「広がる屋根」

　リビタとYKK APの戸建てリノベーション実証住宅「広がる屋根」を見学した。東急田園都市線たまプラーザ駅から徒歩13分の築37年の既存不適格中古戸建てを「HEAT20 G1」相当の性能を有する住宅にリノベーションしたものだ。実証実験を行ったあと、約1億円で分譲する予定。

　物件は、田園都市線たまプラーザ駅から徒歩13分、横浜市青葉区新石川に位置する敷地面積222.47㎡、建物面積119.43㎡。構造は木造在来2階建て。建築年月は昭和56年築(築37年)。改修竣工は平成30年12月。企画・事業主はリビタ。設計監理は納谷建築設計事務所。構造設計は高橋建築工房。施工は青木工務店。

　現地は、たまプラーザ駅からサクラの街路樹が見事な「美しが丘」を通り抜け、鷺沼駅とのほぼ中間にある戸建て住宅街。すぐ近くは高津公園。

　ＹＫＫ ＡＰと2017年に協働した「ZEH改修の家」の実証プロジェクトで得た知見を盛り込んでいるのが特徴で、改修のポイントは、①エネルギーパスにより、エネルギー消費を見える化②断熱性能が改修前の約3倍（UA値：改修前1.81W/㎡・k⇒改修後0.51 W/㎡・k）③耐震等級３④外壁・屋根張り替え、窓交換、基礎補強⑤地盤保証、瑕疵保険付、リノベーション住宅推進協議会「R５住宅」取得予定⑦長期優良住宅認定(増改築)－など。

　既存建物は検査済証が発行されていたが、実測したところ高度斜線制限に抵触していることが判明し、既存不適格建物であったため、改修に当たりその部分を除却。西日を遮るために軒下を深くし、その上に大きな天然芝を敷いた屋上テラスにし、大半のサッシは樹脂窓Low－E真空トリプルガラスを採用している。

　リビタ分譲事業本部戸建事業部チーフディレクター・宇都宮惇氏は、「都心の住宅密集地では得られない環境を取り込み、この場所だからこそ楽しめる生活空間を計画しており、地元だけでなく中広域エリアに向けてもプロモーションしていきたい」と話している。

1階

床が格子状になっている2階居室（窓の外は天然芝）

天然芝を敷き詰めた屋上テラス（居室とほとんどフラットでつながっている）

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　記者が見学したこの日（３月６日）午後1:30ころは、曇天ではあったが気温は高く、屋内の暖房は点けられておらず、UA値0.51の威力は確認できなかった。大きな窓も開け放たれていた。１階の窓際の温度は13.6℃、２階の居室は17℃前後だった。

　素晴らしかったのは、1階、2階とも床は無垢のオーク材なのもさることながら、2階の居室の居室3室のうち4.5畳大の1室は1階の4.5畳大の和室の真上にあり、スノコのような格子床になっていたことだ。

　居室として提案されているのが、インナーバルコニーと決定的に異なる点で、階下から空気が流れ、高さ約80センチの腰窓を開ければ天然芝の屋上テラスに抜ける工夫が施されていた。

　この上に布団を敷いて寝たらどんな気持ちになるのか、コップ1杯と言われる就寝中の発汗量はどうなるのか、快適だから汗はかかないのか、湿気は蒸発するのか、上と下がつながっているのでゴミ・モノ（スノコとスノコの隙間は2～3センチはあった）を落としたらどうなるのか、裸になったら下から丸見えになるのか、夫はともかく奥さんはやっぱり嫌がるのではないか（スカート穿いてたら大変じゃん＝かみさん）、夫婦喧嘩の声やニンニクなどの匂いは筒抜けではないか…考えるだけで楽しくなった。3室全てがそのようなスノコ床だったら、みんなノーサンキューだろうが…。

　建物の南西側に設けられている屋上テラスの広さは約40㎡。草むしりは大変かもしれないが（芝生の種類によっては雑草を侵入させないものもあるが）、周辺は一戸建てなので眺望がまた素晴らしい。芝生に寝転ぶのも酒を飲むのも、子どもがいれば折り畳みプールで遊ぶのにも最適だ。

　UA値0.51の威力は、冬季の起床時（5～6時）のLDの室温16.1℃（H28の省エネ基準は14.5℃）というシミュレーションデータで示されている。

2階居室の天井

　いつものように、今週号の業界紙について。昨日書いた記事の一部は削除する。頭に血が上ったものだから、馬鹿なことを書いてしまった。関係者にはお詫びいたします。

　3月4日付「週刊住宅」。完勝したのは三菱地所ホームの記事だ。これには小生も完敗。先週会見が行われた「エアロテック」の記事だけでなく、ハウジングライター・藤原利彦氏による加藤博文社長のインタビュー記事とセットになっており、お互いの記事が補強しあい、相乗効果を生んでいる。同社の名物広報マン・横須賀直人氏の「大きく扱っていただきたい」という前口上に見事に応えている。

　同紙の長谷工コーポレーションの賃貸「文京白山」の記事もいい。相場の2割増しとは驚いた。小生も高いと思い利回りを計算し、なるほどと得心もした。都心部での賃貸はこれから分譲、ホテルとも戦えることを示した。

　アスコットのコンパクトマンションの記事もあった。デザイン性の高いマンションを供給してきた会社だ。どのようなものか、小生も取材させていただこう。

　3月5日付「住宅新報」。1面トップは「MaaS（マース）」。何のことやら全く分からないのでコメントのしようがない。

　いいのは、旭化成ホームズ「アトラス品川中延」の記事。木密地域の不燃化特区事業がよくまとめられている。不満を言えば、事業性にも触れるべきだった。記事には価格のことが全く触れられておらず、最後に「123戸を分譲し（これまたいつからか書かれていない）、ほぼ販売済み」としかなっていない。これでは画竜点睛を欠く。当事者や業界関係者がもっとも気になるのはいくらで分譲したら売れるか売れないかだ。

　記事はラブレターのようなものだ。小生のラブレターに当時18の彼女は感涙し、お互いが恋に落ちた。結局は小生が病葉のように捨てられ、立ち直るのに4年かかったが…。

　もう一つ、記事には「このほど竣工」とある。リリースには「2月末に竣工する」とあるではないか。なぜリリース通りに「2月末竣工」と書かないのか。「このほど」は何の意図があるのか。あのセザールがマンションの竣工時期を延ばした（あり得ない）ことをきっかけに破綻の道を突き進んだのをご存じないか。

　不可解なのは、先週見学会が行われた、つまり今週号に掲載されていいはずの野村不動産の分譲マンション「武蔵小金井」と、東急不動産の学生レジデンス「赤羽志茂」がどこを探しても見当たらないことだ。

　いったい、これはどういうことか。「品川中延」と釣り合いがまったく取れていないではないか。記事は鮮度が命だ。来週あたりにまた「このほど」と書くのか。10月に予定されている消費増税は、3月末までに契約すれば8％で済む。4月以降だとおそらく10％になる。マンションの建物価格を4,000万円とすると、80万円の差だ。あらゆる法律行為は「このほど」では通用しない。読者と主催者を愚弄するのもいい加減にしろといいたいし、何よりもそんないい加減な記事を書いていたら自分をダメにする。記事は自分の分身でもあるはずだ。

　いや、前言は言い過ぎ。記者の皆さんはそんな意図はないはず。どうしてそのようなことが起きるのか。多分、他の領分（紙面・分野・担当）を侵さないという旧弊ではあるがそれが72年の伝統という美意識が背景にあり、外で暴風が吹き荒れようと我関せず、いや、戦々恐々かもしれないが、暗い船倉でひとり安酒に酔いしれているからだと思う。もうダッチロールから抜け出すべくダッチアカウント（上も下もなくお互い助け合う共助）すべきではないか。

　ほかの管理、賃貸、暮らしなどの紙面はよくできていると思う。同紙の読者（主に中小、地場業者）向けの取材をきちんとやっているのだろう。

　Hさんへ。貴殿は毎日が「春風」の気分だろう。ご同慶の至りだ。しかし、「賃貸は春風に乗って」はない。あのレオパレスの入居者のことを忘れたか。そして、劣悪な居住環境の住宅に住まわざるを得ない圧倒的多数の賃貸居住者のことを考えたら、そんなノー天気なことなど書けないはずだ。少なくともまだ東京には春一番は吹いていない。「風邪」など召されないように。　

　居酒屋紹介。小生は京王線なので笹塚「千歳鶴」に今度行こうと思ったが、もうない？ 女将はいくつ？　飲まないのに飲んだ気分に浸る、これはフェイクではないか。酒代も底をついたか。それとも追憶の中でしか生きられなくなったか。心配だ。

　
阿部会長（笹川記念会館で）

　優良ストック住宅推進協議会（会長：阿部俊則・積水ハウス会長）は3月4日、会員と報道陣向けのイベント「スムストックレポート2019」を開催。「スムストック」は着実に拡大しているものの、会員企業の社会的責任を果たすためにはまだまだ不十分として、スムストック住宅販売士のスキルアップと、仲介・リフォーム部門との連携を強化して、「捕捉率20％」の達成に向け「中期計画」（2018～2020年）を推進すると発表した。

　阿部会長は、「建て替え、リフォームを車の両輪として捉え、不動産流通市場の活性化に貢献する。そのためには、スムストックの①耐震性②住宅履歴③長期点検・補修制度があることの三原則と、その手法である①スムストック住宅販売士②スケルトン(50年）・インフィル（15年）で査定・販売③土地と建物価格を分離する三手法を用いていくことが重要。現状ではまだまだスムストックの認知度が低い。捕捉率20％を3年前から掲げてきたが、その策を近々まとめる。当協会が先頭を切って市場活性化の先導モデルを構築する」と語った。

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　この日、阿部会長ほか何人もが「捕捉率」を口にした。捕捉率とはおおよそ次の通り。

　会員各社がこれまで販売した戸建てのストックは約370万戸あり、このうち2018年度の市場流通量は1.2万戸と推定され、会員各社グループが仲介した物件は1,800件と見込まれている。この1,800戸を12,000戸で割った数字約15%のことだ。

　スムストックが市場で認知されるためには、捕捉率をアップすることが欠かせないとして同協会は力を入れているわけだ。

　記者も、このスムストックを拡大することに大賛成だ。しかし、言うは易し行うは難し。劇的に捕捉率を引き上げるのは容易でないと考えている。

　話は横道にそれるが、2月末、三菱地所ホームが記者発表を行った。加藤博文社長らは、今後の買い換え・リフォームニーズを取り込むため、横浜みなとみらい地区で1995年以降に分譲されたマンションの55％、約3,600戸が三菱地所グループだとし、全館空調システム「エアロテック」を武器に現状の仲介での捕捉率約15％を50％に拡大するとぶち上げた。

　この15％も相当な数値だと思うが、これを50％に引き上げるなどというのは常識的には絵空事だ…だが、しかし、他社にない絶対的優位に立つ「エアロテック」を武器にすればひょっとしたら既存住宅市場に革命を起こすかもしれない…それほどの武器だと小生は思う。

　話をもとに戻す。スムストック会員10社の捕捉率は15％だ。三菱地所グループのみなとみらい地区とよく似ている。なぜ捕捉率が低いか、考えているほど伸びないか。

　スムストックの会員は旭化成ホームズ、住友林業、積水化学工業、積水ハウス、大和ハウス工業、トヨタホーム、パナソニック ホームズ、ミサワホーム、三井ホーム、ヤマダホーム（五十音順）。ハウスメーカー世界ランキングがあるかどうかは知らないが、間違いなくみんなトップレベルにランクされるはずだ。

　ところが、会員の仲介会社10社の店舗数は束になってもデベロッパー系の大手1社にかなわないのではないか。これでは勝てない。しかも、スムストック発足当時からそう思っているが、10社の足並みが揃っていない。

　さらに決定的なのは、仲介の仕事は、デベロッパーやハウスメーカーの仕事と似て非なるものであることだ。仲介会社の営業マンに「どこが建設したか販売したのかは重要ではあるが、お客さんに最適な物件を探すのが我々の仕事」と言われたときは頭がどやされた思いがした。なるほど正解だ。消費者もまた、売る側は少しでも高く売りたいと考え、買う側は安くて良質なものを買おうとする。

　スムストックには申し訳ないが、いくら優れていても、このような市場原理が貫徹されている仲介でシェアを伸ばすには、不動産仲介会社をぎゃふんと言わせる「武器」を持たないと勝てない。

　このような主旨のことを懇親会参加者のある会社専務にストレートに質問した。「お前、帰れ」と一喝された。（怒るのもまた当然）

　しかし、記者と全く同じではないが、「捕捉率」論議に一石を投じた人がいた。懇親会最後の〝お開き〟の場で登壇した積水化学工業取締役・関口俊一氏は、「わたしは今回でお役御免（担当を外れるという意味か）。捕捉率が問題になっているが、わたしはカバー率（似たようなものだと思うが）、対応率で論議すべきだと思う」と話した。

　会員各社が加入するプレハブ建築協会の顧客満足度調査では100％近い人が満足しており、友人・知人に紹介したいと考える人が過半を超える。一方で、住宅新報社の2015年調査では、一般顧客の不動産業者への「信頼度」の平均値は65.3％だ。信頼度では圧倒的に勝るのに…。阿部会長はどのような打開策を示すのか。

　「安心R住宅」についても一言。この名前に失望した。「安心」できないから「安心」を付ける－いかにもお役所的な発想だ。恥の上塗りといったら失礼か。あれほど和田勇前会長が「気の利いた言葉はないか」と言っていたではないか。登録制が始まって8団体約1,000件－多いか少ないか記者は判断材料を持たない。

関口氏

「ライオンズ鶴瀬グランフォート」完成予想図

　大京が分譲中の「ライオンズ鶴瀬グランフォート」を見学した。駅から徒歩７分の全81戸で、昨年12月から販売を行っており、これまで約半分が分譲済みと好調。商品企画はどうあるべきか、記者は何を伝えるべきかを改めて考えさせられたマンションでもある。

　物件は、東武東上線鶴瀬駅から徒歩7分、富士見市鶴馬１丁目に位置する12階建て全81戸。竣工予定は2020年3月13日。先着順（12戸)の専有面積は63.98～75.78㎡、価格は3,270万～4,190万円（最多価格帯3,500万円台）、坪単価170万円台。設計は安宅設計。施工は穴吹工務店。

　現地は、道路の拡幅工事を中心とする区画整理事業が進行中のエリアの一角。徒歩2分に公園、徒歩16分に「ららぽーと富士見」がある。

　建物は菜園スペース付きの南南西向き。主な基本性能・設備仕様はリビング天井高2400ミリ、二重床・二重天井、ダブルアウトポール、Low－Eガラス、換気機能付きドア、グリーンカーテン、御影石キッチン天板など。「いきもの共生事業所認証」を取得している。

　昨年12月から販売を開始しており、これまでに約半数が販売済み。

クローク

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　この物件の存在すら知らなかった。見学取材するきっかけを与えてくれたのは先週号の「週刊住宅」だった。このマンションが3段見出しの記事として扱われており、坪単価は「170万円程度」（同社によると170万円台）で、商品企画プロジェクト「ライオンズリビングラボ」の新たな収納提案「LASSIC SPACE」（ラシックスペース）と洗面空間「SKITT＆SMART」（スキット＆スマート）を導入したのが好評と報じられていた。

　記者は、いま当たり前になっているキッチン、洗面室、トイレなどの収納提案の先駆けは同社だと思っている。これに新たな提案が加わったのなら見なければならないし、坪単価170万円でどの程度の設備仕様レベルが保てるのかもチェックしなければならないと考え、取材を申し込んだ。

モデルルーム

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　約75㎡のモデルルーム主寝室に提案されていた「LASSIC SPACE」は〝ここまでやるか〟と思えるほどよくできていた。収納棚が自由自在に動かすことができ、小物を置けるスペース、消臭クロス、色の再現性の高いライト、姿見などがあり、デッドスペースなどほとんどない。主婦は小躍りするはずだ。

　Low－Eガラスの採用にも〝さすが大京〟と驚嘆した。坪単価170万円台の郊外物件でLow－Eを採用したマンションはあったか。まずないはずだ。同社は極力標準装備するようにしているという。そのほか、同社の〝おはこ〟パッシブデザインも盛り込まれている。

　だが、しかし、よかったのはここまで。あとは首をかしげざるを得ないものばかりだった。

　いちばん驚いたのは、リビングに床暖房が入っていなかったことだ。販売事務所の光熱費を削減するために床暖房を切っているのかとも考えたが、図面には記載がなく、同社に確認したところ「オプション」だった。

　いまのマンションで床暖房がオプションというのはほとんどないのではないか。（この日は寒かったので気が付いた。そうでなければ当たり前の床暖房などチェックしない）価格を抑える＝購入者の負担を軽くするための企画であるのは分からないではないが、なんでそこまでと考え込まざるを得ない。同社は「（建設後）変えられないところを最優先した。当社は地方を含めほぼ全ての物件にLow－Eを採用している」と説明している。

　これで坪単価の安さに納得したのだが、正直、〝ライオンズ〟（記者は60年来のライオンズファン）〝グランフォート〟（これは難攻不落の城塞とでも訳するのか）のブランドが泣くと思った。かつて〝量の大京から質の大京へ〟とも書いた。あれは間違いだったのか。どこもやらないことをして、どこもやることをしない－これは正解か。皆さんも考えていただきたい。

　もうこれ以上書かない。同社に限ったことではない。マンションの質の低下は目を覆いたくなるほどひどい。同社の「リビングラボ」について書いた記事をいくつか紹介する。ぜひ読んで頂きたい。あれから10年以上が経過する。同社の商品企画担当部署には当時のメンバーはほとんどいないのではないか。

　「週刊住宅」の「鶴瀬」を書いた記者の方に。貴殿・貴女が坪単価を書かなかったらスルーしていたかも。感謝申し上げるが、いったい駅の対面で販売されているマンションの坪単価はいくらかご存じか。エリアの相場を把握していないといい記事は書けないですよ。

　こうなったらついでだ。「書かないで」と言われているが書く（本人も読まないはずだ）。ここで書くことは全てのデベロッパーの商品企画にも参考になるはずだ。

　記者は昨年の首都圏ベスト3マンションのひとつにポラス「浦和美園」を選んだ。単価はべらぼうに安いのにスペックはフル装備していた。もちろん床暖房も（Low－Eはさすがにないが）。

　しかし、引き戸がソフトクローズ機能付きでなかったのに対して（記者も見落とした）、同社の関係者は「なぜだ」と不満を漏らした。この声はマンション担当者にも伝わっているはずだ。部署間の風通しがいいから商品企画がよくなる。

　その「浦和美園」が160戸も売れているのにびっくりした。販売開始8カ月でだ。

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