地価公示 堅調な市場を反映 新型コロナの影響注視 野村不・宮嶋社長
野村不動産代表取締役社長 宮嶋 誠一氏
今回の地価公示では、引き続き全国的に地価の回復傾向が広がっている。住宅地は3年連続、商業地および全用途平均は5年連続で上昇するなど、上昇基調を強めており、特に地方圏のうち地方4市を除いた地域において、全用途平均および商業地が28年ぶりに上昇に転じた。全国的に、利便性の高い地域における堅調な住宅需要、インバウンド需要、再開発事業の進展等によるオフィスやホテル、商業施設等への投資意欲が持続する状態が反映された結果と考えられる。
住宅市場に関しては、首都圏における新築分譲マンションの販売価格は引き続き高水準にあり、特に利便性に優れた都心立地や駅周辺再開発等は高水準が継続している。新築マンションの供給量には減少傾向が見られるものの、一部では中古マンションへのシフトも見られるなど、実需は引き続き堅調な印象である。この傾向は、首都圏のみならず近郊部や三大都市圏、地方中核都市へも波及が進んでいる。当社は福島市、岡山市などを始めとした地方中核都市においても、地元や行政のニーズに基づき、利便性に優れ多様な施設を集積させる再開発事業を引き続き展開する。また、昨今の単身世帯・DINKS・高齢世帯の増加等により、住まいに対するニーズやライフスタイルの多様化は、働き方の変化と合わせより加速していくものと捉えており、こうしたニーズに対応した商品やサービスの展開を通じて豊かなライフスタイルを提供し社会に貢献していく。
オフィスビル市場に関しては、安定した企業業績、人材確保等を目的とした雇用増を背景に、主要都市を中心に空室率の低下、賃料の上昇傾向が継続している。また、ワークスタイルの多様化に伴い、テレワークなどに対応するオフィス空間やサービスへのニーズが高まっている。商業施設・ホテルに関しては、外国人観光客をはじめとする国内外からの来街者の増加が堅調であったこともあり、主要都市を中心に、商業施設やホテルの進出意欲は持続している。
物流施設に関しては、新規物件の満床稼働が見られるなど、先進的な大型物流施設への需要は今後も堅調に推移するものと想定される。当社は、社会や顧客ニーズの変化を的確に捉えた商品・サービスを提案するとともに、マーケットの動向を注視つつ、オフィスビル、商業施設、物流施設、ホテル等の開発を、引き続き積極的に展開していく。
今回発表された地価公示のトレンドは、本年1月1日時点の不動産取引動向を反映したものであり、不動産市場の中長期的な指標として重要視している。
今般の新型コロナウィルスの感染拡大を受け、足元では、商業施設・ホテルなど一部事業分野で影響が出始めており、中長期的な影響については引き続き注視する必要がある。
大成有楽不 ホテル＆カプセル 「BAYHOTEL東京浜松町」4月24日開業
「BAYHOTEL東京浜松町」
大成有楽不動産は3月13日、開発を進めてきたホテル「BAYHOTEL東京浜松町」が竣工したのに伴う関係者見学会を行った。4月24日に開業する。
施設は、JR浜松町駅から徒歩3分、港区浜松町１丁目に位置する敷地面積約263㎡、10階建て延べ床面積約1,298㎡。ホテル47室、カプセルタイプ48ユニットの複合。設計監理はコプラス。施工は鴻池組。
1階に小上がり付きで4.5畳くらいの杉板を多用した囲炉裏、大型スーツケースが入るカウンター付き収納ボックス20個を用意。飲食サービスは行わないが、調理ができるミニキッチン付き。屋上にはテラスを設けている。
ホテルの客室面積は13㎡～20㎡。浴室があるタイプは2室で、他はシャワールームのみ。ルームチャージは1.2万円から。カプセルタイプは2フロアで、それぞれ男女別。
囲炉裏
屋上テラス
◇ ◆ ◇
宿泊特化型のホテルは結構見てきているが、カプセルタイプとの複合は初めて見た。
カプセルホテルは若いころ、終電に間に合わず家に帰るよりはるかに安く済むので何回か利用したことがある。ゴムひも付きのカギを手首にはめさせられ、囚人服のようなパジャマを着せられ、2段ベッドに押し込められ、〝二度とお前らとは飲まないぞ〟と悪態をついたものだ。
この日も苦い昔の経験が思い出され、いい気分はしなかったが、同社によると、地方からイベントなどに参加する女性のニーズはあるということだった。
ホテルタイプは、客室面積は狭く、浴槽のないものがほとんどだが、これはこれで理解できる。誰と何の目的かにもよるが、二人利用で1人当たり6,000円というのは安いのではないか。
カプセルタイプ
客室
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取材を終え、どこかでタバコを吸い、コーヒーでも飲もうかと思ったら、ロボットがフロントを担当することから話題になっている「〇なホテル」がすぐ近くにあった。
美人と呼べばそう見えなくもないが、目が泳いでおり淫らな印象がぬぐえないフロントの女性に「すいません、タバコを吸い、コーヒーを飲みたいのですが」と声を掛けた。反応なし。馬鹿にされたような気分になり、引き返そうと思ったとき、正真正銘の人間が現われ、「いいですよ」とカフェ＆バーに案内された。
差し出されたメニューに目が釘付けになった。何と「コロナ」ビールがあるではないか。ブラックジョークではない。メキシコのビールだという。値段は355㏄で800円。これは飲まなきゃ男が廃る。ものは経験だ。すぐ注文した。スライスしたライム付きで、ビンの縁にそれをこすりつけ香りをつけ、そのままビンの中に押し込んでラッパ飲みすることを勧められた。その通りにした。普通のビールより少し甘かった。
勘定を済まそうと思ったら、何と〝ハッピーアワー〟とのことで値段は600円に値引きされた。しかも消費税込み。
帰り際、美人フロントに〝バイバイ、愛してるよ〟と手を振ったのに無視された。
コロナビール
成城学園駅から徒歩1分 三井不レジ「パークホームズ成城」31戸 早期完売へ
三井不動産レジデンシャルの「パークホームズ成城」が早期完売しそうだ。
物件は、小田急線成城学園前駅から徒歩1分、世田谷区成城２丁目の近隣商業地域に位置する10階建て全39戸（事業協力者戸数8戸含む）。専有面積は57.04～116.86㎡、最終期（2戸）の価格は6,898万円・9,198万円、専有面積は57.03㎡・66.37㎡。竣工予定は2021年3月下旬。施工は村本建設。
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成城学園はマンションや戸建ての取材のため何度も訪ねているが、商業系のマンションは多分初めてではないか。
現地は、ビルなどが建ち並んでおり、いわゆる成城学園らしい住宅街ではないが、成城学園＆駅1分という立地がユーザーにどのように評価されるか注目していた。
それにしても分譲開始から1カ月くらいで残り2戸には驚いた。「成城学園」の力をまざまざと見せつけられた思いがする。
坪単価は条件のいい100㎡超のプレミアム住戸9戸は500万円を突破しているはずで、他は400万円台の半ばか。
駅から1分、内廊下＆角住戸比率80％ 明和地所「クリオ市谷柳町」
「クリオ市谷柳町」
明和地所が分譲している「クリオ市谷柳町」を見学した。牛込柳町駅から徒歩1分の全61戸。内廊下方式で、角住戸比率80％が特徴。
物件は、都営大江戸線牛込柳町駅から徒歩1分、新宿区市谷柳町に位置する13階建て全61戸。第2期1次（4戸）の価格は4,399.4万～7,594.3万円、専有面積は30.89～55.16㎡。竣工予定は2021年8月下旬。設計は現代綜合設計。施工は多田建設。デザイン監修はウイ・アンド・エフヴィジョン石倉雅俊氏。
現地は、外苑東通りに面した商業地域。建物は内廊下方式、1フロア5戸構成。角住戸比率は80％。戸数は西向きの30㎡が24戸、42㎡が12戸。東向きの55㎡が12戸、45㎡が12戸。
主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2400～2450mm、食洗機、トイレはLIXILの100年クリーンのアクアセラミック。
コンパクトタイプはともかく、42、55㎡のプランがなかなかいい。それぞれ7.9、8.0ｍスパンで、廊下面積を圧縮することで他のスペースを確保している。
「野球愛は変わっていない」 ビーロット・長谷川進一副社長 熱く語る
長谷川氏
「野球愛は変わっていない。プロ球団を持つ野望は捨てていない。プロが無理なら独立リーグでもいい」－東証一部上場のビーロット（B-Lot）の取締役副社長・長谷川進一氏（48）が熱く語った。
同氏は北海道・北広島高校出身。サンフロンティア不動産では野球部監督として采配を揮っていた。同社常務を経て平成20年、同僚の望月雅博氏（ビーロット副社長）や代表取締役社長オリックスシニア・チェアマンの宮内義彦氏の息子、宮内誠氏（同社長）らと同社を設立。６年後にジャスダック上場、８年後には東証一部上場を果たした。
「プロ野球の球団を持ちたい」というのがかねてからの夢で、「プロは資金的に難しいかもしれないが、独立リーグでもいいから持ちたい」－現在もその夢は捨てていないことを明らかにした。
「日本ハムが建設する北海道北広島市の新球場の隣接地は私の母校。2023年にボールパーク開業が発表された時、これは何か関わらないといけないと現在構想を練っている。母校の北広島高校野球部にはマシン、ネット等の寄付を継続して行っている。21世紀枠でセンバツ甲子園初出場を目指すプロジェクトを後押ししたい」と、故郷の活性化にも力を注いでいる。
新型コロナウイルスにも触れ、「今年の高校野球センバツ21世紀枠に選ばれた帯広農業高の野球部部長は私の高校時代のコーチだった先生。新型コロナの影響で中止になったのは非常に残念。3月で定年を迎えると聞いてラストチャンスだったのに…」と思いやった。
長谷川氏は「ビーロットは、みんなに愛されるホワイトな会社を目指してスタートした。創業から12年経ち、現在、若年層や女性の登用を積極的に行い、活躍を支援できる会社になった。また、取引先には自分が若い頃取引させてもらった大手不動産会社の20年来の先輩も多い。自分が北海道から一人上京し、活躍を応援してくれた不動産業界や野球人脈には感謝をしているし、恩返しもしていきたい」と語った。
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今、ビーロットは男性６割・女性４割と女性も多く活躍しているという。かつて、長谷川監督のもと、野球チームで新卒女性選手だった佐藤（望月）文恵さんも現在はビーロット取締役の一人。
佐藤さんは、「当社の役員陣は、懐が大きく、とてもユニーク。役員の個室もなく、アットホームで全般的に風通しがよい。世の中が混沌するピンチもチャンスと捉える社風。長谷川監督とのご縁も早18年、監督は今も野球も仕事も一生懸命です」とコメントを寄せた。
今後もビーロットの躍進を期待したい。
大和ハウスが業界初〝無観客〟記者発表会 新型コロナの影響は否定せず
大和ハウス工業は3月13日、業界初の新型コロナウイルス感染対策の〝無観客〟記者レクチャー会を行い、無人の発表会場から担当者が直近の事業について説明し、あらかじめ用意された質問に答える模様をリアルタイムで動画配信した。効果のほどは不明。
近く発表される地価公示に関する記事を書くための参考となる情報を報道関係者向けに提供する目的の「記者レクチャー会（2020年公示地価）」がそれで、当初は同社東京本社会議室で行うことになっていたが、新型コロナウイルスの感染拡大を防ぐため急きょオンライン動画配信に変更して実施されたもの。約1時間にわたって分譲マンション、分譲戸建て、物流、ホテル事業などについて各担当者が説明し、質問に答えた。
同社マンション事業推進部営業統括部部長・角田卓也氏は、コロナウイルスの影響についての記者団の質問に「現段階では予測しづらいが、直近の来場者は減少しており、4月以降はたくさんお客さまが来場される都心、大規模、高額などの物件は影響を受けそうだ」などと語った。
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記者も予めメールで送られてきた説明資料をプリントアウトし、視聴用URLを開き、固唾をのんで会の始まるのを待った。
午後2時の定刻と同時に発表会は始まり、最初に〝無人〟の記者席を前に角田氏が登壇。説明はやや聴きづらかったが、角田氏は直近のマンション来場者は減少しているが、都心物件は増加しており、コロナウイルスの影響は懸念されるものの、地価の価値は減じておらず、専有部にはテレワークなどの需要に対応するプランが増加するのではないかなどと話した。
次に登壇したのは同社住宅事業推進部営業統括部分譲住宅グループ部長・本間生志氏。分譲戸建てについて説明し始めたのだが、数分後に「当社としては前例のない反響の多さ」を何度も繰り返した。
記者は同社の都心部での3階建てを取材しており、〝そんなに好調物件が多いのか〟と感心したのだが、〝…で逢った…で逢った、逢ったらぴったんこ〟と同じように同じフレーズを本間氏が繰り返した。20分以上続いた。これは配信がうまくいっていないことに気が付いた。やむなくURLに再接続したときは最後の担当者の説明が終わっていた。
いったいどれくらいの視聴者がいたか分からないが（同社によると視聴予定者は約40名で、実際に視聴したのは約30名だそうだ）、声が聞きづらかったことと、途中で故障（記者のパソコンのせいか配信がうまくいかなかったのかの原因は不明）したことを除けばまずまずではなかったか。無観客の相撲やプロ野球中継と同じで臨場感に欠け、リアルタイムに質問できないのは難点だが、今後はこのような会見が増えるのではないか。この模様をメディアがどう伝えるかも興味がある。
一つ注文を付けるとすれば、配信画像の演出が不足しているということだ。角田氏も本間氏も着座のとき、濃厚接触の可能性がない〝無観客〟の記者席の前でマスク姿（あとの二人はマスクなし）だったのは理解できないわけではなかったが、ならば口よりモノを言う目くらいはカメラが捕らえズームアップして表情を伝えてほしかった。
さらに言えば、同社の女性広報担当者はみんなタレントに転身してもいいくらいの美人揃いだ。声だけでなく司会の模様を大写しすれば、視聴率は数倍に跳ね上がり、暴落している株価を少しは回復させる効果があるのではないかと思った。いつもそうだが、電話の窓口に出らる女性の明るい声には救われる。（同社の株価は2月7日の年初来高値3,600円だったのが、この日3月12日の終値は2,690円。約1,000円、25％も下落した）
悩ましい選択 東建「西早稲田」454戸と三菱地所レジ「市谷加賀町」228戸の定借
東京建物「ブリリアシティ西早稲田」マンションの建設現場
もちろんサクラ見物が目的ではなく他に理由があったのだが、コロナショックで塞いだ気持ちをいくらか和らげてくれるのではと淡い期待を抱いて神田川沿いを昨日（3月11日）歩いた。
残念ながらまだ早いのか一輪の開花も見られなかったが、目的のほかに思わぬ収穫もあった。
高田馬場駅から歩くこと十数分。このあたりの神田川は水もきれいで、さらさらと流れる水音も聞こえてくる。「面影橋」についたときだ。だしぬけに東京建物「ブリリアシティ西早稲田」マンションの建設現場が眼前に広がった。現場のすぐ前は見事なサクラ並木だ。
パブロフの犬と化した記者はとっさにマンションの分譲単価をはじき出した。高田馬場駅から歩くのは大変なので、いくらサクラ並木が美しいとはいえ坪400万円は厳しいのではないかと考えたが、現場に備え付けられていたパンフレットで調べてみると、現場はJR高田馬場駅と東西線早稲田駅のほぼ中央にあり、それぞれ徒歩14分、総戸数は454戸、施工は長谷工コーポレーションとあった。この立地なら坪420万円でも売れるのではないかと上方修正した。
ところが、パンフレットには所有権ではなく期間70年の定期借地権付きと書かれており、専有面積は約71～97㎡、予定価格は5,700万円台～1億2,000万円台（最多価格帯6,400万円台）、販売開始は8月とあった。
素敵な「面影橋」の由来は、在原業平、あるいは将軍家光が名付けた説など諸説あるそうだ。
神田川
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定借と言えば、つい先日、都営大江戸線牛込柳町駅圏の期間70年の定期借地権付き三菱地所レジデンス「ザ･パークハウス市谷加賀町」228戸の現場を見たばかりだ。
立地条件からして三菱地所レジデンスのほうが高くなるのは間違いないが、所有権、定借にこだわらないユーザーにとっては悩ましい選択になりそうだ。住環境は互角だ。双方とも取材してレポートしたい。
世の中の雰囲気に付和雷同しないことも大切 アークブレイン・田村代表
アークブレイン代表取締役・田村誠邦氏（明治大学理工学部特任教授）から次のようなメルマガが昨日（3月10日）届いた。ご本人の了解が得られたので全文を紹介します。
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新型コロナウイルスの感染拡大で、3月に入ってからは、世の中はすっかり自粛ムード一色になってしまいましたが、皆さんのお仕事はいかがでしょうか？
私も、セミナーやシンポジウムの講演がキャンセルになるなど、少しずつですが実際のビジネスにも悪影響が及んできています。
旅行業やホテルなど、インバウンドの比率の高い業種はもちろんですが、小学校等の一斉休校の通知以来、世の中全体の経済活動の停滞が顕著です。
そしてここにきて、新型コロナウイルスの感染拡大が、「新型コロナショック」ともいうべき、世界同時株安を引き起こしつつあります。
3月9日のニューヨーク市場ダウ平均株価終値は、前週末比2013ドル安の2万3851ドル、7.78%の値下がりを記録し、下げ幅は過去最大となりました。
9日のわずか一日で、米企業全体の時価総額は約2兆ドル（約200兆円）が吹き飛んだ計算になります。まさに、リーマンショック以来の世界同時株安が発生しつつあるのです。
この急落の原因は、もちろん新型コロナウイルスの世界的感染拡大にありますが、直接の要因としては、原油市場の暴落によるものと考えられます。
9日のニューヨークWTI原油先物の終値は、25%安の1バレル31.13ドルと、湾岸戦争が始まった1991年1月に次ぐ過去2番目の下落率を記録しています。
石油輸出国機構OPECと非加盟産油国による協調減産交渉が決裂し、世界最大の石油輸出国サウジアラビアが増産に転じ、供給過剰となる懸念が広がったためと言われています。
原油価格と世界の株価は、実は緩やかな正比例関係にあり、原油価格が上がると株価が上がり、原油価格が下がると株価も下がる傾向にあるのです。
一方、新型コロナウイルスの感染拡大についても、WHOのテドロス事務局長が「パンデミック（世界的な大流行）の脅威は非常に現実的になった」との認識を示すなど、新たな局面を迎えています。
特に、ここ数日の欧米での感染拡大が顕著で、世界経済への重大な影響が避けられない状況になってきました。
イタリアでは9日午後6時現在、数感染者数は9172人（うち死亡者463人）と、3日連続で千人を超える状況が続き、ドイツ、フランスでも感染者数が1,000人を超し、フランスのリステール文化相の感染も明らかになっています。
米国でも８日までに新型コロナウイルス感染が確認された患者は、34の州と首都ワシントンで合わせて少なくとも550人に達しており、ニューヨーク州が非常事態宣言を出すなど、緊張が高まっています。
一方、わが国の状況としては、9日に開かれた政府の新型コロナウイルス対策専門家会議は、国内の感染状況について「爆発的な感染拡大には進んでおらず、一定程度持ちこたえているのではないか」という認識を示しています。
しかし、わが国の検査体制が不十分なため、感染者数が実際よりも少なめに出ているとの指摘や、流行は１年程度は続くという専門家の意見もあります。
現在の状況では、世界的な感染拡大が7月までに収束する確率はかなり低く、東京オリンピックの開催自体も、7割くらいの確率で危ないのではないでしょうか。
こうした事態を踏まえて、私たちはいま何をすべきなのでしょうか？
もちろん、新型コロナウイルスに感染しないように十分に気を付けることは重要ですが、それと同時に、世の中の雰囲気に付和雷同することなく、やるべきことをしっかりとやる！そんな姿勢が大切だと思います。
たとえば、リアルの会議やセミナーができないのであればリモートでの開催を準備するといった対応も考えられます。
また、新型コロナウイルスの影響が半年以上続いたときに、自分のビジネスにどんな影響があり、どんな行動をとるべきかをシミュレーションすることも有効かもしれません。
こうした点については次回のメルマガで取り上げたいと思います。
編集後記
先週の金曜日の夜、ある会食の機会があり、丸の内の高層ビルのレストランで食事をしました。100名くらい入れる人気のレストランでしたが、夜の7時には、私たち以外に3組くらい、8時あたりがピークで5組くらい、9時には私たちだけといったように、ガラガラの状態でした。
さらに驚いたのは、夜の10時くらいに小田急線新宿駅で、すでに入線している急行電車に座ることができたことです。
金曜日の夜10時といえば、相当な混雑が当たり前だったのですが、こんな経験は、全く記憶にありません。
3.11の東日本大震災以来の、国を挙げての自粛ムード、実体経済への影響が本当に心配です。
アークブレインの連絡先は電話03-5770-7291へ。
小田急電鉄 海老名駅前に神奈川県央最大のオフィス棟着工
「（仮称）オフィス棟」
小田急電鉄は３月10日、小田急線海老名駅とJR相模線海老名駅間に広がる開発エリア「VINA GARDENS」に神奈川県央地区最大規模となる地上14階建て延べ床面積約31,000㎡の「（仮称）オフィス棟」を着工したと発表した。2022年春の開業を目指す。
自由通路を通じて駅と直結する神奈川県央地区最大規模で、基準階は550坪を超え、天井高2,800mm、最大奥行き17.4mの無柱空間を実現。最少約41坪の分割利用も可能とする。
BCP対策としては、高性能制震オイルダンパーを採用した制震構造とし、被災時でも72時間の電力供給を可能にする。設計は鹿島・RIA設計共同体、施工は鹿島建設。2022年春開業予定。
「VINA GARDENS」は、飲食を中心とした商業施設「TERRACE」と2棟のタワーマンション「リーフィアタワー海老名」、サービス棟などからなる複合大規模開発。全体完成は2025年春。
〝感動を売る〟商品企画光る コスモスイニシア「イニシア中央湊」36戸が完売
「イニシア中央湊」建物内観
コスモスイニシアは3月10日、「イニシア中央湊」（36戸）が2019年12月に竣工し2020年2月に全戸完売したと発表した。
特徴は、①八丁堀駅徒歩5分、隅田川のほとりの自然豊かな住環境②全戸角住戸×70㎡超のプラン③リビングの2面に窓が広がるコーナーサッシ、隅田川を望むリバービュープラン④空間デザインブランド「parkERs」とコラボした水と緑を感じる共用エントランスホール－など。
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このマンションは昨年6月に取材し、記事にしたのでそちらも参照していただきたい。住宅は〝感動〟を売る商売でもある。記者はこのマンションに感動を覚えた。売れるのは当然だと思う。
今年2月に完売というのは戸数からして時間がかかったように思われるかもしれないが、竣工完売に自信があったからか、同社は昨秋から販売促進を中断していた。いま分譲中の「築地」に注力するためだ。
エントランスホール（観葉植物は本物）
