「ルピアコート稲毛」物件ホームページから

　ポラスグループ中央住宅が分譲中の「ルピアコート稲毛」を見学した。JR稲毛駅から徒歩15分の全74戸で、先月（11月）に分譲開始し第1期（9戸+2戸）が即日完売するなど順調なスタートを切った。来場者からは「モデルルームが周辺物件の中で一番」と評価されているという。

　物件は、JR総武本線稲毛駅から徒歩15分、京成千葉線京成稲毛駅から徒歩7分、千葉市稲毛区稲毛町5丁目に位置する7階建て全74戸。来年2月分譲予定の第2期（戸数未定）の価格は2,700万円台～4,300万円台（最多価格帯3,500万円台）、専有面積は66.40～83.13㎡、坪単価は170万円。竣工予定は2020年10月中旬。設計・施工は川口土木建築工業。

　現地は、千葉市の土砂災害特別警戒区域に指定されている比高差にして15ｍくらいの海食崖の崖下で、敷地は賃貸住宅などが建っていた屋敷跡地。

　建物は南西向きで、住戸プランは全74戸のうち54戸が73・75・83㎡の3LDKで、残り20戸が70㎡の3LDK。全体の約7割が収納付き〝ピアキッチン〟。主な基本性能・設備仕様は、直床、リビング天井高2400ミリ、床暖房、ウォールドア、食洗機、食器棚、バルコニー水栓、片寄マイギャラリー、通風換気機能付き玄関ドアなど。

同社マンションディビジョン参事・湯村元昭氏は、「大激戦地で駅からやや距離があり、崖の下などの立地条件から相当苦戦すると思っていたが、来場者の皆さんから『周辺物件と比べ、モデルルームは一番いい』と高い評価を頂いている。第一期の販売以降も集客できており、目標の月4～5戸の成約へ―スで進捗できそう。がけ地対策工事も施している」と語っている。

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　稲毛エリアのマンションを検索していたら、このマンションが真っ先にヒットし、信じられないことに「お陰さまで第1期即日完売」とあった。

　早速、概要を見た。この物件は致命傷になりかねない難点を抱えている。

　読者の皆さんもご存じだろう。この総武線稲毛駅や新検見川駅、京葉線の海浜幕張駅―検見川浜駅－稲毛海岸駅では10物件以上、戸数にして3,000戸近いマンションが分譲中だ。完成物件も少なくない大激戦地だ。それぞれは価格帯が異なるのですべてが競合するわけではないが、各社は価格を抑えるのに必死で、3LDKプランで70㎡を中心にしている。それでも駅近物件は坪250万円もするので、5,000万円を突破し、苦戦を強いられている。

　同社の物件は、さらに駅から徒歩15分で土砂災害特別警戒区域という致命傷になりかねない二重三重のハンディを負っている。

　そんなわけで、同社には失礼だが「即日完売」をにわかには信じられなかった。即日完売にしては戸数が少ないというなかれ。駅近の物件は、戸数が50戸もないのに分譲開始から1年くらい経過し、建物はすでに完成しているのにまだ相当数残っているはずだ。

　なぜ売れたか。記者が分析するまでもない。「周辺物件と比べ、モデルルームは一番いい」という来場者の声が如実に物語っている。

　他社物件は3LDKといえば70㎡くらいしかないのに、ここは75㎡。これが大きな要因の一つで、約7割の住戸に提案したピアキッチン、その他の主婦目線の商品企画が評価されたのだ。

　厳しい市場でも難点を抱えていても、商品企画がしっかりしていれば売れるという見本だと思う。あの340戸の「ルピアグランデ浦和美園」も320戸を成約したと湯村氏から聞いた。

　記者はこのように再三再四同社を褒めるが、誤字脱字などのチェックをしてもう〝師匠〟と呼ぶ広報担当からたまに飲ませてもらい、記者懇親会で酒を頂く以外は同社からびた一文もらっていない。念のため。

「千年品質伝統工法の家Kinoshiro2020『INOCHI』」」モデルハウスの木組み

　創建が一戸建て住宅地「ルナ印西牧の原 クルム ザ クロス」内に設けたモデルハウス「千年品質伝統工法の家Kinoshiro2020『INOCHI』」」を見学した。ほとんどすべてに本物の「木」が用いられており、宮大工の木組み技術を堪能した。

　建物は35坪。そのまま造ったら3,000万円を超えるそうだ。①木組みによる伝統工法を採用②超高耐久③災害に強い④持続可能⑤命を守る⑤宮大工技術の後世への継承－の6つを約束し、有事の際の停電や断水時にも生活を続けられるようソーラー発電、空気製水器、蓄電池、津波シェルターを装備しているのが特徴。

　同社は、羽田空港に近いことから、オリンピック・パラリンピックの観光客にも宮大工の技術をアピールすることを検討中とか。

　モデルハウスが公開されている「ルナ印西牧の原 クルム ザ クロス」は、北総鉄道印西牧の原駅から徒歩13分、印西市牧の原3丁目に位置する第一種低層住居専用地域（建ぺい率40％、容積率80％）の総面積約25,590㎡、全148区画の住宅地。

　現在分譲中の住戸（36区画）の土地面積は170.43～180.04㎡、建物面積は109.47～125.65㎡、価格は4,160万円～4,600万円。建物は木造2階建て（Ｗ断熱構造）。

玄関のヒノキのデザインウォール

通し柱

　
デザインウォール

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　モデルハウスは添付した記事を参照していただきたい。記者は一日も早く現物を見たくて出掛けた。見学した日（11日）は温かかったのだが、Ｗ断熱構造の良さを体感した。床や壁、建具家具などはすべてウッドワンの無垢・突板・挽き板仕上げ。床は浮造り仕上げになっており、シート張りにはない感触が伝わってくる。

　圧倒されたのはやはり神社仏閣によくある木組みだ。エントランス・ホール部分の吹き抜け空間に設けられており、太いカラマツ材の通し柱の上部にそれはあった。とくと写真をご覧いただきたい。

　他では、数十万円はしそうな宮大工による木組みのデザインウォール、機械仕上げではあるがウッドワン製のナグリ仕上げのデザインウォール、現しの2階リビングなどに見惚れた。多目的に使えそうなINAX製のキッチンシンクもよかった。

　35坪で3,000万円という値段が高いか安いか、判断するのはユーザーだが、マンションなどの建築原価は坪100万円もすることを考えたら、超割安ではないか。〝この通り造ってほしい〟という人はいそうだ。

モデルハウス

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　現場取材は楽しい。大手町を出たのは9時。約束の10時30分にモデルハウスを見学したあと、近接する一条工務店のほか地場工務店、ハウスメーカーの戸建て住宅地を見て回った。みんな敷地面積は50坪以上。公園も多く、このようなゆったりした戸建て住宅地にみんな住みたいと考える世の中になってほしいとつくづく思った。メタセコイアの街路樹がとても美しい。

　取材を終えたのがちょうど昼ころ。スマホが目標であるらしい（小生が目標としているわけではない）1万歩を踏破したことを勝手に知らせてくれた。そこで、駅に近いスパリゾートの店で白のグラスワインと牛丼を食べた。消費税込みで1,310円。周囲の人は作務衣か囚人服のような制服のやや薹が立ったというよりは、とっくに閉経を過ぎたことによる安堵とも絶望とも取れる表情を浮かべた女性ばかりだったのには違和を覚えたが、場違いなのはスーツ姿の小生のほうだ。

　帰り際、パンフレットを貰って読んだ。当然のように泥酔している人とか暴力団関係者（どうして判別するのか、「反社」も明確な定義がないと菅さんがいったではないか）、刺青（死斑と同じような小生の老人斑は大丈夫か）、おむつはダメだと書かれていた。

　それより驚いたのは「男の子・女の子の異性のお風呂のご利用は9歳（小学校3年生）まで」となっていたことだ。とっさには理解できなかった。人それぞれ、判断は利用者に任せればいいではないかと腹も立った。

　同意を得ようと思ったら、やっぱり人それぞれ。「絶対いや。子どもが学校でどこそこのお母さんの裸を見たなどとはやし立てる。小学未満にすべき」と主張する女性がいた。なるほど。これも分かる。

　だが、しかし、小生の母親は、風呂上がりのピンクに染まった裸体を惜しげもなく家族の前にさらした。冬などは全身から湯気が立ち上った。その光景は客観的に評せば縄文の土偶だろうが、小生にとってはルノワールの描く裸婦像に負けず劣らず、心底美しいと思ったものだ。

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　現場を歩き、冷徹な目でものを見ないと発見できないことをもう一つ紹介する。帰りの電車の時間まで20分もあったので、駅の反対にある「BIG HOP」を覗いた。昼時なのに人通りは少なく店を閉めているところもある。〝以前来た時と同じだ〟と心が沈んだが、だしぬけに飲食店の看板が小生の眼を射た。何と「11月のおすすめ」と謳っているではないか。感動した。師走のあわただしいカウントダウンが始まっているというのに、11月のおすすめ料理を紹介する店が印西牧の原にあった。

　まだある。1,480円で100分飲み放題の「今流行りの通風鍋」があるというではないか。

　加覧さん、これを食べよ！通風が治るかも。読者の皆さんも印西牧の原に住んではどうか。根拠がいま一つ小生には理解できないのだが、印西市は「住みよさランキング」（東洋経済新報社）で全国トップというではないか。

メタセコイアの街路樹が美しい

「11月のオススメ」の立て看板

〝金物に負けない『INOCHI』〟 宮大工の技術 一般住宅に採用 創建グループ（2019/12/10）

　東急リバブルは12月11日、一戸建て中古住宅の外壁クラック画像をＡＩ（人工知能）が一定の基準に基づいて診断するシステムを開発したと発表した。

　ジャパンホームシールド、Ｒｉｓｔと共同で開発したもので、東急リバブルが提供する中古住宅検査・保証サービスによって蓄積されたデータや中古住宅流通に関する知見、ジャパンホームシールドが提供する建物検査に関する知見、ディープラーニング（深層学習）技術を産業分野に幅広く適用してきたＲｉｓｔのＡＩに関する知見を融合させたもの。2020年夏頃の実用化を目指す。

　同社は、中古住宅の外壁の状況を合理的に説明する手段のひとつとして、中古住宅流通市場の活性化に資することを期待している。

　
「羽田エアポートガーデン」完成予想図

　住友不動産は12月10日、大田区羽田空港2丁目の羽田空港第2ゾーン地区約4.3haで開発を進めてきた羽田空港直結複合開発プロジェクトの街区名称を「羽田エアポートガーデン」とし、来春に開業すると発表した。

　空港敷地内ホテルの室数としては日本最大の1,717室（ラグジュアリー160室、ハイグレード1,557室）のエアポートホテルを核とし、国際交流機能強化のための羽田空港最大MICE対応の約2,400㎡イベントホール・会議室、都市観光に資する富士山・飛行機を望む約2,000㎡の展望天然温泉、地方都市・観光地へのルートも確保した15停留所のバスターミナル、約90店舗の商業施設などからなる。

　また、周辺エリアの開発（HANEDA INNOVATION CITYやキングスカイフロントなどとの連携も進めていく。

　事業は、羽田空港24時間国際拠点空港化に伴う多様な宿泊機能、国際交流機能や都市観光に資する機能を整備する事業として2016年に公募によって同社が選定された。土地は国土交通省から50年間の定期借地権付きとして借り受ける。エリア一体は2018年3月に国家戦略特別区域 区域計画として認定されている。

　ホテルの運営を担当する住友不動産ヴィラフォンテーヌは、今回のホテル計画により先に発表した「有明ガーデン」（749室）と合わせ2,466室が追加され、現在運営している2,762室から倍増することに伴い、「羽田エアポートガーデン」のうち160室のホテルについては最上級ブランド「ヴィラフォンテーヌ プレミア」と名付け、もう一つのハイグレード1,557室を含む5店舗（3,165室）を「ヴィラフォンテーヌ グランド」とすると発表した。

　客室面積は、「ヴィラフォンテーヌ プレミア羽田空港」が33～173㎡、「ヴィラフォンテーヌ グランド羽田空港」が18～42㎡。「グランド羽田空港」のルームチャージは2万円前後になる模様。同社が連携するとした天空橋駅直結の「羽田空港跡地第一ゾーン整備事業（第一期事業）」の「HANEDA INNOVATION CITY」（開発面積約5.9ha）では、鹿島建設、大和ハウス工業、京浜急行電鉄、日本空港ビルデング、空港施設、東日本旅客鉄道、東京モノレール、野村不動産パートナーズ、富士フイルムの9社が設立した「羽田みらい開発」によって延べ床面積13万㎡超の複合施設が整備されている。

　また、対岸の川崎市川崎区殿町地区の約40haでは川崎市が中心となって「殿町国際戦略拠点Kawasaki INnovation Gateway」の複合開発が進められている。

「ヴィラフォンテーヌ プレミア羽田空港」ロビー

露天風呂

グランドホワイエ

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　凄い計画なのだろう。この日の発表会にはマンション見学会の数倍の約90人もの報道陣が駆け付けた。

　しかし、海の藻屑と消える無様な死に方はしたくないので、記者は飛行機は大嫌いで、そのすごさが皆目分からない。これまで乗ったのは国内線が6～7回、国際線は中国とモンゴルのみでそれぞれ5回くらい。いつも離着陸のときは汗びっしょりになる（もちろん冷や汗）。極寒のモンゴルのときは外に出たのはほんの数秒だけだったのに一瞬にして下着が凍った。

　馬鹿だったのは大分に行くとき。ホテルと一緒だと思って離陸間際にチェックインしたら搭乗を拒否された。飛行機は不便だ。

　一度だけ成田駅に近い高くも安くもないホテル前泊したことがある。死出の旅立ちになるかもしれないと思い、かみさんと一緒に泊まった。ホテルに飛行機が突っ込んだらと考えたら全然眠れなかった。

　そんなわけで、空港直結のホテルがそんなにいいのか、よく分からない。住友不動産のホテルの客室数は空港内ホテルとしては日本一だそうだが、あのアパの横浜はどうなのか。みんな狭かった。ホテルのランクもやはり部屋数なのか。ちょっと違うような気がするが、同社の希望を忖度して〝日本一〟を見出しにとった。

外観俯瞰図

現地写真