「Living Darden流山セントラルパーク」 

　ポラスグループのポラスガーデンヒルズは８月５日、先に平均２倍の倍率で即日完売した戸建て「Living Darden流山セントラルパーク」のメディア向け見学会を行った。駅から徒歩４分の全３棟で、「庭間（テーマ）のある家」をテーマにエクステリア、ファサードそれぞれのデザイナーとコラボし、住宅と庭・外構を一体として商品化したレベルの高い戸建てだ。

　物件は、つくばエクスプレス流山セントラルパーク駅から徒歩４分、流山市古間木の区画整理事業地内の一角に位置する全3棟。土地面積は158.25～165.31㎡、建物面積は92.95～98.55㎡、価格は5,180～5,380万円。建物は木造軸組工法2階建て、竣工済み。

　3棟とも完成販売とし、7月13日に抽選の結果、最高５倍、平均２倍で即日完売した。

　現地は、大規模公園に隣接。商品化に当たっては、エクステリアデザイナーのグランフェイス・大熊一幸氏と、ファサードデザインに実績のあるYKK APエクステリア部・深川英樹氏とコラボ。高低差のある敷地の特徴を生かし、緩やかな段差で緩やかにつながる空間構成を行い、外－庭－住宅が緩やかにつながる容積算入の「リビングガーデン」を設置しているのが特徴。

　見学会で、同社設計部街並デザイン室・松井孝治氏は、「来場者からは『パースよりいい』『予想以上にいい』『価格が安い』などの評価を頂いた。もう少し高くても売れたかも」などと語り、同社設計部管理建築士・安藤欣司氏は「今までの概念とは違う庭をつくった。よく見ていただきたいと」と力を込めた。

　大熊氏は、「ファサードは緑化計画を盛り込んだオープンデザインとし、庭を部屋と一体として使えるよう壁を設け、ファニチュアも置けるよう工夫した。機能と意匠の両立を目指した」と語った。大熊氏は約20年間、ハウスメーカーのエクステリアを担当したのち、8年前に独立。JEXA 日本エクステリア設計協会の主席幹事を務めている。

　深川氏は、「壁を立てた庭を提案し、アルミのフレーム、縦ルーバー、アルミ鋳物、木樹脂などを多用した」と話した。

　
松井氏（左）と安藤氏

　
大熊氏（左）と深川氏

２号棟

２号棟のアルミ鋳物の格子デザイン壁

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　前日はRBA野球大会の取材のため炎天下の三郷の河川敷のグラウンドで４時間立ち尽くし疲れ果てている小生は、分譲住宅の契約戸数が2,654棟（2019年３月期）もあるポラスがどうしてわずか３棟の物件見学会を、しかも夕方の５時に行うのだろうといぶかりながら出かけた。（道に迷ったため20分歩き、汗だくになったおまけつき）

　その謎はすぐ解けた。建物を見てすぐ、「庭間（テーマ）のある家」のコンセプトがすぐ伝わってきた。記者はアルミ鋳物の格子に惚れこんだ（写真参考）。幅が異なる3種の格子を等間隔ではあるが角度を変えているため、見る角度により微妙に表情が異なる。この種の格子デザインの嚆矢でもある、隈研吾氏がデザイン監修した「神楽坂『赤城の杜』プロジェクト」マンションを思い出した。

　値段を聞いてびっくりした。記者は、この沿線のマンションや戸建てをたくさん取材しているのでおおよその相場は把握している。流山セントラルパークは、駅周辺に生活利便施設がほとんどないのが難点だが、立地条件からして値段は5,000万円台の後半だろうと読んだ。「予想以上にいい」「価格が安い」と松井氏がストレートにお客さんの評価を伝えたとおりだと思う。

　なぜ、それほどまでに安くしたのか。多分、同社はこの流山セントラルパークエリアではこれまで分譲事例がなく、今後大量に供給するための布石を打つために商品力を高め、価格を抑えたのだろうと理解した。３棟現場だからこそ思い切った企画で勝負できたのだろうと合点がいった。

　来場者の「パースよりいい」というのは、今回の物件に限ったことではない。パースより実物がいいのはいつものことだ。同社の課題だ。パースを本物に近づけることが必要だと思う。

　もう一つ注文。これは同社の物件に限らないのだが、階段が尺モジュールなのが気に入らない。小上がり部分も含めステップを17段も取っているのだから、ここはメーターモジュールにして差別化を図るべきだ。

　さらに言えば、踊り場付きの回り階段やサーキュラー階段にすれば事故は劇的に減るはずだし、電動滑り台にしたら上り下りはものすごく楽になるはずだ。各社は2階建てのネックである階段にどうして力を入れないのか。

庭

庭

エントランス

神楽坂『赤城の杜』プロジェクト」完成 三井不レジデンシャルが見学会（2010/8/20）

「Hi－NODE（ハイ－ノード）」

　野村不動産とグループのＮＲＥＧ東芝不動産は8月2日、国家戦略特別区域の特定事業「(仮称)芝浦一丁目計画」の関連事業として東京都港湾局と連携して進めてきた「日の出ふ頭小型船ターミナル等整備計画」の「Hi－NODE（ハイ－ノード）」の開業式典を行った。「Hi－NODE（ハイ－ノード）」は3日開業する。

　式典に出席した宮嶋誠一・野村不動産社長は「JR東日本さんと共同して進めている『芝浦一丁目計画』や浜松町・竹芝の再開発事業とも連携して水辺空間の賑わいを創出し、地域全体の活性化につなげていきます」と語り、出来栄えに満足していた。

　小池百合子・東京都知事は「『水の都・江戸』を再生させるカギとなる『日の出』の新しい顔となる事業に敬意を表します。いま外国人観光客が最初に目指すのは箱根のようですが、『日の出』を『Hi－NODE（ハイ－ノード）』と読ませるのがとてもいい。都も積極的にPRしていきます」と祝意を述べた。

　施設は、野村不動産グループは、今後、日の出ふ頭小型船ターミナルなどの施設を運営するとともに、水辺の賑わいと各エリアとの回遊性を創出し、舟運と地域の活性化を図っていく。

　同計画は、土地所有者の東京都港湾局と野村不動産グループが協定を結び、事業を進めてきたもの。これまで閉鎖されていた日の出ふ頭と竹芝ふ頭をつなぐ連絡橋の耐震補強を行い、付近の信号・横断歩道を移設することにより開発が進む芝浦－日の出－竹芝の相互のアクセスを改善し、回遊性を向上させる事業も含まれている。

　施設は、JR山手線・京浜東北線浜松町駅から徒歩9分、新交通ゆりかもめ日の出駅から徒歩4分、港区海岸二丁目に位置する延床面積約887㎡。事業主はＮＲＥＧ東芝不動産。設計は野村不動産。敷地所有者は東京都港湾局。

左から港区副区長・田中秀司氏、小池氏、宮嶋氏

　
小池氏（左）と宮嶋氏

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　式典後、メディア向けの内覧会が行われた。〝緑のフェイクをやめよ〟と主張している記者だが、さすが野村不動産だ。店舗内には水盤付きの本物の蔦を使用するなど随所に緑が配されていた。大きな広場にはヤシなど南国風の植栽が施され、BGMには山や川で採取した3Dサウンドが流れるように工夫されていた。

　驚いたのは芝だった。全面に天然芝が敷かれていると思ったが、そうではなく人工芝だった。しかし、安全性に課題もあるケミカル製品ではなく、原料にはわが国初で、イタリアの名門サッカーチーム・ユヴェントスが練習場に採用しているのと同様のヤシを使用したものだという。

　触ってみたが、たしかに東京ドームのそれとはまったく異なっていた。ほんものの芝と間違えるほどだった。雑草ほどうするかは課題だ。

　東京ウォータータクシーの海上タクシーも披露された。31カ所の乗降場の利用が可能で、8人乗りと6人乗りがあり1区間500円。酒も飲めるし、デッキではタバコも吸える。羽田空港（天空橋）－天王洲アイル－日の出－勝どき－築地－日本橋－浅草－押上などと繋がる。沢山の人が通勤・通学に利用する日がくるかもしれない。

広場

　
海上タクシー

整備された連絡橋（正面はインターコンチホテル）

店舗内の緑

「SDGsハウス」

　アキュラホームは8月1日、「SDGs未来都市・横浜」の実現を目指すための中間組織「ヨコハマSDGsデザインセンター」のコーディネートにより、イケア・ジャパンと連携したSDGsの17ゴールに貢献する住まいや暮らし方を提案する「SDGsハウス」を同社の港北展示場で公開した。

　「SDGsハウス」は、同社が昨年5月、CLTを採用したモデルハウス「キラクノイエ」の設備・家具・備品にイケヤが開発した商品を展示しているもので、各商品がSDGsのどのゴールを目指しているかを分かりやすく説明しているのが特徴。9月30日まで公開される。

再生ポリエステル繊維で作られたテーブルクロス・クッション

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　国連が提唱するSDGsをテーマにしたイベントを取材するのはこの1週間で3度目だ。他の記事と合わせて読んで頂きたい。国も企業も国民もSDGsを目的意識的に取り組み始めたということか。

　今回の「SDGsハウス」で興味を引かれたのは、イケアが開発したテーブルクロスやクッションなどだった。使用済みのペットボトルを再生ポリエステル繊維として蘇らせたものだった。商品化されるのは間違いないと見た。

　記者は再生ポリエステル繊維についてはよく分からないのだが、かなり普及しているようだ。弊社の女性社員の制服も全てではないが、再生ポリエステル繊維で作られたワンピースを着ている。新入社員が選んで購入したという。記者は触らせてもらったが、手触りは感は普通の洋服と変わらない。洗濯するとしわが寄りやすいというのが難点のようだ。

　値段が高いか安いか判断のしようがないが、これもSDGsの取り組みの一つと思えば堂々と胸を張れる。

写真ではよく分からないが、キッチン扉もプラスチックから再生された製品

全役員がSDGsバッジ 住林は障がい者による手作り木製 熊谷組は市販のメタル製（2019/7/26）

〝世界に発信〟 企業×自治体 先進的SDGs取り組み事例紹介「City Lab Ventures」（2019/7/25）

アキュラホーム＆キャピトル東急 世界初の「木材ストロー」開発・導入へ（2018/12/11）

美と機能性は離反していいか？　CLTを採用したアキュラホーム 港北「キラクノイエ」（2018/5/20）

　7月30日付の住宅新報は「HARUMI FLAG」の第1期分譲戸数は「SEA VILLAGE」の一部211戸と、「PARK VILLAGE」の一部389戸の合計600戸で、平均の分譲坪単価は302万円であると報じた。記者が知る範囲で600戸の平均単価について報じたのは同紙だけだ。これはクリーンヒットだ。

　ただ、この単価は同紙が全600戸の販売価格を全専有面積で割って算出したというより、工業市場研究所の美濃部康之取締役がコメントしているように、おそらく工業市場研究所が計算したものと思われる。（間違っていたらごめんなさい）

　記者は、第1期の分譲戸数はこれくらいが適当だと思う。単価については、オリンピック選手村として一時利用される特殊要因を考慮しなければしごく妥当な価格だと思う。

　今回分譲される日本設計が設計を担当し、長谷工コーポレーションが施工している運河に面した「SEA VILLAGE」はもっとも優れていると思っていたし、日建ハウジングシステムと三井住友建設が設計し、三井住友建設が施工を担当している公園に面する「PARK VILLAGE」も条件がいいので価格（単価）が高くなっても不思議ではないというのが率直な感想だ。

　販売戦略として価格が高いほうから売るか低いほうから売るかは一概に何とも言えないが、価格の高いほうから売るというのは正解だと思う。〝ここに住みたい〟という人は一定数いるはずで、そうしたユーザーに最前席を用意するのは当然だ。

　今後の市況はいまひとつ読めないが、第1期以降に分譲される住棟は単価が下がるのではないかと思うので、4月26日付で書いた坪単価280万円予想を現段階で修正する必要はないと考えている。

　一つ、新しいことを付け加えるなら、都とデベロッパーとの間に当初交わされた譲渡契約で「著しく利益が上がった場合は、譲渡金額について協議する」条項について、「著しく」とはどの程度かということが明らかになった。

　小池百合子都知事が7月26日の記者会見で、記者団の質問に次のように答えているので紹介する。

　「この条項については、全ての住戸の引渡しが完了しまして、収益が確定した時点で分譲予定収入、1％を超える増収があった場合には、敷地譲渡金額の変更について協議することといたしておりまして、その増収分については、経費などを除いて折半するという確認書を今年の5月に事業者側と取り交わしたということで…」

　つまり、全住戸の販売が完了・引き渡しが終了した時点で、当初提出された計画より売り上げ・利益が１％以上上回ったら、その利益を折半するということだ。

　1％とはまた厳しいような気がするが、双方とも批判にさらされたくないということだろうし、透明性を高めるのもいいことだ。

　では、いったいどれくらいの上昇が許容範囲かということだが、記者は当初予想の250万円の10～15％増の275～287.5万円くらいと考える。

　これくらいなら都民も納得するはずで、都も収入増となりデベロッパーも潤う。結果として購入者にも利益が還元されるということだ。三方よしとはこのことを言う。いま係争中の裁判でもこの１％ルールは都側に有利に働くと見た。

　仮にこれ以上の利益を出したら、それこそ〝適正〟に売却価格をはじき出した不動産鑑定士の顔に泥を塗ることになり、法の存立そのものが危うくなると思う。裁判の行方だって分からなくなる。

「HARUMI FLAG」の単価予想は坪280万円に下方修正 「著しく利益増」協議回避へ（2019/4/26）

文句なしにいい 街づくり・基本性能 坪単価280万円か 「HARUMI FLAG」（2019/4/24）