「HITO-TUBO（ヒトツボ）」プライベートブティック

　伊藤忠都市開発の「HITO-TUBO（ヒトツボ）」が導入されたマンション「クレヴィア池袋West」を見学した。高単価の都心部だからこそその価値を分かりやすく伝える新提案だ。2018年度グッドデザイン賞を受賞したのもよくわかる。

　物件は、JR・東京メトロ・西武池袋線・東武東上線池袋駅から徒歩5分、豊島区西池袋2丁目に位置する15階建て全64戸。専有面積は27.75～55.14㎡、現在分譲中の住戸（7戸）の価格は3,580万〜6,570万円。坪単価は425万円。竣工予定は2019年3月上旬。設計･監理は三輪設計。施工は合田工務店。

　現地は、ホテルメトロポリタンに近接。用途地域は商業地域だが、二方角地で、敷地南側方面は目白の住宅街。

　建物は１フロア5～4戸構成で南西向き。内廊下方式を採用。多目的に利用できるWi-Fi・ミニキッチン付きのシェアラウンジを共用部に設置。主な基本性能・設備仕様は居室部分のリビング天井高2460ミリ、ディスポーザー、フィオレストーン天板、床タイルなど。

　「HITO-TUBO（ヒトツボ）」は、住戸内の約１坪（約1.8ｍ×約1.8ｍ）の限られた空間を、WIC＋物入、プライベートブティック、アトリエ、ロフト、プライベートバーなど8タイプの中から選べるようにしたもの。55㎡は50ポイントが、27㎡は30ポイントがそれぞれ付与されており、その範囲内なら無料。有償でも40～50万円に収まるようにしている。

　同社は「住まいに関する調査を実施したところ、約9割の方が住まいでやりたいことがあるのに実現するためのスペースがないことに不満を感じていると判明。その不満を払拭する理想の住まいを提供すべく開発した」「消費者のお金をかける対象が〝モノ〟の所有ではなく、〝コト〟（体験）に変化している新たな消費者トレンドに着目」したとしている。

　購入者のうち9件が「HITO-TUBO（ヒトツボ）」を選択した。近く分譲する「クレヴィア池袋East」51戸（非分譲住戸6戸含む）にも採用する。

　
プライベートブティック(左）とワーキングスペース

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　「HITO-TUBO（ヒトツボ）」の提案はなかなかいい。似たようなものは三菱地所レジデンスの「箱の間」、コスモスイニシアの「リトルテーマパーク、が楽しい家」でも見たが、坪単価425万円の価値を自ら実感でき、その価値を最大限引き出せるようにしているのがミソだ。

　コンパクトだけでなくファミリーマンションにもこれは採用できそうだし、外付けでも可能なはずだ。同社には継続して他物件にも採用してほしい。

　マンション販売担当者によると、多くの人は無償の範囲で収まる「WIC＋物入」を選んだという…分からないわけではないが、利回り5％の賃貸とすれば、年間20万円だ。もっと有効活用したほうがいいと思うがどうだろう。

　モデルルームの出来もよかった。55㎡の南西角住戸プランで、デザインは三井デザインテックが担当。14戸すべて完売したという。

モデルルーム

三菱地所 〝CSRからCSVへ〟新たな価値創造目指す「3×3 Lab Future」（2016/3/29）

　マンション管理業協会は12月3日、マンション居住者や管理組合のマンションライフを豊かにする様々な工夫や活動を応援する「マンションいい話コンテスト 2018（一般編）」グランプリ、準グランプリ、 特別賞を発表した。グランプリ賞（賞金30万円）には、全国536通の応募の中から高橋千秋さんの「かわら版って、いいよ！」が選ばれた。

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　「かわら版って、いいよ！」のあらすじと「講評」は以下の通り。

　大規模修繕工事のための臨時総会が開催された。ある出席者から、業者の選択、大規模修繕の必要性など、提示を根本から覆すような質問があり、大規模修繕工事は延期になるのかな、というあきらめのムードが漂い始めた。そんな時、年配の男性が『知りたければ、事前の段階で意見を言えばよい。それをせずに、この場で屁理屈のようなことを言っている。もう、黙らっしゃい。』と発言した。出席者から、割れんばかりの拍手が起こり、決着した。

　この総会で私はある事に気づいた。一度に出す分厚い資料で知らせるのではなく、もっと簡単な形でその都度知らせていたら、よかったのではないかと。

　私は、広報誌「かわら版」の発行を引き受けた。私は「かわら版」を毎月発行することにした。

　理事会の議題に関することは勿論、マンション内での出来事を理事会の承認を得て、知らせている。

　２億円をかけて、自走式駐車場を作るという試案が出され、賛否を問うアンケート調査を行い、結果は「かわら版」で一人ひとりの意見を氏名ではなく番号にして、知らせた。説明会が２回行われ、参加者は「かわら版」を冊子にして持ってきた。発言者は、『自分はかわら版の何番の人の考えに賛成である』『⑦番の人の考えには反対である』という感想がお互いに語られ和やかに話し合いは進み、提案者も納得し、自走式駐車場は作らないことになった。

　水道管の洗浄が行われた時に、管の経年劣化が発見された。管の交換は全体で一斉にやるべきだと いうお声を頂き、「かわら版」でアンケートを取り、その結果、水道管の取り換えは全体で一斉にやる方向に、総会ですんなりと決定した。

 　築後23年を経過しているマンションでは、あちこちに経年劣化とみられる現象がみられ、その都度、工事着工についてのご意見などは、すべての所有者に「かわら版」を通して聞いている。390の所有者の意見をまとめ上げることは、以前は大変であったが、この「かわら版」アンケートを使い始めてからは、総会でのまとまりは非常に良くなり、なごやかになっている。

　「かわら版」に関しての調査をすると、居住者のほとんどの人が読んでいる。総会に出席できない人も、「かわら版」で意見を述べたら、参加しているような気持ちになり、よかったというご意見を頂いた。

　【講評】　マンションには多種多様な人たちが住まわれているので、合意形成が難しいとされがちです。それを実感した筆者が取り組んだのが、昨今のIT 化社会では古風にも感じられる、広報誌「かわら版」の活用。全居住者に配られる『かわら版』が、マンション内の風通しをよくするきっかけに。

　多くのマンションで、理事会からの情報発信の手段として議事録や広報誌が作られていますが、使い方を工夫することで、マンションのコミュニティを良好に、また、合意形成をスムーズにする力を発揮するということを改めて感じさせられます。

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　「かわら版って、いいよ！」がグランプリ賞を受賞したのが嬉しいやら悲しいやら。嬉しいのはもちろん、当たり前の管理組合の広報活動がきちんと評価されたことだ。

　悲しいのは、このようなごく当然の広報活動が業界団体の賞を受賞するという情けない現実を見せつけられたからだ。

　これは管理組合の広報紙にとどまらず、諸々のメディアにも言えることだ。当たり障りのない事大主義、事なかれ主義に徹する官報のような〝お知らせ伝言板〟に堕していないか、考える必要がある。

「プラウドシティ吉祥寺」完成予想図

　野村不動産と日清紡ホールディングスは11月29日、「プラウドシティ吉祥寺」第一期140戸が平均1.07倍で登録即日完売したと発表した。

　物件は、JR中央線吉祥寺駅から徒歩23分（バス約10分）、三鷹市下連雀五丁目に位置する敷地面積約26,405㎡、8階建て8階建て全678戸。専有面積は66.36～90.60㎡、第1期価格は4,874～8,987万円（最多価格帯5,400万円台）、坪単価は270万円台。入居時期は2020年3月中旬～2021年3月中旬。施工は長谷工コーポレーション。

　下連雀五丁目第二地区地区計画として公園や歩道の整備が行われ、敷地内に商業施設、認可保育園、学童施設、バス停を設けるとともに、既存樹のヒマラヤスギをはじめ緑地率30％超の緑化計画、「ABINC認証」取得、木調ルーバー・レンガタイル・木造ゲストハウスなどの空間を演出。隣接地には同社のシニア向け住宅(サービス付き高齢者向け住宅)を建設するなど、「都市型コンパクトタウン」を目指す。

　住宅の商品企画では、パイプスペース（竪管）を一つにまとめ、無駄のない間取りを実現する「ミライフル」を採用する。

リビング

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　即日完売のニュースを聞いて、モデルルームを見てから記事にしようと考えていたのだが、年内は難しいということからこのような〝コピペ〟記事になった。

　敷地は日本無線三鷹製作所の跡地。以前、この近くに住んでいたことがあり、現地はよく知っている。当時、日本無線は経営難が伝えられており、どうなるのかと他人事ながら気になっていた。

　見事なヒマラヤスギが植わっていたのを思い出すが、それを残すという。結構なことだ。

グロス価格はやや張るが坪単価は〝旧価格〟 大成有楽「吉祥寺Ⅱ」（2015/1/27）

「Kosugi 3rd Avenue（コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンス）」

三井不動産レジデンシャルと東急不動産の住宅・商業・公共公益の複合一体開発「Kosugi 3rd Avenue（コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンス）」を見学した。先月25日に抽選分譲された第１期174戸は1～12倍、平均2倍で即日完売したというからすごい人気だ。3タイプのモデルルームもそれぞれコンセプトが明確で、インパクトがあった。

物件は、ＪＲ線・東急東横線・目黒線武蔵小杉駅から徒歩２分、川崎市中原区小杉町三丁目に位置する38階建て全519戸（販売総戸数465戸、事業協力者戸数54戸含む）。専有面積は41.99～100.29㎡、坪単価は360万円。入居予定は2020年12月中旬。施工は大成建設。

施行面積約1.1haの小杉町３丁目東地区第一種市街地再開発事業として建設されているもので、1階から4階までは商業・業務・公共公益施設。子育て施設、自治会館、多目的ホール、広場などが併設される。コンセプトは「3世代、3用途、3つの広場が結びつき、自分らしい日常が広がっていく」ミクストユース。物件名にもその思いが込められている。

住宅部分は4階から38階まで。標準階は1フロア15～16戸構成。これを面積ごとにみると、40～50㎡台が7戸、60㎡台が1戸、70㎡台が6戸、80㎡台が1戸というように、小家族用の比率が高いのが特徴。

主な基本性能・設備仕様は、リビング天井高2550ミリ、ディスポーザー、食洗機、御影石またはシーザーストーンキッチン・洗面カウンター、グローエ水栓、ミストサウナ、Low-Eエコガラス、突板建具（一部）など。モデルルームは、59㎡、68㎡、89㎡の3タイプ。

ゲストサロン所長・渡辺英喜氏や同社横浜支店開発室・石井諒氏によると、「予算的には坪330万円という人が多い。一番人気は30戸しかない89㎡のタイプで、価格は8,500万円台から１億2,500万円台。三井デザインテックの黒須理枝氏が担当した59㎡台はすべて完売。68㎡台は親子3人がそれぞれ利用できるカウンターを提案しているのが受けている」と話した。

第1期174戸が即日完売したことを受けて、年内に10～20戸を第1期2次として追加販売する予定だ。

ステップガーデン

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　モデルルームは3タイプとも非常によくできているという印象を受けた。記者が一番好きなのは、黒須氏がデザインを担当した59㎡のタイプだ。リビングサイドの居室・寝室は小上がりとし、隣り合う浴室窓はスルーガラス。ホテルにありそうな非日常を演出している。

　89㎡のタイプが人気になったのもよく理解できる。費用は100万円単位の収納・建具の提案がいい。これくらいの戸数なら1億円前後でも売れるはずだ。親子3人が利用できる68㎡のカウンターの提案もいい。

59㎡のモデルルーム

68㎡のモデルルーム

89㎡のモデルルーム

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　住戸プランは、40～50、60㎡台が半数にのぼり、70㎡台でも角住戸を除き70～71㎡台が多いのは、武蔵小杉では今回で6棟目の供給で、ユーザーのニーズを熟知している三井レジの戦略であり、購買力とも密接な関係がありそうだ。

　さすがに坪単価が300万円をはるかに超え360万円ともなると、パワーカップルとはいえ20坪で7,000万円というのは負担が大きい。「予算的には坪330万円という人が多い」という関係者の言葉がそれを裏付けている。これは住友不動産「シティタワー武蔵小杉」でも感じたことだ。

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市のデータによると、武蔵小杉駅周辺では平成18年からこれまでに約7,900戸（賃貸含む）が供給されており、今後の計画を含めると1万戸近くに達する。すごい数ではあるが、東京、品川、渋谷、新宿、川崎、横浜などに10～30分圏であることを考えると、これくらいの戸数を吸収するキャパシティはあると思う。

今回、取材時間まで少し余裕があったので駅直結の「エクラスタワー武蔵小杉」に併設されている中原図書館に寄ってみた。ほとんど満席たった。5階と6階のフロアに蔵書が約30万冊。羨ましい。

　だが、しかし、記者がポテンシャルの高い街の必須要件にしている食事・冠婚葬祭・会議などに利用できるホテルがここにはない。今後も建設されそうな計画はない。この街で生まれ育った人はここを〝故郷〟と呼べるのか。

三井レジ・JX日鉱「武蔵小杉」 第1期は409戸 単価は330万円（2015/6/24）

70㎡でも75~80㎡と同様の居住性能」 住友不動産「武蔵小杉」販売へ（2013/10/24）

反響4000件超 東急電鉄他「エクラスタワー武蔵小杉」(2011/1/11)

三井不動産レジデンシャル「パークシティ武蔵小杉」全1437戸が竣工(2009/4/11)