「日本橋室町三井タワー」完成予想図

　三井不動産は10月15日、同社が参加組合員として参画している「日本橋室町三丁目地区第一種市街地再開発事業A地区」の名称を「日本橋室町三井タワー」とし、商業施設「COREDO室町テラス」を2019年秋にグランドオープンすると発表した。約100名の報道陣が詰めかけた。

　約30店舗からなる商業施設「COREDO室町テラス」のメインテナントには、 “アジアで最も優れた書店”（2004年「TIME」誌）に選ばれた「誠品」が手掛ける日本第一号店舗「誠品生活日本橋」が入居する。約300坪で、運営は有隣堂。

　オフィスフロアには、TRI-AD（トヨタグループの自動運転ソフトウェア開発新会社）ほか、世界をリードする様々な業種の先端企業の入居が決定している。

　同社取締役常務執行役員商業施設本部長・石神裕之氏は、「日本橋の新たな文化の発信基地として、1階には大屋根空間を備えた広場空間を設け、商業施設には、4年間の協議を経て、『誠品』さんに出店していただくことが決定した。創業者の呉清友氏（1950－2017）には、われわれの日本橋再生の取り組みに深く共鳴していただいた。運営を担当する有隣堂さんと3者で新たなサード・プレイス、ライフスタイルを提案していく」と話した。

　「日本橋室町三井タワー」は、敷地面積約11,480㎡、延床面積約168,000㎡、地上26階、地下3階建ての大規模複合開発。「三井日本橋タワー」に隣接。基本設計は日本設計。施工は鹿島・清水・佐藤工業。地下1階～地上2階は商業施設、地上5～25階はオフィス、3階はホール&カンファレンス、また、地上1階には大規模な屋外広場空間を設置。地下1階では地下歩道を通じて東京メトロ銀座線・半蔵門線三越前駅、JR横須賀線・総武快速線新日本橋駅に直結する。

大屋根を配した広場空間

1階イメージ図

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　心が震える感動的な記者発表会だった。登壇した石神氏のほか、同社アーバン事業部長・斎藤裕氏、共同事業者の誠品生活股份有限公司董事長・呉旻潔（マーシー・ウー）氏、運営会社の有隣堂専務取締役・松信健太郎氏のそれぞれの挨拶・プレゼンに〝本好き〟の一人としてワクワクした。

　各氏が話したことを逐一伝えられないが、石神氏は「最初に『誠品』を見たとき、これほどのものはないと確信した。われわれの目指す日本橋再生とコンセプトが同じだと。4年間もの協議を重ね、呉清友氏から『出しましょう』と承諾をいただいた。世界に類を見ないものになる」と話し、斎藤氏も「間違いなくオンリーワンの書店になる」と力説した。

　日本語で挨拶した呉氏は、「歴史的にも文化的にも意義深いプロジェクト。亡き父は、三井さんが300年にわたって取り組んできた人と人、人と街、人と環境・文化事業は、我々の精神性を重視する理念と一致すると考え、出店を決断した。文化の香りがする心温まる店づくりを行っていく」と述べた。

　松信氏は、三井不動産の「東京ミッドタウン日比谷」の新業態「ヒビヤセントラルマーケット」などにも触れ、今回の出店が「疲弊する書店に刺激となる」ことを確信しているようだった。

左から斎藤氏、石神氏、呉氏、松信氏

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　書店・出版界の惨状を書くのが目的でないので最小限にとどめるが、わが国の出版・書店はバブル崩壊後、急坂を転げ落ちるように売り上げが右肩下がりになっている。

　学生も本を読まなくなったらしい。だからか、安倍晋三総理の「腹心の友」の加計学園・加計孝太郎氏が理事長を務める加計獣医学部図書館の蔵書が8,715冊と聞いたとき、一ケタ違うのではないかとわが耳を疑った。ある図書館は大量の読まれなくなった図書を焼却処分したというニュースもあるが…。

　しかし、一方ではけた違いの〝本好き〟もいる。弊社の久米信廣社長がそうだ。いつも難しい哲学書を4～5冊抱えている。「1万5,000冊くらいまでは数えていたが…」と蔵書数は分からないようだが、蔵書は２万冊を突破しているのではないか。「年間500冊読む」業界関係者もいる。

　もっとすごい人もいる。最近読んだ高島俊男氏の「本が好き、悪口言うのはもっと好き」（ちくま文庫）には、明治時代の学者・狩野亨吉は貧乏暮らしではあったが、明治45年から大正２年にかけて、江戸時代の貴重書約４万冊をたったの３万円で当時の東北帝大に売ったとある。大学の蔵書が１万4000冊で、その4分の3が狩野文庫だったと書かれている。「千円あったら東京で立派な庭付きの家が買えた」時代だ。

　呉氏に〝疲弊する書店〟について「どうすればまた盛り上げることができるか」と質問したら、「日本の人口は台湾の5倍で、出版の売上高は10倍。活字離れと言われるが、もともと日本人は本好き。新しい視点で見直せば数字をあげることは可能。腕次第。父は人生の中で大きな病を経験しています。本を読むことで人生の再スタートが切れると言っていました。わたしたちも全員、本を読むこと（読んでいただくことも）に責任を持っています。毎日来ていただき、心を落ち着かせ、価値のある時間を持っていただくような店舗にします」と頼もしい答えが返ってきた。

　酒を飲みながら本が読め（記者はときどきするのだが〝行儀が悪い〟と怒られるのでやめた。そんなに悪いことか）、散髪もできる「ヒビヤ」もいいが、「誠品生活」がわが国の書店・出版界に革命的な変革をもたらすことを期待しよう。果たしてどのような書店になるのか。

埼玉県住まいづくり協議会 平成30年度住宅月間シンポジウム(浦和コルソ・コルソホール)

星氏

　埼玉県住まいづくり協議会は10月12日、平成30年度住宅月間シンポジウムを開き、星旦二・首都大名誉教授が「健康な住宅を創りましょう」と題する第一部講演を行った。200名近くが、星氏自らの住宅で味わった苦い経験や具体的な臨床研究などで培った幅広い知見に基づく巧みな話に聞き入った。

　星氏は1950年生まれ。福島県立医科大学を卒業後、東京大学で医学博士号を取得。竹田総合病院臨床研修、東京都衛生局、厚生省国立公衆衛生院、厚生省大臣官房などを歴任。聖路加病院、大阪大学などの非常勤講師。

　また、第二部では、いずみ鉄道前取締役社長 いずみ大使・鳥塚亮氏が「ムーミン谷の人々に支えられて～いずみ鉄道の挑戦～」と題する講演を行った。

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　記者は、全国的にも珍しいという民間・行政・公益団体が一緒になって優良な住宅供給や街づくりを行うという目的に共感し、支援する意味からも極力取材し、記事にもしてきた。

　ところが、住宅月間の一環として行われているシンポジウムの浦和コルソ・コルソホール会場は、音響環境が悪いためか、最後列に割り当てられた報道陣席からは講師の話がよく聞き取れない難点がある。

　配布された資料を引き写して記事にするのなら楽だが、話す人がふともらす冗談の中から珠玉の言葉を切り取り、それを見出しにしたりして読者に分かりやすく伝えるのが我々の仕事だ。小生は必死でメモを取る。録音したあとで再生する手もあるが、何だか隔靴掻痒しっくりこない。やはりメモすることが大事だと思う。

　そんなわけで、今回も星氏の参加者を笑わせた当意即妙の言葉はほとんど聞き取れなかった。

　それでも、星氏が収入学歴、幸福感・健康感、健康寿命、地域環境、居住環境、食生活と生活習慣、想いと夢、平和、身体・社会・精神的健康の９つの「健康寿命規定要因」のうち「もっとも重要なのが『平和』、二番目に重要なのは『住宅』」と話し、「環境は人権です」「温かい住宅も人権です」と力を込めたのはよく聞こえた。

　最後に示した「・オスプレー17機　1機220億円　・F35 42機1機130億円 ・防衛庁予算5兆円（正確には5.3兆円） 明治維新以降、戦争まっしぐら」の画面の意味もよく分かった。

　配布されたプロジェクター用の画面は160枚もあった。おそらく大学などで講義したら１年分に相当する時間が必要ではないかと思う。ここて、一つひとつ紹介できない。星氏の著作「ピンピンコロリの新常識」（主婦の友社）を買って読んでいただきたい。収益11万円は相馬市に寄付済みだそうだ。記者も買って読む。

　鳥塚氏の講演は、資料もなかったので退席した。

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　一つ二つ、先生にぜひお聞きしたい。先生は確か冬期の風呂場気温が18度以上、壁が漆喰、床は無垢材にすべきで、それには所得と学歴が必要と述べられた。ペットを飼うべきで、（所得が少なく）飼えない人は「飼おうと思うことが大事」とも話された。

　なるほど。だが、しかし、それらを保障する高気密・高断熱、かつ地球環境に配慮し、さらにまたパッシブデザインも取り込んだ住宅価格は3,000万円では無理で、4,000万円くらいになる。都内の土地なしなら1億円するのではないか。そんな住宅を建てられる人はどれだけいるか。23区内では20坪のマンションすら買えなくなってきた。この貧しい住宅事情を先生はどう考えられるのか。

　もう一つ、先生は「おいしく、楽しくお酒を飲みましょう」と推奨する一方で、「禁煙」についても何回か話された。小生は糖尿の主治医から「酒は二合まで大丈夫」と認めさたが、「喫煙は人権」の主張には耳を貸してもらえなかった。先生は「かかりつけ主治医（歯科医師以外）がいると生存率は低下する」と過激な発言をされた。勝手に解釈すると、医者の言うことを聞くな＝タバコは吸っていいということでしょうか。

「ザ･パークハウス早稲田」完成予想図

　三菱地所レジデンスは10月11日、民間分譲マンションと国家公務員宿舎跡地を「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」に基づき一体として開発したわが国初のマンション「ザ･パークハウス早稲田」の報道陣向けモデルルーム見学会を行った。建物の南側と東側が戸山公園に隣接する全115戸の規模で、坪単価は430～440万円になる模様。

　物件は、東京メトロ東西線早稲田駅から徒歩6分、新宿区戸山３丁目に位置する10階建て全115戸（事業協力者36戸含む）。専有面積は40.35～107.94㎡、予定価格は4,900万円台～１億7,000万円台。坪単価は430～440万円になる模様。竣工予定は2020年5月上旬。施工は不二建設。販売開始は11月。

　現地は、敷地北側が諏訪通りに面し、東側と南側は戸山公園、西側は学習院女子中・高等科に隣接。早大戸山キャンパスにも近接している。

　開発面積約2,726.62㎡のうち国有地跡地は約1,500㎡。残りは昭和46年に竣工した7階建て35戸の「メゾンドール早稲田マンション」。同社は、マンション管理組合の意向を受けて2009年6月に事業協力者として参画、2015年12月に国有地を取得し、2016年2月に一体敷地での建て替え決議が成立した。同社としては着工ベースで19件目の建て替えマンション案件となる。

　同社街開発事業部建替事業推進グループ長・貴家（さすが）雄一氏は、「約644万戸のマンションストックのうち築40年以上経過したものは現在73万戸だか、10年後には約2.5倍の185万戸、20年後には約５倍の352万戸に増加すると予測されている。当社は30年以上前から建て替え事業に取り組んでおり、今回の物件は着工ベースで19件目となる。高いノウハウを持っている」と話した。

　モデルルームは80㎡の2LDKダイブで、主な設備仕様は御影石またはクォーツストーンキッチン天板、食器棚、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナなど。リビング天井高は2450ミリ。

　6月から物件ホームページを開設しており、これまでの反響数は約1,500件。

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　記者は手放しで褒めるマンションはあまりないが、この物件は文句なしではないが（その理由は最後に書く）いい物件だ。何よりも公園に面している立地にほれ込んだ。それと、敷地は尾張徳川家の下屋敷があったところだそうで、歴史的建造物を表現した外観デザインが美しい。

　面白いのは、道路から20ｍの範囲は高さ規制が30ｍであり、それ以上は20ｍ規制になっているために、公園に面した南側住戸は６階建てで、中庭を挟んだ北側住棟は10階建てになっている、その建物形状にも惹かれた。と同時にピント来るものがあった。これも最後に書く。

　さて、そこで単価予想。内覧会が始まる前、たまたま同席だった記者の方が新人だと仰ったので、「この種の見学会では物件の価格を言い当てるくらいの目を養ってほしい。わたしは坪単価にして430万円から450万円と予想する」と話した－その途端、予想を大きく外した三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス 文京千石一丁目」を思い出した。〝まずい。また外したら恥をかくことになる。馬鹿なことなど喋るべきじゃなかった〟と後悔もしたのだが、担当者から冒頭の価格を予定していると聞かされ、胸をなでおろした。

　この種の見学会で何が楽しいかと言えば、単価を的中させることだ。記事は同業の方だけでなく、マンション購入を考えている一般の方が読まれる可能性もある。高い買い物をするお客さんが選択肢を誤らないよう、常にお客さんの側からも物件を観ることが大事だ。業界紙の記者はデベロッパーとお客さんを結ぶ橋渡し役でもある。

　単価を予測することは、自分とデベロッパーが同じ物差しで測っていることを確認する作業であり、それはまたお客さんがしっかり見えているかを自らに問う刻苦にも近い点検作業でもある。

モデルルーム

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　一つ難点も指摘したい。昨日書いた野村不動産「プラウドシティ日吉」のリビング天井高は2400ミリだった。今回は2450ミリ。地所のほうがやや高いが、野村や地所のマンションとしてはやはり寂しい。

　どうしてそのようなことになるかと言えば、建築物の絶対高さ規制の壁があるからだ。記者はずっと昔からこの高さ規制を撤廃とまではいわないが、住宅の質を上げるためにも柔軟に対応すべきと主張してきた。高さ規制はその質を引き下げる効果しかもたらさない。

　全てはあの「国立マンション」から始まった。「イチョウ並木と調和する高さ」がどうして「イチヨウ並木と同じ20ｍ」になったのか。あのとき、明和地所を孤立させた業界にも責任はあると記者は思っている。

　面白い建物形状になったのは、この規制があるからだが…。

業界初の玄関前宅配ボックス 三菱地所レジ「文京千石」 坪単価は400万円割る（2018/8/8）

　野村不動産（事業比率82％）は10月10日、関電不動産開発（同16％）とパナソニックホームズ（同2％）と共同で開発を進めている多機能複合型マンション「プラウドシティ日吉」のモデルルームを10月6日（土）からオープンすると発表した。野村不動産グループが提案する新・街づくり構想「BE UNITED構想」の第一号プロジェクトで、エリア初の免震構造を採用するほか、同社が所有し、地域に開放する「街の共用部」などを設けているのが特徴。坪単価は300万円になる模様。

　物件は、東京急行電鉄東横線・目黒線日吉駅から徒歩９分、横浜市港北区箕輪町二丁目に位置する開発面積約5.4haのマンション約1,320戸のほか、複合商業施設、地域貢献施設・健康支援施設、サービス付き高齢者向け住宅からなる複合開発。第一弾の住棟は20階建て全362戸で、専有面積は70.06 ～86.46㎡、価格は未定だが、坪単価は約300万円になる模様。入居予定は2020年3月下旬。施工は三井住友建設。

　現地は、商業施設などがあったところで、用途地域は準工だがマンション化が進んでいるエリアの一角。同じ3社が分譲して人気になった「プラウド綱島SST」も近い。

　10日に行われた記者発表会に臨んだ野村不動産代表取締役社長・宮嶋誠一氏は、「人々が住まい、働き、集い、憩う多機能型の街づくりを進めるとともに、車の両輪のように個人や団体、地域住民などと多様なプレイヤーと連携していくことが重要」などと「BE  UNITED構想」について語った。

　「BE  UNITED構想」を具現化するために必要な活動として「ACTO」と名付けた①「街の共用部」②エリアデザイナーの配置③エリアマネジメント組織の設立④「街サイト」の開設⑤地域交流拠点「吉日楽校」の活動－からなる５つの活動を行う。

　モデルルームは70㎡台の3LDKと83㎡の4LDKを1LDKにプラン変更した2室。御影石キッチン天板、ディスポーザー、食洗機などが標準装備。リビング天井高は2400ミリ（階高2.96ｍ）。

免震パース

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　記者発表会でもっとも驚いたのが、全体で３カ所に設置するトータルで約600㎡もある「街の共用部」だった。

　記者はすぐお金に換算した。１戸75㎡として計算すると何と８戸分に相当する。坪単価は300万円くらいだと思い、これまたお金に換算したら約５億5,000万円になるではないか。

　これを地域の一般社団のエリアマネジメント協議会などに無償で貸与するという。社団法人の税金は非課税なのだろうが、電気・水道・ガス代だってばかにならないし、同社の社員もエリアデザイナーとして活動をサポートするというから人件費だってかさむ。

　ずいぶん大盤振る舞いするものだと思ったが、今後供給する「亀戸」「池袋東」「板橋」のほか、中規模物件にも採用を検討することからも分かるように、地域に開放する付加価値をきちんと計算に入れているのだろうと結論付けた。

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　坪単価は坪300万円を超えるかどうかに注目していたが、約300万円と聞いて納得した。近くで分譲中のJR西日本プロパティーズ「ジェイグランディア日吉」より高くはならないし（最終的に単価は325万円に落ち着いたようだ）、かといって「綱島SST」よりは高くなるのは間違いないと考えていた。

　設備仕様レベルは、免震はさすがだが、はっきり言って〝プラウド〟にしては物足りなかった。サッシ高は約2.4ｍあり、引き戸を多用していたのはよかったが、リビング天井高は2400ミリしかない。〝プラウド〟でこの天井高はかつてあったかどうか。最初にブランド化した15年くらい前に遡るのではないか。

　なぜそんなに低いのか。ご存じの通り、横浜市の高さ規制が厳しいからだ。もう馬鹿馬鹿しいからあまり書かないが、大規模開発だから高さ規制を緩和してもらって60ｍになったそうだ。60÷20＝3、つまり階高は約3ｍということだ。

　行政も学会もデベロッパーも、そしてわれわれ消費者も責任があると思うが、どうしてもっと柔軟な考えができないのか。公開空地を設けるとか緑被率を高めるとか居住性の高いマンションなどの建築物は規制を緩め質の高いものに誘導すべきだ。

　いい例を示す。皆さんは住友商事が昭和58年に建設した「成城ハイム」をご存じか。用途地域は第一種低層住居専用地域だ。それでも12階が建った。素晴らしいマンションだ。

圧倒的人気呼ぶかJプロ「日吉」 事前内覧会は満席 キャンセル待ち50組超（2018/8/7）

野村不他「プラウド綱島SST」 次世代スマートタウンにふさわしい高いレベル（2017/6/21）