「キラリスナ」の袖壁・庇・通風窓

　総合地所（事業比率60％）は６月12日、NIPPO（同20％）と名鉄不動産（同20％）とのJVマンション「TOKYOキラリスナPROJECT」の記者見学会を行った。アルコーブの代わりに袖壁・庇・通風窓を設けているのが特徴で、そのアイデアに唸ってしまった。販売事務所には両性具有の紅白のランの花が飾ってあったのにも驚愕した。

　物件は、東京メトロ東西線南砂町駅から徒歩13分、江東区東砂8丁目に位置する15階建て267戸。専有面積は65.04～80.00㎡、予定価格は3,900万円台～6,800万円台、坪単価は約250万円。設計・施工は長谷工コーポレーション。販売代理は長谷工アーベスト。第１期は６月下旬で約70戸を供給する。

　現地は準工エリアだが、マンション化が進み、嫌悪施設は見当たらなかった。敷地東側のスーパー堤防までは徒歩2～3分。小学校は徒歩２分、中学校は徒歩３分。建物内に認可保育園を併設する。

　建物は、荒川の花火大会が眺望できる（５層以上か）東向きと南向き中心の3棟構成。共用施設には大型ランドリーも設置する。専有部はディスポーザー、食洗機、2.1メートルハイサッシなど。

　記者発表会で同社分譲事業部営業二部営業課主事・石井大祐氏は「都心への利便性に加え、共用施設・専有部分の〝時短〟に結びつく商品企画にこだわった自信作」とアピールした。

「TOKYOキラリスナPROJECT」完成予想図

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　坪単価250万円は相場か。高くもないが安くもない。グロス価格を抑えるため戸当たり面積を圧縮（69㎡の3LDKが中心）する一方で、間口を6メートル確保し、アルコーブの代わりに袖壁・庇・通風窓を設けているのが特徴。モデルルームも69㎡のタイプ。

　これには正直驚いた。この種のアイデアを見たことがない。庇付きというのはおそらく業界初だろう。袖壁の奥行きは約50センチ。これ以上奥行きをとると外廊下に影響するためか。お客さんの評価も高いという。

　記者は、そこまでやるなら室外機の上には花台を設けるとか、室外機に面する居室は腰窓にするなどしたほうがよかったと思った。

　玄関を入ってすぐにメニュープランの「グリーンパティオ」を提案しているのもいい。半畳ほどの広さだが、フェイクでなく本物の観葉植物を展示していた。ここにフェイクの観葉植物を置いたら、間違いなくお客さんからは総スカンを食らったはずだ。他の専有部にも本物の観葉植物が配されていた。記者の主張が少しは理解されたかと勝手な解釈をした。

　モデルルームを見学しながら競合物件のことを考えた。販売担当は「当社も売主になっている『ALOHA（アロハ）』と競合している。部署は隣りあわせ。お互いが相乗効果となり成功するように願っている」と話した。

モデルルーム（観葉植物はほとんどが本物だった）

ガーデニアラウンジ

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　どうでもいいことを一つ。販売事務所に入ってすぐ、立派な3鉢のランが目に飛び込んできた。記者の目を射たのはランの花そのものではない。そのうちの１つの鉢は３本立てだが、何と花は赤と白に分かれていたからだ。フェイクかと思って触ってみたが本物だった。訳知り顔が気になったが、受付の女性も「こんなの見たことない」と、驚きを隠さなかった。

　もう取材どころでなくなった。紅白に二分されたランの花などどこかで見たような気もするが、突然変異か新種か、ノーベル賞ものか、ずっと考えた。

　帰りしな、失礼だとは思ったが、スカートの裾をめくるように重なっている花の後ろ側と花弁の裏をのぞいた。瞬時に理解した。地は白。花弁の表がスプレーか何かで着色（今回は赤）されていたのは間違いない。

　これにはもう絶句。称賛もした。本物とフェイクを越えたと。しかし、すぐばれるような嘘はつかないほうがいい。記者は裏の裏をかくのが仕事だ。記者のような助平もいることを念頭に入れるべきだった。

紅白に２分されたランの花

アロハ！ 商業・価格・平置き ３点セット奏功 １期162戸即完 新日鉄興和「葛西」（2018/4/10）

「三井ガーデンホテル 五反田」

　三井不動産と三井不動産ホテルマネジメントは６月14日、グループ22店舗目の宿泊主体の「三井ガーデンホテル 五反田」を6月29日（金）に開業すると発表した。同日、開業に先駆け報道陣に公開、併設されるレストランの朝食を振舞った。

　五反田駅から徒歩３分、デザインコンセプトは「SKY & GARDEN RESORT」。外構デザイン監修は西畠清順、15階のスカイロビー＆フロントに天井高約4メートルの展望空間を設け、最上階には業界初と思われる都心が一望できる男性用展望風呂（女性風呂はなし）付き、1階のイタリアンレストラン「TANTO TANTO」は約300㎡（ガーデンテラス席含め）の緑が楽しめるのが特徴。

　発表会に臨んだ三井不動産ホテル・リゾート本部 ホテル事業部長・小田祐氏は「大変ユニークなホテルが出来上がった。当社がこれまで地元と一緒になって取り組んできた大崎・五反田エリアのミクストユースの街づくりにふさわしい眺望がよく、気持ちがいいホテル」と語った。

　ADR（平均客室単価）は約15,000円、稼働率は85%を目指す。

　物件は、JR五反田駅から徒歩3分、品川区東五反田2 丁目に位置する16階建て。客室数370室。客室面積は約18～36㎡（最多は18㎡）。施設はレストラン「タント タント ザ ガーデンズ 」、コンビニエンスストア「ローソン」、大浴場など。大崎電機が所有する土地に三井不動産が建物を建て、三井不動産ホテルマネジメントに賃貸する。

最上階の展望風呂

スカイロビー

レストラン

ガーテンテラス

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　最初に断っておく。記者の取材フィールドは主にマンションや分譲戸建てだ。1万件くらいの物件のデータは頭の中にインプットされており、すぐアウトプットする自信は多少ある。富裕層向けからアッパーミドル、コンパクト、郊外ファミリー向けまで、それぞれの基準で良否を判断できるが、ホテルはよく分からない。どうしても〝究極のマンションはホテル〟という固定観念から抜け出せない。

　今回の「五反田」も、大崎・五反田エリアにはラグジュアリホテルがないかどうかを考え、ないと結論付けた。渋谷、恵比寿、品川のそれらと比較はできないだろうが、大崎・五反田エリアのナンバーワンホテルという評価は間違っていないと思う。

　ある同業の女性記者が「あらっ、風呂が付いている」と素っ頓狂な声を上げたのにはたまげた。「えっ、風呂なしのホテルなんてあるのか」と。また別の男性記者が「民泊の影響はあるか」と質問したが、「えっ、三井のホテルと民泊（記者は民泊なるものを見たことがないが）と比較になるのかよ」と驚いた（記者は、水回りはパークホームズのほうがレベルが高いと判断した）。

　それはともかく、15階の眺望ロビーがいいし、16階の眺望風呂が圧巻。記者は貧相な体をさらけ出す風呂は疲れるだけで好きではないが、都心のビルを眺めながら露店風呂（ここは接地型でないので露天風呂とは呼べないのだろうが）に入れるところは経験したことがないし、入ってみたいと思った。関係者に聞いたが、「これほど規模が大きく、周囲のビル群が眺められるのはおそらく初めて」とのことだった。

　同業の女性記者や同社の女性ホテル関係者は「ちょっと抵抗感がある」とのことで、男性用のみというのは正解なのだろう（同社のミッドタウン日比谷には裸で日比谷公園が見降ろせる女性用のシャワーブースがあるが）。

　1階のホテルも、西畠氏が監修した約300㎡のガーデンを眺め、植わっているハーブを摘まんでも黙認してもらえそうでいい。一般の人は朝食ブッフェが1,800円で利用できる。これは安い。

レストランのテラス（正面はオリーブ、足元にはハーブ）

外構

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　一つだけ、画竜点睛を欠く油絵3点がレストランの入り口に飾られていたのが我慢ならない。記者は自分で絵を描くし、真贋を見抜く力もあると思っている。写真の絵はサインがなく、オークションにかけたら3点で1万円もしないのではないか。新宿のある寿司屋には30号くらいのビュッフェの本物のリトグラフが掲げられていた。朝食ブッフェが美味しかっただけに残念。

　レストランの内装などに三井不動産は関与していないそうだが、ならば三井倶楽部や三井記念美術館に私蔵されている絵画を貸与したらどうか。三井倶楽部には正面にターナーの絵が、霞が関の月曜会クラブには荻須高徳、中川一政などが無造作に飾られている。

レストランエントランス

積年の課題 〝大丸有〟に初のホテル 三井不動産「大手町」17日開業（2018/6/6）

岡本氏（週刊住宅提供）　

 マンション管理業協会は6月12日、定時総会後の懇談会を開いた。

　冒頭、挨拶に立った岡本潮理事長（東急コミュニティー会長）は、「本日は、期せずして、トランプ大統領と金正恩委員長の史上初めての米朝トップ会談という特別の日になりました」と切り出し、次のように語った。

　「マンション管理業は、マンションの資産価値と居住価値を維持し、向上させていくという大変重要な社会的な意義を持つ事業です」「マンション管理業界は、この社会的役割を自覚し、その役割をしっかりと果たし、管理組合、ユーザー、また社会全般からの『高い評価と厚い信頼』を得ていかなくてはなりません」「中期事業計画では…『マンション管理業の成長発展・社会的評価の向上』、『業界従事者の処遇改善・社会的評価の確立』という2つのミッションを確実に実現していく、具体的な個別課題を5年間の実施工程表にまとめ…課題を一つひとつ実現していくことを目指してまいります」

　「現状では、マンション管理業は、『ビジネス』として確立しているとは言い難い状況にあると思います。その中で、特に私が強調したいと思うキーワードが『マネジメント力』です。昨今の、急速に進む少子高齢化・人口減少、大規模災害の発生確率の増大、マンションの建物と居住者の2つの高齢化、また業界の人手不足といったマンションを巡る事業環境の変化は急速です。今後この変化のスピードは益々上がっていくことが予想されます」

　そして、「マネジメント力」については、管理組合に対する組合会計改善についてのマネジメント提案と、管理会社自身の経営マネジメントレベルの向上を訴え、「今後は、自らのビジネスモデルの変革を進め、『マネジメント力』を磨き上げていかなくては、その社会的役割を果たすことができなくなっていく」と締めくくった。

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　記者は、他の取材があり、懇親会に駆け付けたときは、すでに岡本理事長の挨拶は終わっていたが、幸運にも挨拶文を入手することができた。岡本理事長がこの通りに話されたかどうかは分からないが、九分九厘この通りに話されたはずだ。

　記者はこの文書を読んで、「現状では、マンション管理業は、『ビジネス』として確立しているとは言い難い状況にある」という文言にショックを受けた。

　そしてすぐ、2012年に行われた国交省の第2回「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」で、安藤至大委員（当時、日本大学大学院総合科学研究科准教授）が、プリンターのリース料を安くして、トナーなどの維持管理費で儲けるという例えとして管理業を皮肉り、村裕太専門委員（当時、三井不動産レジデンシャル開発事業本部都市開発二部部長）がその発言に不快感を示し、結局、安藤氏が発言は適切でなかったとして取り消した場面を思い出した。

　今回は身内のしかも業界団体の長の発言だ。ズシリと重い。

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　この日で任期満了に伴い副理事長を退任した栗原清氏（大京顧問、前大京アステージ会長）は「今年度を初年度とする協会の中期事業計画がスタートしたばかりで退任することになり、実行したいことが何一つできなかったのが残念」と、無念さをにじませた。

　どこの業界団体も同じだろうが、理事などの役員は、本人の意向より所属会社の意向・決定が優先する。

　岡本理事長の「管理業はビジネスとして確立しているとは言い難い」発言と共に考えないといけないことかもしれない。米朝会談の記事に使用されているマスコミの写真は外国の通信社からの借りもの（ただではないはず）だったのには失望した。岡本氏の写真はただではなく、バーターです。

　
「ザ・パークレックス駒込」

　三菱地所レジデンスは６月12日、グループ第２号シェアハウス「ザ・パークレックス駒込」の報道陣向け見学会を行った。すでに6月9日から契約を開始しており、２戸が契約済み。関係者は早期に満室になると見込んでいる。

　物件は、JR山手線駒込駅から徒歩５分、豊島区駒込１丁目に位置する敷地面積約74㎡、延床面積約324㎡の７階建て19室。個室面積は7.02～8.45㎡。賃料は7.9万～8.2万円（共益費7,000円込み）。築30年の建物で、従前は会社の事務所、社宅などとして利用されていたが、雨漏りなどでここ10年間は全フロアの半分以上が使用されていなかった。

　オーナーの依頼を受けて、同社が期間10年の賃貸借契約を結び、リノベーションを施しシェアハウスに再生。運営をシェアハウス事業の最大手オペレーター会社オークハウスに委託する。

　リノベーショ ンに当たっては、適法性を確保するため避難通路、天井高（法律は2.1メートル以上だが、躯体をむき出しにすることで2.6～2.8メートル確保）、開口・採光窓（居室面積の7分の1以上）を設けた。

　1階には駐輪場のほかシアタールームとライブラリー、2階には共用のリビング・ダイニングとシャワーブース、7階にランドリーを設置した。

　「古い建物を有効利用したい」という企業のニーズに応える同社Reビル事業部は、2014年の第一号案件「ザ･パークレックス岩本町」を皮切りに、今回の物件を含めてビル8棟、住宅3棟をリノベーションしている。

　
1階ライブラリー（左）と2階リビング

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　断っておくが、見出しに「駒込駅圏ナンバーワン」としたのは、記者ではなくオークハウスの担当者がオークハウスの担当者が「駒込駅圏ナンバーワン」と評価したのをそのまま頂いた。記者はこれまでシェアハウスなるものをトータルして10件も見ていない。全くの素人だ。

　よって、3.5畳大～4.2畳大の個室が広いのか狭いのか（学生時代、北向き3畳間に間借りしたことが一時期ある。タバコは吸えたし、女人禁制でもなかった）、電気、ガス、水道代込みで、ベッド、冷蔵庫、机付きの賃料が高いのか安いのか、エレベータホールのところで靴を脱がなければならないのがいいのか悪いのか、女性専用フロアにはカギがかかるのに他はフリーなのが妥当かどうか、タバコは火災のリスクと汚れるからという理由で「全館禁煙」なのは基本的人権を侵害しているのかどうかなど全く分からない。

　契約は6カ月で、更新料はないというのも、入居者は9カ月くらいで他のシェアハウスに移る人が多いというのも、日本人と外国人の比率が半々というのもコメントのしようがない。

　一つ、考えさせられるのは、同社のこの事業に込める意気込みの高さだ。事業費にしたらこれまでの全案件で100億円どころかせいぜい50億円くらいだろう。1兆1,940億円（2018年3月期）もの売り上げがある同社の0.004％にしかならない。例えは悪いが、一網打尽の商売が似合う同社なのに、貧農が痩せこけた陽も当たらない北向きの狭い棚田に肥桶を担いで肥料をやるような仕事だ。

　しかし、こうした仕事は間違いなく他の事業に大輪の成功をもたらすと確信している。地所のすごいところはこういうところではないか。

個室

2階廊下

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　それなのに、わが業界の記者はたった6人しか集まらなかった。しかも、もっとも若い人でも50歳以上、69歳の記者が最年長かどうかは分からないが、平均年齢はひっくるめてリノベしたほうがよさそうな63歳くらいだという。

　他の若い記者の方たちはリノベに精通しているからかもしれないが、他紙と競い合うのが必至の大きなニュースだけを追い、しかし、結局、現場を知らないので当たり障りのないリリースを引き写すしかないクズ同然の記事にはならないのか心配だ。

　蛇足だが、記者は暇だから駆け付けたのではない。RBA野球が明日開幕するので、そのための記事を金曜から月曜まで10本以上書いた。400字原稿用紙にして50枚くらいになる。質はともかく、枚数だけは他の業界紙の記者の比ではない。三菱地所グループの野球部が弱いのはどうしてだ。