「福井先生を連れてきたかった。残念」 山根・管理協理事長 「検討会」を批判
山根理事長
「よくぞ空白を埋めまとめられた。（ここに）福井先生を連れてきたかった。残念」－先に開かれた国交省の第10回「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」（座長：福井秀夫・政策研究大学院大学教授）が標準管理規約からコミュニティ条項を削除する方針を打ち出したことについて、マンション管理業協会・山根弘美理事長は3月13日行われた報道陣との懇談会で、このような賛辞とも皮肉とも取れるユーモアたっぷりのコメントを述べた。
「コミュニティ条項」については過去9回行われた検討会では現場の専門家やオブザーバーが必要性を強調したが、2年半年ぶりに開かれた先の検討会では、区分所有法との整合性、訴訟などのリスクを回避するため条項は削除すべきとしていた。
こうした方向性が打ち出されたことに対して、山根理事長は「地域の防災など安心・安全の取り組みが盛り上がってきた矢先だったので残念」「財産管理とコミュニティ活動を混同しないようにするようにブリッジをかけるようになってきただけに残念」と2度「残念」と発言し、「新たに出される標準規約は現場では使えない。『標準』にならない。コミュニティ活動に一生懸命取り組んできた組合の反応が心配」と、無念さをにじませた。
報道陣の質問に答える形で、区分所有法の改正についても触れ、個人的見解として「居住者へのサービスを考えると法律そのものを進歩させる時期かもしれない」と語った。国交省出身の大島宏志・専務理事も私見として「法律改正か新しい法律か、検討もしなければならない」とコメントした。
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山根理事長は「残念」「心配」などを連発し、検討会の座長を務めた福井氏にも牽制球を投げた。いつも真っ向勝負しか眼中にない記者も〝なるほど、こうした言い方もあるか〟と反省した。前理事長の黒住昌昭氏も寝業師だったが、山根氏も相当なものだ。ことを荒げたところで問題は解決しない。
しかし、このまま成り行きを静観していいのだろうか。コミュニティ条項の削除は、600万人のマンション居住者とその90％以上のマンションを管理する管理協、さらには売りっぱなしは問題としてコミュニティ形成に力を入れているデベロッパーに対する挑戦でもある。
山根理事長は「4団体（マンション管理業協会、日本マンション学会、全国マンション管理組合連合会、日本マンション管理士会連合会）と一緒に取り組んできた。思いは一緒のはず」と語ったが、不動産協会を含めて具体的な行動を起こすべきだ。
このほかにも第10回の検討会で提示された案には見逃せない記述もある。当初頻繁に用いられていた「第三者管理」の文言が消え、理事会やコミュニティ活動などでの飲食についても問題があるとした。つまり、酒はダメということだ。
最近は原始規約で共用部分での喫煙を禁止する動きが強まっている。酒もダメ、タバコもダメと言ったのはヒットラーではなかったか。異論を封じるのもファッショだ。そんな息苦しい、規約だらけのマンション住まいなど止めたというユーザーが増えないか心配だ。(だが〝理事などやりたくない。資産価値が上がるならいくらでも出して専門家に任せたほうがいい。コミュニティなど真っ平だ〟と考えるであろう富裕層はコミュニティ条項削除に大歓迎だろうし、検討会はそのような層の声に応えるものだろう）
ポラス 10～40％コスト圧縮が可能な地盤改良技術開発 新会社も設立
掘削機（本体は直径250ミリ、長さは６m）
ポラスグループのポラスは3月12日、同社グループが担当してした地盤改良事業を分離して新会社「シバテック」を設立し、新たに開発したオリジナルの地盤改良工事を武器に他社にも販売していくと発表した。
新たに開発した地盤改良工法は「SF－Raft工法（エス・エフ・ラフト）」で、既存の「柱状地盤改良工法」と比べ地盤に影響されず、工期が短縮できるなど10～40％のコストダウンが可能という。すでにグルーブの戸建て約200棟の施工実績があり、掘削機を増強して他社にも販売していく計画だ。特許申請中。
発表会に臨んだシバテック取締役・上島正彦氏は「現在、掘削機は２機しかないが、９月にはもう１機できる。来期の他社販売目標は20棟。将来的には大きな会社にしたい」と抱負を語った。事業開始は2014年11月。中内晃次郎氏が社長。従業員数は13名。
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専門的なことは省くが、技術を開発したのは同社グループのポラス暮し科学研究所生産グループG係長・菊地康明氏ともう一人の女性スタッフの二人。菊地氏は現場説明会で「2人がメインで開発した。地盤改良には選択肢が一つしかなかった。結果、過剰なコストがかかるものもあった。新しい技術はこれまで100万円かかったものが50万円で済ませるケースもある」と自信満々に語った。
従来工法は地盤を掘削し、セメントスラムと地盤を混合・撹拌する作業に手間がかかるのに対し、新たに開発した工法は最深部まで掘削したあと、固めの特殊なセメントミルクを吐き出しながら掘削機を引き上げるもので、残土もほとんど出なかった。
菊地氏は、毎年行われる木造耐力壁ジャパンカップのメンバーでもあり、同社RBA野球出場チームの主軸のひとり。野球は確実に走者を進める安打や進塁打を放つ打撃が持ち味。
施工方法を説明する菊地氏
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新会社・施工方法現地説明会と同時に行われた4つのリゾートをテーマにした「パレットコート越谷レイクタウン」（98戸）のモデルルーム見学会では地中海をモチーフにした〝オリーブ・カーサ〟2棟が公開された。
そのうちの1棟は、土地面積約150㎡、建物面積約101㎡、価格4,380万円。土間収納・下部収納、中2階のリビングスペース（7畳大）が付いているのが特徴。
「パレットコート越谷レイクタウン」は昨年11月から分譲開始。これまで42戸を供給し、26棟が契約済み。
公開されたモデルハウス
積水ハウス和田勇会長兼CEOの著書「住まいから社会を変える」
「住まいから社会を変える」（左）と「片づく家の収納レシピ」
大和ハウスは収納に関する書籍「片づく家の収納レシピ」
積水ハウスと大和ハウス関連の新刊本がそれぞれ発刊された。前者は積水ハウス会長兼CEO・和田勇氏が著した「住まいから社会を変える」（出版：日本経済新聞出版社、四六判256 ページ、本体価格1600円）と、大和ハウスが監修した収納に関する書籍「片づく家の収納レシピ『収納』と『動線』でつくるここちよい家」（出版：学研マーケティング、B判変形95ページ、本体価格1000円）だ。
「住まいから社会を変える」は、筆者がトップ営業マンから、「環境」で時代をリードする経営者へ。日経連載「私の履歴書」に独自のオピニオンを加筆したもの。
第Ⅰ部は、2013年11月に日経新聞「私の履歴書」に掲載されたものに１話追加し、第Ⅱ部は社長就任から現在まで日経新聞に掲載されたものを再録、第Ⅲ部は住宅の未来像を綴ったもの。
記者が注目したのは、筆者が1998年４月に社長に就任したあとのバブル処理だ。バブルは1990年にはじけるのだが、業界には楽観論が蔓延していた。地価が下がり続けるなど露ほども思わなかった。同社もそうだったようだ。
ところが筆者は「これは危ない」と「営業的な直観」を感じ、「分厚い資料より現地だ」と「負の遺産は早めに処理して、財務体質を強くする」ことを決断。2000年１月期に多額の評価損を計上するのだが、負の遺産を一掃するのに10年。バブルの底の深さを改めて思い知らされる。営業本部長会で、「私の判断が間違っていたら、この本部長会が私の送別会になるかもしれない」と話した生々しい場面も紹介されている。
もう一つ、第Ⅲ部の「パッション」に関する記述だ。筆者は「成長経済を知らない今の若者たちは、社会に対してどこか委縮…殻にこもったまま、内向きのまま、井の中の蛙でいると、この狭い島国に未来はありません。…結局は、人と人です。私もまだまだ、いろんな出会いの中で、『パッション』を感じてビジネスがしたい。そんな私と『パッション』を感じ合える若い日本人ビジネスマンの登場に期待しています」と締めくくっている。若いサラリーマンにお勧めの本だ。
「片づく家の収納レシピ」は、同社オリジナルの収納システム「しまいごこちイージークローク(ダイワハウス×近藤典子)」をはじめ、生活や家事の動線に沿った収納配置など、これまでお客さまの収納に関するお悩みをもとに快適な住まいを提案してきたノウハウを「収納レシピ」として紹介している。
三菱地所レジ「仙台」と新日鉄興和不「釜石」の災害復興公営住宅
「梅田町復興公営住宅」
三菱地所レジデンスは3月11日、仙台市に16事業ある仙台市復興公営住宅公募買取事業のうち2 棟目、仙台市青葉区では1 棟目となる「梅田町復興公営住宅」（66 戸）が竣工し、仙台市に引き渡したと発表した。
建物は鉄筋コンクリート造10階建て。専用面積は35.72～75.20㎡。同社が建設した建物を仙台市が買取ったもの。
防災力・省エネルギー・低炭素化に配慮した建物とするだけでなく、入居者のコミュニティと周辺地域の既存コミュニティの円滑な融合を図るため、趣味の集いなどで周辺住民とともに利用ができる集会所を1 階に配置。集会所へのアプローチは住居へのアプローチと分けることで周辺住民も利用しやすい計画としている。
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復興公営住宅についてはまったく知らない。福島県は原子力災害に関する災害公営住宅の計画戸数が一部未確定だが、決まっているものだけで被災3県全体で約53,000戸が計画されている。1件当たり数戸規模から100戸単位の大規模なものまである。地域、住民の実情にあわせなければならないだろうから、それだけきめ細かな計画が必要なのは十分理解できる。
素人の考えでは、入居者は自力で住宅再建が困難な低所得者や高齢者が多いのだろうから、住宅プランもバリアフリーはもちろん、コミュニティ形成に配慮したものにしなければならないと思う。
参考になるのは、先に竣工した岩手県釜石市の「釜石市上中島町復興公営住宅」210戸だろう。「民設市買取型スキーム」により新日鐵住金が所有する敷地に新日鉄興和不動産が建設し、建設後に釜石市が買い取ったものだ。
スチールハウス工法と鉄骨造を組み合わせて工期短縮とコストを抑制したのが特徴だが、記者はプランに注目した。隣接する住戸のバルコニー間の隔て板を取り払ったコモンバルコニーを設置し、隣接する居住者間で「見守り」を兼ねたコミュ二ティの醸成を図ろうという試みが斬新だ。
似たものでは積水ハウスが未来住宅として提案したのを見ているが、それは開放廊下側にコモンスペースを設けたものだった。バルコニー側に設置した共同住宅など過去にないはずだ。公営住宅だから踏み切れたのだろうが、よくぞ実現した。
きちんと検証して結果を報告して欲しい。これが成功すれば分譲マンションにも応用できるかもしれない。
業界紙の「住宅新報」が最新号でこの公営住宅について特集しているようなのでしっかり読みたい。
「釜石市上中島町復興公営住宅」
震災から4年 人口減少止まらず 昨年比1.0％減少 太平洋岸の39市町村
復興は進むが…（女川町のホームページから）
マスコミにも報じられているが、東日本大震災の被害を受けた太平洋岸の市町村人口が仙台都市圏を除き減り続けている。
太平洋岸に面している岩手－宮城－福島と一部茨城県北の39市町村の今年２月と昨年同月の人口増減を調べた。全体では約252万人で、昨年比約28,000人、1.1％減少した。
増加したのは仙台市とその周辺の3市のみ。仙台市は約4,000人が増加し、周辺3市合計では昨年比約5,800人、10.0％の増加。
他の市町村では女川町が9.4％減少したほか、南三陸町が9.0％、大槌町が8.6％減少した。
震災前と比較すると、全体では3.0％、約79,000人減少した。減少率が大きいのは女川町の32.3％を筆頭に、大槌町23.8％、山元町24.3％、南三陸町22.4％、陸前高田市20.5％が20％以上減少している。
3.11からもうすぐ3年 人口は震災前より2.0％、6万人減少（2014/2/6）
震災から4年、「希望」はあるのか 陸前高田に見る復興事業（2015/3/4）
「リファイニング」に熱い視線 60坪の建物見学に250人殺到 青木茂建築工房
「セドール笹塚」（後ろの建物が敷地分割した既存建物）
青木茂建築工房は3月10日、東京都杉並区のリファイニングマンション「セドール笹塚」の竣工見学会をおこなった。築38年の3階建て6戸の狭小マンションで、予約見学を受け付けたところ申し込みが殺到。急きょ見学枠を増やし、予定を50名超える約250名を受け入れた。
現地は、京王新線代田橋駅から徒歩7分、杉並区方南1丁目の環7通りと水道通りが交差する商業地。建物は昭和52年建設で、3階建て延べ床面積約200㎡の6戸の賃貸マンション。
まず経緯だが、平成23年に公布された都の条例により環7は特定緊急輸送道路に指定され、建物は耐震改修化の対象になり、設備・間取りの陳腐化、老朽化が進行したため所有者が改修を決断してリファイニングは始まった。
物件は既存建物の増築として存在しており、建築確認図書と検査済証がなかったため復元。所有者の希望もあり既存建物と敷地分割し、杉並区と協議を重ねて適法性を確保。
工事は耐震診断のほか設備の更新を行い、開口部の大きい窓は遮音性を高めるために二重サッシにし、床は無垢のオーク・カバのフローリングとした。外壁はガリバリウム鋼板とすることで、躯体保護と断熱性を高めている。
一連のリファイニングによって、耐用年数は税法上では残り12年となっていたものを今回の改修時を基準に新築並みの50年に復活させた。
青木氏（完成した建物の前で）
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同工房は、今回のリファイニングについてＡ3の紙を8つ割り16面にしたリーフレットを作成している。小さな文字で写真、図面も付けて詳細に全体像を説明している。もらえるかどうかは分からないが、入手したい方は同工房に頼んでみてはどうか。
さらに勉強したい方は、日経アーキテクチュアが主催する「資産価値を高める改修設計のテクニック」セミナーが3月16日に行われ、青木氏が講義するのでそちらに参加していただきたい（ただし有料）。
記者が改めて驚いたのは参加者の数だ。同工房が見学申し込みを受け付けたのが2月24日だ。申し込み締め切りは3月2日だった。ところが、28日の段階で「参加希望者数が200名を超え、全ての各時間帯においても50名を超えました。そのため、狭小マンションであり敷地に余裕がないこと、また、近隣のみなさまへの影響と見学の際の安全上の観点から、検討の結果、受付を締め切らせていただくことにいたしました」とのメールが送られてきた。
それでも、見学希望が絶えなかったため、同工房はもう一枠見学時間帯を設けて約250人まで受け入れた。
敷地はわずか60坪しかない。そんな極小敷地に250人だ。ハウスメーカーもデベロッパーもこれほどの数を集めた見学会はどれだけあるだろうか。リフォームでもない建て替えでもない「リファイニング」に熱い視線が注がれている。
最上階はペントハウス付き
「再生建築学の設置を」 青木茂氏、三井不動産のセミナーで語る（2013/12/10）
リファイニング建築のすごさを見た 「千駄ヶ谷緑苑ハウス」完成（2014/3/24)
日本綜合地所 「流山セントラルパーク」駅圏初の分譲マンション
「ヴェレーナ流山セントラルパーク」完成予想図
日本綜合地所が3月下旬に分譲するつくばエクスプレス線「流山セントラルパーク」駅圏初の分譲マンション「ヴェレーナ流山セントラルパーク」を見学した。全住戸に全開口可能な折戸式のフレキシブルウィンドウやスロップシンク、ウッドデッキを採用した、“オープンエアリビング”や“オープンエアスペースが”付く。
物件は、つくばエクスプレス線「流山セントラルパーク」駅から徒歩11分、千葉県流山市加二丁目（運動公園周辺地区一体型特定土地区画整理事業区域内78街区1画地他）に位置する8階建て49戸。専有面積は71.08～80.75㎡、価格は未定だが、坪単価は150万円台になる模様。竣工予定は平成28年1月下旬。施工は東京美装興業。
駅周辺では、千葉県が施行する約232haの土地区画整理事業が進行中で、計画によると人口は平成10年度から34年度までに約21,400人に増やす計画。事業費は745億円。
事業地内には約17.9haの流山市総合運動公園を整備する。駅前では28年度開業予定の総合病院が建設中。
現地は第一種住居地域の三方角地で、現地周辺は第一種低層住居専用地域。敷地の南側には住民のコミュニケーションの場となる「ネーブルガーデン」を設置する。設備仕様は御影石のキッチンカウンター、食洗機、ソフトクローズ機能付き引き戸、二重床・二重天井、リビング床暖房などが標準採用されている。
「オープンエアリビング」（1階）と「オープンエアスペース」（2階以上）
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物件そのものは評価できる。“オープンエアリビング”についてはこれまでもたくさん書いてきたので多くは触れないが、リビングと一体化した解放空間を設けた商品企画は同社の独壇場だ。今回は2階以上にも全開口サッシ、スロップシンク、ウッドデッキを採用した。さらに、設備仕様レベルも水準以上。
問題は街の具体的な将来像がまだ見えてこないことだ。今回のマンションが流山セントラルパーク駅圏で初めてということに象徴されるように、現地周辺は開発中という状況である。
しかし、将来の街づくりついては期待していいだろう。流山市の井崎義治市長が街づくりに並々ならぬ意欲を示しているからだ。流山おおたかの森とは一味違った緑豊かな街づくりを推し進めるのではないか。
この街の将来性を見込んで総合的に評価すると割安感のある坪単価と見た。同駅圏では三井不動産レジデンシャルが来年、駅から数分で350戸前後のマンションを分譲する。市況にもよるが坪180万円近くなるのではないか。
る「ネーブルガーデン」
長谷工総研 月刊誌「CRI」創刊35周年 記念セミナー
「CRIセミナー」（文京シビックセンターで）
長谷工コーポレーションの企業内研究所、長谷工総研は3月10日、月刊誌「CRI」創刊35周年記念セミナーを開催した。定員いっぱいの約90名が参加した。
冒頭、同研究所・久田見卓社長は「長谷工総合研究所は、長谷工コーポレーションが長谷川工務店という社名の時から企業内調査研究部門として発足、活動を開始し、1994年4月、長谷工総合研究所に改称しました。月刊誌「CRI」は昨年の9月号をもって創刊35周年を迎えることができました。みなさん読者の方々に感謝の気持ちをお伝えするためにCRIセミナーを開催させていただきました。今後とも常に新しい情報を発信してまいりますので、ご支援くださいますようお願いいたします」と挨拶した。
セミナーは、第1部で竹村公太郎氏が「地形から見た都市文明論」と題し、第2部では見城美枝子氏が「HOUSING 未来予想」と題しそれぞれ講演した。両氏ともCRIに寄稿しており、見城氏は2009年6月号から巻頭のエッセーを担当している。
久田見社長
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「CRI」には記者も創刊当時からお世話になっている。記者は主にミクロのマンション市場を追っていたが、CRIはマクロデータをいつも提供しており、全体像をとらえるのに重宝した。「継続は力なり」を実践した。
これから期待したいのは、より読者とのつながりを密にしていただきたいということだ。住宅・不動産業界の企業内研究所の対外活動では、旭化成ホームズの「くらしノベーション研究所」が定期的にセミナー・記者懇親会を行っており、突出した存在だ。長谷工総研も負けないでいただきたい。
再開発が進む駅前で第1期分譲 三井不レジ「金沢八景」
「パークホームズ金沢八景ステーションベイフロント」完成予想図
三井不動産レジデンシャルが第1期の登録申し込みを開始した「パークホームズ金沢八景ステーションベイフロント」を見学した。物件名にあるように、「駅近」と「ベイフロント」の再開発マンションだ。
物件は、京急本線金沢八景駅から徒歩3分、横浜市金沢区瀬戸に位置する10階建て全119戸（販売戸数は116戸）。第1期（89戸）の専有面積は63.79～101.94㎡、価格は3,880万～8,280万円（最多価格帯4500万円台・4700万円台）。竣工予定は平成28年02月下旬。施工は鴻池・淺沼建設工事共同企業体。
すでに3月7日（土）から登録申し込みが始まっており、締め切りは3月14日（土）まで。来場者は地元金沢区を中心に約500組にのぼっている。
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金沢八景のマンションを見学するのは4年ぶりだ。前回は東急不動産の「ブランズ金沢八景」だった。ちょうど東日本大震災の後だったので、海に近いことが販売面でマイナスになるかとも考えたが、そんなことはなかった。早期完売した。
この4年間で大きく変わったのは、駅前の再開発がかなり進んでおり、おぼろげながら街の将来像が描けることだ。
駅東側の約2.4haでは、横浜市の施行による土地区画整理事業が行われており、事業期間は昭和61年度～平成28年度。駅前広場を整備するほか、金沢シーサイドラインの金沢八景駅までの延伸、駅西側への通路、京急駅舎の橋上化なども行われる。
街区は全体で1～5街区に分かれており、すでに1街区ではパチンコ屋が完成しており、同社が分譲するのは第2街区。第3から第5街区については現段階で具体的計画が決まっていない。総事業費は約91億円。
今回の物件は価格が若干上昇しているが、建築費の上昇、区画整理事業の進ちょくを考えるとリーズナブルなものではないか。第1期で89戸も供給できることからも、ユーザーに評価されているようだ。北東向き住戸の中層階からは平潟湾が望める。
第3～第5街区に何が建つかによっても街の評価は異なってくるだろう。スピードアップが期待される。
野村不HD社長に沓掛氏、野村不社長に宮嶋氏 中井現社長は会長へ
沓掛氏（左）と宮嶋氏
野村不動産ホールディグスと野村不動産は3月6日、野村不動産ホールディングスの社長に沓掛英二副社長が、野村不動産の社長に宮嶋誠一副社長がそれぞれ昇格すると発表した。沓掛氏は6月の株主総会後に、宮嶋氏は4月1日付で就任する。宮嶋氏は同社初のプロパー社長となる。両社の社長を務める中井加明三氏は代表権のある会長にそれぞれ就任する。
沓掛英二氏（くつかけ・えいじ）は昭和35年生まれ、長野県出身。同59年明大卒。同年野村證券入社。平成20年執行役員、同24年副社長、同26年野村不動産ホールディングス副社長。
宮嶋誠一氏（みやじま・せいいち）は昭和33年生まれ、東京都出身。同56年早大卒。同年野村不動産入社。平成16年取締役、平成26年副社長。
