東京都・多摩市 マンション再生セミナーに200人
「東京都マンション再生セミナー2014 in多摩ニュータウン」
東京都は10月４日、多摩市と共催して「東京都マンション再生セミナー2014 in多摩ニュータウン」を行った。第一次入居から40年以上が経過し、建物の老朽化や入居者の高齢化など様々な問題を抱えていることから再生・活性化が急務として開催されたもので、マンション管理組合関係者など定員いっぱいの約200人が参加した。
セミナーは３部構成で、第１部では「諏訪２丁目」建て替えマンション「Brillia多摩ニュータウン」の現地見学会、第２部では明治学院大大学院教授・戎正春氏と再開発プランナー・山田尚之氏がそれぞれ講演し、第３部では建て替えと改修について交流会が行なわれた。
「Brillia多摩ニュータウン」
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建て替え後の「Brillia多摩ニュータウン」を見学するのは初めてだったが、素晴らしい街に生まれ変わった。記者は一昨年、首都圏のベスト３マンションの一つにこのマンションを選んだが、その選択は間違いでなかったことを実感した。建て替えの経緯などについて説明した諏訪2丁目住宅マンション建替組合理事長・加藤輝雄氏が「気持ちのいい、居心地のいい街になった」と語った言葉そのものだった。
六本木・ミッドタウンに通勤する30歳代の入居者は「杉並の賃貸に住んでいましたが、ここは環境もいいし敷地も広い。駐車料金なども安い。これまでの人生で一番いい買い物をした」と満足そうに話していた。
築40年経過して入居者の平均年齢が65歳、640戸のうち賃貸が約130戸、空き家が30戸にものぼり、バブル期の購入などローンが残っている所有者も相当数いた団地を再生した管理組合活動家やサポートしたコンサルタントの熱意には敬服する。コミュニケーションを密にし、個別の課題にも一つひとつ誠実に対応してきたのが建て替え成功の最大の要因だろう。
第３部で参加者が「マンションでも相続放棄の事例がある」「図面すらないマンションは３割もある」と話したのには衝撃を受けた。山林や田畑、地方の住宅などの相続放棄はこれからも増えると見ているが、都市部のマンションもそうなるのか。第2部でも報告されたように建て替えも改修もできないマンションが増えそうな問題と共に考えないといけない。
地元産の食材も多い「Brillia多摩ニュータウン」のコミュニティカフェ「ゆめーぬ」（りんどう、きりん草、くじゃく草の野草が活けられていた）
大和ハウス 子育て応援住宅 「吉川美南」で公開 おちまさと氏がプロデュース
「＋Child firstの家」
大和ハウス工業は10月3日、厚労省の「イクメンプロジェクト」推進メンバーでもあるオールラウンド・プロデューサーのおちまさと氏（48）がプロデュースした子育て応援住宅「＋Child firstの家」を、同社が開発中の埼玉県吉川市の「IKUMACHI（育まち）吉川美南プロジェクト」戸建住宅街区内で公開した。
「＋Child firstの家」は、子どもの安全・健康に配慮した設備提案に加え、親子の時間を共有し、子供の成長に合わせて間取りを変更する工夫など55項目のアイデアを盛り込んでいる。
記者発表に臨んだおちまさと氏は、「4歳の娘がいるが、生まれたときから楽しく子育てしている。3歳の時から海外旅行を２人でよく行っており、この１年間で６回行った。海外ではチャイルド・ファースト、レディ・ファーストが浸透しているのにわが国はそうではない。〝55〟は親子がヒフティ・ヒフティという気持ちを込めた。出来上がった建物は、年配の方の住まいとしてもいいのではないかと思う」などと話した。
てーっぶカットする同社埼玉東支社・稲村敏伸支社長（左）とおちまさと氏
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55項目のそれぞれの設備・アイデアは他社も採用しているものも少なくないが、これだけ揃えたのは初めてかもしれない。「55」は、タレント歌手が歌っている〝5、5、5、5〟のどこかのハウスメーカーに対抗したものではないということだ。
珍しいものでは、子どもでもインタホンが押せるステップ付き門柱、サイドスロープ付きアプローチ玄関、蒸気処理付き食器棚、排気レス食洗機、ステップ付き２ボウル洗面台、鍵付き扉のある階段、川の字寝室などだ。２階バルコニーがフラットであることも他社と比べて優れている。
注文を付けるとすれば、サイドスロープ付きアプローチ玄関は傾斜がきつすぎだ。ベビーカー用にはいいが、そこまでするのなら、玄関の隣にあるウッドデッキのほうに回り込んで庭－エントランス全体をスロープにすれば車椅子も利用できるではないかと思う。さらに言えば、浴室が1.25坪なのはいいが、浴槽に子どもが落ちて溺死しないようあるメーカーは研究開発を行っている。同社もやるべきだ。もう一つの課題は階段の幅だ。メーターモジュールも採用すべきだ。
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おち氏の話を聞きながら、よくもそんなにまめに子育てができるものだと感心してしまった。何か特別の事情があるのかと思ったがそうではない。娘を連れて海外旅行するのは奥さんの負担を軽くするのも目的の一つで、小さい時から子離れする訓練のためにも行っているそうだ。
「お子さんは２人目、３人目はどうですか」と聞いたら、「分かりません」ということだった。
フラットな2階バルコニー（左）と1階のウッドデッキ
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同社が開発を進めている「IKUMACHI（育まち）吉川美南プロジェクト」の戸建街区は270区画。１年半前から分譲開始しており、これまで130棟が販売済み。全棟太陽光発電、エネファーム、リチウムイオン蓄電池を搭載しており、道路と敷地の縁石をなくしてフラットにし、親子ベンチ、ストリートゲートなども設置居ているのが特徴。価格は5,000万円前後。
駅前の大規模マンションも住友不動産と共同で昨年暮れから分譲しており、全429戸のうちこれまで280戸を販売済み。坪単価は140万円。こちらについては改めて紹介する。
サイドスロープ付きアプローチ玄関
既分譲の戸建て街区
三井不レジ「パークホームズ日本橋浜町ザ テラス」単価340万円に納得
「パークホームズ日本橋浜町ザ テラス」
三井不動産レジデンシャルが11月に分譲する「パークホームズ日本橋浜町ザ テラス」のモデルルームを見学した。日建ハウジングシステムがデザイン監修しており、外観デザインがなかなかいい。坪単価は340万円くらいになる模様。
物件は、都営新宿線浜町駅から徒歩６分、中央区日本橋浜町３丁目に位置する11階建て全50戸（販売は48戸）。専有面積は54.32～68.52㎡、価格は未定だが、坪単価は340万円くらいになる模様。竣工予定は平成27年12月下旬。
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「浜町」のマンションは4年前に取材した大和ハウスの「ブレミスト日本橋浜町リデアル」（73戸）以来だ。駅から徒歩3分で、単身者向けで坪単価は260万円だったが、かなり人気になった。
今回の物件は、８階当たりから南側の隅田川方向の眺望が開ける。50ｍ先に高速が走っていることから、８階からは二重サッシを採用しているのも大きな特徴の一つ。外観はなかなかおしゃれでいい。キッチンの天板は、黒色が中心だが銀色、青色なども混じる御影石ブルーパール。
単価は安くはないが、都心・準都心部を中心に今後は信じられないような単価になるので記者も納得した。
「求償権の放棄」は問題 国立市は上原元市長に賠償請求すべき
東京地裁の判決に関する朝日と毎日の記事
9月26日付の朝日新聞と毎日新聞の朝刊は、国立市が明和地所のマンション建設をめぐる訴訟で、市が上原公子元市長に対して、市が同社に支払った損害賠償金約3,120万円を支払うよう求めた裁判の判決が25日にあり、東京地裁は「元市長への求償権行使は信義則に反し許されない」として、市の訴えを棄却したと報じた。
記者は判決文を読んでいないので、以下、新聞報道を基に持論を述べたい。両紙以外の読売、日経、産経は記者がチェックした限りでは全く報じていないし、東京新聞は簡単に報道しているのみだった。
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明和地所の国立マンション問題には、建設計画が持ち上がったころから深くかかわってきた。記者の人生を変えた問題でもある。
ここで明確にしたいのは、この国立マンション問題の本質は、同社が市を相手取り、建物の高さ規制を20ｍとした条例の無効と営業妨害による損害賠償を求めた裁判で、司法は「マンションの建築、販売を阻止することを目的とする行為であり」「地方公共団体とその首長に要請される中立性・公共性を逸脱し、急激かつ強引な行政政策の変更であり、異例かつ執拗な目的達成行為であって、地方公共団体またはその首長として社会通念上許容される限度を逸脱している市長らの行為は明和地所に許されている適法な営業行為を妨害した行為である」（東京高裁判決要旨）ということだ。
その後2006年3月、最高裁は全面的に明和の主張を認め、市側の敗訴が確定した。市長に明らかに不法行為があったことを認めた。
今回の「求償権裁判」は、賠償金は市ではなく、条例を制定したときの市長だった上原氏が負担すべきとする2009年の住民訴訟が発端だ。翌10年、東京地裁は市に上原氏への支払いを請求するよう求めた。
この一審判決を不服として控訴した当時の関口市長は2011年の市長選で落選。当選した佐藤市長は控訴を取り下げた。上原氏が市への支払いを拒否したため、市が上原氏を提訴した。
ところが、市議会は昨年12月、「元市長個人に請求するのは適当でない」とす上原氏への求償権放棄を決議した。この議会決定に対して佐藤市長は地方自治法に基づき都知事に審査の申し立てを行なわなかった。判決では、求償権放棄の議会決議を無視した市長の対応が問題とされた。
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市長が代わるごとに市の対応が異なったのと、明和地所が賠償金に相当する額を市に寄付したことで実質的に市の財政的負担がなくなったことなどが問題を分かりにくくしているが、今回の判決は元市長の一連の行動は景観保持という政治理念に基づいて行なったもので、違法性は高くないと判示されたようだ。
こんがらかった問題をほぐそう。まず、報道にある「業者の市への寄付によって政治的には決着がついていた問題」について。これは明らかに問題のすり替えだ。
同社の関係者は、「裁判は市の一連の決定の適法性を問うもので、われわれの主張が認められたことで決着を見ている。寄付金は賠償金を補てんする目的ではなかった。当初、教育委員会に出向き『子どものためピアノでも買ってください』と特定寄付を申し出たが、市側から『一般寄付にしてほしい。そうでないのなら受け取らない』と言われ、いろいろ検討した結果、最終的には市と妥協し一般寄付とした」と話している。
つまり、特定寄付ではなく使途が問われない一般寄付としたことで、賠償金を補てんしたと受け取れるような印象を与えようという当時の市の姿勢がうかがえる。
求償権とは、債務者の債務を弁済した者が債務者に対して持つ返済請求権のことで、今回の裁判は約3,200万円の債務を弁済した市が、債務者である上原氏に返還を求めるものだ。冒頭でも書いたように、明和が市を訴えた裁判では「中立性・公共性を逸脱」「異例かつ執拗」「社会通念上許容される限度を逸脱」など極めて厳しい文言で上原氏らの違法行為を指弾している。これらの経緯からして、求償権を請求するのは極めて妥当の訴えだ。
報道では、上原氏は「景観を守りたいという政治理念に対し、民意の裏付けがあるということを認めてもらったことが一番ありがたい」と述べたそうだが、政治理念の実現のためには「社会通念上許容される限度を逸脱」してもいいのかと問いたい。
上原氏はまた市長個人に求償権を求めることは「市民に応えようとする首長を萎縮させてしまう」と主張しているようだが、違法行為を行なった本人が言うべきことではない。市民の要求に応えるためには法を犯してもいいといっているようなものだ。
今回の判決について市は「判決内容を精査して、控訴するか検討する」としているようだが、とことん争うべきだ。むしろ求償権を放棄することは行政の不作為として責任を問われかねない。
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記者がどうして上原元市長と国立市を糾弾するのかだが、法治国家として許せない不法行為を行なったことはもちろんだが、もう一つ大きな理由がある。それは、明和のマンション計画の対案として裁判に提出した事業計画プランがあまりにもデベロッパーやユーザーを馬鹿にしたものだったからだ。
市の対案では、高さを明和の計画の半分以下にしても同じ戸数、同じ面積を確保できるとし、事業採算的にも十分成り立つものとしていた。
しかし、そんなことができるはずがないことは素人でもわかる。明和のプランも立派なものではなかったが、市のプランはいわゆるようかん切りの単調なもので、プライバシーを全く考慮しない住戸間のお見合い、自己日影などが随所にあり、およそ商品と思えない劣悪以下の代物だった。
そのようなプランをどう表現していいか分からず、同僚の記者などに聞いた結果、ある若手の記者が「刑務所マンションはどうですか」と言った。記者は刑務所がどのような構造になっているか知らなかったが、さもありなんとして「市の対案は刑務所マンション」と見出しにつけた。
権力が公金を使って「刑務所マンション」を提示して、その合理性を主張することが許せなかった。デベロッパーやユーザーに対する挑発であり愚弄するものだと感じた。その後の経緯については触れない。
“市民の味方”の国立市議さん 「国立の都市景観」を語ってほしい（2014/6/11）
「国立裁判」全て終結 明和地所が全面勝訴したが…（2008/3/13）
最高１億円まで「相続税つなぎ融資」開始 三井不リアルティ
三井不動産リアルティは、9 月30日から「相続税つなぎ融資」を実施する。同社の仲介店舗で不動産売買契約を締結し、残金決済までの間に相続税納付期日が到来する場合、相続税納税資金、相続登記費用、税務申告費用などの費用を１億円まで融資する。
2015 年以降、税制改正により相続税の基礎控除が引き下げられ、課税対象者が大幅に増えることが予想されることに対応したサービス。
「税、税と息も絶えだえ ウチの家計」 野村アーバン「おうち川柳」
野村不動産アーバンネットは９月30日、第２回ノムコム「おうち川柳」コンテストの入賞作品を発表した。
「グランプリ」は「税、税と 息も絶えだえ ウチの家計」（川柳まじんさん）「準グランプリ」は「高台が 決めてで買って 売る理由」（Okadaさん）、「老い二人 しゃべる家電と 同居する」（黒飛さん）、「孫ができ考え方も祖父と（ソフト）なる」（宮本さん）。
同コンテストは、不動産情報サイト「ノムコム」の「おうちに帰ろ」で実施している川柳で「おうち（家）や家族への思い」を楽しく発見してもらうキャンペーン。2,649句の応募があった。入賞作品は川柳キャンペーンサイトhttp://www.nomu.com/ouchi/enjoy/senryu/で。
首都圏マンションは年間４～５万戸が常態 落ち込む住宅着工
国土交通省は9月30日、平成26年8月の住宅着工動向をまとめ発表。新設住宅は73,771戸で、前年同月比12.5％減、6か月連続の減少となった。利用関係別の内訳は持家が24,250戸（前年同月比22.7％減、7か月連続の減少）、貸家が28,435戸（同3.8％減、2か月連続の減少）、分譲住宅が20,669戸（同10.3％減、7か月連続の減少）。分譲住宅の内訳はマンションが10,188戸（同6.8％減、7か月連続の減少）、一戸建住宅が10,299戸（同14.1％減、4か月連続の減少）。
首都圏マンションは4,940戸（同20.3％減）で、都県別の内訳は東京都が3,577戸（同16.3％減）、神奈川県が747戸（同45.0％減）、埼玉県が520戸（同63.5％増）、千葉県が96戸（同61.9％減）。
国交省は、持家は昨年10月からの受注減が続き、分譲マンションは都心部でのマンションの適地が少なく、建築費の上昇など複合的な要因が着工減に影響を与えているとしている。
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これほど住宅着工が落ち込むとは思っていなかったが、中長期的な視点からすれば、首都圏マンションは年間４～5万戸（25年度は67,012戸）というのが適正な戸数ではないかと思う。大手デベロッパーの寡占が加速しており、中小デベロッパーはジリ貧の一途をたどっている。今後もこの図式は変わらない。
大手がカバーできないエリアは中古マンションなどがフォローする市場に移行するのではと記者はみている。
「おいでよ！南山」イベントに約500人 エリアマネジメント南山・野村不
「おいでよ！南山」
先日書いた「スカイテラス南山／南山東部土地区画整理事業」地内でいよいよマンションの分譲が始まるが、一般社団エリアマネジメント南山と野村不動産は9月28日、南山のまちづくりや歴史・生活を学ぶイベント「おいでよ！南山」を行った。地元居住者だけでなく、調布、三鷹、世田谷なども多く約500人が集まった。
エリアマネジメントとは何かを紹介するコーナー、ワークショップ、いなぎマルシェミニコンサート、南山眺望体験ツアーなどが行われた。
宇野氏
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RBA野球の取材があったため、記者が駆け付けた時にはイベントは終了していた。エリアマネジメント里山・宇野健一代表によると参加者は500人にも上ったそうだ。
先日最先端の都市生活のトレンドを話し合う「GOOD DISTANCE東京メディアセッション」で紹介された、エルメスのバーキンやらカルティエのサントス、PRADAのスニーカーなどで着飾った「イマドキな家族」は、関係者によるとほとんどいなかったという。
記者は「稲城のナシ入りビーフシチュー」が食べたかったがすでに売り切れ。地元の農家が提供した100円で摘み放題の無農薬の小松菜を関係者に摘んでもらって帰って食べたのだが、家族に「無農薬って虫がいる。あなた洗う？ 」と言われた。この前、１個600円のナシを２個買ったが、「高いわよ」と怒られた。「もう何も買わないで」とも言われた。これって「家事ハラ」ではないのか。買って怒られないのは多摩センターのケーキだけ。
記者が買った小松菜を摘んでくれる関係者（菜園はマンション居住者にも開放するのだとか）
市街化区域編入から44年稲城・南山の区画整理で分譲開始（2014/9/25）
大手の商品企画に学ぶ フージャース「デュオアベニュー八王子」
「デュオアベニュー八王子グランドスクエア」
フージャースコーポレーションが行った分譲マンション「デュオヒルズ府中多摩川」の見学会記事は先に書いたが、今度は子会社フージャースアベニューが分譲中の戸建て「デュオアベニュー八王子グランドスクエア」を紹介する。
物件は、JR中央本線・横浜線・八高線八王子駅から徒歩11分、京王線京王八王子駅から徒歩12分、八王子市子安町1丁目に位置する全52区画（このほか分譲済みの10区画とあわせ62区画の開発）。近く分譲する第1期2次（７戸）の予定価格は4,400万円台～4,800万円台、土地面積は125.10～132.75㎡、建物面積は96.26～105.37㎡。施工・設計・監理は津田産業、エステーホーム。７月19日から販売を開始しており、これまでに25戸供給したうち22戸が契約済み。全体竣工予定は来年の５月。野村不動産のマンション「オハナ八王子オークコート」に隣接している。
同社の戸建てブランド〝デュオアベニュー〟については「国立」と「成城」を取材し記事にしているのでそちらも参照していただきたい。記者はデザインなど商品企画を一新したことで、同社の戸建ては劇的に変わり、それがユーザーにも支持されていることを書いた。「国立」と「成城」も瞬く間に売れたし、今回の「八王子」も間違いなく売れると確信した。
そのデザイン。今回も施工は津田産業とエステーホームだ。両社とも三井不動産レジデンシャルの都市型戸建て〝ファインコート〟シリーズを多く施工している会社だ。フージャースも「ファインコートのいいところを学ぼう」とデザインを一新した。
今回の物件で面白いと思ったのは、豊かな植栽計画もそうだが、２階のバルコニーだ。南側の日当たりのいい中央部に設置しているもので、日照を確保しつつ独立性も保ったインナーバルコニーのようなのが特徴だ。これが人気になっているとのことだった。
もう一つ面白いことも聞いた。物件はどこだったか聞き忘れたが、これから供給する物件には「プラウドシーズンの南欧風」を採用するのだという。
価格最優先のいわゆるパワービルダーの不振が伝えられる中、デベロッパーの戸建て市場は三井不動産レジデンシャルの独走を阻もうと野村不動産が急追し、他のデベロッパーも供給を増やしつつある。フージャースコーポレーションは年間200戸が目標というから、三井と野村の２強にはかなわないが、他となら互角以上に戦えると思う。〝ファインコート〟〝プラウドシーズン〟のいいとこ取りを狙う同社の戦略は正解だろう。
さらにもう一つ。同社は最近地方での再開発事業を積極的に取り組んでいるが、記者は高齢者向けマンションの分譲に注目している。いまつくばEX沿線で分譲している物件に加え、今度は「柏の葉キャンパス」でも分譲するという。三井不動産レジデンシャルと競合しても勝てない。「高齢者向け」なら地の利もあるし、これは面白い。
なおももう一つ。同社の事業ポートフォリオについて。同社の2014年３月期決算は72.5％が首都圏マンション事業だったように、これまではほとんどがマンション分譲・販売だった。これを2017年度には市場環境に柔軟に対応するため単品事業のリスクを分散させ、マンション20％、地方・再開発20％、シニア20％、戸建て20％にしようというのだ。マンションは大手の寡占化が間違いなく進む。大手のいいところを取り入れつつ競争を回避する同社の戦略に注目したい。
エントランス部分の植栽
キッチンの隣に設けられているミセスコーナー
野村不動産「オハナ八王子オークコート」 上々のスタート（2014/6/2）
独身男性が家を買う時代 フージャース「府中多摩川」で見た不思議
「デュオヒルズ府中多摩川」
フージャースコーポレーションは9月26日、同社の分譲戸建て「フージャースアベニュー八王子グランドスクエア」と分譲マンション「デュオヒルズ府中多摩川」の記者見学会を行った。「府中多摩川」では驚くべきことが販売担当者から聞かれたので、こちらから紹介する。
このマンションについては、昨年の今ころ記事にしているのでそちらも参照していただきたい。物件は、京王線聖蹟桜ヶ丘駅からバス7分・徒歩6分、府中市四谷5丁目に位置する8階建て全187戸の規模。専有面積は65.44～91.18㎡。価格は2400万円台から。坪単価は138万円。竣工は平成26年2月下旬。設計・監理・施工は長谷工コーポレーション。昨年7月から分譲されており、現在、残りは約30戸。
バス便であるにも関わらず全187戸のうち残りは30戸という販売スピードに好調さがうかがえるのだが、記者が注目したのは単身者、とくに男性の購入が目立つという点だ。同社によると、購入者の14％が単身者で、このうち男性は15～16人。つまり単身者の約7割が男性だということだ。
物件概要でも分かる通り、同社は単身者をターゲットにしているわけではない。あくまでもファミリー世帯が対象だ。でなければわざわざ食洗機など標準装備しない。
にもかかわらず、ネットユーザーは「価格の安さと広さ」を求めてこのマンションを選んだということだ。
記者は昨年の記事でも「決してアクセスに恵まれているわけではない。しかし、価格が圧倒的に安い。普通のサラリーマンでもそれこそ〝家賃並み〟で取得できる価格帯だ」と書いた。坪単価138万円は、野村不動産の「オハナ」でも今後は供給できないと記者はみている。つまり土地代がただでも建たない価格だ。
だから、価格の安さを求める単身男性の考えはよく分かる。しかし、失礼ながらどうしてわざわざ聖蹟桜ヶ丘駅からバス便の物件を選ぶのか。これが理解できない。購入者は地元に縁もゆかりもない人が多いというからなお不思議だ。とりあえず二人でも住める広さの住まいを確保して、それを武器にして結婚相手を見つけようということなのか。
記者は郊外マンションを武器に結婚相手を探そうという戦略はやや甘いとも思う。独身女性は「駅近」「防犯」「商業施設」を最優先するはずだ。換金性・経済・資産性を最優先するのが女性だ。このミスマッチに双方とも結婚したくともできない理由があるのではないか。さらに言えば、〝家はかすがい〟にはならない。家以外にも何かが欠けているということだ。同社の女性担当者がドキリとすることを言った。「女性が男性に求めるものは思い遣りと計画性」だと。
まあ、しかし、単身者が住まいを確保するのは大歓迎。男性の女性化、女性の男性化が進んでいることや老後を国にも親にも頼れない将来不安と、独身男性が家を買うことは無関係ではないと思う。「女性のための快適住まいづくり研究会」が4年前、初めて「男子専科マンション購入セミナー」を行ったが、その後どうなったのか。こちらも興味がある。
昨年同様、この日も隣接する緑地には彼岸花がたくさん咲いていた
三井不動産レジデンシャル、女性向けサイト「モチイエ女子web」（2014/7/29）
フージャースコーポ 女性・子どもに優しい「府中多摩川」（2013/9/19）
大正解の初の「男子専科マンション購入セミナー」女性のための快適住まいづくり研究会（2010/3/26）
