久光社長

　「今日ほどマンションの利便性、資産性が重視される時代はない。富裕層・アッパーミドル向けは絶好調だが、年収が400～600万円台の第一次取得層向けは激減している。この傾向は益々強まり、〝新々価格〟が前倒しで一部供給されているように、価格もこれから10％は上昇する。郊外を除き3,000万円台の物件がなくなる。消費税率も10％に引き上げられるのは間違いない」－マンションのコンサルティング事業を展開しているトータルブレイン・久光龍彦社長がこう語った。

　一般サラリーマンにとってはショッキングな話だ。しかし、久光氏が語るとなると信じざるを得ない。並みの評論家などとは比べようがないくらい裏付け・根拠がしっかりしているからだ。

　久光氏は言う。「本業をフォローする意味はありますが、いま月に40～45社くらい回っています。20社くらいは定期的に回っているところですが、残りは大手・中小、さらには流通業界までフォローしています。業界のご意見番として役立てればとやっています。

　マスコミじゃありませんからトップや秘書に直接電話してアポをとり出かけています。時候のあいさつもなし。すぐ仕入れやら単価の話に入る。相手のトップの方も外に漏れる心配がないから本音で話してくれる。皆さんからは『いつも少し先を読んでいらっしゃる』と仰っていただいています」

　月に40～45社というのはすごい。久光氏は74歳だ。1日2～3社もよく回れるものだ。

　マンション事業は水もの。一つのプロジェクトで用地の仕入れ－販売－引き渡しまで最低で1～2年だが、この間、一瞬にして市況が変わることもある。かじ取りを誤ればたちまち苦境に陥るのがこの業界だ。業界各社の動向を熟知している久光氏から各社のトップが情報を得ようとするのは当然だろう。お互い損得もないから忌憚のない言葉を交わせるのもうなずける。

　マスコミ関係者はこういう芸当はできない。昔は広報を通さず直接企業のトップに取材することもできたが、最近は広報のチェック体制が強化されており、そのような取材をやろうものなら取材チャンネルは遮断されるし、取材を受けたトップの責任も問われかねないからだ。

　記者はアポを取るのに時間はかかるしトップに易々と会えないから、現場に飛ぶようにしたのがマンション取材をするようになったきっかけだ。現場は正直だ。現場に行くと見えないものが見えてくるし話では分からない部分も分かるようになる。それでもいまは年間100件も見学していない。

　久光氏にはもう一つ、誰もが真似のできない経験・経歴がある。同社は今から15年前に久光氏が立ち上げた会社だが、久光氏はそれ以前に長谷工コーポレーション専務－長谷工不動産社長－長谷工アーベスト社長－長谷工コミュニティ社長を歴任している。施工から開発、販売・仲介、管理までマンションの川上から川下まですべて知り尽くしている業界人は久光氏をおいてまずいない。

　そういう人だから話は説得力がある。以下に久光氏の見解を紹介する。

　「年収が400～600万円台のサラリーマンが無理なく買える3,000万円台の物件は間違いなく少なくなります。建築費はこのところ20％くらい上昇していますが、このうち10～15％は売り値に反映させないようコストを削減すれば吸収できます。ところが20％を超えてくるとなると、体力のある大手はともかく中堅デベロッパーは価格にオンするか損切りせざるを得なくなると見ています。大手もこれ以上価格を上げると売れなくなるのは分かっているから、利益率を圧縮して〝新価格〟程度に抑えるはずです」

　「マンションの歴史を50年以上見ていますが、今日ほど好立地、利便性が重視される時代はありません。その背景には少子高齢化、空き家問題があります。最寄駅から遠い物件は中古になって売れない、貸せないとみんな思っています。だから狭くても高くてもいいから駅から近い物件を買う人が増えているのです。デベロッパーも（郊外の駅から遠い）価格の安さで勝負できなくなってきました」

　「価格はこれからあと10％は上昇するとみています。デベロッパーにはとにかく立地、好立地の仕入れに経営資源、人材を投入すべきと言っています。幸い、ブランド立地のものはファミリーもDINKS・単身者向けも投資需要も旺盛です。投資需要では湾岸マンションは台湾人など外国人が30％くらい買っています。一次取得層にとっては中古マンションが国の政策的な後押しがありますから大きな選択肢の一つになる時代がやってくるでしょう」

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　久光氏の見解をよく吟味して物件選考の参考にしていただきたい。記者がコメントを挟む余地などまったくない。ただ一つだけ言わせていただければ、記者は子育て層には駅から遠くても住環境がいい緑が豊富な郊外物件も選択肢に入れるべきだと思う。マンションは金融商品ではない。ライフスタイルをよく考えてほしい。

「プラウドタワー立川」完成予想図

　都心部のアッパーミドルや富裕層向けマンションが極めて良好な売れ行きを見せている。希少性はもちろんだが、アベノミクス効果による景気回復やオリンピック誘致決定を受けた先高観を背景に〝上がるから買う、買うから上がる〟株の世界と同様のバブリーな動きになってきた。さらに、来年の相続税・贈与税の税制改正を睨んだ節税対策としても格好のターゲットにもなっている。

希少性、先高観に節税対策も要因

　アッパーミドル・富裕層向けマンションが爆発的な売れ行きを見せるようになったのは昨年あたりからだ。昨春、隈研吾氏がデザイン監修した豊島区庁舎との一体開発で話題になった東京建物他「Brillia Tower池袋」（全４３２戸、分譲３２２戸）が坪単価３４０万円という池袋駅圏では最近にない高値だったにもかかわらずわずか７週間で完売した。

　その後、坪単価８００万円というリーマン・ショック後の最高値になった〝唯一無二〟の三菱地所レジデンス「ザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵」（73戸、分譲22戸）が即日完売。野村不動産他「Tomihisa Cross」（１０９３戸、分譲９９２戸）も坪単価３３０万円ながら実質半年で完売。大手デベロッパー６社JV「SKYZ　TOWER＆GARDEN（東京ワンダフルプロジェクト）」（１１１０戸）も瞬く間に売れた。

　好調市場は今年に入って加速している。７月末に分譲開始された三井不動産レジデンシャル「パークマンション三田綱町ザフォレスト」（97戸）の第１期80戸がほぼ完売した。坪単価は７２５万円で、最低価格でも１億２０００万円台、最高が７億円台という文字通りすべてが億ション。登録数は80戸を大幅に上回る１１０件に達した。

　敷地北側はオーストラリア大使館、東側は綱町三井倶楽部、その先がイタリア大使館、慶大三田キャンパスがある都心の一等地というのが人気の要因だ。同社のこれまでの「パークマンション」シリーズと比較して来場ペースは倍近いという。

　JR中央線立川駅前の野村不動産「プラウドタワー立川」（３１９戸、分譲２９２戸）の第１期２３０戸の即日完売も業界関係者を驚かせた。坪単価３４０万円というこれまでの立川駅圏のマンションをはるかに上回る価格だが、ランドマークとしての資産性が評価された。

　同社はこのほか、「プラウド白金台三丁目」（83戸）の第１期53戸と「プラウド自由が丘」（28戸）の高額２物件を相次いで即日完売した。前者は70年の定期借地権付きで坪単価は４６０万円台。後者は坪単価４３０万円台で、ほとんどが億住戸だった。

　オリンピック選手村にも近い湾岸マンションも総じて好調だ。鹿島建設他「勝どきザ・タワー」（１４２０戸）は１期５００戸の坪単価を３０７万円に抑えたのが奏功したのか、６００件を超える申し込みが入った。逆に、住友不動産「ドゥ・トゥール」（１４５０戸、他にSOHO２１６区画）は坪単価３５０万円の高値挑戦だが、売れ行きは好調に推移している。

　港区芝浦の三井不動産レジデンシャル他「GLOBAL FRONT TOWER」（８８３戸）は坪単価３３０万円だが、１期３８０戸の最高価格１億８２００万円の住戸にも５組の申し込みが入った。

　住友不動産「シティタワー武蔵小杉」（８００戸）は他社物件より１割高い都心並みの坪単価３２０万超だが、これまで２３０戸を契約した。同社は坪単価４００万円の「インペリアルガーデン」（１６７戸）も５４戸を供給して４５戸を契約するなど、順調な売れ行きを見せている。

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　これからも単価上昇は続く。高値追求する物件が続々供給される見込みだ。

　今秋にモデルルームが公開される東横線代官山駅近のアパ「THE CONOE代官山」（２０９戸）の坪単価は６５０万円くらいになると予想される。同社はこのほか「三田綱町」（45戸）「西麻布」（16戸）などを予定しているが、関係者は坪８００万円を超えると明言した。

　このほか、東京ミッドタウンに隣接する三井不動産レジデンシャルの物件は隈研吾氏がデザイン監修しており、坪単価が１０００万円を超えるかどうかが注目される。湾岸エリアは下値が３００万円超となる。　　

　千代田区一番町のイギリス大使館も一部国に返還されることが決まった。皇居に隣接していることから、マンションになれば「ザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵」の坪単価８００万円の比ではく、１０００万円をはるかに超えるのは間違いないとみられる。

建設中の「パークマンション三田綱町ザフォレスト」

　建設技能労働者の不足傾向が拡大－国土交通省は8月25日、建設労働需給調査結果をまとめ発表したが、全国の7月の建設関係8職種の過不足率は6月の1.3％から1.7％へ拡大。職種別では鉄筋工が前月の2.8％から3.8％へ拡大した。地域別では、東北が前月の2.0％から3.3％へ拡大した。

　調査は、型枠工、左官、とび工、鉄筋工など8職種について毎月行っているもので、7月の8職種の不足率は全体で1.7％となり、前月の1.3％から4ポイント拡大。職種別では鉄筋工が3.8％（前月は2.8％）、型枠工（建築）が2.3％（前月は2.5％）となっている。

　地域別では、全地域で技能労働者が不足傾向にあり、東北の不足率は６月の1.2％から７月は2.8％に拡大している。

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　熟練工の不足について、宮城県多賀城市のある会社に聞いた。担当者は次のように語った。

　「手元（３年未満の補助的な作業をする人）はたくさんいるが、うちのような専門の技能者を抱えているところは人を確保するのが難しくなってきた。震災前は日給が15,000円くらいだったのが、震災後は18,000円から20,000円くらいに上昇している。

　うちは社会保険や失業保険に入っており、従業員の家族を大事にしているが、熟練工の人たちはそのような待遇よりも賃金の高いところを選ぶ傾向が以前からある。下請け・孫請け会社でも直接仕事が取れるのも職人の移動を激しくしている」

「ハイブリッドＳ－ＭＪ」

　積水ハウスは8月25日、木造住宅「シャーウッド」に在来工法の4倍の業界最高強度を持つ耐力壁などを採用し、耐震性能を維持しながら設計の自由度も高めた新構法「ハイブリッドＳ－ＭＪ」を開発、「シャーウッド」全商品に同日から導入すると発表した。

　新構法は、合板の二重張りや高耐力接合金物などにより強度を高めた耐力壁や、ラーメン柱と耐力壁の併用によりモノコック構造の堅さとラーメン構造の高い自由度を併せ持つ構造などを導入しており、設計条件が厳しい敷地や、3階建て、多雪地域でも大空間の提案が可能という。

　価格は3.3㎡当たり61万円から（本体価格のみ）。販売目標は150棟／月。