「オハナ」との競合はプラスに サンケイビル他「ルフォンソレイユ船橋美し学園」
「ルフォンソレイユ船橋美し学園」完成予想図
サンケイビルと阪急不動産が共同で分譲中の「ルフォンソレイユ船橋美し学園」を見学した。建築費の上昇で郊外部もどんどん分譲価格が上がってきている中で、このマンションは坪140万円。今後供給される物件は150万円を突破するのは確実で、その意味で割安感がある。販売も堅調とみた。
物件は、東葉高速鉄道船橋日大前駅から徒歩４分、千葉県船橋市坪井東３丁目に位置する7階建て全186戸。専有面積は70.02～90.10㎡、3月に分譲予定の第2期（戸数未定）の予定価格は2,568万～4,428万円（最多価格帯3,300万円台）、坪単価は140万円。竣工予定は平成27年8月下旬。施工は長谷工コーポレーション。販売代理は三井不動産レジデンシャル。昨年11月から第1期74戸が供給済み。
建設地は、UR都市機構が開発した「船橋美し学園 芽吹の杜」（65.4ha、計画人口7200人）の一角に位置しており、すぐそばにはビオトープ化されたせせらぎ「坪井せせらぎの道」が流れ、良好な住環境が形成されている。
建物はコの字型に配置されており、南向き中心に平均76㎡のファミリー向けが中心。ミキハウス子育て総研の認定を受けている。
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東葉高速鉄道沿線の取材は、開業した平成8年前後から行っており、一つ隣駅の「八千代緑が丘」は数回訪ねている。分譲戸建てが1億円を超えても売れていた時期があった。
ところが、この「船橋日大前」駅は降り立ったことがない。街開きからまだ8年しか経過していないそうで、やはり開発途上という印象はぬぐえない。それでも駅前には281戸の大型マンションが建ち、一戸建ては駅周辺に数百戸は建っていそうだった。
今回取材したマンションは戸数が多いが、単価は間違いなく割安感がある。これから分譲される千葉や埼玉県の新築は最低でも坪150万円以上になるのではないか。
そのモノサシになりそうなのが、「北習志野」駅圏の野村不動産「オハナ北習志野」（241戸）だ。駅から徒歩13分とややあるが、いったいいくらで供給するのか。圧倒的な人気を呼んだ「プラウド船橋」（1,497戸）よりは安くなるような気はするが…。
双方で400戸を超える。競合するのは間違いないが、それだけ注目度も高まる。過去の事例もそうであるように、競合は相乗効果となってプラスに作用するのではないか。日本橋、大手町まで電車に乗れば30分圏だ。三井と野村の販売合戦もみものだ。
野村不動産 「新宿野村ビル」に日本初の制振装置
野村不動産、野村不動産オフィスファンド投資法人、竹中工務店の3社は2月19日、「新宿野村ビル」で日本初の制振装置「デュアルＴＭＤ－ＮＴ」を建物52、53階部分にあたる屋内に設置し、超高層建物における長周期地震動発生時の揺れを大幅に軽減すると発表した。設計・施工は竹中工務店。2015年1月に着工し2016年9月に竣工の予定。
ＴＭＤ（Tuned Mass Damper＝チューンド・マス・ダンパー）」は、建物の揺れと逆方向に動くおもりを用いて、建物の揺れを抑制する装置。建物の揺れ時間が半減し、揺れ幅も大幅に低減するほか、居室内の工事は行わないため専有面積を損なわず、工事中の事故などの危険性も大幅に削減できるという。
「新宿野村ビル」は1978年に竣工した大臣認定を取得している超高層ビル。現時点でも十分な耐震性能を有しているが、東日本大震災により長周期地震動に対する対応が問われていることから、今回の工事に踏み切ったという。
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同じような工事は三井不動産が「新宿三井ビル」で鹿島建設の施工により行っているが、三井不は錘を天井から吊るす方式であるのに対し、野村不はレールの上に錘を載せる方式を採用する。理屈は同じだが、技術が異なることから双方が日本初ということのようだ。
三井新宿ビル 重さ1,800t、マンション52戸分の制振装置一部完成（2014/9/2）
三菱地所レジ「Reビル事業」 第3号は〝リビングのようなオフィス〟
「ザ・パークレックス小網町ビル」
無縁なものが融けあうオフィス・街へ オープン・エー馬場氏
三菱地所レジデンスは２月19日、中小ビルを再生する「Reビル事業」の第３号物件「ザ・パークレックス小網町ビル」のリノベーションが完了したのに伴い記者見学会を行った。
Reビル事業は、築年数の経過などにより競争力が低下し、継続的運営が困難となっている中小事務所ビルを一括賃借。子会社であるメックecoライフやリノベーション物件サイトのパイオニア「東京Ｒ不動産」との連携により耐震補強やリノベーション工事を行い再生し、賃貸物件として供給するもの。
同社がビル事業などを行っている「大・丸・有」の周辺エリアをターゲットにしており、事業を通じて新築マンション事業や再開発事業にもつなげる狙いがある。
ビルオーナーなどの意向もあるが、おおよそマスターリースは８年間、3カ月くらいで耐震・バリューアップ工事を施し、投資資金は4年くらいで回収する計画。利回りは約20％を見込む。今後3年間で15棟、５年間で30棟の規模を目指し、既存ストックの有効活用という社会的要請にも応える。
「ザ･パークレックス小網町ビル」は中央区日本橋小網町に位置する築42年の8階建て延べ床面積約1,176㎡。用途は店舗・事務所。“Workspace as Living room”をテーマに「キッチンフロア」「リビングフロア」「サンルームフロア」の異なる仕様の3フロアを用意し、「暮らすように働くオフィス空間」を提案している。
1階 ビフォー（左）とアフター
3階ビフォー（左）とアフター
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「Reビル事業」は第1号物件で見学しているので、事業の意図はよく分かる。同社グループ全体から見れば微々たるものだが、やがて大輪を咲かせるかもしれない。無限の可能性を秘めていると思う。
この日は、東京R不動産の共同創設者でオープン・エー代表取締役・馬場正尊氏の話を興味深く聞いた。
馬場氏は、グーグルなどアメリカ西海岸のビルの新潮流について、「オフィスの中に自転車通勤者用の自転車置き場があったり、遊園地や公園のようなものもあったりで、それぞれ無縁だったものが融けあう空間が増えている」などと話した。
今回のリノベーションでも「居住することと仕事をすることの垣根を取った。このようなオフィスに対する中小企業やベンチャー、クリエイティブ企業の潜在的なニーズは間違いなくある」などと話した。
馬場氏
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記者も馬場氏の考えに同感だ。会社のオフィス環境がどうなっているのか知らないが、おそらく喫煙、離席、私語は厳禁。休憩中も退社後も「他社の人と話すな」などと秘密結社のように管理されている会社もあるはずだ。
もちろん業種によってはそのような拘束も必要だろうが、新しいアイデア、発想はもっと自由な雰囲気でこそ生まれる。記者は昔からそうだが、机に向かって考えるというより、休みながら煙草を吸いながら酒を飲みながら、つまり四六時中考える。〝九時五時〟で働いている感覚はまったくない。7～8時間、ぶっ続けで野球の取材はできるが、1時間以上机に座ってなどいられない。
東京Ｒ不動産のような会社が既成概念をぶち壊してほしい。考えてみれば、昔の会社はどこからどこまでが仕事で勤務外などといった垣根はなかった。お茶を飲むふりをしてお酒を飲んでいた人も少なくないはずだ。動き回らなければ新鮮な情報などつかめなかった。
15万円／坪の耐震補強・リノベ費用で賃料50％アップ地所レジ中小ビルリノベ事業（2014/5/29）
目の前が公園 災害時は地域の避難場所に 日土地「荻窪天沼」全戸申し込み
「ソアラノーム荻窪天沼」
日本土地建物が先に竣工させた高級賃貸マンション「ソアラノーム荻窪天沼」を見学した。さすが日土地、最高の賃貸マンションだ。
物件は、JR中央線荻窪駅から徒歩７分、杉並区天沼３丁目に位置する５階建て全89戸。専用面積は44.82～71.25㎡、賃料は140,000～207,000円（平均1万円／坪）。設計は三菱地所設計。施工は戸田建設。賃貸運営は東急リロケーション。
敷地は元勧業銀行社宅があったところ。戦後しばらくは幹部用の木造住宅が建っていたという住宅街の一角。
目の前は、1955年から1970年頃までは料亭「天沼池畔亭」もあった西武鉄道グループの元オーナー堤義明氏が所有していた「天沼弁天池公園」。2007年に杉並区に売却され、現在の公園になっている。
建物は、昔の歴史、文化を継承するため木調の縦格子を多用、災害時には地域住民の避難場所としても利用できるよう共用部分を開放する。
家賃はエリアの相場のようだが、昨年12月からリーシングを開始し、竣工までにすべて申し込みが入った。
エントランス
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同社からニュースリリースが送付されてきたので、そのままリライトして記事にする選択肢もあった。しかし、平面図を見ると南西向きの2棟が雁行する形で配され、中庭も設置されていた。設計は三菱地所設計だ。コンセプトは「AMANUMA PARK TERRACE～緑と共に暮らす」。
ぴんと響くものがあった。日土地の戸建てやマンション、ビルは30年以上前から取材している。多くというよりほとんどの銀行・証券系デベロッパーはバブル崩壊後に破たんしたが、同社は見事に乗り切った。バブルに浮かれなかったのが生き残った最大の要因だろうと思う。
当時、同社は大規模戸建てを継続して分譲していた。同業他社は1団地で年間数百戸を供給したのに、同社はせいぜい数十戸しか供給しなかった。もちろん毎回即日完売した。売れるのにどうして多く供給しないのだろうと不思議に思ったものだが、大量供給していたら間違いなく今はない。バブル崩壊後も同じようにコンスタントに供給し即日完売した団地はそうないはずだ。
そんな会社がありきたりの賃貸マンションの竣工にあわせてわざわざわざわざニュースをリリースするわけがないと読んだ。
そこで、同社広報に電話して現地見学となったわけだが、みぞれ交じりの冷たい雨が降る中、現地について驚愕した。目の前はいかにも歴史を感じさせる公園があった。その公園に向き合うように建物が建っていた。縦格子が見事に公園と調和していた。同社は資産として残すために賃貸にしたようだ。
エントランス・ラウンジは2層分。随所に本物の石が用いられていた。災害時には地域の住民が避難できるよう開放するという。LPガスを熱源とするLPG対応キッチンを備え、共用部は非常用発電で3日間電力を供給し、マンホールトイレも設置した。中庭にはデッキを敷き詰め、各住戸の門扉はアルミ製だが、ロートアイアンを思わせるよう工夫が凝らされていた。
共用部を地域住民に開放することにしたのは、現地で説明を受けた同社住宅事業部部長・野田久登氏の経験も生かした。野田氏は3.11のとき仙台に出張で帰って来られなかったそうで、それが商品企画のヒントなった。「マンションで防災対策を完結させるようプランニングしました。見学のとき、若いお客さんがまず目の前の公園を見てにっこりされ、建物や中庭を見て驚かれた。その笑顔がとても嬉しかった」と野田氏は話した。
記者もこれが嬉しかったのだが、野田氏は記者の拙い記事をいつも読んでくださっているようで、これもまた嬉しかった。
やはり現地取材に限る。寒さが吹っ飛んだ。
ラウンジ
公園から見たマンション（手前はクスの大木）
公園の弁天池（今は人工）と料亭の名残を残す山門
伊藤忠都市 高さ規制を逆手 １階住戸の天井高3ｍ確保「武蔵中原」
「クレヴィア武蔵中原レジデンスコート ヴィラコート」完成予想図
伊藤忠都市開発の「クレヴィア武蔵中原レジデンスコート ヴィラコート」を見学した。500件以上寄せられた地域の声を商品企画に生かした意欲的なマンションだ。
物件は2棟で、「レジデンスコート」はJR南武線武蔵中原駅から徒歩7分、川崎市中原区下小田中四丁目に位置する5階建て32戸。専有面積は70.88～101.02㎡、価格は未定だが坪単価は240万円の予定。「ヴィラコート」はJR南武線武蔵中原駅から徒歩8分、川崎市中原区下小田中四丁目に位置する4階建て22戸。専有面積は66.90～72.17㎡、価格は未定だが坪単価は230万円の予定。
竣工予定は平成27年7月末日。施工は谷津建設。販売代理は伊藤忠ハウジング。
現地は、高さ制限15mに指定されている第2種中高層住居専用地域。住宅地として市民に親しまれている「下小田中四丁目」でのマンション分譲は4年ぶりとのことだ。
最大の特徴は、近接する2物件を一体として企画し、地元を対象に行い、500件以上集まったアンケートの声をランドプラン、専有部、設備仕様に反映させていること。
声は、四季を通じてそれぞれ咲く草花を外構に植え、１階はリビング天井高約3ｍ確保して戸建て感覚を演出、ミストサウナ・食洗機付き、引き戸の多用、豊富な収納などに生かしているという。
現地販売担当者は「来場は順調。第１期として30戸くらい供給できれば」と話していた。
エントランス
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同社はもともと「収納」や「キッチン」に関しては先導的な取り組みを行ってきた。今回も同社オリジナルの商品をほとんど盛り込んでいる。玄関・ホールの幅を1.25ｍ確保したプランや、居室・収納などのドアを極力引き戸にしているのもいい。
記者が感心したのは「ヴィラコート」のモデルルームプランだ。１階住戸の４戸のみだが、リビングと居室の天井高を3ｍ確保し、ロフトを設けている。
これは物件概要でも分かる通り、５階建てとせず４階建てにしたために実現したものだが、「レジデンスコート」は敷地の東側に道路があるために東向き住戸の日照や採光が十分確保できるのに対し、「ヴィラコート」は東側に戸建ての隣地と接しているために、敢えて階高を高くして需要を喚起する選択肢を選んだということだ。規制を逆手にとった好例だ。
価格設定も中層マンションの場合、１階住戸をもっとも低くするが、今回は２階＜１階＜３階＜４階のとしている。狙いは的中し、すでに１階住戸は購入希望がすべて入っているという。
１階住戸の難点を解消した商品企画としては、日本綜合地所の「全開口サッシ」「アウトドアリビング」がよく知られているが、天井高を高くするのもいいアイデアだ。住友不動産がよくやった手法だ。最近はこういったプランが少なくなった。
武蔵新城ではコスモスイニシアがレベルの高い「イニシア武蔵新城ハウス」を分譲している。こうしたレベルの高い商品企画競争に勝ち抜くことこそ新価格時代の勝者になる王道だ。
「レジデンスコート」（左）と「ヴィラコート」
大和ハウス 戸建住宅「xevo Σ」が「日経優秀製品・サービス賞」受賞
「xevo Σ（ジーヴォシグマ）」
大和ハウス工業は2月16日、同社の戸建住宅最上位商品「xevo Σ（ジーヴォシグマ）」が日本経済新聞社「2014年日経優秀製品・サービス賞」で「最優秀賞 日経産業新聞賞」を受賞したと発表した。
「xevo Σ」は、繰り返しの巨大地震でも初期性能を維持できるエネルギー吸収型耐力壁「D-NΣQST（ディーネクスト）」を全ての耐力壁に標準搭載した戸建住宅最上位商品。従来と比較して最大で約2倍の強度となった耐力壁により、今まで以上の大空間・大開口を可能にするなど、ワンランク上の基本性能を実現させた。
同賞は今年で33回目となり、日本経済新聞、日経産業新聞、日経ＭＪ、日経新聞電子版、日経ヴェリタス、Nikkei Asian Reviewの各メディアに掲載された約2万点の新製品・サービスの中から選定され、今回は34点の受賞製品・サービスが受賞している。
大京 全マンションに「ライオンズパッシブデザイン」採用
大京は2月16日、日本大学と共同で開発を行い、2009 年に「ザ・ライオンズたまプラーザ美しが丘」に採用し、その後も実証・検証を続けてきた、パッシブデザインに自社基準「ライオンズパッシブデザイン」を設け、2015 年4 月に新規着工するライオンズマンション全物件に標準採用すると発表した。
パッシブデザインとは、太陽光や風などの自然エネルギーを利用した建築方法で室内環境を快適にする手法で、同社が標準装備するのは①グリーンカーテン用フック②換気ストッパー付サッシ③大型給気口④エコガラス⑤通気ルーバー付き扉⑥換気機能付玄関ドアの6 設備と住宅性能評価省エネルギー対策等級4。
これらの設備などを6年間にわたって検証した結果、夏期のエアコン電気代が約3 割削減、7 月の室温約4.9 度低下、換気量約4 倍に増加などの効果を得ることができたとしている。
ランドスケープが最高！三井不レジ他「スカイズ」竣工見学会
「スカイズタワー＆ガーデン」（中央の建物）
三井不動産レジデンシャル2月12日、同社をはじめ東京建物、三菱地所レジデンス、東急不動産、住友不動産、三菱地所レジデンスの大手6社初の共同事業マンション「スカイズタワー＆ガーデン」が竣工したのに伴いプレス見学会を行った。
完成したマンションは、2006年に策定された「豊洲地区まちづくりガイドライン」に沿って開発された「豊洲3-2街区」約20haの敷地の一角に建設されたもので、44階建て全1,110戸の規模。専有面積は53.24～130.92㎡、価格は3,568万～1億3,998万円（最多価格帯5,500万円台）、坪単価は250万円強。平成25年7月から分譲開始され、26年3月末までに全戸が完売した。この間わずか10カ月。記録的な販売スピードとなった。来場者は5,000組を突破した。
購入者の年代は20歳代から60歳代以上までまんべんなく広がっており、居住地も地元江東区が約34％を占めたものの中央区7％、港区6％、その他が半数以上にのぼり、広域的な集客ができている。
隣接地で分譲されている同じ6社共同の「ベイズタワー＆ガーデン」（全550戸）もこの2月13日から登録が始まった最終期35戸（最多価格帯6,800万円台、坪単価270万円）のみとなっている。2年もかからずに全1,660戸が完売することになる。
「万葉の杜」完成予想図
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このマンションについては、分譲開始時にも記事を書いているのでそちらも参照していただきたい。「デザイン・構造」「ランドスケープ」「先進モデル」ともうならされるものばかりだった。
まず「デザイン・構造」。初めて知ったのだが、従来型（首都圏では鹿島のみ）のトライスターは側面スパンが4.5～5.5ｍなのに対し、今回の清水施工は8ｍと広くなっているのが特徴。もう一つ、気が付いたのはトライスター型だと住戸間の〝お見合い〟が懸念されるが、これもマリオンを工夫することで避けるように工夫されている（勝どきザ・タワーもそうなっているようだ）。
「ランドスケープ」は最高だった。開発面積約3.2haのうち緑地空間は約46％。建物の周囲はタブノキ、ヤマモモ、マテバシイの高木や様々な中低木で埋め尽くされていた。高木は幼木ではなく、立派な成木ばかりなのに驚いた。「CASBEE まちづくり」でＳを取得しているのも納得だ。
タブノキはあまり見かけないと思ったが、ウィキペディアには「日本では東北地方―九州・沖縄の森林に分布し、とくに海岸近くに多い。照葉樹林の代表的樹種のひとつ」と紹介されていた。樹高は20ｍくらいになるそうだ。
「先進モデル」では、地中熱を利用しているのはおそらくマンションで初めてだろうと思う。Wi-Fi環境＆フリーインターホンシステムが採用されており、1戸に1台配布されるタブレットで様々な環境が検索できるという。「スカイズ」と「ベイズ」の共用施設は相互利用が可能。3室あるゲストルームのうち最大の75㎡くらいの使用料は7,000円。ホテルのスイートのようだった。一時流行したプール（25ｍ）もある。44階建てであれほどの屋上緑化を施しているマンションはほかにないはずだし、天体望遠鏡は空しか見えないだろうが、オリンピック選手村も望遠鏡があれば見ることができそうだ。エレベータの床が本物の石張りだったのにも驚いた。
ここでは書けないが、今後新規に発売される豊洲エリアのマンションはとてつもない高値になるのは間違いない。「スカイズ」「ベイズ」を購入した人は安い買い物をしたのか。
スカイラウンジ
プール
ゲストルーム
東京建物 新グループステートメントは「次も選ばれる東京建物グループへ」
東京建物は2月12日、本年度をスタートとする5年間（2015～2019年度）のグループ中期経営計画を策定し発表した。
新しいグループステートメントは「次も選ばれる東京建物グループへ～革新的なグループシナジーで驚きの価値提供を～」。顧客から〝次も選ばれる〟ため、ハード面のクオリティだけではなく、上質なソフトやサービスを追求した事業展開を行うことで、〝お客様が驚きを感じられる魅力あふれる価値〟を提供しようという気持ちを込めた。
定量目標は営業利益500億円。「独自性や強み」を生かした分野への投資を進め、各事業のバリューチェーン強化と、多様な事業の有機的な協働による驚きの価値提供に努める。
このため、東京建物不動産販売の完全子会社化を行い、グループ総合力の強化を図る。具体的には東建不販の住宅販売機能を東建に統合し製販管一体化を図り、東京建物アメニティサポートの子会社化も実施する。東建不販に東建のCRE戦略支援機能を移管。シニア事業は東京建物シニアライフサポートに集約。余暇関連子会社の統合も行う。駐車場事業も拡大する。その他、事業領域を重点対象としたM&Aも推進する。
東京建物 7月から株式の売買単位を100株に
東京建物は2月12日、同社の単元株式数を現在の1,000株から100株に変更すると発表した。平成27年3月26日に予定されている株主総会で決議し、27年7月1日から発効する。
全国証券取引所は、売買単位の集約化に取り組んでおり、売買単位を100株に集約することを目指している。現在、上場会社の69.4％（2,407社）が100株単位になっている。
現在、主な不動産会社では三井不動産、三菱地所、住友不動産、大京が1000株単位となっている。
