駅1分（15ｍ）で坪単価153万円 新日鉄興和不動産「ハミングテラス」
「ハミングテラス」完成予想図
新日鉄興和不動産が分譲中の売れ行き好調マンション「ハミングテラス」を見学した。日暮里・舎人ライナー高野駅から徒歩1分（15ｍ）で坪単価は153万円。東京23区内の駅1分のマンションでこれほど安いマンションはまずない。売れ行きが好調なのもうなずける。
物件は、日暮里・舎人ライナー高野（こうや）駅から徒歩1分、足立区扇二丁目に位置する15階建て全102戸の規模。専有面積は67.89～87.54㎡、坪単価は153万円。竣工予定は平成27年2月下旬。設計・施工は長谷工コーポレーション。販売代理は長谷工アーベスト。
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日暮里・舎人ライナーが開業した平成20年前後には沿線のマンションを結構見学をしたが、最近はまったく見ていない。リーマンショック後は供給も激減したはずだ。すっかり忘れられた沿線になったと思っていた。高野駅圏ではマンション供給はこれまでない空白区であるはずだ。
ところが、昨年の11月、同社は第1期（30戸）を即日完売したと発表した。第1期の価格は2,898万～4,398万円（最多価格帯3,600万円台、3,700万円台）で、契約者の居住地は足立区が約43％、勤務地は千代田区が約26％、港区が約17％だった。
記者は、足立区の居住者が5割を切り、勤務地が都心であることに興味を抱いた。「高野」駅を「こうや」駅と読める人はまずいないと思われるくらいマイナーなエリアなのに、都心勤務のサラリーマンがよくぞ購入したものだと思った。
もちろん、即日完売の要因は「駅1分」という近さと、3LDKで3,000万円の半ばという価格の安さだ。販売担当者も「来場者の6割は地元以外。北区、豊島区、大田区や千葉、埼玉方面も多い。ほとんどの人は初めて降りる駅のようだ」と話したことがすべてを物語っている。現地周辺にはコンビニはあるが、飲食店や喫茶店など商業施設はほとんどない。購入者はそんな不便さはもちろん百も承知の上だろう。
単価を低く抑えられたのは、第一に土地代が安かったのだろうが、もう一つは住空間をカスタマイズできる「One’s Select」を採用していることだ。これは、〝過剰〟な設備を廃し、グレードの高いアイテムはオプションで変更できるものだ。追加費用はローンに組み入れることができるのも特徴だ。
このため、下足入れなどは同社がモデルルームで提案している数十万円のものを選ぶ人と、ホームセンターなどで販売されている数万円のものを自ら購入する人の割合は半々だという。
消費増税と建築費の上昇による分譲価格の上昇で第一次取得層の住宅取得はますます難しくなる。少しでも購入価格を抑えられる「One’s Select」はよく理解できる。
このところのマンション価格上昇で、23区内の駅近ならまず坪単価は200万円を下らないだろうし、駅力のあるエリアなら250万円以上だろう。まだまだこれからも上昇すると考えているはずだ。ここは坪で50～100万円、20坪で1,000万～2,000万円は安い。〝購入するなら今しかない〟と考えたのだろう。
その後もコンスタントに売れており、現在までに約7割が契約済みだ。
一駅先の「江北（こうほく）」駅ではタカラレーベンも「TOKYO ECOSMA PROJECT」（127戸）を分譲する。こちらの単価はもっと高くなりそうだ。
大成有楽不動産「オーベル代々木上原」 2カ月で全38戸完売
「オーベル代々木上原」完成予想図
大成有楽不動産は2月19日、等価交換マンション「オーベル代々木上原」が販売開始2カ月で完売したと発表した。
物件は、小田急小田原線代々木八幡駅から徒歩３分、渋谷区上原一丁目に位置する5階建て46戸（一般分譲38戸、事業協力者住戸８戸）。専有面積は41.91～73.29㎡、価格は4,470万～9,170万円。竣工は2013年10月。設計・監理は安宅設計。施工は青木あすなろ建設。
人気の要因として同社は、「駅周辺の利便性と閑静な住環境を兼ね備える『上原一丁目』住所では16年ぶりの供給」だったことをあげている。問い合わせは1,700件を超え、総来場者は約480件。
大京 上大岡のマンションに業界初の「スマートコミュニTV」採用
「ライオンズ横浜上大岡ガーデシティザ・イースト＆ザ・ウェスト」完成予想図
大京は2月19日、マンション業界で初めて「スマートコミュニTV」を採用した「ライオンズ横浜上大岡ガーデシティザ・イースト＆ザ・ウェスト」の記者見学会を行った。
物件は、横浜市営地下鉄ブルーライン上大岡駅から徒歩12分、横浜市南区別所１丁目に位置する６階建て2棟全147 戸。専有面積は57.75～85.82㎡。ザ・イーストの予定価格は4,100万円台～（58㎡台）、4,500万円台～（70㎡台）、坪単価は230万円台。入居開始予定は平成27 年2月27日。設計は東畑建築事務所。施工は佐藤工業。
スマートコミュニTVは、テレビのHDMI入力端子に専用機器を接続するだけでマンションの電子掲示板ディスプレイとして利用できる、ファミリーネット・ジャパンが提供するマンション一括型の情報配信サービス。エネルギーの見える化を可能にするほか、入居者の生活利便施設の情報、マンション内のイベント、点検・設備交換情報などの配信も行うことによりコミュニティ形成を円滑に行う役割を担っている。
建物外観は、自然の風合いを持った柔らかい色彩を基調に、低層部にはレンガ調・サンドベージュ、ダークグレーのタイルやマリオンなどで深い陰影を演出。
商品企画では、「太陽光全量売電システム」と「電力一括購入サービス」「エネルギーの見える化」を組み合わせる「スマートシステム」を採用して最大21％の節電効果を図るのが特徴。また、専用庭は専用カーポート付きや基本セレクト4タイプに3種類のオプションが選べる「プラスフィールドガーデン」を提案。自然の力を生かした「新・パッシブデザイン」なども盛り込んでいる。
これまで160組の来場があり、分譲は３月から。反響者の年齢は30～40代が中心だが、60代も20％あるという。
「スマートコミュニTV」概念図
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物件の売りものの「スマートコミュニTV」は説明を聞いてもよく分からなかったが、簡単に言えば、従来では「見える化」の情報はパソコンやタブレットでしか見られなかったものが、テレビの画面で見えるようにしたのが最大の特徴とのことだった。
これを発展させれば、テレビでPCの映画を見たり新聞を読んだりすることができるのだろうし、スポーツ観戦しながら友達と戦況をチャットのように語り合ったり、それこそテレビ電話など双方向の情報伝達も可能になるのだろう。すごい時代がやってきたものだ。
単価はやや高い気がしないわけではないが、70㎡台が中心というからグロス価格を抑えて建築費高騰に対応しているようだ。新・パッシブデザインも同業他社より抜き出ており、キッチン天板に天然御影石を採用するなど全体的な設備仕様レベルも高い。駅からフラットなアプローチもアピールできるか。
音楽好きにはたまらない 日土地がシェアハウス「シェアリーフ西船橋グレイスノート」公開
「シェアリーフ西船橋グレイスノート」
日本土地建物は2月19日、入居募集を開始した大型シェアハウス「シェアリーフ西船橋グレイスノート」を報道陣向けに公開した。築27年の同社の研修施設をコンバージョンしたもので、バブル仕様を生かした豪華・ハイグレードの共用部分と、入居者同士の豊かなコミュニティの創造を目指した完全防音仕様の音楽スタジオ3室を設置したのが最大の売りだ。
物件は、JR総武本線、武蔵野線、東京メトロ東西線西船橋駅から徒歩12 分、船橋市本郷町に位置する地下1階地上5階建て延べ床面積3,727.27㎡。総戸数は85戸。1戸当たり専用面積は12.80～25.60㎡、賃料は51,000～83,000円（別途共益費18,000円）。保証金50,000円（退去時に3万円償却）。契約形態は1年間の定期建物賃貸借契約。施工は増岡組。
従前建物は1986年に完成。日土地の宿泊施設付きの研修所として利用されていた。
見学会に臨んだ同社執行役員都市開発部長・阿部徹氏は、「当社のシェアハウスは2年前の『千歳烏山』に次ぐ第2弾。その経験と従前の建物の特徴を生かし、業界最高レベルの質を追求した。ハイグレードな共用施設を配し、音楽をコミュニケーションツールとして仕掛けたのが特徴」と話した。
地下の音楽室（従前は機械室）
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音楽はまったく分からない記者でも、音楽好きにはたまらない施設だろうということは容易に想像できる。3室のうちもっとも大きいスタジオは本格的なバンド練習ができるよう50万円もするトラムゼットが置かれており、壁には音楽を聴くのに最適な環境をつくる有孔ボードが貼られていた。同様の楽器類を備えた時間貸し施設を利用する場合、1時間2,000円くらいするそうだ。
共用部分・施設が充実しているのもよく分かる。階段室の廊下幅は約1.4ｍ、内廊下の幅は約1.65ｍと広く、エントランスホールは壁にアートパネルを施した高さ約7ｍの2層吹き抜け空間となっており、自然採光のトップライト付きだ。74畳大のリビング・ダイニング、49畳大のキッチン、53畳大の多目的室なども桁違いの広さだ。2階ラウンジには、自分の好きなアーティストのＣＤや、自己制作したＣＤ等を展示できるキャラクターボードを設置。入居者同士でシェアすることもできるという。
デザイン意匠にも工夫を凝らしている。階段のステップはコンクリートのままなのがいい。外付けのネットやテレビの配線もパンチングされたアルミを使用してデザイン処理されていた。
エントランスホール（左）とリビング・ダイニング
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驚いたのはキッチンだった。独身寮のように賄いの人がいて食べさせてもらえ、後片付けもしてもらえるのかと思ったが、そうではなかった(だから独身寮ではなくてシェアハウスなのだが)。それぞれが自前で作って食べるのだという。最大3合炊ける炊飯器も、炊いた後はご飯を出して、内釜は洗って返すのがルールだという。
つまり、すべて自分でやらないといけないことになっていた。調理に自信がある人はともかく、調理などしたことのない若い女性が衆目監視の中で一人調理する勇気はあるのだろうか。記者も若い独身だったら、若い女性がたくさんいる前でラーメンだって恥ずかしくて作れなかっただろう。米は鍋に蓋をしないと炊けないのを覚えたのは確か24歳のころだ。
しかし、キッチンには素晴らしいカウンターもついていた。コミュニケーションの場となる仕掛けだ。いっそのこと、入居者同士で調理人を雇い、酒を飲みながら談笑できるようにはならないのだろうか。はるかに食費や飲み代が安くなるのではないか。
入居者の平均居住年数は約2年で、退去する理由は結婚とか転勤だそうだ。入居条件に年齢制限はないが、見学者の最年長は40歳代だという。
居室には浴室もトイレもないが、家賃を節約し、その一方で豪華な共用施設を利用したり、入居者同士のコミュニケーションが図ったりできるのがシェアハウスの魅力なのだろうが、居住年数が2年というのは意外だった。
居室（左）と階段室
日土地 〝業界最高水準〟の共用部を備えたシェアハウス第2弾「船橋」(2013/9/17)
単身者・DINKS向けの最高レベルマンション モリモト「ピアース高田馬場」
「ピアース高田馬場」完成予想図
モリモトが3月に分譲する予定の「ピアース高田馬場」を見学した。駅から徒歩4分の立地で、敷地の東南側に東電の変電所があるために高い建物が建つ可能性が小さく、住戸プラン、デザインの出来が出色。単身者・DINKS向けとしては最高レベルのマンションだ。
物件は、JR山手線高田馬場駅から徒歩4分、新宿区高田馬場3丁目の準工業に位置する7階建て全52戸。専有面積は25.11～70.33㎡、価格は未定だが、坪単価は340万円ぐらいになる模様。施工は松村組。竣工予定は平成27年6月中旬。設計・監理は庵都市建築設計事務所。デザイン監修はプランテック総合計画事務所、清野燿聖事務所。
現地は早稲田通りから1歩入った住工混在エリア。敷地は南北軸が長い長方形で、東京電力の社宅跡地。敷地東側は４ｍ道路を挟んで東電の変電所がある。敷地南側は、約5.7ｍの道路を挟んで中層ビルなどが建ち並んでいるが、日照は確保されそうで、駅近の割にはまずまずの住環境だ。
最大の特徴は、広告表示に〝ハイエンドデザインマンション〟と謳っているようにデザイン意匠や使い勝手が優れていることだ。デザイン監修に大江匡氏と清野燿聖氏を起用していることからも力の注ぎようがうかがわれる。
玄関・廊下は天然石張りで、キッチン天板はフィオレストーン、キッチンキャビネット、食洗機、ドラム式洗濯乾燥機などは標準装備。床は木目調のフローリングで、サッシは2.3ｍ。
先週末からモデルルームをオープン。大雪に見舞われたが、約30件の来場があり、来場者からは高い評価を得たようだ。
エントランス
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正直に書くと、最初現地を見たときの記者の単価予想は「坪300万円でも厳しい」だった。敷地の東側には明日にでも高い建物が建ちそうな空き地があったからだ。現地が準工であることは知らなかったが、商業系のエリアだとすれば日照が全然確保できないと判断した。
ところが、販売事務所でモデルルームを見て、予想はどんどん吊り上った。これまで同社の〝ピアース〟シリーズはたくさん見てきたが、今回のデザイン、商品企画が最高かもしれない。モデルルームの出来が素晴らしかった。格子デザインをあしらったDENの提案もいいし、キッチンの背面からランドリー、浴室、主寝室への動線もいい。ワイドスパンの東側の窓側は腰壁にしてプライバシーにも配慮している。
見学を終えて、販売事務所の責任者から「いくらになるか知ってますか」と聞かれたので「坪340万円でしょ」と答えた。ぴったりだったようだ。
同駅圏では、坪単価370万円の大規模タワーマンションも分譲されているが、住戸デザイン・仕様だけならモリモトのマンションが勝っている。グロスを抑制しているので、「高田馬場」が好きなアッパーミドルの単身者・DINKS層にアピールできれば早期完売は間違いない。
外観
猛烈な風と雪 図らずも実感 「Fujisawa SST」のガーデンパスの効果
「パナホームスマートシティFujisawa SST」ガーデンパス
パナホーム＆三井不動産レジデンシャルが分譲開始
パナホームと三井不動産レジデンシャルは2月13日、藤沢市のパナソニックグループ工場跡地で開発を進めている藤沢市、パナソニック、Fujisawa SST協議会によるスマートシティ・プロジェクト「Fujisawa SST（サスティナブル・スマートタウン）」の戸建街区（約600区画）でそれぞれ1期分譲を2月15日から開始すると発表した。その前日の14日、降りしきる雪のなか現地を見学した。
物件は、JR・小田急線藤沢駅からバス5分徒歩1分、藤沢市辻堂元町六丁目に位置する全1,000戸（戸建て約600戸、マンション約400戸）のFujisawa サスティナブル・スマートタウン土地区画整理事業地。街全体完成予定は2018年度。戸建て、マンションのほか商業施設、健康・福祉・教育施設なども併設される。
パナホームの「パナホームスマートシティFujisawa SST」の第1期分譲は34戸で、土地面積125.01～149.57㎡、建物面積101.82～119.97㎡、価格は5,398万～6,490万円（最多価格帯5,700万円台）。建物は軽量鉄骨造2階建て。
三井不動産レジデンシャルの「ファインコートFujisawa SST」の第1期分譲は28戸で、土地面積125.05～135.17㎡、建物面積98.36～113.51㎡、価格は5,020万～6,490万円（最多価格帯5,000万円台・5,300万円台・5,600万円台・5,700万円台）。建物は2×4工法2階建て。施工は西武建設、三井ホーム、東急ホームズ、エステーホーム。
「Fujisawa SST」は2013年9月、国土交通省の「住宅・建築物省CO2先導事業」に採択されたプロジェクトで、藤沢市などをアドバイザーに、オーナーであるパナソニックを代表に先進的な取り組みに参画する17社などで構成されるFujisawa SST協議会が開発を進めているもの。
主な特徴は、①多世代に向けライフスタイルを提案する複合大規模スマートタウン②風と光と緑を取り込む、ゆとりある空間を実現③地域サービスとつながるポータルサイト④タウンマネジメント会社による独自のコミュニティ、モビリティ、セキュリティサービス－など。
2013年9月の広告開始以来、合計で3000件以上の反響があり、モデルハウスオープン後は1000組以上の来場がある。
両社とも1期分譲の戸数は少なめにしている模様で、即日完売する可能性が高い。
「パナホームスマートシティFujisawa SST」（写真右の土間提案がいい）
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詳細は両社が発表したニュースリリースを参照してほしい。記者が注目したのはタウンデザインだ。曲線を多用したゆったりした街路設計で、藤沢市が管理する幅約3.5ｍのガーデンパス（歩行者専用道路）を住戸間に設けているのが最大の特徴だ。
これに似たものはかつて分譲されたが、それは団地管理組合などが管理するもので、自治体が管理する例を記者は知らない。これによって隣り合う住戸間の光と風を取り込むことができるように工夫されている。住民の語らいの場や近隣間の交流を促進させ、街の活性化にもつながることも企図されている。
もう一つは、タウンマネジメント会社によるタウンサービスだ。コミッティ会員は会費(12,760円／月)を負担し、タウンマネジメント会社はFujisawa SSTコミッティ（住民自治会）に様々な支援やサービスの提供を行うものだ。
タウンマネジメント会社は、会費や関連事業者からの賛助会費に加え、独自の運営収入(コミュニティソーラーからの売電収入、インターネット回線賃貸収入、生活支援用地等賃貸収入)を元にコミッティ運営支援や各種タウンサービスを行う。
提供されるサービスは、集会所やタウンカメラなどの施設・設備の修繕管理や植栽メンテナンス・清掃などの維持管理から、街としての各種ガイドラインの運営支援やコミュニティ、モビリティ、セキュリティなどのソフトサービスだ。
これも似たようなものがあったが、これほど大規模なものはまずないと思われる。会費は高いような気がしないわけではないが、わかりやすく考えればマンションの管理費のようなものだ。タウンマネジメント会社が団地全体の維持管理、価値向上を行うと考えればいいようだ。
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ガーデンパスのコンセプトを住戸デザインにも取り入れているのがパナホームだ。
ガーデンパスを中央に隣り合う住戸の間はオープンで、北道路に面したところにそれぞれ駐車スペースがあり、玄関の位置は向き合う形で設けられており、南側のガーデンパスからそれぞれアプローチできるように設計されていた。一見したところ、まるでまるでシンメトリーの建物か、左右対称の階段室型マンションを連想させるものだ。
これには驚いた。駐車スペースは隣り合う2～3戸の中央に設けられているケースは多いが、玄関が向き合う形で配置されているものなど記者はほとんどない。ユーザーもこれには驚くはずだ。
全部見たわけではないが、それぞれ向き合う住戸の玄関のところに背丈以上もあるレトリスか衝立のようなものが設けているのもあった。（…ようなもと書いたのは、記者は寒くてはっきり確認しなかったからだ。この日は雪ばかりでなく、ビニール傘が壊れるほど猛烈な北風が吹いた。昼間だから暖かい南からの海風が吹くはずなのに…低気圧の影響か。ガーデンパスの効果は抜群なのを図らずも実感した）
これについてはぜひともユーザーの声を聴いてみたいものだ。
「パナホームスマートシティFujisawa SST」（手前の北道路からエントランス方面を写す）
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三井不動産レジデンシャルの建物はこれまでもよく見てきた外観デザインのものだ。やや異なっているのは、湘南をイメージしたのか淡いブルーや白を基調にしたカラーリングのものが多い。
モデルハウスはストレージ（収納）がテーマになっている。どの住戸も収納スペースは15畳大確保しているように、見事というほかない。ポラスの「子育てママの理想の家」で最優秀賞になったプランもよかったが、「ステップストレージ」、「ステップダウン収納」、「ボックスストレージ」、「デイリーストレージ」などは必見ものだ。植栽が豊富なのも特徴の一つ。
「ステップストレージ」
「ステップストレージ」（左）と「ウォークインクローゼット＆デイリーストレージ」
「ステップストレージ」植栽
東武鉄道 東武野田線清水公園駅前に500区画の街 ７月に分譲
「ソライエ清水公園アーバンパークタウン」ロゴ
東武鉄道は２月13日、今年４月１日から路線愛称として「東武アーバンパークライン」を導入する東武野田線の清水公園駅前で戸建住宅を中心とした約500区画の大規模分譲開発「ソライエ清水公園アーバンパークタウン」をオープンすると発表した。
「自然を感じる暮らし」「自分らしい暮らし」「コミュニティでつながる暮らし」の３つがコンセプトで、「自然を感じる暮らし」にはチームネット・甲斐徹郎氏をプロデューサーとして起用する。
商品企画では、壁紙の一部や庭先のアプローチデッキを住民自ら自由に仕上げることができるほか、専門のスタッフからアドバイスを受けられる工房を設置するなど、「ＤＩＹ」「ハンドメイド」という考え方を導入する。駅前広場にはカフェや図書館を併設した販売センター（インフォメーションセンター）を設置し、住民と近隣地域が交流できる場を設ける。販売開始予定は７月。
現地は組合施行による土地区画整理事業地内で、施行面積約28ha、施行期間は1992年～2007年。総区画は約500区画。総事業費は127億円。同社としては同沿線では最大規模の開発。
駅前広場 イメージ
同床異夢の実態 一筋縄ではいかないマンションコミュニティ
サステナブル・コミュニティ研究会がアンケート調査
表札表示は6割、コミュニティ形成活動なしが6割－サステナブル・コミュニティ研究会（代表：三井不動産レジデンシャル）が実施した「マンション・コミュニティに関するアンケート調査」で課題が多いマンション管理の実態が浮き彫りになった。
調査結果では、コミュニティ形成に関する活動が「特にない」が約60％にのぼり、行事は「年1 回程度」「2～5 回」が約30％、「防災訓練」実施は約40％にとどまった。コミュニティの自己評価については約70％が「良好」となった一方で、「良好とはいえない」が6％あり、課題については「区分所有者高齢化」が約30％、「ルールを守らない居住者増加」も約20％にのぼった。
同研究会は、「居住者が楽しく・安心して暮らせ、次の世代にも、さらにその次の世代にも住み続けてもらいたいと思えるような地域社会」（サステナブル・コミュニティ）のあり方を外部有識者や団体と共同で研究し、情報ツールやプログラムを通じて、研究成果を社会に発信していく研究会として2011 年7 月に発足。
アンケート調査は、今後のマンション開発や管理運営に生かすために行ったもので、調査対象は三井不動産グループが管理を行っている関東エリアの約1,600棟の管理組合。回収数は691棟（回収率43％）。
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記者が注目したのは、コミュニティに関する活動は「特に活動していない」が6割にのぼるなど活発でない一方で、コミュニティの自己評価では「理事会などでの意見が活発」「イベント・行事への参加も積極的」「懇親会や回覧板を通じて名前が分かり挨拶ができる」「問題が発生したらその都度解決するようにしている」ことなどが高い評価を受け、全体として70％が「とても良好」「おおむね良好」としていることだ。
活動が活発ではないのに、活発な活動を評価する－この相矛盾した回答をどう評価するかだ。また、コミュニティが「良好とはいえない」と回答した６％の少数派が「お互い興味を示さない」「参加意識の欠如、協調性が欠ける」「自分勝手が多い」「共助の関係はほとんどできていない。自助にも不安」と強い不満・不安を示したのと合わせ興味深い。「表札を掲げている住戸は少ない／ない」が32％にも達するなど、いわばコミュニティ拒否派の存在も無視することはできない。
「共同住宅」という共助なくして財産維持・管理ができないマンションであるにも関わらず「われ関せず」という居住者が少なくない、同床異夢の実態が浮き彫りになった。問題解決は一筋縄ではいかないということだ。この複雑な問題に同研究会はどのような解決策を打ち出すか興味深い。
これでいいのか 被災地復興土地区画整理事業
「高田」の市街地完成予想図
陸前高田は2カ所で302ha 事業費は桁違いの1200億円
東日本大震災による被災地の復興の有効な手段として防災集団移転促進事業（防集事業）とともに震災復興土地区画整理事業が各地で進められている。復興庁のデータによると、計画されているのは51地区で、このうち48地区で事業化、33地区で造成工事に着手した。
一般的な土地区画整理事業と異なり、①施行地区については市街化調整区域を含むことが可能②宅地と農地を一体的に整備することも可能③市街地のかさ上げ費用を国費で賄う④施行面積や人口密度計画の緩和⑤事業費は復興交付金事業として実施されるため、地方の財政負担は生じない－などが特徴だ。
一つ一つの事業について調べる余裕はないが、事業計画がまとまった陸前高田市について紹介する。
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陸前高田市では、「高田地区」189.8haと「今泉地区」113.0haの合計302.8haが被災市街地復興土地区画整理事業として認可された。道路、公園を整備したうえ、津波被害あったエリアを盛土によって10ｍ前後かさ上げし、公共施設、商業施設、宅地などを配置する。盛土は、山林などを切り崩して宅地にした部分の残土を充てる計画だ。双方で住宅は2,120戸、人口は5,900人を想定している。平成30年度までに工事を終える予定だ。事業費は双方で約1,200億円。ほとんどを国や県の公費で賄う。
これがいかにとてつもない計画であるかを紹介しよう。まず規模。記者が知る限りでは全国の土地区画整理事業で千葉県市原市の組合施行による「国分寺台」約380haが過去最大だ。「国分寺台」は昭和50~60年代にかけて保留地が分譲され、バブルを背景に年間数百戸の建売住宅が飛ぶように売れた。しかし、バブル崩壊の影響は大きく、組合を解散したのは事業認可から30年が経過した平成13年だった。
陸前高田の事業規模は「国分寺台」には及ばないが、双方合わせれば間違いなくトップ10に入るはずだ。その事業費もケタ違いだ。時代が異なるとはいえ「国分寺台」は396億円だし、昭和62年施行の香川県高松市の「太田第2」は約360haで、事業費は640億円だ。陸前高田の「高田」「今泉」はその2倍近くに上る。高台の山を切り崩し、低地をかさ上げするのが費用増の大きな要因のひとつと思われる。
保留地による収入も極めて少ないのも大きな特徴だ。「高田」で3.9億円（0.6％）、「今泉」で3.1億円（5.6％）と合計で7億円だ。一般的に民間（組合）の土地区画整理事業は地価上昇を前提にした事業で、従前の地権者から一定の土地を提供してもらい道路や公園、保留地に当て、保留地を売却することで事業費をねん出する。地権者が土地を提供することを「減歩」といい、土地の価値が高ければ高いほど減歩は少なくて済む。
ところが、被災地はもともと宅地需要が小さい地方都市で地価も安く、震災によって土地の価値が大幅に下落した。100％減歩しても事業費をねん出できるかどうかだろう。広島県福山市郊外の「佐賀田土地区画整理事業（あしな台）」（19.5ha、342区画）団地では減歩率は97％に達した。つまり、元にはほとんど残らないという悲惨な例もある。民間ではとても成り立たない事業だ。被災地復興の土地区画整理の事業費をほとんど国費で賄うのはそのためだ。
ちなみに「高田」の減歩率は36.3％で、事業前単価は59,070円／坪、事業後の想定単価は93,060円／坪、「今泉」の減歩率は57.9％、事業前単価は2,211円／坪、事業後の想定単価は53,130円／坪となっている。「今泉」の減歩率が高いのは想定単価が低いためだが、減歩率が高いと地権者の理解が得られない問題もある。
事業費や事業後の想定単価などから計算すると、1,200億円の費用をかけても宅地・農地の価格は従前の約21億円が約32億円にしかならない。
人口約2万人の陸前高田市の平成24年度の予算規模は、800億円近くの国費が投入されたため前年度比倍増の約1,111億円に膨れ上がった。地方税は約12億円と100分の1くらいしかない。
人口約23万人の東京都港区の平成25年度一般会計予算は1,158億円。特別区民税は549億円。予算の47％を区民税で賄う。
東北の被災地と日本一財政が豊かな港区を比較するのは適当ではないかもしれないが、これでいいのかの疑問はぬぐえない。「復興」の名のもとに是非もなく検証もされずに暴走しているような気がしてならない。土地区画整理事業は民間の事業と異なり走り出したら止まらない。
被災復興区画整理事業、全体で多摩NTしのぐ数千ha 問題も山積（2013/3/25)
積水ハウス 「エネマネハウス2014」で最優秀賞
「CITY ECOX」モデル
積水ハウスは1月13日、先に行われた「エネマネハウス2014」で提案した東京大学との共同事業「ゼロエネルギー化を目指した都市型低層集合住宅のプロトタイプの設計とその実証事業『CITY ECOX』」が最優秀賞を受賞したと発表した。2030年の居住者のライフスタイルに柔軟に対応できる集合住宅というコンセプトが明確な点などが評価された。
「エネマネハウス2014」は、経済産業省資源エネルギー庁事業の一環として実施された事業で、主催はエネマネハウス2014実行委員会（委員長：村上周三建築環境・省エネルギー機構理事長）。
大学が主体となり企業とチームを構成し、「エネルギー」「ライフ」「アジア」をコンセプトに、2030年の家に求められる先進的なZEH技術や、新たな住まい方を取り込んだモデルハウスを建築・展示し、エネルギー・居住環境の測定成果を競い合うコンペティション。事前審査を通過した5大学（慶應義塾大学、芝浦工業大学、千葉大学、東京大学、早稲田大学）が成果を競い合った。
政府は日本のエネルギー事情を反映し、全消費電力の31％を占める家庭部門で、住宅のゼロエネルギー化を推進しており、2020年までに一次エネルギー消費賞が正味（ネット）で概ねゼロとなる「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）を標準的な新築住宅とすることなどを掲げている。
