「MID TOWER GRAND」ペントハウス

　三井不動産レジデンシャルは7月17日、中央区月島1丁目の大規模複合再開発タワーマンション「MID TOWER GRAND」を7月21日から販売開始すると発表した。月島駅から徒歩2分の32階建て全503戸（分譲は387戸）で、第1期は189戸。最多価格帯7,000万円台で、坪単価は434万円。

　物件は、東京メトロ有楽町線・都営大江戸線月島駅から徒歩2分、中央区月島１丁目に位置する53階建て全503戸（販売戸数387戸、事業協力者戸数116戸含む、他に店舗29戸）。専有面積は40.33～129.45㎡、第1期（189戸）の価格は5.000万～2億6,500万円（最多価格帯7,000万円台）。坪単価は434万円。入居予定は2021年1月下旬。施工は大成建設。デザインパートナーは、「東京ミッドタウン日比谷」も手掛けたホプキンスアーキテクツ日本代表・兼ホシノアーキテクツ代表・星野裕明氏。売主は同社のほか丸紅、大成建設。登録受付は7月21日（土）～22日（日）。抽選は22日（日）。

　「月島一丁目西仲通り地区第一種市街地再開発事業」として開発が進められているもので、コンセプトは〝大人を愉しむレジデンス〟。最上階に、「月」の光や曲線美をモチーフにしたアーチをペントハウスのルーフ部分に取り入れた天井高約6メートル広さ約738㎡の共用施設が集約されているのが特徴。「スカイラウンジ」、「パーティルーム」、「Spa（岩盤浴・サウナ）」、「フィットネススタジオ」「ゲストルーム」「ゴルフレンジ」などが設置される。

　昨年12月から資料請求を受け付けており、これまでに約5,600件の請求があり、モデルルーム来場者数は1,250組以上に上っている。

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　まず坪単価。この日（17日）、モデルルームが報道陣に公開されたが、親しい同業の記者の方たちが「坪単価は400万円台の後半」と予想していた。記者は「それはあり得ない。ここ（モデルルームは聖路加タワー）なら坪500万円をはるかに突破しても不思議でないが、『月島』ですよ。わたしはもんじゃ焼きも好きではない。ズバリ430万円」と答えた。

　その後、販売の責任者が「第1期の坪単価は434万円」と明かした。記者の予想とはわずか１％しか違いはなかった。

　ズバリ的中したわけだが、あてずっぽうで予想したのではない。記者は約40年間、マンションを見続けている。市況や近隣物件の動向、同社の値付けの傾向などを考慮してはじき出した単価だ。この前のRBA野球大会の勝敗予想も13勝1敗だった。参考までに。

　だから当然の設定だと思うし、第１期で189戸も供給するのに驚かない。高単価ではあるが、いわゆる億ションが約30戸くらいというのも理解できる。「月島」で億超えというのは壁があるような気がする。

　物件の質は高いと思う。天井高約2,600ミリ、サッシ高約2,400ミリというのも貴重だ。72㎡のタイプはワイドスパンだし、白・ベージュの基調で全体として明るいカラーリングとなっているのがいい。バックカウンター・吊戸棚も標準装備。

スカイラウンジ

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　今回の「月島」が坪単価434万円で好調な売れ行きを見せていることから注目されるのが、東急不動産他「豊洲」がいくらの値を付けるかだ。同社が用地を取得した段階では坪単価は400万円をはるかに超えると業界内ではささやかれていたが、さすがに最近は「400万円突破は厳しい」とも言われている。

　「豊洲」は中央区でなく江東区だが、ポテンシャルは負けていないと思う。「月島」が434万円なら400万円超はありうるような気がするがどうだろう。「月島」は制振で、「豊洲」は免震。規模もはるかに大きい。チャレンジしてほしいが、戸数が1,230戸もあるのでそんな勇気があるかどうか。

　昨年、当欄で「超割安 免震、日建、横入り玄関…質も高い」と見出しに書いたスターツの「クオン流山おおたかの森」が今年5月までに完売したことが分かった。モデルルームをオープンしてから８カ月、販売を開始してからわずか半年で全162戸を成約するという驚異的な売れ行きだ。

　詳細は、別掲の記事を参照していただきたいが、坪単価が210万円だった。見出しに「超割安」などと書いたのは記憶にないくらい珍しいことだった。

　そればかりか、つくばエクスプレス沿線では三井不動産「柏の葉」以外ない免震工法を採用、設計は日建ハウジングシステムで横入り玄関のプラン、メーターモジュールの廊下幅なども秀逸だったので「プラン秀逸」とまで書き、絶賛した。

　流山市の流山おおたかの森市有地活用事業のコンペに当選した案件でもあり、早期に完売するとは思ったが、まさか半年で完売するとは驚きだ。来場者は約560件で、歩留まり率は驚異的な約30％に達した。

　申込者は、地元の流山市と隣接の柏市居住者で約50％だから、広域からも集客できていることが分かる。

　郊外型の早期完売物件では、一昨年の京阪電鉄不動産の「ファインシティ東松戸」（382戸）を思い出すが、販売スピードは互角かそれ以上だ。「東松戸」の歩留まり率も25％と高かったが、こちらは30％だ。

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　「母になるなら、流山市。」－8年前だ。このキャッチフレーズを見たとき、いかにも井崎義治流山市長がやりそうなことだと納得し、「やったね」とエールを送りたい気持ちになったのを覚えている。

　井崎氏は住信基礎研究所、エース総合研究所（現エンタテイメントビジネス総合研究所）を経て、平成15年（2003年）の市長選で地方政治にありがちなボス・顔役が幅を利かせる旧弊を打ち破り当選した。

　その後、井崎氏にインタビューしたことがあるが、激化する都市間競争に勝ち抜く決意を熱っぽく話されたのが印象に残っている。

　市長に就任した2年後につくばエクスプレスが開業（2005年）したが、当時、具体的な街づくりの展望が見えたのは三井不動産が主導する「柏の葉キャンパス」しかなかった。各沿線とも前途多難を思わせた。井﨑氏には「街づくりのノウハウを持つデベロッパーに学ばれてはどうか」と話したこともある。

　あれから13年。流山おおたかの森の駅前のマンションが坪210万円で瞬く間に売れる－悔しいことだが、わが多摩センターに迫る勢いだ。

　市の広告には「父になるなら、流山市。」バージョンがあることを最近知った。都心ではもはや普通のファミリーは住宅価格の上昇で住めなくなっている。全ての郊外都市が「母になるなら、〇〇市。」「父になるなら、〇〇市。」と打ち出せるような時代になってほしい。

超割安 免震、日建、横入り玄関…質も高い スターツ「クオン流山おおたかの森」（2017/11/9）

「プラウド日本橋富沢町」完成予想図

　野村不動産が分譲中の「プラウド日本橋富沢町」を見学した。昨年12月から分譲を開始しており、坪単価は470万円ながら全60戸のうち約50戸が成約済みで、1億円超の3LDK26戸は完売。開校が1873年で、145年の歴史を持つ通学校・久松小学校へ徒歩2分の立地も人気の要因の一つだ。

　物件は、東京メトロ日比谷線人形町駅から徒歩3分、中央区日本橋富沢町10番に位置する13階建て全60戸。専有面積は55.18～73.95㎡、坪単価は470万円。施工は木内建設。竣工予定は2019年3月下旬。

　昨年12月から分譲を開始し、これまで約50戸を成約済み。このうち1億円超の70㎡台の3LDK26戸はすべて完売。残りは50㎡台の2LDKのみとなっている。

　現地は、通学指定校の久松小学校へ徒歩2分、明治座へ徒歩6分、浜町公園へ徒歩7分。

　敷地は南北道路に面しており、住戸プランは南道路に面した2スパン26戸が3LDK、北道路に面した3スパン34戸が2LDK。内廊下方式で、天井高は2500～2600ミリ。イタリア製ドアハンドル、御影石カウンター、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、三面鏡木製フレーム、廊下幅1メートル（モデルルーム）などが標準。

　同社はこれまで人形町駅周辺で平成26年10月竣工の「プラウド日本橋人形町」（58戸）を皮切りに「プラウド人形町」（78戸）「プラウド日本橋人形町ディアージュ」（38戸）、「プラウド日本橋人形町パサージュ」（39戸）を分譲しており、今回の物件は5物件目。

モデルルーム

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　日本橋・人形町・浜町エリアでは現在、7～8物件が供給されているが、これほど順調に売れているのは〝プラウド〟しかないはずだ。〝一人勝ち〟の様相を呈している。都営新宿線浜町駅から徒歩5分の「プラウド日本橋浜町」（33戸）は坪単価390万円で、こちらも残りわずかだという。

　他社物件はそれほど見ていないので断定的なことは言えないが、富裕層の心をとらえるモデルルームの見せ方が巧みだ。オーダーメイドにもきちんと対応している。

　3LDKがすでに完売しているというが、ここ人形町エリアは意外とファミリー向けの需要が高い。同社もこれまでの分譲事例からそのような市場性を学んでいるはずだ。

　ご存じない方に久松小学校について少し紹介する。冒頭にも書いたが開校145年の歴史を持つ公立小学校はほかにないはずだ。昭和天皇皇后両陛下も行幸されている。卒業者には立原道造、山田五十鈴、四代目江戸家猫八などかいる。プラウドの購入者も久松小学校に通わせるため購入した人が多いという。

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　物件見学は、先週末見学した「プラウドタワー東池袋」のマンションギャラリーサブチーフ・芦田和輝氏（27）のお勧めで実現した。

　芦田氏については「東池袋」でも書いたが、若干27歳にして堂々の〝プラウド〟のエースか4番バッターの位置を占めそうな風格すら漂う営業マンだったが、今回の物件担当者の青木憲大氏（25）は、芦田氏がインストラクターだという。

　青木氏の言うことがまた面白い。「わたしは1番バッターを狙います」。茨城県の公立高校まで硬式野球部に所属していたそうだ。土日がしことなので、同社の野球チームが参加しているRBA日曜ブロックには出場できないのは残念。

　芦田氏も青木氏も、この若さでプラウドの都心のレベルが高い物件を担当できるのだから、楽しくてしょうがないのでは。

エントランス

さすが〝プラウド〟 物件の質も営業マンのレベルも高い 野村不「東池袋」好調（2018/6/23）

2Lで60㎡台〟新たな需要喚起するか 野村不「プラウド日本橋人形町パサージュ」（2017/5/9）

　
共用トイレ（左）と階段

　野村不動産と長谷工コーポレーションは6月29日、女性の視点で暮らしを楽しくする商品企画「OSEKKAI(おせっかい)」プロジェクトを共同で開始し、第一弾として「プラウドシティ東雲キャナルマークス」へ導入すると発表した。

　両社の女性担当者が中心となり、分譲マンションの共用部・専有部に、女性ならではの気遣いを“おせっかい” と称し、「あったらちょっと嬉しい、ちょっと元気になる」アイデアを採用するもので、今後の物件へ展開していく。

　これまで野村不動産は「Luxmore（ラクモア）」、長谷工コーポレーションは「Uʼs-style（ユーズスタイル）」というマンション専有部の商品開発を行っているが、それらに“OSEKKAI” の要素を加え深化させ、共用部にも広げるもの。

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　女性による商品企画といえば、三井不動産レジデンシャル「パークホームズ赤羽西」のキッチンを動かせる「Imagie（イマジエ）」に驚愕したし、「パークタワー東雲」で共用部分に喫煙室を設けたのも確か女性担当者だった。

　東京建物の女性スタッフ「Bloomoi（ブルーモワ）」が企画した「Brillia日本橋三越前」や「Brillia大山Park Front」は圧倒的支持を得た。

　タカラレーベンの〝レディ・ガガ〟こと高荒美香氏は同社のマンションイメージを一新したし、明和地所の女性建築士も同社の商品企画をリードしている。

　はっきり言えば、今回の女性担当者による商品企画は期待が大きかった分だけ失望も深く、この程度のアイデアなのかと肩透かしを食らったような感想しか持てない。文字通り〝おせっかい〟の域を越えず、ぬいぐるみの客寄せパンダの類ではないかと。

　リリースで紹介されているアイデア例を見た。共用部では、壁一面をデザインウォールにして気分が明るくなる場所にするとか、階段を上るごとに消費するカロリーを表示するとか、壁や蹴上部分にイラストやメッセージをデザインする、トイレはベビーカーのまま入ることができる広さにすることなどが紹介されている。

　また、専有部では、玄関には姿見+マグネットボードを設置する、新聞受けにフック機能を付ける、トイレは壁面マグネットボード仕様でお気に入りのインテリアを演出するなどと記されていた。

　それぞれ面白いとは思ったが、商品企画の核心に迫るものではない。ユーザーが期待しているのは〝ちょっと〟ではなく、劇的に変えることではないのか。記者の指摘がそれこそ大きなお世話、おせっかいに終わることを望む。

玄関収納

三井不動産レジデンシャル「パークタワー東雲」見どころ多い「レジデンシャルスマート」（2012/10/24）

三井不レジ キッチンを動かせる画期的商品「Imagie（イマジエ）」開発（2015/9/8）

東京建物「Bloomoi（ブルーモワ）」が企画 機能的で美しい 公園隣接の「大山」（2017/9/25）

「ザ・パークハウス アーバンス 表参道」完成予想図

　三菱地所レジデンスは7月1日、ザ・パークハウスで初めてKDDIのIoTサービス「with HOME」を導入し、スマートスピーカー「Google Home」を通じて家電操作などができる〝スマートホーム〟マンション「ザ・パークハウス アーバンス 表参道」の分譲を開始する。

　入居時に渡されるスマートスピーカー「Google Home」と連携して、音声による照明のオンオフ切り替えやエアコンの電源・温度調整・冷暖房切り替え、テレビのチャンネル変更や音量調整、その他赤外線リモコンに対応した家電のオンオフ切り替えが可能となる。

　また、外出先からでも、1 種類のスマートフォンアプリによってエアコンのオンオフをはじめ、複数の家電が操作可能となる。入居者に限り月額料金（税抜490円）が1年無料（同社負担）で初期訪問料も無料。

　同社は近く分譲するさいたま市の「ザ・パークハウス 浦和レジデンス」でも同様のサービスを導入する。

　物件は、東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線表参道駅から徒歩9分、渋谷区神宮前3丁目に位置する5階建て全23戸（事業協力者住戸11戸含む）。専有面積は29.92～55.59㎡、価格は5,450万～12,660万円。施工は東亜建設工。竣工予定は2019年3月上旬。

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　モデルルームを見学しようと思ったが、戸数も少なく設置しないと聞いた。スマートフォンですら満足に扱えない記者でもスマートスピーカーがどのようなものか知っている。声を掛ければその通りエアコンなどが作動する。

　が、しかし、例えば「暑いな、もっと温度を下げてくれよ」と言ったら、「何言ってんのよ、わたしは寒い。もっと上げてよ」という別の人が言ったらロボットは誰に反応するのか。

　この程度だったらまだいい。「ごめん、酒癖が悪い上司に飲め飲めと言われたもんだから…これから帰る」「いま何時だと思ってんのよ。帰ってこなくていいから。鍵なんか開けないからね」と言われ、家から締め出される事態にはならないのか。主導権は誰が握るのか。家庭不和の原因にならないか、それが心配だ。猫に小判－そんなものとは無縁の我が家は安泰だが…。

　坪単価は700万円くらいするのかと思ったら、600万円だという。現地を見ていないし、設備仕様も分からないので何とも言えないが、安いような気もする。

久光氏　

　６月１日の誕生日で78歳となり、起業して19年を迎えたマンション業界の重鎮、トータルブレイン・久光龍彦氏に最近のマンション市場を取り巻く環境、今後の課題などについて話を聞いた。以下、その概略。

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①郊外は土地値も下がりマンション売値も下がる

　郊外マンションは値下がりする。坪220～230万円⇒坪170～180万円。大手は資金回収に走り、これによる周辺への影響あり。全体として値下げして売れるようになるから、供給は増える

　　１）中小デベロッパーは売れにくくなる。値下げする・原資がない

　　２）リノベ中古マンションが売れなくなる

　　３）戸建ても価格差がなくなり売れなくなる

②建築費がさらに上がる⇒安い建設会社を探すことが、好立地物件を探すのと同じくらい重要

　　１）職人のコストアップ（社会保険・土日休みによる日給アップ）

　　２）資材が上がる

　　３）ゼネコンは益々強気（仕事は当分の間いくらでもある）

　　４）比較的マンション施工専業ゼネコンは安い

③消費税の影響が今年の秋から強く出てくる

　販売は消費税トーク一辺倒になる。

　売値の影響度　4500万円／戸として60万円前後　3500万円／戸として45万円前後

④田の字の商品企画は売れない

　商品企画の考えが変わる。今までのようにローコスト一辺倒（田の字プラン）から、コストアップしてもワイドスパンを中心に商品の質で勝負。

　　１）好立地（５～８分以内）

　　２）宅配ロッカーの採用

⑤今までの値付けソフトは通用しない。工夫が必要

　　１）上下階格差

　　２）方位の格差

　　３）角部屋の付加価値とは

　　４）ルーフバルコニーの付加価値とは

　　５）売りにくいところから先に売っていく

⑥今年は販売手法が変る

　　１）シングル在庫がなかなか売れない

　　２）従来ユニットごとに付加価値と考えられたことが評価されなくなってきている

　　３）モデルルームの設営にあたり専門家を入れて（経費をかけて）ディスプレイする

　　４）プレミア住戸仕様と売り方の工夫

⑦今年も狙うべきターゲットは元気印

　　１）パワーカップル

　　　共働き夫婦　年収1400万円以上25万世帯

　　２）アッパーサラリーマン

　　３）男女シングル

　　４）アクティブシニア

　　５）富裕層

⑧土地探しの絶対外せないポイント（沿線力・駅力・駅近・需給バランス）

　　１）実需にも仮需にも共通する立地

　　２）料理の切り口がたくさんある立地

　　３）土地の値下がりが少ないと思われる立地

　　４）建物比率が高いといずれ償却される、土地代が上がらないキャピタルロスが出る土地　　　はダメ

⑨プロジェクトと資金の融資が厳しくなる

　　１）完成までに80％売れていないと次のプロジェクト資金が出ない

　　２）掛け目がきつくなっている

　　３）審査に時間がかかる

⑩住宅ローンの審査が厳しくなる

　　１）銀行は商売としてもうからない

　　２）アメリカ・欧州の金利アップに影響される

⑪JV事業は慎重に

　市場の先行きが不透明になってくると、JV事業は厳しい取り組みとなる。今後しばらくは自らの意思・方針で事業進出できる単独事業が一番

⑫働き方改革への対応課題

　特に販売訪問や開発部門にとって難解なテーマとなる

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　久光氏をご存じない業界の方は〝モグリ〟。ご存じない方がいらっしゃったら、記者の過去の記事を読んでいただきたい。

　記者は話されたすべてに賛意・同意を示すわけではない。とくに駅近などの好立地物件の取得に注力すべき点については、分からないではないが、そのような土地は競争も激しく、結果、高価格となり、資金力が潤沢な大手が独占することになる。記者は中小も応援したいから、多少立地が劣っても商品企画次第で売れると確信している。

　また、設備仕様はかなり落ちてきているのは事実だが、マンション価格もそれほど下がらないと思う。最低で坪180万円ではないか。これ以上下げたら間違いなく劣悪な物件になる。

　それでも、久光氏の指摘は鋭い。従来の値付けソフトが通用しなくなり、販売手法も変えないといけないという意見はその通りだと思う。ユーザーのニーズは多様化・個別化しており、それに応える商品企画にしないといけない。いまだに田の字プランを中心に据えているデベロッパーが理解できない。

健康の秘訣は趣味と同じ

9時には布団に〝モグリ〟込む

　久光氏の趣味はスキューバダイビング（平たく言えば〝モグリ〟）で、その経歴といえばマンションの仕入れから－商品企画－建設－販売－管理まで経営トップを務めた、それこそ川上から川下まで知悉しているという意味では、業界広しと言えども久光氏以外なく、さらにまた、あの12年前のスマトラ沖地震では普段は自分一人でプーケット沖にモグリに行くのに、その日だけはたまたま奥さんが同船したために津波に飲み込まれることなく、財布も含め全て海の藻屑になったにもかかわらず、安っぽいビーチサンダル履きで生還できたという数奇な経験の持ち主という意味で、久光氏を知らない業界人は〝モグリ〟とこれまで書いた。

　その久光氏に長生き、健康の秘訣を聞いたら、やっぱり〝モグリ〟だった。久光氏は次のように語った。

　「デベロッパーの事業をやらなかったのは正解だった。今頃はとっくに消えていた。健康の秘訣？ 早寝早起きに限る。会食の開始時間は5時か5時半。7時から7時30分には終える。家に帰って寝るのは8時から8時半。

　起きるのは4時45分。それから新聞を読んで、会社に出るのは6時40分。これだと1日が2日分になる。30分が1時間に相当する」

　つまり、久光氏は8時30分から9時には布団に〝モグリ〟込むということだ。なるほど。

「お蔵入りしたコンバスが亡霊のようによみがえった」 トータルブレイン久光社長（2017/6/7）

「デフレ脱却絶望的。郊外マンション価格は下がらない」トータルブレイン・久光社長（2017/5/30）

「シティテラス八千代緑が丘ブリーズコート」完成予想図

　住友不動産は６月22日、先に販売開始した「シティテラス八千代緑が丘ブリーズコート」（569戸）の記者見学会を行った。先行して販売している隣接地の「シティテラス八千代緑が丘ステーションコート」（437戸）と合わせ戸数は1,006戸。先行物件も残りわずかで、〝郊外不振〟を吹っ飛ばす勢いだ。

　物件は、東京メトロ東西線直通・東葉高速鉄道八千代緑が丘駅から徒歩3分、八千代市緑が丘西一丁目に位置するⅠ敷地15階建て359戸とⅡ敷地14階建て210戸。専有面積はⅠ敷地が68.06～89.62㎡、Ⅱ敷地が74.91～90.97㎡。第1期（31戸）の価格は2,900万円台～4,000万円台（最多価格帯3,600万円台、3,800万円台、3,900万円台）、坪単価180万円。竣工予定はI敷地が平成31年9月中旬、II敷地は未定。設計・施工は長谷工コーポレーション。

　現地は、開発面積約140haの西八千代北部特定土地区画整理事業が進行中で、駅前にはイオンモール八千代緑が丘のほかマンション、都市公園プラザ、ホテルなどが建ち並び、街らしい雰囲気が整いつつある。

　建物は、2017年に竣工した隣接地の「シティテラス八千代緑が丘ステーションコート」（437戸）と一体となって建設されるもので、双方を合わせると敷地面積は約26,000㎡。「ブリーズコート」は6棟構成で、空地率は約64％。住棟は南西・南東向きが中心。住戸内の天井高は最大2,580ミリ。

　ニュース・リリースの資料によると、双方の契約者の現居住地は八千代市が37.0％、隣接市が26.8％、千葉県その他が17.3％、東京都が14.6％、居住形態は賃貸が73.3％、職業は会社員などが64.4％、勤務地は都内が54.6％、入居人数は2人が47.4％、3人が29.6％、年齢は20歳代が16.3％、30歳代が42.2％、40歳代が20.7％。

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　その前の京王相模原線若葉台駅圏の戸建ての取材が終わってから1時間43分かけて駆け付けた。新幹線にすれば東京－名古屋と一緒だ。見学会は半分以上終わっていた。〝ずいぶん遠い。こんなところで1,000戸以上供給するなんて狂気の沙汰〟と口走りそうな記者の機先を制し、わが西武の抑えの不甲斐なさに助けられ一つ勝ちを拾っただけで大満足すべきDeNAファンの同業が記者の傷口に塩を擦り込み、揶揄するように「多摩センターだって新宿から42分。ここは大手町から38分」といけしゃあしゃあと先制攻撃を仕掛けてきた。

　わが多摩センターと八千代市をどして同列に扱うのかかと一喝しようとも思ったが、さすがに大人げない言動は慎むべきと自制し、都心の通勤便だけを言われたら返す言葉がないので黙るしかなかった。この際、どっちが勝ちか負けかは追究しないことに決めた。多摩センターの〝駅近〟だったら坪単価は250万円をくだらない。ここは180万円だ。

　驚いたのは、売れ行きだ。2015年秋から販売を開始した全437戸の「ステーションコート」は残り19戸だという。２年半で400戸以上という計算になる。この数字は驚異的だ。

　記者は2011年秋、三井不動産レジデンシャルが分譲した「パークタワー八千代緑が丘」（291戸）を取材したことがある。坪単価は160万円だった。当初は順調なスタートを切ったが、完売までは4年くらいかかったのではないか。

　住友の物件は戸数が多く、価格が高いにも関わらず、販売スピードは速い。喧伝される〝郊外不振〟を吹き飛ばす勢いに〝座布団３枚〟だ。なに？　それでも足りない？　ええっい、全部持ってけ！

モデルルーム

中庭（ステーションコート）

中庭（ステーションコート）

三井不動産レジデンシャル「パークタワー八千代緑が丘」に注目（2011/10/31）

「プラウドタワー東池袋」完成予想図

　野村不動産が分譲中の「プラウドタワー東池袋」のモデルルームを見学した。さすが〝プラウド〟。それまでの取材で疲れ果てていたが、疲れを吹き飛ばすほどのいい物件だ。販売担当のマンションギャラリーサブチーフ・芦田和輝氏（27）の完璧と思われる説明に舌を巻くしかなかった。

　物件は、東京メトロ有楽町線東池袋駅から徒歩5分・丸ノ内線新大塚駅から徒歩9分、豊島区東池袋五丁目に位置する20階建て全132戸(非分譲22戸含む)。専有面積は60.00～83.48㎡、坪単価は420万円。竣工予定は2019年2月中旬。施工は前田建設工業。

　4月末から販売を開始し、これまで約７割を供給するほどの好調ぶりだ。

　現地は、都の「木密地域不燃化10年プロジェクト・不燃化特区制度先行実施地区」のコア事業の指定を受け、「東池袋五丁目地区第一種市街地再開発事業」として建設されるもの。

　約143haにも及ぶ池袋駅周辺エリアは、2015年5月に移転した豊島区新庁舎をはじめ、造幣局跡地利用計画、Hareza池袋、東池袋四丁目2番街区、西武鉄道本社ビル建て替え、池袋駅西口地区などの再開発が予定されており、しかも、他の新宿、渋谷、品川、東京、虎ノ門などの都心部の再開発は業務・商業が中心であるのに対し、住居系中心で進められることになっているのが特徴。

　建物は、区の再開発方針の11項目をクリアしたことから容積率と高さ規制の緩和を受けており、制振構造を採用。内廊下設計、ワイドスパン、階高3.3ｍのリビング天井高2.6ｍ、角住戸比率85％などを実現。

　販売担当の芦田氏は、「池袋初の〝プラウド〟。アクセスがよく、2017年度の山手線内側の4LDKは供給ゼロという希少性の高い物件。敷地南側の文京区エリアは低層の住宅街が広がっており、眺望もいいことからファミリーに高く評価されている。天井高も2.6ｍ確保した。敷地西側の都電荒川線も綺麗に整備される」などと話した。

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　坪単価は450万円くらいに高値追及するかと思ったが、420万円というのは街の将来性を考慮すれば割安だと感じた。70㎡台中心の住戸プランもいい。76㎡の東南向きのスパンは10ｍ以上ある。バルコニーも都心型には珍しい奥行き2ｍ確保している。

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　言うまでもなく物件のレベルが高いからだが、芦田氏の自信たっぷりの、かといって嘘は一つもない過不足ない説明に恐れ入った。歳を聞いたらまだ27歳だった。だいたいがマンションの販売担当者はパンフレットに記載されていること以上のことは話せない人が多いが、芦田氏は記者の聞きたいことを先読みして、ぺらぺらと話した。

　もともと同社の営業マンのレベルの高さは分かっているが、ひょっとしたら芦田氏はその歳にして堂々のエースか4番打者の位置を占めているのではないか。またどこかの販売現場で逢えるかもしれない。楽しみだ。

都電荒川線も整備される（販売事務所 模型）

「Brillia City 三鷹」完成予想図

　東京建物と住友商事のJVマンション「Brillia City 三鷹」のモデルルームを見学した。期間70年の定期借地権付きの全436戸の大規模物件で、坪単価は215万円。第1期3次まで100戸強が成約・申し込み済み。順調なスタートを切った。

　物件は、JR三鷹駅バス10分バス停下車徒歩2分、練馬区関町南四丁目に位置する10階建て全436戸。専有面積は62.88～92.14㎡（平均74㎡）、坪単価は215万円。竣工予定は2019年10月下旬。設計・施工は長谷工コーポレーション。

　現地アドレスは、「練馬区」で、敷地の道路を挟んだ南側は武蔵野市。三鷹駅からだとバス便だが、道路はほぼ一直線。バスレーン、自転車専用レーンも整備されており、街路樹の桜並木が美しい。建物は南向きの４棟構成。大型商業施設が隣接し、保育所施設も併設される予定。販売担当の東京建物住宅営業第一部営業グループ課長・小保内剛氏は、「ハイブリッドマンション。環境・利便性は武蔵野市、価格は練馬区」と、物件特性を端的に表現した。

「コミュニケーションスペース」

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　見学するまでは、三鷹駅が最寄り駅のNTT社宅跡地で、単価が215万円の定借マンションという予備知識しかなかったが、武蔵野市役所など公共施設が近くにあり、環境がよく、住むには「武蔵野市」の最高の立地だと思っていた。アドレスが「練馬区」だとは全然知らなかった。

　小保内氏の「ハイブリッドマンション。環境は武蔵野、価格は練馬」は言いえて妙。もう笑うしかなかった。

　そして、この物件特性を端的に表現したホームドラマ仕立ての読売広告社による約10分のシアターには舌を巻いた。

　「人が主役であるために…建物に物語を…」などと、出だしは手垢にまみれた耳にするだけで恥ずかしくなるようなコピーではあったが、「15年前、妻と喧嘩した…ささいなことだった…」にはドキリとさせられた。〝俺のことではないか〟と。この後は、都心のマンションは思惑とは真逆の仕事と家族の時間の両立が難しいという意想外の展開となり、最後はハッピーエンドとなった。

　この際、「目黒」「代々木」「一番町」とどう整合するのかという難しい問題には踏み込まない。率直に評価しよう。かつて総合地所は〝泣かせるシアター〟を放映したことがあるが、今回はそれに勝るとも劣らない出来栄えだった。「妻」を「恋人」に 「喧嘩」を「破綻」「死別」にそれぞれ置き換えれば、コンパクトにもそのまま流用できるかもしれない。

モデルルーム

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　全体として環境・利便性は武蔵野市、価格は練馬区」の特徴がよく表現されている。販売事務所・モデルルームには本物の観葉植物が多用されていたのも正解だと思う。

　モデルルームはワイドスパンの92㎡と75㎡の標準的な２タイプ。75㎡の約2畳大の多目的に利用できるセレクトプランの「コミュニケーションスペース」の提案がいい。

「ルピアコート浅草」完成予想図

　ポラスグループの中央住宅が分譲中のマンション「ルピアコート浅草」のモデルルームを見学した。販売開始1カ月で販売戸数の約半分が成約・成約見込みとなるなど好調。同社オリジナルのピアキッチンを全戸数の４分の３に採用し、コンパクトが多く、ファミリーが少ない周辺の市場性に着目した商品企画が的中した。

　物件は、東京スカイツリーライン浅草駅から徒歩15分、東京メトロ銀座線浅草駅から徒歩17分、台東区東浅草1丁目に位置する13階建て全48戸（(非分譲1戸含む）。第2期（9戸）の専有面積は54.35～70.27㎡、価格は3,700万円台～5,900万円台、坪単価246万円。入居予定は2019年3月中旬。施工は川口土木建築工業。販売代理は東京中央建物。

　5月20日から契約を開始し、これまでに第1期1次15戸を即日完売するなど19戸が成約・申し込み済み。今週末に第2期（9戸）の販売を開始する。

　周辺には新築が少なく、中古も１Lや２Lが多く、ファミリータイプが少ないことから、角住戸タイプの3LDKの比率を約50％にし、多様な使い方ができる同社オリジナルのピアキッチンの設置比率を4分の3（４スパンのうち３スパン）に高め、全戸に大容量キッチン収納を採用したことなどが評価された。１Lや２Lからの買換えが目立つことからも企画がヒットしたことをうかがわせる。

　販売担当の東京中央建物営業部部長・小林潔氏は「浅草のポラスさんの物件を販売するのは２件目。女性目線の企画がいいので、売りやすい」と語った。

ピアキッチン

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　同社が都内のマンションではじめてピアキッチンを採用したのは2012年だった。記者はその時の記事で、「実用新案取得済みの同社オリジナルの対面キッチンのカウンターとダイニングテーブルの機能をあわせ持つ「ピアキッチン」を標準装備した都内初の物件」「なかなかのスグレモノ」と書いた。

　ピアキッチンのよさは単に機能的で美しいということだけではなく、大型のキッチン収納を標準装備（オプションなら約80万円）し、これは強調したいのだが、排水に工夫を凝らすことで天井高はリビングと同じ高さにできることだ。限られたスペースを有効に生かせるメリットもある。

　以来、10物件はピアキッチン付きマンションを見学したか。しかし、設置比率をここまで高めた物件はなかった。その理由は知らないが、狭いスパンでは採用しづらいこと、コストが嵩むこと、独立型キッチンを望むお客さんも少なくないことなどだろう。

　課題を指摘すれば、その良さをモデルルームでは訴求できているが、パンフレット、チラシなどでは動線のよさを含め訴えきれていないことだ。今回の物件でも、他にカラーページはあるが、ペラ1枚にまとめたモデルルーム22の特長のうちピアキッチンの扱いは他のアイテムとほぼ同じ扱いだ。

　もっと言えば、その22の特長のうち出窓付き、共用廊下側のアウトフレーム、「とどかない錠」、引き戸の開閉双方のソフトクローズ採用、マイギャラリー、巾木の角を丸める－などは他社にはあまりないもので、これらももっと強調すべきだ。

　他社物件でも標準装備しているアイテムとピアキッチンなどの「スグレモノ」を同列に扱ったら、モデルルーム見学者など知らない人はなにが優れているのか全然判断できないではないか。

　同社にはさらに厳しいことをいう。販売事務所・モデルルームのフェイクの観葉植物だ。「フェイクの観葉植物はやめよ」と記者はここ最近口を酸っぱくして書いているが、今回の物件はかなり本物を採用している。これはこれで結構なのだが、モデルルームの主寝室にはお寺の祭壇の飾り物じゃあるまいし、100円ショップで買ってきたような造花が置かれていた。

　ピアキッチンとセットの80万円もする大型収納を気前よく標準装備する同社がどうしてこのようなまがいものの花を、しかも主寝室に置くのか。これはインテリアコーディネーターの質だけの問題ではない。

　さらにもう一つ。住宅情報誌の企画による物件〝宣伝用〟のいわゆるパブリシティが接客テーブルの上に置かれていた。〝著名評論家〟の顔写真が掲載されていた。

　二流三流会社のパブリシティには効果があるかもしれないが、同社のような優れたマンション商品企画にはそぐわない（記者はこの種のパブリシティは読まないが、読むと嫌悪するのは間違いない）。

　同社には、やや薹が立ったかもしれないが、商品企画に熱心なマンションディビジョンのNさんや広報のKさんのようなかわいい（この「かわいい」という言葉は、記者がいうからセクハラにはならない。お二人は絶対不愉快な思いはしないはずだ。「薹が立った」というのも極めて正確な表現）女性がいるではないか。二人で対談させ、女性目線の商品企画を語らせたら、一幅の絵になり、タダで（は失礼か）消費者の心に響く効果てきめんのアピールができるはずだ。一考を。

　これはすべてのデベロッパーにいえることだ。〝評論家〟なるものがどのような人たちか消費者はみんな知っている。そんな人たちに頼るより、自前の女性を起用したほうが安上がり（これは言い過ぎ）で消費者の心をとらえる。全135戸を約半年で完売した東京建物「Brillia大山Park Front」を研究すべきだ。タカラレーベンのレディ・ガガは同社のイメージを一変させた。明和地所は女性建築担当が頑張っている。

　そんな素養が全くないからでもあるが、記者は死んでも〝評論家〟なんぞにならない。RBA野球記事とともにマンションの商品企画の記事を死ぬまでフリーの立場で書き続けるつもりだ。嘘は書かない。記事はタダ。一人でも多くのマンション商品企画・販売担当の方々に読んでいただきたい。

　蛇足。東建、東建不販、ポラス、タカラレーベン、明和に共通するのは野球が弱いこと（東建、ポラスは中の上だが）。情けない。それでも男か。会社が悪いのか。

ポラス中央住宅「ライフピア新宿中落合」初の都内で「ピアキッチン」搭載（2012/10/9）

ポラス　浅草のど真ん中の「浅草二丁目」で単価割安の「ライフピア浅草」（2011/5/24）

東京建物「Bloomoi（ブルーモワ）」が企画 機能的で美しい 公園隣接の「大山」（2017/9/25）