CO2排出量 従来の2割削減 長谷工コーポ 新開発のコンクリート「上池台」で採用
「（仮称）大田区上池台5丁目計画」
長谷工コーポレーションは11月22日、長谷工不動産の分譲マンション「（仮称）大田区上池台5丁目計画」（42戸）で住宅性能表示を用いるマンションとして初めて独自開発した環境配慮型コンクリート「H-BAコンクリート」を建物の地上部分に全面採用すると発表した。
同マンションに使用するコンクリート約2,300 m3をH-BAコンクリートにすることで約117t（約8,400本のスギが1年間に吸収する量に相当）の温室効果ガス（CO2）排出量の削減効果を見込んでいる。
H-BAコンクリートは、普通ポルトランドセメントと高炉セメントB種を併用して製造することで、従来の普通コンクリートに置き換えが可能で、コンクリート材料に由来する温室効果ガス（CO2）排出量を約20％削減する環境配慮型コンクリート。
これまで、「ルネ横浜戸塚」（439戸）の回廊床や、学生向け賃貸マンション「学園東町プロジェクト」（120戸）での全面採用など実績を重ねてきた。新材料・新工法のため、住宅性能表示「評価方法基準」としては評価できなかったが、国土交通省の「特別評価方法認定」を取得したことで、住宅性能表示を行う分譲マンションへも採用できることになった。
同社は2021年には約100万m3 のコンクリートを使用しており、これをH-BA コンクリートとした場合には約5万t（約360万本のスギが1年間に吸収する量に相当）の温室効果ガス（CO2）排出量を削減できるとしている。
◇ ◆ ◇
1人の人間が1年間に排出するCO2は約350kgとされているので（小生は小柄なので平均値以下だと思うが、その代わり〝毒〟を含んだ記事を垂れ流しているのでイーブンか）、117tは人間にすると334人分だ。凄い数値だ。スギもまた立派だ。
だが、しかし、高く評価される一方で、木は粗末に扱われている。利活用されないままで放置されたり、なんだかんだの理由をつけてぶった切られたりする。
それにしても従来のコンクリと比べ2割もCO2排出量を減らせるとは…価格も気になるが…。
予定価格を公表したのに好感 「コンセプトサロン」 三井不レジ「西新宿」
「パークタワー西新宿」
三井不動産レジデンシャルは11月18日、新宿区西新宿で開発を進めている「パークタワー西新宿」で同社初の「オンライン上と実空間を連動させたハイブリッド型マンション販売拠点」の「コンセプトサロン」を開設、2023年1月中旬頃に実空間の「レジデンシャルサロン」をオープンすると発表した。
「コンセプトサロン」では、①コンセプトムービー②建物概要③室内空間④VR モデルルーム⑤間取り・予定価格を含めた販売スケジュール⑥Q&Aを紹介するなどして、実際に物件の外観や内装で使用される素材、専有部分の広さや高さなどを実際の空間を体験できるのが特徴。
物件は、都営地下鉄大江戸線西新宿五丁目駅から徒歩6分、東京メトロ丸ノ内線西新宿駅から徒歩10分、新宿区西新宿5丁目に位置する「西新宿五丁目中央南地区市街地再開発」（0.8ha）の40階建て全470戸（一般販売対象戸数287戸）。専有面積は42.48～108.88㎡。第1期販売開始は2023年3月下旬。竣工予定は2024年11月下旬。施工は熊谷組。
今回の隣接地の「西新宿五丁目中央北地区第一種市街地再開発事業」（1.5ha）では、三菱地所レジデンスの60階建て「ザ･パークハウス西新宿タワー60」953戸（分譲777戸）が2017年に竣工している。
また、近接地の「西新宿五丁目北地区防災街区整備事業」（2.5ha）に事業参画している住友不動産が35階建て「シティタワー西新宿」427戸（非分譲住戸254戸・非分譲SOHO11室含む）を近く分譲開始する。同事業ではA・B・C地区で合計1,000戸の住宅が建設される。
さらに、西新宿5丁目駅にもっとも近い「西新宿五丁目南エリア」（0.6ha）でも再開発の計画が進められている。
「パークタワー西新宿」オンライン上のコンセプトサロン画面イメージ
◇ ◆ ◇
上段はほとんどリリースのコピペだが、同社のリリースには、メディア向けに「コンセプトサロン」の一部をURLで公開するとあったので視聴した。
この種のオンラインによる物件販売現場を知らないからだが、視聴しても何がハイブリッドなのかさっぱりわからなかった。「無知は罪なり」なのか「無知は力なり」なのか。
しかし、間取りと予定価格を公開していることはとてもいいことだと思った。同社物件も含めて、ほとんど（例外はあった）の分譲マンションのホームページは、〝駅近〟などの特長のみが強調され、価格は販売直前にならないと告知されないし、設備仕様レベルも後回しになりがちだ。これは消費者不在であり、購入検討者に失礼だとずっと思ってきた。
「パークタワー西新宿」では、担当者が北向きの6.6ｍスパンの61㎡台が10,000万円台であるとか、西向きの7.3ｍスパンの61㎡台が12,000万円台、9.4ｍスパンの74㎡台が14,000万円台、108㎡の南西角住戸は27,000万円台ということを話した。
この価格が高いか安いかはコメントしないが、港区などでは立地環境に恵まれていなくとも坪700万円を超え、目黒や五反田駅圏でも坪600万円を超えても人気になっている。池袋駅圏では坪500万円をはるかに突破している。
なので、再開発により環境が一変した「西新宿5丁目」でこの価格帯というのは納得もした。免震でZEHは首都圏初ではないか。「水の景色」をコンセプトにしたデザインも印象的だ。
日本最高階数 三菱地所レジデンス「ザ･パークハウス西新宿タワー60」竣工（2017/10/24）
ヤクルト「つば九郎＝2,896万円」の住戸はないのか オープンハウス「南栗橋」
「オープンスクエア南栗橋」
オープンハウス・ディベロップメントが分譲中の「オープンスクエア南栗橋」を見学した。見学前、坪単価は150万円くらいだろうから、同社グループがトップ・スポンサーとなっている東京ヤクルトスワローズのマスコット「つば九郎＝2,896万円」もあるのではないかと予想したが、まさにそうだった。2スパンある67㎡プランを2,896万円で売ったら、ヤクルトファンでなくても顧客が殺到するのではないか。
物件は、東武日光線南栗橋駅から徒歩3分、久喜市南栗橋4丁目の近隣商業地域（建ぺい率は角地緩和により100％、容積率200％）に位置する10階建て全107戸。専有面積は67.78～83.52㎡、11月下旬に販売予定の第3期（6戸）の専有面積は67.78～71.92㎡、価格は2,700万円台～3,400万円台、坪単価は150万円くらいのはず。竣工予定は2023年4月下旬。設計・監理・施工は長谷工コーポレーション。
今年5月から販売を開始しており、これまで資料請求は1,500件を突破。半数以上が成約済みのようだ。
現地は、「ショッピングゾーン」「ウェルネスゾーン」「リビングゾーン」「パークゾーン」からなる開発面積約16.7haの官民学の複合再開発「BRIDGE LIFE Platform構想」エリアの玄関口に位置。四方道路に接道。徒歩2分にはオープンしたばかりの「イオンスタイル南栗橋」があり、小学校は徒歩4分。
建物は全戸南向きで、南側道路には見事な街路樹（カエデ）が植わっている。住戸プランは約71～73㎡の3LDKが9スパン、約67㎡3LDKが2スパン、東南角の約83㎡の4LDKが1スパン。
主な基本性能・設備仕様は、直床、リビング天井高2500ミリ、可動間仕切り「ウゴクロ」、床暖房など（浴室タオル掛けはなし）。
住宅評論家・櫻井幸雄氏は、物件ホームページで「『オープンスクエア南栗橋』は、今まさに新しい街づくりがはじまった『南栗橋』駅の最前線に位置している。将来の楽しみが多いマンション」と絶賛している。
マンションの前は見事なカエデ
◇ ◆ ◇
記者は、西武ライオンズファン＆アンチ巨人なので、セ・リーグは巨人以外だったらどこが優勝しても構わないのだが、宣伝のうまさではヤクルト（オープンハウス）が突出していると思う。
村上選手に「神宮球場で56本以上打ったら東京の家1億円プレゼント」を宣言し、最終戦で56本を放ち、しかも史上最年少で三冠王を達成したことから、荒井正昭社長の〝ツルの一声〟で「好立地の東京の家3億円（税込）プレゼント」に3倍増に大幅修正した。その後も「つば九郎ハウ巣」の公開、「日本で一番スワローズな家」(8,960万円）を提案し、早期に成約するなどその宣伝効果は数億円に達するはずだ。業績も絶好調。売上高1兆円を視野に捉えた。
そこで、提案だ。この「オープンスクエア南栗橋」も販売好調のようで何よりだが、何戸でもいいからも「つば九郎」の直筆色紙付きで「つば九郎＝2,896万円」で販売していただきたい。つたない文字だからこそ、その分、価値もある。
まだある。例えばモデルルーム来場者にもれなく2,896円分の発泡酒「つばくろうのる～び～」をプレゼントするとか、年末までの契約者にお年玉プレゼントとして〝総額2,896万円の家具プレゼント〟（10人なら一人289.6万円）もいい。ぜひやっていただきたい。
「BRIDGE LIFE Platform構想」戸建て街区 右端は見事なメタセコイア
「日本で一番スワローズな家」(8,960万円） 発表後6日目で成約 オープンハウス（2022/11/3）
神宮外苑に総力を注いだ「つば九郎ハウ巣」公開 オープンハウス（2022/10/10）
村上選手「3億円の家」プレゼント 現段階で未定 戸建ての可能性大 オープンハウス（2022/10/10）
販売開始から4か月で完売 JR西日本プロ・大和地所レジ「横濱山手」全75戸
「プレディア横濱山手パークヴィラ｣
JR西日本プロパティーズは11月16日、今年7月から販売していたマンション「プレディア横濱山手パークヴィラ｣全75戸が約4か月で完売したと発表した。
JR京浜東北･根岸線山手駅から徒歩15分の6階建て全75戸。専有面積は63.27～100.28㎡、価格は4,598万～10,498万円。坪単価は260万円強。売主は同社（事業比率70％）のほか大和地所レジデンス（同30％）。
総反響数は1,279件、総来場数は355件。契約者の居住地は横浜市（45％）､東京都（31％）､横浜市を除く神奈川県内（16％）､その他（8％）。年代は20代～70代と幅広く、30代、40代が中心。
同社は人気の要因として①魅力あふれる立地を活かした､“ここにしかない”商品企画②豊かな家時間を叶える､リアルな住環境の良さ③住み手の意識の変化を踏まえた､一歩先を行く住まいづくり－をあげている。
◇ ◆ ◇
この物件は8月に取材している。参照していただきたい。早期完売は当然だと思う。
風致地区の高台立地 設備仕様レベルも高いJR西日本プロ・大和地所レジ「横濱山手」（2022/8/11）
業界初 家庭の脱炭素の取り組みに特典・商品提供 三井不レジ「くらしのサス活」
三井不動産レジデンシャルは11月15日、東京電力エナジーパートナーとファミリーネット・ジャパンの協力のもと、日々のくらしを豊かに、楽しみながら、持続的に脱炭素活動が行える「くらしのサス活」を12月1日から開始すると発表した。この種の取り組みは住宅業界初という。
「くらしのサス活」とは、すまいとくらしにおける脱炭素行動のリスト化と同社マンションの住戸ごとのCO2排出量・削減量の見える化を実施し、これらを活用した脱炭素活動への参加を募り、その参加者に対し抽選で商品・特典を提供するもの。
今年度は、第一弾としてTOKYO UNITE（東京をホームタウンとする14のスポーツチーム・団体が参画）とタイアップした「くらしのサス活2022冬」を開催。厳しい電力需給が想定される12月1日から2023年1月31日の2か月間、自宅でできる脱炭素活動をまとめた「くらしのサス活リスト」を配布、期間内にリスト記載の脱炭素活動を実施し、応募の中から抽選でTOKYO UNITE参画チーム・団体による特典を提供する。取り組み期間中に約1,000tのCO2削減を目指す。
同社は、首都圏マンションの各住戸でCO2排出量・削減量をDXにより自動集計および見える化し、入居者が定量的なCO2削減量に応じた様々な特典を得られる仕組みの構築を進めている。
◇ ◆ ◇
結構な取り組みだが、業界初とは驚いた。業界では、集客を増やすためにモデルルーム来場者に分譲価格にオンされる数千円の商品券などを配布する一方で、一括受電や高効率エアコン、エネファーム、エコジョーズ、保温浴槽、節水トイレ、LED照明などの採用により年間光熱費は数万円も節約できるなどと宣伝している。
CO2削減では、マンション家計簿もそうだ。例えば、三菱地所レジデンスの「soleco（ソレッコ）」。同社はもう10年くらい前から光熱費などの「見える化」を進めており、戸別のCO2排出量を記載している。同様のサービスをみんな行っていると思っていた。
三井不動産レジデンシャルのマンションでの脱炭素の取り組みでは、建築時に高耐久部資材を採用することで、運用段階のCO2排出量を約38％削減し、60年間で大規模修繕工事回数を2回減らすことができ、約14％のコストを削減する試みに注目している。その第一弾「パークホームズ志木コンフォートテラス」135戸に消費者はどのように反応するかにも興味がある。
既に分譲は始まっており、物件ホームページでは購入者22名のアンケート調査による「購入のポイント」がYouTubeで配信されている。最大の評価ポイントは「70㎡超で5,000万円台」の価格帯で、その他は生活利便性、立地、眺望、共用部、間取りなどだった。CO2削減・コスト削減も購入のポイントになっていることの言及はなかった。
マンション購入検討者としては、3K（価格・交通便・環境）が重要であって、管理費や修繕積立金の額は二の次になるのは理解できるが、デベロッパーのこのような脱炭素の取り組みを適正に評価することも求められている。
この点に関連することだが、マンションの資産価値・居住価値の見える化を進めるマンション管理適正評価制度がスタートした。管理の良否を★5つ（★なしを含めて6段階）で評価するもので、現在126物件が登録されている。このうち満点の★5つは43件で、管理会社別では三井不動産レジデンシャルサービスの7物件が最多。以下、伊藤忠アーバンコミュニティーの5物件、長谷工コミュニティの4物件、野村不動産パートナーズの4物件、東急コミュニティーの3物件、三菱地所コミュニティの3物件となっており、この6社で半数以上を占めている。
あと数年もすれば、マンション管理会社もデベロッパーもこのようなデータによって評価・選別される時代が間違いなくやってくる。
全館空調「withairⓇ ＣＵＢＥ（ウイズエアーキューブ）」開発 長谷工コーポなど
長谷工コーポレーション、プライム ライフ テクノロジーズ、パナソニック建設エンジニアリングの3社は11月14日、住戸内の空調管理をルームエアコン１台で行うことのできるマンション専有部向け全館空調熱交換気システム「withairⓇ ＣＵＢＥ（ウイズエアーキューブ）」を共同で開発したと発表した。長谷工の賃貸マンション「サステナブランシェ本行徳」の一部住戸に採用する予定。
パナソニックの空調機器をベースとし、長谷工のマンション建築・設備のノウハウをシステムに反映しており、パナソニック建設エンジニアリングがシステムの設置工事を行う。
①居室間や非居室間の温度差を縮小し、ヒートショックリスクや熱中症リスクを低減②粉塵除去率の高いHEPAフィルターを搭載することで、住戸全体で高い空気清浄性能を実現③メンテナンスが不要かつ自動給排水を可能にする④寝室で発生する二酸化炭素を住戸内全体に希釈しながら室外に排出⑤換気による熱ロスを最小限に抑え、暖冷房の消費電力量を約7％削減するのが特徴。
今後、長谷工グループが手掛ける分譲マンションや長谷工の設計施工マンションを中心に導入提案を積極的に進めていく。
「サステナブランシェ本行徳」は、東京メトロ東西線妙典駅から徒歩6分、5階建て全36戸。1990年2月（築32年）竣工。改修竣工は2023年春頃。
◇ ◆ ◇
マンションの全館空調システム開発は、三菱地所レジデンス・三菱地所ホームの「エアロテック」、野村不動産の「床快full（ゆかいふる）」、三井不動産レジデンシャルの「AirLOGY」に次いで4件目だ。長谷工の開発によって、ほとんどのマンションに採用が可能になった。
階高・天井高が低い中古マンションでは施工は難しいのだろうが、加速度的に普及しそうな気がする。
資産価値と共に居住価値の見える化に全力 適正評価制度 マンション管理協
マンション管理業協会は11月10日、恒例の記者懇親会を開催し、同協会副理事長でマンション管理適正評価制度委員会委員長・福田明弘氏（野村不動産パートナーズ社長）は「今年4月から制度をスタートさたが、不動産流通会社やポータルサイトとの連携ができており、会員各社へのアンケートの結果、公開件数は今年度末までに1,000件、3年後には1万件超になる目途がついた。居住価値の見える化を図ることによって、資産価値だけでなくハード・ソフト両面で中古マンションが適正に評価されるよう、業界を挙げて取り組んでいく」と語った。
マンション管理適正評価制度は、良好な管理のマンションが中古市場で適正に評価されるようにするために設けられた制度で、マンションの管理状態を①管理体制②建築・設備③管理組合収支④耐震診断関係⑤生活関連の5つのカテゴリー、30項目について評価し、★5つ（特に優れている）から★なし（管理不全の疑いあり）まで6段階でインターネットを通じて公開するもの。
これまで同協会ホームページのほか東急リバブル（8月3日）、三井不動産リアルティ（9月29日）、アットホーム（11月8日）が各社のWEBで公開している。
11月1日現在、登録物件は100件に達しており、うち★5つは39件、★4つは37件、★3つは23件、★2つは1件。（10日までに129件に達したと報告された）
◇ ◆ ◇
まだ登録件数は100物件だから答えは返ってこないとは思ったが、「★の数が多い物件の販売スピードが上がったとか、成約価格が想定を超えたとかのデータはないか」と質問した。やはり「データはまだ集まっていない」（福田氏）とのことだった。
しかし、同協議会は制度の成果を立証するため学識経験者と民間調査会社に調査を依頼していることを明らかにした。
どのようなマンションが高い評価を受けているのか、成約価格は周辺相場と比べてどうなのか、管理会社別ではどうか、さらには分譲デベロッパー、施工会社との関連性はあるのかないのか興味津々。
記者は、★2つとか★1つなどの低い評価しか受けていない物件が★1つでも2つでも上積みできるような支援も欠かせないと思うが…。
「三井のリハウス」でもマンション管理適正評価表示スタート（2022/10/4）
マンション管理適正評価 登録件数100件到達 ステッカーを販売 マンション管理協
マンション管理業協会は11月1日、マンション管理適正評価制度の登録件数が100件に到達し、これに併せて、登録ステッカーを発行すると発表した。登録件数は2023年３月末日までに1,000件超を見込んでいる。
100件の★の数（なしから★５つまで）の内訳は、★5つが39件、★4つが37件、★3つが23件、★2つが1件。戸数別では100戸以下が69件、築年数では2000年以降が49件。
登録ステッカーは有償で、直径150mm、費用は500円／枚。販売サイト：http://www.kanrikyo.or.jp/shopping/guest/products/list.php（一般）、http://www.kanrikyo.or.jp/shopping/member/products/list.php （会員）
「三井のリハウス」でもマンション管理適正評価表示スタート（2022/10/4）
坪単価520万円でも人気 最終分譲へ 大和ハウス「プレミスト大濠2丁目」
「プレミスト大濠二丁目」
大和ハウス工業は11月1日、福岡市中央区の分譲マンション「プレミスト大濠二丁目」の第2期（6戸）分譲を11月11日から開始すると発表した。
物件は、福岡市空港線唐人町駅から徒歩6分、福岡市中央区大濠2丁目に位置する敷地面積約1,956㎡、10階建て全35戸。設計・監理はH.S.R.プランニング。施工は松尾建設。竣工予定は2023年3月下旬。専有面積は82.33〜148.03㎡、第2期（6戸）の価格は1億円台～2億6,000万円台（82.33～113.66㎡）。平均坪単価は520万円。
現地は、大濠公園から徒歩2分、地下鉄空港線唐人町駅から徒歩6分の旧日本銀行大濠家族寮の跡地で、全住戸がZEH Oriented仕様、かつ住棟単位でZEH-M Orientedの基準を満たしており、「いきもの共生事業所認証（ABINC認証）」を取得済み。全戸1億円超。分譲開始は3月上旬ですでに29戸が分譲済み。今回が最終分譲となる。
◇ ◆ ◇
このマンションについては、先月28日に記事にしているので、参照していただきたい。これまでの福岡市の最高値をはるかに上回る単価だ。凄いというほかない。
福岡・大濠公園に近い一等地で坪500万円超 大和ハウス「プレミスト大濠二丁目」（2022/9/28）
3項道路を知った 賃料は1.8万円／坪 サブスクの時代へ コスモスイニシア「内神田」
「コスモグラシア内神田」完成予想図
コスモスイニシアの賃貸マンション「コスモグラシア内神田」を見学した。同社とLaspy（ラスピー）が参画する不動産関連のスタートアップ育成プログラム「Open Network Lab Resi-Tech（Onlab Resi-Tech）」を通じ、住まいへの導入検討を進めてきたサブスク型防災備蓄サービス「あんしんストック」を初めて導入したものだ。
物件は、JR・東京メトロ神田駅から徒歩4分、東京メトロ・都営地下鉄大手町駅から徒歩6分、千代田区内神田2丁目に位置する敷地面積約325㎡、7階建て全24戸。専用面積（間取り）は25㎡（1DK6戸）・35㎡（1LDK6戸）・47㎡（2LDK12戸）。賃料は1.8万円／坪。竣工は2022年10月下旬。施工は大木建設。
加入者（入居者）は月額料金をLaspyに支払い、Laspyは3日分の防災備蓄を用意し、賞味期限の管理や備蓄品使用後の再補充などを行う。「置く場所がない」「管理が面倒」「気づいたら賞味期限が切れている」などの課題を解消するシステム。
このほかスマートロック、置配サービスなどが標準装備で、住戸プランは北向き。間口は1DKが471ミリも1LDKは6950ミリ、2LDKは8210ミリのワイドスパンで、直床、天井高は2400ミリ。蛇口はマイクロバブル。
同社によると、DINKS向きの2LDKを中心にリーシングは順調で想定内のようだ。
中庭
エレベーターの天井
◇ ◆ ◇
現地取材の大事さを改めて学んだ。収穫もあった。
最大の収穫は「3項道路」を知ったことだ。建物は、幅員3ｍくらいの狭い路地に建築されていた。記者は、「道路」とは幅員4ｍ以上で、建築物の敷地はその道路に2ｍ以上接道しなければ建てられないと理解していたので担当者に聞いたら、「道路は確かに幅員3ｍ。建築基準法第42条3項の適用を受けているので問題はありません」とのことだった。
同法を読んだ。平成15年改正の建築基準法第42条（道路の定義）では「『道路』とは（道路法他＝略）幅員4ｍ（略）以上のもの」と定義しているが、同条第3項では「特定行政庁は、土地の状況に因りやむを得ない場合においては、前項（2項道路＝建基法が制定される以前の4ｍ未満の道路）の規定にかかわらず、同項に規定する中心線からの水平距離については2ｍ未満1.35ｍ以上の範囲内において、同項に規定するがけ地等の境界線からの水平距離については4ｍ未満2.7ｍ以上の範囲内において、別にその水平距離を指定することができる」となっている。
例外があるということだ。密集市街地の建物はみんな既存不適格かと思っていたが、必ずしもそうでないことが分かった。逆にそのようなエリアでの再開発を促すため改正されたようだ。
もう一つは、もちろんマンションもそうだが、都心部の賃料は高いということだ。先日、野村不動産のコンパクトマンション「プラウド銀座一丁目」を見学したが、坪単価は700万円台の半ば。10坪で約7,500万円。利回りを3～4％と仮定すると賃料は18.8～25.0万円だ。
今回の「内神田」も大手町へ徒歩6分。道路付けがいま一つなので分譲にしたら坪700万円は高く、しかし、かといって坪500万円以下はありえない。仮に坪600万円として10坪で6,000万円。利回り3～4％とすると、賃料は15.0～20.0万円。実際の賃料1.8万円／坪とほぼ一致する。
サブスクもそうだ。車、音楽、家具、洋服…防災備品も考えてみればなるほどというサービスだ。「所有から利用」の時代の流れは今後も加速するはずだ。人材派遣も広義の意味でその一種だし、婚姻・離婚だって、近年は年間婚姻件数60万件に対し離婚件数は3分の1の20万件、再婚件数は15～16万件で推移している。婚姻が激減し、離婚が激増している図形だ。共働きが主流の今は利用するのは夫か妻か。「気づいたら賞味期限が切れている」のはどっちか。
エントランス
