重水氏（左）と井上氏（神保町三井ビルディングで）

　法改正により建替え決議が４倍増－旭化成ホームズは９月7日、「第12回 高経年マンション再生問題 メディア懇談会」を開催し、同社マンション建替え研究所長・重水丈人氏は、今年度のマンション再生決議が過去10年平均の約４倍の13件に達する見込みであることを明らかにした。

　13件の決議を種類別にみると、建替え決議が8件、建物敷地売却決議が5件で、議決要件別では５分の4（80％）が3件、４分の3（75％）が10件となっている。

　戸数別では、建替え決議の3件は100戸以上、2件が50戸以上100戸未満、3件が50戸未満で、建物敷地売却は2件が50戸以上100戸未満、3件が50戸未満となっており、敷地売却は小規模マンション再生に対応しやすいことがうかがわれる。同社のこれまでの58件の建替え事例の29件（50％）が50戸未満であることから、小規模マンションに有効である要件緩和が議決増につながることが分かった。

　また、同社の48事例の建替えによる「住戸再取得率」は約60％で、「調布富士見住宅」が建替えられた2015年の約85％をピークに年々低下しており、敷地売却決議はこの点でも有効であることがうかがわれる。

　2026年4月に施行された区分所有法、マンション再生円滑法改正により、従前は建替え決議は区分所有者と議決権のそれぞれ５分の4以上の賛成が必要だったのが、新法では所在等不明区分所有者を決議の分母から除外でき、耐震性の不足、火災に対する安全性の不足、外壁等の剥落により周辺に危害を生ずるおそれ、給排水管の腐食等により著しく衛生上有害となるおそれ、バリアフリー基準への不適合の「客観的事由」が証明されれば、４分の3以上の賛成で再生決議ができるように緩和されたことが、議決数増加の大きな要因とみられる。

　また、建替え決議が成立した場合、専有部の賃借人に対して賃貸借契約の終了を請求することができるようになった（従前は「建替え」は借地借家法の賃貸借契約終了の正当事由とされていなかった）。

　さらに、旧法では建替え決議かマンション敷地売却かの2択しかなかったのが、法改正により「建替え決議」「建物敷地売却決議」「建物取壊し敷地売却決議」「敷地売却決議」「取壊し決議」「再建決議」「建物の更新決議」の7種類の議決に増えた。再生後は賃貸マンション、ホテル、オフィス・店舗、宅地分譲も考えられる。

　重水氏は、「法改正により再生決議のハードルが低くなった。初期段階での再生選択肢を適切に比較検討することが重要。法改正により当研究所への問い合わせ件数は2024年度で335件だったのが2025年度は429件に増加した」と語った。

　懇談会では、東京都住宅政策本部民間住宅部マンション課長・井上公之氏が東京都におけるマンション管理適正化や防災力向上の取り組みなどについて講演。

　2024年度末時点のマンション総戸数は約203万戸で、総世帯の4分の1にのぼり、23区では江東区、世田谷区、港区、大田区など都市開発が続き、区域面積が大きいところの比率が高く、港区、新宿区、渋谷区、世田谷区、大田区に高経年マンションが多いと説明。マンション適正化に向けた都の支援策として分譲マンション総合相談窓口、マンション管理、建替え・改修アドバイザー無料派遣を行っていることを報告した。

　マンション再生については、令和6年度末までの建替えなどの件数は310件（円滑化法74件、再開発22件、敷地売却1件、その他213件）となっており、高経年マンションには敷地が狭いものや容積率に余裕のないことが多いことを説明した。

　マンション防災の取り組みでは、「東京とどまるマンション情報登録・閲覧制度」は、令和8年３月末時点で951件（約13.0万戸）で、補助対象の拡大や補助率の引き上げなど支援策の拡充を図っていると話した。

◇　　　　　　◆　　　　　◇

　この日の午前中、東京駅直結の東京建物「TOFROM YAESU TOWER」メディア向け内覧会の取材があったのだが、建替えマンションの取材も欠かせないと考え、途中で切り上げた。68店の試飲・試食の大盤振る舞いも体験しなかった。朝から何も食べていなかったので、コンビニでおにぎり１個を買って会場に駆け付けた時は、井上氏の講演は始まっており、半分くらいしか話を聞けなかった。

　目に飛び込んできたのは、上段冒頭に紹介した「法改正後、決議数４倍に！」の配布資料の表紙の文言だった。中身を確認したら、「過去10年平均の約4倍の13件」とあった。

　つまり、13÷4＝3.3件が年間の決議数だ。これが多いか少ないかはなんとも言えないが、同社の携わる2025年４月1日時点でのマンション建替組合設立認可実績は33件で、シェアは１割以上で、２位以下を倍近く引き離しているナンバーワン企業だ。

　同業他社の動向が気になったので、この点について重水氏に聞いた。13件の半分はJV案件ということだった。これまでの実績からして、同社を含めた全国の決議案件は約100件に上ると思われる。2025年４月1日現在の全国の建替え件数はトータルで323件（国交省データ）だから、ものすごい数字だ。激増した理由は前段で紹介した通り、法改正により再生決議のハードルが低くなったからだ。

　重水氏は、建築費の暴騰などで再生の課題は多いと話したが、記者は大きな可能性も秘めていると思う。土地価格の比率が低い郊外部での再生は絶望的だが、それでも土地代がただ同然だから、販売価格は新築より大幅に低く設定できるメリットがある。しかも、高経年マンションには居住環境が良好なものが多い。合意形成は大変な時間と労力を要するが、同社をはじめ同業他社の一層の取り組みに期待したい。

　もう一つ、記者が気になったことについても質問した。この日の懇談会にはオンラインも含めて数十人のメディアが参加していたようだ。結構なことだ。しかし、マンションなどのメディア向け見学会の参加者は激減する。ひと桁というのも少なくない。

　そこで、嫌われるのを承知で、「御社の建替えマンションの見学会は10件くらいほとんど取材している。みんな素晴らしかった。座学も結構だが、メディアの方は自分が建替え現場を見ないと、読者の心に響く記事は書けない。御社も含めて同業他社と話し合って見学会をどんどんやっていただきたい」と聞いたら、重水氏は「取り壊し現場の見学会を含めて検討する」と答えた。

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　第２回トライビジョン（第３８回RBA）野球大会水曜ブロック予選２回戦の記者の〝どっちも勝って〟予想。（　）内はレーティング。

ケイアイスター不動産（77）－みずほ不動産販売（79）

　みずほ不動産販売がやや優勢。昨年までのエース丸山は福岡に転勤となったが、新エース山口は丸山クラスと見た。最小失点に抑えるか。衰えを知らないケイアイスター浅見だが、ここは相手が強い。打線が奮起し、しっかり守りたい。チャンスがないわけではない。

大和ハウス工業（83）－野村不動産​ソリューションズ（91）

　チームが一挙に若返った野村不動産​ソリューションズが優勢。打線は破壊力がある。水曜ブロック最強かもしれない。弱点を探せば、〝育成〟の新戦力投手は軟式にまだ慣れていない。島田投手に負担がかかる。

　大和ハウスは、明大準硬式の〝レジェンド〟今野の後輩・小磯はここが試金石。味方打線の援護が期待できないことはわかったはず。相手の1番、２番は特に要注意。

タウングループ（88）－三井住友トラスト不動産（72）

初戦は両チームとも大量得点しコールド勝ちしているが、タウングループが優勢。丘監督は戦前「打てない」と嘆いていたが、そんなことはない。松原投手は最小失点に抑えるはず。三井住友トラストは、初戦で井出投手が好投したようだが、記者は見ていない。ここを抑えられればレーティングを一挙に引き上げる。

東京セキスイハイム（69）－レジデンシャルグループ（85）

　レジデンシャルグループが優勢。昨年のエース山崎は故障発生で欠場。磯田が先発か。東京セキスイハイムは当たって砕けろ。相手は９人野球。選手が揃わなければ、あるいは誰かが怪我でもしたら勝利が転がり込む。磯田は完璧に抑える投手でもなさそうなので、粘れば初戦の再現もあるかもしれない。

ポラスグループ（88）－三井不動産リアルティ（95）

　三井不動産リアルティが優勢。エース佐橋は初戦で2回を投げ５奪三振。絶好調と見た。打線は〝フォア・ザ・チーム〟『マネー・ボール』に徹している。現段階で水曜最強チームと見た。ポラスは、新エース阿部に期待がかかる。相手は機動力があるから、無駄な四死球を出さないこと。渡部ら若手打線が援護したい。

旭化成ホームズ（89）－ミサワホーム東京（85）

　監督の投手交代が勝敗のカギを握る面白い試合になりそうだが、戦力的には旭化成ホームズがやや優勢。昨年より戦力アップはしていないが、落ちてもいない。初戦と同様、細かな継投で臨みそう。ミサワ東京も投げられる投手は数人いる。継投で対抗するか。

東急リバブル（94）－伊藤忠ハウジング（88）

　東急リバブルが優勢。初戦は最終回にミスが出て辛勝したが、ここは脇を締めるはず。ミスを繰り返すとは思えない。エース井上は、昨年もそうだったが、100球も投げていないのに最終回は球威を欠いた。

　伊藤忠グループは、伊藤忠はチームが一新した。初戦で誰が投げたのかわからないが、とにかく〝化け物〟竹内を抑えること。番狂わせがないとは言えない試合だ。

ナミキ（65）－ココカラ（93）

　ココカラが圧倒的に優勢。植地が完全試合、奪三振新記録17個を目指すピッチングをするかどうかだが、性格的には〝レジェンド〟今野とよく似ていそうな気がする。むきになって抑えるより、相手なりに投げる可能性もある。

　ナミキは、植地が抑えにかかったらまず打てない。打てないふりをして、ストレート１本狙い。そんなに速くないから、ヒットが出るかもしれない。追い込まれるまでに打ちたい。

　 第2回トライビジョン（第38回RBA）野球大会水曜ブロック予選１回戦の結果を受け、記者のレーティングを発表する。暫定レーティングではトプにした東急リバブルは守りに不安があり、1点下げた。新戦力も機能していないと読んだ。代わりに三井不動産リアルティをトップに引き上げた。エース佐橋は絶好調。7回投げれば大会新記録の16奪三振が可能かもしれない。噂にたがわぬピッチングを見せた植地はただ者でないとしてココカラを３位に上げた。打線が課題か。

　チームが一変した野村不動産​ソリューションズをリストと同じ91とした。リストはやはり打線が課題。ココカラに惜敗した三菱地所コミュニティを大幅に引き上げた。新戦力がなさそうな旭化成ホームズは据え置き。敗退はしたが、一条工務店は２点アップした。

　初戦を快勝した伊藤忠グループ、タウングループ、ポラス、みずほ不動産販売、大和ハウスの評価を上げた。選手層が薄くなったレジデンシャルグループは評価を下げた。初戦突破した東京セキスイハイムは3点プラスにとどめた。監督、選手に怒られるかもしれないが、もう1試合の結果を見たい。

　65点のナミキは2回戦から。対戦するココカラ植地は奪三振記録の16個、完全試合に挑むか注目したい。ナミキは〝ダメモト〟ストレート１本に絞り、安打を狙え。レーティング（　)内の数字が前回の暫定数字。網掛けは敗退チーム。

　大和ハウス工業は９月４日、戸建住宅事業を中心としたハウジング・ソリューション本部の組織・事業体制の変更を2027年4月1日付で実施すると発表した。新築戸建住宅事業は、需要が堅調な都市圏を中心に経営資源を重点配置し、住宅ストック事業は全国展開によるエリア拡大と機能統合による事業強化を図る。

　わが国の住宅市場は、人口減少や建築資材価格の高騰などを背景に新設住宅着工戸数は減少傾向にある一方で、リフォーム、買取再販、不動産仲介などストック市場は拡大を続けていることに対応するもので、市場環境の変化を成長機会と捉え、「新築住宅事業」と「住宅ストック事業」の両輪による持続的な成長を実現するのが目的。

　新築戸建住宅事業は、需要が堅調な都市圏を中心に14支社・支店に営業・設計・施工体制などの経営資源を重点配置し、23エリアで事業を展開。今後は地域特性に基づく商品開発や、デザインコードの導入によるブランド価値向上を図り、高付加価値提案を実現する。

　住宅ストック事業の再編では、大和ハウスリフォームを存続会社とする新会社「大和ハウスパートナーズ」を、大和ハウス賃貸リフォームの商号変更による新会社「D-ROOMパートナーズ」をそれぞれ発足。大和ハウスリアルエステートは賃貸管理事業を大和リビングに分割したうえで、「大和ハウスパートナーズ」に合併する。

　既存のオーナーへのアフターサービスについては、大和ハウスパートナーズが引き続き全国で提供し、住まいのメンテナンスからリフォーム、買取販売、不動産仲介、賃貸管理に至るまで、住まいのライフサイクル全体を支援するワンストップサービス体制を構築し、より高い付加価値の提供を目指す。

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　記者は、今回の組織再編は正解だと思う。むしろ遅きに失したのではとも思う。住宅着工戸数、とりわけ持家の着工減はいまに始まったことではない。バブルが崩壊してから分譲市場構造が激変した。詳しくは書かないが、2000年あたりから戸建てのローン支払いを終えた高齢者が、郊外の戸建てから〝駅近〟のマンションに移り住む層が激増した。

　2015年分譲の同社の「プレミスト高尾サクラシティ」（416戸）が典型的な物件だ。記事にも書いたが、契約者の約半数が八王子市居住者で、23区などの都市部からの契約者は約35％、神奈川エリアが約10％、20代～40代のファミリー層が約6割、50代以上のシニア層が約4割、契約者の持家率は約5割、住み替えが多いのが特徴だった。

　いまの若い層は〝コスパ〟やら〝タイパ〟〝メンパ〟を重視している。住宅選考にあたっても分譲か賃貸か、新築か中古か、マンションか戸建てか、その選択の幅は多様化している。住宅すごろくは〝死語〟博物館入りした。

　記者は、2021年9月の同社の基準地価に関する記者レクチャー会で、分譲戸建てについて、同社住宅事業本部事業統括部分譲住宅グループ部長・本間生志氏に「そもそも建築単価が倍くらい違う分譲戸建て御三家とは争わないで、大手デベロッパーのように都市型に絞り、経営資源もそこに集中したほうがいいと思いますが、いかがでしょうか」と質問したら、本間氏は「仰る通り。当社も含め大手ハウスメーカーは互角に戦えない。人的資源を都市部に移すよう着手している」と答えた。

　その後、同社は分譲戸建てを7,000体制へ拡大すると発表した。今回の事業再編と分譲戸建て7,000戸体制とどのような関係にあるのかは不明だが、おそらく大都市圏での高額戸建て分譲にシフトするのだろう。注文住宅では「希（MARE）」はどこにも負けない。

　今回の再編が成功するかどうかはわからない。ここまでマンション単価が高騰したら、一般的なファミリー層は〝駅近〟は住めない。戸建ても高くはなったが割安感がある。チャンスだと思う。大和ハウス関係者は見学していないだろうからあえて書くが（同業の記者も必見）、最近のコスモスイニシアの意欲的な分譲戸建ては参考になると思う。これまでも、リビング天井高4ｍとか、フルフラットバルコニーなどを提案してきたが、「二子玉川」「大森山王」は同業他社の戸建てを圧倒する。記事も添付する。

　参考までに戸建てに関する数値を紹介する。大和ハウスの2026年3月期の戸建住宅の売上高は1兆3,422億円、営業利益は1,556億円、営業利益率は11.61％だ。国内戸建住宅（請負）の売上戸数は2,810戸、分譲住宅（建売）は1,943戸で、合計4,753戸。国内戸建住宅の1戸当たり売上単価は開示されていないが、数値から類推すると約1兆円と思われる。

　比較するのはどうかと思うが、分譲戸建て事業を全国展開している（かつては空白県があったが、現在は47都道府県に営業拠点を設けているはず）飯田グループHDの数字はどうか。2026年３月期の売上高は1兆5,088億円で、営業利益は944億円、営業利益率は6.3％だ。分譲戸建ては売上高1兆2,185億円、販売戸数は36,989戸、1戸当たり販売価格は3,294万円。このほか注文住宅の売上高は835億円で、販売戸数は2,435戸。

　デベロッパーでトップを走る三井不動産の2026年3月期の分譲戸建て売上高は385億円、販売戸数は407戸、1戸当たり販売価格は9,461戸。完成在庫は10戸。マンションを含む国内分譲住宅の営業利益率は25.5％だ。

　飯田グループの販売戸数がいかに多いか、販売価格がいかに安いかが分かる。戸数は、2025年度の全国分譲戸建て着工戸数は115,200戸なので、飯田グループは実に32.1％を占める。同社に勝てるはずがない。

　住宅は幸せを売る商売だ。どこがヘゲモニーを握るか、ストック事業も含めて大激戦となる。傍観者としては野球観戦と同じ、とても面白い展開が期待できそうだ。

設計者とCイニシア建築・企画・販売担当の矜持を見た最高レベルの「二子玉川」（2026/9/1）

令和7年の首都圏分譲住宅着工戸数バブル崩壊後の1992年以来の低水準（2025/12/26）

寡占か群雄割拠か分譲戸建て市場 大和ハウス 7,000戸体制へ拡大の波紋（2023/11/26）

16年ぶり分譲住宅が持家上回る首都圏マンションは15.4％増令和4年度住宅着工（2023/4/28）

 分譲戸建て御三家とは戦わない都市部に人的資源移す 大和ハウス（2021/9/15）

「希」に見る設計依頼 1か月で来場100組超 大和ハウス 富裕層向け「MARE」

　本日（９月6日）の第２回トライビジョン（第38回RBA）野球大会は雨天のため中止となりました。

　
〝怪物〟ココカラ植地

　第２回トライビジョン（第３８回RBA）野球大会水曜ブロックが９月２日（水）開幕した。初参加ココカラの植地が噂にたがわぬ素晴らしいピッチングを披露した。七色の変化球を投げ分けた。エイブルは大会新記録の観客動員100人を記録し、対戦したポラス岩瀬投手は大観衆に動揺したのか大会初の危険球投球で退場。そんなこととは全然関係ないはずのポラス出身のケイアイスターの47歳浅見常務が6回完投してサヨナラ勝ちを呼び込んだ。また、3連覇中の東急リバブルはエラーから招いたピンチを何とかしのぎ冷や汗をかいた。野村​ソリューションズ打線が大爆発。昨年4強同士の対決となったリスト－一条工務店はリスト三上が力投して接戦を制した…行われた16試合すべてが猛暑、酷暑を吹き飛ばす熱戦を繰り広げた。勝ったチームは２回戦へ、敗れたチームは敗退が決まった。

　記者の〝どっちも勝って〟予想結果は12勝２敗（２試合は同率）、何と的中率は約86％。マンションもそうだが、しっかり試合を見いるからだ。今後も〝勝って〟予想に注目していただきたい。チームの（　）内数字は記者のレーティング。

もう一人の〝怪物〟東急リバブル竹内とご家族

みずほ不動産販売（78）３－０オークラヤ住宅（78）

三菱地所ハウスネット（75）２－３ ケイアイスター不動産（75）

ナイス（76）４－24 野村不動産​ソリューションズ（89)

三菱地所ホーム（71）５－６大和ハウス工業（76)

日神グループHD（68)  ２－16 三井住友トラスト不動産（66）

タウングループ（83) 14－1 積水ハウス京葉（72)

レジデンシャルグループ（87）７－３ セキスイハイム不動産（65)

長谷工グループ（67）２－３ 東京セキスイハイム（65）

三井不動産リアルティ（94）12－０ 三菱UFJ不動産販売

ポラスグループ（82）３－２ エイブル（81）

住友不動産ステップ（72）８－11 ミサワホーム東京（84)

旭化成ホームズ（89）10－２ ミサワホーム神奈川（72)

伊藤忠グループ（84）15－８ 三井不動産リアルティ千葉（66)

東急リバブル（95）４－２ オープンハウスグループ（85)

一条工務店（87）２－３ リストグループ（91)

ココカラ（90）３－０ 三菱地所コミュニティ（83)

〝俺が新エースだ〟山口

みずほ不動産販売（78）３－０オークラヤ住宅（78）

目黒

　みずほ不動産販売が快勝。昨年までのエース丸山は福岡に転勤。代わって登板した山口（28）が途中までノーヒット・ノーランに抑えた（７回まで完投したのか）。オークラヤ住宅から無償（金銭か）トレードされた名捕手・目黒（40）はヘルニアでベンチ。オークラヤはエース加藤（32）が先発。3失点した模様。

梁島主将

〇梁島主将　銀行系４社対抗戦が11月18日に決定した。うちが王者。昨年のあいさつは俺だからね（あ名前を間違ったか）
〇目黒　みずほに転職して2年目。オークラヤさんにはさっききちんと挨拶した。試合？　ヘルニアで出られない（早く直さないと馘首されるぞ。仲介の仕事は、野球ができなくても大丈夫なのか）

加藤（ずいぶん腹が出ている。まだ老け込む歳じゃない。走りこんだほうがいいぞ）

　
大川捕手（左）と2年前は素人だった赤木（24）（赤木はかわいい。記者の若い時と一緒）

〝ヨッシャー〟旭化成ホームズナイン

旭化成ホームズ（89）10－２ ミサワホーム神奈川（72)

　旭化成ホームズが快勝。松田－清水－益川の継投も決まった。吉田が２安打。〝三冠王〟北寒寺も守備機会を２度無難にこなし、犠打も決めた。〝レジェンド〟今野はベンチウォーマー。ミサワホーム神奈川は序盤のリードを守れず。

〇平山監督　北寒寺はよくバントを決めた。吉田も２安打したが、MVPは〇〇（聞き逃した）

〇今野 小さなミスが命取りになる。しっかり確認したほうがいい（投手陣に反省を促した）

益川

〝俺がMVPだ〟岡崎

ミサワホーム神奈川ベンチ

〝パパ！チャントナゲテヨ〟

〝ボク5サイ オオタニサンニナルンダ〟（サバを読むことを学んでいる。末恐ろしい。誰の子だ。２歳とか）

DUY)(>`GD~（僕は5か月だよ）

サヨナラに沸く東京セキスイハイムナイン

長谷工グループ（67）２－３ 東京セキスイハイム（65）

　東京セキスイハイムが最終回逆転サヨナラ勝ち。先発－三塁手の深沢がサヨナラ打を放った。55歳柳川監督も安打を放った。長谷グループは工アーベストベテラン梅垣が最後まで投げたが、力尽きたか。

〇柳川監督（55） いいところに来た。サヨナラ勝ちしたところだ。俺も安打を放ったぞ（レーティングでは長谷工を2点上につけた。予想を外した２試合のうちの１試合）

●三岳監督　梅垣はよく投げた。若手？　宅建（梅垣にコメントを取ろうとしたら、足早にベンチを去った。相当悔しそうだった）

がっくりの長谷工ナイン

三岳監督

大和ハウス小磯

三菱地所ホーム（71）５－６大和ハウス工業（76)

　大和ハウス工業が辛勝。６回まで6－０と楽勝ペースだったが、最終回に5失点。何とか逃げ切った。三菱地所ホームは追撃及ばず。

　大和ハウスの大原前監督は今年1月1日付で富山に異動。同社の再開発マンション担当とか。機会があったら取材したい。代わって采配を揮ったのはトミー（冨永）。最終回はまさか自分が投げたのではないだろう。

　先発は、新戦力の小磯（24）。日大二高－明大準硬式出身。（小磯さん、明大準硬式の先輩には〝レジェンド〟今野さんがいる。弟子入りしたらいい。間違いなくステップアップできる。「旭化成ホームズ」「RBA」「今野」で検索すると拓さんヒットする。今野さん、ぜひ大和ハウスの次戦を見学していただきたい）

　三菱地所ホームは米川－田形とつないだが、あと一歩。

〇トミー（冨永）　小磯のお母さんは私と同じ和歌山出身（トミーは名門、簑島－立命大の抑えとして活躍）

トミー（冨永）