「千住ザ・タワー」完成予想図

　三菱地所レジデンスは1月23日、3月上旬に分譲予定の再開発タワーマンション「千住ザ・タワー」の記者見学会を行った。最近の〝北千住人気〟を反映してか、坪単価は300万円台の後半に設定するようだ。

　物件は、東京メトロ千代田線北千住駅から徒歩3分、JR常磐線、東京メトロ日比谷線、東武スカイツリーライン、 つくばエクスプレス北千住駅から徒歩4分、足立区千住１丁目に位置する敷地面積約3,419㎡の30階建て全184戸（事業協力者住戸5戸含む）。専有面積は25.20～110.24㎡、価格は未定だが、坪単価は300万円台の後半になる模様。竣工予定は2020年12月下旬。設計・監理は梓設計。施工はフジタ。売主は同社のほか三菱倉庫、杉本興業。

　現地は、地元の人にはよく知られていた商業施設跡地を中心とする千住一丁目地区第一種市街地再開発事業地。周囲は昔ながらの飲み屋街。住・商・育一体の街づくりを進める。

　建物は制震構造を採用。地階から3階までは駐車場、店舗、商業施設で、2階には子育て支援施設も設置される。

　住戸は4階から30階まで。標準階は1フロア6戸構成で、28・29階はプレミアム住戸、最上階は地権者住戸に充当される。

　プランは南向き中心（71％）、内廊下方式、約7.1～10.2ｍのワイドスパン、角住戸比率58％などが特徴。主な設備仕様は二重床・二重天井、リビング天井高2500mm、ディスポーザー、食洗機、グローエ水栓（プレミアム住戸のみ）など。

　昨年8月から広告を展開しており、これまでに反響は3,300件を突破し、昨年末からのモデルルーム来場者は600件を越えている。地元中心の実需からセカンドハウス、ワンルームタイプ（12戸）には投資需要もあるという。

　同社街開発事業部グループ長・奥木吉香氏は、「当社は2011年から再開発事業や建て替えに注力しており、複合開発も含めこれまで案件は50件以上に上っており、今後も続々竣工してくる。全体の売り上げ構成でも30％になりつつある。この物件もエリアナンバーワンを目指す」と語った。

　マンションギャラリー所長・高崎裕美氏や同社第一販売部の河野祥司氏は価格は未定とした上で、「三井（レジ）さんの坪単価330万円が指標になってはいるが、それより駅に近いしタワーなので、坪単価は300万円の後半を目指したい」（河野氏）と、強気な（記者がそう思っているだけか）姿勢を見せた。

ゾーニング

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　単価予想は大外れ。記者は三井不動産レジデンシャルの物件が即日完売した時点で、この物件の坪単価は350万円とはじいていた。ひょっとしたらもう少し高くなるかもとは思っていたが、記事に「この（三井レジの）マンションが好調であることを何より三菱地所レジデンスが喜んでいる。来年（今年になったが）分譲の駅から３分の再開発マンションは坪350万円と読んだ」と書いた手前、沽券にかかわるのでそのままにした。しかし、まさか「300万円台の後半」（いったいいくらか）は予想できなかった。

　若い皆さんは「北千住」が最近人気になっているのはご存じのはずだ。記者も旭化成不動産レジデンスの駅前タワーマンションと丸井などの商業施設が完成し街が一変し、東京メトロとの相互乗り入れ、東武伊勢崎線の複線・複々線などで利便性が高まり、東京藝大、東京未来大、帝京大、東京電機大などの開校でイメージがよくなったのは承知しているし、都心へのアクセスのよさはこれまで何度も書いてきた。

　しかし、かつて〝魔の伊勢崎線〟と書いたように、この沿線はグロス志向が極めて強く、一定の価格を超えると全然売れなかった。昭和57年だったか、あの商品企画で名を馳せた日本ランディックが「パークハイツ越谷」339戸を3,000万円台で分譲し、さっぱり売れず、1戸当たり500万円値引きし、そのあげく同社は転落の一途を辿ったのをみなさんはご存じないだろう。

　いまでこそ同社も住友不動産や野村不動産などの大手も進出しているが、三菱地所レジデンスとしては2005年5月分譲の「パークハウス北千住」（坪単価185万円）が足立区初の物件だった（旧藤和不動産は結構分譲事例があるはず）。

　三井不動産レジデンシャルもこの沿線では苦労している。昭和50年代の今では絶版になっている「パークファミリア」の「越谷」は完売まで相当時間がかかったはずだし、他社が幹事だった「新越谷」も苦戦を強いられた。

　この40年間、この沿線で百数十件の物件を取材しているが（目をつぶっても街を歩けるくらい熟知していた時期もあった）、よく売れたのは10％もないはずだ。

　そんな伊勢崎線（これを書くと怒られる、東武スカイツリーラインか）のサバ定食が500円、あわび1個が988円の街についに北千住初か億ションが20戸くらい分譲される。多摩センターだったら2戸買えるのに…。

低層部

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　見学会の冒頭、女性の広報担当者が「年明けからマンションは3度目、昨日はAIロボットの見学会で、連日のように取材の呼びかけをいたしまして、申しわけございません」と謝った…いえいえ、こうした現地見学会が記者を育てるのです。参加した全ての記者を代表して小生がお礼したいくらいだ（それにしても前回の「高輪」や昨日のロボットと比べると記者の数は半減だ。この「北千住」を見ずしてマンションは語れない）

　記者の皆さん、現場を見ないとマンションだけでなく世の中の動きを最前線で感じ捉えることはできませんよ。あなたが情報発信者になるか第2次3次のリライターになりさがるのか。決めるのはあなただ。

同社の記者見学会（男：女の比率は２：３。同社が最近元気なのは女性が頑張っているからではないか）

長崎産という記者の手より大きい肉厚の大判アジフライ定食が852円（アジは頑張って食べたが、ご飯はおにぎりのように詰まっており、4分の3残した。ソースは売り物ではありません）

ここに入ったら昼間から飲みたくなりそう。ハワイ・コナ産のあわび1個988円（駅前の「磯丸水産」で）

〝４方良し〟足立区最高値 三井不レジ「パークホームズ北千住」1期78戸が即日完売（2017/11/24）

「アトラス加賀」オープンテラス

　旭化成不動産レジデンスが近く分譲開始する「アトラス加賀」227戸を見学した。加賀藩前田家下屋敷があった「加賀一丁目」に位置し、三方が石神井公園・加賀公園・板谷公園という稀有な立地で、旭化成不動産レジデンスが国有地の払い下げを受け、研究所としても利用されていた経緯のあるマンションだ。

　物件は、都営地下鉄三田線新板橋駅から徒歩9分、板橋区加賀一丁目に位置する15階建て全227戸。専有面積は72.20～94.91㎡、予定価格は5,800万円台～9,300万円台（最多価格帯6,500万円台）、坪単価は290万円。竣工予定は2020年7月下旬。施工は長谷工コーポレーション。デザイン監修はアーキサイトメビウス。販売開始は2月上旬。

　現地は、敷地北側に桜並木が美しい石神井川、東側に加賀公園、南側に板谷公園という3方が自然・公園という都内でも稀な立地。旭化成グループ創始者・野口遵が後世に残した「野口研究所」として利用されていた由緒ある土地でもある。

　建物は南西向きが135戸、南東向きが79戸という配置で、歴史や自然、地域とのつながりを意識した建物・外構デザインにしている。

　主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、御影石キッチンカウンター、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、スロップシンク付き洗面室、室内物干し金具、Low－Eガラス、ピクチャーレールなど。

　同社開発営業本部販売部第一課・富永高弘氏は「三方向が自然と公園という物件は調べてもなかなか出てこない。稀な物件であるのは間違いない。『加賀』エリアではどこにも負けない立地で、南向きが中心という住棟配置でも優れていると思う。設備仕様もオプションを少なくして、盛り込めるものは全て盛り込んだ」と話している。

中庭

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　立地がよく、設備仕様レベルが高い物件だ。モデルルームでもっとも驚いたのは洗面室にスロップシンクが備えられていたことだ。この種の企画は初めて見た。

　子どもの靴や上履きの洗濯をされる主婦、あるいは主夫を経験している人ならわかる。寒い冬などに外で洗うのは大変苦痛だ。寒いし冷たいし。泣けてくる。記者は、洗面所で靴を洗うのは抵抗があったが、やむなくそうした。洗濯干しも同じ。だから室内物干しポールも30年前から推奨してきた。

　いまはコストを抑えるためにバルコニーにスロップシンクを設置する物件すら少なくなった。

　公園隣接・近接マンションは最近たくさん見学しているが、3方を自然・公園に囲まれているマンションは、民設民営の東京建物「Brillia L-Sio 萩山」くらいしか思い浮かばない（この物件は公園の中にある）。

　「加賀」といえば、〝これほど美しいマンション見たことない〟と見出しに着けた12年前の鹿島建設「加賀レジデンス」を思い出す。坪単価250万円だった。単価は安いと思ったが、平均90㎡という広さとリーマン・ショックの影響で早期完売とはならなかった。

　しかし、あの感動は忘れられない。近いものでは三井不動産レジデンシャル「パークコート一番町」があることを付け加えておく。

都の民設公園第１号「萩山 四季の森公園」開園祭り（2009/10/5）

その美しさに声を失った 商品企画も秀逸 三井不レジ「パークコート一番町」（2017/2/21）

これほど〝美しい〟マンション見たことない鹿島建設「加賀レジデンス」（2007/5/18）

集合住宅の最高傑作の一つ　鹿島建設「加賀レジデンス」が完成（2008/9/16）

「ノブレス日吉WEST」

　「免震以外はやらない」と決めているナイスの免震マンション「ノブレス日吉WEST」を見学した。全92戸のうち残りは27戸。入居開始を2カ月後に控え、販売に拍車がかかるか。

　物件は、横浜市営地下鉄グリーンライン高田駅から徒歩2分、横浜市港北区高田西1丁目に位置する7階建て全92戸。現在分譲中の住戸（27戸）の専有面積は55.65～78.47㎡、価格は4,520万～6,800万円（最多価格帯5,100万円台）、坪単価は270万円。入居予定は平成31年3月末。設計・施工は長谷工コーポレーション。昨秋から分譲開始しており、残りは27戸。

　現地は準工業地域だが、マンションなどの住宅化が進んでおり、敷地南側は戸建てが建ち並んでいる。

　建物は免震構造で、ほとんどか南向き。食洗器、ディスポーザー、良水工房、ミストサウナ、スロップシンクなどが標準。

　残り2カ月で完売するかどうか微妙だが、同社の販売責任者、マンション事業部部長・砂川信之氏は「オールスペックで挑んだ。販売は順調。日吉駅圏では坪300万円を突破してきているので、割安感も出てきた」と鷹揚に構えている。

モデルルーム　リビング

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　免震マンションは3.11後のタワーマンションでかなり採用されたが、最近はまた少なくなってきた。東洋ゴムやKYBの問題もあるかもしれないが、コストを抑制するためであるのは間違いない。

　板状型マンションで免震を採用しているのは同社のほかではスターツくらいだ。他にあるか記憶をたどっているのだが、2012年の鹿島建設「センチュリーフォレスト」、2013年の大成有楽不動産・大成建設の「オーベル明石町レジデンス」くらいしか思い浮かばない（どこかの高級マンションもそうだった）。それくらい貴重だ。

　最近の〝駅近〟マンションはとんでもない値段が付いている。「免震」の希少性と合わせどうアピールするか。

「アトラス荻窪大田黒公園」エントランス　完成予想図

　旭化成不動産レジデンスの同社グループの社宅跡地と、旭化成初代社長の研究所跡地で、双方が大きな公園に隣接する極めて希少性の高いマンション2物件を見学した。「アトラス荻窪大田黒公園」と「アトラス加賀」だ。どのような売れ行きを見せるか見ものだ。「荻窪大田黒公園」から紹介する。

　物件は、JR中央線・総武線、東京メトロ丸ノ内線荻窪駅南口から徒歩8分、杉並区荻窪3丁目の第一種低層住居専用地域に位置する敷地面積約3,562㎡、地下1階地上3階建て全41戸（広告募集対象外8戸含む）。専有面積は64.31～112.69㎡、価格は未定だが、坪単価は460万円前後になる模様。完成予定は2020年2月下旬。設計・監理はアーキサイトメビウス。施工は森組。販売は3月上旬。

　現地は旭化成の社宅跡地で、敷地北側の杉並区が管理する約8,972㎡の大田黒公園に隣接。

　建物は公園に添うように東西軸が約100ｍもある細長い地下1階地上3階建て。ほぼ中央に内廊下を配し、住戸は雁行設計の南向きと公園に面した住戸がそれぞれ半分。立地・形状の特性を最大現に引き出すよう、白を基調としたデザインで、バルコニーは透明ガラス張り、スパンは最低でも7.9ｍ、10ｍ以上が24戸あり、最大は14ｍが3戸。

　4つの中庭を設け、中庭上部をガラス張りの吹き抜けとし、内廊下・空中廊下の実現で、各住戸ごとの独立性を高めているのも特徴の一つ。

　同社は「資料請求は11月末～12月末のわずか1カ月の間に550件に達しました」とリリースしたように、想定外の反響の多さだったようで、この日（18日）に見学したときもお客さんが見学中で、連日にぎわっているようだった。

大田黒公園（物件ホームページから）

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　まず単価。記者は坪500万円を突破するのではないかと思っていた。昨年、三井不動産レジデンシャルが荻窪駅から徒歩7分のやはり第一種低層住居専用地域に位置し公園に隣接する「パークホームズ荻窪 ザ レジデンス」30戸を分譲して人気になった。坪単価は440万円だった。

　旭化成の物件は、同駅からほとんど同じ距離圏だが、敷地に「大田黒公園」が隣接しているのは三井レジより優位にあると判断し、設備仕様レベルを挙げれば坪550万円くらいでも売れると読んだ。

　ところが、三井レジの物件と比べそんなに高くならないことが分かった。まだ正式な価格は決まっていないようだが、平均すると坪450～460万円くらいに落ち着くのではないか。

　グループ間の土地取引がどのように税法上で処理されるのか分からないが、用地費が安く、この単価でも十分利益が出ると判断し、設備仕様を極端にハイグレードにしすぎないことで、早期に完売しょうという戦略なのだろう。仮に入札方式だったら坪500万円では済まなかったのではないか。

　プランは圧巻だ。モデルルームは公園に面した13ｍスパンの99㎡。リビング天井高は高さ規制もあるので2400ミリだが、バルコニー奥行きは最大で2.2ｍ。ペニンシュラキッチンもいい。公園の借景はたまらないはずだ。

　大田黒公園についてはホームページで調べていただきたい。知る人ぞ知る公園のようだ。記者も名前だけは知っていたが、どのような公園なのか全然知らなかった。利用時間は午前9時から午後5時まで。夜間はシャットアウトされる。

　みんな1億超えだから即完売というわけにはいかないだろうが、公園隣接とその借景を取り込んだプランをどうアピールできるかだ。

　旭化成の関係者がどれだけ購入するかも興味深い。幹部クラスでないと手が出ないし、購入したらしたでお互い懐具合や性行を探られかねないので敬遠する人もあるかもしれない。旭化成の社長などは目立ちすぎるので買わないだろう。

大田黒公園入口

入り口すぐのイチョウ（樹齢100年とか）

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　アーキサイトメビウス・今井敦氏について。この日見た「荻窪大田黒公園」と「加賀」も三菱地所レジデンス「高輪フォート」もそうだった。

　記者は年間100件くらいのマンションを見学している。数えたわけではないし、同社が設計・デザイン監修した物件を優先的に見ているわけではないが、ここ10年、年間数件～10件くらいは同社がデザイン監修している物件のはずだ。突出した数だ。

　売主別でもっとも多いのはモリモトではないか。同社は年間5～6物件を供給しているが、最近はほとんど今井氏がデザイン監修を行っている。

　ほかでは、旭化成不レジもそうだが、三井不動産レジデンシャル、東京建物、野村不動産、東急不動産などが目立つ。記者が絶賛した鹿島建設の「センチュリーフォレスト」もそうだった。

　これでお気づきか。今井氏が関わった物件は間違いなくレベルが高いと言える。実施設計を行わないから可能なのだろうが、これほど多くの物件に関わっていたら寝る暇はあるのだろうかと考えてしまうほどだ。

　今井氏のデザインは、これ見よがしの派手なものはなく、シャープでシンプルなそして何よりも端正なものが多いのが特徴だ。とにかく美しい。

建設現場

久々に１低層の〝パークホームズ〟 三井不レジ「荻窪」売れ行き好調（2018/12/9）

「ザ･パークハウス高輪フォート」完成予想図

　三菱地所レジデンスは1月18日、JR山手線新駅「高輪ゲートウェイ」の開設と周辺の再開発によって劇的に変わろうとしている高輪・三田エリアで4物件580戸の販売を予定していることから、営業・情報発信拠点として常設マンションギャラリーを設置すると発表し、第一弾「ザ･パークハウス高輪フォート」のモデルルーム見学会を行った。発表会に臨んだ脇英美社長は都心の資産性の高い開発に注力し、全体収益の約3割の比率にすると話した。

　常設ギャラリーは都営浅草線泉岳寺駅から徒歩2～3分のビル内にあり、広さは約1,500㎡。100㎡超のモデルルームを3つ設けることが可能で、第一弾の「高輪フォート」43戸を皮切りに、4月には「（仮称）三田二丁目計画」111戸、「(仮称)三田五丁目計画」266戸、「(仮称)高輪一丁目計画」164戸の4物件合計580戸の合同モデルルームを公開していく。

　脇社長は、「マンション市況は今年も堅調に推移すると考えるが、二極化の傾向は鮮明になってきた。多様化するニーズに応えるものづくりが肝要。昨年供給した『津田沼』は全759戸のうち9割が成約するなど完売間近。一方、都心では『渋谷南平台』は第1期で半分を供給し8割が完了、先日オープンした『本厚木』、来週にオープンする『千住タワー』なども手応えがある。利便性をベースに好立地、好環境など資産性の高い開発を積極的に行い、今後は収益の2～3割を再開発や建て替えで、3割は都心の開発に注力していく。年間では3,500～4,500戸くらいをコンスタントに供給していく」などと語った。

　「高輪フォート」は、JR山手線・京浜急行本線品川駅高輪口から徒歩9分、港区高輪３丁目に位置する地下1階地上5階建て全43戸(事業協力者住戸3戸含む)。専有面積は68.82～141.06㎡、予定価格は12,000万円台～28,000万円台（最多価格帯18,000万円台）、坪単価は640万円。販売開始は2月中旬。施工は東亜建設工業。デザイン監修はアーキサイトメビウス。

　現地は、東禅寺の緩やかな参道を上った突き当り。敷地は元ソニーの迎賓館。幅約6ｍの路地の奥に建物は建つ。

脇社長

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　同社は先日の「本厚木」を皮切りに、この日の「高輪」と来週の「北千住」を合わせ立て続けに見学会を３度行う。昨年後半には「渋谷南平台」も行っており、同業大手と比べ突出した多さだ。

　頻繁に見学会を行うのは、本社機能を移転し士気が上がっており、脇社長も販売好調なのに気分をよくしているからだろうと読んだ。挨拶でも話したように、「津田沼」が驚異的な売れ行きを見せ、最近供給した「渋谷南平台」100戸、「代々木上原」47戸、「和光市」158戸などが好調に推移し、先日見学会を行った「本厚木」163戸も人気を呼ぶ気配が濃厚。坪単価350万円と思われる「千住タワー」184戸も自信があるから見学会を行うのだろう。

　「高輪フォート」は、せっかく隈研吾氏が設計した新駅の名称が決まり、エリアの人気を高めるため、さらには国際都市として内外にアピールするためにも設備仕様レベルを上げ、高値挑戦をしてほしかったので、「代々木上原」の単価647万円より安かったのには正直に言えばがっかりもした。

　新駅の出入り口がどこに設けられるか分からないが、記者は北・中央・南のそれぞれ2カ所合計6カ所くらいに設置されるとみているのだが、そうすれば駅から６分くらいの表示になるのではないか。

　坂は気にならないし、今井氏がパンフレットで「懐の深さと奥行きを演出する上では、私道である坂の存在が大きな役割を果たしました」と記述しているように、東禅寺と対面の公園、さらにはグランドプリンス高輪に続く緑は得難く、隠れ家のような雰囲気がするいいマンションになる。モデルルームの設備仕様は〝ザ･パークハウス〟の上位クラスだろう。

　同社に「高値挑戦してほしかった」と質問したら、同社第二販売部長・岡橋志郎氏は「この価格で購入されたお客さまに資産価値を転換できたらうれしい」と答えた。

　この前取材したコスモスイニシアの「高輪」もそうだったが、まだ街の将来像が描き切れておらず、ユーザーも判断しかねていることを読んだ値付けとみたい。高値挑戦し失敗でもしたら、それこそ「ゲートウェイ（Gateway）」ならぬスティーブ・マックイーンの主演映画「The Getaway＝逃げる・逃亡」になる。ここで一挙に販売し、続く物件に勢いをつける戦略だろう。

モデルルーム

　
ダイニングにはエルメスの皿とロスチャイルドのシャンパンと明らかにフェイクと分かるマツの盆栽（「エルメスの皿は1500円？ 」と女性スタッフに聞いたら笑われた）

　
東禅寺（左）と建設現場

隈研吾氏「高輪ゲートウェイ」＆泉岳寺に近接 コスモスイニシア「高輪」は腹八分か（2019/1/7）

地元富裕層を中心に人気 坪単価260万円の三菱地所レジ「本厚木タワー」（2019/1/16）

三菱地所レジデンス 最高値更新の坪850万円 「ザ･パークハウス渋谷南平台」（2018/10/4）

駅4分の１低層 息をのむほど美しいサペリの建具 三菱地所レジ「代々木上原」（2018/12/14）

三菱地所レジ他「津田沼 ザ・タワー」 第1期は半数以上の340戸 絶妙の値付け（2018/3/23）

「ザ・パークハウス 本厚木タワー」完成予想図

　三菱地所レジデンスは1月16日、本厚木駅前の再開発制震タワーマンション「ザ・パークハウス 本厚木タワー」の報道陣向け見学会を行った。駅とぺディストリアンデッキで結ぶ163戸の規模で、坪単価は260万円。地元の富裕層を中心に人気とかで、第1期は80～100戸くらいの供給になりそうだ。

　物件は、小田急小田原線本厚木駅（南口）から徒歩1分、厚木市旭町１丁目に位置する地下2階地上22階建て全163戸（事業協力者住戸4戸含む）。専有面積は55.20～113.49㎡、価格は未定だが、坪単価は260万円になる模様。完成予定は2020年12月下旬。売主は同社のほかフージャースコーポレーション。施工はフジタ・小島組建設共同企業体。事業コンサル・デザイン監修はアール・アイ・エー。販売開始は2月中旬。

　現地は、2005年に再開発準備組合が設立され、2016年に事業認可、2018年に着工された約8,000㎡の本厚木駅南口地区第一種市街地再開発事業地内。事業では駅前に広場を整備し、駅前広場からマンションエントランスまでペディストリアンデッキ（共用開始2021年2月予定）で結ぶことになっている。

　建物は制震構造を採用。3階までは駐車場、商業・業務施設などで、住戸は4階以上。内廊下方式で、標準階は1フロア8～9戸。最上階は6戸。角住戸比率46％、ワイドスパンが特徴。

　基本性能・設備仕様は、逆梁、二重床・二重天井、食洗機、ディスポーザー、廊下幅芯心1ｍ、リビング天井高2550～2600ミリ、クォーツストーン天板（最上階のみ）など。

　昨年8月からの反響は1,000件超、12月からの事前案内会来場者は300件超。7割が地元厚木市内居住者で、40歳以上の医者、経営者、弁護士などの富裕層が目立つほか、市内の研究所などに勤務するアッパーミドルも見られるという。

　販売担当者は、「本厚木駅圏でのマンション供給は5年ぶり。厚木市は奥深いものがある。駐車場には超高級車が並び、最上階の億超6戸は全て購入検討者で埋まっている。複数住戸を購入予定ひともいる。反響も多いことから第1期は80～100戸くらい供給したい」と話している。

眺望イメージ図

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　坪単価の高さには正直驚いた。海老名駅前の小田急不動産「リーフィアタワー海老名アクロスコート」の坪260万円は頷けるのだが、本厚木はマイナーなイメージしかなく高いと感じた。

　しかし、これは記者の認識不足だった。マンションについてはあまり取材したことがないのが原因だ。かつて6,000～7,000万円の分譲戸建てが飛ぶように売れていたのは知っていた。後背地にはたくさんお金持ちが住んでいることをうっかりしていた。

　そして、何より記者を納得させてくれたのは同社担当者の説明だ。本厚木駅は交通の要衝で、1日約15万人の乗降客がある（わが多摩センターは京王と小田急、多摩モノレールを合わせると同じくらいかやや多いくらいだ）。大企業の工場、研究所や物流施設も多いという。

　さらにまた、隣の海老名の居住者はどちらかといえば都心志向だが、相模川を越えた厚木市の人は職住近接を望む人が多いというのだ。海老名のようにマンション供給を待ち望んでいた人が多いということなのだろう。

　そういえば、駅の反対側には坪200万円以下から220～230万円くらいの物件が数棟ある。その数は約700戸に上るようだ。

　その一つ、坪単価200万円弱の総合地所の「ルネ本厚木」（222戸）も好調で、第1期として100戸が成約したと聞いた。要するにそれぞれ棲み分けができているということだろう。「ルネ本厚木」は今月末に見学会がある。出席してレポートしたい。

屋上デッキ　イメージ図

満を持して登場 全３棟900戸の第一弾 小田急不の免震タワー「海老名」304戸（2017/12/6）

　東京建物（事業比率25％＝幹事会社）・住友不動産（同25％）・野村不動産（同20％）・近鉄不動産（同10％）・住友商事（同）・東急不動産（同）は1月11日、・さいたま新都心駅から徒歩5分の「SHINTO CITY（シントシティ）」の第1期として350戸を1月12日から登録販売開始すると発表した。

　第1期は、専有面積66.40～92.15㎡、販売価格4,299万～8,099万円（最多価格帯5,600万円台）。登録受付期間2019年1月12日（土） ～2019年1月20日（日）、抽選日2019年1月20日（日）。

　350戸は昨年の首都圏マンションの第1期販売の最多を上回る。昨年10月6日以降のモデルルーム来場者は1,300組を超えている。

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　このマンションについては別掲の記事を参照していただきたいが、第1期の戸数の多さにびっくりした。坪単価を低めに設定するのでそこそこの人気を呼ぶと予想していたが、まさかこれほどの戸数を一挙に販売するとは思わなかった。記事では「坪単価250万円だったら間違いなく売れるが、そんなに安くはならない」と書いたが、結局、坪250万円くらいに落ち着いたのか。

　総戸数が多いだけに今後どうなるか分からないが、市場をけん引してほしい。

坪250万円に収まりそう 東建など6社JV「SHINTO CITY（シントシティ）」（2018/11/27）

「アトラス荻窪大田黒公園」完成予想図

　旭化成不動産レジデンスは1月10日、杉並区大田黒公園に隣接したマンション「アトラス荻窪大田黒公園」のモデルルームを1月12日にオープンすると発表した。第一種低層住居専用地域に立地する希少性の高い物件であることから、この1カ月で資料請求は550件に達しているという。

　物件は、JR・東京メトロ丸ノ内線荻窪駅から徒歩8分、杉並区荻窪3丁目に位置する地下1階地上3階建て全41戸（広告募集対象外住戸8戸含む）。専有面積は64.31～112.69㎡、価格は未定。竣工予定は2020年2月下旬。設計・監理はアーキサイトメビウス。施工は森組。販売開始は2月中旬の予定。

　現地は、敷地面積1,000坪超の旭化成の社宅跡地。約2,700坪の広大な敷地に樹齢100年を超える大イチョウ並木や、ケヤキ、桜などが茂り、数寄屋造りの茶室なども備えた太田黒公園に隣接。

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　この物件については取材を申し込んでおり、実現したら改めてレポートしたい。三井不動産レジデンシャルの販売好調物件「パークホームズ荻窪 ザ レジデンス」30戸（坪単価440万円）が近接しており、三井の物件より高くなると予想している。設備仕様次第だが坪単価は500万円を超えるのではないか。600万円はないような気がするが…。カギは敷地北側に位置する借景をどれだけプランに反映できるかだ。

久々に１低層の〝パークホームズ〟 三井不レジ「荻窪」売れ行き好調（2018/12/9）

「プレイズ和光市本町」完成予想図（街路樹はイチョウ）

三交不動産の「プレイズ和光市本町」を見学した。昨年末から完成販売した第1期15戸が完売し、残りは7戸。3月末の引き渡しまでには全戸完売する勢いにある。好調の要因は、駅から4分の閑静な立地と南面接道、プライバシーを重視した逆梁・腰窓・インナーバルコニーのプランにあるとみた。

物件は、東京メトロ有楽町線・副都心線、東武東上線和光市駅から徒歩4分、埼玉県和光市本町の第一種住居地域（建ぺい率70％、容積率200％）に位置する4階建て全22戸。専有面積は67.10～77.27㎡。坪単価は285万円。建物は平成30年11月12日に竣工。設計・監理はIAO竹田設計。施工は川口土木建築工業。販売代理はタカラレーベンリアルネット。

現地は、駅前の商業エリアから一歩入った低層や中層のマンションが建ち並ぶ住宅街の一角。

住戸は、全戸南向きで、間口は約7.1ｍが中心で、残りは6.7ｍと7.8ｍ。主な基本性能・設備仕様はフィオレストーン天板、食洗機、良水工房、ソフトクローズ機能付きドアなど。南側の道路は静かだが、プライバシーに配慮してインナーバルコニー、逆梁・腰窓付きとしているのが特徴。

完成を待って昨年11月からモデルルームをオープンし、12月15日に第1期15戸を販売。すでに完売となっている。近く第2期を分譲する。

モデルルーム（リビングルーム）右が南側

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　取材することを決めたのは、一昨日の不動産協会新年賀詞交換会でわが故郷・三重県の唯一にして最大のデベロッパー三交不動産の代表取締役社長・高林学氏やマンション事業本部東京支店部長・盛田哉氏などと歓談したとき、盛田氏が「和光の売れ行きがいい。昨年末から完成販売したが、もう終わっちゃう」と話したからだ。

　和光市駅圏では現在、三菱地所レジデンスも駅から徒歩8分の「ザ･パークハウス和光」158戸を分譲開始しており、第1期1次・2次98戸を供給するなど好調に推移している。（機会があったらこちらも見学してレポートしたい）

　三交不のマンションは駅に近い分だけ単価も高いが（地所レジは坪265万円の模様）、売れ行きは決して負けていない。

　人気の要因は駅からの近さもあるが、全戸南向きで車の行き交いも少ない閑静な住宅街、腰窓付きのプランなどのその一因とみた。

　同社は、近く東京メトロ日比谷線・千代田線、東武伊勢崎線北千住駅から徒歩13分の「プレイズ北千住」78戸を分譲する。同駅圏では、三菱地所レジも駅から3分の再開発マンション「千住ザ･タワー」184戸を分譲する。

　坪単価は100万円以上開きがありそうだ。仮に20坪で計算すると、30年では年間約80万円、1日当たり約2,200円の差となる。この2,200円を双方の駅距離の差10分で割ると1分当たり220円（ドトールコーヒー1杯分）…こんな計算式は成り立たないか。記者はタバコ1本を吸うため取材の行き帰りに喫茶店に入る。

「イニシア高輪プレシアスコート」完成予想図

　今年のマンション記事第一弾は、名称が「高輪ゲートウェイ」と決まった2020年開業予定の新駅から徒歩4分のコスモスイニシア・豊田通商（事業比率はほぼ半々）の「イニシア高輪プレシアスコート」だ。坪単価は581万円。高いか安いかは検討者が判断することだが、記者は割安感があると判断した。

　物件は、都営浅草線泉岳寺駅から徒歩5分（JR山手線高輪ゲートウェイ駅から徒歩4分）、港区高輪二丁目に位置する地下1階地上5階建て31戸。今月分譲予定の第1期1次（6戸）の専有面積は67.07～88.69㎡、価格は未定だが、坪単価は581万円になる模様。竣工予定は2019年12月下旬。施工は大豊建設。

　現地は、中層マンションが建ち並ぶ住宅街の一角で、泉岳寺に近接。敷地はもと外国人向け高級賃貸マンション。住棟は南東向きで、内廊下方式。住戸によっては泉岳寺の境内が見降ろせるかもしれない。

　住戸プランはファミリー向けがほとんどで、コーナーサッシを含めた多面採光、幅広廊下が特徴。主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2500ミリ、フィオレストーン天板、食洗機、ディスポーザー、引き板フローリング、ヘリンボーン調建具・ドア、ミストサウナ、全居室床暖房など。

モデルルーム

ヘリンボーン調ドア

幅約1.3ｍの廊下（床はウォールナットの挽き板）

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　もっとも興味がある坪単価について。記者は以前、山手線マンションの坪単価中期予想を行ったことがある。最高値は東京駅。仮に丸の内・大手町アドレスで分譲されたら坪3,000～4,000万円の値を付けても不思議でないと書いた。再開発が進む浜松町、高輪ゲートウェイ、品川、渋谷などは1,000万円を超えるかもしれないと予想した。

　いまでも間違っていないと思う。高輪ゲートウェイについては詳しくは書かないが、間違いなく国際都市と呼ぶにふさわしい立派な街になる。駅舎を含めた開発規模は「東京ミッドタウン六本木」よりやや狭い約7.2haだが、隣接する泉岳寺駅前の再開発計画を含めると肩を並べる。

　マンション、ホテルなどの詳細は現段階で分からないが、ワールドワイドの仕様になるのは確実だ。マンションは坪1,000万円を突破するのではないかと見ている。

　エリアのポテンシャルを引き上げる材料はほかにもある。隈研吾氏が手掛けている駅舎だ。

　これも「日本の伝統的な折り紙をモチーフとした大屋根を、障子をイメージして『膜』や『木』等の素材を活用し、『和』を感じて頂ける駅を創ります」（JR東日本のニュース・リリース）くらいしか現段階では分からないのだが、約6,500㎡の歩行者広場、交流・イベントスペースなども予定されており、「駅舎」の概念を変える超えるものになるはずだ。やはり隈氏が設計したフランスの玄関口サンドニ・プレイエル駅に匹敵するものになるのではないかと期待している。

　そんな世界に恥ずかしくない街づくりが今後数年にわたって行われる（街びらきは2024年予定）。

　その先駆けとして（このほか2～3物件あるが）、今回のマンションが分譲される。これまで書いたように、国際都市を標榜するのであれば、どんどん高値挑戦してほしい。坪581万円といえば、山手線30駅の中で値段の高い順のベスト5に入るかどうかだろう。

　だが、しかし、同社が高値挑戦できない理由もわかる。近隣物件の動向や、中古マーケット、賃貸利回り、街の将来像が浸透していない現状などを斟酌した結果だろう。（記者ならあと1～2年寝かせて2020年ころに分譲するが）

　〝腹八分目〟という諺もある。残りの２割は購入者のために取っておくのも一つの戦略だ。

　住戸の商品企画はよくできている。グレードはさすがに富裕層向けとは言い難いが、約1340ミリの廊下幅、ウォールナットの挽き板フローリング、ヘリンボーン調建具・ドアなどが目を引く。

モデルルームには世界的に活躍している方のアーティフィシャル・フラワーがたくさん置かれていた（花器はカキの殻で造ったものとか）

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　取材の帰り。現地近くの値段が高そうなマンションを眺めていたら、入居者らしい30～40代の女性に声をかけられた。「こんにちは。何か？　」「いえ、いいマンションですね」「わたし、9,000万円台で買いました」「えっ、どれくらいの広さですか」「80㎡台です」「…（坪単価に換算し）ここはどんどん値上がりしますよ。何しろ隈研吾さんですからね」「そうですか、楽しみですわ」（それにしても、聞きもしないのに自分から買ったマンションの価格をいうひとってすごい。読者の皆さんもそんなマンションを買ってほしい）

　これはどうでもいいこと。新駅名は賛否両論があるようだ。8文字は少し長いような気がする。それより「ゲートウェイ（Gateway）」といわれると、記者などはスティーブ・マックイーンが主演した映画「The Getaway＝逃げる・逃亡」を思い出す。略称「高輪GW」も具合が悪い。「高輪入り口」と「高輪逃亡口」とどっちとも取れる。

　わが国のもっとも文字数の少ない駅名は、もちろんわが三重県の「津（TSU）」で、記者の小さいころのあだ名も同じ「つー（司のTSU）」だった。鶴の恩返しのように「つー」と呼ばれると悪い気がしなかった。

泉岳寺（左後方に同社のマンション工事のクレーンが見える）