NTT都市開発 サービスレジデンス事業参入 シンガポール・アスコット社と連携
NTT都市開発は1月30日、シンガポールの不動産会社・The Ascott Limited（以下、アスコット）とわが国でのサービスレジデンスの共同開発を行うことで合意に達したと発表した。
同社は2015年10月、ホテル・リゾート事業部を設置し、「ザ・ひらまつホテルズ＆リゾーツ」などホテル・ リゾート事業の拡大に取り組んでいる。
アスコットは、シンガポールの不動産会社CapitaLand Limitedの子会社であり、世界的なサービスレジデンスの運営会社。現在、日本を含む世界30カ国以上、43,000室以上のサービスレジデンスを運営している。2017年3月には東京大手町に「アスコット丸の内東京」を開業している。
共同開発第一弾として、同社が開発を検討している福岡市と横浜市の案件についてアスコットを運営委託の候補先として協議を開始した。
サービスレジデンスは、ホテルとマンションの両方の機能を持った長期滞在にも適した宿泊施設。客室には備え付けの家具やキッチンを設置し、フロントサービスやハウスキーピングサービスも提供される。
既存建築物の有効活用、木造の規制緩和が進む 国交省・建築基準制度改正へ
第16回建築基準制度部会
国土交通省は１月30日、「今後の建築基準制度のあり方」について第16回建築基準制度部会と第41回建築分科会をそれぞれ開催し、第三次報告案を論議し最終報告書として取りまとめた。
今回の第三次報告では、新たな技術開発の促進と更なる性能規定化に向けた建築規制のあり方や、既存建築ストックを有効に活用する観点から、今後の建築基準制度のあり方を示したもの。
既存建築ストックの有効活用については、安全性を確保しつつ防耐火性能などの建築規制の合理化を求めている。
木造建築については、現行制度では一律に耐火性能などの性能を要求され、木材らしい外観を実現することが難しいが、安全性が確保されれば対象となる建築物の対象を合理化し、設計の自由度の拡大を図るべきとするなど、規制の適切な見直しを行うべきとしている。
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木造ファンの記者としては、規制が緩和されそうで画期的な報告だと受け止めた。
ただ、厳密にいえばこれは正確ではない。全15ページにわたる報告書の中には「建蔽率を緩和」とい文言は1カ所あるが、「建築規制を緩和」するとは一言も触れられていない。「規制が緩和されそう」というのはあくまでも記者の解釈だ。
それでは、全くの憶測にすぎないかといえばそうでもない。「緩和」の文言はないけれども「合理化」の言葉は16カ所あり、このほか「支障」「課題」「問題」「簡素化」「見直し」「過度な負担」「ニーズに対応」「整備」「除外」などの言葉が頻繁に使用されていることと合わせ解釈すれば「合理化」＝「緩和」と受け取れなくもないというのが記者の結論だ。
会合の後、双方の部会長を務める深尾精一氏（首都大学東京名誉教授）に「これは画期的な報告ではないか」と訊ねた。深尾氏は「具体のことについてコメントは差し控える。全体として世界に追いついてきたということ」と話した。
また、部会の最終報告について国土交通省住宅局長・伊藤明子氏は「安全性を確保しつつ、性能規定化を進め総合評価する、より一歩進んだ報告」と高く評価し、各委員をねぎらった。
「世界に追いついてきた」「より一歩進んだ」をどう解釈するかだが、木造の「現し」（ゼネコンなどの研究開発が進んでおり、防火性能を備えた外壁材もある）が準防火でも実現する日も近いのではないかと、分科会を傍聴して強く感じた。
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弁護士の齋藤拓生委員（日弁連消費者問題委員会土地住宅部会幹事、元日弁連副会長）が、第三次報告案の「今後の建築基準制度のあり方について」のサブタイトルについて疑義を唱えた。
前回の会合までは「建築物の安全性確保と既存建築ストックの有効活用及び木造建築関連基準の合理化の両立に向けて」となっていたものが、最終案では「既存建築ストックの有効活用、木造建築を巡る多様なニーズへの対応並びに建築物・市街地の安全性及び良好な市街地環境の確保の総合的推進に向けて」へと「建築物の安全性確保」が削除されたことについてだった。
この意見に対して、深尾部会長は「建築物の安全性確保は自明のこと。わざわざ書くと却ってわかりづらくなる」と話し、齋藤氏も「言わずもがなというのはわかる」と了承した。
このやり取りを聞いていて、記者は別のことを考えた。国土交通省に限らず、どうしてこのような報告書はタイトルが長いのかということだ。今回のサブタイトルは68文字で、メインタイトルを含めると81文字にもなる。新聞1行の文字数を13字とすると実に７行にも及ぶ。
誤解を招かないよう中身を正確に伝えようと、さらには各委員の意向を忖度して結果として長くなるのか理由はわからないが、深尾部会長の言葉のように却って分かりづらくなりはしないか。
なぜこのようなことをいうかというと、かつて櫻井敬子・学習院大教授が「建基法関係の法律は窮屈。もっとおおらかでいい」と発言されたのが頭にこびりついているからだ。
櫻井氏が言うようにもっと鷹揚に構え、サブタイトルはAKBやSKDにあやかって「より安全（A）で、より快適(K)に、より賢い(K)建築（K）制度に向けて」にでもすれば「AKKK」にするか、Kが３つ並ぶのがまずいのであれば「賢い」をスマート（S）にすれば「AKSK」となり、だれからも文句はつけられないはずだ。
日比谷の新しい顔 曲線美に震えた 三井不動産「東京ミッドタウン日比谷」竣工
「東京ミッドタウン日比谷」（日比谷公園から）
三井不動産は1月30日、事務所、店舗、文化交流施設、産業支援施設などからなる複合開発「東京ミッドタウン日比谷」（事業者：同社）が竣工するのに伴う記者会見・見学会を行った。
施設は、旧三信ビルと旧日比谷三井ビルの跡地で、東京メトロ日比谷線・千代田線に直結。都市再生特別地区制度などを活用して、双方のビルの間にあった道路を廃道にし一体開発した。敷地面積約10,700㎡、地下4階地上35階建て延べ床面積約189,000㎡の複合ビル。マスターデザインアーキテクトはホプキンスアーキテクツ、都市計画・基本設計・デザイン監修は日建設計、実施設計・監理はKAJIMA DESING。施工は鹿島建設。地下から7階が商業施設、11階から34階がオフィス、6階がビジネス連携拠点。3月29日にオープンする。
会見に臨んだ同社・菰田正信社長は、「グローバルな都市間競争が激化し、成熟した社会への対応が求められ、ライフスタイルの急激な変化が起きている中で、様々な問題を解決し、街固有の歴史、文化、伝統を活かし、魅力ある街づくりが求められる。当社が掲げる〝経年優化〟の街づくりをここでも実現した。『日比谷』はは霞が関、大手町・丸の内、銀座、虎ノ門・新橋の各エリアの結節点であり、JAPAN VALUEを世界に発信し続ける街、質の高いミクストユースの街づくりがコンセプトである『東京ミッドタウン』にふさわしい立地。エンターテイメントの聖地、都心のオアシス、近代化をけん引した歴史を継承し、サスティナブルな街づくりを進めていく」などと述べた。
また、「『東京ミッドタウン』を冠せる案件は数件ある」と今後の同様な街づくりに意欲を見せた。テナントの入居については「極めて良好。（当社の）トップクラス」と語った。
菰田社長
日比谷通り側
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夜景
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完成した建物を初めて見た。感動で胸が震えた。寒さでは断じてない。写真を見ていただきたい。なにより美しい。伝統的な100尺ラインを踏襲しながら、緩やかなアール・曲線を描いたガラスファサードが、隣のやはり曲線が美しい日比谷シャンテと見事に調和し、双方の空間・空気さえもデザインに取り込んでいるではないか。これを見て、すぐあの曲線美が特徴の「パークコート青山ザ・タワー」を思い出した。
曲線は、オフィス空間も同じで、図面を見ただけではその曲線部分がデッドスペースになるのではと考えたが、実際はそのようなことはない。むしろ、同社 日比谷街づくり推進部部長・山下和則氏が話したように「サード・プレイス、コミュニティ空間として多様な使い方ができる」はずだ。
全体の外観デザインは、見る角度によって2つに分かれても見え、微妙に表情を変える〝ダンシングタワー〟というのがコンセプト。配布資料には「柔らかな印象のファサードはいかなるビルとも一線を画し、どこから見ても目立つランドマークとして唯一無二の存在感を発揮します」（ホプキンスアーキテクツ サイモン・フレーザー氏）とある。
このほか、高さ20ｍもある1階のアトリウム、6階の緑のパノラマ空間「パークビューガーデン」、9階の2層スカイロビーもなかなかいいが、8階のパークウェルネスが素敵だ。
同じような施設は昨年、三菱地所の「大手町パークビルディング」でも見学したが、比較すれば今回の「日比谷」に軍配を上げる。なにがすごいかといえば、女性専用パウダーコーナー・シャワーブースだ。男性用のシャワーブース（4室）もあるのだが、これは普通のシャワー室だ。一方の女性用パウダーコーナーは、10人以上が同時に化粧できそうな大きさだった。これには絶句した。例えていえば電線に並んだスズメかツバメのような壮観が展開されるのは間違いない（東急不動産の日比谷のビルは、夜の顔に変身できる鏡付きのパウダールームもあったが）。化粧室に入ったまま職場に戻らない女性が激増しないか心配。
さらにそれより驚いたのがシャワー室だ。4室のうちの1室は何と日比谷公園が眼下に見降ろせ、その向こうのビル群も眺めながらシャワーを浴びられるようになっている。これは日比谷公園だからできる芸当で、皇居だったら記者は許さないし、宮内庁から撤去を申し立てられるはずだ。
たまたま通りかかったいささか薹が立った女性に声を掛けたら、「いいんじゃないですか、魅せたい人には」とそっけない返事が返ってきた（「あなたはどうですか」とはさすがに聞き返せなかった）。
右が「東京ミッドタウン日比谷」、左が「日比谷シャンテ」
なにはともあれ、「東京ミッドタウン日比谷」が日比谷の新しい顔になるのは間違いない。以下、街で拾った声も紹介する。
「よく母と一緒に宝塚を観に来ます。わたしは地震の時、ガラスが（落ちないか）心配。母はどう？ 」（大丈夫、鹿島の最新の制震技術が採用されている＝記者注）「（工事用の）幕が外れる前は圧迫感を感じましたが、幕が外れたらとても素敵」（60歳代と30歳代の母子）
「（外観の）カーブが美しい」（30歳代の男性）
「仕事場が近いので楽しみにしていた。曲線がきれい」（30歳代と40歳代の女性）
「日比谷は食事や買い物でよく来ます。近くに住んでいますので（どこですか）築地です。確かに『六本木』（ミッドタウンのことか）に似てますよね。曲線がいい。必ず一度利用します。広場にカフェがあるといいわね」（40歳代の女性）「（70歳代ですよね）いいえ、68ですのよ。ホホホ。これができて線路の向こう（有楽町）から人の流れが変わるんじゃないかしら」（これはまずかった。記者はいつも見た目より10歳若くおべっかを使いインタビューすることにしている。「人の流れが変わる」ことについては、前出の山下氏は「街を訪れる人の行動範囲が広がることを願っている。目指すのは共存共栄」と話した）
「仕事が近いのでよく通ります。素敵、すごい。変ったわね。公園に合う」（70歳代と60歳代の女性）
「うーん、なんとなくインパクトに欠ける。丸の内みたいじゃない」（40歳代女性⇒「丸の内」とはコンセプトが違います）
アトリウム
フィットネスコーナー（左）と女性用パウダールーム
女性専用シャワーブース（ここは脱衣所か、この奥にシャワーブースがある）
壁から床、エレベータホールに本や物の無垢材が使われていた（6階部分）
パークビューガーデン
三井不動産＆TX 柏の葉キャンパス高架下に「屋台」６月開業
イメージ
三井不動産とつくばエクスプレス（TX）を運営する首都圏新都市鉄道（TX）は１月29日、つくばエクスプレス「柏の葉キャンパス」駅北側高架下に商業施設を開発し、６月に開業すると発表した。
「屋台」をモチーフとした19区画の小型飲食店舗を整備することで、店主と周辺の居住者や就労者、大学関係者、来街者など多様なお相互のコミュニケーションを活性化し、地域の新しいコミュニティを醸成することを目指す。出店店舗については未定で、公募による誘致も予定している。
店舗面積は約421㎡。施工は大和ハウス工業。開業予定は今年6月。
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結構なことだ。「柏の葉」の駅周辺には現在、そのような店はないはずだ。
新興住宅地に何が欠けているかといえば「屋台」だ。多摩センターも当初、パチンコ屋といかがわしい店（記者は入ったことがない。念のため）がなぜかあったが、仕事の帰りや仲間で飲むような「屋台」らしきものがなく困ったものだ。いまはありすぎて、利用するのがためらわれるひどい店もたくさんある。
「素適革命」で「素適開花」ナイス・平田社長 業界各氏は着工・株価予測
平成30年「新春経済講演会」（グランドプリンスホテル新高輪で）
平田代表
ナイスパートナー会連合会とナイスは1月26日、恒例の平成30年「新春経済講演会」を行った。関係者ら約1,600名が参加した。
冒頭、ナイスグループ・平田恒一郎代表がグループの概況と取り組みについて講演し、日本経済・業界動向について「職人・材料不足、資材高騰などの懸念材料があり、世界の様々な政治リスクがあり、何が起きるかわからない不安材料もあるが、イノベーションが成長を促す。今年はデフレからインフレに向かうのではないか」と述べ、「〝清く正しくまじめなナイス〟を掲げ、環境・耐震・健康の3つのキーワードで『素適革命』を加速させ、『素適開花』させるべく未来にワークする。当社には現場力と理念の武器がある。ナイス真・次元の年にしたい」などと語った。
以下、パネルディスカッションに参加したパネリスト各氏の今年の住宅着工戸数、株価予想、景気動向などコメントを紹介する。（50音順）
SMB建材・角柄明彦社長 経済は緩やかに回復。人手不足、物流コストアップなど懸念材料はあるが、オリンピック・パラリンピックに向け消費マインドはプラスに働く。住宅着工は後半に消費税アップに伴う駆け込みもあり97万戸くらいとみている。株価は25,000～26,000円、為替は115～120円。〝自国主義〟が跋扈するのが怖い
セイホク・井上篤博社長 エコロジーを推進するナイスさんはエコ贔屓する。株価はわが国への投資が増えそうで27,000円。住宅着工は92万戸と低めに見ている。輸入を減らし、国産材を採用した合板をフル生産し、森林・林業再生に貢献したい
大建工業・億田正則社長 住宅着工は後半に伸び96～99万戸。日経平均は米国の株価の伸びなどから換算して27,840円もありうる。この業界に人が入ってこないので、働き方改革も進める
TOTO・喜田村円社長 当社は昨年、創業100周年を迎えた。住宅着工は分譲が高くなりすぎなので95～96万戸ていど。株価は26,000～27,000円で落ち着く。中国経済は底堅いものがある。省エネは消費者に分かりやすいアプローチを考えている
ニチハ・山中龍夫社長 経済は別だが政治状況がひどい。注意する必要がある。原油高、資材高、金利高も懸念材料で、目先の株価は27,000円もあるかもしれないが後半まで持つか。規制緩和の副作用も怖い。そうなると22,000円に戻る。住宅着工は94～95万戸が着地点。職人不足がこたえてきた。サイディングのプレカット？ 実現すれば爆発的に広がる
パナソニック エコソリューションズ・北野亮社長 悲観材料見えにくい。株価が下がるとは考えていない。3万円もあるかと考えたが、25,000円と予想しておく。住宅着工は前年並みの95万戸。スマートスピーカー？ 当社は予定ない。今更（参入しても）勝ち目はない。景気はオリンピック後の2025年には崖があるのではないか
吉野石膏・須藤永作社長 住宅着工は96.5～95万戸。マンションは価格が上昇し買い控えが進む。賃貸は過剰だが、後半に向け全体として回復する。株価は27,000～28,000円（別掲の石こうボードの値上げを示唆した記事参照）
LIXIL・大坪一彦副社長 グループ再編を進める。新生LIXILの年。価格制度を変更する。キッチン、バスルームなど水回りが好調。水晶7割、石3割のハイブリッド新商品も投入する。スマートエクステリアにも力を入れる。着工は強気も考えたが96万戸くらいにしておく。株価は経済成長率などから判断して25,000円くらい
パネルディスカッション後の懇親会
タカラレーベン オーナーチェンジに特化した買取再販に参入
タカラレーベンがオーナーチェンジに特化した中古マンション買取再販事業に参入する。進出に伴い、グループ会社のタフコの社名を2月1日付で「レーベンゼストック」に変更し、代表取締役社長に岡部剛氏が就任する。
新会社は、1戸から複数戸まで買い受け、入居者が退去した後にリノベーションを行い、新築マンションブランド「LEBEN」で培った高いデザイン性と住み心地を兼ね備えたリニューアルマンションを供給する。
本末転倒 傲慢なのは賃貸会社社長のコラム氏ではないか 「住宅新報」の記事
先日、同じ団塊世代の先輩社員が「牧田さん、このコラムどうですか」と1月23日付「住宅新報」を読むよう促した。
それは、「不動産屋の独り言 賃貸現場の喜怒哀楽」というタイトルがついた、〝元官僚の傲慢さにあきれる 更新通知の度に訪問命令〟という見出しのコラムだった。以下、概略を紹介する。
このコラム氏が社長を務める会社の管理するマンションに元官僚が住んでいた。更新時になると「そちらから来なさいよ」と元官僚が言うのだという。
そして、コラム氏は想像をたくましくし、「このような横柄な態度は役人時代の習慣によるのだろう」と解釈し、「勤めていた頃はいつもふんぞり返り」「接待攻勢も受けていたことだろう」と言い切る。「特権階級意識を退職後まで持ち続ける役人は大嫌いである」と私憤をぶちまける。
さらにまた、保険会社の代理店社長の女性から「更新通知が届いたけれど、こちらは家賃を払っているのだからそちらから手続きをしに来なさいよ」と高圧的に言われたことがあり、その仕返しであるのか、敷金精算時に家主負担か入居者に請求すべきか迷うものはすべてその女性に請求したのだと恐ろしいことを平気で書く。
その一方で、「上から目線でものを言わず、せめて対等に接してくれれば言われなくても様々な便宜を図る」と、言外にこのコラム氏は優しいとほのめかす。
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賃貸には興味がない記者はこれを読んで特段の感想はなかった。「こういう人もいるんですかね」と返した。すると、先輩社員は「これは本末転倒ではないか。お客さんのところに出向くのが当たり前」と鋭い一発を放った。
「…ン」－この一言にやや大げさだが、まるで稲妻に打たれたような衝撃を受けた。鈍麻した記者の頭を揺さぶった。いっぺんに目が覚めた。「そう、仰る通り。訳が分からぬ礼金、更新料は徴収すべきではないというのが30年も昔からの私の主張」と口走っていた。
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コラム氏は自ら〝不動産屋〟とわざわざタイトルに付けるように、〝不動産屋〟には八百屋、床屋とはまた違った意味が込められていることを承知の上で書いているはずだ。ならばこれはもう威風堂々の増上慢、夜郎自大、うめぼれ屋だ。
「礼金」「更新料」などの時代遅れの商習慣にすがりつき、死守しようとするコラム氏のような賃貸管理会社が幅を利かせる限り、賃貸を脱出して分譲住宅を購入する人が後を絶たないという流れは不変だ。
空き家820万戸の半分以上、関東都市圏に限れば65％は賃貸という現実を業界関係者はどう考えるのか。
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私事だが、10数年前、埼玉の賃貸アパートに住む友人から相談を受けた。それまでの個人の管理業者からは「このご時世ですからね」と1カ月分の更新料は据え置きだったのが、その方が亡くなり別の管理会社に交代した後の更新時期に50％近い更新料の値上げを要求されたのだという。
直情径行が過ぎるのが欠点ではあるのだが、記者はその管理会社に赴き、「更新料の徴収は時代遅れの商習慣。やめるべきだし、値上げするしないは貸し主、借主双方が話し合って決めるべき。一方的な値上げ通告は納得できない」とねじ込んだ。
業者は「あなたのような方は初めて」と最初は拒否の姿勢を示したが、結局、据え置きにした。そのあと、礼金や更新料は徴収しないことと定めた東京ルールが施行された。（埼玉県はどうなっているのか知らない）
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賃貸借契約において「礼金（key money）」「更新料（renewal fee）」なる訳の分からない商習慣をやめよという記事はこれまでも書いてきた。中国や韓国には「礼金」「更新料」なる概念がそもそもない。「key money」やら「renewal fee」などと英語に訳したところで、通じるのか。そこで、賃貸管理に詳しい業界の方に聞いてみた。次のような返事が返ってきた。ほぼ全文を紹介する。
「礼金は日本でも首都圏だけだと思います。大阪は敷引きでいまでも数カ月分取っていると思われます。東京（都心部）はマーケットの状況に左右されるのが実情です。ここ数年は7割以上で礼金1カ月は取れている貸し手市場です。礼金2カ月で募集しているところもあります。一方、外国人エキスパッツ向けなど超高額帯は募集時に礼金はないのが一般的です。逆に、借り手市場の時は礼金なしにするキャンペーンが盛んに行われます。
よって、訳の分からない商習慣というのは言い過ぎだと思います。もともと住宅供給が少ない時代のお礼というのが由来です。今の『供給＜需要』のマーケットは言ってみれば同じ状況です。そして結果的には市場で受け入れられているのが現実です。
礼金がない世の中になれば、借り手は借りやすくなります。借りやすくなれば、転居が増え、経済活動が活発になりますね（仲介、引っ越し、家具等の業者も潤います）。なので、立場的には礼金なしは賛成です。貸主業での考え方は真逆です。取れるものは取りたいということです。
次に更新料はなんとも言えないです。借り続けてもらえるのはどちらにもメリットありです。なのに借主側はなぜ更新料を払わなければならないのか…と思います。更新料を取るならその分で何かしらのリニューアルをするのが本来の筋だと思います。外国人はこの辺はしっかりしています。権利主張ですね。更新時の賃料増減やマーケット相場にも連動することがあるので、そもそも絶対ではないと思います。例えば更新料ナシになるなら更新しますと言う具合です」
吉野石膏・須藤社長 石こうボード値上げ示唆 荷下ろし過重「運転手集まらない」
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須藤氏
吉野石膏・須藤永作社長は1月26日、石膏ボードの値上げを検討していることを明らかにした。「原材料はものによっては20％上昇している。それに人手不足は深刻で、（価格を抑制する）企業努力の限界を超えている。できれば値上げしたい」と、ナイスとナイスパートナー会連合会が合同で行った「平成30年新春経済講演会」のパネルディスカッションで語った。
その理由として配送コストの上昇を指摘。「運転手を募集しても集まらないし、採用してもすぐやめる。（ビルなどの）非住宅は問題ないが、アパート、戸建ては4トン車で運転手1人が運び、荷下ろしを行う。現場には大工さんなどがいても手伝ってもらえない。建築主に荷下ろしについて応分の負担をお願いしたい」と理解を求めた。
コーディネーターを務めたナイス・平田恒一郎社長に再度コメントを求められた須藤氏は「（エコ住宅に取り組んでいる）ナイスさんはエコひいきしたいが、（値上げの）話はさせていただく」と決意が高いことを示した。
「平成30年新春経済講演会」（グランドプリンスホテル新高輪で）
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いったい戸建てなどの住宅にどれくらいの量・重量の石こうボードが使用されているのか、全体のコストに占める割合がどれくらいなのか全く知らないが、記者などは持ち上げられる重量はせいぜい20キロまでで、運ぶとすれば10キロが限界だ。
4トン車といえば、相撲取り（平均体重164キロ）にすれば約24人分だ。これだけの量と重さのある石こうボードを一人で荷下ろしするその労働が過酷なものであることは十分理解できる。
マンションなどと比べ戸建ての建築費は比較的安定して推移しているが、約85％のシェアを占める同社が値上げに踏み切れば他社も追随するのは必至で、他の建設資材に波及することも十分ありうる。
石こうボードは防火性に優れ、安価であることからあらゆる建築物に使用されている。
伊藤忠都市開発×東急リバブル 一棟リノベ「文京千駄木」２戸に申し込み
「ヴィータス文京千駄木」
伊藤忠都市開発と東急リバブルのJVリノベーションマンション「ヴィータス文京千駄木」を見学した。築23年の全24戸の賃貸マンションをフルリノベーションしたもので、2週間で公開できる6戸のうち2戸に申し込みが入るなど順調な立ち上がり。
物件は、東京メトロ南北線本駒込駅から徒歩6分、同千代田線千駄木駅から徒歩7分、文京区千駄木5丁目に位置する6階建て全24戸。建築年月は平成7年3月。現在分譲中の住戸（3戸）の専有面積は50.40～54.00㎡、価格は4,480万～4,780万円。坪単価は300万円の予定。販売代理は東急リバブル。
現地は、団子坂のヒルトップ。近くには「森鴎外記念館」「夏目漱石居宅跡」「青鞜社発祥の跡」などがある。
建物は賃貸だったものを両社が取得したもので、賃貸借契約が終了し、賃借人が退去したあとに順次リノベして分譲していく。エントランスやエントランスホールなど共用部のバリューアップ工事も実施済み。
両社は機会があれば一緒にリノベマンション事業を行うとしているが、今後は未定。
エントランス（左）とモデルルーム
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この日は取材の帰りに立ち寄った喫茶店の水が温かく感じるほど寒い日だったが、見学してよかった。青鞜社の発祥跡に巡り合えたのがなにより嬉しかった。女性解放運動の先駆者・平塚らいてうが雑誌「青鞜」の創刊号（明治44年9月）に寄せた発刊の辞「元始、女性は太陽であった」がよみがえった。発刊の辞は「青空文庫」でも読めるので、若い人にぜひ読んでいただきたい。跡地は東京建物の「Brillia」のマンションになっていた。
森鴎外が曽祖父という千葉大学予防医学センター長・森千里教授には昨年11月にお目にかかることができた。
この界隈の同じ道を平塚らいてう、野上弥生子、夏目漱石、森鴎外が歩いていたかと想像するだけでハッピーな気持ちになる。そんな地にこのマンションはある。
「青鞜社」発祥の地を示す銘板（左）と「森鴎外記念館」
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モデルルームを見学して、天井高はリビングが2350ミリだったので、賃貸仕様であることがすぐ分かった。サッシも単板ガラスだった。
分譲単価は予想した通り。新築は400万円前後が相場だから、リーズナブルな価格設定ではないかと思う。
最寄駅からは徒歩7分以内でよかった。戸建てではないが「工夫（リノベ）次第で資産になる」のか。
積水ハウス・千葉大 健康増進につながる空気環境 研究第3段階へ 実験棟完成（2017/11/10）
住友不も反論「マンションは『駅7分以内』しか買うな！」の本は買うな！(中)
「不動産格差」（日本経済新聞出版社）
前回、「5年前までは駅から徒歩10分でよかったものがどうして今は7分なのか、7分を超えると極端に買い手が少なくなるのは本当か、長嶋氏は全く説明していない」と書いた。
実際はどうか。「駅から7分以内」（以下、駅7分）と「駅から8分以上」（以下、以遠）でそんなに売れ行きが極端に異なるのか、現在と5年前を比較してみた。データは不動産経済研究所の「不動産経済調査月報」に拠った。（人のふんどしで相撲を取りたくないのだが）
2017年11月のマンション平均月間契約率は67.9％で、「駅7分」は69.8％、「以遠」は64.5％だ。明らかに「以遠」のほうが売れ行きは悪い。しかも、「駅7分」の供給量は2,141戸に対し、「以遠」は1,225戸だから、傾向としては「駅7分」に各社がシフトしていると取れなくもない。しかし、「駅7分」だって、巷間言われる「好調」ラインの70％（このマクロデータを鵜呑みにするな）を割っている。
一方、5年前の2011年10月の平均月間契約率は70.4％で、「駅7分」は71.6%、「以遠」は68.7％（一部修正）だ。供給量は「駅7分」が1,625戸で、「以遠」は1,038戸だ。
この2つの事例だけでは断定できないが、「極端」な差はない。長嶋氏の主張は根底から崩れるといえないか。前回も書いたとおり、ユーザーが物件を選択する際に重視するのは「価格」「間取り・部屋数」「交通アクセス」「広さ」「日当たり・風通し」であるのは今も昔も変わらない。
デベロッパーだって「駅7分」を仕入れようとするのは当然だ。ユーザーがそれを望んでいるからだ。しかし、「価格が安くて、間取りが広くて、交通便が良くて、環境もいい」マンションなんて皆無だ。仮にこれらの条件を満たすとすれば、相場の3～4倍でも売れるはずだ（タワーマンションの下層階と上層階はこれくらい差がある物件は少なくないが）。
ユーザーの希望する条件を満たせないから、「以遠」物件では様々な工夫を凝らす。価格を下げる、設備仕様レベルを上げる、間取りを広くする…などだ。商品企画・販売担当はこれらに需給関係、競合物件の動向などをにらみながら価格を設定する。マンション事業の難しくて面白いところだ。市場は絶えず動いており、一瞬でも判断を間違うと売れ行きに響いてくるから目が離せない。
…と、まあ、ここまで書いてきたが、こんなのは相撲でいえば目くらましか張り手だ。野球なら長嶋さん（修氏じゃありません）の客受けを狙った空振りだ。日経（出版社）さんも長嶋（修）さんもびくともしないだろう。が、次の一撃は両者を叩き潰すに十分な反論になるはずだ。
記者はこの記事を書くにあたって、デベロッパー各社に次の質問をした。①「7分を超えると、極端に買い手が少なくなる」「徒歩7分を超える用地仕入れには非常に慎重」は事実か②この主張には「購入者」の視点が欠落していると思うがどうか。住宅は金融商品ではない③この本の影響はあるか④分譲戸建ては「駅徒歩7分以内」の供給シェアはどれくらいあるか－。
これに対して、「社名出していただいて構いませんので応援演説に加勢いたします」と、3年連続供給トップで、業績も絶好調の住友不動産の広報マンからメールが届いた。メールは個人からだが、同社の公式コメントととれる。
これには①7分以内か否かで土地の仕入れを区別することはない②安定供給を行い、様々なニーズに応えるラインナップを取り揃えている③ある記者から「7分以内でないと売れないんでしょ？」と問われた経験あり④分譲戸建てで7分以内のシェアは極めて低い－とある。
「以遠」でもよく売れている事例として今月末に竣工する「シティテラス小金井公園」（922戸）を上げた。
「これまでに500戸を契約するなど、お客さまから圧倒的な支持を受けています。緑豊かな環境、規模感、共用施設・共用サービスの充実、専用シャトルバス運行など、駅近にはない落ち着いた住環境と、スケールメリットを活かした商品企画の充実によって、30代ファミリーを中心に幅広い世代から評価されています。駅近でなくとも物件の魅力を最大限に高め、利便性の向上を図ることや資産性のあるマンションを創るため、商品企画を日々研究し続けています」とコメントしている。
「小金井公園」は、西武線花小金井駅から徒歩8分（JR武蔵小金井駅からバス6分徒歩4分）の物件だ。一昨年の分譲開始だが、これまたすごい販売スピードだ。「7分を超えると、極端に買い手が少なくなる」とどうしていえるのか（これは冗談だが、8分にしておけば同社の反撃はなかったかも⇒いいかげんなことを言ってはダメということ）。
同社がネットで公表しているマンションを「駅7分」と「以遠」に分けてみた。比率は58（物件）：30（物件）だ。広報マンのコメントを裏付けている。「以遠」の仕入れに「非常に慎重」な姿勢をとったら、売り上げ・戸数は激減するはずだ。
他の大手デベロッパーの「駅7分」と「以遠」の比率もネットで調べた。三井不動産レジデンシャルのマンションは39：17で、戸建てを含めると45：43だ。野村不動産はマンション・戸建て合計で25：39（戸建てが多い）と逆転する。最近「駅近」に注力している明和地所のマンションは13：10だ。
ある大手不動産流通会社からもメールが届いた。紹介すると①私が担当しているエリアで見る限り、そのような客観的事実はありません②仰る通りです。お客様は、価格、通勤、通学、子育て環境など、トータルで総合的に判断しております③お客様、当社社員から話題に上がった記憶がありません④正式なデ－タは取っておりませんが、主観的な感覚で言えば10～15%、良くても20%前後－とある。
また、別の方は次のコメントを寄せた。「牧田さんのご指摘はごもっともだと思います。先に申し上げておくと、個人的には長島修氏はキライではないです（業界では希少人種です）。彼の問題意識は業界人はキチンと認識すべきです。ただし、近年はすっかり御意見番的な立ち位置になってしまい、『世の中に必要とされなくなったら、さくら事務所は解体すればよい』と潔く言い切っていた頃の歯切れの良さが影を潜めているのは正直残念ではあります。それと、実務から離れられている影響か、今の現場の状況を的確に掴めているとは思えない意見・主張が目立ちます。一部の偏った人たち（正直現場をご存じない上の方々と新興系企業の方々）の意見ばかりを聞いてアップデートしていくあまり、結果として顧客不在の机上論が展開されるのだと思われます。 今回の著書も、そんな流れの中で書かれたものだと、発売直後、読んだ際に感じました」
あるデベロッパーも「当社としては商品企画で勝負するところもあり、徒歩分数で仕入れをやめるということでもない」としている。
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これで記者の言いたいこと、目的は達せられた。コメントを寄せられた方々に感謝します。どうしたらマンションが売れるかと頭を絞るデベロッパーと、それこそ飲まず食わず、涙ぐましい節約を行いマイホーム取得の夢を見ているユーザーの声を代弁できたはずだ。
全体として「消費者目線」がこの本には欠落していると思う。〝不動産の9割が下がる〟〝2022年、住宅地バブルの崩壊〟などと危機感をあおり、最後に〝戸建ては手入れ次第で資産になる〟〝空き家は直ちに売却〟せよと誘導・指南する論理の組み立てはどこか宗教団体の勧誘と似ている。自らの立ち位置が不明確で、「第三者」的な頭巾を被っているから余計に怖い。
しかしながら、この記事はためにするために書いたものではない。参考にすべきところもたくさんある。次に紹介する。
続く
羊頭狗肉だ 「マンションは『駅7分以内』しか買うな！」の本は買うな！（上）（2018/1/24）
住友不 小金井カントリーを眼下 「シティテラス小金井公園」は坪215万円（2016/7/26）
