エアロテックを武器にオール三菱で挑め 三菱地所レジデンスの都市型戸建て
「ザ・パークハウス ステージ奥沢東玉川」
三菱地所レジデンスが分譲中の一戸建て「ザ・パークハウス ステージ奥沢東玉川」を見学した。三菱地所ホームが施工した全21戸で、昨秋から分譲を開始し、これまでに14戸か成約済みだ。
物件は、東急池上線雪が谷大塚駅から徒歩8分、世田谷区東玉川１丁目に位置する三菱銀行の社宅跡地の全21戸。現在分譲中（5戸）の土地面積は102.78～120.87㎡、建物面積は97.00～102.67㎡、価格は89,800,000円～108,800,000円。構造は木造枠組工法（2×4工法）2階建て。建物は昨年7月完成済み。施工は三菱地所ホーム。
現地は、一戸建てが建ち並ぶ緩やかな傾斜地の一角。開発道路は一部インターロッキング舗装。21戸のうち4戸は三菱地所ホームの全館空調「エアロテック」が装備されていたがすでに販売済み。
モデルハウス
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恥ずかしいことだが、同社の分譲一戸建てを見学するのはいつ以来か。記憶にない。首都圏では「金沢文庫パークタウン」以来か。
なぜか、これは記者が怠慢だったことよりも、同社がバブル崩壊後供給しなくなったせいのほうが大きい。同社は2013年秋に一戸建てシリーズ「ザ・パークハウス ステージ」を立ち上げるとプレス・リリースしたが、その時点でも〝本気〟で都市型戸建て市場に参入するとは思えなかった。同社によると、2013年度から16年度までの供給実績は201戸だ。年間にして約50戸のペースだ。
トップを走る三井不動産レジデンシャルが年間700～900戸くらい供給しているのと雲泥の差だ。三井レジは、バブル崩壊後いち早く面開発からの撤退を決め、その代わりに回転率の速い都市型戸建てを継続して供給してきた。
この差が出ている格好だ。価格が価格で市場の反映とは言え、三菱地所ともあろうものが全21戸の戸建てを売るのに1年くらいかかるとは情けない。かつてリーマン・ショックの直後、三井レジが同じ石川台駅が最寄り駅の1億円前後の「ファインコート」を1カ月くらいで完売したのを取材して記事にしている。デザインもそうだが、緑量が圧倒的に異なると思った。
しかし、同社とていつも三井の後塵を拝するわけにはいかないはずだ。起死回生の主客を転倒させる武器は「エアロテック」だと確信する。「エネファーム」「ZEH」をしのぐインパクトがある。これのよさは経験しないとわからない。全ての供給物件に採用して他社との差別化を図ってほしい。企画－施工－販売ともオール三菱で挑めば三井と互角に戦えると見たがどうだろう。
「神楽坂」と「蔵前」で第2弾同時発売 西鉄の〝ブラントン〟
「ブラントン神楽坂」完成予想図
西日本鉄道の「ブラントン神楽坂」と「ブラントン蔵前」を見学した。同社の首都圏マンション事業強化の第2弾でコンパクトプランが中心。
「神楽坂」は、東京メトロ東西線神楽坂駅から徒歩5分、新宿区東五軒町に位置する7階建て全20戸。専有面積は34.05～85.20㎡、価格は未定だが坪単価は450万円くらいになる模様。竣工予定は平成30年2月下旬。施工はライト工業。設計・監理はスタイレックス。販売代理は伊藤忠ハウジング。販売開始は6月中旬。
「蔵前」は、都営浅草線蔵前駅から徒歩1分、台東区蔵前２丁目に位置する15階建て全45戸。専有面積は 26.93～65.77㎡、価格は未定だが坪単価は300万円台の半ばになる模様。竣工予定は平成30年7月下旬。施工は加賀田組。販売代理は東急リバブル。分譲開始は6月中旬。
前者はいつも〝住みたい街〟の上位にランクされる神楽坂のマンションなどが多く建ち並ぶ一角。建物は標準階1フロア3戸で、角住戸比率は60％。東南向き。
後者は蔵前駅から徒歩1分（13ｍ）。建物は江戸小紋をイメージさせる格子デザインの外観が印象的。1フロア3戸の東南向き。3方接道の角住戸比率は60％。
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同社の首都圏本格進出第一弾のマンション「ブラントン日本橋小伝馬町」を昨年の今頃に見学した。その立地のよさとよく考えられたプランに驚き、第2弾、第3弾も必ず見学しようと決めていた。
今回の2物件はいずれもコンパクト系なので、モデルルームはかなり女性を意識したデザインであるのが特徴だ。
どこがいいのかよくわからないのだが、女性が化粧しやすい－うまく化ける三面鏡が設えてあった。鏡の境、つまり縦2列にLED照明が組み込まれていた。調光機能もついていた。使い方は聞かなかったが、おそらく宴会用、出社用、デート用とそれぞれ用途に応じて朝用、昼用、夜用などと光の加減（化粧の映え具合）を変えられるものに違いない。浴室にも同じようなLED照明がついていた。
全体的な設備仕様は他社のコンパクトマンションとそれほど変わらなかった。価格は「蔵前」に注目したい。今のところ未定だが、価格次第では早期完売するかもしれない。「神楽坂」は妥当な価格だ。
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記者が西鉄⇒西武ファンであることは「小伝馬町」の記事でも書いたが、同社のブランド〝ブラントン〟については訂正しなければならない。記者はてっきり英語の〝bright〟（輝くなど）から取った造語だと思っていたが、そうではなくてフランス語の「白」を意味する「blanc」と英語の「town」（街）を組み合わせた造語のようだ。
いずれにしろ、大手デベロッパーに引けを取らない響きのいいブランドであることには変わりはない。
「ブラントン蔵前」
2年間の成約戸数814戸 近畿圏№1の野村不ほか「プラウドシティ塚口」最終分譲
「プラウドシティ塚口」
野村不動産・JR西日本不動産開発・長谷工コーポレーションは4月19日、兵庫県尼崎市のJR宝塚線塚口駅前複合再開発の「ZUTTOCITY（ズットシティ）」内にある「プラウドシティ塚口」(1,200戸)の最終街区となる「マークスカイ」のモデルルームを4月29日(土)よりオープンすると発表した。
「プラウドシティ塚口」は2015年3月から分譲開始し、これまでに814戸を成約しており、成約戸数の多さでは近畿圏№1だという。
最寄り塚口駅からJR大阪駅まで約10分、総開発面積約8.4haの関西最大級となる駅前複合再開発プロジェクトで、尼崎市認定のスマートコミュニティへの取り組み、2017年4月にオープンした民間保育施設などが子育て世帯を中心に評価されているという。
「プラウドシティ塚口マークスカイ」は15階建て全366戸。専有面積は69.00～94.80㎡、入居時期2018年3月下旬。施工は長谷工コーポレーション。
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近畿圏のマンション市場は全くわからない。2年間の成約戸数814戸は№1と言われても、そんなものかというほかない。坪単価は170万円くらいか。埼玉県の大宮駅以遠、千葉県の千葉駅以遠でやっと供給されるような単価だ。その単価で大阪駅へ10分とは…。
博多駅前のランドマークに 「博多都ホテル」の建て替え概要公表 近鉄不動産
「（仮称）近鉄博多ビル」
近鉄不動産と近鉄・都ホテルズは4月19日、福岡市博多区の「博多都ホテル」建て替えの計画案「（仮称）近鉄博多ビル」の概要を公表した。
福岡市の掲げる「アジアの交流拠点都市」形成に貢献するため博多駅筑紫口駅前の新たなランドマークとなるビルを建設するとしており、外観コンセプトは「緑と水と光のビル」とし、壁面や最上階に水が流れ落ちる滝や緑を設置し、「見える滝」「見える緑」を演出する。
ホテルは、客室数約200室、客室面積30㎡超とし、最上階にはレストランや日帰り入浴も可能な温泉を利用した屋外温泉スパ・屋内浴場などを設ける。
また、地下階では地下鉄コンコースと接続し、 立体的な歩行者ネットワークを形成するとともに、地下駐輪場を整備する。2019年のラグビーワールドカップ開催前の開業を目指す。地下３階地上13階建て。
屋上温泉スパ
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プレス・リリースだけではわからない部分も多いが、間違いなくトップレベルのホテルになる。客室が全て30㎡以上で、屋上に温泉スパ・浴場を設置し、壁面や最上階に水が流れ落ちる滝や緑を演出するのもいい。外資系はともかく、わが国のホテルは宿泊特化型ばかりが花盛りで正直うんざりしていたので、とてもうれしい。
外観デザインはどこかで見たような気がするが思い出せない。滝や緑の演出は隈研吾氏がデザイン監修した豊島区庁舎との一体開発「Brilliaタワー池袋」とよく似ている。
低層部
屋上に里山とせせらぎ、格子デザインも美しい 豊島区新庁舎が完成（2013/12/26）
美しい！ 2×6より厚い法の壁も崩して 三井ホーム 枠組壁工法の大規模倉庫が上棟
「（仮称）tvk ecom park」 壁と屋根部分の「コネックトラス」
三井ホームは4月19日、グループ会社の三井ホームコンポーネントが実質的に施工したテレビ神奈川の多目的倉庫「（仮称）tvk ecom park」が上棟したのに伴いメディア向け見学会を行った。
施設は、横浜市西区西平沼町６（tvkハウジングプラザ横浜に隣接）に位置する木造枠組壁工法2階建て延床面積約713㎡の準防火建築物。着工は2017年1月、完成予定は2017年6月。建築主はテレビ神奈川。設計はtvk コミュニケーションズ 一級建築士事務所、施工はtvk コミュニケーションズ。部材供給と建て方施工は三井ホームコンポーネント。
建築主が地球環境にやさしく周辺環境にも調和する建築を希望し、木材を使用した建築工法を望んだために実現した。単なる倉庫でなく事務所も併設した建物で、太陽光発電設備の搭載も視野に入れた緩やかな片流れ屋根が特徴。
建物全体の高さを抑え、かつ内部の有効率を高めるために耐震性に優れたステンレス製接合金物「コネック」を採用した「コネックトラス構造」とし、吹き抜け部分の最大天井高5.8ｍ、スパン16.2ｍ、長さ18.9ｍの大空間を実現した。
同社はまた、2×4材を用いた軸組工法の簡易型倉庫を計画しており、液体ガラスを採用することで現しに見せる工夫も行うことも明らかにした。
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美しい。冒頭の2×6の壁と屋根部分の「コネックトラス」の写真を見ていただきたい。下手な記事などいらない。
美しさを堪能して帰ろうとしたら、別の記者の方が「コストはどうか」という質問をした。大事なことだ。記者の仕事も含めあらゆる取材対象の〝コスパ〟（コストパフォーマンス）を意識しないといけない。
しかし、質問した方の「コスト」とは、鉄やコンクリとの比較においてどうかという、つまり鉄やコンクリのモノサシで「木」の値段を計ろうとしている魂胆が透けて見える。
鉄やコンクリが美しくない、劣っているというのではない。それぞれ美しい。鉄は森羅万象を撥ね返す凛とした美しさがあるし、コンクリは何ごとも吸収してしまいそうな堅牢な美しさがある。
しかし、木が持つ美しさは単に美しいというだけでなく、人や地球環境にやさしい特長を持つ。そのトータルな美の価値、効用の価値を金額に換算したらはるかに鉄やコンクリに勝る。この価値を念頭に置かないで、鉄やコンクリと比較し〝安いほうがいい〟という結論を出すとすれば、結局は〝賃金だって安いほうがいい〟という極論を導きかねない。極めて危険な思考方法だと思う。
そこで、法の壁は2×6より厚くて（同社は反論するかもしれないが）無慈悲なのは百も承知で、返ってくる答えも分かっていたが、質問された記者の方にもわかってもらいたくて皮肉を込めて質問した。「着衣のマハもいいが、裸のマハがいいに決まっている。どうして外観はトタン（ガルバニウム鋼板など）にして美しさを覆い隠さないといけないのか」と。担当者は予想した通り「現しにするのはこれから」と答えた。
さらに言えば、全ての木造を手掛けるメーカーにお願いだ。もうメディアの質問意図を忖度して鉄やコンクリの土俵に素っ裸で上がるような真似は止めていただきたい。（理論武装してという意味ですから誤解しないでください）
参考までに。先の「コストはどうか」という問いに担当者は「鉄と比較して坪あたり2万円安い」と答えた。もちろん、これには木の美しさや人と地球にやさしい価値は含まれていない。もう一つ言っておきますが、わが第三企画の印刷工場の屋内の壁は本物の杉の無垢材ですからね。
施工過程
三井不 オープンイノベーション施設「31VENTURES Clip ニホンバシ」を拡張・移転
「31VENTURES Clip ニホンバシ」
三井不動産は4月17日、ビジネスの創造・拡大を目指す人同士を結び、オープンイノベーションを実現する「31VENTURES Clip ニホンバシ」を拡張し、日本橋本町3丁目に移転、新装オープンした。
2014年4月に開設した「31VENTURES Clip ニホンバシ」の取り組みを強化するため、新たにClip ニホンバシビルを建設し、その１階に面積を拡張して移転した。同ビルの2 階・3 階には超小型人工衛星を開発するベン チャー企業、アクセルスペースが入居した。
新しい施設は、東京メトロ銀座線三越前駅から徒歩3 分、中央区日本橋本町3丁目に位置する敷地面積約281㎡、軽量鉄骨造3階建て。
会員制で、月5プランが6,000円／月、毎日9 時〜23時、使い放題プラン15,000 円／月 毎日9時〜23時。使い放題プランは法人登記も可能で12,000 円／月。
ワークスペース
三井不レジも〝再配達ゼロ〟の取り組み 小型BOXを開発 従来比1.5倍増
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従来型BOX8個（左）と新構成BOX12個
三井不動産レジデンシャルとフルタイムシステムは4月17日、マンションの宅配ロッカーの利用効率を向上させることで“再配達ゼロ”を目指す取り組みを開始したと発表した。
宅配ロッカーの利用効率の向上を図るため、①利用状況に適した宅配ロッカーの新構成によるBOX数の増加②宅配ロッカーの入出庫回転率の向上を図る③宅配ロッカーへの入庫数の減少を図る④「宅配ロッカーの利用情報閲覧サービス」－この4つの対策を取る。
今年6月下旬に販売開始する大規模分譲マンション「パークタワー晴海」より順次導入する。
取り組みに当たって同社は、「宅配ロッカーの設置スペースは、容積率算入の対象となるため必要最低限の数のBOXを設置することしかできないのが現状」とし、数量が増加している一方で、サイズは小型化していることから、小型荷物に最適な新サイズ「SS」（内寸法：W411×D546×H108mm）BOXを開発する。例えば総戸数50戸のマンションの場合、従来のロッカー構成では、BOX数は8個で、総戸数に対する割合は16％なのが、新構成ロッカーではBOX数が12個に増え、総戸数に対する割合は24％になり、従来比で1.5倍増加させることができるとしている。
また、三井不動産レジデンシャルが300 戸以上のマンションのうち27 棟に設置された宅配ロッカーを調査したところ、ロッカーに空きがないことを示す「満杯警報」の受信数は1年で合計11,490件、1棟のマンションで1日平均約1.2回発生している計算になることから、フルタイムシステムが運用する「FTS コントロールセンター」によってメール・FAX・自動電話による滞留通知を改良しより早い荷物の取り出しを促す。
さらに、キーメーカー各社に開発を依頼し、メインエントランスだけでなく、キーシステムが設置されている全てのセキュリティーゲートでも着荷を通知するシステムを順次導入する。「メール便対応ポスト」も投入口を流通数の多いメール便サイズ（W340×D260×H35mm）が投函できる大型のサイズとする。
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〝再配達ゼロ〟を目指す取り組みは先に大京とフルタイムシステムが記者発表会を行った。その記事も参照していただきたい。
間違いなく付置を義務付ける方向で動くはずだ。ただ、その際、容積率算入の緩和を行うとか、設置率の高いものについては容積の割り増しを行ってもいいのではないか。大京・落合専務が話したように利用率が下がっている駐車場の付置義務の緩和も図るべきだ。それより緑化率を引き上げるべきだ。
〝再配達ゼロ〟宅配ボックス発表会に記者殺到 大京・フルタイムシステムが新商品（2017/4/10）
野村不動産 東池袋の木密地域不燃化10年プロジェクト着工
「東池袋五丁目地区第一種市街地再開発事業」
野村不動産は4月17日、同社が参加組合員として参画する「東池袋五丁目地区第一種市街地再開発事業」を着工したと発表した。
都市計画道路補助第81号線の整備に合わせ老朽化建築物の建替えや、防災機能を備えたまちづくりの気運が高まったことを受け、2010年9月準備組合の設立、2014年8月の都市計画決定、2015年6月に再開発組合の設立認可を受けた。
物件は東京メトロ有楽町線東池袋駅から徒歩5分の20階建て延べ床面積約14,700㎡。住宅は132戸（地下1階～20階）。施工は前田建設工業。竣工は2019年3月予定。
東京都の「木密地域不燃化10年プロジェクト」不燃化特区制度先行実施地区のコア事業と位置付けられている。
事業地
立地・プランがいい 価格も妥当で人気必死 東京建物「Brillia Tower 横浜東神奈川」
「Brillia Tower 横浜東神奈川」完成予想図
東京建物は4月18日、京浜東北・根岸線東神奈川駅、京急線仲木戸駅前の再開発マンション「Brillia Tower 横浜東神奈川」の記者発表・見学会を行った。すでに資料請求が2,200件を突破し、見学希望が500件に達しているように人気は必至。プランがよく価格もリーズナブルだ。4月22日にモデルルームをオープンする。分譲開始は6月下旬。
物件は、京浜東北・根岸線東神奈川駅から徒歩2分、京浜急行電鉄本線仲木戸駅から徒歩1分、横浜市神奈川区東神奈川１丁目に位置する20階建て全110戸（事業協力者住戸32戸含む）。専有面積は65.71～98.11㎡、価格は未定だが、65㎡台で6,000万円台の半ばから、70㎡台で6,000万円台の後半から、80㎡台で8,000万円台の前半から。坪単価は350万円くらいになる模様。竣工予定は平成31年3月下旬。設計・監理は梓設計。施工は戸田建設。
現地は、東神奈川駅前地区の再開発エリアに位置し、今回の案件が最終となる。平成15年に再開発の研究会が発足し、同25年に都市計画決定された10年かかりのプロジェクト。2駅とペディストリアンデッキで結ばれ、4方接道。
建物は制振構造を採用。「Brillia」初の「低炭素建築物」に認定。 1～2階が店舗。住戸は3階以上で、標準階6戸のうち5戸は南東向き、1住戸は南西向き、8ｍ以上のワイドスパンが特徴。設備仕様は二重床・二重天井、二重サッシ、天井高2500ミリ、フィオレストーン天板、食洗機など。
同社執行役員・田代雅実氏は、同社のこれまでの「池袋」「目黒」「磯子」「多摩ニュータウン」などの代表物件を紹介した後、「この物件は20年以上かけて整備されてきた総仕上げとなる再開発案件。外観は白が基調で格子状のグリッドデザインとし、屋上スカイガーデン、ワイドスパン、全戸南東向き」と特徴を語った。
1月から資料請求は2,200件を突破し、来場予約は500件超。資料請求者の現居住地は神奈川区25％を筆頭に周辺区など横浜市が7割。川崎市が1割。
スカイガーデン
モデルルーム
◇ ◆ ◇
いい物件だ。道路を挟んですぐに京急線の線路が走っているので難点といえば難点だが、その先は30ｍの高さ規制があり、横浜都心部が一望できる立地条件だ。65㎡の住戸も含めて8ｍ以上のワイドスパンのプランがいい。
価格について。予想通りだった。東京志向の人にとっては多摩川を渡っても安くはならないので資料請求が10％強しかないのは当然だ。しかし、横浜、みなとみらいは坪400万円を突破するし、桜木町でも立地によるが300万円をはるかに突破する。環境が担保され、駅周辺に生活利便施設が整っているこのエリアだったら坪350万円は極めて妥当だと思う。横浜志向の人の問い合わせが圧倒的に多いのもよくわかる。
第1期は何戸供給するかわからないが、瞬く間に売れるのではないか。
眺望
3.2haの10年プロジェクト 「常盤橋街区再開発」の第一弾着工 三菱地所
全体完成イメージ図（左）とD棟完成予想図
三菱地所は4月17日、東京駅日本橋口前の10年プロジェクト「常盤橋街区再開発プロジェクト」の第一弾の新築工事となるD棟を着工した。
同プロジェクトは東京駅周辺では最大となる3.1haの敷地に10年超の事業期間をかけて段階的に4棟のビル開発を進める計画で、D棟はその第一弾。地下と低層棟に下水ポンプ所を新設する。都心の重要なインフラとして1964年に日本ビル地下に合築して設けられた東京都下水道局銭瓶町ポンプ場に替わるもの。竣工後は東京都水道局の所有となる。
D棟の着工を皮切りに今後2018年には高さ200ｍ超のA棟、2023ルンには高さ約390ｍのB棟を着工する予定で、全体完成は2027年度。
同社常盤橋開発部長・平井幹人氏は「1964年東京オリンピックのとき竣工した日本ビルは東洋一と言われた。あれから50年。ビルの老朽化が進み、地下の下水ポンプの更新が難しいと言われながら機能を止めることなくかつ将来の更新を見据えて段階的に整備していく。全体が完成する2027年には世界一の街区となるよう開発を進めていく。『常盤橋』の常盤は常に変わらぬ永久不変、不滅を意味する。東京の世界のシンボルとなるよう時代の変化に対応し進化させていく。テクノロジー、AIを駆使して最大限の価値を引き出す」と語った。
◇ ◆ ◇
私事だが、弊社は本日4月17日、管理部門の一部を東京駅すぐの三菱地所の「丸の内北口ビル」に引越しした。皇居のたもとであり「常盤橋再開発」エリアとは目と鼻の先。日本一どころか世界一の街区になる一角に移ってそれにふさわしい恥じない記事が書けるのかいささか不安になってくるが、事務所はわたしが選んだわけでもない。
あちらこちらから記事を打擲されて身もだえることになるかもしれないが、とにかく老骨に鞭打って体力が続く限り書こうと決意を新たにした。
まさにこの日、第一弾の記事が「常盤橋」というのも何という僥倖か。しかも、〝世界一の街を目指す〟と宣言した平井氏は、同社野球部が黄金時代だった時の正捕手だ。話を聞きながらどこかで聞いた名前だし、見たこともあるような気がしていたが、まさかあの平井捕手が常盤橋担当部長だとは…。平井氏はまだまだ成長し続けているようで、一回り大きくなっていた。
野球はもうとても無理だろう。これだけが残念。「写真を」とお願いしたら「ビジュアルは勘弁を」と断られた。こっそり撮るべきだったか。まあしかし、また撮る機会はあるはずだ。
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ビフォー＆アフター 縁切り工事を施し一方は解体し、他方はビルの機能を維持するという難工事の末、縦に真っ二つに切断された日本ビル（大成建設の技術）
