「ザ・ パークハウス 国分寺四季の森」紅葉の小路（完成予想図）

　同業他社の近隣物件へ価格下げ圧力をかけるかもしれないが、三菱地所レジデンス他「ザ・ パークハウス 国分寺四季の森」（494戸）が低迷市場に活を入れる。

　坪単価は中央線沿線では信じられないような240～245万円。昨年圧倒的な人気を呼んだ北区王子の三井不動産レジデンシャル・三菱地所レジデンス他「ザ・ガーデンズ東京王子」（864戸）よりも20万円くらい安い。

　1月だけで来場者は300組に上り、同社城西事業部販売グループリーダー・佐久間亮氏は「西武線沿線では苦戦物件も多いが、うちは中央線の徒歩圏で、大きな森に隣接。再開発が進む国分寺駅まで4分で結ぶシャトルバスも好評。設備仕様は高くないが、共用部分やランドスケープには力を入れた。どこにも負けない」と自信満々に語った。

　3月の第1期分譲では約150戸を供給する勢いにある。

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　物件概要は、同社がニュースリリースしたとき記事にしているのでそちらを参照していただきたい。事業比率は同社が85％、東京建物が10％、大栄不動産が5％。南向き住戸の総延長が250ｍで、南向き住戸が75％あり、〝森〟が眼前に広がる住戸も多数ある。

　40年近く記者をやっている。正攻法で攻めていいか、からめ手か下手がいいかぐらいは瞬時に判断できる。佐久間氏には単刀直入「いくらですか」と聞いた。佐久間氏は質問に躊躇するタイプではないと読んだからだ。

　すかさず佐久間氏は自信満々の顔（顔は少しあのAKB48の生みの親、秋元康氏に似ている）「240万円の前半。高くても245万円くらい。人気が出たからといって引き上げることはしない」と明言した。別荘のような日立の森に面している「南向き住戸は70㎡台で5,500万円台から6,000万円台中心。95㎡の東南角住戸は7,000万円台中盤前後。東向きの森に面したD棟で71㎡台4,000万円台後半から5,000万円台半ば中心。森に面さない住棟は70㎡くらいが中心で、4,200万円台から5,000万円くらいまでにしてグロスを抑える。設備仕様はさほど高くはないが、デザイン監修に三菱地所設計を起用して、共用部分などはしっかり造り込みをした」と舌滑らかに話した。

　リーダーたるものこうでなくてはならない。少しでも不安をのぞかせればスタッフに影響するし、お客さんにも伝わってしまう。「設備仕様は高くはない」というのも正直でいい。目が肥えたお客さんに「設備仕様は高いですよ」などと言ったら、間違いなくそっぽを向かれる。

　森に隣接する特性は、住友不動産「シティテラス小金井公園」(922戸）と激突するのではないかと思ったが、「競合はまったくありません」ときっぱり答えた。佐久間氏には他の物件は眼中にないようだ。

　「このように好調なのは最近聞いていないが」と水を向けたら、「当社と三井さんの『王子』が人気ですが、西側ではここ。沿線では見ていただいたうちの『中野タワー』が沿線では一番人気。9割まで進捗している。コンパクトの『ザ・パークハウス アーバンス 中野中央』もあと1割」と語った。

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　一つ、このマンションの大きな特徴でもある学童保育所の併設について。保育園は現地のすぐ北側に新設されるなど不足しないため、同社は絶対的に足りない学童保育所を設置することで、国分寺市の条例により15ｍの高さ規制を20ｍまで緩和措置を受け、容積の割り増しも受けている。

　確かに、保育所も必要だが学童保育所も子育て世帯にとっては欠かせない施設だ。

サクラ・ガーデン

小金井カントリーを眼下　「シティテラス小金井公園」は坪215万円（2015/7/26）

三菱地所レジデンス他「ザ・ パークハウス 国分寺四季の森」モデルルームオープン（2017/1/26）

実証実験住戸

　三菱地所レジデンス、メックecoライフ、三菱地所ホームは2月2日、快適・健康・省エネルギー性に配慮したマンション用全館空調システム「新マンションエアロテック」の開発に向けた実証実験を文京区のマンションで3月下旬に開始すると発表。その現場を報道陣に公開した。

　三菱地所ホームは24時間365日、家中を換気しながら快適な温度を保つ全館空調システム「エアロテック」を1995年に開発、これまで約6,000棟の新築住宅、100棟超の戸建てリフォームに搭載してきた。また、三菱地所グループが分譲するマンションでも2006年以降で6棟132戸に採用している。

　「エアロテック」は、花粉やPM2.5などをカットし、室内のホコリや化学物質などを屋外に排除する。1度単位で各居室の室温を設定できるのが他社にない特徴。同社の試算によると、年間の冷暖房費は約63,600円に抑えられる。壁やドアなどで空間を仕切る必要もないことから、空間デザインの制約も軽減できるメリットがある。

　設備機器の保証期間は10年だが、無償の定期点検を年1回実施しており、10年を超えても壊れたという声はなく、20年を過ぎても機器の交換を行わなくて済んでいる住宅も多いという。

　「新マンションエアロテック」は、従来のシステムを実現しながら、天井のダクト空間を使う代わりに二重床の床下空間を利用することでダクト工事が削減し、導入コストの低減を実現したという。

　メックecoライフ取締役・子安誠氏は、「真冬でも春や秋と一緒」とどこでもほぼ23度の室温が保たれている室内を紹介したうえ、「従来はダクトを確保するためにマンションでは階高が3.2ｍ必要だったが、新システムは床下のふところ厚23㎝で可能にした。将来的には18㎝にする。イニシャルコストも200万円を150万円くらいまでに抑えるようにしたい。新規マンションでも三菱地所レジデンスの共同事業物件などに提案していく」と話した。

　無人の実験はすでに昨夏から行っており、これから自宅の建て替えやリフォームのために仮住まいを必要としている顧客に相場より安い賃料で貸し出し、今秋をめどにリノベーションマンションとして売却する予定。

グッドデザイン賞を受賞した今回の取り組み概念図

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　「エアロテック」を三菱地所ホームが開発したとき、爆発的にヒットするのではないかと思った。このシステムを搭載したあるデベロッパーの建売住宅も圧倒的な人気を呼んだのを記憶している。

　そして今、戸建ての実績が約6,000棟、マンションでも最近竣工した「南青山」を含め7棟だという。

　これが多いのか少ないのか、記者は判断材料がないが、やはり物足りない数字だ。コストがかかるうえ、まだまだ省エネや健康に対する認識・意識が薄いからかもしれないし、その快適性を享受し、効果の大きさを体感している人が少ないからだろう。

　しかし、2016年グッドデザイン賞の評価委員はこの取り組みに対して「分譲マンションの商品開発に風穴を開ける可能性がある」と言った。年間の冷暖房費が大幅に削減できるのはもちろんだが、花粉、ダニ、ホコリなどからも完全ではないが解放される。そのストレスを金額に換算したらいったいいくらになるのか。桁違いの額になる。これを訴えきれれば大ヒットする可能性を秘めている。三菱地所グループの総力を結集して取り組んでほしい。

床下の模型（ふところ厚は23センチ）

床の吹出口（320×200ミリ）

各居室の温度計（23度以上となっているのは記者団の人いきれのためか）

「クレヴィア浅草」完成予想図

　伊藤忠都市開発が2月上旬に分譲開始する「クレヴィア浅草」のモデルルームを見学した。1フロア3戸の専有面積は圧縮気味だが、ワイドスパンのプランがよく坪単価も270万円に抑えられている。間違いなく早期完売する。

　物件は、つくばエクスプレス浅草駅から徒歩9分、東京メトロ銀座線浅草駅から徒歩13分、台東区浅草五丁目に位置する13階建て全35戸。専有面積は50.61～75.76㎡、第1期（25戸）の予定価格は3,800万～7,490万円、坪単価は270万円。設計・監理は三輪設計。施工は佐藤秀。竣工予定は2018年2月下旬。販売代理は伊藤忠ハウジング。

　現地は、浅草寺からほぼ真北方向に柳通りを進み、商業・住宅エリアを抜け住宅エリアに入った一角。用途地域は商業地域。

　建物は、基本1フロア3戸構成で、間口は東向きAタイプ（64㎡）が7650ミリ、西向きBタイプ（62㎡）が7600ミリ、西向きCタイプ（50㎡）か8050ミリ。二重床・二重天井。

　住戸プランはライフスタイルや好みにより144通り以上の間取り、収納、色・デザインの組み合わせが可能な「カスタムプラン144+」を導入。キッチンには分譲マンション業界のモデルルームとして初めて、壁やデスクに置くだけで世界の美しい風景が広がるデジタルウィンドウ「AtmophWindow」（アトモフウィンドウ）を設置。収納はレールに様々なパーツを自由に組み合わせられるYQラックを採用している。食洗機が標準。

　販売担当者は、「反響は約200件。もう少し集まると思いましたが、周辺はみんな坪単価300万円以上。瞬く間に売ります」と意気込んでいた。

アイランドキッチン

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　同社はほとんどそうしているのだが、10日前、ニュースリリースとしてこの物件の特徴などをメディアに告知している。今回の特徴は「カスタムプラン144+」と「AtmophWindow」だ。

　他のメディアがどう伝えたかはしらない。おそらくコピー＆ペーストして、つまり〝コピーライター〟として伝えたのではないかと思う。

　記者はそれをやらないことに決めている（先日、ある会社の広報マンから「牧田さん、最近コピペの記事多くありません」と指摘されて心臓が飛び出すほどびっくりしたのだが）。なのでリリースはよく読まなかった。「AtmophWindow」なるものがどんなものか見忘れた。これについては書きようがない。

　しかし、モデルルームはしっかり見学した。価格を聞いてプランを見てほとんど瞬時に「これは売れる」と判断した。

　まず価格。坪単価は300万円をはるかに突破すると読んでいた（価格が未定の商品などあり得ないのだが、総合地所以外の各社のニュースリリースにはまず価格・単価が書かれていない。同社も同じだ。だから想像するしかない）。

　大幅に外れた。最近の市況を考慮してこのような値付けにしたのだろう。かといって、設備仕様レベルを落としているわけではない。坪270万円のレベルには十分あると思う。

　プランはどうか。前述したように1フロア3戸のワイドスパンがいい。専有面積を圧縮しているので居室は狭いが、これは「カスタムプラン144+」で解消できる。ニュースリリースの意図がよく理解できる。

　それがもっともよく表現されているのは、64㎡のモデルルームのアイランドキッチンタイプだ。他のタイプも含め無償でセレクトできる。玄関の大理石と上下セパレートの下足入れ・収納（これはオプションだが）の提案もなかなかいい。

　歩留まりについて。販売担当者は反響を気にしていたが、確かに約200件では即日完売は微妙だ。最近は来場者に占める申込者の割合（歩留まり）は10～15％くらいではないか。20％という物件はほとんど聞いたことがない。

　しかし、かつて1983年竣工の日本ランディック「パークハイツ鶴見」は50％近くあった。時代が変わったといえばそれまでだが、当時はどこも需要を喚起するのに必死だった。

　この物件はプランがよく練られている。反響が200件もあれば十分ではないか。あのグッドデザイン賞を受賞した「クレヴィア小竹向原」の再現があると見た。

アイランドキッチン

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　受付に〝居た〟コミュニケーションロボットについても一言。販売事務所に入ったら挨拶された。真正面から向き合って「こんにちは」と返し話しかけたが、記者より頭がよく回転が速いためなのか、それともお客さんがよからぬことを吹き込んだのか、はたまた記者の醜悪な顔に驚いたのか、訳の分からぬことをしゃべった。確か〝カイジュウ〟なる単語が飛び出した。これは〝怪獣〟なのか〝晦渋〟か〝懐柔〟か。意味深だ。

　そんなに頭がいいのなら、周囲の物件の概要・特性を調べ上げ、しっかり学習すれば「ココヲカワナイデドコヲカウノ」くらいは喋れるようになるのではないか。営業スタッフがしゃべるより効果がありそうだ。そんなことをしたら公取から叱られるか。

　「クレヴィア豊洲」でもロボットに会ったが、しっかり〝仕事〟しているのか。このマンションもよくできている。

記者の顔が怪獣に見えたのか、懐柔されまいと考えたのか、言葉を理解するのに晦渋したのか

「パークホームズ流山セントラルパーク」完成予想図

　三井不動産レジデンシャルが分譲中の「パークホームズ流山セントラルパーク」を見学した。昨年7月に第1期1次110戸を分譲開始してから昨年末までに供給した155戸をすべて完売するなど、苦戦する物件が多い千葉県内では数少ない好調物件の一つだ。

　物件は、つくばエクスプレス流山セントラルパーク駅から徒歩4分、流山市野々下１丁目に位置する14階建て全341戸。2月4日から登録を受け付ける第3期1次（15戸）の専有面積は60.60～90.39㎡、価格は2,828万～4,618万円（最多価格帯3,600万円台）、坪単価は155万円。竣工予定は平成30年1月下旬。施工は長谷工コーポレーション。

　現地は、土地区画整理事業地の一角で、敷地東側は道路を隔てて流山市民総合運動公園・キッコーマンアリーナ（総合体育館）に隣接。流山おおたかの森S・Cへは自転車で約8分。

　建物はL字型で、住戸プランは南向きと東向き。間取りは70㎡台と75㎡台が中心。ゲストルーム、コミュニティサロン、ランドリールームなどのほか保育園が併設される。

　販売を担当する同社千葉支店営業室「パークホームズ流山セントラルパーク」所長・田畑等氏は、「引き渡しは来年の2月。この時期、竣工までに完売のめどが立つマンションは少ないはず。極めて順調に推移している」と話した。

　購入者は流山市、柏市、松戸市居住者で50％、その他千葉県内が10％、都内が20％。「地縁のない人も少なくない」（田畑氏）という。

モデルルーム

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　好調な売れ行きに安堵した。隣駅の流山おおたかの森と比べ流山セントラルパーク駅は生活利便施設が乏しく、それが売れ行きにどう影響するか心配だった。それでも、駅に近く森のような公園が隣接地に広がり、しかもマンション内に市の条例により保育園が併設されるので売れるだろうと予測していた。

　予想を上回る売れ行きではあるが、驚いたのは単価の安さだった。一昨年、同社がここでマンションを分譲することを知ったが、その時点の単価予想は坪160～170万円だった。まさか155万円まで抑えるとは夢にも思わなかった。

　考えてみればこの沿線はマンションの供給が多く、価格下げ圧力が高まっている。三郷中央あたりでも坪単価は160万円を切り、柏たなか駅では坪130万円くらいで分譲されている。駅から少し遠いと敬遠される。

　東京駅へ30分圏内の郊外マンションの坪単価がこれほど安く、しかもローン金利はただ同然であるのに、駅から少し離れると見向きもされない今の市場はどこかおかしい。もう価格の問題ではない。デベロッパーの努力ではいかんともしがたい政治の問題だ。働き方、雇用を含め若年層が将来に希望を持てる社会にしないと益々市場はシュリンクする。長谷工総研の調査によると、首都圏マンションの平均専有面積は昨年69.22㎡となり、1996年の69.45㎡以来20年ぶりに70㎡を割った。時代は逆戻りしつつある。