野村不動産アーバンネットは12月21日、不動産情報サイト「ノムコム」の新コンテンツとして、人工知能（AI）によるチャット型Q&A サービス「住まいのAI ANSWER」をスタートしたと発表した。

　心理的にハードルが高いとされる不動産会社へのアクセスを個人情報を明かさずに可能にし、住まいの購入、売却についてAIが24時間対応するチャット型Q&Aサービス。物件紹介・査定受付も行う。

　寄せられたさまざまな質問を蓄積することでAIを更に学習させ、より的確な回答を目指す。

「(仮称)井の頭ビルリファイニング工事」（シートがかかっている建物、北側から写す）

青木氏

　青木茂建築工房は12月21日、事業主のレーサムの協力により、三鷹市にある築44年の寄宿舎をリファイニング手法によって賃貸住宅に用途変更する「(仮称)井の頭ビルリファイニング工事」の現場解体見学会を行った。100名を超える見学者が集まった。

　建物は、JR三鷹駅から徒歩15分、三鷹市下連雀2丁目の紫橋通りに面した近隣商業地域（建蔽率80％、容積率200％）と第一種低層住居専用地域（建蔽率40％、容積率80％）にまたがる敷地面積約459㎡、建築面積約296㎡、延床面積約2,478㎡の鉄骨鉄筋コンクリート造9階建て。確認申請は昭和47年。設計監理は青木茂建築工房。施工は日本建設。建築主はレーサム。

　建物は検査済証がないため、国土交通省のガイドラインに基づいて既存不適格建築物の証明を得て、さらに現行法の高さ規制（25ｍ）、日影規制、容積率などの集団規定、構造耐力や階段などの単体規定の法規には適合しないが、建設当時の法規は満足していることの証明を行い、特定行政庁との協議を重ねて実現したもので、現行法による新たな確認済証を取得する。

　具体的には、既存階段を撤去し、新たに特別避難階段を設置。寄宿舎部分を共同住宅に用途変更し、耐震補強も行い、耐震評定所を取得する。

　また、一連の工事と合わせ内外装、設備の一新し、現在の市場にマッチした共同住宅にプラン更新する。

　見学会で挨拶した同工房・青木茂代表は「リファイニングを知ってもらうには工事途中の現場を見てもらうのが一番。不適格部分を残しながら、商品性を高めたのが特徴」と述べた。

南西側から写す（建物の東側は第一種低層住居専用地域）

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　建築のプロの方なら、前段の記事を読まれてよく理解できるかもしれないが、そうでない方はまったく何のことだかわからないのではないか。

　かく言う記者も解体工事を見ても何もわからない。むき出しのコンクリを見るだけだ。なので、早々に退却した。

　しかし、このリファイニング工事がどのようなものであるかは容易に想像がつく。つまり、この敷地を更地にして、用途が何であれ建物を建てたら、建蔽率、容積率、高さ規制、日影規制などから判断して現在の建物の半分も建たないのではないか。

　また、現在の建物の高層階の平面図を見ると、1フロアは25㎡くらいの10室と2室分相当の待合室、洗面室、便所、浴室を備えた共用部分があるが、現在では社員寮としても使用にたえないものであることがわかる。

　それをリファイニング手法によってエレベータを付け替え、1室分を特別避難階段にする一方で、居室は1フロア11室を確保。各部屋（25㎡くらいか）にはバス・トイレ・洗面・キッチンを設置する。

　どうだろう。従前はまったく商品価値のない建物だ。〝たこ部屋〟（記者はしらないがおそらくこんなものだろう）同然だったものを、市場性のあるものに一新する。仮に分譲マンションにすれば、最低でも坪単価は250万円で、グロスでは2,000万円を突破する。賃貸でも利回りは4％くらい確保できるはずだ。

　それにしても、この日はそんなに寒くはなかったが、暮れの忙しい日に完成お披露目ではなく解体工事に100人も見学者を集めるとは。〝建築の魔術師〟青木氏の人気度をまざまざと見せつけた。

　これまで書いた青木茂氏の記事は、「千駄ヶ谷」「笹塚」「竹本邸」「再生建築学」などの語句と「RBA」で検索していただくと5つ6つはヒットするはずだ。

見学者でごった返す工事現場

「ヴェレーナグラン鎌倉大船 瑞景」完成予想図

　大和地所レジデンスは12月20日、マンションの新ブランド「ヴェレーナグラン」を立ち上げ、その第一弾の「ヴェレーナグラン鎌倉大船 瑞景」と「ヴェレーナグラン浦和仲町」のモデルルームをオープンしたと発表した。

　「ヴェレーナグラン」は、GRAND =「偉大なる」の意味を込め、外観、空間、マテリアル、仕様の細部にこだわり、住まいとしての価値を求めたシリーズ。

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　「ヴェレーナグラン浦和仲町」を明日（22日）取材するので、詳細は23日以降に紹介する。

「パークリュクス渋谷西原」完成予想図

　三井不動産レジデンシャルが分譲中のコンパクトマンション「パークリュクス白金高輪」と「パークリュクス渋谷西原」のモデルルームを見学した。ともに売れ行き好調。実需がメインの分譲仕様で、投資家需要も吸収しているのが人気の秘密だ。

　「白金高輪」は、〝パークリュクス〟シリーズ最大規模。東京メトロ南北線・都営三田線白金高輪駅から徒歩５分、港区三田５丁目に位置する19階建て全160戸（事業協力者住戸８戸含む）の規模。専有面積は23.56～56.53㎡、現在分譲中の住戸2戸の価格は4,068万円（25.50㎡）と8,388万円（56.53㎡）。全体の坪単価は450万円。竣工予定は平成29年3月下旬。施工は五洋建設。

　ゴールデンウィークに契約を開始し、現在残りは3戸。23㎡、25㎡、26㎡の1Kタイプが100戸超で全体の約7割を占める。1Kの購入者は約6割が投資需要で、全体としては実需と投資が半々。

　「渋谷西原」は、京王新線幡ヶ谷駅から徒歩１分、渋谷区西原１丁目に位置する7階建て全69戸。専有面積は28.41～67.86㎡、現在分譲中の3戸の価格は3,598万円（28.41㎡）・5,698万円（43.30㎡）・7,098万円（55.63㎡）。全体の坪単価は400万円。竣工予定は平成29年6月下旬。施工は京王建設。事業主は同社のほか大栄不動産。

　今秋から分譲開始されており、約8割が契約済み。45戸が28～32㎡の1DKタイプで、こちらは投資需要も呼び込んでいるという。

「パークリュクス白金高輪」完成予想図

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　「渋谷西原」の立地は駅には近いが、一等地ではない。噂では〝売れている〟と聞いていたが、単価が単価だから完売まではかなり時間がかかるのではないかと見ていた。好調な売れ行きにびっくりした。

　なぜ、こんなに売れるのか。まずプランがいい。添付したGタイプ（36㎡）を見ていただきたい。この住戸は2階と3階のみで、開口部は南東と南西の2カ所。前建もあるので日照は分からないが採光・通風には問題ない。廊下スペースはないが、トイレは別で浴室は1216。リビングダイニングは床暖房付で11畳大確保されており、洋室は5畳大。

　もう一つ、モデルルームタイプ（28㎡）は、北向きだがここも洋室は4.3畳大確保されており、ダイニングとつなぐドアは採光が取れるようにガラリ付き。5畳大のダイニングの壁は大型のフレキシブルクローゼットが標準装備。洗濯機置き場にはカウンターが付いている。洗面ボウルはおしゃれなスクエア陶器製で、水栓はグローエ。

　このほか、2DKタイプ以上は食洗機、床暖房が標準装備。キッチン天板はラフィネストーンとあるので、フィオレストーンと同じような製品か。

「パークリュクス渋谷西原」の36㎡のGタイプ（この住戸は未分譲）

　「白金高輪」は、上層階では坪単価は600万円近いというが、全体では450万円という単価の安さにまたびっくり。設備仕様は「渋谷西原」とほぼ同様。35㎡以上は床暖房付。

　同社都市開発三部事業室目黒サロン副所長・田中勇祐氏によると、「コンパクトはここ3～4年、供給が少なかったが、『銀座』をきっかけに用地取得も順調に進んでおり、これから供給を増やす。単価が上昇してくると、投資家向けは利回りが低くなるのでどうなるか。そうなると、利回りが確保できるレベルの高い中古に向かうかもしれない」と話していた。

　全体的には同社の〝パークホームズ〟仕様だと思う。これまでの〝パークリュクス〟シリーズはほとんどが二重床だ。

　「銀座」については昨年取材し記事にもしているので、そちらを参照していただきたい。隣接地で予定されていたマンションは1棟で投資家に売却したという。

　コンパクトマンション市場は、三菱地所レジデンスが参入するなど大手中小が入り乱れて販売合戦が激化している。都心の3区では坪単価はほとんど400万円を突破しつつある。

　各社は実需向けには設備仕様レベルを落とし、専有面積を圧縮してグロスを抑えようとしている。他方、そうすることで利回り重視の投資需要も取り込もうと必死だ。しかし、過度の専有圧縮、ダウングレードはエンドユーザーの支持が得られなくなる。〝お客さん〟とは投資家かエンドユーザーか、悩ましい選択が迫られている。

「パークリュクス白金高輪」モデルルーム

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