「プラウド国分寺」完成予想図

　野村不動産が分譲中の「プラウド国分寺」を見学した。駅から徒歩５分の駅近マンションもさることながら、現地は国分寺崖線区域内にあるため敷地のほぼ３分の1に当たるエリアを「保存林」として残し、一部を提供公園と共に一般に開放するマスタープランが素晴らしい。地域とのコミュニティにも配慮している計画が評価され、建物の絶対高さ制限24.56ｍが約１フロア分（4.5ｍ）緩和されている。

　物件は、中央線国分寺駅から徒歩5分、国分寺市南町１丁目に位置する敷地面積約8,000㎡の8階建て地下1階建て全125戸。9月分譲予定の第2期4次（戸数未定）の専有面積は71.13～87.66㎡。坪単価は320万円弱。竣工予定は平成28年9月下旬。施工は西武建設。デザイン監修は板倉建築研究所。

　現地は、国分寺崖線区域に位置する敷地北側に中央線の線路があり、敷地南側の道路面まで比高差にして10ｍくらいある傾斜地。建物は4棟構成で、３階の共用廊下と「保存林」として残した緑地がブリッジでつながっている。

　各住戸の設備仕様は、同社の他の〝プラウド〟仕様とほぼ同じで、キッチン・洗面カウンタートップは御影石、ディスポーザ、食洗機などが標準装備。全住戸がオープンポーチ付きで、専用庭付きタイプもある。

　今回の生物多様性保全の取り組みが評価されて、「ABINC（一般社団法人いきもの共生事業推進協議会：エイビンク）」の「いきもの共生事業所認証」を取得している。

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　このマンションの最大の特徴は、国分寺崖線区域内にあるため国分寺市のまちづくり条例をクリアしたうえで、敷地北側にある、面積としては約３分の１を占める「保存林」の高木既存樹約80本を残し、約670㎡の提供公園と共に地域住民に公開することだ。このため緑地率を約44％確保している。

　記者は工事関係者の了解を得て「保存林」まで歩いた。道路との比高差にして10ｍくらいはあっただろうか。丘の上には見事なケヤキ、コナラ、シラカシ、クヌギなどの武蔵野をしのばせる高木が何本も植わっており、舗道も整備されていた。

　計画によると「保存林」すべてが住民に公開されるわけではなく、セキュリティをかけて居住者専用のプライベートゾーンも設置するようだ。「保存林」とは居住棟の３階の共用廊下からブリッジでつながれており、３割くらいの住戸から北側の「保存林」を借景として取り込むことができるプランになっている。

　「保存林」の管理は管理組合が行っていくことになるが、市の「保存樹林」として指定され、固定資産税と都市計画税の８割相当額を奨励金として交付されることになっている。

　また、マンションの集会室は、一般も利用できるカフェスペースとして運営されることになっている。

　細かな点だが、擁壁を緑化ブロックとし、バルコニー手すりは下部がアルミルーバーで上部はガラスを採用し、現地から採取した土を釉薬に配合したオリジナルタイルを用い、エントランス部分に有孔タイルを配したりしているデザインもいい。さすが野村、板倉建築というべきか。

「保存林」完成予想図

「シティテラス小金井公園」完成予想図

　住友不動産が９月に分譲する小平市の大規模マンション「シティテラス小金井公園」を見学した。NTT社宅跡地で敷地面積は約3.2ha、全922戸の規模。名門小金井カントリー倶楽部と都内有数の小金井公園に隣接・近接。単価設定は約215万円で割安感がある。消費者がどのような反応を見せるか。

　物件は、JR中央本線武蔵小金井駅からバス6分徒歩4分（シャトルバスで約７分）、または西武鉄道新宿線花小金井駅から徒歩8分、小平市花小金井南町一丁目に位置する敷地面積約3.2haの９階建て全922戸。専有面積は63.71～88.51㎡、中心価格帯は4,200万円台（70.79㎡）の予定。竣工予定は平成30年1月下旬。設計・施工は長谷工コーポレーション。

　現地はNTT社宅跡地。同社が取得したのは９年くらい前で、業界からずっと注目されていた物件。目の前に50haの名門小金井カントリークラブのコースが広がり、隣接して約80haの小金井公園がある。

　建物は全８棟で、敷地南側と南東のゴルフ場・公園に面しているのはそのうちの3棟（もう１棟は近接）。17の共用施設が整備されるほか、武蔵小金井駅直行のシャトルバスが運行されるのが大きな特徴。

　専有部の設備仕様は食洗機、ディスポーザ、ミストサウナなどが標準装備。バルコニー側だけでなく、共用廊下側もガラスが採用されているのは同社初。

　これまで約1,600件の問い合わせがあり、うち５割以上が地元・隣接市以外からで広域からの反響も多い。

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　いったいいくらで販売するのだろうと以前から注目していた。バス便だが中央線の武蔵小金井駅圏のマンションの相場からすれば坪単価215万円（ゴルフ場に面した住戸も230万円くらいだそうだ）は相当安いと言えそうだ。西武線花小金井駅圏の物件としては相場並みかもしれないが、小金井カントリーに隣接している立地条件を考慮すればやはり割安か。分譲開始の2カ月も前から予定価格を発表したのは、第一次取得層の需要を喚起しようという戦略だろう。

　さて、この小金井カントリーだが、バブルの頃、ここでプレーしたことを自慢していた不動産業者は結構いた。もちろん記者はどのようなゴルフ場なのかは全然知らない。

　ネットで調べたら、同倶楽部は昭和12年にオープン。ジャック・ニクラウス、アーノルド・パーマー、ゲーリー・プレーヤーなども訪れている。理事長には故・倉田主税氏、故・永野重雄氏などが務めている。現在の会員権相場は4,000万円（審査あり、女性は不可）。ゲストの利用料金は３~４万円だが、35歳未満の男性、20歳未満の女性は利用できず、色彩も含め倶楽部に相応しくない服装は不可、携帯電話はマナーモードに設定することが義務付けられている。

　ゴルフ場に面した住戸からは望遠鏡があればプレーする著名人を見ることができるかもしれない、そんなマンションだ。

　お金があっても審査があるのでゴルフ会員権は買えないだろうが、日常的に小金井公園が利用できる価値はいったいいくらになるか。相当の価値があるはずだ。公園を歩くと体感温度は2度くらい下がるのではないか。

住友不動産 小金井公園に近接「シティテラス小金井公園」(922戸)分譲へ（2016/7/9）

タカラレーベン　小金井CCに隣接「レーベンリヴァーレ サレムヴィスタ」（2012/2/24）

「仙台物流センター」完成予想図

　ナイスは7月21日、東日本大震災で6メートル超の大津波により壊滅的な被害を受け、震災後は仮設事務所で業務を行っていた仙台物流センター（宮城県多賀城市）の事務所棟をCLT（直交集成板）と鉄筋コンクリート（RC）造との日本初のハイブリッド構造で着工し、また、建築家の隈研吾氏が設計を手掛ける「南三陸町志津川地区観光交流拠点新築工事」の施工を地元建設会社と共同企業体で受注し、着工したと発表した。

　仙台物流センターはコア部分となる階段室をRC造に、壁や床、天井に復興のシンボルとなるよう宮城県産のスギ材を用いた県初となるCLTを採用。平面上での混構造は日本初となる。CLTの断面を内装に生かし、木質感あふれる空間を演出するため、木質系断熱材による外断熱工法とし、接合部には引きボルトを使わずに外部の側面からプレートで固定する工法を新たに考案。同工事を通じてCLTとRCとの組み合わせ技術を検証し、CLTの普及に貢献していく。

　仙台物流センター事務所棟は、宮城県多賀城市宮内に位置する木造(CLT)＋鉄筋コンクリート造2階建て。延べ床面積356.70㎡。同計画は林野庁「CLT等新たな製品・技術活用建築物実証事業」及び宮城県「森林整備加速化・森林再生事業」に採択されている。

　同社は、東日本大震災直後から1,088戸の応急仮設住宅の建設に携わり、2014年7月には日本最大規模となる約3,000㎡の木造建築による宮城県南三陸町の特別養護老人ホーム「慈恵園」を供給している。

南三陸町志津川地区観光交流拠点完成イメージ（画像提供：隈研吾建築都市設計事務所）

　週刊住宅新聞社が2015年度「首都圏優秀マンション表彰」を発表した。最優秀賞に東京建物他「Brillia Towers目黒」が選ばれたほか、都心大規模、都心中規模、都心小規模、近郊・郊外大規模、近郊・郊外中規模、近郊・郊外小規模の6部門のそれぞれベスト３が発表された。

　三井不動産レジデンシャル「パークコート赤坂檜町ザ タワー」も「目黒」と同じ評価点82点だったが、「マーケットをけん引」したことが評価されて「目黒」が最優秀賞を獲得した。

　「目黒」が選ばれるのは予想されたことで、記者も異論はない。記者は「2015年ベスト３マンション」にこの２物件を選定している。（東建が2013年に分譲した「Brillia Tower池袋」がノミネートもされなかったのがいまだに不思議）

　それより気になったのは応募数の少なさだ。今回の応募数は12社34物件だという。都心大規模、都心中規模、都心小規模、近郊・郊外大規模、近郊・郊外中規模、近郊・郊外小規模の6部門でそれぞれベスト３が発表されたが、企業数はほとんど大手ばかりの７社（JVは幹事のみ）しかない。

　マンション市場が縮小する一方で、大手の寡占化が進行している結果ともいえるが、これはいかにも寂しい。2009年の第1回の応募数は92点だったので、ほぼ3分の1に減少した。

　どうして応募数が激減し、大手の物件ばかりが並ぶのか。これは以前にも指摘したことがあるが、はっきり言えば選定方法に問題がある。

　不動産の特性は代替えがないという唯一性にある。デベロッパーはその土地の価値をどう最大限に引き出すか、コンセプトを明確にし、ターゲットをどう絞り込むかどう需要を引き出すかが問われる。一言でいえば商品企画力だ。

　だから、都心大規模、都心中規模、都心小規模、近郊・郊外大規模、近郊・郊外中規模、近郊・郊外小規模といった部門に分けるのはあまり意味がない。

　部門分けもそうだし、基礎点の配分も問題がある。「立地」「構造」「共用部」「住環境」などが基本になっているが、これだと中小規模より大規模のほうが、駅から遠い物件より近い物件の評点が高くなる。偏差値教育と一緒だ。

　そうなると資金力がある大手物件が上位にランクされ、中小デベロッパーの物件がノミネートされなくなるのは当然だ。

　いかにこの評点主義に問題があるか。一例を挙げる。かつて、ヒューマンランドが東横線日吉で分譲した物件がある。バス便でしかも北傾斜。近接するマンションは竣工してから１年以上が経過しても売れなかったように〝必敗パターン〟のマンションだったが、ライトコートを多用することで居室に光と風を取り込む商品企画がヒットした。この物件を週刊住宅の評価方法で評価すれば、「立地」はゼロ点だろうが、事業性・商品企画は10点満点だ。それでも足して２で割れば総合点は５点にしかならない。

　せっかくの表彰制度なのだから、中小デベロッパーの優れた物件を顕彰する意味で、別の視点から評価する方法もあるのではないかと思う。

　今回でいえば、「週刊住宅新聞社賞」の総合地所「ルネ蘇我ディアパーク」なのかもしれないが、「蘇我」がどうして選ばれるのか理解できない。「蘇我」が劣っているという意味ではない。「蘇我」が選ばれるなら、同じように対象となる物件は少なくとも数十物件はある。

　「評価委員特別賞」の大和ハウス他「プレミスト高尾サクラシティ」もよくわからない。「近郊・郊外大規模」でベスト3に選ばれた三井不動産レジデンシャル他「パークシティ武蔵小杉ザ ガーテン タワーズイースト」、住友不動産「シティタワー国分寺ザ。ツイン」、三菱地所レジデンス他「ザ･パークハウス千歳烏山グローリオ」より評点が少なかったともとれる。コンセプト、ターゲットが異なる物件を同じ土俵の上で戦わせるからこのような結果になる。

　今回表彰された７社以外で意欲的な物件を供給している注目すべきデベロッパーを列挙すればコスモスイニシア、大成有楽不動産、モリモト、フージャースコーポレーション、伊藤忠都市開発、NTT都市開発、アパ（記者は「代官山」の取材を拒否されたが）などがあるし、最近では西鉄の「ブラントン日本橋小伝馬町」に驚愕した。

　評点評価を改めれば表彰制度も広く認知され、ノミネートされる物件も増えるはずだ。

記者が選んだ2015年「話題のマンション33物件」（2015/12/28）