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 総合地所は2月6日、分譲マンション業界としては日本で初めてT ポイントサービスを導入すると発表した。

 同社が分譲するマンションモデルルームに初めて来場した人に500ポイント、契約した人に10,000ポイントをそれぞれ提供する。

 「T ポイント」は、TSUTAYA 、ファミリーマート、ENEOS、ガスト、ドトールコーヒーショップなどが加盟するわが国最大の共通ポイントサービス。加盟店で買い物をした場合、100 円につき1 ポイントを貯めることができ、1 ポイント=1 円で利用できる。

 同社は期間限定として、2 月8 日(土)~3 月31 日(月)にモデルルームを見学した人に通常500 ポイントのところを2 倍の1,000 ポイントを提供する。

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岩手県田野畑村の今年1月の広報紙「たのはた」表紙

福島県の死者・行方不明者3,461人のうち47%が「関連死」

 死者15,883人、行方不明者2,643人、住宅の全・半壊399,548棟の被害(平成25年12月10日現在)を出した平成23年3月11日の東日本大震災からもうすぐ3年だ。マスコミは連日復興の模様を伝えているが、記者も少しでも役に立てればと、ほとんどがホームページから拾ったものだが、復興の状況を調べた。まずは人口動態から。

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 別表は東日本大震災が襲った東北3県と茨城県の北茨城市と高萩市の震災前と現在の人口を調べたものだ。

 震災前の人口は約260万人で、直近の人口は約254万人。減少率は2.0%だ。この減少率をどう見るかだ。復興庁は「被災3県の人口は、減少傾向にあるもののその度合いは鈍化しており、社会増減率は、沿岸市町村においても震災前の水準に戻りつつある」(復興庁ホームページ)としているが、果たしてそうか。

 各市町村の人口増減を詳しく見ると、とても「震災前の水準に戻りつつある」などと楽観的な見方はできない。

 別表にあるように、震災後、人口が増加しているのは仙台市、名取市、利府町の3市町だ。この3市町を除く沿岸市町村は5.4%も減少している。多数の死者を出した山田町、大槌町、陸前高田市、南三陸町、女川町などは二けたも減っており、女川町は実に25.3%も減少している。

 また、254万人はあくまでも住民登録している人の数で、実際に住んでいる人の数ではない。現在でも全国に約27万人いる避難者が住民票をそのままにして、他のエリアに住んでいるケースも相当数に上るはずだ。福島原発による「帰還困難区域」「居住制限区域」「避難指示解除準備区域」に指定されている南相馬市、浪江町、双葉町、大舘村、楢葉町などは今後どうなるのか皆目見当もつかない。

 復興庁などが調査した浪江町の住民意向調査では、回答した約6,000世帯のうち37%の人は「現時点で戻らない」と回答している。避難指示が解除された広野町でも実際に戻ったのは全世帯の35%にあたる686世帯だ。昨年の9月では実際に住んでいるのは10分の1と言われたように「確実に戻ってきている」(広野町役場)のは確かだが、復興には程遠い。岩手県や宮城県の避難者がどのような意向であるかは不明だ。避難者に対する生活支援はエンドレスではない。

 東北3県は内陸部の過疎の問題もある。震災前の3県の人口は約571万人だったのが、現在は約557万人で、2.4%減少している。沿岸の人口減少率より大きい。震災復興と内陸部の活性化という二つの大きな課題を抱えている。

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 数字を眺めていると、その裏に隠されたものがあぶりだされてくる。見えないものが見えてくる。

 その一つが関連死認定の数だ。関連死も含む死者・行方不明者の数は21,139人だが、関連死は東北3県で2,948人にも達している。

 岩手県では5,106人の死者のうち8.5%にあたる434人(内陸31人含む)が関連死による死亡と認定されている。大きな被害を受けた釜石市では、死者988人のうち100人(10.1%)が関連死認定を受けている。

 一方、宮城県では、死者10,471人のうち関連死は8.4%の879人だ。岩手県と比率的には同じだが、市町村によってかなり差がある。例えば仙台市では908人のうち関連死は27.9%(253人)に上るのに対し、3,518人の死者を出した石巻市の関連死は7.1%で、他の市町村も数パーセントにとどまっている。

 興味深いのは福島県だ。同県の震災による死者・行方不明者は3,461人(内陸部含む)で、このうち47.2%に当たる1,635人が関連死だ。福島原発に近い浪江町は499人の死者のうち63.5%の317人が、南相馬市は40.8%、太平洋に面していない飯館村は43人のうち42人が、葛尾村は25人すべてがそれぞれ関連死として認定されている。

 関連死について復興庁は次のような報告を行っている。「マスコミは、まるで『心のケア』なる明確なものが存在し、それを行えば様々な被災者の心の問題が解決すると報道する傾向にある。しかし本来は、地域経済・職業・健康状態の改善等、いわゆる生活再建を通して、はじめて被災者の心の健康が回復していくものである。生活不安が解消しない状態では、心のケアは万能ではないことを知るべき」と。

 この報告通りだとすれば、太平洋岸に住む人の圧倒的多数は「不安が解消」されていないのではないか。特に福島原発エリアの住民の不安は少なくとも向こう数十年間、あるいはもっと長期間にわたって続くはずで、ヒロシマ・ナガサキのように「関連死」はまだまだ増えるのだろうか。

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 各市町村のホームページのスローガンは創意工夫を凝らしているようだ。キーワードは「絆」「こころ」「みんな」「うみ」「ひと」「元気」「希望」「笑顔」「復興」「一丸」「キラリ」「未来」などだ。

 記者が惹かれたのは「海と生きる」(気仙沼市)「ともに前へ仙台」(仙台市)「東北に春を告げる町」(広野町)などだ。「海と生きる」は、プロレタリア文学の傑作と言われる葉山嘉樹の「海に生くる人々」(岩波文庫)を連想させるし、「ともに前へ」は、強い意志が込められている。「東北に春を告げる町」とは、真っ先に春めく町なのだろうか。

 その一方で、浪江町の馬場有町長が昨年の9月17日付で「東日本大震災および福島第一原子力発電所の事故から2年半が経ちました。この間は、皆さまには故郷を離れて悲しみ・怒り・悔しさが溢れる途方もない苦悩の日々であることを考えますと、胸が締め付けられる思いです」とメッセージを発している。町長はその後メッセージを更新していない。

 広報紙は全部見たわけではないが、岩手県田野畑村の今年1月号の表紙が目に留まった。若い夫婦が親子と思われる馬とともに緑一色の牧草地を背景に映っている写真だ。タイトルには「馬いこといく1年に」とある。悲惨な写真よりもいいと思い、田野畑村の広報担当者の了解を得て掲載した。ご夫婦の方も了承してくださったとのこと、「東北の山にも里にも野にも 春よ来い」-この強い願いを込めてお礼の言葉に代えさせていただきます。

 次は被災地復興土地区画整理事業について紹介します。

 

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「ヴェレーナシティ千葉ニュータウン中央」

 日本綜合地所が2月に分譲開始する「ヴェレーナシティ千葉ニュータウン中央」を見学した。

 現地は、千葉ニュータウン中央駅より徒歩5分圏内で地区計画において定めらている集合住宅地区での、最後のマンションプロジェクトである。

 最大の特徴は、全217戸のうち専有面積100㎡以上のプランが153戸もあること、同社の実用新案登録済みであるリビングと一体として利用できる奥行き約4m広さ約10畳の「オープンエアリビングバルコニー」付きプランが102戸設定されていることである。また、標準装備として、ビッグウォークインクロゼット、食器洗い乾燥機、床暖房、ペアガラスなどを採用している。

 物件は、北総線・成田スカイアクセス線千葉ニュータウン中央駅から徒歩5分、千葉県印西市戸神台一丁目に位置する12階建てと10階建て2棟の全217戸。第1期1次(30戸)の専有面積は100.03~101.42㎡、予定価格は2,900万円台~3,800万円台。全体の坪単価は120万円台の後半になる模様。竣工予定は平成27年2月中旬。設計・施工・監理は長谷工コーポレーション。

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 同社の「オープンエアリビングバルコニー」はたくさん見てきたが、居住面積が100㎡もあると圧巻だ。約20畳のリビングや約4畳のオープンキッチン、約10畳のオープンエアリビングバルコニーを含めると約34畳にもなる。億ションならこれほど広い空間を提案したものはあるが、ファミリータイプではまず同社しかない。

 坪単価は120万円台の後半になるようだが、もちろんオープンエアバルコニーは共用部分なので坪単価には含まれない(共用部分も分譲価格には含まれるが)。いったいこれを金額に換算したらいくらの価値になるのか。相当の額になるのは間違いない。営業マンがどれだけこの価値をアピールできるかにかかっている。このスペースに天然芝を植えられるようすればさらに価値は高まると思う。技術的には可能なはずで、ぜひ同社に検討してほしい。

 もう一つ素晴らしいのは廊下幅だ。幅1.4mというのは同社の「レイディアントシティ横濱」でも採用されていたが、100㎡だとこのような提案ができる。ただ、同社は廊下に隣接した洗面所のクローゼットを大きくしたために、その部分だけ廊下幅が狭まっていた。むしろ廊下としてそのままにし、造りつけの書棚などを提案したほうが使い勝手がさらに良くなると思った。

 さらに、2つの居住棟「スカイ・ヴィラ」と「ブラッサム・ヴィラ」の間には全217邸各1台分の無料平置き駐車場を設置している。この駐車場は使用権付きとなっており駐車場を使用しない所有者は他の区分所有者に賃貸することができる。

 単価も圧倒的に安い。リーマンショック後には千葉の郊外では坪110万円位のマンションが結構分譲されたが、仕様設備はかなり劣っていた。このマンションは居住性能と設備仕様の高さをどうユーザーにアピールできるかがカギを握る。

 もちろん千葉ニュータウンの街がどのような街であるかも伝えなければならない。この点でいえば、多摩市は「多摩ニュータウン」について首都圏の居住者を対象にアンケートを取ったところ、20歳代の若者を中心に「多摩ニュータウン」を知らない人がかなりいたという。われわれの世代には信じられないことだ。

 都市再生機構(UR都市機構)は否定的な側面が強調されているが、優れた居住環境のニュータウンを造ってきていることもわれわれは伝えないといけないのかもしれない。

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リビングダイニング

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社会資本整備審議会建築分科会 建築基準制度部会

 木造建築の可能性拡大へ大きな第一歩-国土交通省は2月3日、木造建築物の今後の建築基準制度のあり方について検討してきた社会資本整備審議会建築分科会・建築基準制度部会の「木造建築関連基準等の合理化及び効率的かつ実効性ある建築確認制度等の構築に向けて」(第二次報告)をまとめ発表した。

 報告では、3,000㎡以上の木造建築物は主要構造部を耐火構造とすることが義務付けられており、3階建ての学校などは耐火建築としなければならない点について「新技術の導入の円滑化や設計の自由度向上のため、これらの基準について性能規定化を図り、要求する性能及び性能を満たす一般的な構造方法等を明確に示す必要がある」とし、「延焼を防止できる性能を有する防火壁等で有効に区画した場合には、耐火構造以外の木造建築物であっても床面積3,000㎡を超えて建築することが可能となるよう規制を見直し、防火壁等の区画に求められる性能及び一般的な構造方法等を定める必要がある」としている。

 また、「3階建ての学校等についても木造の準耐火建築物とすることが可能となるよう規制を見直し、主要構造部等に求められる性能及び一般的な構造方法等を定める必要がある」としている。

 確認検査制度については、構造計算適合性判定(適判)の対象の合理化・質の確保、確認手続きや型式適合認定手続きの合理化、昇降機等の維持保全の徹底などを求めている。

 さらに、「現行の技術的基準に適合しない新たな構造方法等について、必要な性能を有する場合には国土交通大臣が認定を行い、実用化を可能とする仕組みを検討すべきである」としている。

 井上俊之住宅局長は、「旧建基法38条の復活など長年の懸案・宿題に答えていただいた。ほっとしている。報告は手続きを経て答申としてまとめ、今国会に法案を提出する」と語った。

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 「木造建築の可能性拡大へ大きな第一歩」と書いたが、間違いでないと思う。国は平成22年、「公共建築物等における木材の利用の促進に関する法律」を定め、木造建築の拡大を図っているが、耐火・準防火の規制の壁に阻まれ遅々として進んでいない。小規模のトイレや倉庫ばかりだ。

 最近脚光を浴びているCLT(クロス・ラミネーティッド・ティンバー)を採用した住宅を「エネマネハウス2014」で見学したが、現在の建基法ではまず大規模建築は不可だ。

 今回の報告は、木造の大規模建築や中層ビル・マンションへの道を開くものだ。今回の報告について、CLTを推進している銘建工業の中島浩一郎社長にコメントを取ろうと電話したが、今週いっぱいは海外出張とのことでコメントは取れなかったが、井上住宅局長の「10年来の、20年来の懸案に答えを出した」という言葉がその可能性を雄弁に語っている。

 しかし、まだまだ問題はある。会合で久保哲夫・分科会長は「建基法ができて60年が経過する。高齢化が進んでいる。抜本的な見直しが必要」と述べた。これに応え、井上住宅局長は「山に例えれば富士山とエベレストくらい。これから越えなければならない課題は多い」と話した。

 厳しすぎる耐火・準防火基準を含め建基法の抜本的改正を行うべきだ。

「エネマネハウス2014」 記者の評価№1は東大 早大は? (2014/1/30)

公共建築物の木造化 24年度は100戸のマンション1棟分(2013/11/09)

 

 国土交通省は平成25年の新設住宅着工戸数をまとめた。総戸数は980,025戸となり、前年比11.0%、4年連続の増加となった。内訳は持家が354,772戸(前年比13.9%増、4年連続の増加)、貸家が356,263戸(同11.8%増、2年連続の増加)、分譲住宅が263,931戸(同6.9%増、4年連続の増加)。分譲の内訳はマンションが127,599戸(同3.6%増、4年連続の増加)、一戸建住宅が134,888戸(同10.0%増、4年連続の増加)。

 建築工法別ではプレハブが146,402戸(同10.7%増)、ツーバイフォーが120,111戸(同11.7%増)。

 首都圏マンションは68,047戸(同3.5%減)で、内訳は東京都が41,995戸(同6.9%減)、神奈川県が15,627戸(同37.7%増)、埼玉県が6,511戸(同6.3%減)、千葉県が3,914戸(同45.0%減)。

 

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工事中の現場(「藤和シティホームズ桜木町」で)

横浜市「既存住宅のエコリノベーション事業」現場見学会

 横浜市とナイスは2月1日、「既存住宅のエコリノベーション事業」の最優秀賞に選ばれた2件のうちの一つである分譲マンションの施工現場見学会を行なった。50人を超える見学者が訪れた。

 同事業は、既存住宅を建て替えずに環境性能や利便性を高めることで生活様式や家族構成の変化に合わせた民間のリノベーション事業の普及と活性化を狙いとしたもので、公募選定委員会(委員長:岩村和夫東京都市大学教授)の審査を経て戸建てとマンションの2件が「最優秀賞」として選定された。マンションは断熱、日射遮蔽、通風などの工夫に加え、土間空間やHEMSの活用などで高齢者の入居にも対応できるソフトの提案が評価された。

 公開されたマンションは、横浜市営地下鉄高島町駅から徒歩1分、横浜市西区に位置する平成13年2月に建設された11階建て「藤和シティホームズ桜木町」の1室。専有面積は約51㎡。設計を担当したのはナイス。   

 テーマは「『ライフスタイル』はアクティブに!『住まい方スタイル』はパッシブに!」。アクティブデザインでは厳寒に多目的に利用できる5畳大の土間空間を設置し、再流通にも対応できるよう遮音性に工夫を凝らしている。省エネについては高効率給湯器、六面断熱、インナーサッシなどを採用。自然の力を取り込む手法としては、グリーンカーテン、珪藻土、調湿機能付きのナグリ仕上げのスギパネル、フローリングを採用。施工費は約700万円。工事費の3分の1、または最大200万円が補助される。所有者の横浜地所は賃借する予定だという。

 見学会に出席した横浜市建築局住宅部住宅計画課長・黒田浩氏は、「横浜市は平成23年に『環境未来都市・横浜』として国から選定され様々なプロジェクトに 取り組んでいるが、家庭部門の温室効果ガスの排出量を減らすのも大きな課題の一つ。今回の事業はエコの機能だけでなく利便性の向上を図るもので、結果を検 証して今後の事業に生かしたい」と語った。

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黒田氏(左)と高瀬氏

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 従前は直床・直天だったのを二重床・二重天井にしたため、天井高は2475ミリから2310ミリ前後になっているが、レベルの高いリノベーションマンションだ。

 特筆できるのは開口部のサッシの断熱性を飛躍的に高めたことだ。開口部の断熱性を計るモノサシとして熱還流率(U値、数値が低いほど性能が高い)が採用されているが、既存のアルミサッシ単板ガラスでは6.51のU値しかないものをインナーサッシとウィンドウフィルムを採用することで次世代省エネ基準2.33以下に抑えている。

 サッシは共用部分であるため、性能の高いサッシに取り替えるには管理組合の承認が必要だが、今回は専有部分の改修であるたる組合の承認なしで施工できたという。施工を担当したナイス事業開発本部部長・高瀬裕司氏は「インナーサッシを採用するケースは結構ある」と話した。

 もう一つは土間空間の提案だ。この種の提案は最近のマンションにも採用されているが、自らの趣味はもちろん、入居者や地域住民との交流を促す仕掛けとして有効だと思う。

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「藤和シティホームズ桜木町」

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「TSU-GU-IE〈ツグイエ〉」(左は53㎡、右は63㎡)

 三井不動産レジデンシャルは、二世帯隣居を想定した隣り合った2つの住戸を連結した「TSU-GU-IE〈ツグイエ〉」を開発、現在分譲中のマンション「パークタワー新川崎」で供給を開始した。同じ提案は同社の「武蔵小杉」のタワーマンションでも採用されたことがある。

 「TSU-GU-IE〈ツグイエ〉」は、隣り合った2つの住戸を「ツグドア」でつなぐことによって、2つの家族間の程良い距離感を保ちつつ、住戸間の行き来を容易にし、また将来の暮らしの変化への対応を可能にするもの。

 発売に至った背景として同社は、高齢社会の進展によって介護の不安が高まる一方、共働き世帯の増加によって待機児童の問題が生じており、それらの問題に対応するため近居や二世帯居住へのニーズが高まっているとし、「パークタワー新川崎」の1期購入者の中にも親子で同時に購入した人が複数見られたとしている。

 また、「TSU-GU-IE〈ツグイエ〉」は住戸間の「ツグドア」を開閉することで多用な住まい方が可能とし、将来的には完全に分離して一方を賃貸や売却することも可能という。

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 〝ツグイエ〟は同社の「武蔵小杉」に次ぎ2回目だ。これまでマンションデベロッパーがどうして行なってこなかったのか不思議なくらいだが、まったくなかったわけではない。

 記者の記憶ではもっとも早く同一のマンションでの同居・隣居・近居の提案を行なったのは東急不動産の「東急ドエル・ステージ21磯子」(全243戸)だ。磯子駅からバス便の高台に位置する住戸面積20~40坪くらいの高級マンションで、同居・隣居・近居型を提案したマンションとして話題となった。分譲されたのは平成2年ころで、坪単価は300万円くらいしていた。親子で購入すれば1億円以上だ。その直後、バブルがはじけ販売は長期化したはずで、どれだけ同居・隣居・近居として分譲されたかは分からない。
 もう一つは、横浜に本社を構えるリッチライフが展開する「リッチライフプラン」だ。ファミリータイプのマンションの隣にドアで繋がったワンルームを設置したもので、ワンルームにはミニキッチン、バス、トイレなどが付いている。小さいほうの部屋は賃貸にしたり趣味室にしたり、2世帯が同居もできるようにしている。小さいほうを賃貸することでその収入をローン返済に充てることも可能というものだ。これまで500戸くらいが供給されている。

 隣居を条件に分譲されたマンションも武蔵小杉で分譲されたことがある。10数年前の栄泉不動産「フォルスコート武蔵小杉」(20戸)だ。1フロアの隣接した2戸をセットで販売した。これもどれだけの隣居派が購入したかは不明だが、2戸で7,000万円はしたはずだ。

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  「二世帯住宅」といえば戸建てメーカーの旭化成ホームズの独壇場だが、三井不動産レジデンシャルがマンションで打ち出したことで、他社も追随するのではないか。戸建てでできてマンションにできないはずはないと思う。

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「パークタワー新川崎」完成予想図

商・住一体の三井不レジ「パークタワー新川崎」(2013/10/3)
 

 

 

 「エネマネハウス2014」の最優秀賞に東大チーム-「エネルギー」「ライフ」「アジア」の3つのコンセプトに基づき2030年の先進的な技術や新たな住まい方を競う「エネマネハウス2014」の最優秀賞は東京大学のモデルハウスが受賞した。来場者による得票数では芝浦工大チームがトップとなった。

 モデルハウスは東大、芝浦工大のほか慶大、千葉大、早稲田大の各チームによる5棟。最優秀賞は審査員による評点200点と省エネの測定結果による評点100点の合計300点で争われた。評点は公表されない。来場者アンケートは「住みたい家」を選ぶもので、総合評価300点の点数には含まれない。

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 別掲のように記者も総合評価点を予想したので、東大チームが優勝したのにはほっとした。建築コストは評価要件に入っていないようだが、5棟の中でもっとも安かったのは東大チームではないかと思う。他は坪200万円くらいかけていた。コストを意識しないのはいかにも学生さんらしい。これもまたいい。

 芝浦工大が〝ファン投票〟でトップとなったのはやや意外だが、豊洲にキャンパスがあり、学生さんの組織票があったのではないか。西武ファンの記者にとっては伊原監督が芝浦工大卒なので、なにやら優勝を予感させるようでとてもうれしい。

 ピンクの外観を酷評した早大だが、あのとてつもない大発見をした早大卒の小保方晴子さんも研究所の壁をピンク一色に染めたそうだ。これは単なる偶然か。しかし、「つらいときも泣いた夜も、今日一日、明日一日だけ頑張」っても、ピンクの外観は少なくともわが国では受け入れられないし、成功しないことを早大チームの学生諸君は覚悟すべきだ。記者の今を見れば一目瞭然だ。数十年前、記者の女房はトイレットペーパーまでピンクに染めた。

「エネマネハウス2014」 記者の評価№1は東大 早大は?(2014/1/30)

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「クレヴィア原宿」完成予想図

 伊藤忠都市開発が分譲中の「クレヴィア原宿」を見学した。原宿駅では供給が少ない面積が広めのDINKS・ファミリー向けが中心で、1期24戸が即日完売した。

 物件は、JR山手線原宿駅から徒歩9分、東京メトロ副都心線北参道駅から徒歩3分、渋谷区千駄ヶ谷三丁目に位置する14階建て全57戸。専有面積は33.68~94.03㎡。1期2次(15戸)の価格は3,960万~10,580万円(最多価格帯6,900万円台・7,600万円台)。坪単価385万円。竣工予定は平成27年2月下旬。施工は佐藤工業。

 現地は明治通りに面しており、敷地南側にはこのマンションと同程度の高さのビルが建っており、住戸は西向きと北向きが中心。コンパクトタイプの1LDK(33~34㎡)が10戸のほかは40㎡台から70㎡台の住戸が中心。1期24戸では広めのDINKS向けが人気になった。

 同じエリアでは三井不動産レジデンシャルが昨年分譲した北参道駅前の「パークリュクス渋谷北参道」(67戸、坪単価371万円)が即日完売している。

 
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「(仮称)カワサキミライク-川崎未来区-」完成予想図

 住友不動産は2月8日から川崎市の大規模マンション「(仮称)カワサキミライク-川崎未来区-」(地上7 階建て・総戸数257 戸)の事前案内会を開始する。

 物件は、京急大師線鈴木町駅から徒歩5 分、川崎市川崎区大師駅前2丁目に位置する7階建て257戸。専有面積は65.78~81.36㎡。竣工予定は平成27 年1 月。施工は長谷工コーポレーション。

 物件が位置する多摩川沿いエリアは川崎市の「豊かな自然環境を備えた、人・モノ・情報などが集積する産業の創造と賑わいの拠点形成」を目指した「多摩川リバーサイド地区整備構想」が計画されている。隣の港町駅前では京浜急行電鉄と大和ハウス工業による大規模マンション「Riverie(リヴァリエ)」(3棟総戸数1,408 戸)の建設が進められている。

 

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