候補はなかったわけではない 記者が選ぶ「ベスト3」「話題のマンション」
「プラウド亀戸クロス」（写真は商業施設含む「KAMEIDO PROJEKT」全体）
今年の「ベスト3マンション」「話題のマンション」は発表しないことは昨日書いたが、検討しなかったわけではない。その候補として考えていた物件を2回に分けて紹介する。本日は第1回目。
№1選ぶなら全館空調と二重サッシ・樹脂サッシ採用した
野村不・三菱地所レジ「プラウド亀戸クロス」
今年2月に取材した段階で「マンションの基本性能は間違いなく現時点で最高クラスだ。今年のマンションベスト3候補に早速入れた」と書いた野村不動産・三菱地所レジデンス「プラウド亀戸クロス」（934戸）は、記者だけでなく業界関係者は今年のナンバーワンマンションに選ぶはずだ。
免震工法で、プラウド初の全館空調システム「床快full」、二重サッシ・樹脂サッシのほか、間取りの自由度と可変性を高める「Mi－liful（ミライフル）」、大規模修繕の周期を長くして全体的なコストを削減する「アトラクティブ30」を採用した。その後、同物件は経済産業省の「超高層ZEH-M（ゼッチ・マンション）実証事業」に認定された。
同社は、この「床快full」と二重サッシ・樹脂サッシを採用したマンションをいくつも分譲・計画している。全館空調システムは三菱地所レジデンスも採用を増やすようで、二重サッシ・樹脂サッシは他社もZEHマンションに採用する傾向にある。
「ソライエグラン流山おおたかの森」
10カ月で400戸超成約
圧倒的な売れ行きの東武鉄道など4社JV「流山おおたかの森」
このほかベスト3候補にはいくつかを想定した。圧倒的な売れ行きを示した物件を選べば、東武鉄道・東急・JR西日本不動産開発・相鉄不動産「ソライエグラン流山おおたかの森」（794戸）だろう。
3月から販売が開始されており、すでに半分以上の400戸が成約済みというからすごい売れ行きだ。取材した8月の段階で坪単価は196万円ということだったが、まさか来年以降に分譲する第Ⅱ工区の「シーズンスクエア」は値を上げるようなことはしないだろう（条件的には分譲済みの第Ⅰ工区のマークスクエアよりいいか）。
「プレミスト船橋塚田」
ランドスケープデザイン秀逸
大和ハウス・東武鉄道「プレミスト船橋塚田」
同じ千葉県の郊外マンションでは、東武アーバンパークライン塚田駅から徒歩3分の商業、小学校、保育所、戸建て、賃貸との複合大規模マンションである「プレミスト船橋塚田」（571戸）のランドスケープデザインが出色で、販売開始1年で300戸を成約するなど好調。
坪単価は190万円で、「流山おおたかの森」に近いが、沿線が異なるのでお客さんの層は異なるようだ。
「パークコート渋谷 ザ タワー」
定借の三井不レジ「渋谷」 地所レジ「市谷加賀町」東建「西早稲田」 野村「駿河台」
分譲開始は一昨年の10月だが、今秋に竣工し、メディア向け内覧会が行われた三井不動産レジデンシャル「パークコート渋谷 ザ タワー」（503戸）は共用施設が充実しており、アートをふんだんに配置したデザインもいい。
渋谷区役所建て替え事業の一環として建設された期間70年の定期借地権付きて、前払い地代を含む坪単価は780万円。現段階の分譲予定戸数は353戸で、300戸が成約済み。未供給の50戸は年明けに分時用される。残り150戸は分譲せずに賃貸化することを同社は検討している。
「ブリリアシティ西早稲田」近くの神田川（3月写す）
定借マンションでは、三菱地所レジデンス「ザ･パークハウス市谷加賀町」（228戸）と東京建物「ブリリアシティ西早稲田」（454戸）の立地環境が素晴らしい。双方とも現段階でモデルルームは見学しておらず、どちらを選ぶか悩ましい。ユーザーも同じではないか（アドレスは前者が新宿区、後者が豊島区で、単価が異なるが…）。
前者は、都営大江戸線牛込柳町駅から徒歩6分（JR市ヶ谷駅から徒歩11分）の高台に位置するNTT社宅跡地で、前面が開けており眺望がいい。後者は、東京メトロ副都心線西早稲田駅から徒歩10分（JR高田馬場駅から徒歩14分）、の準工地域だが、桜並木が美しい神田川沿い。隣接地には鹿島建設のやはり定借「桜プレイス」（149戸）が建っている。
東京建物は、2020年の初回販売戸数ナンバーワン（SUUMO調べ）の第1期161戸を抽選分譲した結果、平均1.4倍の競争倍率に達したと発表した。
「プラウド神田駿河台」
このほか、構造部に木質系構造部材を使用した日本初の木造ハイブリッドマンション野村不動産「プラウド神田駿河台」（36戸）も定借だ。専有部に木製のフローリング、壁パネル、天井材などを、共用部のエントランスの壁や床の一部に無垢の杉材を採用している。完成したら見学したいマンションだ。
以下は次回。
コロナに突き落とされ翻弄された1年 ベスト3・話題のマンション 今年は断念（2020/12/24）
凄い！全館空調、二重＆樹脂サッシ採用 野村不「亀戸」934戸 単価300万円台半ば（2020/2/19）
LDKは最高15倍 コロナ禍で驚異的売れ行き 東武鉄道他「流山おおたかの森」（2020/8/25）
実質10か月で300戸超の驚異的売れ行き 大和ハウス「プレミスト船橋塚田」（2020/10/20）
渋谷区庁舎・公会堂 建替え事業 定借の三井不レジ「渋谷」竣工 一部は賃貸化も（2020/12/15）
悩ましい選択 東建「西早稲田」454戸と三菱地所レジ「市谷加賀町」228戸の定借（2020/3/12）
コロナに突き落とされ翻弄された1年 ベスト3・話題のマンション 今年は断念
今年も残り1週間。カウントダウンが始まった。
読者の皆さんもそうだろうが、記者のこの1年間はコロナがすべてだった。3月からテレワークに突入し、その直後、RBA野球大会は中止になった。マンションやオフィス、ホテル、商業施設などの見学が激減した。コロナに突き落とされ、翻弄された1年だった。
三密を徹底して避けたおかげか、コロナには感染しなかったのは幸いだったが、ものを観ない記者などに一片の存在価値もない－そんな無力感にさいなまれた1年でもあった。
記者は毎年このころ、見学取材したマンションの中から商品企画、売れ行きなどがもっとも優れたと思われるマンションを3物件選び「ベスト3マンション」とし、注目すべき「話題のマンション」を30物件前後紹介してきた。30数年間継続しているので、その数は1,000件を突破するはずだ。その時代時代を活写してきた自負はある。
しかし、今年は「ベスト3マンション」も「話題のマンション」も発表は中止・断念することにした。今年見学取材したマンションは58物件だ。前年の2019年は72物件、2018年は86物件、2017年は105物件だった。この4年間でほぼ半減した。
これほど激減したのは、第一に供給量が減少したためであり、同時に記者の取材力が衰えたためなのは明白だ。そして今年は新型コロナだ。見学すべき物件はあと20物件くらいあったが、取材を断られ、断られるのが目に見えていたから申し込まなかったのが響いた。
中止するのは、高々60件弱の物件を見ただけで市場を把握したような記事など書きたくないし、各社に失礼だと思うからだ。
それともう一つ、記事を書くことをためらわせる理由がある。口コミ掲示板の存在だ。成否はともかく、微に入り細を穿つその情報量は小生などの記事を圧倒する。お客さんに成りすまさないことには分からないはずの価格（坪単価）が堂々と公表されている。正攻法のわれわれメディアの出る幕はなくなった観がする。ひょっとすると、マンション市場を左右するのはこの種のブロガーと呼ばれる人たちかもしれない。
だから、デベロッパーが取材に応じたくない気持ちも理解できる。口コミ掲示板であることないことが暴露されているのに、記者などの何の役にも立たない〝辛口〟記事などでそれ以上物件が〝荒らされたくない〟と予防線を張るのは当然と言えば当然だ。（以前は各社とも鷹揚なもので、取材を断られるのは10のうち一つあるかどうかだった。時代は変わった）
だがしかし、この1年間を振り返って印象に残ったマンションなどについて書き記すことにする。少しでも今後の商品企画に生かしてほしいと思うからだし、〝コロナなんぞに負けてなるものか〟という反発心がもたげてくるからだ。
◇ ◆ ◇
本題のマンションに触れる前に俎上に上げたいのは、わが業界紙恒例の「重大ニュース」だ。
「住宅新報」12月22日号の「重大ニュース」は次の通りだ。
・国や自治体が家賃補助、地価下落局面に
・営業現場の非対面化が進む
・五輪延期で「HARUMI FLAG」の販売一時休止に
・宅建試験が2回実施に
・東京都心5区、オフィス空室率が上昇
・賃貸住宅管理適正化法が成立
・水害ハザードマップ、重説時に説明義務化
・改正民法施行、老朽マンション対策の法改正成立
・物流施設が活況、需給ひっ迫
・新築マンション需要底堅く、テレワーク対応も
・緊急事態宣言で、住宅営業拠点が休止
「週刊住宅」12月21日号の「重大ニュース」は以下の通り。
・経済低迷、企業業績も急ブレーキ
・インバウンドが消え、五輪も延期に
・在宅ワーク対応の企画商品活発化
・ＩＴ重説への注目度高まる
・東京の人口が初めて減少
・経営統合など住宅業界の再編進む
・木造高層ビルの開発が本格化
・業務適正化へ賃貸管理業法が成立
・老朽化マンション対策で改正マンション建替え円滑化法が成立
・ハザードマップの説明が義務化
何が重大でそうでないかは百人百様、十人十色だ。双方で異なるのは当然だ。記者などはむしろＩＴ重説、ハザードマップ説明、宅建試験の2度実施、マンション建替え円滑法改正、賃貸管理業法成立などが双方の重大ニュースに入っているのに違和を覚える。
これは、業界の意向を忖度しているようにも受け取れるのだが、和洋中華、何でもありの雑魚煮かどこを切っても同じ金太郎あめと一緒のようでつまらないし、〝総合的俯瞰的〟な視点が欠落しているような気がしてならない。
皮相的な事象を追うだけでなく深く掘り下げる努力が必要だ。時間軸を横糸に業種・事業を縦軸に整理し解きほぐし、そしてまたその糸を紡げば、後世に残る記事になるのではないかと思う。
例えば、東京都の人口減少。これは明らかに新型コロナの影響だ。とくに小生は中国人を中心とする外国人の都内23区からの脱出に注目している。令和2年10月現在、東京都の外国人居住者は約54万人で、前年同月比約3万人減少している。新宿区の中国人居住者は12月現在、12,754人で、前年同月より16.6%、2.542人も減少している。この人たちはどこに移動したのか、追えばまた面白い結果が得られるのではないか。
「住宅業界再編」も興味深いが、どうしてデベロッパーの再編に触れないのか。三井不動産のTOBによる東京ドームの子会社化はビッグニュースだし、オープンハウスのプレザンスコーポレーションの連結子会社化も見逃せない。来年以降も業界再編は加速するはずだ。
また、新築マンションは「ホテルや商業施設と比べて堅調な市場だった」とする一方で、「『この先、景気悪化で個人が所得に不安を感じるようになれば、住宅取得意欲への影響は大きい』と懸念する声も聞かれる」としている。当たり前だが、その答えをあなたが出してはどうか。ヒントは現場にある。
さらに一言。住宅・不動産業界も変わった。多様化は著しい。悪しき前例主義は捨てるべきだ。金科玉条のように墨守するお仕着せの「重大ニュース」も変化に対応すべきだと思う。「私の重大ニュース」とでもして紹介したほうがはるかにおもしろい記事になるのではないか。
続きは明日以降で。
東急リバブル 検温機能付き顔認証システム 賃貸マンションに導入
「検温機能付き顔認証システム」
東急リバブルは12月18日、100％出資子会社のリバブルアセットマネジメントが開発・保有する賃貸マンション「リバーレ」シリーズに「検温機能付き顔認証システム」を導入すると発表した。
不動産業界向けにAI・IoTを活用したサービスを展開しているライナフが提供する「検温機能付きAI顔認証エントランスシステム」を採用。検温誤差±0.2℃の精密な測定結果を即座に表示し、独自のAI技術を活用した顔認証によりマスクやサングラスを着用したままでも個人を特定してエントランスのオートロックを解錠できるのが特徴。
検温結果はスマートフォンに転送されるため、入居者は日々の健康管理を行うことができるうえ、配達員や工事業者、清掃員など訪問者の検温も可能。
2020年12月18日から「リバーレ浅草ウエスト」（2016年1月竣工済、総戸数84戸）に導入し、今後は、開発予定の「リバーレ芝公園」（2021年4月竣工予定、総戸数29戸）」や既存の物件にも順次導入を計画している。
◇ ◆ ◇
「顔認証付きオートロック」は多くはないが珍しくもないので、同社にも聞いた。「検温機能付き」というのは同社も確認していないという。おそらく同社が初ではないか。
小生は老人班やら死斑やらが顔じゅうを覆っており、自分の顔など見たくないし、37℃の体温があったら動けないので無用の長物のような気がしないわけではないが、ナルシシズムが世間に蔓延しており、ストーカーなど闖入者を排除するのには大きな効果を発揮しそうなので、とくに女性には受けるのだろう。
いっそのこと〝顔色が悪いわよ〟〝小じわが増えたわよ〟〝付き合っている人と別れたほうがいい〟などと呼びかけてくれるものにしたらどうか。
エリア最高値圏でも人気 タカラレーベン コンパクト「ネベル赤羽 」
「ネベル赤羽」
タカラレーベンが分譲中のコンパクトマンション「ネベル赤羽」を見学した。赤羽駅から徒歩5分の全64戸（他管理事務室1戸、集会スペース1戸）で、坪単価は赤羽駅圏最高値圏 ながら、第1期36戸はほとんど実需で成約済みと好調だ。立地条件や資産性が評価されている。
物件は、JR赤羽駅から徒歩5分、東京メトロ南北線・埼玉高速鉄道赤羽岩淵駅から徒歩3分、北区赤羽一丁目の商業地域に位置する15階建て全64戸。専有面積は30.10～63.72㎡、竣工予定は2022年3月上旬。設計・監理は現代綜合設計。施工は山田建設。
10月から第1期36戸の販売を開始し、これまでにほぼ完売している。
現地は、赤羽駅から徒歩5分、赤羽岩淵駅から徒歩3分と近く、「赤羽スズラン通り商店街（LaLaガーデン）」や「赤羽一番街商店街」「赤羽中央通商店街」の商店街、赤羽小学校に近接。
建物は、東側と西側が区道と接道。住戸プランは東向きと西向きがほぼ半々で、30㎡の1LDKが46戸、55㎡台の2LDKと63㎡台の3LDKがそれぞれ9戸。
主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、たからの水、浴室テレビ、電子雑誌サービス、癒しのアロマ、IDEEのBGMなど。
同社第一営業グループ第2営業部長・平岡篤氏は、「問い合わせ・来場の段階では投資用で検討される方もいらっしゃるが、隣接地で赤羽一丁目第一地区市街地再開発が進行中という立地・資産性、設備仕様レベルからこちらに移り住み、現在居住しているところを賃貸にされる方も多く、ほとんどが実需。問い合わせ、来場も多い」と話している。
◇ ◆ ◇
今年、同社のマンションを見学するのは「八王子」「検見川浜」「戸田公園」に続き今回で4物件目となった。いずれも販売は順調のようだ。
島田和一社長は、11月に行われたオンラインによる2021年3月期第2四半期決算説明で、今期はマンション計上戸数減により減収減益になる見込みとしているが、新型コロナの影響は限定的で。上半期の来場は前年同期を上回り、8月は過去最多を記録したと語った。今期計上予定の1,980戸の契約進捗率も89.5％に達するなど順調に推移している。
今回の「赤羽」は竣工が2022年3月だから来期物件だ。坪単価がエリア最高値圏と聞いて〝大丈夫か〟とも思ったが、赤羽駅東口から徒歩5分圏となると過去30年さかのぼっても数えるほどしかないことを考えると納得もした。
銀座の一等地にある同社のコンパクトマンションブランド「ネベル」の常設サロン「SALON DE NEBEL」の見せ方も巧みだ。
赤羽駅圏のマンション市場について。市場を劇的に変えたのは10年前、野村不動産が分譲した「プラウドシティ赤羽」だった。「赤羽スズラン通り商店街（LaLaガーデン）」に隣接する全285戸で、坪単価は当時としてはかなり高い265万円だったが、立地の良さから圧倒的な人気を呼んだ。
赤羽一丁目の再開発計画が具体化すれば、いったいいくらになるのか。
現地
渋谷区庁舎・公会堂 建替え事業 定借の三井不レジ「渋谷」竣工 一部は賃貸化も
「パークコート渋谷 ザ タワー」
三井不動産レジデンシャルは12月14日、渋谷区役所建て替え事業の一環として建設された期間70年の定期借地権付きマンション「パークコート渋谷 ザ タワー」が竣工したのに伴う記者内覧会を行った。1～2階の共用部分や地階2階のゴルフラウンジ、20・21階のビューラウンジ、36階のモデルルームなどが公開された。
物件は、山手線渋谷駅から徒歩8分、原宿駅から徒歩12分、渋谷区宇田川町の商業地域に位置する期間約70年の定期借地権付き、地下4階地上39階建て全503戸。専有面積は40.01～208.89㎡、坪単価は780万円（前払い地代含む）。竣工は2020年8月下旬。設計は日本設計。施工は東急建設。
2018年10月から販売を開始し、販売予定戸数の353戸のうち300戸が成約済み。残りの50戸は来年年明けに供給し、未販売の150戸は分譲にするか賃貸にするか現時点で未定。
開発スキームは、渋谷区庁舎・公会堂の敷地約12,418㎡のうち約4,565㎡に期間70年の定期借地権を設定し、事業者として選定された同社が定期借地敷地にマンションを建設して分譲するというもの。渋谷区は地代収入を建て替え費用に充当するため実質的に建築費はゼロとなる。
外観デザインは「東京ミッドタウン日比谷」も担当したホシノアーキテクツ・星野裕明氏。代々木競技場などと調和するように、上層階に向かって広がりを見せる曲線美を表現している。
エントランスロビー（左側は垂直に流れる水景）
クリエイティブステップラウンジのアート
ステップラウンジ
ステップラウンジ アート
ザ・パークビューラウンジ
ゲストルーム
パーティルーム
◇ ◆ ◇
2年前に眼が眩むほどの「パークコート青山 ザ タワー」を見学しているので、今回は落ち着いてみることができた。
素晴らしいのは1階と2階の共用部分だ。1階のエントランスロビーは天井高約7.2ｍ、床は花崗岩、壁は垂直に流れる水景を演出。その奥のクリエイティブラウンジから2階の様々な共用施設までのアプローチはスパイラル状の階段、スロープでつながっており、テイストが異なる家具調度品、壁面アートが眼を射る。
2階のパーティルーム、コワーキングラウンジ、ミーティングルーム、ライブラリー、スタディルームなどは広々としており、言葉も出ない。ゲストルームは約50㎡。ホテルのスイート並みだ。
20階と21階の2層の「ザ パークビューラウンジ」は螺旋階段でつながっており、吹き抜け部分の天井高は6.1ｍ。ピクチャーウインド越しの代々木の森が圧巻。
36階の141㎡の3LDKモデルルームは北向きだが、間口は約18ｍ。全居室から代々木公園が展望できる。リビング天井高は2700ミリ。価格は4億9,040万円。
坪単価は想定内だった。当初、記者には900万円くらいではないかという情報がもたらされたが、所有権付きでも坪900万円くらいだろうと予測していたので、そんなに高いはずはないと思っていた。前払い地代を含めて780万円というのに納得した。最上階の住戸の坪単価は2,400万円というが、これも驚きはしない。
参考までに紹介すると、東急不動産が2007年に分譲したコンパクト「クオリア神南フラッツ」90戸は坪単価456万円だった。また、2012年分譲の日鉄興和不動産の建替えマンション「テラス渋谷美竹」196戸は坪440万円くらいだった。それからほぼ倍の価格になった。
未分譲の150戸がどうなるか。担当者が「共用部の評価が高く、契約者の中には買い増しを検討される方もいる」と話したように、年明けの次回販売の反響によっては分譲に割り当てられる可能性もあるとみたがどうだろう。それとも近接する住友不動産「ラ・トゥール渋谷神南」54戸のように賃貸となるのか。
コロナ対策としてWOTA社製のポータブル手洗いスタンドが共用部分に設置されていた。タンク方式のため20リットルの水を入れて電源に繋ぐだけでいいので、水道栓がなくても使用できるのが特徴で、スマホの除菌もできる。値段は150万円とか。
モデルルーム
マンションはアートだ 三井不レジ「パークコート青山 ザ タワー」竣工（2018/4/11）
非日常の極み 三井不レジ「パークコート青山 ザ タワー」は坪単価950万円（2016/10/18）
住友不 高級賃貸5千戸突破 〝ラ・トゥール〟「渋谷神南」「渋谷宇田川」完成（2019/2/23）
東急不動産「クオリア神南フラッツ」も即日完売（2007/2/21）
不快な臭い芬々 〝住みやすい〟街ランキング調査 無聊をかこつ記者のつぶやき
この前、どこかのテレビ局が、〝住みたい〟ではなく〝住みやすい〟街ランキングで「川口」がトップになったと報じた。
そのまま見過ごしてもよかったのだが、新型コロナの影響で現場取材が極端に減った分だけストレスがたまり、無聊をかこつ小生の胡乱な神経を刺激するものがあった。以下は暇に飽かせて調べた住みたい街やら住みやすい街についての小生なりの見解だ。もちろん人それぞれ。誰がどこに住もうが住みたいと考えようと勝手だ。それに異論をはさむ意図は全くないことを最初に断っておく。
この〝住みやすい街〟は、アルヒ（ARUHI）の「住みやすい街大賞」のことで、①住環境②交通利便性③教育環境④コストパフォーマンス⑤発展性の5つの項目について住宅評論家などが審査して発表しているものだ。
これによると2021年のベスト10は①川口②大泉学園③辻堂④有明テニスの森⑤大井町⑥たまプラーザ⑦小岩⑧花小金井⑨千葉ニュータウン中央⑩浦和美園の順だ。
前年2020年のベスト10は①川口②赤羽③たまプラーザ④柏の葉キャンパス⑤入谷⑥王子⑦武蔵小金井⑧小岩⑨ひばりが丘⑩東雲で、2019年は①赤羽②南阿佐ヶ谷③日暮里④川口⑤柏の葉⑥勝どき⑦南千住⑧千葉ニュータウン⑨小岩⑩矢向の順だ。
冒頭に書いたように〝そうなの〟と受け流してもいいのだが、川口、赤羽が選ばれるのになぜ浦和、大宮、所沢はないのか、浦和美園、矢向、辻堂、東雲などと同レベルの街は数百か所はあるのではないかという疑問が沸々と湧いてきた。一方で坪単価400万円もするたまプラーザが上位にランクされる…この選定の根拠がまったく理解できない。
また、この大賞にはシニア向けも紹介されており、2021年は①武蔵小山②南大沢③平塚がベスト3だ。
南大沢がシニア向けというのも不思議だ。ここには葬儀場も老人向け施設もあるが、坂も多くバリアフリーに問題がある。アウトレットパークもシニア向け商品は少ない。
わが街・多摩センターのほうが南大沢と比べたらポテンシャルははるかに勝ると小生は思う。駅前のスーパーはものすごく安いし、金がなくても散歩する公園などに事欠かない。とはいえ、シニア向けに選ばれたら猛反発する。判断するのは他ではない、消費者だからだ。
どうもこの大賞は、他のランキングに対抗するためか差別化を図るためか、あるいは選者の趣向の反映なのか判然としないが、恣意的というか政治的な不快な臭いが芬々とする。デベロッパーの影もちらほら見え隠れするといっては失礼か。どこそこのラーメン、餃子がおいしいなどというB級グルメ紹介サイトと同じかそれ以下だ。
これよりは、いわゆるMAJOR7の全国のマンション購入意向者約78万人を対象にした「住んでみたい街アンケート」のほうが〝王道〟を行くような気がする。あれやこれやの前提条件をつけずストレートに消費者に聞いているからだ（結果としてMAJOR7が分譲するエリアが上位にランクされることはあるが）。
その最新の第32回の結果はどうか。①恵比寿②目黒③吉祥寺④自由が丘⑤横浜⑥品川⑦中目黒⑧表参道⑨二子玉川⑩代々木上原がベスト10だ。以下、⑪広尾⑫四ツ谷⑬代官山⑭東京⑮麻布十番⑯豊洲⑰飯田橋⑱渋谷⑲青山一丁目⑳茗荷谷㉑たまプラーザ㉒池袋㉓荻窪㉔鎌倉㉕中野㉖みなとみらい㉗代々木㉘学芸大学㉙高輪ゲートウェイ㉚市ヶ谷㉛白金台㉜三鷹㉝新宿㉞三軒茶屋㉟新浦安㊱目白㊲浦和㊳田町㊴神楽坂㊵白金高輪がベスト40だ。
これと似たものでは、リクルート住まいカンパニーの関東圏に居住している20歳～49歳の7,000人を対象にした「SUUMO住みたい街ランキング」調査がある。
2020年では①横浜②恵比寿③吉祥寺④大宮⑤目黒⑥品川⑦新宿⑧池袋⑨中目黒⑩浦和がベスト10。以下、⑪渋谷⑫東京⑬鎌倉⑭中野⑮表参道⑯自由が丘⑰赤羽⑱二子玉川⑲さいたま新都心⑳武蔵小杉㉑船橋㉒北千住㉓立川㉔たまプラーザ㉕柏㉖川崎㉗海老名㉘荻窪㉙三軒茶屋㉚藤沢㉛千葉㉜桜木町㉝三鷹㉞上野㉟津田沼㊱秋葉原㊲舞浜㊳みなとみらい㊴つくば㊵青山一丁目がベスト40。
このほかのランキングも紹介する。長谷工アーベストはWEBアンケート形式の「住みたい街(駅)ランキング」を発表しており、今年の首都圏ランキングでは、①横浜②吉祥寺③大宮④浦和⑤立川⑥三鷹⑦恵比寿⑧品川⑨池袋⑩船橋の順でベスト10入りしている。
大東建託も「住みたい街（駅）ランキング」を発表している。①吉祥寺②横浜③恵比寿④みなとみらい⑤鎌倉⑥自由が丘⑦中目黒⑧新宿⑨大宮⑩池袋の順。
LIFULL HOME'Sは「買って住みたい街」ランキング。2020年のベスト10は①勝どき②恵比寿③三鷹④北浦和⑤東京⑥八王子⑦浦和⑧町田⑨二子玉川⑩大井町の順。
まだある。東洋経済新報社の「住みよさランキング」だ。安心度、利便性、快適性、富裕度の4項目20指標を全国の自治体ごとに数値化し、順位づけしているものだ。
2020年は①野々市市（石川）②文京区③武蔵野市がベスト3。ベスト10のうち6市が石川、福井県。首都圏では渋谷区が13位、21位に新宿区、23位に立川市、24位に台東区、29位に豊島区がランクされている。
◇ ◆ ◇
以上、様々なランキングを紹介した。東洋経済のランキングは調査指標に問題があるといいたいのだが、言い出したらきりがない。ここでは言わないことにする。ランキング全体で共通するのは、選ばれた街（駅圏）のマンション坪単価は一部の郊外を除き300万円を突破することくらいか。
注目したいのは東京だ。過去のランキングを調べていないが、少なくとも10年前までは20位にも入っていないはずだ。住む街として認識されていなかった「東京」を日本の中心地としての地位を不動のものにした三菱地所はさすがというべきか。
記者も懐具合や家族、仕事のことを考慮に入れず、住みたい街をあげるなら真っ先に東京駅を中心に日本橋、銀座を選び、その次に赤坂、青山、六本木、神楽坂、神保町、大森、三浦半島などを選択する。わが多摩センターは年寄りには結構つらい。
東京、日本橋、銀座は文句なし。どうして三菱地所は東京駅周辺でマンションを分譲しないのか不思議だ。坪3,000万円でも安いと思う。神保町は本好きにはたまらない街だし、大森は「馬込文士村」を散歩したいからだし、三浦半島は海が好きだから選ぶ。
吉祥寺は選ばない。いいのは井の頭公園周辺だけで雑多な街だ。自由が丘は何度行ってもよく分からない街だ。
〝穴場〟などはないが、強いてあげるなら、どこのランキングにも一駅も選ばれておらず、割り負け感が著しいわが京王線と東武スカイツリーライン（東武伊勢崎線）、京急線だ。
京王線は2022年度の完成を目指し、笹塚駅－仙川駅間の道路と鉄道との連続立体交差事業を行っている。25か所の踏切をなくし、この間の7駅は高架駅となる。そうなれば一挙に利便性が高まる。
東武スカイツリーラインはとっくに複々線化がされており、日比谷線、千代田線、つくばエクスプレスとの接続もされている。遅延がもっとも少ない沿線の一つだ。
山がちの海岸線を走る京急線は、車窓からの光景が目まぐるしく変わりすっかり遠足気分にしてくれるのがいい。真夏に制服姿の青臭い防衛大の学生に出会うと性的興奮を覚えるし、せわしなく行き交う船が止まって見える観音崎ホテルからの眺望は全てを忘れさせてくれる。
JRと並行して走っているためか、負けてなるかと予定時刻より早く着きすぎて国交省から目玉を食らったというのもほほえましいではないか。
成長が見込める街（駅）では京葉線南船橋をあげたい。穴中の穴はここだ。いま三井不動産レジデンシャルが駅前でマンションを分譲しているが、坪単価は204万円だ。東京駅まで約30分。これほど安いエリアはまずない。
隣接する駅前の市有地約45,242㎡の再開発計画も決まった。三井不動産グループが商業、物販、飲食、サービス、公園のほかマンションも建設する。ここも劇的に変わるはずだ。
もう一つ。記者は街（駅）のポテンシャルを左右するのは①ホテル②デパート③緑環境、歴史・文化を感じさせる施設の3つだと考えている。ホテルは冠婚葬祭機能を備えたもので、デパートは最近流行らないので大型商業施設に置き換えてもいい。緑環境は街路樹や公園など、歴史・文化施設はコンサートホールなどだ。
この3つを満たす街（駅）は、山手線ターミナルなどを除くと意外と少ない。東京都は立川、八王子、神奈川県は横浜、みなとみらい、川崎くらいで、埼玉県と千葉県は皆無だ。（わが多摩センターはかつてこれを満たしていた）
まだまだ書きたいことはあるが、この辺でやめておく。言いたいのは〝住めば都〟だ。消費者の方々は雑音に惑わされず賢明な選択をしてほしいということだ。
大京 駅直結の再開発複合「瀬谷」 全戸の半分以上の第1期70戸 ほぼ完売
「ライオンズ横濱瀬谷」
大京が分譲中の相鉄線瀬谷駅直結の再開発複合マンション「ライオンズ横濱瀬谷」を見学した。10月下旬に分譲した第1期1次・2次（70戸）がほぼ完売するなど想定外の好調な売れ行きとなっている。
物件は、相鉄本線瀬谷駅から徒歩1分、横浜市瀬谷区瀬谷４丁目の近隣商業地域に位置する10階建て全144戸（販売戸数は128戸）。専有積は52.39～81.06㎡。平均坪単価は300万円前後。竣工予定は2021年9月8日。設計はアール・アイ・エー。施工は戸田建設。デザイン監修はウイ・アンド・エフ・ヴィジョン石倉雅俊氏。
10月23日から第1期1次（45戸）と2次（25戸）を分譲し、これまでにほぼ完売。12月中旬から第2期（戸数未定）を分譲する予定となっている。
プロジェクトは「瀬谷駅南口第1 地区第一種市街地再開発事業」として施行されているもので、事業面積は約1ha。物件は敷地は東西軸が長い長方形で、南側の幅員14ｍなど三方に接道。瀬谷駅とペディストリアンデッキで直結される。建物の1・2階に商業店舗（イオン）、3・4階に区民文化センターなど公共施設が入居する。駅前には広場が整備される。
これまでの再開発の経緯は、1999年に「瀬谷駅南口Ａ地区再開発協議会」発足、2015年に都市計画決定、2016年に組合設立、2018年に権利変換計画の認可を受け、2019年に着工。同社は2016年、参加組合員として事業に参画している。
住居は3階からで全て南向き。プランは50㎡台が5スパン、60㎡台が8スパン、70㎡台が4スパン、80㎡台が1スパン。
主な基本性能・設備仕様は二重床・二重天井、リビング天井高2450ミリ、ディスポーザー、食洗機、御影石キッチンカウンター、通気機能付き玄関ドア、通気ルーバー付き扉、Low－Eガラス、グリーンカーテン用フックなど。
同社は販売状況について、想定外の人気で、来場者に占める契約者の割合が高く、成約者の約6割が瀬谷区居住者で、7～8割が横浜市民、年代は30代から60代がほぼ同じ比率、賃貸・社宅などと持家比率は半々としている。新型コロナの影響については不明としている。
モデルルーム
モデルルーム キッチン（ポケット付きなのが特徴）
◇ ◆ ◇
相鉄線の駅前再開発マンションでは、4年前に分譲された相鉄不動産・三井不動産レジデンシャル・野村不動産の３社JVの29階建て免震「グレーシアタワー二俣川」（421戸）が、JRや東急線に乗り入れることが決定されたあとで、坪単価280万円という割安感もあり、第1期として380戸も供給され圧倒的な人気を呼んだ。
今回は、横浜駅からだと二俣川駅の先だが、一駅先の大和駅で小田急線と接続し、さらにその先には大量のマンションが分譲されている海老名駅があるので、どれほどの人気になるか興味があった。第1期で分譲戸数の半分以上を供給し、ほぼ完売というからこれまたすごい人気なのだろう。
もう一つ、坪単価がいくらになるかにも注目していたのだが、300万円前後というのはかなり抑制的とも考えられるし、第一次取得層の取得能力を考えるとこれが限界とも受け止められる。
商品企画では、同社が力を入れているパッシブデザインがほぼ全て採用されているのが特徴だ。Low－Eガラスのマンション採用率は高くないので強調しておく。全戸南向きなので夏と冬の冷暖房費はかなり削減できるはずだ。
分節デザインが特徴の外観
現地
約8.7haの〝緑〟に近接 明和地所 同社初のZEH「横濱綱島」分譲開始
「クリオレジダンス横濱綱島」
明和地所が11月27日に販売開始した創業35周年記念プロジェクト「クリオレジダンス横濱綱島」の検地を見学した。同社初の「ZEH-M Oriented（ゼッチ・マンションオリエンテッド）」を採用した全100戸。
物件は、東急東横線綱島駅から徒歩16分（横浜市営地下鉄グリーンライン日吉本町駅から徒歩10分）、横浜市港北区綱島西五丁目に位置する7階建て全100戸。専有面積は61.77～85.16㎡、第1期（9戸）の価格は4,892万～6,988万円（61.77～80.01㎡）。竣工予定は2022年3月下旬。設計はいしばし設計。施工は大勝。
現地の用途地域は一部準工業地域だが、マンション化が進んでおり、嫌悪施設はほとんどない。敷地西側に2004年竣工の「ディアパークスコンフォートスクエア」（436戸）に、敷地北側は2007年竣工の「リステージ綱島ラグシス」（47戸）に隣接。小学校へは徒歩5分、綱島市民の森へは徒歩7分。綱島市民の森－綱島台公園－綱島公園全体で約8.7haもある。
建物はコの字型で、標準階は南向きが9戸、中庭を挟んだ東向きが３戸、道路に面した東向きが４戸構成。
主な基本性能・設備仕様は、一次エネルギー消費量比20%以上削減するZEH、リビング天井高2400ミリ、70㎡の南向きは6400ミリのワイドスパン、ディスポーザー、食洗機、二重サッシ、グリーンカーテン用フック、バルコニースロップシンク、ミストサウナ、通風窓・換気機能付き玄関ドアなど。
同社建設担当者は「先進的なZEH-Mやパッシブデザインなどの新しい住まいの考え方を取り入れ、住まわれる方が自然を感じて心地よく暮らせる住まいを追求。住戸玄関の窓や通気口付きの玄関ドアから風が通り抜けるようなプランとし、敷地の中心にある水盤とシーズンガーデン（中庭）は、四季折々の変化を楽しめる植栽や、それを映す水盤の景色にこだわって計画しました」とコメントを寄せている。
現地
現地近くの横浜市指定有形文化財に指定されている「飯田家住宅」
綱島公園入口
神戸開港150年記念PJ 住友不他「ベイシティタワーズ神戸」全700戸 坪300万円も
「新港突堤西地区（第１突堤基部）再開発事業」地域
住友不動産と関電不動産開発は11月26日、神戸開港150年記念プロジェクト開発エリア内のツインタワーマンション「ベイシティタワーズ神戸」全700戸の販売活動を開始すると発表した。販売開始は来年1月下旬の予定で、海側の中層階の100㎡タイプは1億円（坪単価330万円）を超えるとみられる。問い合わせは1,500件超となっている。
現地は、神戸開港150年記念プロジェクトに位置付けられている「新港突堤西地区（第１突堤基部）再開発事業」地内に位置。住友不動産を代表とする6社のコンソーシアムによって「住宅」「商業」「業務」「文化」などの複合街づくりが進められている。
物件は、開発地区内の唯一のマンションで、立地特性を生かし3LDKを中心に41～105㎡まで多彩なプランを揃え、一次取得者から買替え・セカンドハウスニーズまで幅広い顧客層を想定。角部屋住戸には足元近くから天井近くまで広がる「ダイナミックパノラマウィンドウ」を採用する。スカイラウンジ、フィットネスジムなど共用施設の充実も図る。
このほか開発地内には、①文化施設棟「神戸ポートミュージアム」（4階建て延床面積約7,283㎡）②業務商業棟「STAGE FELISSIMO」（8階建て延床面積約8,548㎡）③業務商業棟「GLION Awa-s Building」（10階建て延床面積約11,365㎡）④駐車場棟（6階建て延床面積約11,935㎡）が整備され、2021年から順次稼働する。
各建物はペデストリアンデッキで相互に繋なげられ、水辺デッキや緑地公園・公開空地などのオープンスペースを確保した開放感のある敷地計画となっている。
来年4月には神姫バスが、三宮駅とウォーターフロントエリアを結ぶ連節バスの運行を開始する予定。
物件は、JR東海道線三ノ宮駅から徒歩15分、神戸市中央区新港町の商業地域、準工業地域（建ぺい率60%、容積率500%）に位置する敷地面積約10,600㎡、27階建てWEST347戸・EAST353戸の2棟の全700戸。プランは3LDKを中心に41～105㎡。完成予定はWESTが2023年1月中旬、EASTが2024年9月下旬。設計・施工は前田建設工業。
◇ ◆ ◇
記者は2年前、三菱地所レジデンスなど4社JVの「ザ・ パークハウス 神戸タワー」（352戸）のプロジェクト発表会・モデルルーム内覧会を取材したとき、今回の「新港突堤西地区（第１突堤基部）再開発事業」エリアまで足を運んだ。
アクセスにはやや難があると思ったが、三宮駅とウォーターフロントエリアを結ぶ連節バスが運行されるのでその難点はずいぶん解消されるのだろう。
何よりも代えがたいのは立地だ。東京都でいえば湾岸エリアの晴海・有明・勝どき・豊洲、芝浦、みなとみらい、新浦安、海浜幕張などだろうか。海好きにはたまらないマンションになるはずだ。
問題の価格はどうだろう。「ザ・ パークハウス 神戸タワー」は坪単価266万円だった。住友不動産は「海側の100㎡の角住戸は1億円を突破する」としているので、平均で300万円台に乗る可能性が大きいと見た。同社は広島駅前で坪単価300万円のマンションを3年前に分譲している。
再開発マンション 完成予想図
隣接明大校舎の巨木の借景見事 日本初の木造ハイブリット 野村不「神田駿河台」
「プラウド神田駿河台」現地
構造部に木質系構造部材を使用した日本初の木造ハイブリッドマンションとして注目されている「プラウド神田駿河台」を見学した。期間62年の定期借地権付きで、売れ行きも好調のようだ。
物件は、JR中央総武線御茶ノ水駅から徒歩5分、千代田区神田駿河台一丁目の商業地域に位置する鉄筋コンクリート造（一部木造軸組工法）14階建て全36戸。直近で第2期として分譲した住戸（4戸）の価格は8,099万～1億6,199万円、専有面積は48.51㎡・79.66㎡。坪単価は650万円。敷地は期間62年（2083年まで）の定期借地権付き。地代/月額は10,400円・17,070円（2年目以降3,400円・5,580円）。竣工予定は2021年2月下旬。施工は竹中工務店。第1期14戸を2020年9月から分譲開始している。
現地は、明大通り－とちの木通りから一歩入った高台で、明治大学キャンパスに隣接。山之上ホテル、錦華公園、お茶の水小学校に近接。
建物は南南西向きで、中層階（2～11階）に単板積層材LVL（Laminated Veneer Lumber。原木をかつら剥きの要領で切削して厚さ2～4mmの単板にし、繊維方向を平行にして積層・接着して作られる木質パネル）と鉄筋コンクリート造耐震壁を組み合わせた「LVLハイブリッド耐震壁」を、高層階（12～14階）に直交集成板CLT（Cross Lamitnated Timber。板の層を各層で互いに直交するように積層接着した木質パネル）を用いた「CLT耐震壁」と耐火集成材「燃エンウッド®」を使用。構造部材の木材は鹿児県産スギと山梨県産アカマツ。
住戸は3～11階まで1フロア3戸、12～14階が1フロア2戸構成。主な基本性能・設備仕様はリビング天井高2,700（11階まで）～2800ミリ（12階から）、階高3200～3400ミリ、二重床・二重天井、食洗器、木製フローリング、木製壁パネルなど。共用部エントランスの壁や床・住戸内の天井の一部に無垢の杉材を採用する。
眺望 イメージ
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物件の最大の特徴は「神田駿河台」の立地と、借景・眺望のよさだ。
物件ホームページに「神田駿河台1丁目は、昼間人口20,483人に対し、常住人口62人の街」とあるように、「駿河台一丁目」は明治大学、日本大学、駿台予備校、アテネ・フランセなどの文教・学園エリアとして知られており、マンションは2～3年前に三井不動産レジデンシャルが分譲した「パークコート千代田駿河台ヒルトップレジデンス」（50戸）くらいしかないのではないか。
現地は、敷地南側の明大キャンパスの樹齢100年を優に超えそうな巨木が借景になっている。低層階はその巨木の日影を受けそうだが、明大校舎との比高差は3～4層くらいありそうで、建物の影響は受けないはずだ。価格も想定内だった。
参考までに。同社は10年前、東大赤門に隣接した「プラウドタワー本郷東大前」（72戸）を分譲した。坪単価は360万円。施工は今回と同じ竹中だった。圧倒的な人気を呼んだ。
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同社は先月末、分譲マンションブランド「PROUD（プラウド）」の独立した共用棟の構造やラウンジ、キッズルーム、ライブラリーなどの共用部内装には原則国産木材を用いていく方針を決定したと発表した。〝木造ファン〟の記者としてはどうしても見ておきたいマンションだった。
木造ハイブリット建築物は、三井不動産が今年9月、国内最大・最高層となる17階建て、高さ約70ｍ、延床面積約26,000㎡の賃貸オフィスビルを中央区日本橋本町で2025年の竣工を目指すと発表したので、今回の「神田駿河台」が〝日本一〟でいられるのは現時点で5年間しかないが、〝木造の時代〟はいよいよ本物になってきた。
とちの木通り
野村不動産「プラウド」 独立共用棟・共用部内装に国産木材の原則採用（2020/10/30）
