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　一般社団法人・東京都造園緑化業協会の「平成30年度東京都緑化白書」を基に東京都区市の街路樹の本数・維持管理費などを調べた。

　「白書」は、「緑行政に携わる多くの関係者および都民の皆さんとともに東京都の緑行政の取り組みについて情報を共有化し、ともに東京の緑環境づくりを考えていく一助」（白書）とするため、東京都都市緑化基金の助成を得て各自治体に対するアンケート結果をまとめて発行されているものだ。

　これによると、平成29年度末現在の都道、区道、市町道（島しょ部は除く）の街路樹総本数は1,115,885本で、内訳は都道等が59％、特別区が30％、市町が11％となっている。街路樹の維持管理費用は、総額で約111億円で、内訳は都道等が約5割、区道が約3割、市町道が約2割となっている。

　街路樹本数を区市ごとに見ると、もっとも多いのは江戸川区の約61,000本で、八王子市の約38,000本、世田谷区の約25,000本、足立区の約23,000本、江東区の約18,000本、府中市と町田市の約16,000本、大田区の約11,000本、葛飾区の約11,000本がベスト10。

　人口1人当たりの街路樹本数は、トップが約8.9本の江戸川区で、以下、千代田区の約8.1本、八王子市と稲城市の約6.7本、府中市約6.2本、多摩市の約5.3本などが続く。1人あたり最も少ないのは約0.7本の西東京市で、品川区、杉並区、豊島区、練馬区、小金井市、清瀬市が1本以下となっている。

　維持管理費がもっとも多いのは江戸川区の約6.7億円で、約3.1億円の江東区、約3.0億円の葛飾区、約2.8億円の大田区、約2.6億円の足立区、約2.5億円の町田市などが続く。

　街路樹1本当たりの維持管理費がもっとも多いのは日野市の約4.7万円で、以下、約3.7万円の北区、約3.5万円の武蔵野市、約3.4万円の小金井市、約3.4万円の台東区が続く。もっとも少ないのは1,498円の清瀬市で、3,442円の品川区、4,144円の武蔵村山市、4,085円の港区、5,619円の八王子市、5,185円の東村山市など10区市で1万円を下回っている。

　人口1人当たり最多は千代田区の1,884円で、中央区の1,199円、多摩市の1,157円の3区市が1,000円以上。もっとも少ないのは清瀬市の12円で、品川区の32円、東村山市の61円、港区の86円、武蔵村山市の87円の5区市が100円以下。

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　このデータからよく分かるのは、江戸川区の街路樹の多いのが突出しており、八王子市、世田谷区、足立区、江東区、府中市、町田市、大田区、葛飾区などが多いのは区。市域面積が大きいのもその要因の一つと思われる。1人当たり本数がもっとも多い江戸川区の約8.9本のほかでは、千代田区が8.1本と2位になっているのが注目される。

　江戸川区の街路樹が多いのは、同区が長年にわたって緑化に力を入れてきた成果だ。同区は昭和46年に「環境をよくする10年計画」を策定し、平成16年には新たに「江戸川区みどりの基本計画」を策定。樹木数と公園面積の目標「区民一人あたり10本10㎡」を掲げ、取り組んでいる。

　なぜ、江戸川区は緑化事業に力を入れているのか。その理由について、同区に37年間勤務していた千葉大園芸学部卒の海老澤清也氏が共著「街路樹は問いかける」（岩波書店）で、下水整備と一体的に道路整備を進めてきたこと、当時の中里喜一区長の街づくりに対する「決意」とそれを支えた土木技術職の「使命感」が大きいと記している。

　そして、街路樹の管理に必要なのは、①行政目標②人員数③予算④技術力⑤使命感⑥発注だとしている。

　区内の新小岩駅南口、平井駅、船堀駅、東大島駅、葛西駅などを歩くと公園・緑の多さがよく分かる。千代田区の街路樹の多いのは、区道もさることながら都道などが計画的に整備されてきたからではないか。美しい街並みのエリアが多い。

　わが多摩市は平成30年4月1日時点で街路樹7,873本と遊歩道8,612本に区別しているためで、合計では16,485本となっており、実質的には1人当たり本数は約8.9本に達しており、江戸川区（同区が遊歩道を街路樹に含めているかどうかは不明）と肩を並べる。最近は、維持管理費を抑制するため、公園や団地の樹木と競合する街路樹を間引きしているとも聞く。

　不思議なのは、区市によって1本当たり維持管理費の差が大きいことだ。最小の清瀬市の4,198円と最多の日野市の約4.7万円とでは10倍以上の開きがある。これほどの差が出るのは、各区市とも計画的に予算を計上しているはずで、単年度ではなく前後1～2年間の推移をみないと実態はつかめないのかもしれない。

　例えば港区。港区の平成30年度の維持管理費は約2.2千万円だが、平成24～26年度の決算数字から計算すると1年度当たり約1.0億円となっている。

　参考までに平成30年度の全区市の維持管理費約55億円を全街路樹約36万本で割ったら、1本当たり維持管理費は15,355円となった。関係者から街路樹1本の剪定費はおおよそ1万円と聞いている。これに植栽桝や低木などの整備費用を加えると約1.5万円くらいになるはずた。

　街路樹にはこれだけの維持管理費がかかっていることをわれわれは知っておいたほうがいい。そして、その街路樹の価値を定量化、見える化する取り組みを関係者には行っていただきたい。

　最後に、「これからの樹木の安全管理を考える」をテーマに令和3年3月1日に行われた同協会主催の座談会で語った同協会の山下得男氏の声を紹介する。

　「我々造園業が培ってきた技術は世界に誇るもので、それは世界も認めていることですが、それが発揮できなくなっています。これを活用できるようにすることが社会にとっても有用であると考えています。それと、いくら健全育成していても、近接施工で根が切られてしまうことで、不健全になってしまう樹木が本当に多いです。欧米ではそうならないようルール化されています。日本にはそのルールすらないことを皆さんに知っていただき、これからに向けての仕組みづくりをしていかなければならないと思っています」

　街路樹に関する記事は、「牧田記者のこだわり記事」（https://www.rbayakyu.jp/rbay-menu-kodawari）にアクセスし、「街路樹」で検索していただくと100本以上はヒットするはずなので、参照していただきたい。

江戸川区 小松川境川親水公園

船堀駅前

　
「高輪交陽ハイツ」

　野村不動産は8月16日、マンションの建替え等の円滑化に関する法律（円滑化法）を用いた敷地売却事業に着手したと発表した。港区の築42年の分譲マンションを同社のオフィスビルシリーズ「PMO」に建て替える。

　従前の分譲マンション「高輪交陽ハイツ」は1980年竣工の12階建て全106戸。2013年に実施した耐震診断の結果、耐震強度不足が判明し、また設備配管の劣化等建物の老朽化問題を抱えていることが判明し、その後、2016年から建て替えを含む再生の検討が開始された。同社は2019年8月、事業協力者として参画し、4つの手法（①建て替え②マンション用地としての敷地売却③複合建物用地としての敷地売却④オフィス用地としての敷地売却）による再生方針を検討・協議をかさね、JR高輪ゲートウェイ駅の開業や品川駅周辺再開発プロジェクト着工などオフィス立地として適した環境であることから、2019年12月にオフィス用地として敷地売却を推進することが決議された。

　物件は、都営浅草線泉岳寺駅から徒歩1分、JR高輪ゲートウェイ駅から徒歩8分、港区高輪2丁目に位置する敷地面積約250坪、10階建て延床面積約1,700坪の「PMO 高輪（仮称）」。竣工予定は2024年度。

　国土交通省のデータによると、2022年4月現在、円滑化法による敷地売却事業は17件、うちマンションの除却に至ったものは6件で、令和3年3月末現在の東京都のデータでは敷地売却事業の事例は7件。

　
「広尾ガーデンヒルズ」

　美女なら小野小町か、山に例えるなら富士山（不二山）－億ションの最高峰「広尾ガーデンヒルズ（広尾GH）」のリノベーションマンションを見学した。コスモスイニシアが公開を開始したもので、南向き66.71㎡の2LDKが何と15,900万円（坪単価787万円）。価値観は人それぞれだが、著しく上昇している新築・中古相場からして、記者は少なくとも坪1,000万円以上、坪1,500万円でも驚かない。

　物件は、東京メトロ日比谷線広尾駅から徒歩5分、渋谷区広尾４丁目の第2種住居専用地域（建ぺい率60％、容積率300％＝当時）に位置する敷地面積約6.6ha、イーストヒル～M棟全1,228戸のうちの11階建てL棟（94戸）。専有面積は66.71㎡（2LDK）、価格は15,900万円。竣工は1984年1月。売主は三井不動産、三菱地所、住友不動産、第一生命。施工は清水建設、大林組、鹿島建設、三井建設、三菱建設。設計は三菱地所設計、圓堂建築設計事務所。駐車場は37台。管理はいずみ建物。

　主な基本性能・設備仕様は、セントラル給湯、天カセエアコン2台、天井高2400ミリ、居室カーペット敷きなど。

　同社は今年3月に取得。5月からリノベーション工事を行っていた。リノベーション内容は、キッチン ・ユニットバス ・洗面化粧台・トイレ・壁、天井クロス・玄関タイル・浄水器・照明などを交換し、玄関に新たにニッチを設けている。

　同社流通事業部商品企画部建築課チーフの髙橋晴彦氏と鈴木暁子氏によると、管理組合の規約により水回り部分の移動や、カーペット敷部分の変更は不可などの制約は受けたものの、設備機器、建具などを一新し、LDKに隣接する居室（6.3畳大）はLDKと一体利用できるようにガラス引き戸にすることで現在のニーズに対応したという。

リノベ後のLDK

主寝室（7.6畳大）

窓からの借景

窓からの借景

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　「広尾ガーデンヒルズ」は、昭和57年11月の第1期分譲開始時にモデルルームを見学し、抽選会の模様を取材した。竣工後も外観は何度も見ているが、完成後の建物の中に入るのは今回が初めてだった。

　分譲開始時の昭和57年といえば、供給が激増する一方で、2戸に1戸の割合で売れ残るなど最悪期だった。マンション業界を救済するため二重価格表示が許されたのもこのころではなかったか。

　最悪の市況下ではあったが、「広尾」は爆発的に売れた。当時の記事を紹介する。「１期187戸の専有面積は約44～156㎡、価格は3,590万～１億5,770万円（最多価格帯7500万円台）、坪単価は251万円だった。抽選は57年11月９日に行われ最高209倍、平均40.8倍で即日完売した。来場者は4,754組…申込者の属性は、①年齢は35～60歳で、ほぼ５歳刻みで同じ比率②年収は800万円台～１億5,000万円台が約半数③居住地は城南、城西が35％、その他都内が24％④職業は大手企業の管理職以上、会社経営者、医者、外国人、弁護士、不動産、サービス業など⑤買い換えは約60％――など…抽選日当日…ほとんどの人が（抽選に）外れて帰る中、7,000万円台の住戸を引き当てた銀座クラブの独身の美人ママ（39歳）が興奮気味に次のように語った。『7,000万円台のマンションが当たりました。嬉しくって歓声を上げそうになったのですが､周囲の人に悪いと思い、トイレに駆け込んで喜びをかみしめました。私、今日が39歳の誕生日なんです。資金計画？　四谷の30坪のマンションを売れば何とかなります。これで４回目の買い替えです。現地には30回ぐらい足を運びました』」

　坪単価251万円というのは当時でも割安感はあったが、マンション不況下で坪200万円を超える物件は都心の一部に限られており、専有面積が広めの住戸が多かったため、お金持ちしか買えなかった。それでも40㎡台の住戸は3,000万円台で買えた－今なら準都心部でも40㎡で6,000万円はするはずだ。「広尾」の販売時期、価格などを以下に紹介する。

販売時期 分譲ゾーン　　　　 　　戸数  　最多価格帯　  　坪単価
57/11 　 イーストヒル　　　　　227戸 　7300万円台　 　251万円
58/4 　　ノースヒルＬ棟　　　 　94戸 　7400万円台　 　254万円
58/9 　　ノースヒルＮＯ棟　　  188戸 　7800万円台　 　262万円
59/2・6　センターヒルＧＨ棟　 162戸 　9600万円台　 　292万円
59/2・9　ウエストヒルＩＪＫ棟 272戸 　6800万円台　 　262万円
60/4 　　サウスヒルＤ棟　　 　  79戸 1億2900万円台　　426万円
60/9 　　サウスヒルＦ棟　　　   63戸 1億6000万円台　　420万円

当時の記事

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　あれから40年。39歳にして4度も買い替えした銀座の美人ママさんは結婚されたのか。転売に成功していたら、4～5億円が転がり込んだはずだ。ひょっとしたら5つも6つもマンションをお持ちかもしれない。お元気ならもう80歳のおばあちゃんだ。

　さて、ここからが本題。冒頭に坪単価は最低で1,000万円、1,500万円でも驚かないと書いた。レベルの高い単棟型のいわゆるビンテージマンションは100棟はくだらないだろうが、「広尾GH」のような優れたランドスケープの多棟型のマンションはほかにまずない。空前絶後だろう（三井不動産レジデンシャル・三菱地所レジデンス「三田ガーデンヒルズ」に注目しているが、ランドスケープは「広尾」に迫れないと思う＝この「三田」は坪単価1,300万円と予想したが、もっと高くなるか）。

　「広尾」の基本性能・設備仕様は時代遅れの部分があり、駐車場台数が少ないのは難点だが、敷地内外のケヤキなどの樹木はまだまだ成長段階だ。景観の美しさは見事という他ない。それだけではない。真夏の地表温度を20度は下げ、エリア一帯の気温も2～3度は下げているはずだ。

　最近の駅近タワーマンションなどは信じられない価格になっているが、緑環境、外観の気品・風格などは「広尾」の足元にも及ばない。「広尾」の中古の坪単価を最低で1,000万円とはじいたのは、新築が異常な値上がりをしており、つられるように中古価格もまた著しく上昇しているからで、そのように評価しないと釣り合わないからだ。

　そして、この秋、われわれを仰天させる高単価のマンションが続々供給されるはずだ。第一弾の広尾駅から徒歩2分の三菱地所レジデンスの定借「ザ･パークハウス南麻布」のモデルルーム見学会が8月22日に行われる。

街並み

街並み

街並み

歴史は繰り返す――バブルから何を学んだのか（2008/10/27）

人口は令和4年1月現在。累計感染者は8月12日現在。このほか都外190,859人、調査中1,892人

　都心部5区の感染者は5人に1人－東京都の累計コロナ感染者は8月12日現在、2,328,574人となり、総人口13,794,933人（2022年1月1日現在）に占める割合は16.88％で、新宿、渋谷、港区、中央、目黒の5区は20％を超えるなど５人に１人の割合に達している。

　23区で累計感染者がもっとも多いのは世田谷区の171,244人で、以下、大田区の133,057人、江戸川区の128,442人の順。累計感染率のもっとも高いのは新宿区の21.85％で、渋谷区21.29％、港区20.96％、中央区20.23％、目黒区20.05％の5区が20％を超えている。もっとも低いのは16.54％の練馬区。23区の感染率は18.42％となっている。

　市部の感染率は13.51％で、23区に隣接する調布市（15.42％）、武蔵野市（15.18％）、狛江市（15.10％）の3区が15％超となっている。

　全国の感染率がもっとも高いのは沖縄県で、8月13日現在、累計感染者は416,722人となっており、人口416,722人（2022年7月1日現在）に占める割合は28.38％にのぼっている。