飯田橋駅直結の26階建て複合再開発 組合設立 三菱地所など4社参画
「飯田橋駅東地区第一種市街地再開発事業」（提供：飯田橋駅東地区市街地再開発準備組合）
三菱地所、三菱地所レジデンス、大和ハウス工業、清水建設は10月12日、「飯田橋駅東地区第一種市街地再開発事業」の再開発組合の設立が認可されたと発表した。
事業は、飯田橋駅に直結する約0.7haの敷地に地下2階地上26階建て延べ床面積約46,500㎡の業務施設、住宅、商業施設を整備する複合開発。2006年12月に飯田橋三丁目7番地域の将来を考える会が発足し、2010年6月の再開発協議会設立。清水建設2011年に事業協力者として、三菱地所が2017年に準備組合に加入。今後は三菱地所、三菱地所レジデンス、大和ハウス工業、清水建設の4社が参加組合員としてプロジェクトを推進していく。2023年度の工事着手、2026年度の竣工を予定している。
近接地では、野村不動産が事業参画している約1.0haの「飯田橋駅中央地区市街地再開発事業」が進行中で、0.5haの「富士見町二丁目3番地区」、0.6haの「飯田橋3-9周辺地区」の再開発が準備中。
位置図（提供：三菱地所）と配置図（提供：再開発組合）
東池袋駅隣接 タワマン2棟1,498戸の再開発着工 住友不・野村不・UR都市機構
南池袋二丁目C地区市街地再開発組合は10月14日、「南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業」の北棟の起工式を実施し、10月1日に着工したと発表した。参加組合員として住友不動産、野村不動産、都市再生機構が事業参画しており、東京メトロ東池袋駅に隣接する約1.7haの敷地に47・52階建てタワーマンション1,498戸を整備する。北棟の竣工予定は2026年3月。
事業地は、東京メトロ東池袋駅に隣接、池袋駅からは東南約750mに位置。敷地面積約1.7haに豊島区最大級となる総戸数1,498戸の超高層ツインタワーマンションを整備する。低層部には店舗や事務所、文化・交流施設、子育て支援施設、公共公益施設などを設置する。
和モダン見事に表現 出色の出来アクタス・モデルルーム 明和地所「川越大手町」
「クリオ川越大手町」
明和地所が分譲中の「クリオ川越大手町」を見学した。川越城の大手門に由来する「大手町」アドレスとしては23年ぶりの物件で、地区計画により建築物の絶対高さが16ｍ以下に定められている閑静な戸建てエリアに立地。ランドスケープ・インテリアデザインが出色だ。
物件は、西武新宿線本川越駅から徒歩15分、川越市大手町の第一種住居地域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する敷地面積約1,861㎡、5階建て全49戸。専有面積は約55～92㎡、先着順で分譲中の住戸（5戸）の専有面積は64.98～75.91㎡、価格は3,993.1万～4,994.0万円。竣工予定は2023年6月下旬。設計はトータルブレイン。施工はライト工業。デザイン監修はムービング・アーキ（李孝哲氏）、ランドスケープデザインはいろ葉Design（大武一伯氏）、インテリアデザインはアクタス（岡田夕起氏）。
今年5月から分譲を開始しており、これまで200組超の来場者を集め、残りは10戸弱。販売は順調に進んでいる。
現地は、地区計画「十カ町地区」により建築物の絶対高さが16ｍの「時の鐘」以下に定められているエリアの一角。周辺は閑静な一戸建て住宅街で、道路を挟んだ対面は中央図書館、川越郵便局・ゆうちょ銀行。小学校は徒歩5分、川越高校は徒歩6分、市役所は徒歩6分、時の鐘は徒歩6分。
敷地形状はL字型で、幅員約6.2mの道路に接道（間口は約12ｍ）。建物は内廊下方式を採用、和モダンをテーマにアプローチ（前庭）－エントランスホール（中庭）－専用庭（奥庭）を演出。住戸は1フロア8～12戸、全17タイプ。
主な基本性能・設備仕様は、ワイドスパン、二重床・二重天井、リビング天井高2350～2400ミリ、食洗機、ミストサウナ、引き戸・FIX窓多用、タンクレストイレ、自動着床エレベータ・呼び出しエレコールなど。
販売担当プロジェクトリーダー・岸貴展氏は、「順調な進捗。デザインに高い評価を頂いており、1階住戸から先に売れました」と話した。
モデルルーム
モデルルーム
中庭
◇ ◆ ◇
67㎡で6450ミリ、70㎡で8050ミリ、92㎡で10900ミリのアウトフレームの住戸プラン、前・中・奥庭を演出したランドスケープデザインが優れており、そして何よりも岸氏も話したようにアクタス・岡田夕起氏のモデルルームインテリアデザインが出色の出来だ。
和モダンを余すところなく表現し、天井高を高く取れないのを逆手にとって、リビングは床に座って寛げる座卓タイプとしているのが目を引いた。また、全体のカラーリングは白とグレー、黒を基調とし、格子をあしらった白の引き戸と黒の把手（オプションだが）が秀逸だ。
同社のマンションは数えきれないほど見学しているが、これほど美しいモデルルームは果たしてあったか。「アクタス」と「RBA」で検索したら、大和ハウス工業・コスモスイニシアの「豊洲」がヒットした。アクタスはモデルルームをコーディネイトした例はほかにあるのか。
現地
5つ星ホテル「パティーナ大阪」日本初進出 2025年開業 NTT都市開発
「パティーナ大阪」
ホテルロゴ
NTT都市開発は10月12日、同社が開発を進めている大阪都市計画特定街区「法円坂北特定街区」内の大阪・法円坂ホテル計画について、カペラホテルグループ（本社：シンガポール）とホテル運営委託契約を締結し、ホテルブランドを「パティーナホテルズ＆リゾーツ」、ホテル名称を「パティーナ大阪」に決定したと発表した。カペラホテルグループのライフスタイルブランド「パティーナ」は2021年に開業した「モルディブ」に続き世界で2件目、日本初進出となり、2025年春の開業を予定している。
施設は、Osaka Metro谷町線・中央線谷町四丁目駅から徒歩8分、JR大阪環状線森ノ宮駅から徒歩10分、大阪市中央区馬場町に位置する敷地面積約4,900㎡（特定街区全体：約13,600㎡）、地下3階地上20階建て延べ床面積約38,500㎡。客室数約220室。着工予定は2023年1月、竣工予定は2025年1月。開業予定は2025年春。事業主はNTT都市開発。基本設計/実施設計監修/内装実施設計はＮＴＴファシリティーズ。実施設計・監理/施工は竹中工務店。外装デザイン監修は光井純アンド アソシエーツ建築設計事務所、インテリアデザイン監修はストリックランド。
「法円坂北特定街区」は、敷地約5,800㎡の「史跡指定地」（開発・整備：NTT西日本）、約4,900㎡の「A敷地」（同：NTT都市開発）、約2,900㎡の「B敷地」（同NTT西日本）からなる全体敷地面積約13,600㎡からなり、大阪城公園や難波宮跡公園に隣接する立地を生かし、2つの公園を繋ぐ緑地空間と快適な歩行者空間を整備し、周辺施設への回遊性の向上を目指す。
全体敷地の西側に位置する史跡指定地は、難波宮の遺構を表現した形状の広場として整備。中央に位置するA敷地はNTT西日本本社ビル跡地。東側のB敷地は通信ビルが建設され、大阪城天守閣を正面に望むオープンスペースを屋上に整備する。
ホテルは、標準客室50㎡以上の5つ星ラグジュアリーリゾートホテルで、スパ・フィットネスエリア、スカイロビー・レストラン、MICEにも対応したバンケットホールを備え、大阪・関西万博を迎える国際観光文化都市・大阪の新たなシンボルをめざす。
12日の記者発表会でNTT都市開発代表取締役社長・辻上広志氏は「大阪城に近い歴史あるエリア。国際都市にふさわしい高規格のホテルパート―としてカペラホテルグループを選定した」と語り、カペラホテルグループ社長 クリスティアーノ・リナルディ氏は「パティーナが提供するサービスは、シームレスな宿泊体験を生み出し、好奇心旺盛で意識の高い消費者にとって最上のライフスタイルを提供する」とコメントした。
近接する難波宮跡公園は、大阪市初のPark-PFI活用事業として同社を代表構成員とするグループが整備予定者として選定されている。
辻上氏（左）とクリスティアーノ・リナルディ氏
「島田、よくやった」村山会長 「MIRARTH HD」創業50周年祝賀会に1,100名
「MIRARTH（ミラース）ホールディングス 創業50周年記念祝賀会」（パレスホテル東京で）
島田氏
「MIRARTH（ミラース）ホールディングス」は10月13日、「創業50周年記念祝賀会」をパレスホテル東京で開催。今年9月に創業50周年を迎えたのを機に10月1日付で持ち株会社体制に移行し、商号を「タカラレーベン」から変更したのを祝すイベントで、同社代表取締役兼グループCEO兼グループCOO兼社長執行役員に就任した島田和一氏は「不動産総合デベロッパーの枠を超えて、50年、100年の未来を志向する未来環境デザイン企業へと進化させていく」と挨拶した。
創業社長でタカラレーベン取締役会長・村山義男氏（76）も奥さんと車椅子で参加し、発声することはできなかったが、血色はとてもよく「島田、よくやった」と言いたげだった。
祝賀会には、村山氏の高校時代の同期で山田建設会長・山田健治氏（76）も出席。「村山は臆病（慎重＝記者注）だったのが幸いした。だからバブルを乗り越えられた。引き際も立派だった。島田さんはいいところを引き継ぎ、新しい事業にチャレンジしここまで成長させた」と称えた。
また、村山氏と山田氏と同い年の日神グループホールディングス創業者の神山和郎氏（76）が登壇し、「村山さんと山田さんと組めば何かできると考えたときもあったが、実現しなかった。後悔している。島田さんには業界のリーディングカンパニーになって業界を引っ張っていただきたい」と祝辞を述べた。
祝賀会には招待客約850名、社員約250名、合計約1,100名が参加し、同ホテルのコロナ以降の最多参加者イベントとなった。
村山氏
山田氏（左）と神山氏
左からMIRARTH（ミラース）執行役員・手島芳貴氏、同・原忠行氏、レーベンコミュニティ代表取締役社長・保東實氏
〝業界のレディ・ガガ〟ことMIRARTH（ミラース）執行役員・髙荒美香氏
吉永小百合さんと八千草薫さんを足して2で割ったミューズワン社長・小林美穂氏（左）と不動産経済研究所前社長・角田勝司氏
浮利を追わず 今後も貫くか 「MIRARTH（ミラース）HD」へ移行 タカラレーベン（2022/10/1）
その瞬間、福井氏に惚れた 三菱地所レジ SOHOタイプの賃貸第2弾「代々木公園」
「The Parkhabio SOHO 代々木公園」（北側から写す）
三菱地所レジデンスは10月12日、コワーキングスペース付きの職住一体型賃貸マンションシリーズ「The Parkhabio SOHO（ザ・パークハビオ ソーホー）」の第2弾「The Parkhabio SOHO 代々木公園」が竣工したのに伴うメディア向け内覧会を行った。2004年から供給を開始した「The Parkhabio」の100棟目で、敷地西側は小田急線の線路だが、道路を挟んだ東側は代々木公園。好立地であることからリーシングも好調に推移しているようだ。
物件は、小田急線参宮橋駅から徒歩4分、渋谷区代々木5丁目に位置する敷地面積約942㎡、7階建て全81戸。専用面積は22.23～71.31㎡。月額賃料は約13万～25万円（71㎡を除く）、平均賃料は19,800円／坪。礼金はなし、敷金は1か月。管理費は20,000～30,000円、SOHO使用料は1,100～2,200円。法人登記も可能。設計・監理はコモン・リンク一級建築士事務所。施工は青木あすなろ建設。デザイン監修はparkERs（パーカーズ）。
1階には約120㎡のコワーキングスペース「Style Lounge」のほか8室の個室ブース、会議室、外が眺められるワークスペース、ペット洗い場などを整備。代々木公園に面す屋上テラスは、芝生や屋上ベッドに寝転がることができる「スカイテラス」や、Wi－FI完備のテーブル席や全長2.5ｍのベンチ付きの「ルーフテラス」、パーゴラ付きの「リラックステラス」、「ドッグラン」を設置。
住戸プランは1R～2LDKで、約71㎡の7階ペントハウスの専用アプローチは国産トチノキを使用したアート付き。天井高3.75ｍのロフト付き4戸も用意している。
同社常務執行役員賃貸住宅計画部長・森山健一氏は、「6月に竣工した『大手町』に次ぐ第2弾で、コロナ前から企画していた商品企画が評価され、『大手町』のリーシングは好調に推移している。今回、『代々木公園』が100棟目の竣工物件になることから『The Parkhabio』のブランドスローガンを『その瞬間に、心がはずむ。』に一新した。『SOHO』シリーズも今後『祐天寺』『南青山』『関内』で予定している」と語った。
現在のリーシング状況は、37戸の募集に対して29戸の申し込みがある。坪あたり賃料は19,800円で、周辺相場のアッパー1.8万円を上回る。第一弾の「大手町」は募集49戸に対し27戸（55％）が申し込み済み。
コワーキングスペース「Style Lounge」
屋上テラス
間伐材を利用したエントランスのアート
覗かれる心配が全くないモデルルーム
◇ ◆ ◇
「皆さん、私は大きな声で話していますので聞こえないかもしれませんが、ほら、静かにするとBGMが流れていることが分かります。『大手町』と一緒です。仕事が2倍はかどり、眠りたい人は永遠の眠りに就くこともできます」
「皆さん、これ見てください。ホワイトオーク材の無垢の長さ6ｍのテーブルです（横は2.5ｍくらいか）。parkERsさんが調達したものです。そこの、トイレの外周も本物の木です。女性トイレは化粧室付きです」
「どうぞお入りください。今日は特別に皆さんにお見せする最上階の東南角のペントハウス71㎡です。目の見えないところまでこだわり、できることは全て盛り込み、特別に設えました。ルーフバルコニーでシャンパンを飲むのも寝転ぶのもよし。東側は代々木の森から都心方向、逆は富士山も眺望できます。キッチンカウンター幅は1000ミリ、浴室はミストサウナ付き。収納も豊富。外国人の方も住めるようにしました。賃料？ 特別仕様ですので申し訳ございませんが、非公開とさせていただきます」
「こちらはもっとも狭い22㎡タイプですが、女優の〇〇〇〇さん（知らないのは記者だけか）のような美しくて品があり、感性が豊かで、コーヒーを淹れる所作にもこだわる自分の世界観を大事にされる方にお勧めです。これ？ ただの水ではありません。高級ブランドの炭酸水です」
「どうですか、皆さん。スカイテラス。最高の環境が享受できます。床は天然芝ですよ。ここは足湯じゃありません。ゆっくり座って仕事ができるようにしたテラスです。ここのテーブルでは８人くらいでシャンパンを飲むこともできます。ドックランはメタボの犬には狭い？ そんなことはありません。自分の犬で確認しましたから」
長くなるのでこのあたりでやめるが、上記は、若干の脚色は施したが、物件案内を務めた同社賃貸住宅計画部第四グループ主任・福井一哉氏が話したことをほぼ忠実に再現したものだ。メモを取るのに必死で、肝心のモノを全然把握できなかったのが残念。
時間にして約40分、見学場所は10か所くらいだったか。敷地は南北に細長く、移動時間を除くと1か所当たり約３分。カップラーメンのように特徴をぎゅっぎゅっと圧縮し、口火を切るともうどうにも止まらない。一気呵成に立て板に水のごとく喋りまくった。小生はものの1～2分で新スローガン「その瞬間に、心がはずむ。」を理解した。惚れ込んだ。
これほど多弁、口達者な人は40年以上取材してきた中で大手デベロッパーに10人いたかどうか。三菱地所グループでは三本指に入る。マンション販売担当だったら、間違いなく人の２倍、３倍は売るはずだ。
だからこそ、心配になったこともある。同社には売れ行き不振物件はないだろうが、完成在庫をさばくのに四苦八苦しているデベロッパーか、あるいはトマトだろうがキュウリだろうが硬いカボチャだろうが、腐れ縁までスバッと切ることができる包丁のテレビショッピングのMCに、破格の条件でもって引き抜かれるのではないかということだ。
まだある。好事魔多し、口は禍の元だ。舌下事件を起こし、会社をクビになったり、奥さん（独身かもしれないが）に叩き出されたりして、場末のバナナのたたき売りかガマの油売り（これはこれで立派な職業だとは思うが）になり下がらないか。
ご本人に確認したら入社10年目で31歳。現担当の前の４年間は経理部で「電卓と格闘していた」そうだ。森山常務は「彼はいつもあんな調子」とさじを投げていた。
何ごともなくご無事なら「祐天寺」か「南青山」でお会いできそうだ。一日千秋の思いで再会できるのをお待ちいたします。
机下
蛇足 非公表の71㎡の賃料について。小生はいつものようにマンションに換算した。坪単価は600万円くらいではないか。つまり価格は600×71÷3.3＝12,909万円。利回りを3％と仮定すると、月額賃料は12,909×0.03÷12≒32.2万円。これに設備仕様レベル、眺望などの付加価値を考えると賃料は40万円もあるかもしれない。
〝代々木公園の緑を眺めながら仕事ができる、こんな環境はほかにありません〟福井氏
〝丸見えですから法的に許されるかは分かりませんが、もちろん人間だって洗えます〟（ペット洗い場で）
手前のテーブルに置かれているのが「炭酸水」
住民側は「官製談合」の証拠示すべき／都側弁護士「都の政治判断に瑕疵はない」のか
この日（10月11日）、オリンピック選手村控訴審の第1回意見陳述後に司法記者クラブで行われた控訴人側（以下、住民側）の記者会見後、「最初に書いたのは私です」と声をかけられた。「しんぶん赤旗」の記者の方だった。6年前の悔しい思いがぶり返した。
東京都が「東京2020オリンピック・パラリンピック競技大会」の選手村の整備と大会後のまちづくり「晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業」の特定建築者に三井不動産レジデンシャルを代表とする11社を選定、敷地を約130億円で売却すると発表したのは2016年7月28日だった。
記者はこの超割安の売却額に驚き、「東京2020オリ・パラ選手村 敷地売却価格は地価公示の10分の1以下の〝怪〟」の見出しの記事を書いたのは、2016年8月6日だった。8日間の間隔が空いたのは、当時、RBAタイムズWeb版「こだわり記事」に小生が書いた記事は、日経新聞が一般の住宅購入検討者を対象に情報を発信していたWeb「住宅サーチ」にそのまま転載されていた。その影響力の大きさを考えれば誤報は許されず、記事を補強するため図書館に通い、不動産鑑定に関する専門書を読み勉強する時間が必要だったからだ。
記者というものは、他紙・他者を〝出し抜く〟ことに生きがいを感じ、そのために血道をあげるのが習性だ。小生もその一人だ。記事を発信したときは、小生がどこよりも早く発信したと思っていた。快哉を叫んだものだ。記事の中身には絶対的な自信があった。
ところが、知人の不動産鑑定士から「牧田さん、同じような記事は『しんぶん赤旗』が報じています」と知らされた。第一発信者は小生ではないということだった。地団太を踏んだのが後の祭り。脱帽するほかなかった。料理で一番出汁が重宝されるように、記事の二番煎じは価値が半減する。
ところが、記者は二番煎じではなかった。何と「日刊ゲンダイ」も小生より1日か2日早く報じていたことが分かった。つまり、ほとんど出がらしになり下がったということだ。
ただ、一つだけ両紙に勝っていたものもあった。容積率100％当たりの１種坪単価はただ同然の8万円ということを暴いたことだ。マンション記者として溜飲を下げた。この記事へのアクセスは現在、約14,000件に達している。
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前置きが長くなった。争点はほぼ出尽くした観がする。今後の裁判の行方は不明だが、開発法による売却価格が適法であるとするならば、住民側の劣勢は免れない。住民側は地方自治法、地方財政法違反を前面に出し争う姿勢を示しているが、果たしてどうか。もう一つ、住民側は「官製談合」だと批判するが、やはりその裏付けとなる具体的証拠を提出しないと説得力に欠ける。
また、住民側は桐蔭横浜大学法学部客員教授の不動産鑑定士・田原拓治氏の意見書を提出することを明らかにしたが、飛び道具になるかどうか。不動産鑑定なるものは百人百様。絶対解はない。国土交通省も問題視していない。
一方、被控訴人（以下、東京都）のこの日の弁護団長である弁護士・外立憲治氏の意見陳述は第1審で勝訴したためか、弁舌爽やかで、理路整然とまくし立てた。ジョン・グリシャムの法廷小説に登場する弁護士のようだった。
しかし、ご本人は気が付かなかったのだろうか、問題発言もあった。「何故、控訴人らはその無意義な主張に固執するのか。その理由は、控訴人らの政治的信条にあります」とし、「東京都は…政治的な決断をしたものですが、この政治的決断が控訴人らの政治的な信条と相いれないものであるので、自らのその信条を公の場で訴えるために、住民訴訟を提起したものだと私は考えております」と話した場面だ。
都（都知事）が政治的判断をもってなした行為に賛成しようが反対しようが、小生のようにニュートラルの非政治主義の立場を取ろうと、あらゆる態度は政治性を帯びる。都が下した政治的判断に瑕疵がないと決めつけ、反対する住民側を邪悪な政治集団であるかのように断罪するのはいかがか。外立氏の主張は自己撞着だし、そもそも政治的信条は基本的人権だ。人権を否定するような発言はブーメランのように自らを襲いかねない。
「住民訴訟は、一部の住民の政治的な主張を披歴する場ではない」という発言も問題だ。法律は、訴訟人の政治的信条など資格を定めていない。一人でも提訴できるように、全て国民は法の下で平等だからだ。法廷で何をしゃべろうが本人の勝手だし、何をしゃべってもその言動は政治性を帯びることは先に書いた通りだ。その是非を判断するのは裁判官だ。
「行政制度に司法から介入し、民主政を脅かすものではないでしょうか」という指摘も当たらない。行政が司法に、司法が行政に介入することなど、民主国家ではまずありえない。そんなことができるのは独裁国家だけだ。住民側に訴訟の制約を求めるのは極めて危険な全体主義思想だ。
次回の審理は12月15日13:40～101号法廷で行われることが決まった。丁々発止の罵声が飛び交い、裁判官から法廷侮辱罪で叩き出されるような場面は多分ないはずだが、傍聴しレポートしたい。
オリンピック選手村 売却額の是非を問う 住民訴訟控訴審 第1回口頭意見陳述（2022/10/11)
東京2020オリ・パラ選手村 敷地売却価格は地価公示の10分の1以下の〝怪〟（2016/8/4）
釈然としない国交省の「かんぽの宿」不動産鑑定士に対する処分（2011/8/29）
オリンピック選手村 売却額の是非を問う 住民訴訟控訴審 第1回口頭意見陳述
東京都が中央区晴海のオリンピック選手村用地を民間事業者に約130億円で売却したのは「適法」として、住民らの訴えを退けた東京地裁判決（事件番号 平成29年（行ウ）第388号）を不服として、原告側が東京高裁に控訴していた住民訴訟の第一回口頭弁論が10月11日、同高裁で行われた。以下、双方の代理人弁護士の口頭意見陳述要旨を紹介する。記者の考え、感想は明日以降に紹介する。
◇ ◆ ◇
意見陳述要旨
2022年10月11日
東京高等裁判所第8民事部 御中
原告ら控訴代理人弁護士 淵脇みどり
1 東京オリンピックから1年が経過し、本年6月に収支報告書が提出されましたが、本件で、住民が損害賠償を求めるよう請求している1,000億円を超える選手村敷地の土地差額は「経費支出」としては計上されていません。森友学園と同じく公有地のダンピングに値引き額は、「隠された支出、隠された損害」です。隠された支出は、特定建築者の利益となりました。本件は、東京オリンピック利権をめぐる、地方自治の本質に関わる重要な訴訟です。東京オリンピックから1年が経過し、オリンピックをめぐる財政状況について、抜本的な検証が求められている今こそ、司法の場である東京高等裁判所で十分に審議すべきです。
2 原審では、本件の土地価格が定められた事実について41頁から51頁で、明白に重要な事実認定をしました。
平成25年9月に、東京都が委託したパシフィックコンサルタンツは…支援業務報告書を作成し…選手村の事業手法について①土地譲渡方式②一時貸付後土地譲渡方式③都による個人施行としての第1種市街地再開発事業その他の方式を比較し、③を最も適切であるとしています。さらに、土地価格については、事業採算性に係るシミュレーションから土地負担力（土地価格）について、110億円（1㎡あたり88,000円）と記載してあるのです。
さらに、その後、東京都は、特命随意契約として不動研に土地価格調査を委託し、平成27年11月30日の初回調査報告書の結果では、110億1,800万円でした。東京都は、同じ土地について、特命随意契約で再度本件調査報告書の作成を依頼し、「平成28年4月1日基準129億6,000万円」の結果報告をうけ、この金額をもとに、個人施行の再開発事業の事業計画、権利変換計画を作成して、特定建築者に売却しています。
3 この事実は何を物語るのでしょうか？
初回調査報告書の110億円という金額は、「事業採算性に係るシミュレーション」から出した価格110億円とぴったり一致します。東京都は、このシナリオに沿った価格で売却するために、その根拠を「事業採算性」とするわけにはいかず、別の裏付け資料が必要だったのです。東京都は、不動研の権威を利用して作成したのがこの2通の土地価格調査報告書だということは、火を見るより明らかです。
東京都は、初回報告書の作成は港湾局から都市整備局への所管換えのために出した数字だと主張して、原審もこれにそった認定をしましたが、実際に都議会では所管換えの価格は132億円として計上されており、132億円の根拠となる資料は存在しないのです。二つの調査報告書を作成した意味を正確に判断すべきです。
4 原審は、法適用についての判断も明らかに誤っています。
原審は、東京都の本件土地譲渡行為について、「当該地方公共団体の財産を特定建築者へ譲渡する事に他ならないから、都市再開法108条2項により、控訴人等の主張する「地方公共団体の財産の管理処分に関する法令」は、適用されないとしつつも、「少なくとも地自法2条14項及び地方財政法2条1項の趣旨は及ぶ」と判示しています。同じ「地方公共団体の管理処分に関する法令」でありながら、108条で適用除外される法令と「地自法2条14項及び地方財政法2条1項」を区別する合理性はありません。
しかも、原審は、地方自治法2条14項及び地方財政法2条1項違反について、条文に基づいた緻密な観点からの審査を全くしていません。東京都の主張する抽象的なオリンピック要因による減額を無批判に肯定し、「行政裁量の逸脱はない」としています。地方自治法2条14項は、「住民の福祉に務めるとともに、最小の経費で最大の効果を上げるようにしなければならない」と定めています。最小の経費といえるかどうかは、本件敷地の正常価格の不動産鑑定を抜きに判断することはできないはずです。
地方財政法2条1項は「国の財政若しくは他の地方公共団体の財政に累を及ぼすような施策行ってはならない」と定めている。しかるに、本件のような「都道府県の実質的な土地の直接譲渡」について、「個人施行の一人三役の再開発」という手法を取ることによって、「地方公共団体の財産の管理処分に関する法令」の適用除外を認めることは、地方自治法の根幹を骨抜きにする脱法行為を認めることになり、まさに「他の地方公共団体の財政に累を及ぼす施策」であります。
5 特定建築者は、わずか129億6,000万円で、この土地を買い、その1割の12億9,000万円を支払っただけです。土地残金116億640万円は、建物竣工まで支払いを免除され、その間固定資産税の支払いも免除されます。この土地に、東京都は、高額の土地基盤整備費を投入しており、オリンピック期間中には、建物に十分な賃借料が支払われ、選手村建物の設備費（エアコン、バス、トイレ等）も東京都が負担するという至れり尽くせりぶりです。すでに晴海フラッグのマンションは高倍率で売却中です。これ以上、土地価格を減額しなければならない理由はありません。
6 控訴審では、被告の公文書の短期間廃棄を理由にする情報秘匿を許さず、十分な審理を尽くし、本件事案の本質に沿った公正な判決をだされるよう求めます。
被控訴人側意見陳述書要旨
令和4年10月11日
東京高等裁判所第8民事部 御中
被控訴人訴訟代理人弁護士 外立 憲治
控訴人らは、第一審において、手を変え、品を変え、様々な主張を行ってまいりましたが、その根幹的な主張は一つです。それは「本件土地の本来の価格を算出し、実際の譲渡価格との差を明らかにせよ」というものです。ここでいう「本来の価格」というのは、「選手村要因」を考慮しない、鑑定評価基準における「正常価格」のことです。しかし、第一審判決で東京地裁が判示したとおり、特定建築者は本件土地を自由に使用収益・処分し、これを最有効使用することができませんので、「正常価格」を算出する前提を欠いているのです。よって、本訴訟においては、特定建築者が再開発事業に係る負担や制約を負うことを前提として、言い換えれば、「選手村要因」が存在することを前提として、その範囲内において、本件土地の価格が適正であるか否かが最重要の争点になります。つまり、本訴訟においては、控訴人らが想定する「本来の価格」なるものは存在しないのです。当然のことながら存在しない「本来の価格」と実際の譲渡価格の差を求めることは本訴訟では全く無意義かつ不可能なことなのです。
それでは、何故、控訴人らはその無意義な主張に固執するのか。その理由は、控訴人らの政治的信条にあります。東京都は、本件土地に選手村を整備し、オリンピック終了後には、本件土地に建築された建物を活かして、地域特性を踏まえた魅力あるまちづくりや多様な住まいの実現を目指すという政治的な決断をしたものですが、この政治的決断が控訴人らの政治的な信条と相いれないものであるので、控訴人らは、自らのその信条を公の場で訴えるために、住民訴訟を提起したものだと私は考えております。
しかしながら、私がここで一人の法曹として指摘しておきたいのは、住民訴訟は、一部の住民の政治的な主張を披歴する場ではないということです。住民訴訟は、住民が、個人の権利や利益と関わりなく、たった一人でも提起できますが、それは当該個人の政治的主張を披歴する場として法廷を利用することを法廷が許容しているというわけではなく、「地域住民の全体の利益を利益のため、住民の手により違法な財務会計行為を防止し、是正等することによって地方財政行政の適正な運営を確保する」という法の趣旨の下、審理対象が財務会計行為に限定されているものです…これを司法の場で法と無関係に争うとする控訴人らの姿勢は、行政制度に司法から介入し、民主政を脅かすものではないでしょうか。
最後に、この意見陳述で申し上げておきたいのは、一審から私が度々申し上げてきたことですが、控訴人らの主張する「官製談合」などは全く存在せず、控訴人らが構築した架空のストーリーでしかないということです。事実、控訴人らは、本提訴において、原審では談合が存在したことを示す具体的な証拠を何ら提出できていません。即時に証拠を提出する義務があると考えます。
控訴人らは、証拠もない状況下、公的にマスコミを通じ、反論することもなく日々公務に従事する誠実な東京都職員や特定建築者らの名誉を継続して著しく毀損する行為を、つまり人権侵害を永年の間行っています。本控訴審においても証拠を直ちに提出できない主張ならば、さっさと取り下げるべきであり、それはむしろ控訴人らの政治的心情（信条の誤りか）と合致するのではないかと思います。
控訴人らは、本件土地の価格が秘密裏に決定されたなどと勝手なストーリーを述べておりますが全く事実に反します。東京都は、本件土地の価格等調査を外部の団体に委託し、その後、特定建築者が公募されていることからも明らかなとおりであり、本件土地の価格は透明性の高い公募のプロセスを経て決定されているのです。それにも拘わらず、控訴人らは本件土地の価格決定プロセスの全体像を見ることなく、恰も談合が存在したかの如く主張しております。
控訴人らは、自らの政治的な信条に世間の耳目を集めることを目的として…五月雨式に主張を行っているわけですが、このような訴訟行為が許容されるようであれば、先ほど申し上げた本来の住民訴訟の主旨が没却され、東京都における多数の「地域住民の全体の利益」が毀損されることは明らかです。裁判所におかれましては、意見陳述の趣旨を是非汲み取って頂き、迅速な訴訟の進行のため、適切な訴訟指揮を私共は頂きたいとお願い申し上げます。
オリンピック選手村裁判 住民ら原告側の訴えを棄却 「開発法」は適法 東京地裁（2021/12/23）
神宮外苑に総力を注いだ「つば九郎ハウ巣」公開 オープンハウス
「つば九郎ハウ巣」
オープンハウスグループは10月11日、トップスポンサーを務める東京ヤクルトスワローズの球団マスコット「つば九郎」のホーム2,000試合出場を祝してプレゼントした「つば九郎ハウ巣」を一般公開する。前日の10日、メディアに施設を公開した。「つば九郎」くんも出席し、スケッチブックにボールペンで質問に答えるいつものパフォーマンスを披露した。
「つば九郎ハウ巣」は、都営大江戸線国立競技場駅から徒歩5分、JR信濃町駅から徒歩6分、新宿区霞ヶ丘町２番１号に位置する敷地面積約40㎡（建物もほぼ同じ広さ）の鉄骨造平屋建て。敷地は明治神宮の所有地で、同社が当面、2年間賃借して運営する予定。建築費は3,000万円、事業費は5,000万円。
外観は、つば九郎の要望による和を基調にしたデザインで、ビールが飲める「縁側」を設え、屋内はリラックスできる「リビング」、万年床の畳の間の「寝室」を配置。縦2ｍ×横2ｍの〇〇〇万円の「つば九郎」の油絵、ヤクルト選手のサイン入りボールで描いた「YS」の文様が入っている壁、応援傘、ツバメの巣をモチーフにした椅子などを設置している。本物の藁を随所に採用するなど「総力を挙げた」仕上げにしているのが特徴。
主催者による「つば九郎くん、今日は新築おめでとうございます。村上くんは3億円の家をゲットしましたが、ここは神宮外苑のど真ん中、それ以上では」との質問には、「しゃくちです」などと答え、みんなを笑わせていた。
指さしているのは村上選手の再イン入りボールか
◇ ◆ ◇
施設は、RBA野球の取材で30年間通った神宮軟式野球場の隣接地だが、もう60年以上も西鉄－西武ライオンズファンの記者にとって、この日はつらい日だった。2戦とも序盤でソフトバンク柳田選手に3ラン、満塁弾を浴びて惨敗。CS初戦で敗退が決まった翌日だ。
西武ライオンズのマスコット「レオ」くんは、西武が勝つと、10回以上、数十ｍにわたってバックテンを演じて見せてくれる。〝常勝ライオンズ〟の象徴だ。
一方の「つば九郎」くんは、「レオ」くんとは真逆の存在だ。しばし見つめあった。相手はどう思ったか分からないが、記者はノー天気の仮面とは裏腹の苦渋に満ちた彼の人生を瞬時にして見て取った。
真黒な目玉の奥にはさらに深くて暗い出口のない絶望的な闇が続き、黄色の鼻と赤い喉は明らかに酒焼け（自棄とも書く）だ。たるんだお腹はメタボそのものだ。
万年Bクラスのヤクルトのキャラクターとして、ファンから罵声を浴びながら「苦労」を重ねてきた結果なのだろう。出自も年齢も未既婚かも明かせず、安月給に甘んじ、安酒に溺れ、糖尿やら高血圧の生活習慣病に侵されているに違いない。どんなにつらいことがあっても笑顔を絶やさず笑い飛ばす、小生と同種の同根のピエロそのものだった。
そんなつば九郎くんの日常か非日常を見事に表現しているのが、万年床の寝室だ。布団の脇の小さな卓袱台にはコンビニに売っていそうな安物の乾きものの肴とビール…試合に負けたとき、年老いた彼を慰める若いメスのツバメはいないのか。
それにしても、ヤクルトもオープンハウスもつば九郎くんの獅子奮迅の大活躍に頭が下がるのではないか。広告宣伝費に換算したら「3億円の家」と同レベルではないか。
どのような仕掛けが施してあるのか、写真を撮るときは背景の油絵の前にスタッフはかがんでいた
メディア関係者のお子さんと記念撮影
万年床（入口はノートの表紙のようなデザイン）
リアルな万年床の演出
村上選手「3億円の家」プレゼント 現段階で未定 戸建ての可能性大 オープンハウス
RBA屈指の好投手・川崎引退 大阪桐蔭・中田と同期の謝敷も戦力外か オープンハウス
村上選手「3億円の家」プレゼント 現段階で未定 戸建ての可能性大 オープンハウス
プロ野球ヤクルトスワローズの村上選手が、ペナント最終戦の143試合目で巨人・王選手の記録を抜く56本の本塁打を神宮球場で放ち、なおかつ86年のプロ野球の歴史の中で、わずか7人しかいない本塁打、打点、打率でトップという「三冠王」を、しかもプロ入りしてから5年目の22歳という史上最年少で獲得したことから、同チームのトップスポンサーであるオープンハウスグループが当初公表していた「56本以上打ったら東京の家1億円プレゼント」を、荒井正昭社長の〝ツルの一声〟で「好立地の東京の家 上限価格:3億円（税込）プレゼント」に大幅修正したことから、その成り行きが注目されているが、いまのところ動きはなく、ヤクルトがCSに負けたらその後、あるいは日本シリーズまで勝ち進んだら、話し合いはシリーズ最終戦の10月30日（日）以降になることが分かった。同社グループ広報担当者が明らかにした。
記者は、同社グループが分譲している価格が3億円のマンションはないはずで、同社グループが分譲（仲介もありか）する土地に建物を建てて贈呈する可能性が高いのではないかと考え質問した。広報担当者はそれを否定しなかった。
地価公示では、都内の高級住宅街の住宅地は坪単価200～300万円で、都心の商業地は1,000万円前後だ。村上選手が田園調布や成城学園を希望する可能性は低く、ヤクルトの本拠地の神宮外苑周辺となると30坪で約3億円だ。それだと建物が建たないので、もっと狭くなるのか。
記者が「渋谷区北参道には坪1,000万円で1戸3億円くらいのいいマンションが分譲されていますが、他社物件は対象外ですか」と聞いたら、「他社物件を仲介してプレゼントすることは考えていない」とのことだった。やっぱり、渋谷区あたりの敷地が20坪くらいの戸建てになるのか。（渋谷区内でも地区計画で最低面積を30坪以上と定めているところあり）
