タイトルに目を奪われた。「齊藤ひろ子+浅見泰司 編著 タワーマンションは大丈夫か?!」（2020年、プログレス）だ。いかにも売らんかなの、策略が透けて見えるこの種の書籍を記者はほとんど読まないのだが、業界関係者なら知らない人はいない横浜市立大学国際総合科学部教授・齊藤ひろ子氏と、東京大学大学院工学系研究科都市工学専攻教授・浅見泰司氏の最強の二人が手を組み、定義・概念はあいではあるが、学者風に言えば人口に膾炙する「タワーマンション」を俎上に載せ、「大丈夫か」と疑問を投げかけ、おまけに学術論文ではまずありえない「?!」の疑問符感嘆符が付いている。全296ページで値段3,500円（税別）が高いか安いか分からないが、お金もないので図書館で借りて読んだ。タイトル通り、残ったのは「?!」だった。誰に読ませたいのか。

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年のせいなのか、馬鹿だからか、多分両方だからだろう。のっけから躓いた。肩透かしを食らった。書籍のまえがきの冒頭は「区分所有型のタワーマンションが増加している。タワーマンションとは、建築基準法に従い概ね高さ60ｍ以上、そして階数にして20階上のマンションをさしている」とあった。

これはないと思った。建基法第20条は「高さが60mを超える建築物　当該建築物の安全上必要な構造方法に関して政令で定める技術的基準に適合するものであること」と定めているが、これがタワーマンションであるとか超高層建築物であるとかは規定していない。

記者は昭和60年代の初め、「超高層マンション」の記事を書いた。東京都やUR都市機構、三井不動産などの「大川端リバーシティ21」の開発が開始され、従来の物差しでは計れないマンションが続々供給される気配を感じたからだ。定義を調べるために日本建築センターに取材したのだが、定義はなく18階以上だとか20階以上だとか聞いた覚えがある。

その後、20階建て超の「超高層マンション」は主流になったが、デベロッパーが固有名詞の物件名に「タワー」と名付けない限り、記事に「タワーマンション」と書いたことはない。記事は正確でなければならない。定義のないものをそう呼ぶには抵抗がある。〝駅近〟もそうだが、業界関係者が〝タワマン〟と呼ぶのも何だか下品に聞こえ、ほとんど使わない。

広辞苑には、「超高層建築物」とは「1963年、31ｍ以上の高度制限が撤廃された後に出現。15階建て以上の建物を指したり、100ｍ以上の建物を指したりすることが多い」とある。記者も100ｍ以上（概ね30階建て以上）とするのが適当ではないかと考えている。

そもそも「タワー（塔）」とは何かという基本的な問題もある。建築史だけでなく幅広い文筆活動をされている河村英和氏は、その著書「タワーの文化史」（2013年、丸善出版）で「『タワーらしさ』とは、それ自身の高さという物差しのみで測れるものではない。高層ビルが密集せず、周りのビルも高くなくてせいぜい四～五階建て、そんな1970年以前のような昔さながらの高さの建物が主流の土地に、唐突にニョキッと一本、さらに際立って高い建物が君臨すれば、瞬時に周りと差別化され、ある種の異質感が出てくる。たとえその塔らしきものが世界のタワーランキングを競うどころか、全く高層建築の部類に入らないものだとしても、その地域ではタワーらしさを演出することは充分可能だ。よって高さが30メートルにすら及ばなくても、周りの建物が低層階のものばかりの場所なら、それは立派にタワーとなりうるのである。…つまり、周りの環境次第で、ある一定の高さを持った塔上の物体は、タワーになりやすくなったり、なり難くなったりする」（まえがき）と述べている。

至極もっとも。建基法でも「低層」「中層」「高層」「超高層」とは何かについて定義していない。高さだけでなく、規模との関係で「中小・大規模」と判断する指標が示されていることと関連する。高いとか低いとか、大きいとか小さいとか、これは文化によっても違い、歴史とともに変化もする。法律はそのような変化を見越して100年、200年耐えられるものにしているのだろう。

なので、齊藤氏や浅見氏ともあろうものが20階建て以上を「タワーマンション」と呼ぶのに違和感を覚えるし、どうして「超高層マンション」にしなかったのか、さらにまた、マンションが抱える問題は基本的には高さに関係はないので「マンションの将来は大丈夫か」ともすれば、インパクトはもっと強かったのではないかと思う。

まあ、これはさておき本題。かく言う小生も、この10年間で「タワー」のワードが付く記事を616本書いてきた。全てがマンションではなく、同じタワーマンションを何度も取り上げている記事もあるので、どれくらいの「タワーマンション」を見学取材したか分からないのだが、いかに多く供給されているかの証左にはなる。

記事の中から20階建て未満の「タワーマンション」を年代の古い順に列挙する。

「ライオンズタワー片瀬江ノ島」（15階建て、1998年）
　「レーベンリヴァーレ中板橋ヴィーナスタワー」（13階建て、2010年）
　「プラウドタワー本郷東大前」（19階建て、2010年）
　「横濱MIDベース タワーレジデンス」（18階建て、2017年）
　「リビオつつじヶ丘 タワーレジデンス」（17階建て、2021年）

かなりヒットした。首都圏不動産公正取引協議会の不動産広告に関する自主規約「不動産の表示に関する公正競争規約」にも抵触しない。定義がないのだから当然だ。いずれの物件とも周辺に高い建物がないからそう付けたのだろう。

記者は、「タワー」が付くマンションの嚆矢は黒川紀章の今はない13階建て「中銀カプセルタワー」（1972年）ではないかと思うがどうか。業界では住友不動産の21階建て「与野ハウス」（1976年）が第一号と言われている。記者が強烈な印象として残っているのはオリックス不動産他の58階建て「ザ・東京タワーズ（THE TOKYO TOWERS）」（2008年）だ。

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各章・各論に移る。それぞれ丹念なフィールドワークに基づいた指摘もある。摂南大学理工学部建築学科教授・大谷由紀子氏の「タワーマンションは子育ち・子育ては心配ないのか？　」には胸を衝かれた。

私事だが、小生と妻はバブルが発生する前、UR都市機構の昭和30年代築の賃貸マンションでは2人の子どもを育てるのは難しいと判断し、新築マンションを購入した。入居前のチェックを済ませ、いざ引っ越そうとしたときだ。家族が寝静まり、一人で酒を飲んでいたら、小1～2年の長男が夢でも見たのか突然起き出し「お父さん、引っ越し嫌だ。友だちと別れたくない」と号泣した。

これには負けた。手付金を放棄してキャンセルした。その直後、バブルは発生した。マンション価格は暴騰した。

それから5～6年後だ。轍は踏まないと上の子が中学に、下の子が小学校に上がるのを待って、多摩ニュータウンの中古マンションを買った。バブル絶頂期の平成2年だ。駅から徒歩16分だが、多摩ニュータウンは完全に歩車分離の街づくりが行われており、東南角の専用庭付き1階が決め手だった。現地は見なかった。見なくともURの性能は分かっていた。

価格は、手付放棄したマンションより2倍以上に跳ね上がっていたが、ローンは株や原稿料などアルバイト代で返せるのではないかと過信した。みんな狂っていた。

元に戻る。大谷氏は、大阪市内のタワーマンション居住者調査で、購入した理由の第一は「駅に近い」ことで、子どもがいることで配慮したことは「保育所、学校、病院などが近い」と報告し、「子育て世帯のなかには通勤・通学・通園の便利がよく、治安がよければ、必ずしもタワーマンションでなくてもよい人が一定割合いるのではないかと推測できる」と喚起している。一定割合の層の一人が小生だ。

大谷氏は、「子どもが育つ環境は物理的環境のみならず、教育、福祉、保健、医療、情報、経済、人的リソースなど、本来は子どもを取り巻くすべての環境を含む」としながら、タワーマンションが抱える課題として①生理的・心理的問題②行動、母子、発達の問題③犯罪、事故の問題④災害、緊急時の課題を指摘。そして、「願わくは、子どもの有無にかかわらず、社会全体が子どもの視点に立って住環境を考えてほしい。子どもは生まれてくる家庭を選ぶことができないだけでなく、『自分で住まいを選ぶことができない』のである。都市の未来をつくるのは子どもだからこそ、安全で、健やかな生育環境を整えるのは『大人の責任』であり『社会的責務』である」と喚起している。

おっしゃる通りだ。国もデベロッパーも子育ち・子育ての視点から都市計画を考えてほしい。

一つだけ、言わせていただくと、先生、大阪は分かりませんが、分譲価格が高騰している都内では子どもだけでなく、普通の世帯も住宅を自由に選択できる余裕はありません。23区では20坪で7,000～8,000万円もします。

齊藤氏の「タワーマンションは管理不全になりやすい？　」は、タイトルに「？　」が付いているように、必要な対応策を講じれば管理不全に陥らないと言外に匂わせている。行政の関与、代執行、第三者管理などを含め「地域として適正に維持することが社会的に必要であるという考え方を広めていく必要がある」と述べている。

AGデザイン代表取締役・関栄二氏の「タワーマンションでは修繕費が割高？　」の章で、関氏は「タワーマンションという理由で、外壁を中心とした修繕計画の費用が高くなることはない」としているのも注目できる。他の著者とはやや異なった見解を示している。

大谷氏、齊藤氏、関氏と打って変わって、激論を展開しているのがstudio harappa代表取締役・村島正彦氏だ。「タワーマンションは廃墟化するか？　」の章で、「私のたどりついた結論から述べると、『タワーマンションは廃墟化する』となる」と断定し、「超高層マンションが築年数を重ねていくうちに、価値や魅力を減じて住まうことが忌避されるだろう」「筆者は、築後45～50年を超えたマンションで、幸せな将来を見通せているものを残念ながらほとんど知らない」「タワーマンションという形態は、100年を視野に入れて総合的な見地に立てば、サスティナブルな住宅ストックとしては、リスクの高いものと結論づけられる」と主張する。

一寸先は闇の世の中だ。この先、何が起きるか誰も分からない。どのように未来を描こうと村島氏の勝手だ。一つひとつ反論はしないが、東京都の「特定街区」制度でマンションとしては唯一の認定を受けた、第一種低層住居専用地域に位置する1981年竣工の12階建て住友商事「成城ハイム」（200戸）の中古価格は、今でも分譲時価格を上回っているはずだ。1982年分譲開始の「広尾ガーデンヒルズ」（1,181戸）は、バブルの波に翻弄（最高値は坪3,000万円、最安値は坪300万円）されたが、こちらも現在の中古価格は分譲時価格を上回っている。探せばこのような事例は他にもあるはずで、村島氏が知らないだけだ（知らないのは罪ではないが）。

村島氏は重大なミスも犯している。「乱暴な仮定」としながら、「同じ広さの住戸が超高層・通常のものについて、既往のデータから管理費・修繕積立金の平均的な単価」から計算したとして、同じ築年数30年、広さ75㎡、中古価格3,000万円の超高層マンションと14階のマンションの管理費・修繕積立金を比較、月々に支払う「管理費・修繕積立金」は超高層のほうが約1.7倍（年額261,000円）高いとしている。

築年数、広さ、価格（坪単価132万円）とも同じで、超高層と普通の高層マンションの「管理費・修繕積立金」の額がこれほど異なる事例など、村島氏の言を借りれば、小生は残念(幸か)ながら知らない。（個別案件で、最高と最低レベルを比較したらあるかもしれないが）。村島氏はこの数値をはじきだした元データを示すべきだ。

専門外だから許せるのだが、浅見氏も〝無知〟ぶりをさらけ出している。前出の齊藤氏、弁護士の戎正春氏、東京大学大学院工学系研究科建築学専攻教授・大月敏雄氏との座談会で、浅見氏は「（タワーマンションは）窓を開けられなくて密閉性が強いことが多いと思います」「洗濯物は外に干せませんよね」と話し、大月氏にやんわりと否定されると「でも、しょせん部屋干しになってしまいますよね」と反論する。大月氏は、これに対しても「外で洗濯物を干すことを嫌がる人も増えています」と答えている。

浅見先生、タワーマンションだけでなく普通のマンションでも、最近は24時間換気です。洗濯は部屋干しが当たり前です。ご家族の方に聞いてみてください。超高層から靴下やハンカチ、下着が落下しても下にいる人に怪我をさせることはないでしょうが、ものによっては凶器になります。忙しい主婦（主夫）は浴室乾燥機か、部屋干しにしてエアコンで乾かすのです。先生も家事労働をされたほうがいいですよ。

その点、さすが大月氏。「2005年ぐらいに、東京では再び超高層がどんどん増えてきたので、私はその時点で建設されていた都内のタワーマンションのほぼすべてを見に行き、いくつかインタビューをしました」と語っている。齊藤氏もそうだが、座学だけではないフィールドワークを通じて習得した知見・知識による言葉・文章には重みがある。

この他の章はしっかり読み込んでいないが、総勢15名の先生方の共著であるため、全体としてマクロデータの紹介、論文の引用が多く、296ページのうち少なくとも2割は論旨が同じなのが気になる。タワーマンションをわが国の都市計画、住宅政策、居住性能、基本性能・設備仕様など多面的な視点で論じてほしかった。

　最後に、日大大学経済学部教授・安藤至大氏が担当された巻頭の章「タワーマンションはコンパクトシティの実現に寄与するのか？　」について一言。

　安藤氏といえば、2012年に行われた国交省の第2回「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」で、マンション管理業をプリンターのリース料を安くして、トナーなどの維持管理費で儲けるのと似ていると〝不適発言〟を行い、発言を取り消したことがあり、また、マンション管理業協会などの第三管理の導入には慎重を期すべきという趣旨の「意見書」に対して、「私の授業なら『不可』にする」などと語り。マンションの合意形成に欠かせない理事会・自治会のコミュニティ活動を徹底して批判した方だ。

その方が、どのような持論を披瀝するのだろうと期待したのだが、全16ページの大半は国土交通省などのオープンデータの紹介や、学者先生の論文の引用だ。コンパクトシティの実現に向けた取り組みとしては、マンションの総会の議決にボルダールなどを活用すべきとか、第三者管理の活用を検討すべきなどとしているが、その処方箋は示されていない。小生も第三者管理に反対ではないが、その費用をどうしてねん出するか。現状を考えると絶望的にならざるを得ない。

その一方で、安藤氏は「タワーマンションを扱った経済学研究は非常に少ないと認識している」と述べているが、ならば、安藤氏こそがあいまいなタワーマンションの定義をきちんと整理され、その研究の旗振り役になるべきではないかと思う。

また、論文全体の文末は「効果があるだろう」「推進されるだろう」「必要だろう」「期待される」「考えられる」「あるだろう」「ためらう向きも多い」「いえるだろう」「したい」「面もある」「思われる」「報告されている」などのオンパレードで、歯切れが悪い。小生はいささか拍子抜けした。

マンションコミュニティを否定するのか 国交省マンション管理検討会（2015/4/4）