首都圏マンション 郊外部の着工増をどう見るか 販売は好調なのか
先に国土交通省が発表した2022年5月新設住宅着工戸数に注目している。利用関係別では、持家は21,307戸（前年同月比6.9％減、6か月連続の減少）、貸家は25,942戸（同3.5％増、15か月連続の増加）、分譲住宅は19,595戸（同8.5％減、4か月ぶりの減少）となり、分譲の内訳は、マンションが7,569戸（同19.9％減、4か月ぶりの減少）、一戸建住宅が11,905戸（同0.9％増、13か月連続の増加）となっている。
2022年1月～5月の持家は99,981戸（同7.2％減）で、分譲住宅の107,553戸（同5.2％増）を下回っている。このまま推移すれば持家は年間で2020年の26.3万戸を下回り、分譲住宅が2006年以来16年ぶりに持家を上回る可能性がある。（2006年の持家は358,519戸で、分譲住宅は379,181戸）。
持家より上回っている分譲住宅ではあるが、戸数そのものは増えているわけではない。1～5月の着工戸数は10.8万戸（前年同期比5.2％増）で、年間で前年の24.8万戸に届くかどうかた。しかも、この数字は分譲戸建てが数字を引き上げているためで、首都圏マンションは21.898戸（前年同期比8.9％減）となっており、令和3年の48,819戸（前年比11.2％減）をさらに下回りそうだ。
この数字が高いか低いかよく分からないが、コロナ禍で首都圏人口が減少に転じたことなどを考慮すれば、これが常態化すると見るのが正解ではないか。
1～5月の首都圏マンション着工戸数を都県別にみると、東京都は11,126戸（前年同期比25.8％減）、神奈川県は5,304戸（同10.0％減）、埼玉県は3,183戸（同78.3％増）、千葉県は2,285戸（同65.3％増）となっており、相対的に価格水準が高い東京都と神奈川県の減少が目立ち、郊外部の埼玉、千葉で増加している。
これは、コロナ禍でファミリー層は広さや住環境などを重視する層が増えたことを受けて、デベロッパーが用地取得を郊外部へシフトしていることをうかがわせる。郊外部の着工増がどのような影響を及ぼすかだが、かつて埼玉や千葉では年間8,000戸くらい供給されていたことを考えると、直ちに市場を乱すことにはならないのではないか。郊外部を得意としてきた中堅デベロッパーの出番ということもいえる。
マンションの販売動向についても触れたい。不動産経済研究所の2022年5月の首都圏マンション市場動向調査によると、発売物件は146物件で、供給戸数は2,466戸、当月売却戸数は1,732戸、月間契約率は70.2％だ。
つまり、1物件当たり平均供給戸数は16.9戸で、このうち70.2％に該当する11.9戸が売れたということになる。1棟当たりの総戸数を50戸とすると、完売まで6期かかるという計算だ。
このことからも、「月間契約率70％以上が好調ライン」というのはあてにならない。
同研究所の調査による5月末の販売在庫数が5,881戸という数字からも、必ずしも好調でないことをうかがわせる。この数字は決して適正在庫とは言えない。年間供給戸数を3万戸とすると2割近くが残っていることになる。「4月以降売れ足が鈍っている」というデベロッパーの声もある。
売れるものとそうでないものの二極化が進行しているとも読み取れる。年間3,775戸を計上しながら完成在庫は82戸（2022年3月期）しかない三井不動産もあれば、2,194戸の計上戸数に対して完成在庫は661戸（同）の東急不動産のような例もある。右肩上がりの市場であれば、完成在庫増そのものは懸念材料にはならないが、周辺物件との競争力を失えば販管費の増大などで収益を圧迫する。優勝劣敗の市場は今も昔も変わらない。
先ほど、中堅デベロッパーの出番とも書いた。大手デベロッパーにはブランド力で劣る。価格にして10％も20％も差があるのではないか。しかし、その分を補って余りある商品企画を武器にする中堅（失礼）デベロッパーは少なくない。詳しくは書かないが、大和地所レジデンス、モリモト、タカラレーベン、ポラス、新日本建設などがそうだ。記者がいまもっとも興味があるのは、そうしたデベロッパーの出現だ。
「マンション管理適正評価制度」スタート 第1号は東急リバブルのサイト
マンション管理業協会は7月5日、マンションの管理状態を★６つの段階で評価・表示する不動産情報サイトの第1号は東急リバブルとなったと発表した。
同協会が令和3年に開発に着手した「マンション管理適正評価制度」に基づいて評価されるもので、中古マンション取引は、立地や間取り、築年数といった情報が評価・購入形成要因の主流となっており、管理状態のレベルはあまり重要視されていないのが実情。購入検討の早い段階から対象物件の管理情報が開示されることにより、適切に管理されているマンションが市場で評価されるようにするのが目的。
評価制度は管理体制、建築・設備、管理組合収支、耐震診断、生活関連の5つのカテゴリーから構成され、総合点を「特に優れている」★５つから「優れている」★4つ、「良好」★3つ、「改善の必要あり」★2つ、「問題はあるが情報開示あり」★1つ、「（情報開示がなく）管理不全の疑いあり」★なしの6段階で表示される。評価を受けるかどうかは管理組合の任意。
東急リバブルのホームページ「中古マンションライブラリー」（URL：https://www.livable.co.jp/mansion/library/）では常時88,000 棟以上の分譲マンションデータが公開されており、6段階評価の公表は今夏から。
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いよいよ「マンション管理適正評価制度」がスタートする。興味深いのはどれくらいの管理組合がこの制度を利用するかだが、同協会は「普及してみないと分からない」としている。
そして、さらに注目されるのは、6段階の分布だ。これも始まってみないと分からないが、マンション管理問題に詳しい横浜市立大学教授・齊藤広子氏は「わたしの調査では、横浜市の築30年以上のマンションのうち4％は管理不全の兆候があり、その一方で『優』（★4つ）以上は45％以上。二極化している」と報告している。だとすると、「管理不全の疑いあり」とレッテルが張られるマンションは、任意である制度を利用しない可能性もある。
だが、しかし、そのようなマンションを積極的に購入しようという消費者は果たしているのか。結局、情報開示しないマンションは市場からパージされるのか。
パナソニック工場跡地A街区 「ららぽーと門真」「MOP大阪門真」に決定 三井不
施設外観
三井不動産は7月4日、大阪府門真市のパナソニック工場跡地約164,000㎡で開発を進めているA街区の施設名称を「三井ショッピングパーク ららぽーと門真」（ららぽーと門真）と「三井アウトレットパーク 大阪門真」（MOP 大阪門真）と決定し、2023年春の開業を予定していると発表した。
ファッションや食などの日常的な買い物体験のほか、国内外のブランドショッピングに加え、様々な体験型エンターテインメントを提供し、ワンストップで満喫できる、従来の枠を超えた商業施設を目指すとしている。
「門真」の施設の開業に伴い、1995年3月に開業した「三井アウトレットパーク 大阪鶴見」は2023年3月に閉館する。
施設は、京阪本線・大阪モノレール線門真市駅から徒歩約8分、敷地面積は約116,700㎡（約35,300坪）、店舗棟は鉄骨造地上4階建て、立体駐車場棟は鉄骨造6層7段2棟。延床面積は約196,800㎡（約59,500坪）。店舗数は約250店舗。基本設計は石本建築事務所。実施設計・監理・施工は竹中工務店。
計画では、A街区のほかB街区の分譲マンション約5,600㎡（三井不動産レジデンシャル）、C街区の会員制倉庫型店舗約34,000㎡（コストコホールセールジャパン）、D街区の事業所約7,700㎡（東和薬品）も計画されている。
コロナで市場激変 ポラス商圏 人口流入増2020年1.6万人⇒2021年2.5千人へ
ポラスの先導的モデル街区「浦和美園Ｅ-フォレスト」
ポラスグループの2022年3月期決算を先に紹介したが、同社の発表会は十分時間を割き（1時間半）、メディアの質問にも丁寧に答えるのがいい。小生は同社の分譲戸建てやマンションを結構見学しているので、遅行指標の決算数字にはあまり興味はないのだが、配布される40ページくらいの資料はなかなか興味深い。同社グループの商圏の分譲戸建て・注文住宅市場をほぼ完ぺきにとらえているからだ（どうしてそのようなことができるのか不思議）。
その一つ、同社グループ商圏エリアの分譲戸建て市場平均価格（以下、市場）と同社グループの平均価格（（以下、同社）の「差」がそうだ。
さいたま地域（上尾市含む）では、市場は4,090万円であるのに対し、同社は4,685万円、その差は595万円だ。越谷地域（春日部、越谷、草加、三郷、吉川、八潮など）の市場は3,589万円なのに対し、同社は4,192万円、その差は603万円。常磐地域（松戸、柏、流山、野田、我孫子、鎌ヶ谷）の市場は3,549万円で、同社は4,242万円、その差は693万円だ。年度によってその差は縮まったり拡大したりしているが、過去4年間でみるとその差は500万円前後で推移している。
一方で、同社商圏エリアでの着工戸数に対する同社のシェアは13.3％（前年比0.6ポイント増）で、本拠の越谷地域は20.3％（同2.4ポイント増）にのぼっている。2022年度予測では、市場着工20,156戸に対し同社着工は2,903戸なので、シェアは14.4％と見込む。
この数字をどう読むか。市場価格より500～600万円、率にして14～20％高くてもなぜ売れるのか、仕入れを強化してシェア拡大を図ったらどうなるかだが、マンションも含めて同業他社と比較して基本性能・設備仕様レベルはまず負けないと記者は思う。戸建てでいえば、1階のリビング天井高を2.7ｍとしており、マンションでは100万円前後する収納付きピアキッチンを標準装備していることが象徴している。
問題は検討者の取得能力だろう。記者は、マンションも含めて一般的な一次取得者の取得限界価格は6,000万円（マンションも同様）とみている。同社の平均価格4,546万円（前年度比405万円上昇）からしてまだ余力はありそうだが、消費者の可処分所得が伸び悩んでいるのは気になる材料だ。
分譲戸建ての課題の一つでもある質向上では、どこもやっていないZEHレベルに引き上げるべきだと思うが…発表会で中央住宅・品川典久社長は明言を避けた。どこが先陣を切るか。
商圏やターゲットが異なるので単純比較はできないが、参考までに主な会社の分譲戸建ての直近の売上戸数（または契約戸数）と1戸当たり単価を紹介する。
・飯田グループHD 41,534戸 2,866万円
・オープンハウス 5,546戸 4,206万円
・ケイアイスター不動産 3,604戸 3,451万円
・ポラスグループ 3,050戸 4,546万円
・三栄建設設計 1,990戸 4,260万円
・三井不動産 507戸 7,591万円
・野村不動産 451戸 6,650万円
・積水ハウス 2,261戸 8,469万円※
※積水ハウスの「分譲住宅」は、停止条件付き土地分譲も含まれ、建築設計・請負も含まれる。ZEH比率は新築戸建てと同程度（90％以上）となっている。2022年1月期の分譲住宅セグメントの売上高は前期比37.6％増の1,914億円で、優良土地の仕入れや営業体制の強化が奏功し、大幅な増収増益となった。また、注文戸建住宅の1棟単価も4,265万円（前期比127万円増）と突出している。
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同社グループ商圏エリアの住宅着工戸数と人口動向を見た資料がまた面白い。このテータは毎年発表されるのだが、字が小さくてよく読めないし、商圏エリアで人口が増加するのは当たり前だと思っていたので詳細に読むことなどなかった。今年の資料には「ポラス商圏内には、メインターゲットである25～44歳の住宅一次取得層世代が2.5千人流入超過」とあった。
すると、同業の記者の方が「昨年の資料には1.6万人流入超過とあるがこれはどうしたことか」と質問した。これには驚いた。桁が違うではないか。
早速、同社から昨年度の資料を頂いて比べてみた。人口は2020年度の11,222,722人（前年比32,073人増）から11,221,753人（同969人減）へ減少に転じ、25～44歳の第一次取得層の流入出は2020年は16,038人の増加だったのが、2021年度は2,594人増にとどまっている。
エリア別にみると、2020年度は「さいたま」が8,174人、「越谷」が1,558人、「松戸」が6,304人といずれも流入増となっているのに対し、2021年度は「さいたま」は3,601人、「越谷」は944人とそれぞれ増加しているものの、人数は大幅に減少し、「松戸」は1,951人減となっている。
区市町別では、2020年は5,317人増のさいたま市、3,442人増の江東区、2,224人増の流山市など26区市が流入増となっていたのが、2021年度は4,648人増のさいたま市、3,21８人増の流山市、1,669人増の江東区など流入増は18区市に減少。逆に、江戸川区、板橋区、浦安市、市川市、船橋市などは1,000人以上が減少している。
「1.6万人増」が「2.5千人増」と激減したのがどのような影響を及ぼすのか。品川社長は「売れるところとそうでないところの二極化が進んでいる。直近4-6月の反響は前年比75％だが、それでもコロナ前を上回っている」と話した。
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首都圏の人口減少が注目されている。2022年1月現在の人口は36,828,661人（前年同月比73,348人減）で、都県別では東京都が13,988,129人（同48,592人減）、神奈川県が9,231,177人（同5,160人減）、埼玉県が7,336,455人（同7,541人減）、千葉県が6,272,900人（同12,055人減）と全ての都県で減少。東京都は26年ぶり、神奈川県と埼玉県は調査を開始して以来初の減少となった。
人口減少の最大の要因は、コロナ禍での外国人の人口流失だ。東京都を例にとると、令和2年1月では577,329人だった外国人は令和4年1月には517,881人へ10.3％減少している。もっとも外国人居住者が多かった新宿区は42,598人から33,907人へ実に20.4％減少し、2番目に多かった江戸川区の35,220人（令和2年1月は38,173人）に抜かれ、3番目に多かった足立区の33,138人（同34,040人）とほとんど並んだ。
総務省のデータによると、在留外国人は2020年６月の約289万人から2021年6月は約283万人へと約6万人減少している。地方都市が一つ消えた数字だ。
もう一つは、テレワークの定着による首都圏脱出者の増加と思われるが、これは詳細な流入出の調査をしないと分からない。
総務省のデータによると、2022年5月の市区町村間移動者数は42万3842人と前年同月に比べ6万6049人（18.5％）増加し、外国人の市区町村間移動者数も５万8217人、前年同月に比べ99.3％増加した。この時期は入社、転勤、入学などで移動・異動が多い時期ではあるが、今後どのように推移するか。
参考までに流入増と流出減の上位10都道府県を紹介する。流入は埼玉県がトップで、流出は千葉県が最多。
ポラスグループ2022年3月期決算 売上高は6期・経常利益は3期連続過去最高（2022/6/30）
街路樹伐採やめて 住民の監査請求棄却 千代田区監査委員 区のアリバイ作り追認
枯損木撤去作業（6月28日撮影、東京駅近くの大名小路で）
完全に枯れていることが分かる
千代田区監査委員は6月17日、千代田区長が大林道路と交わした「神田警察通りII期自転車通行環境整備工事」の請負契約は違法又は不当な契約であり、千代田区長に対し街路樹を伐採、撤去することなく工事を行うことを勧告するよう求めた住民20人による住民監査請求に対して、請求を棄却すると通知、公表した。
請求は4月21日付で提起されたもので、監査委員は代表監査委員（識見委員：税理士・印東大祐氏）、 監査委員（識見委員：弁護士・野本俊輔氏）、監査委員（議員選出：河合良郎氏）から構成されている。
同種の住民監査請求はもう一つ5月16日に行われており、2か月後の7月15日までに通知、公表されることになっている。
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イチョウをバッサリ切り倒すのと同じように、一刀両断に監査請求を棄却した監査結果に、街路樹の味方である小生は唖然とするほかなかった。
唯一納得できたのは、監査請求者が道路整備工事契約の締結が都市計画法第２条の趣旨に反すると主張したことについて、監査委員が「都市計画法第2条は都市計画の基本理念を定めるものであり、本件工事契約の締結は都市計画と直接の関係がない」と退けたことだけだった。住民監査請求制度は憲法や法律の理念について論じる場ではないような気がする。
さらに、「II期工事区間において歩道を有効幅員２メートル以上にすることは区が当然に遵守すべきものである」と監査委員が述べているのは分からないではない。
しかし。区のバリアフリー法に基づく道路整備や都市施設・特定都市施設のユニバーサルデザイン化の取り組みは「遵守すべき」という割には進んでいない。「東京都福祉のまちづくり条例」で原則とされている「セミフラット形式」は平成30年3月時点で、道路幅員11ｍ以上の区道約49㎞のうち整備されている歩道は約11km、約23％にとどまっており、保水性舗装として整備された歩道は約14km、約28％に過ぎない。
神田警察通りに面した税務署、学校などを目視した限りでは都市施設のユニバーサルデザイン化も進んでいるとは思えない。
イチョウを伐採してまで歩道を拡張すべきというのは合理的な考えではない。多少の不便さはあっても、それは受忍責任というものだ。都合のいい時だけ車椅子利用者、障がい者、子ども、ベビーカーを持ち出すのはご都合主義といっては失礼か。
また、東京都福祉のまちづくり条例施設整備マニュアルには「沿道の利用状況や道路の交通量等により、歩道の有効幅員2.0m以上を確保することが困難な場合には、少なくとも歩道の有効幅員として1.5mを確保する。この場合、要所に2.0m以上の有効幅員を部分的に確保し、車椅子使用者同士のすれ違いを実現できるようにする」とあるではないか。
ひどい裁定だと感じたのは、「神田警察通り沿道賑わいガイドライン」に当初盛り込まれていた「豊かに育った既存の街路樹を活用する(白山通りのプラタナス・共立女子前のイチョウなど)」の「など」を削除したのを、監査委員は「部分的な変更」とさらりとかわしたことだ。「部分的な変更」ではないことは弁護士であるお二人の識見委員の方が一番よくご存じのはずだ。
法律や公文書に使われる「など」は、あれやこれやを例示する副助詞ではなく、その逆だ。脱法行為を排除するため縛りをかけているものが多い。例えば、調整区域内で建築できる都市計画法第34条第１号（店舗等）では、「業種一覧表」に数十種の業種を例示している自治体もあり、コンビニの営業時間を定めている事例もあるほどだ。
最大の論点である道路整備工事に瑕疵があると監査請求者が主張していることに対し、監査委員が下した「工事契約に錯誤による瑕疵があったとはいえない」という判断も納得できない。
監査結果では「契約書に添付された種別内訳書の『種別・細別・内訳』欄には、『枯損木』との記載があるが、これは東京都積算基準（道路編）の施工単価を適用したことからその施工単価名称（枯損木伐採工）を引用したものである。また、同じ契約書に添付された図面には『枯損木』とではなく『高木』と記載されており、本件街路樹が『枯損木』ではないという点については、本件工事契約の発注者である区と請負者である大林道路とが共通認識に立っていたものであって、本件工事契約に錯誤による瑕疵があったとはいえない」としている。
確かに、区も工事を請け負った大林道路にも錯誤はなかったと思う。双方とも「枯損木」でないことを知りながら、道路の「附属物」である街路樹を処分するために体裁を整えたということだ。これは「錯誤」ではなく「確信犯」だ。
問題の本質はここにある。CO２を垂れ流す鉄やコンクリ、その他ケミカル製品ならともかく、街路樹は生き物だ。生活環境保全機能、大気浄化機能、緑陰形成機能、交通安全機能、防災機能はもとより都市のポテンシャルなど街路樹には計り知れない価値がある。それを人間の都合で簡単に死刑・殺処分をしていいのかという問題だ。
ましてや、神田警察通りのイチョウは樹齢約60年（1964年の東京オリンピック時に植えられたという人がいる）だ。人間に例えれば育ち盛りの少年少女だ。しかも、人間と違ってこの先数十年は成長し続ける。100年だって200年だって生きるかもしれない。畏怖すべき存在だ。今伐採してしまったら取り返しがつかない。代替えはきかない。
昨年、93歳で亡くなった生態学者の宮脇昭氏は「木を植えることは命を守ることだ」と語った。その伝でいえば、街路樹伐採は人間の命を奪うこと同じではないか。その是非を今回の問題は投げかけている。人を殺していいのかと。
今回の監査結果は、平成23年に区が発表した〝伐採ありき〟の「神田警察通り沿道賑わいガイドライン」のシナリオを完結させるために下請け・補助機関化した町内会組織を操り、アリバイ作りに奔走してきたことを監査委員はコピペするように追認したとしか思えない。
監査委員に求められる「（倫理規範）監査委員は、高潔な人格を維持し、誠実に、かつ、本基準に則ってその職務を遂行するものとする」（千代田区監査基準第４条）「（独立性、公正不偏の態度及び正当な注意）監査委員は、独立的かつ客観的な立場で公正不偏の態度を保持し、正当な注意を払ってその職務を遂行するものとする」（第5条）文言がむなしく響く。
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前段でシナリオと書いた。「ガイドライン」にはイチョウからサクラに植え変えるイメージ図が描かれている。1つ目のイメージ図では、左に葉っぱを落とした冬期のイチョウを配し、右に満開のサクラを図示している。もう一つは歩行空間のイメージ図だ。樹高はイチョウよりサクラのほうが高く、樹形も桜のほうが美しく描かれているのが分かる。協議会でこの図が度々使用されたのは容易に想像できる。町内会関係者に催眠術のようにものすごいバイアスがかかったはずだ。（サクラはだめだとは思っていないが、格が異なる。格でいえば常緑樹のクスノキだし、値段の安いシラカシなどもいい）
そして、このシナリオは、区と当初から業務委託契約を結んでいた街づくりのプロであるUR都市機構が深く関わっているのではないかと仮説をたてた。次のような質問を行った。そのURから以下の回答があった。（質問⇒回答）
1）どのような立場か（報酬も含めて具体的にお聞きします）⇒「神田警察通り沿道まちづくり整備構想」の実現に向けた、神田警察通り沿道整備推進協議会等の運営支援業務を、千代田区から受託しているものです。（区によると委託契約は平成23年度からで、令和3年度の受託費は約300万円）
2）区の道路整備計画を推進する側に立たれているのか⇒千代田区から受託した協議会運営支援業務として実施しております。
3）司会役を務めることのメリットはなにか⇒千代田区から受託した協議会運営支援業務として実施しております。
4）工事強行に対する住民の抗議活動をどう思われるか⇒工事に関しては、多様な意見があることを承知しており、千代田区において適切に対応されるものと思料します。
5）企業市民として声を出すべきだと思いますが、いかがか⇒多様な意見があることを承知しており、千代田区において適切に対応されるものと思料します。
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住民監査請求の現場取材を5月8日夜に行い、近くのホテルに一泊し、さらにその後2回取材した（ホテル一泊）。住民監査請求の陳述を傍聴するのは初めてだった。
今回の取材を通じて、2012年5月に「街路樹が泣いている ～街路樹と街を考える～」の記事を書いて以来継続して取材してきたことに間違いはなかったことを改めて感じた。
そもそも街路樹に注目するきっかけはもう30年以上も昔だ。涌井史郎氏が自ら立ち上げた造園会社・石勝エクステリアの社長をされていたときだ。涌井氏は「私は『木の名前と虫の名前と鳥の名前を覚えると、一歩歩くたびに人生三倍楽しくなる』と子どもに話しているんですよ」と語った。
一歩歩くごとに人生が三倍も楽しくなるのなら実践しない手はないと、街を歩くときはいつも街路樹を眺めてきた。
そして、この1週間の間に、涌井氏の考えに通底する千葉大学名誉教授・小林秀樹氏の「複合の視点」と、東京大学卓越教授・藤田誠氏の「様々な目線」がいかに大事かを学んだ。三井不動産と三菱地所のエリアマネジメントの取り組みにも感激した。
最後に、小坂井敏晶氏著「人が人を裁くということ」（岩波新書）の「あとがき」の一部を紹介する。
「どんなに正しい決定であっても、それに異論を唱える市民は必ずいる…どんな秩序であっても、反対する人間が常に社会に存在しなければならない。正しい世界とは全体主義に他ならないからだ」
「国際化の恩恵は、有益な情報の入手などではなく、慣れ親しんだ世界観を見直す契機が与えられることだと私は思う。真の国際化とは、異質な生き方への包容力を高め、世界の多様性を受け留めることではないか。正しいことは、どこにもない。この事実が受け入れられるとき、個性を活かす世界が生まれてくる」
「見事」「素晴らしい」監査員弁護士 女性陳述を絶賛 街路樹伐採 住民監査請求（2022/6/11）
住民監査請求の行方 街路樹の価値の可視化必要 千代田区の「街路樹が泣いている」（2022/5/18）
「苦汁」を飲まされたイチョウ 「苦渋の決定」には瑕疵 続「街路樹が泣いている」（2022/5/14）
民主主義は死滅した 千代田区のイチョウ伐採 続またまた「街路樹が泣いている」（2022/5/13）
千代田区の主張は根拠希薄 イチョウの倒木・枯死は少ない 「街路樹が泣いている」（2022/5/12）
ぶった斬らないで 神田警察通りのイチョウの独白 続またまた「街路樹が泣いている」（2022/5/11）
なぜだ 千代田区の街路樹伐採強行 またまたさらにまた「街路樹が泣いている」（2022/5/10）
街路樹が泣いている ～街路樹と街を考える～ ①（2012/5/1）
様々な目線でかつてない試み実現 東大・藤田誠卓越教授 「三井リンクラボ柏の葉1」（2022/6/22）
「実践派」の千葉大名誉教授・小林秀樹氏 マンション長寿化フォーラムで講演へ（2022/6/18）
ポラスグループ 2022年3月期決算 売上高は6期・経常利益は3期連続過去最高
中内代表
ポラスグループは6月30日、2022年3月期決算は売上高280,087百万円(前期比20.2％増)、営業利益32,910百万円（同100.9％増）、経常利益33,428百万円（同89.0％増）、純利益8,595百万円（同71.1％増）となり、売上高は6期連続、経常利益、純利益は3期連続で過去最高を更新したと発表した。
主力の分譲住宅事業は、分譲戸建ては2期連続の3,000棟超の3,050棟を契約。埼玉南部・京葉・城東で販売を強化した結果、1棟当たり価格が5,000万円以上の物件は774戸（前期は475戸）と大幅に増加。1棟当たり価格も4,546万円（前期比405万円上昇）となった。マンションは2年連続の400戸超契約となった。分譲事業を担当する中央住宅の売上高は95,010百万円（同11.4％増）。
ポラテックは注文住宅の売上増と、プレカット事業が生産能力の向上、木材仕入れに注力した結果、売上高100,721百万円（同26.9％増）、営業利益8,522百万円（同147.3％増）となった。
その他、不動産仲介、リフォーム事業なども好調に推移した。
2023年3月期業績予想は、売上高290,000百万円（同3.5％増）、経常利益25,000百万円（同25.2％減）、純利益6,400百万円（同25.5％減）を見込んでいる。
決算発表会に臨んだポラスグループ代表・中内晃次郎氏は決算数字について、「プレカット事業も分譲事業もコロナの影響で出荷・仕入れを抑制した結果、タイムラグで利益が膨らんだ。今期は需給バランスからいって抑制気味に計画した」と語った。
街路樹に溶け込むアート 三菱地所＆彫刻の森 第43回「丸の内ストリートギャラリー」
第43回「丸の内ストリートギャラリー（MARUNOUCHI STREET GALLERY）」展示作品
三菱地所と彫刻の森芸術文化財団は6月28日、第43回「丸の内ストリートギャラリー（MARUNOUCHI STREET GALLERY）」を同日から2025年5月まで開催すると発表した。同日、プレスお披露目会（ガイドツアー）を行った。
「丸の内ストリートギャラリー」は、丸の内仲通りを中心に近代彫刻や世界で活躍する現代アーティスト作品を展示するプロジェクトで、今年で50周年を迎えることを記念し、新作5点、継続作品2点、入れ替え作品12点の合計19作品を展示するもの。
プレスお披露目会で三菱地所コンテンツビジネス創造部部長・小林京太氏は、「街にアートをコンセプトに1972年から開始したプロジェクトは、今年で50周年を迎える。街行く人だけでなく、就業者からも高い評価を頂いている。美しい街路樹に溶け込むアートと街の魅力に触れていただきたい」とあいさつ。
プロジェクトに協賛している彫刻の森芸術文化財団 事業推進部部長・坂本浩章氏は、「プロジェクトはパブリックアートとしては先駆的な取り組み。当初は道路が狭かったが、その後はオフィスの1階に商業施設がオープンし、認知度が高まってきた。今回の新作は注目度の高いアーティストの作品を選んだ」と話した。
同日公開した公式サイト（https://www.marunouchi.com/lp/street_gallery/）では、新作を展示したアーティスト4名のインタビュー動画のほか、各作品の詳細が紹介されている。
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全長1.2㎞、幅員21ｍ（車道7ｍ+歩行空間各7ｍ）の仲通りは、わが国でもっとも美しい街並みの一つだろうと思う。50年前までは土曜・日曜となると閑古鳥が鳴いていた。その後、ケヤキなどの街路樹は年々成長し、歩道空間に置かれたベンチで休んだり飲食したりすることもできる。
全国の街づくりのモデルだと思う。仲通りは公道だ（都道・区道）。道路管理者は当然都や千代田区だ。その延長線の公開空地は原則、営利事業は禁止されているはずだ。この歩行者空間にアートを展示し、飲食などを可能にしたのは、2002年に設立された大丸有エリアマネジメント協会（レガーレ）の功績が大きい。
日常的に街角でアート作品に触れられるのはとても気持ちのいいものだ。小生が2年前まで勤務していた「丸の内オアゾ」には展示作品の一つ、三沢厚彦氏の「Amimal 2017-01-B2」があり、ビル内にはピカソの「ゲルニカ」のレプリカもある。
また、コロナ後も時間があると「三菱一号館」の中庭に面したワインバー「マルゴ丸の内」に立ち寄り、アギュスタン・カルデナスの「拡散する水」を眺めながら、ワインを飲む。（奥まったところにヘンリー・ムーアの「羊の形」があることは全然知らなかった）
丸の内仲通り
丸の内仲通り
三菱一号館の中庭（右がワインバー「マルゴ丸の内」。中央に「拡散する水」が見える）
アギュスタン・カルデナスの「拡散する水」
ヘンリー・ムーアの「羊の形」
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お披露目会の見学ツアーは1時間くらいしかなく、じっくり鑑賞できなかったのは残念だったが、登壇された舟越桂氏、松尾高弘氏、中谷ミチコ氏の作品とその説明はとても興味深いものだった。
舟越桂《私は街を飛ぶ》
作品について語る舟越氏
舟越氏は、作品の頭部に本、並木道、教会を配したことについて、協会は自らカトリックであり、並木道は空を飛ぶ夢を見たことがヒントにあるとし、「本は人間が作った一番美しいのは言葉だから」と語った。
記者も同感だ。日本語は何と美しいことか。人間の生と死、怒り、喜び、悲しみ、美醜などを造形する彫刻もまた、手法こそ違え小説と同じではないか。今回の作品は、100人観たら100人とも違った印象を受けるのではないか。
舟越桂《私は街を飛ぶ》舟越桂は、日本を代表する彫刻家のひとりである。人物の頭部には、教会、本、並木道が配され、記憶や思い、自然、個人の心の中にもある距離や空間的広がりを表している。パブリック作品としての希少さもさることながら、着彩されたブロンズ作品としては自身の初作品となる。作品が設置される場所の日の動きまでも考慮し着彩された人物像は、静謐さの中 にも華やかさと上品さを感じ、時間や季節の移り変わりと共に、街の喧騒と静けさに寄り添いながら、通る人々に「記憶」や「想い」を語りかけるであろう。（リリースから）
松尾高弘《Prism“Dahlia＋Peony”》
松尾氏と作品の一部
松尾氏は、「光を形にした」と語ったように、ビルの内と外、人の動きによる光の微妙な変化を捉えた作品だ。（記者はサンフロンティア不動産のオフィスビルで、雨上がりのあと、室内に虹が差し込んだのに感動を覚えたことがある。太陽光の角度と屋外の庇状のガラスが演出した自然現象だった）
松尾高弘《Prism“Dahlia＋Peony”》大手町ビルのエントランス左右2か所に設置された、光のインスタレーション。花の結晶として形作られたオブジェクト群は、ダリアとピオニーによる連作であり、空間に与える情感を対比的に構築する。透明なルーバー状のアクリルと、そのサーフェイスを群生するように咲くプリズムのフラワーは、風景と交錯しながら、太陽光の変化や人の往来の移り変わりを取り込み、都市とアートが溶けあいながらも、鮮やかな輝きを放ち続けるタイムレスな作品とした。（同）
中谷ミチコ≪小さな魚を大事そうに運ぶ女の子と金ピカの空を飛ぶ青い鳥≫
作品の背面もアート（小生も写っている。下部は台座が写り込んでいるのが残念）
作品について語る中谷氏
中谷氏は、作品が展示されることについて「とても光栄だが、場違いではないかと驚いている。作品例も多くなく現実味がない」とはにかみながら話した。作品には記者も驚いた。ブロンズの裏面の半円形の円筒に鑑賞者が写り込むからだ。そして、中谷氏自身が「実はわたしはここにはいない。青い鳥も不在」と哲学的な言葉を発したのにぎくりとした。
中谷ミチコ≪小さな魚を大事そうに運ぶ女の子と金ピカの空を飛ぶ青い鳥≫魚の泳ぐ水をスカートで大事そうに運ぶ女の子は妊婦です。全ての人は胎児だったから、この作品の主は魚です。虚と実を行き来しながら、揺らぎの中で確かなモノを探すためには、やはり物質とそれが作りだす凹凸を手探りすることが自分には大切で、だから私は彫刻を作っているのだろうと思います。凹凸に起こる無数の反転が、見る人の身体を取り込みながら、作品と一人一人の間に結ばれる関係を「唯一のもの」とする場所にしたいと思いました。（同）
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プレスお披露目会ではもう一つ、嬉しいことがあった。小林氏のあと同社コンテンツビジネス創造部主事・谷村真志氏が登壇し、作品展示について説明したのだが、どこかで聞いたことがある名前で、マスク越しではあっても会ったことがあるような気がした。顔写真をカメラに収めた。
谷村氏こそかつての三菱地所の野球部の主砲だった。RBA野球大会でも大活躍した。発表会後に語り掛けたら「5年前に子どもが生まれてから野球は全然やっていない」と話した。
野球がらみでは、先に同社が行った「有楽町『SLIT PARK（スリット パーク）』」記者見学会で、早大応援団長出身で同社の野球部応援団長でもある鈴木崇正氏から声を掛けられた。RBAのホームページで「三菱地所」「谷村」「鈴木」で検索すると結構記事がヒットするはずだ。
谷村氏
お披露目会 発表会場となった三菱ビル1階
壮大な街づくりの一環501㎡の「新国際ビル」路地裏を多目的空間にリノベ 三菱地所（2022/5/27）
アートプロジェクト「ソノ アイダ＃有楽町」第3弾 11/29まで期間延長 三菱地所（2020/1/11）
三菱地所「丸の内ストリートギャラリー」 オールナイトニッポンで音声ガイダンス（2021/6/21）
希望の虹を見た 多様な働き方を提案 サンフロンティア「+SHIFT KANDA」（2021/7/28）
三井不レジサービス 接戦を制す 綾部が決勝打 三菱地所 鈴木、青地の猿芝居空し（2018/7/3）
青山メイン逆転勝ち 北野新監督 投打に活躍 三菱地所 早大応援団長出身 葬送歌？（2017/7/23）
リニア開業後の資産性を訴求 駅圏 初のコンパクト マリモ「橋本」販売好調
「ソルティア橋本」
マリモが分譲中の「ソルティア橋本」を見学した。JR・京王相模原線橋本駅圏では初のコンパクトマンションで、今年3月から完成販売を開始し、これまで全40戸のうち30戸を成約するなど販売は順調だ。
物件は、JR横浜線橋本駅徒歩5分、京王相模原線橋本駅徒歩6分、相模原市緑区橋本六丁目の商業地域（建ぺい率100％、容積率300％）に位置する12階建て40戸。専有面積は31.57～39.73㎡、坪単価は320万円。建物は2021年12月に完成済み。設計・監理はBond Design 一級建築士事務所。施工はCMC。販売代理はシティインデックス。
現地は、駅前のイオン橋本店や「リビオ橋本タワー」「グラントーレ橋本」のタワーマンションに近接。駅の反対側では2027年開業予定のリニア中央新幹線の新駅＆複合施設計画が進行中。
敷地は北側と東側に接道。建物は東向き、住戸は2階からで1フロア2～4戸構成。主な基本性能・設備仕様は直床、リビング天井高2450ミリ（2階・12階）・2500ミリ（3～11階）、三ツ口コンロ（一部除く）、Low－E複層ガラス、床暖房、浴室タオル掛けなど。
今年3月5日から販売開始し、これまで30戸を成約、1戸が成約見込みで、実質的に残りは9戸。購入者の属性は女性：男性比率は７：３。女性は20～40代で、地元に勤務する公務員や医療機関従事者が目立つという。男性は会社員が中心で、セカンド・投資需要もあるという。来場者は200件。
同社マンション事業本部おもてなし課 マンションギャラリー所長・安江裕太氏は「お客さまは橋本をよくご存じの方が中心。リニア計画は現段階で不明ですが、資産性・換金性を訴求しています」と語っている。
モデルルーム
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リニア中央新幹線の詳細は不明だが、日本エスコンは再開発エリアに近接する病院跡地約7,700㎡のマンション用地を昨年取得している。140戸程度が予定されており、今秋にも分譲開始される模様だ。
いくらになるか分からないが、坪単価は300万円をはるかに突破するはずだ。わが多摩センター駅圏ではもはや駅近の開発用地はないが、仮に供給されたら300万円台になるかどうか。
ワイドスパン、多面採光がいい リストが販売復代理の山田建設「橋本」（2020/2/20）
コンパクト需要旺盛 コロナ禍でも変わらず 快適住まい・木村社長が語る
木村社長
1994年（平成6年）4月に会社を設立して以来、提携デベロッパーは100社以上、企画・販売協力物件1,337棟、会員数104,803人（うち約27,000人以上がマンションを購入）の実績を積み上げてきた快適住まいづくり・木村吉伸社長（71）にインタビューした。テーマは、コロナ禍でコンパクトマンション市場は変わったのか変わらないのかだ。
木村社長は開口一番、「コロナ前とベースは変わらない。単身者向けコンパクトマンションに対するニーズは旺盛で、本当にいいものとは何か、損か得かを真剣に考える人が増えている」と語った。
ベースに変化はないことの裏付けとして、木村社長は婚姻年齢の推移、高齢化の状況、名目賃金の推移などのマクロデータを示した。景気はよくならない一方で物価上昇、利回り優先の賃貸市場、晩婚化・単身世帯増の流れに変化はなく、年金など老後の生活不安も解消されないからだと説明した。
コロナ禍で郊外マンションを購入するファミリー層が増えていることについては、「テレワークが定着しており、ファミリー層はそのような傾向がみられるが、単身者は利便性を重視する傾向が強い」と話した。
しかし、その一方で「エネルギー問題、ウクライナ問題などからして建築費の上昇は避けらない。都心部では坪単価は500万円以上となり、普通の単身者の取得限界を超えている。準都心部での価格上昇も続いている」とし、今後はこれまで供給事例がなかったエリアに拡大するのではないかと語った。
その好例として、マリモが分譲中の「ソルティア橋本」40戸をあげた。橋本駅から徒歩5分の全戸がコンパクトタイプのマンションだ。この物件については取材済み。残りは10戸を切った。坪単価は320万円。機会を改めて紹介する。
さらに、坪単価260～300万円で供給可能な船橋、松戸、八王子、志木などのほか、舎人ライナー、東武線・京成線、駅から徒歩12～15分でも生活しやすい京王・小田急線などが今後注目されるのではないかと話した。
また、今後の展開として、「SDGsを意識したZEHマンションや、木をふんだんに用いた商品企画、中古のリノベなどの提案を行っていく」と話した。
同社の業績については、「2018年10月度まで24期連続黒字を達成したが、コロナ禍でセミナーを自粛したが、このところはやや持ち直してきている」とし、自社分譲の第8弾「サクラコンフォルテ新綱島」41戸（坪単価380万円）も残り6戸という。
以前行っていた男性向けセミナーはやめたそうだ。その理由について、「男性はマンション購入は結婚してからでも遅くないと考える人が多く、セミナーを実施しても集まらない」と話した。
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子どもの教育、住環境を重視するファミリー層と異なり、単身世帯は身軽でどこにでも住める。やはり資産性・換金性を考えたら、人気エリアのほうに集中するのは当然。理想は山手線内と沿線と考える人が多いが、坪単価は今後600万円以上となるのは必至だ。普通の職業の人は親の援助がないとまず買えない。
となると、郊外を考えざるをえなくなるが、住めば都。どこがいいか、決めるのは本人だ。〝本当に住みやすい街〟などのプロパガンダを信じてはいけない。
記者は街のポテンシャルは①百貨店（1か所で全てが揃う）②ホテル（宴会もできる）③歴史・文化施設（コンサート会場なと）の3つを重視するが、3つとも揃っている街はそう多くない。この点について木村社長は「今後は、スーパーなどの買い物施設、公共施設、スポーツ施設など比較的便利なエリアで新しい立地が増えてくるのではないか」と話している。
わが多摩センターは、とっくにそごう－三越百貨店が撤退し、京王プラザホテルも閉鎖が決まった。町田や新百合ヶ丘、立川にどんどん離させる。橋本に逆転されるのも時間の問題だ。
素晴らしいの一語 市民に開放を ナイス 本社ビル木質化リノベ／対照的な歩道の雑草
ナイス本社ビル1階エントランススペース
ナイスが創立70周年記念プロジェクトの一環として木質化リノベーションした本社ビルを見学した。素晴らしいの一語だ。市民に開放してほしい。
リノベーションは、コンセプトである「脱炭素・木質化の推進、アフターコロナにおける社員間コミュニケーションの創造」を具現化するため、新しい空間提案「ＷｏＷｏｏＤ™（ワウッド）」の取り組みを髄所に盛り込んでいる。
1階エントランスホールの受付背面には高さ6ｍの天井までスギの大径木を施したほか、約140㎡のロビーのフローリングには飫肥杉の赤身材を活用した「Gywood®」を使用し、老舗家具メーカー柏木工とのコラボによるテーブルとソファを設えている。新設した戸建て住宅のミニ版「キッズハウス」には木質繊維断熱材の「ウッドファイバー™」を採用し、床はクリ材のナグリ仕上げ。
2階の接客スペースの受付カウンターにはヒノキ、オニグルミ、ヤマザクラ、コウヤマキを採用。壁には柿渋塗装を施している。6部屋にはクリ、クルミ、ナラ、ヒノキ、サクラ、スギのそれぞれ異なる樹種を使用。樹種によって異なる木目やさわり心地が体感できるようにしている。大会議室の会議用テーブルは、既存の天板・幕板を「Gywood®」に張り替え、腰壁には「凸凹「Gywood®」を採用している。
7階のコワーキングスペースは、木質化を実施することで作業効率の向上や疲労軽減効果を図っている。
今回の内装木質化による木材利用量は約23㎥、CO2貯蔵量は約13t。スギ1本が1年間に固定する二酸化炭素の量を約14kgとした場合、約930本に相当する。設計・工事は乃村工藝社が担当した。
2層吹き抜けのエントランスホール（右はスギの大径木）
キッズハウス
2階受付
接客室（壁は木質繊維断熱材「ウッドファイバー™」）
「Gywood®」のテーブル
7階コワーキングスペース
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商業施設では虎屋の本社・店舗が素晴らしく、三井デザインテックの本社ビルの緑化も凄いとは聞いているが、これほど本物の木を内装に使用している本社ビルは見たことがない。一緒に見学した同業の記者の方はその馥郁たる香りに感嘆の声をあげていた。森林浴でもしている気分になったのではないか。
記者も同じだ。最高の面材と考えているクルミやサクラ、すべらかなスギ材やヒノキ材の「Gywood®」は頬ずりしたくなるほどだった。机にしても下敷きなど必要ない。壁などには防虫効果、防腐効果、防水効果がある柿渋が使用されていると聞き舞い上がった。菊池建設が松竹梅をテーマにデザインした応接室もいい。
そこで同社に提案だ。これだけではもったいない。同社の仲介店舗では「住まいるCafé」として顧客に開放しているように、7階のコワーキングスペースは市民に開放してはいかがか。本棚には社員や市民から募って〝私のお勧めの3冊〟などを借り受け、貸し出しを行うのもいい。顧客満足度は飛躍的にアップすること請け合いだ。
2階から1階写す
スギの大径木
2階接客室のサイン（左）と柿渋塗装
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取材は素晴らしかったのだが、その分理解しがたい、わが多摩市のグリーンボランティア活動や公園・道路のアダプトと対照的な光景にも出くわした。鶴見駅から同社の本社ビルまでの道すがら、街路樹を観察した。東口中央通りのケヤキやクスノキの剪定はまずまずだが、植栽帯にはオオアレチノギク（多分）やススキなどの雑草が生い茂り、本社ビルの目の前、国道15号線の中央分離帯は小山のように雑草が繁茂していた。
とても残念に思ったのだが、取材を終え駅に戻る途中には、「さわやかまちかど 東口中央通り ハマロード・サポーター この道はナイスグループが清掃活動をしています」との看板が道路端に掲げられていた。同社ホームページでも確認した。CSR活動の一環である清掃活動は市から「ハマロード・サポーター」に認定されている。
同社の野球部の皆さん。今年もRBA野球大会は中止となった。3年連続だ。有り余る力を発揮する場を失って嘆いているはずだ。企業市民の代表として雑草狩りをやってほしい。声を掛けてもらったら取材にすっ飛んでいく。
あまりにも対照的な植栽帯（左）と本社の植栽
ナイス本社ビル前の植栽帯
東口中央通りの植栽帯
新横浜のF・マリノス通り
実に美しいケヤキの剪定 ムクドリ対策 柏の葉キャンパス駅前の街路樹(2022/6/27)
