駅近・大規模・日照＆眺望・緑環境…申し分ない 関電不動産開発「高井戸」
「シエリア杉並高井戸」（走っている電車は渋谷行き）
関電不動産開発が分譲中の「シエリア杉並高井戸」（110戸）を見学した。京王井の頭線高井戸駅から徒歩3分の大規模で、線路に隣接していることから日照・眺望が担保されており、周辺には広大な栗林など緑環境に恵まれているのが特徴。坪単価597万円も割安だ。
物件は、京王井の頭線高井戸駅から徒歩３分、杉並区高井戸西二丁目の第1種中高層住居専用地域に位置する8階建て全110戸。専有面積は54.91～105.97㎡。現在先着順で販売中（14戸）の住戸の専有面積は54.91～74.86㎡、価格は9,498万～13,598万円（最多価格帯9,900万円台）。坪単価は597万円。竣工予定は2026年2月下旬。設計・監理・施工は長谷工コーポレーション。
2024年10月からエントリーを開始し、これまでの反響数は2,642件。モデルルームオープンは2025年3月で、これまでの来場者数は418件。来場者は地元杉並区（約50％）をはじめ、世田谷区など広域にわたっており、共働きのファミリー層が中心。販売開始は2025年5月で、これまでに48戸を成約。
現地は、大手製粉会社の社宅跡地。長谷工コーポから取得した。道路を挟んだ敷地南側は京王線の線路（比高差は1層くらいか）。敷地は東西軸が長い長方形に近く、住戸はほとんど南向き。北側は自走式駐車場（35台収容）。敷地北側は約1.5haの栗林が広がり、周辺は中層マンションや戸建て住宅街。小学校にも近接。
主な基本性能・設備仕様は、ZEH-M Oriented、オール電化（同社はガスは採用しない）、二重床・二重天井、リビング天井高2450ミリ（販売済みの最上階は3000ｍｍ）、ディスポーザー、食洗機、御影石キッチン天板、タオル掛け2か所など。
同社販売担当者によると、周辺のマンション価格は軒並み坪単価600～700万円になっているマーケット、広めを志向する検討者に好評という。建物は竣工しているが、売り急ぎなどせず、じっくり販売していくという。
建物北側
完成予想図
モデルルーム
◇ ◆ ◇
昨年1月、同社の「シエリアタワー南麻布」を見学したとき、「シエリア杉並高井戸」（110戸）を分譲すると聞き、これは絶対見学すべきだと思った。高井戸駅圏の一等地で、線路に隣接しているからこそ日照・眺望が担保されているからだ。
坪単価は600万円を突破しているだろうと思ったが、若干下回っている。これほどの単価で供給できるのは、用地取得時期が3年前だったからだろう（当時の京王井の頭線・本線の相場は坪400万円台だった）。
これまで、井の頭線のマンションはかなり見学取材している。最高峰は三井不動産レジデンシャル「パークシティ浜田山」（開発面積8.4ha）だが、駅に近く大規模な物件は少なく、「浜田山タウンハウス」「ファミールグラン高井戸デュープレックス」（340戸）「プラウド駒場」（223戸）くらいしか思い浮かばない。
現地北側（左後方は栗林）
首都圏初「実質CO2ゼロ」タワーマンション 設計・施工は竹中 関電不開発「南麻布」（2025/1/28）
感動的なマンション 三井不動産レジデンシャル「浜田山」（2007/11/8）
1月の中古マンション・戸建て 成約件数増加し、価格も上昇 東日本レインズ
首都圏中古マンション成約状況
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は２月10日、首都圏の１月の不動産流通市場動向をまとめ発表。中古マンションの成約件数は3,343件（前年同月比3.1％増）となり、24年11月から15か月連続で増加、成約坪単価は2870.0万円（同6.3％増）となり20年5月から69か月連続で上昇、成約価格は5,493万円（同6.7％増）となり24年11月から15か月連続で上昇、専有面積は63.15㎡（同0.5％増）となった。在庫件数は前年同月比1.5％減となり、6か月連続で減少した。
中古戸建の成約件数は1,496件（同17.0％増）となり、24年11月から15か月連続で増加、成約価格は4,056万円（同7.1％増）となり、2か月ぶりに上昇、土地面積は151.67㎡（同4.8％増）となり、5か月連続で拡大、建物面積は103.71㎡（同0.4％増）となり、ほぼ横ばいながら6か月ぶりに拡大、在庫件数は前年同月比0.4％増となり、22年9月から41か月連続で増加した。
首都圏中古戸建て成約状況
コスモスイニシア シェアレジデンス事業に拍車 第２弾「nears(ニアーズ)白楽」完成
「nears 横浜白楽」
コスモスイニシアは2月6日、新しい一人暮らしの選択肢を提案するシェアレジデンス「nears(ニアーズ)」第2弾「nears 横浜白楽」のメディア向け内覧会を行った。
物件は、東急東横線白楽駅から徒歩6分、横浜市神奈川区西神奈川三丁目の商業地域に位置する10階建て全63戸。住戸プランは、Aタイプ（12.2～13.1㎡）が59戸、ダブルベッド付きのBタイプ（18.8～19.0㎡）が2戸、サウナ・バス付のCタイプ（18.8～19.0㎡）が2戸。賃料は101,000円～。入居開始は2月21日。建物は2026年1月上旬に竣工済み。
主な基本性能・設備仕様は、居室天井高2500ミリ、二重床・二重天井、シェアキッチン、ラウンジ（93㎡）、スマートロック、宅配BOXなど。
同社賃貸事業部ビル運営部部長・高田忍氏は、「シェアレジデンス」は、賃貸マンションのプライバシー性とシェアハウスの〝人との関り〟の両立を目指す同社の造語であり、賃貸とシェアハウスにはないラウンジやワークスペースなどを設けているのが特徴で、検討者の約50％が賃貸からの転居だと話した。今後、今年新設する「五反田」をはじめ年間5～6棟を供給する意向であることを明かした。首都圏、関西圏で30棟の開業を目指し仕入れ活動を進めているという。
「nears」は初期費用が15万円程度と手頃な設定となるため、白楽駅から徒歩5分の新築/1K/25㎡の賃料約9.5万円の賃貸を2年間借りた場合、初期費用コスト差により2年間でトータルで約24万円「nears」のほうが安いと同社は試算している。
同社はまた、パナソニックの洗濯乾燥機シェアクラウドサービス「LAUNDROOM」を導入したと発表した。共用部にパナソニック製の最新ドラム式洗濯乾燥機とともに、遠隔管理システム、メンテナンスサポートなどを提供するもので、入居者はスマホで稼働状況や完了を確認できる。男女共用が3台、女性専用が2台（この他、普通の洗濯機が4台）。
第1弾の「nears 川崎」は、開業してから現在までの平均稼働率は約97％。入居者の平均年齢は35歳、（20～30代で73％）、男女比は半々、従前居住形態は賃貸・マンションが32％、持家・家族所有が29％、賃貸・アパートが17％。
シェアキッチン
ラウンジ
居室
「LAUNDROOM」
◇ ◆ ◇
この日、名刺交換したインテリア関係業界紙の方へ。いま、貴紙のホームページを見た。素晴らしいではないか。小生の独断と偏見の「こだわり記事」とは全然異なる。
貴殿は、「メジャー7からは（見学会などへの）声が掛らない」と話した。確かに、やってはならないことだが、一部の大手デベロッパーは（代理店も介在しているはずだが）、媒体・記者を選んでいる気配がある。
だが、しかし、どのメディア・記者を呼ぼうが呼ぶまいが、それは主催者の勝手だ。宣伝効果のない、あるいはネガティブ情報を流されかねない媒体・記者を避けるのは当然だ。貴殿が取るべきなのは、メジャー7を振り向かせるような、無視できない記事を発信することだ。記者は企業の大小によって手心を加えたり、差別したりしたことなど一度もないと断言できる（中小企業寄りかもしれないが）。
業界紙は、商品・サービスを提供する企業と、受け取る消費者をつなぐ架け橋的な役割を担っている。その姿勢を徹底することだ。記者は消費者の利益につながらない、不利益を与える可能性のある企業行動を徹底して批判したことがある。そのせいかどうか、倒産したり社会的評価を得られなくなったりした企業はいくつかある。
〝ペンは剣よりも強し〟－これは記者の基本だ。歴史的、文化的、社会的批判精神をなくしたらおしまいだ。記者には国家資格＝〝お墨付き〟がないのもそのためだ。業界全体に当てはまることだから、あえて書いた。
溢れる観葉植物リビング－バルコニーフラット化コスモスイニシア「武蔵小杉」（2026/2/3）
〝めっちゃいい〟デザインコスモスイニシアレンタルオフィス「MID POINT川崎」（2021/11/11）
〝めっちゃ珍しい〟コスモスイニシアシェアレジデンス「nears(二アーズ)川崎」（2021/11/11）
一人暮らし環境を劇的に変える野村不「コリビング賃貸」第一弾「品川中延」（2025/2/19）
ミレニアル＆Z世代の心つかむか三井不レジ単身女性向けリノベ賃貸「KORAKUEN」（2024/3/8）
坪600万円の大和ハウス他「船橋」(677戸）第1期1次251戸の意味するもの
「プレミストタワー船橋」
大和ハウス工業（事業比率75％）・東京建物（同12.5％）・京成電鉄８同12.5％）は2月5日、船橋駅前の51階建てタワーマンション「プレミストタワー船橋」（全677戸）の第1期1次251戸の販売を2月7日に開始すると発表した。
物件は、JR船橋駅から徒歩2分、船橋市本町一丁目の西武百貨店の跡地に位置する51階建て全677戸。第1期1次の専有面積は50.18～134.02㎡、価格は7,740万（最少面積で割った坪単価は507万円）～72,900万円（同1,795万円）、最多価格帯は11,500万円台･11,900万円台･12,100万円台･12,300万円台･12,500万円台･13,300万円台･19,900万円台、各4戸。坪単価は600万円。竣工予定は2028年3月。設計・監理は長谷工コーポレーション、久米設計。施工は長谷工コーポレーション。登録申し込みは2月7日～2月15日。
2025年6月か受け付けた資料請求数は8,774 件（2月1日現在）、2025年11月から開始したマンションギャラリー来場組数は1,885 組（同）。
来場者の属性は、年代は20代が約10％、30代が約29％、40代が約26％、50代以上が約35％、家族数は1～2人が約62％、3人以上が約38％、居住地は千葉県内が約66％（うち船橋市内が約35％）、千葉県外（主に首都圏）が約34％。
住戸は6階〜51階で、プランは1LDK（43.71 ㎡）〜3LDK（134.02㎡９まで全63タイプ。グレードを3つに分け、スーペリアフロア（6〜40階）は居室天井高約2,600mm、サッシ高約2,100mm、アッパースイートフロア（41〜48階）は居室天井高約2,900mm、サッシ高約2,400mm、トップスイートフロア（49〜51階）は居室天井高約3,200mm、サッシ高約2,700mm。
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このマンションについては、11月に行われたメディア向け見学会の記事を添付するので、そちらを参照していただきたい。
まず、坪単価について。同社が昨年9月に行った「マンション事業計画説明会」で、同社上席執行役員の富樫紀夫氏（62）は坪単価は当初予定していた坪320～330万円の2倍近い価格になると匂わした。記者は驚愕した。
なぜか。富樫氏も経験していないバブル期のマンション市場を知っているからだ。当時、都心部では坪2,000万円、3,000万円が秘かに売られていた（国土法監視区域制度をくぐり抜けて秘密裏に売られていた）。しかし、郊外部は坪百数十万円台から200～300万円台の物件も少なくなかった。千葉県内のバブル崩壊の前後のマンション単価を調べてみた（小生は全物件の販売状況を電話で聞き取り調査していた）。高い物件では「本八幡」の521万円、「京成大久保」の465万円、「鎌ヶ谷」の310万円、「千葉県庁前」の460万円、「東千葉」の438万円、「都賀」の498万円などがある。
記者は、坪単価をことごとく的中させてきたが、このように1物件1物件ごとに販売状況を聞き、〝目利き力〟を養ってきたからだと思う。最近では「三田ガーデンヒルズ」の坪1,300万円、「ザ･パークハウス武蔵小杉」の坪650万円、「パークタワー柏の葉キャンパス」の坪430万円などだ。
予想を大きく外したのは、今回も売主に名を連ねている東京建物の「Brillia Towers 目黒」の坪600万円、「Brillia Tower 堂島」の坪650万円などだ。この2つの物件は、その後の周辺マンション以上を劇的に変えた。
バブル崩壊後はどうか。これは富樫氏もよくご存じのはずだ。大和団地の物件の後処理をひょっとしたらしたのではないか。〝失われた30年〟の後遺症はあまりにも大きかった。千葉県内で坪単価が400万円を超えたのは確か5年くらい前のタワーマンション「本八幡」だったはずだ。2024年分譲の、三越百貨店跡地の千葉市の一等地で分譲された東京建物他「Brillia Tower千葉」も第1期は421万円だった。
それから2年が経過し、価格が暴騰しているとはいえ、バブル期を凌ぐ坪600万円とは…メディア向け見学会で〝単価に納得〟と書いたのは、一部のプレミアム住戸が単価を引き上げているからだろうと判断したからだ。
そして今回、第1期1次の販売戸数が全戸数の37％に当たることにも驚いた。来場者は千葉県外（主に首都圏）が約34％に達するという。船橋市や千葉県居住者にははなはだ失礼だが、坪600万円以下で買える駅前立地物件はほかにもたくさんあるはずだ。近く見学する新日本建物「エクセレントシティ多摩永山」（159戸）は坪320～330万円だ。
さて、今回、「船橋」が坪600万円でも〝売れる〟（まだ6割以上あるが）ことを証明したら、都心部はもちろん、準都心部や地方中核都市の価格設定に大きな影響を及ぼすと見た。船橋で坪600万円なら、同じくらいのポテンシャルがある街は数百か所はあるのではないか。わが多摩センターの京王プラザホテル跡地も負けないのでは…。
坪単価600万円に納得高い居住性能反響1万件へ大和ハウス「船橋」（2025/11/27）
第1期90戸は坪421万円高額住戸中心に人気東京建物他「Brillia Tower 千葉」（2024/4/17）
〝タイパ〟重視する層に訴求 3駅10路線が利用可 三菱地所レジ賃貸「日本橋茅場町」
「ザ･パークハビオ日本橋茅場町」
三菱地所レジデンスは2月4日、賃貸マンション「ザ･パークハビオ日本橋茅場町」のメディア向け完成内覧会を行った。交通至便な立地条件にあることから、IoT 戸別宅配ボックスや同社が開発した総合スマートホームサービス「HOMETACT（ホームタクト）」、顔認証システム、バイオフィリックデザイン「COMORE BIZ（コモレ ビズ）」などを採用し、日々の手間を省き暮らしの“タイパ”を高める次世代型賃貸レジデンスとして開発したのが特徴。
指定配送業者の配達員がオートロックを解錠して入館できるシステム「Pabbit」、各住戸専用の宅配ボックス、DXYZの顔認証システム「FreeiD (フリード)」のほか、パソナグループが手がける約25㎡のバイオフィリックデザイン「COMORE BIZ（コモレ ビズ）」などを装備。
住戸プランは、洗面台とキッチンを一体化することで動線を楽にした「Roomot MIXINK（ミキシンク）」と、シャワーブースに小型のバスタブを備えた「Roomot BathMor（ルーモット バスモル）」を採用した「Roomot（ルーモット）住戸」（約28㎡）と、約4.2畳大の多目的に利用できるスペースを設けた「Doma住戸」（37㎡）などを用意。
物件は、東京メトロ茅場町駅から徒歩3分（このほか日本橋駅から徒歩6分、東京駅から徒歩13分など3駅10路線以上の利用が可能）、中央区日本橋茅場町2丁目に位置する10階建て全81戸。専用面積は28.56～51.14㎡、月額賃料は約2.2万円／坪。竣工は2026年2月9日。設計・施工は村中建設。
昨年12月から入居者募集を開始し、これまで約20％に申し込みが入っている。契約者は〝大丸有〟エリアに勤務する30代のオフィスワーカーが中心で、男女比は6：4、広めのタイプから申し込みが入っているという。
同社賃貸住宅開発部長・三瓶信英氏は、「2022年に賃貸シリーズをリブランディングし、〝こころ弾む瞬間をお届けする〟をスローガンに掲げ展開してきた。賃貸だから妥協するのではなく、賃貸だからこそできる〝モノづくりに〟徹してきた。専用部、共用部を県書きしていただき、〝こころ弾む瞬間〟を体験していただきたい」と語った。
「COMORE BIZ（コモレ ビズ）」
「Doma住戸」の土間スペース
「Roomot BathMor（ルーモット バスモル）」
戸別宅配ボックス
◇ ◆ ◇
同社の賃貸マンションブランド〝ザ･パークハビオ〟はリブランディングして以降10物件くらい見学しているのではないか。主だった記事を添付したので、そちらも参照していただきたい。
今回初めて見学したのは「Doma住戸」（37㎡）だ。もちろん好き嫌いはあるが、これはいい。分譲マンションにも『土間』スペースを設けた物件は少なくないが、4.2畳大もあるのはそうないはずだ。建築費が上昇する一方で、居住面積はどんどん縮小している。外間も廊下も洗面・キッチンも居室と一体的に利用できるプランをどんどん提案すべきだ。
「COMORE BIZ（コモレ ビズ）」はやや狭いのは難点だが（延床面積を考えたらやむを得ないか）、観葉植物は全て本物。昨日は、居室内もバルコニーも本物の観葉植物があふれかえっていたコスモスイニシア「「イニシア武蔵小杉御殿町」を見学取材したばかりだ。〝フェイクをやめろ〟と主張してきた甲斐はあったか。
「Roomot BathMor（ルーモット バスモル）」はとてもいいのだが、約60cmのまたぎ部分が高すぎる。全身をつかるためだけなら30cmでいいのではないか。記者はそれより携帯可能な〝足湯〟型浴槽を普及させるべきだし、首の下だけが洗える縦型省スペース型〝人間洗濯機〟を開発すべきだと思う。頭寒足熱だ。〝コスパ〟〝タイパ〟に完璧に対応できるではないか。
外観
溢れる観葉植物リビング－バルコニーフラット化コスモスイニシア「武蔵小杉」（2026/2/3）
進化する三菱地所「The Parkhabio SOHO」先進のスマートホーム第5弾「関内」（2025/3/12）
ハード・ソフトの価値高い三菱地所レジ家具・家電付きCo-Living「Hmlet 池袋」（2024/12/20）
家具付きマンション運営会社Blueground Japan社長は野球部の横手氏三菱地所（2024/10/1）
従来のHEMSと一線画す世界に通用する「HOMETACT」体験施設開設三菱地所（2023/12/23）
賃貸にも災害時の防災ツール設置三菱地所レジ「中野富士見町」竣工（2023/10/26）
「その瞬間に、心が弾む」見事に表現三菱地所レジ「The Parkhabio SOHO 祐天寺」（2023/5/23）
その瞬間、福井氏に惚れた三菱地所レジ SOHOタイプの賃貸第2弾「代々木公園」（2022/10/23）
サステナブルセットアップオフィス完成東京建物「東京スクエアガーデン」（2022/9/29）
自然と共生するワークスペース「コモレビズ」実装した「ザ・パークレックス天王洲」（2022/7/27）
大和地所レジデンス マンション建て替え事業に初参画 「綱島」98戸⇒195戸
「ニックハイム綱島第一」
大和地所レジデンスは2月4日、「ニックハイム綱島第一」の建て替えに同社として初めて参加組合員として参画すると発表した。同事業は2025年12月25日付で横浜市から権利変換計画の認可を受けた。
「ニックハイム綱島第一」は、新耐震基準が定められた1981年以前に設計された「旧耐震建物」で、2025年時点で竣工から45年を迎えており、建物を維持した場合の費用負担と、建て替えを行った場合の費用負担と価値向上などを比較検討した結果、2023年4月の建て替え決議を経て、2024年1月に建替組合が設立された。
物件は、東横線綱島駅から徒歩6分、横浜市港北区綱島西２丁目に位置する従前延床面積約7,108㎡、8階建て98戸。売主は日栄住宅資材（現：ナイス）。従後は延床面積約14,416㎡、10階建て195戸となる。着工予定は2026年11月、竣工予定は2028年10月。
溢れる観葉植物 リビング－バルコニーフラット化 コスモスイニシア「武蔵小杉」
「イニシア武蔵小杉御殿町」
コスモスイニシア・大和ハウス工業・共立エステートの3社JVマンション「イニシア武蔵小杉御殿町」のモデルルーム（三田ラウンジ）を見学した。プレス・リリースにあるリビングとバルコニーをフラットなウッドデッキでつなぐ「シーズナルリビングバルコニー」がどのようなものかを確認するのが取材の目的だったが、それより室内とバルコニー全体を様々な本物の観葉植物で埋め尽くした演出に感動した。多分、業界初だと思う。素晴らしい！
物件は、JR横須賀線・東急東横線武蔵小杉駅北口から徒歩13～14分、川崎市中原区小杉御殿町1丁目ら位置する14階建て79戸。専有面積は55.16～98.25㎡。坪単価は530万円。竣工予定は2027年1月。施工はライト工業。1月24日から第1期1次28戸の供給を開始している。
バルコニー
◇ ◆ ◇
このマンションについて3社は1月26日、ニュース・リリースを発表した。記者は即、取材を申し込んだ。リリースをコピペして記事化しても「か・ち・も・な・い」と判断したからだ。それから1週間が経過したが、モデルルーム（三田ラウンジ）を見学取材した甲斐があった。室内もバルコニーも観葉植物で溢れ返っていた。
まず、目に飛び込んできたのはバルコニーに面したリビング天井の緑だった。フェイクだろう思ったが、そうではなかった。このような演出を行ったのは多分、この物件が初めてではないか。名前を聞いたらエスキナンサスだった。水遣りは2週間に1回、肥料は月に1回くらいでいいというものだった。了解を得て、ちぎってもらって口に含んだ。おいしくはないがまずくはない。
外のバルコニーがまたすごい。花台とデッキ床には檸檬の味がするレモンマートル、ツピダンサス、フィカスロイ、オリズルラン、エレンダニカ、アスパラガスなどが設置されていた。このタイプは西向きAタイプ1スパン10戸に採用されているもので、ウッドデッキとプランターが標準装備となっている。
フラットサッシ・バルコニーはいいに決まっている。コスモスイニシアは今後、積極的にフラット化を進めるという。どんどんやるべきだ。同社はこれまで分譲戸建てでフラットバルコニーの提案を積極的に行ってきた。いま「コスモスイニシア」と「フラット」で検索したら「杉並高井戸」は約7,400件、「青葉台」は約5,400件、「石神井公園」は6,700件、「田園調布」は4,400件だ。バルコニーのフラット化を積極的に行っているのは同社と積水ハウスくらいだ。三井ホームも今後、注文住宅では標準化するそうだ。
記憶は定かではないが、全開口サッシを開発したのは三協アルミで、フラットサッシを開発したのは立山アルミ（現三協立山）だったと思う。30年くらい昔か。立山アルミには本社がある富山までわざわざ取材に出かけた。当時は、デベロッパー各社が積極的に採用したが、最近は極端に少なくなった。
記事を検索したら、2014年の日本綜合地所（現大和地所レジデンス）の「ヴェレーナ木場公園」がヒットした。次のようにある。
「17年くらい昔だ（1997年）。南武線中野島駅圏で同社は全開口サッシを採用するとともにバルコニー側にウッドデッキを敷くことでリビングとバルコニーを一体利用できる提案を行った。興味深かったのは値付けだ。一般的に中高層マンションの値付けは１階部分がいちばん安く、上階に行くにつれ数十万円から数百万円上げていくのが常識だ。ところが、同社は１階部分を中層階より高く設定したのだ。それがものの見事に成功し、１階住戸から売れていった。値付けの常識を同社が打ち破ったのだ。それが今日まで同社の商品企画として生かされている」
坪単価について。いつものように予想した。この物件の手前、駅に近い三菱地所の物件は坪650万円くらいで（どんぴしゃりのはず）、今回の物件はやや駅から離れているので、「坪500万円ははるかに突破するが、坪550万円をつける自信はない」と担当者に話したら、上段のように坪530万円だった。リーズナブルな値段だと思う。
バルコニーに面したリビングの天井
バルコニーの花台
モデルルーム
◇ ◆ ◇
リリースも紹介しないと失礼なので、以下に紹介する。
リリースには「『すっと、深く、呼吸する。』をコンセプトに、武蔵小杉エリアの都市利便性を享受しながら、落ち着いた住環境が広がる御殿町にふさわしい住まいを目指しました。低層住宅地ならではの穏やかな住環境に配慮し、日々の暮らしやすさを重視した住戸計画を採用しています。全79戸の住戸は、可変性のある間取りや、当社で初めての取り組みとなる『シーズナルリビングバルコニー』などを備え、多様な暮らし方のニーズに応える設計としました」
「周辺の街並みとの調和と住戸の独立性、プライバシー性に配慮し、2棟構成としました。敷地内には豊かな植栽を施したアプローチや、緑に包まれる共用空間を配置し、自然光や通風を効果的に取り入れる立体的な建築構成とし、共用部には植栽や水景を取り入れた空間を計画しました。外部から敷地内へと連続する緑のアプローチや、東棟1階には中庭的な共用スペースを設けることで、日常の動線の中で自然を身近に感じられる住環境を創出しています。
自然光や通風を効果的に取り入れる立体的な建築構成とし、共用部には植栽や水景を取り入れた空間を計画しました。外部から敷地内へと連続する緑のアプローチや、東棟1階には中庭的な共用スペースを設けることで、日常の動線の中で自然を身近に感じられる住環境を創出しています。また、外観デザインには木調や自然素材を想起させる色合いを採用し、御殿町の落ち着いた住宅地の街並みと調和する佇まいを形成。敷地内の植栽計画も含め、時間の経過とともに街に馴染んでいく建築・ランドスケープを目指しました」
デザインとランドスケープに力を入れているのが分かる。観葉植物は各フロアに設置されるようだ。
.商品企画の勝利即完の可能性もコスモスイニシア戸建て「グランフォーラム青葉台」（2019/2/15）
収納、家事・調理作業動線に工夫 坪310万円は安いはず 総合地所「海老名」
「ルネ海老名アーバンアリーナ」
総合地所が分譲中のマンション「ルネ海老名アーバンアリーナ」を見学した。JR海老名駅から徒歩5分、「ららぽーと海老名」にも近接する全99戸で、全住戸に可動収納ユニット「UGOCLO（ウゴクロ）」を採用し、家事・調理動線を考慮した「フレタスキッチン」を提案しているのが特徴。建物は完成済みで、昨年末から販売を開始し、これまで20戸を成約している。
物件は、JR模線海老名駅から徒歩５分、小田急小田原線海老名駅から徒歩８分、海老名市泉一丁目の工業地域に位置する13階建て全99戸。専有面積は58.59～87.80㎡、価格は4,600万円台～8,600万円台（最多価格帯は6,400万円台）、坪単価は310万円。建物は2025年9月に完成済み。設計・施工は長谷工コーポレーション。
昨年4月からエントリーを開始し、これまでの反響数は750件。建物内にモデルルームを開設したのは昨年11月で、来場者は250組。分譲開始は年末からで、これまで20戸を成約している。
現地の用途地域は工業地域だが、いわゆる嫌悪施設はほとんどない。タワーマンションや中高層マンションが建ち並ぶエリアの一角に立地。建物は西向きで、住戸プランは66㎡のファミリータイプが中心。
主な基本性能・設備仕様は、「ZEH-M Oriented」認証取得、環境配慮型コンクリート「H-BA コンクリート」採用、直床、リビング天井高2470～2500ミリ、食洗機、キッチンとリビングの一体感を高める新発想の「フレタスキッチン」の提案、全戸「UGOCLO（ウゴクロ）」採用など。
キッチン
エントランスアプローチ
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小田急線・相鉄線・JR線が乗り入れる「海老名駅」周辺は、JR線に隣接した三井不動産「三井ショッピングパークららぽーと海老名」が2015年に開業してから街並みが一変した。その後、再開発に拍車がかかり、数えたわけではないが、これまでに少なくとも3,000戸のマンションが分譲されているのではないか。
この10年間でこれほど街並みが激変した首都圏駅圏は、都心部を除けば別格の東急線・JR線武蔵小杉のほか西武線の石神井公園駅と所沢駅、JR京葉線南船橋駅、京浜東北線川口駅、京王線調布駅、小田急線下北沢駅、JR・有楽町線金町駅、東急目黒線武蔵小山駅、総武線小岩駅、相鉄線ゆめが丘駅くらいか。
これらの駅圏のマンション相場からして、坪単価310万円は割安感があると思うが、中古マンションとの競合は避けられないのではないか。中古は坪100万円台で買えるのではないか。
それだけに、単価・グロスの安さだけでなく、「フレタスキッチン」や「UGOCLO（ウゴクロ）」「smooth-e（スムージー）」などの特徴をアピールできるかどうかが早期完売のカギを握る。テレビ台が移動できるのは初めて見たし、調理作業が楽にできるキッチン収納、下着類が収納できる洗面収納の提案はいい。外観デザイン、外構もよくできている。
ファミリータイプは専有圧縮型が中心なのは、先日見学したポラス「朝霞台」と同じだ。各社とも単価を抑えるのは難しいので、グロスを抑えるのに懸命のようだ。
キッチン収納
現地
外観デザイン
小田急不・電鉄 全900戸の海老名「ViNA GARDENS」最終章304戸 分譲開始（2025/4/4）
「豊富な経験と知見を惜しみなく注ぎ込む」 マリモ・小田急不「厚木駅前」分譲（2021/10/28）
販売好調 小田急不他「海老名」第一弾完成 2棟約2,400㎡の駐車場屋上緑化（2020/1/16）
第1期167戸成約 小田急不ほか「海老名」のタワーマンション好調（2018/4/18）
満を持して登場 全３棟900戸の第一弾 小田急不の免震タワー「海老名」304戸（2017/12/6）
大激戦区 鹿島の免震構造の相鉄不他「グレーシアタワーズ海老名」 坪単価は240万円（2017/9/28）
海老名でマンション5物件2,000戸 先陣切るサンケイビル・名鉄不 約半分が供給済み（2017/6/6）
三井不動産「ららぽーと海老名」29日開業「EBICEN（エビセン）」が面白い（2015/10/28）
単身・DINKS・ファミリーの混交型 バルコニーに可動式ルーバー ポラス「朝霞台」
「ルピアコート朝霞台」ピアキッチン
ポラスグループの中央住宅は1月27日、「ルピアコート朝霞台」のメディア向け見学会を行った。朝霞台駅から徒歩4分の全74戸という立地条件を生かし、単身・DINKS・ファミリーの混交型。昨年5月から分譲を開始し、これまで39戸を成約するなど順調な売れ行きを見せている。
物件は、東武東上線朝霞台駅から徒歩4分（JR武蔵野線北朝霞駅から徒歩5分）、朝霞市西弁財一丁目の近隣商業地域に位置する7階建て全74戸。2026年2月下旬に分譲予定の第2期（戸数未定）の専有面積は32.02～70.31㎡。価格は5,700万円台～12,000万円台の予定。坪単価は400万円弱。竣工予定は2026年6月中旬。売主は同社のほか三信住建。施工はオープンハウス・アーキテクト。販売代理は東京中央建物。
昨年5月から販売を開始しており、これまで39戸を成約。問い合わせ件数は1,000件。来場者の約3割は単身者で、DINKSは約4割、残りはファミリー層。
敷地は東西軸が細長い長方形で、道路を挟んだ南東側は武蔵野線の線路。住戸プランは全戸南東向きで、30㎡台の1LDKが24戸、50～60㎡台の2LDK・3LDKが32戸、70㎡台の3LDKが18戸。
主な基本性能・設備仕様は、ZEH-M Oriented、二重サッシ、リビング天井高2400ミリ、食洗機、ピアキッチン（1LDKと一部の2LDK3LDK除く）、床暖房、浴室タオル掛け2か所など。このほか同社の〝売り〟のマイギャラリー、変身クローク、かくれんBOX、ちょいおきレール、とどかない錠、おかえりクローク、おたすけバー、まもるんスペースなど。敷地南東側に線路が走っていることから、パルコニーに可動式ルーバー目隠し「ムーバー」を設置しているのも特徴。
1LDKモデルルーム(可動式ルーバーが付いている）
◇ ◆ ◇
この日は、午前中に三井ホームの取材が押上であり、終わったのは11時ころ。ポラスの取材は午後3時。4時間もあるので、駅前にあるTSUTAYAの「SHARE LOUNGE 押上」に寄り、必死で時計を測りビールとワインを飲み原稿を書いた（※question＝この助詞「で」は何に掛かるのでしょうか）。ジャスト2時間。移動時間を測り間違えてポラスの取材時間に間に合わなかった。関係者にお詫びいたします。
なので、取材不足。現地も見ていない。同社のマンションはこれまで数えきれないほど取材し、記事を書いているので商品企画などは「ポラス」と「RBA」または「こだわり記事」で検索していただきたい。今回も他の物件とほぼ同じ、設備仕様はフル装備だ。
特徴の可動式ルーバーについて。羽板が固定式のルーバーは目隠し用とか日除け用に用いられていたを取材したことがあるが、最近はほとんどない。女性には受けるか。ヨーロッパでは、バルコニーに断熱サッシを採用するケースもあると聞いたような気がする。そうすれば効果は大きいだろうが、容積に算入されるのだろう。しかし、バルコニーを有効的に利用するなら、様々な試みがあっていい。
坪単価は高いような気もするが、こんなものか。デベロッパー各社は郊外部のマンションの単価・価格抑制に取り組んでいるはずで、これからは、単価を抑えるのは難しいから専有面積を圧縮する動きが加速すると思う。今回の物件もそうだ。
もう一つ、おやっと思ったことがあった。建物の形状で、7階建ての建物だが、実際に7階建てとなっているのは東側の2スパンのみで、そのほかは4階建てだった。消化容積率を調べたら約233％だった。近商地域なので法定容積率はこんなに低くないはずだが…。しっかり取材すべきだった。
※questionの答え この文章は、「で」の位置を変え、読点「、」を付ければはっきり意味が伝わるはずだが、Chatの反応を知るためどのようにも取れるように意図的に書いた。Chatは「記事を書いたに掛ると」答えた。Chatは〝忖度〟することもあるということだ（その逆もあり得ないことではない）。
可動式ルーバー
〝瓢箪から駒〟驚異的な売れ行きタカラレーベンのコンパクト「ネベル鶴瀬」（2024/11/29）
大越氏のメールが書かせた持論 朝日の記事「外部管理者方式の落とし穴」について
わが敬愛してやまない大先輩記者・大越武氏（日本不動産ジャーナリスト会議幹事、上智大学マスコミ・ソフィア会会長、東大和市都市計画審議会委員）から1月22日朝、「本日の朝日新聞朝刊の経済面トップを読みましたか」と題するメールが届いた。
メールは、〝尊大〟な態度など取ったことなどない（と思っている）、徒党を組むのが大嫌いな小生に対して「牧田ご尊台さま」という〝教祖〟扱いのあて名書きに始まり、「その記事の題名は、『外部管理者方式の落とし穴 上』とあり、明日付け以降は『中』か『下』となりますね。この記事は、『外部管理者＝管理業者』としていて、ピンボケですね。キチンと『管理業者管理者方式の落とし穴』とすべきでしたね…外部管理者には、弁護士や、公認会計士・税理士、マンション管理士などの第三者の資格を持った専門家集団と、利益相反関係にある管理会社の管理業者の二つがあって、問題は、禁じ手の管理業者が管理者となる方式であって、専門家による第三者管理の外部管理に問題はないのであって、それを混同しておりますね…加えて、鎌野先生のコメントも、問題にメスを入れずに、合法化されるからいいのだというような捉え方をしていて、勉強不足かな…牧田さんの正月記事（大越論文＝記者）で、火をつけたみたいで、いよいよ年初から、この問題は燃え上がってきますね。牧田さんのこれからの記事が、ますます注目されてきますね。また、出番がきましたね。フレー！ フレー！ マキタ！」とあるではないか。
件の記事は、朝日新聞に掲載された「外部管理者方式の落とし穴」という見出しの1月23日「上」と24日付「下」記事で、上下で新聞紙全6段分の分量があり、記者の方（片田貴也）と思われる署名入りだ。
小生もこの記事は読んでいる。見方がやや表層的だが、問題提起はいいと思った。そのままスルーしようと考えていたが、大越氏にここまで言われたら書かざるを得ない。〝書かない〟という選択肢はない。〝書け！〟という命令型だ。最近は加齢によるものか、何かにつけ〝切れ〟〝落ち〟がなくなってきたのだが、暇にあかせて、この管理業者管理者方式とメディアのあり方について持論を披瀝する。
記事の詳細を紹介する余裕はないが、見出しに「外部管理者方式の落とし穴」とあり、「マンション管理組合の運営を外部に委託する『外部管理者（第三者管理）』方式を選んだばかりに、いいようにお金を取られるトラブルが多発している」（同紙）として、〝食い物〟にされた管理組合の事例を紹介しながら、日本マンション管理士会連合会（日管連）の瀬下義浩会長のコメント「管理組合が安心して利用できる取り組みを進める必要がある」を紹介し、警鐘を鳴らす内容だ。
以下、批判的なことも書くが、最初に断っておく。三重県出身の小生は10歳のころから西鉄－西武ファン＆アンチ巨人だ。新聞といえば伊勢新聞で、60年安保で樺美智子さんが死亡した黒ベタ白抜きの大見出しの記事はずっと記憶に残った。学生になってから日刊紙はもっぱら朝日新聞で、スポーツ紙も〝アンチ巨人〟の匂いがし、デザインが抜群の日刊スポーツもかつて購読していた。巨人＝報知＝読売新聞は読まない（マンションの窓ガラス拭きには読売が一番という話を大京アステージの方に聞いた）、日経新聞は仕事（記事）に大変役立つ。数行の記事からスクープ記事を書いたこともある。いま問題になっている産経グループの産経新聞は〝偏向〟しているので読まない（グループの儲けの大半を稼ぐサンケイビルのマンションはいい物件もある）。毎日新聞は1991年に〝腹切り〟してから読まなくなった。新聞はデザインも重視して読む。
なので、以下の記事は、職業柄、小生なりのメディアに対するエールだと受け取っていただきたい。
まず、片田氏（朝日新聞）には申し訳ないが、見出し「外部管理者方式の落とし穴」は大越氏も指摘するように適切ではない。どうして国土交通省は「第三者管理者方式」のほかに「管理業者管理者方式」などという文言を使っているか、読者に伝えるべきだった。
片田氏も朝日も「落とし穴」とは、「大きな失敗や不幸につながることでありながら、うっかり見逃している点」（広辞苑）の意味で使用しているのだろうが、一般的には「人や鳥獣をだまして落とすために地面に仕掛けた穴」（広辞苑）と理解されている。法律に〝抜け道〟〝抜け穴〟はある。だからこそ悪党はその抜け穴の間隙をついて悪事を働く。そうはさせじと、法律はまた〝囲い罠〟のように「等」を多用し、すべてを捕縛しにかかる。
この関係を陥穽（落とし穴）と受け取れなくもないが無謬主義に基づいた法律に〝落とし穴〟はまずない。本文を読んでもらうために大げさな見出しを付けるのは理解できるが…ならば、お前ならどのような見出しを付けるか問われれば、これまた難しい。第三者管理者方式と管理業者管理者方式の区別を説明するのは苦労するはずだ。
トラブルとなった事例だが、これは管理業者管理者方式と直接的には関係ない。区分所有者・管理組合の基本である「建物の管理・維持」と「区分所有者の共同の利益」「建物の価値向上」に取り組まないと、理事会方式だろうと第三者方式だろうとトラブルは防げない。利益相反取引を防止するため、ガイドラインには事前の説明などを業者に課しており、記事には、利益相反に当たる恐れがある事案について事前に説明会を開く必要があるとしながら、「区分所有者の『承認』までは求めていない」（上）とあるが、これは誤り。すべては総会の承認が必要だ。
また、管理業者管理者方式から〝脱出〟し、再生の道を歩み始めたマンションも紹介されている。理事長の奮闘とマンション管理士が第三者的な役割を果たしたのが大きかったようだ。理事長が「抜け出せぬ地獄」と語ったのもよく理解できる。戸数が10戸しかないのに脱出まで2年間もかかったというのは、合意形成がどれほど大変かを物語っている。規約に管理会社名が記載されていたら、規約変更には大変な時間と労力がかかることを事例は示している。
小生も、士業のマンション管理士が安定的な収入を得られる仕組みを構築すべきだとずっと考えているのだが、現状は極めて厳しい。国交省の令和5年のマンション総合調査によると、弁護士やマンション管理士を活用している管理組合はそれぞれ14.5％、13.8％あるが、専門家を「第三者管理者」としている管理組合はわずか3.7％で、専門家を第三者監事として活用している組合は1.1％しかない。
全国に弁護士は約47,000人、マンション管理士は約29,000人いるが、自らが理事として活動するケースはともかく、報酬を得て管理者や監事になっている人は微々たるものであることをこの数値は示している。
なぜかといえば、報酬とリスクを測る天秤が釣り合っていないからだと思う。専門家に報酬を支払える余裕のある組合は少なく、専門家もリスクを考えたら二の足を踏むからだ。管理業者管理者方式を採用する場合、監事に専門家を起用するようガイドラインは求めているが、これはかなり高いハードルになるはずだ。企業・団体の監事のチェック機能が働いていれば、不祥事は激減するはずなのにそうなっていないのと同じだ。
もうこれ以上書かない。小生も管理組合と管理会社はWin－Winの関係を構築できると信じる。小生と大越論文を再録する。読んでいただきたい。今年のマンション管理業協会の賀詞交歓会で、来賓の住宅金融支援機構理事長・毛利信二氏は「今年はマンション再生元年にしよう」と呼び掛けた。
おしまいにしようと思ったら、大越氏から23日、次のようなメールが届いた。
「『なり手不足』を餌にした『住民・市民自治の抹殺』『町内会、自治会の抹殺』につながる『反社会的行動』を業界のリーダー会社がしている…ボクは、『企業の、会社の、法人としての良心は、どこに行ってしまったのか』と、強く訴えたい」
――メディアの皆さん、この大越氏の叫びをどう受け止めるか。いま、国民の生活基盤の基本である衣・食・住の一つである「住」の分野はかつて経験したことがない新たなステージ（高位置か）に突入した。新築マンションは、都心では10坪でも億ションだ。一般的なファミリー層は手が届かなくなった。その一方で敷地規模が20坪未満の狭小住宅は隠花植物のようにじわじわと領域を拡大している。格差社会は拡大する一方だ。アンビシャス・安倍徹夫社長は「苛政の時代」と呼ぶ。
このだれもが経験したことがない社会の、その先導役を果たす住宅・不動産業をカバーする全国紙記者は小生の知る限りほとんどいない（かつて産経新聞の記者の方を取材現場でよく見かけたが、最近は姿を見なくなった）。このリアルの現場を取材しないでどうする。記者自身が情報の発信源にならないと早晩、職はAIに奪われる。
メディアに手厳しい共同通信記者出身の作家・ジャーナリストの辺見庸氏は最近、自身のホームページで、ウンベルト・エーコ「歴史が後ずさりするとき 熱い戦争とメディア」(岩波現代文庫)から引用し、「あるときウンベルト･エーコは言った。「歴史は〈発展〉の方向に進むとは限らない。〈後退〉の方向に〈進む〉ことも考えられる。だからこそ、〈新しい〉ことはすべて〈進歩〉なのだと固定観念的に考えないで、必ず批判的精神、文化的・社会的批判精神をわれわれは行使しなければならない。然り、今まさに歴史は退行している」と記している。
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管理会社の「第三者管理者」への道開く国交省ワーキンググループ初会合（2023/10/26）
マンションコミュニティを否定するのか国交省マンション管理検討会（2015/4/4）
迷走する「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」コミュニティや議決権などめぐり激しい論議（2012/8/30）
国交省第4回マンションの新たな管理ルールに関する検討会的外れの安藤至大委員の主張（2012/4/10）
〝掃除は科学 床は朝日、窓は読売〟 マンション管理員のスゴ技を1日体験（2017/2/25）
