「Brillia Tower 乃木坂」 

　記者が今年一番の注目物件と目している東京建物「Brillia Tower 乃木坂」が好調なスタートを切ったようだ。注目しているのは平均坪単価で、2,000万円と言われていることだ。すでに都心の一等地の、いわゆるヴィンテージマンションの坪単価は2,000万円を突破しており、かつてのバブル期がそうであったように、中古価格がメルクマールとなって新築価格を引き上げる構図が「乃木坂」の好調スタートで完成したと見ている。

物件は、東京メトロ千代田線乃木坂駅直結、港区南青山一丁目の商業地域、近隣商業地域、第二種住居地域に位置する敷地面積約2,901㎡、２７階建て全102戸 （一般販売37戸、募集対象外住戸65戸）。64.66㎡～176.39㎡（2025年11月中旬販売開始予定の専有面積は65.32～124.63㎡（戸数、価格は未定だが、本販売期以降の総販売戸数17戸に対応）。竣工予定は2028年1月中旬。設計・施工は三井住友建設。デザイン監修はホシノアーキテクツ。

同社は2025年3月31日からエントリーを開始しており、これまでの反響数は約6,700件。10月に第1期第１次として20戸（専有面積64.66～176.39㎡、価格3.2億円～25億円、坪単価は非公表）を供給しており、これまでに全戸が成約・申込み済みとなっている。

１階ラウンジ

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　記者は、都心のマンション坪単価3,000万円が普通だった〝ドムス〟をはじめとするバブル期を知っているので、今回の物件が坪2,000万円と聞いてもさほど驚かないのだが、今後の都心部の一等地マンションがこの「乃木坂」が指標になるのは間違いないと見ている。

　同社はかつて、エポックメーキングとなる「Brillia Tower 池袋」「Brillia Towers 目黒」Brillia Tower 堂島」などを供給して。以後のマンション市場を一変させたことがある。これに「Brillia Tower 乃木坂」が加わったということだ。

大阪の市場を劇的に変えた 東京建物＆HPL「ONE DOJIMA PROJECT」竣工（2024/5/18）

資料請求18,000件 今年前半の目玉マンション 東建「目黒」は坪600万円（2015/4/2）

乃木神社に隣接　垂涎の立地 三菱地所「乃木坂パークハウス」（2008/3/8）

「Brillia方南町」

　東京建物は11月4日、マンションの建替え等の円滑化に関する法律（マンション建替え法）を活用したマンション「Brillia方南町」のエントリーを開始した。1973年に竣工した「秋元ビル南台住宅」を再生するプロジェクト。

　「秋元ビル南台住宅」は1973年に竣工した事務所、賃貸住宅および分譲住宅からなる地上権付区分所有建物で、建物の老朽化や耐震強度の不足などに加え、権利者にとっては大きな負担となる借地権の更新協議を控えていたため、同社は事業協力者として権利者様とともに建替え検討を進め、2023年6月に敷地売却決議可決、2024年4月に敷地売却に至った。

　事業は、マンションの建替え等の円滑化に関する法律（マンション建替え法）の「敷地売却制度」を活用するもの。東京都のデータによると、令和7年3月末現在、同制度を活用した事例は15件。

　物件は、東京メトロ丸ノ内線方南町駅から徒歩5分、中野区南台五丁目に位置する敷地面積約4,137㎡、11階建て全179戸（従前は賃貸住宅56戸など）。設計はNEXT ARCHITECT&ASSOCIATES、川口土木建築工業。施工は川口土木建築工業。竣工予定は2028年4月。

杉原氏（2021年写す）

　記者はいま、もっとも首都圏マンションの市場動向を的確に把握している人はだれかと聞かれたら、真っ先に分譲マンション事業の市場調査から設計・監理まで幅広いサービスを展開しているトータルブレイン取締役副社長執行役員・杉原禎之氏（62）を上げる。記者とは見解が異なる部分もあるが、質疑応答の形で杉原氏からいろいろ話を聞いた。以下にレポートする。 －と（　）の部分は記者。

　まず冒頭に杉原氏のプロフィールを紹介する。トータルブレインは1999年10月、当時、マンションの川上から川下まで知悉していた長谷工グループ出身の故・久光龍彦氏が立ち上げた会社だ。杉原氏も長谷工グループ出身で、創業時からの幹部として活躍してきた。

　杉原氏は、1963年4月28日生まれ。62歳。長崎県佐世保市出身。趣味は還暦を前に始めたゴルフ（スコアは非公表）とサウナ。酒は「汗を流した後のストレス解消に最適」の500ml入りビールを１日3缶（第３のビール）。22時過ぎには就寝し起床は5時、睡眠時間は6時間（久光氏は20時～4時だった）。朝の6時台には出社。自宅はバブル崩壊後の最安値圏にあったころの大手デベロッパーの分譲マンション（記者もよく知っているレベルの高い物件）。

　主な業務は、自ら作成した「月例レポート」を小脇に抱え、１日2～3社、月間50社のデベロッパー担当幹部などを対象に1時間超にわたり説明すること。レポートは20ページ超、今年10月現在の通算発行冊数は「257」とあるから、同社が設立されたころから続けているのだろう。あらゆるデータを縦から横から、あるいは斜めから分析し、数値化・見える化する〝技〟は見事というほかない。デベロッパー50社の中には、一部大手デベロッパーが入っていないので、杉原氏は「カバー率は半分くらいではないか」と謙遜したが、マンションプレーヤーの数からしたらほとんど網羅しているはずだ。

　ここからが本番（本当はデベロッパーの動静を聞きたかったのだが、デベロッパーも杉原氏も外に漏れては困ることは話さないはずで、記者もそこまでは踏み込まなかったが…）。

　－いよいよマンション価格はバブル期に近くなりつつあります。都心部は坪2,000万円超、郊外・地方もこれからは坪300万円を突破するのは必至。いまの市場をどう見ているか。

　杉原　コロナ以降、都心も郊外もマーケットは大きく変化している。建築費は上昇し戸当り4,000～4,500万円、土地代を含めると 郊外でも6～7,000万円の世界になっている。都心部では、コロナ禍を経て価格は2倍以上に上昇しているが、開発用地不足で供給が減少、良好な需給バランスを背景に パワーカップル、富裕層や海外投資家など購買力がある層が市場をリードしており、堅調な市場を形成している。港区の一部のタワーマンション高層階の中古価格が坪2,000～3,000万円の水準まで達しており、2015年分譲の「ザ･パークハウス千鳥ヶ淵」では坪3,000万円超の成約事例も見られる（これは驚き）。既に一部の希少な都心のマンション価格は、ニューヨークなどの海外の価格水準に近付いてきており、今後の推移に関しては、日本の国力（経済成長力）・為替・海外富裕層需要動向などとのバランス次第と考えられるが、今後の更なる過度な上振れ余地は限定的とみている。

　一方 郊外部では、一般的な需要層が価格上昇についていけなくなっている。取得限界を超えてきており、駅前立地などを除き、デベロッパーも慎重な姿勢を見せている。新築価格は上昇しているが、中古マンションは坪100万～200万円で推移しており、都心ほど価格は上昇していない。23区に比べ 通勤アクセスが劣るため、フルタイムの共働きが難しく、購入予算が伸びないことと、賃貸家賃相場も比較的割安なため「借りるより買った方が得」となりにくいことが要因と考えられる。そのため、現在の建築コストでは郊外での新築マンション事業の推進が難しく、今後郊外部では中古マンション市場がマーケットを支えていくのではないだろうか。実際に中古マンションは 住環境が優れている物件が多く、物も良い。（記者も同感。バブル崩壊後の市場回復期にはデベロッパーは基本性能・設備仕様を充実させて差別化を図った物件が多い）

　－私は、不動産経済研究所などのマンション市況レポートでは専有面積30㎡未満を調査対象外にしているのは理解できますが、令和6年のマンション着工戸数に対する調査捕捉率は41.5％で、東京、神奈川は3割台。高額物件のインナー販売、大規模、再開発、建て替えなどの供給比率が高まっている現在、市場は極端に縮小などしていないと思いますが、いかがでしょうか。

　杉原　国土交通省のマンション着工戸数には賃貸も含まれており、1Rやリートなどへの一棟売りがかなり含まれているのではないか（この問題には深入りしない。杉原氏も含め関係者、メディアも不動研のレポートを鵜呑みにしている。分譲と賃貸の仕様は全然異なり、分譲仕様が賃貸に流れるのは限定的だと思う）

　－外国人が投資対象としてマンションを購入するケースが問題になっています。私は憲法第29条「財産権は、これを侵してはならない」と、民法第206条「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する」の規定から、法的規制をかけるのは難しいと思います。ただ、再開発など公的資金・補助金が投入されている物件は、何らかの、例えば一定期間の転売を制限するとか、「専ら居住」の条件を付けたりするのは可能ではないかと思います。マンションの外国人所有者の代理人制度を導入するのは賛成です。この問題はいかがか。

　杉原　マンションは商品であり、商品取引は自由であるべき。外国人の不動産購入制限は、国家の安全保障上必要な水源地とか自然保護地域などでの土地取引 等に限るべきではないか。それよりも、マンション購入後の運用や入居後の使用に関しては、そもそも日本人の購入・利用を前提にした 区分所有法、管理規約、仕様細則などを、外国人の購入・保有を前提にした法体系に変更すべき。管理費や修繕積立金の不払いや、民泊利用については、法的な対応が可能な罰則規定 等をしっかり定めることが必要ではないか。

　－ホテルコンドミニアムも多くはないが、一定の市場を形成しているように思われます。今後、どうなるでしょうか。

　杉原　今はリゾート地が中心だが、ホテルコンドの需要はむしろ都心にあると思う。訪日需要の集中する東京での運用・利回り期待、希少性から需要はあるはず。ビジネスホテルの不足から、ウィークリーマンション、マンスリーマンションも、長期出張対応 等で法人需要が増えるのではないか。デベロッパーも新しい収益源の柱として都心部などでの展開を考えるべき。

　－最近は、どこのデベロッパーも予告広告では戸数も価格も「未定」で、分譲の直前にならないと公表しません。いっそのこと「価格は時価」にしたらどうかという声すらあります。不動産公取協は絶対認めないでしょうが、私はこれもありかと。どう思われますか。

　杉原　寿司屋じゃあるまいし、それはダメでしょう。そんなことを許せば、業界はますます情報開示に後ろ向きになる。開発者側は原価上昇や需要を見極めるために価格設定に慎重で、価格の公表を引き延ばすのは理解できるが、住宅は生活に必要なインフラであり、他の高級品・嗜好品とは異なるのではないか。（「価格は未定」という商品はありえないという見解は記者と同じだが、この回答にはいささか驚いた。オークションはありだと記者は思う）

　－コロナ禍を経て、メディア向けマンション見学会が激減しています。私はコロナ以前までは年間100物件くらい見学していましたが、最近は50件を下回っています。価格暴騰の一方で、基本性能・設備仕様の退化が目立ちます。面積縮小、天井高の低下、トイレはタンクレスからタンク付き、キッチンカウンターはオプション、浴室タオル掛けはなし…これをどう思われるか。

　杉原　面積縮小は、家族構成、ライフスタイルの変化を考えたら仕方のないこと。天井高が低くなっているとか、設備仕様が退行しているとは考えていない。一方で、ZEH対応とかSDGs対応でコストもかかっている。一概に質が低下しているとは言えない（杉原氏の立場は理解できないわけではないが、これは相当な見解の違いがある。記者はこれまでレベルの高いマンションを中心に取材してきたが、それらと比べると明らかに質は退行していると思う。中古マンションに関する9月と10月の月例レポートには、各エリアで値上がりしている物件が1,000件は紹介されているが、記者は少なくとも3分の1は見学取材している

　－ところで、杉原さん、総合地所が埼玉県人も知らない加須（かぞ）市でマンション見学会を行うのですが、ご存じか。誰も「かぞ」とは読めなくて「かす」と読む。

　杉原　加須？　東武線じゃないですか？　宇都宮線にありました？　えっ、古河の手前？　（記者は地理が得意で、わが国はもちろん全世界の主な山や川や平野、特産品、首都、主要都市を高校時代に丸暗記していたので、加須は知っていたが、行ったことは一度もない。マンションが分譲されたことはあるのか。今年最大の注目物件だと思う。坪単価がいくらになるのか）

「月例レポート」携え1日2～3社、月50社駆け回るトータルブレイン杉原氏（2024/10/20）

「ピンコロ」久光さんさようならトータルブレイン・久光龍彦社長「お別れの会」（2020/2/12）

令和6年度首都圏マンション着工に対する不動研の戸数カバー率41.5％

マンション供給量は着工戸数の半分以下の不思議整合性図るべき

マンション供給減＝市場縮小ではない戸建ても底入れ・回復へ今年の分譲住宅市場

持家の減少続く首都圏マンション2年4か月ぶりの6,000戸超住宅着工

全て疑ってかかれメディア・リテラシーの基本原則を忘れていないか

首都圏マンション 28年ぶり3万戸割れそれでも市場は低調ではないその逆だ

　東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は11月11日、令和7年10月の首都圏中古市場動向をまとめ発表。中古マンションの成約件数は4,222件（前年同月比36.5％増）となり12か月連続、坪単価は281.7万円（同13.6％増）となり66か月連続、価格は5,325万円（同12.4％増）となり12か月連続でそれぞれ増加、専有面積は62.39㎡（同1.0％減）となり2か月連続で減少した。在庫件数は43,669件（同4.8％減）と3カ月連続で減少した。東京都区部の坪単価は446万円となっている。

　中古戸建ての成約件数は1,804件（同53.7％増）となり12か月連続増加、価格は3,801万円（同0.6％増）となり2カ月ぶりに上昇、土地面積は154.52㎡（同11.9％増）となり、2か月連続して増加、建物面積は103.09㎡（同0.002％減）となり3か月連続で縮小した。

 
「プレミスト横浜桜木町」

大和ハウス工業が分譲中の「プレミスト横浜桜木町」を見学した。桜木町駅圏のマンション分譲は4年ぶり、みなとみらいエリアに近接していることから多くの反響を集め、販売は順調なスタートを切った。

物件は、JR京浜東北・根岸線桜木町駅から徒歩9分、みなとみらい線みなとみらい駅から徒歩9分、横浜市西区桜木町5丁目の商業地域に位置する10階建て全70戸。先着順で分譲中の住戸（８戸）の専有面積は43.00～87.33㎡、価格は7,690万～12,390万円（最多販売帯10,500万円台）。坪単価は630万円。竣工予定は令和9年11月。デザイン監修は南條設計室。施工は不二建設。販売代理はリストインターナショナルリアルティ。

5月中旬にエントリーを開始し、これまでの反響数は1,700件、7月からオープンしたモデルルーム来場者は240件。都内からの反響は約3割。これまで20戸を供給し16戸が申し込み済み。単身者・DINKS向きプランが中心であるため、反響・成約は想定内の数値。

現地は、マンションが立ち並ぶエリアの一角。道路、根岸線線路、首都高速道路を挟んだ北東側のピアアリーナMM、ウェスティンホテル横浜、三井ガーデンホテル横浜などに近接。

敷地は東西軸が長い長方形で、建物は「CLASSICAL×MODERN」がコンセプトで、外観・共用部分にシャープなグリッドを多用。1フロア8住戸（最上階は6戸）。主な基本性能・設備仕様はZEH-M　Oriented、低炭素建築物認定、内廊下方式、二重床・二重天井、リビング天井高2450ミリ、ディスポーザー、食洗機、グローエ水栓、ウルトラファインバブル、シーザーストーンキッチン・洗面天板（最上階のみ）、浴室タオル掛け2か所など。

また、軽食の無人販売所と飲料水の自動販売機を併設したサービス「LUUP（ループ）」を分譲マンションに初めて導入している。

ラウンジ

モデルルーム

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　桜木町駅圏のマンション分譲は4年ぶりということだが、記者が見学するのは2016年分譲の横浜公社「横浜MODベース タワー」以来だった。

　同社が7月にプレス・リリースを発表した時点で、単価を予想した。立地条件からして坪単価700万円はしないはずで、600万円台半ばがアッパーではないかと思ったが、その通りだった。みなとみらいエリアに近接している価値は高いのだろう。

積水ハウス 「コートヤード・バイ・マリオット札幌」（321室）2024年夏に開業（2023/9/14）

「Stay in the Garden」具現 木目デザイン壁に感動 三井不 横浜MMにホテル開業（2023/4/28）

今度は横浜のど真ん中 人気必至の横浜公社「横浜MIDベース タワー」（2016/1/28）

「BLUE HARBOR TOWER みなとみらい」　坪単価は400万円前後（2015/6/9）

プラン・設備がいい 坪400万円は納得 東急不動産「みなとみらい」

「THE TOWER 湘南辻堂」

　リストは11月4日、分譲開始からわずか7か月で完売した辻堂駅直結のタワーマンション「THE TOWER 湘南辻堂」（196戸）が完成したのに伴う関係者向け見学会を行った。引き渡しは11月15日。

　物件は、JR辻堂駅南口から徒歩2分、藤沢市辻堂三丁目の商業地域に位置する29階建て全196戸（一般販売対象外住戸24戸含む）。専有面積は34.90～92.83㎡、価格は非公表だが、坪単価は400万円半ばの模様。竣工は2025年12月中旬。外観、住宅エントランスなどのデザイン監修はグラマラス（森田恭通氏）。設計監修は久米設計。設計は久米開発プロデュース、フィールド・デザイン・アーキテクツ一級建築士事務所。施工は鴻池組。販売開始は5月。販売終了は2024年12月。

　これまでの総エントリー数は約8,100件、モデルルーム来場者数は約1,100件。エントリー者の属性は30代、40代が中心、神奈川県内が約60%、東京都23 区が約25％。

1階エントランスロビー

1～2階の螺旋階段（踏板は突板仕上げ）

波をイメージした2階ラウンジの壁は左官仕上げ

2階ラウンジ（床の一部は突板仕上げ）

2階ワークスペース

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　この物件については、販売開始前の2024年2月のメデイア向け見学会の記事を参照していただきたい。同社は価格を公表していないが、「坪単価は400万円を突破か」と書いた予想は当たっているはずだ。400万台半ばの情報もある。隣接のマンションも同社が分譲して人気になったマンションだ。同社は、今回の物件を〝辻堂の第2期〟として位置づけている。

現地から駅へと続くペディストリアンデッキ（左側は同社が10年くらい前に分譲したマンション）

地権者が所有する商業棟

駅北口から望む現地

坪単価400万円突破か森田恭通氏の白の外観デザインがいいリスト「湘南辻堂」（2024/2/23）

コロナ禍で人気急浮上「辻堂」の住宅街の一角反響も広域リスト「湘南辻堂」（2021/8/24）

 「高尾」の再現なるか湘南の流れ呼ぶか大和ハウス「(仮称)プレミスト湘南辻堂」(20217/1/25)

　
「フォレア（多摩センター）」メゾネットタイプ

　三信住建が分譲中のフラッグシップマンション「フォレア（多摩センター）」を見学した。分譲開始は2025年4月で、これまで約半数が成約済みだから順調に進捗しているのだろう。坪単価は分譲前に予想した通りだ。

　物件は、京王・小田急線多摩センター駅から徒歩5分、多摩市落合一丁目の商業地域に位置する敷地面積約1,604㎡の13階建て全99戸。10月下旬に分譲予定の第1期11次（戸数未定）の専有面積は35.79～109.13㎡、価格は未定。建物完成予定は2027年2月中旬。設計・監理はIAO竹田設計。施工はオープンハウス・アーキテクト。

　現地は、「多摩美術大学美術館」跡地で、多摩センター駅圏の一等地。「多摩中央公園」はほんの数分。敷地南側には13階建てサンウッド「ガーデンコート多摩センター」（93戸）、南西側はベネッセの超高層ビルが建っており、眺望・日影の影響を受けるが、東側はサンリオピューロランドの低層棟で開けている。北側はイチョウ並木が美しい空間が広がっている。

　主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2,500ミリ、グースネック仕様の浄水器一体型水栓、フィオレストーンキッチン天板、ディスポーザ、食洗器、ユーティリティシンクのほか、共用施設はラウンジ、ゲストルーム、ランドリールーム、マルチスタジオ、ワーキングスペースなど。

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　同社がプレス・リリースを発表した時点では、立地条件がどうかと思ったが、その後、プランなどを確認したら、住戸のほとんどは眺望が開けている東向きか西向きだ。

　南側の日照・眺望を希望する検討者には物足りないだろうが、東向き・西向きになっている分だけ価格は抑制されている。コンパクトタイプも多いので、同社はグロスを重視するユーザーや単身者をターゲットの一つに設定しているはずだ。駅に近いだけでなく、商業地域立地だが意外と閑静で、大規模公園も近接、東側の抜け感は希少だ。

　そんなことより、一般の方も含めて読者の皆さんに伝えたいのは、わが多摩センターの住環境のよさで、この住環境の価値を適正に評価していただきたいということだ。

　皆さんは、LIFULL HOME'S総研の「Sensuous City（センシュアス・シティ）[官能都市] 2025」報告書をご存じか。記者の記事も参照していただきたいのだが、全国167都市を調査対象にしたこの報告書には「都市のリトリートに関する4項目については、他のジャンルとは様相が大きく異なる。トップは『東京都日野市、多摩市、稲城市』であり、『東京都江東区』、『長野県松本市』…」（96ページ）とあり、評価ポイントが高いのは「木陰で気持ちよい風に吹かれた」「公園で水辺で緑や水に直接ふれた」「小鳥のさえずりや虫の音に耳を澄ました」という体験（リトリート）だ。

　いかがか。官製の報告書や〝住みたい街ランキング〟の類で、これまで日野市、多摩市、稲城市が1位になったことなど一度もないはずだ。記者は、日野市、多摩市、稲城市をひと括りにするのは如何と思うが、センシュアス（五感）、ナラティブ（物語）など緑環境を重視する視点からすれば、都市ランキングは一変するということだ。

　RBAホームページから「多摩センター」で検索すると120件ヒットする（2013年以降）。記事は多摩センター礼賛のオンパレードだ。

　こんなことを書くとどこかから袖の下でも貰っているのではないかと嫌疑を抱かれるかもしれないが、記者はどこからもびた一文もらっていない。記者自身のモノサシでモノを見て記事を書いている。肝心なのはこの私自身（あなた自身）のモノサシだ。行政やデベロッパーの匂いが芬々する調査やアンケートに騙されてはいけない。

仮囲いがある現地（今年２月撮影）

「Sensuous City（センシュアス・シティ）[官能都市] 2025」発刊LIFULL HOME'S（2025/9/25）

Park－PFI活用した多摩中央公園4月5日オープンカフェなど整備し回遊性高める（2025/3/31）

三信住建創業20周年のフラッグシップ「FOREA（多摩センター）」（99戸）（2025/2/28）

「プレミスト昭島 モリパークグラン」

　大和ハウス工業は１０月23日、昭島プロジェクトの第二弾マンション「プレミスト昭島 モリパークグラン」（277戸）が１０月13日に全戸完売したと発表した。2024年１１月の販売開始から1年を待たず完売したことになる。2023年11月分譲の第一弾「昭島」（481戸）を早期完売しており、2年間で758戸を完売したことになる。

　物件は、JR青梅線昭島駅から徒歩3分、昭島市代官山2丁目に位置する１４階建て全277戸。周辺には大型複合商業施設やスポーツ施設・ホテルなどが立地する都市型リゾート「東京・昭島 モリパーク」に加え、緑豊かな環境も充実しており、高い生活利便性と自然環境を兼ね備えた立地に位置。専有面積は57.67～90.04㎡、平均坪単価は約300万円。売主は同社のほか京王電鉄、住友商事。設計・監理・施工は長谷工コーポレーション。竣工予定は：2026年3月。

　共用部には「プライベートラウンジ」や「バーベキューテラス」のほか、「ゲストスイート」「パーティーラウンジ」「ランドリールーム」など多様なニーズに応える施設を設け、専有部には間取りを変更できる「ウォールドア」「スロップシンク」などを標準装備。

　契約者の属性は、20代が約10％、30代が約35％、40代が約15％、50代が約20％、60代以降が約20％。家族数は2人が約51％、3人が約20％、4人が約7％。居住地は東京都内が約88％（うち昭島市内が約30％）。

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　どこを中心とするかだが、東京駅から約1時間の立地条件を考えたら驚異的な売れ行きだ。2023年に分譲開始した第一弾の「プレミスト昭島」も全481戸をわずか8か月で完売している。2年間で758戸を早期完売したことになる。

　なぜ売れたか。同社のプレス・リリースにもあるが、〝東京の軽井沢〟と称されるようにあらゆる都市施設が整っており、樹齢100年超と思われるイチョウ並木など豊かな緑環境がユーザーの心を捉えたのだと思われる。契約者のうち地元は約3割で、広域から集客できており、年代も幅広いことにそのことが表れている。こういう街を「官能都市」と呼ぶのにふさわしい（わが多摩センターも負けない。京王電鉄と長谷工コーポレーションは駅前の京王プラザホテル跡地にマンションを建設する。ひょっとしたら、大和ハウスも売主に名を連ねるかもしれない。野村不動産も有力候補）。

「プレミスト昭島」第2弾の第1期1次は143戸全戸の半数以上大和ハウス（2024/11/15）

大和ハウス「昭島プロジェクト」第二弾第一弾より多少高い「多少」はいいくらか（2024/9/21)

 81.5haの物流「GLP昭島プロジェクト」敷地内に4.5haの樹林地開発に疑問の声も（2024/9/21）

竣工予定の8月を待たず8か月で全481戸完売大和ハウス「プレミスト昭島」（2024/5/28）　

わずか2か月で全戸数481戸の6割強の第1期295戸を成約大和ハウス「昭島」（2023/11/19）

〝東京の軽井沢〟レベル高い「来年6月までに完売」あるか大和ハウス「昭島」（2023/5/26）

「K HOUSE 横浜仲町台」

　ケイアイスター不動産が11月上旬に販売するマンション「K HOUSE 横浜仲町台」を見学した。坪単価は430～440万円になる模様で、予想したより高いような気もしたが、専有面積を広めにした商品企画がユーザーに支持されるか。

　物件は、横浜市営地下鉄ブルーライン仲町台駅から徒歩9分、横浜市都筑区茅ケ崎南二丁目の第二種住居地域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する５階建て全28戸。専有面積は75.33～100.58㎡、価格は未定だが坪単価は430～440万円になる模様。竣工予定は2027年1月下旬。設計・監理はアート総合企画一級建築士事務所。施工は新三平建設。販売代理は東京中央建物。

　現地は、美しい街路樹と良好な中高層マンション群を抜けたエリアの一角。道路を挟んだ敷地北側は線路。建物は全戸南向きで、平均専有面積は85㎡のワイドスパンが特徴。主な基本性能・設備仕様は、ZEH－M Oriented認定、二重床・二重天井、食洗機、浴室タオル掛け２か所、ソフトクローズ機能付き引き戸、スロップシンクなど。

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　仲町台駅のマンションを見学するのは5年ぶりで、同社のマンションを見学するのは初めてだったので、どのよう物件かとても興味があった。

　坪単価は400万円を割ったら、ものすごい人気になると予想したが、やはりそうはならないようだ。横浜駅までの近さを考えたら単価設定はこのようなものになるのだろうと思う。

　専有面積が広いので購入検討者がどう判断するかだが、住環境は申し分ない。駅からのアプローチは、信号は一つくらいしかないはずだ。通り抜ける中高層マンション群は空地が十分確保されているし、イチョウやメタセコイアの街路樹がとても美しい。

　
現地までのアプローチ

現地

隣接のサカタのタネのメタセコイア圧巻大京のZEH－M「仲町台」販売好調（2020/2/21）

樹影を映し込む外観まるで絵画のようモリモト「アールブラン横浜仲町台」（2017/10/24）

住友不「シティテラス横浜仲町台 壱番館」外観・景観デザインが秀逸（2012/10/12)秀逸

　
「デュオセーヌ東京ジャイアンツタウン」バルコニー（眼下に東京ジャイアンツ球場）

 　フージャースコーポレーションは10月16日、入居条件が40歳以上のシニア向け所有権付き「デュオセーヌ東京ジャイアンツタウン」のメディア向けモデルルーム見学会を行った。もう70年近くの〝西鉄・西武ファン＆アンチ巨人」の記者だが、巨人・ゴルフファンにはたまらない立地だ。プロ野球「読売巨人軍」の2軍戦（年間60～70試合）が外野スタンドから60m離れてはいるが、居室・バルコニーからタダで観戦できる価値は計り知れない。反響者の約3割は野球ファンというのも納得だ。

　物件は、京王相模原線京王よみうりランド駅から徒歩14分、多摩都市計画事業稲城南山東部土地区画整理事業90街区3画地の第一種中高層住居専用地域に位置する敷地面積約7,149㎡、7階建て全222戸。専有面積は49.00～110.60㎡、価格は未定。入居条件は満40歳以上で、自身で身の回りのことができること（入居には一定の審査がある）。竣工予定は2027年2月下旬。設計・監理は企画設計事務所オルト。施工は飛島建設。デザイン監修はウイ・アンド・エフ ヴィジョン（石倉雅俊氏）。売主は同社のほかダイヤモンド地所。販売開始は2025年11月中旬の予定。

　7月1日からエントリーを開始し、これまで反響数は850件。ホテル説明会に参加した100組のうち興味を示した野球ファンは約3割で、このほかゴルフなどスポーツファンもかなりいる模様。

　現地は、施行面積約87.5haの、野村不動産などが2015年からマンションや戸建てを継続して分譲している区画整理事業地内の一角。敷地面積約約76,000㎡の「東京ジャイアンツタウン」に隣接。「タウン」内には収容人数約2,900席の球場が2025年3月にオープンし、水族館、飲食施設が2027年オープン予定。

　マンションは、球場外野敷地から約60m離れて立地。同社が〝日本初のボールバーク隣接シニアレジデンス〟と謳っているのは、プロ野球1・2軍／ファームの26チームの拠点球場に近接するシニア向けはわが国初で、「ボールバーク」とは野球だけでなくスポーツ関連のアミューズメント施設を指す。

　建物は、内廊下を挟んでグラウンドが一望できる北東向きと、隣接するよみうりゴルフ倶楽部に面した南西向きが3～4割：6～7割。主な基本性能・設備仕様は、直床、リビング天井高2400ミリ、IHクッキングヒーター、フィオレストーンキッチン天板（プレミアムのみ）、メーターモジュール廊下幅、ベンチ付き玄関収納、トイレ、浴室を含めドアは全て引き戸、車いす利用が可能な洗面・キッチンなど完全バリアフリー仕様。共用施設は、ラウンジ、プレイルーム、他木質、カラオケルーム、ゲストルーム、大浴場、レストラン、ゴルフレンジなど。

　同社プロジェクトマネージャー・青木一真氏は「最近の〝デュオセーヌ〟は入居年齢を40歳に引き下げている物件もあり、親子入居やセカンドユースも想定しています。確認はできていませんが、居室からプロ野球が観戦できるファミリーマンションはあまりないと聞いています」と話した。

「デュオセーヌ東京ジャイアンツタウン」外観

バルコニー（モデルルーム）

玄関（モデルルーム）

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　「東京ジャイアンツタウン」が建設されることは、もちろん計画が発表された時点で知っていた。しかし、もう70年近く昔から〝西鉄・西武ファン＆アンチ巨人〟の記者は、よみうりランドは子どもを連れて何回も行ったことがあるが、読売ジャイアンツ球場には一度も行ったことがなく、「東京ジャイアンツタウン」には全く関心がなかったので、今年3月に開業し、2軍の試合が行われていることも全然知らなかった。

　現地とモデルルームを見て飛び上がらんばかりに興奮した。北西向きの49㎡のタイプからは、真正面にグラウンドが見渡せることができる。位置としては外野席の左翼寄り（タイプによって中堅、右翼寄りもあるはず）。双眼鏡を使えば、選手の動きは手に取るように捕らえられるはずだ。写真撮影も自由だ。

　何よりいいのは、冷暖房完備の居室で夫婦が熱戦を繰り広げながら、あるいはまたバルコニー（約10㎡）でタバコはNG（管理組合がOKにする可能性はあり）だが、酒を飲飲みながら観戦することができることだ（ヤジはやめた方がいい。隣近所から迷惑行為として通報されるだろうし、第一グラウンドまでは声は届かない）。

　そこで考えた。価格次第で間違いなく売れると。その肝心な価格だが、同社は「未定」としているが、記者は最低で坪単価は300万円（下層階）で、平均だと坪320～350万円になると予想する。

　誰が買うか。巨人軍関係者やファンには垂涎の的だ。球場が見渡せるタイプは全体の3～4割だが、その多くは巨人ファンが買うのではないか。北西・南西角の110㎡は坪単価400万円として15,000万円でも売れるはずだ。抽選になるか。

　〝アンチ巨人〟はどうか。今でも読売（ドクウリ）新聞を読まない記者は湯水のように使える金があっても絶対買わない（テレビでも巨人が負けそうな試合しか観ない）。〝巨人〟〝ジャイアンツ〟の言葉を聞くだけで不愉快な気分になる。約10分間のシアターで「東京ジャイアンツタウン」が5度も6度も耳に聞こえたのに腹を立てた。「読売巨人軍」なら許せるが、どうして「東京」と「ジャイアンツ」をくっつけるのかと。しかし、わが西武ライオンズも正式名称は頭に「埼玉」がつくし、12球団で都道府県名や都市名が付かないのは「オリックス」と「中日」と「読売巨人軍（この軍がいやらしいではないか）」だけだ。「阪神」は固有名詞というより、記者は阪神地方を指す一般名詞だと小さいころから理解していた。

　余分なことを書いたが、この球場で行われる年間60～70試合のイースタンリーグをタダで観戦できる価値は大きい。野球ファンは1軍の贔屓チームの成績は毎日のようにチェックするものだし（記者は以前、フクニチを購読し、数日遅れで西鉄の記事を読んでいた）、2軍の選手の成績もチェックしているファンがほとんどではないか。報知新聞は2軍の試合も詳しく伝えている（さすがだ）。〝アンチ巨人〟も検討する人がいるかもしれない。

　また考えた。この球場で行われる試合を、ネット・WEBなどで伝えたら爆発的に読まれるのではないかと。重要事項説明書に書かれているかどうかは分からないが、写真を撮ること自体は盗撮にも著作権にも肖像権にも触れないはずだ。ただ、その情報を有料にしたら問題が発生するかもしれない。公園などは商業目的で撮影するのは許可が必要だ。

　またまた考えた。ホームページで確認したら、この球場では毎日のようにイベントが行われており、高校野球の地区予選や女子野球も行われているようだ。この価値をお金に換算したらいくらになるか。2軍戦の観戦料金は外野席で1,000円とある。特等席のマンションはその2倍の価値があるはずで、年間60試合として60×2,000＝12万円だ。そのほかの試合、イベントもタダで観ることができるのだから、1日1,000円として30.5万円。合計42.5万円とはじいた。日がな一日、ベランダで酒を飲みながら、さわやかな葉擦れの音や小鳥の愛の交響曲を聞き、グラウンドでもまた発情期を迎える少年少女の溌溂とした黄色い声を聴くことができる。至福の時間を過ごせる。馬鹿馬鹿しいテレビを観るよりずっと価値は大きいはずだ。

　南西側のよみうりゴルフ倶楽部側は、野球ファンはまず買わないとみた。会員権を持っている人はお金持ちも多いはずで、食指が動かされるかもしれない。見事なグリーンだ。もう一つ追加すると、NPO東京里山義塾が管理している「篭谷戸の森」をはじめ、近くには自然そのものの里山「南山」が近くにある。1日散歩しても飽きない。入山権は設定されていないはずだ。ネットで確認した。オオタカは棲息しているが、クマもイノシシも確認されていないようだ。子どものころよく食べたし、精力剤として効き目があるとかで近所のおじいさんに売ったサンショウウオも東京都が飼育しているはずだ（捕獲したら罰せられるはず）。

　〝デュオセーヌ〟はこれまで10物件は見学している。基本性能・設備仕様もいい。記者はシニアも子どももユニバーサルデザインが一番いいと思っている。難点は入居制限があることだ。記者は独りになっても、年寄りばかりのマンションには住みたくない。住むなら、山・川・海・飲み屋が徒歩10分圏にあるのが最高の「官能都市」だと思う。

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