2025年度上期末のマンション管理適正評価制度の受託組合数・登録数・登録率実績の高い管理会社

※三井不レジサービス、長谷工コミニティは分社化会社の数字との合計
  マ2025年マンション管理適正評価.pdf

　マンション管理業協会が1月16日発表した「マンション管理適正評価制度」の普及・推進に貢献した会員社リストをもとに、2025年度上期末時点の受託組合数・登録数が多く、登録率が高い管理会社をリストアップした。なかなか興味深い結果が得られた。

受託組合数がもっとも多いのは日本ハウズィングの9,146組合で、以下、東急コミュニティー、三菱地所コミュニティの順となっている。登録件数が多いのは日本ハウズィングの1,326件で、三井不動産レジデンシャルサービス、東急コミュニティーの順だ。登録率がもっとも高いのは三井不動産レジデンシャルサービスの34.7％で、24.6％の近鉄住宅管理、23.7％の野村不動産​パートナーズと続く。

同協会が昨年の賀詞交歓会で公表した同制度の2024年度末の登録件数がもっとも多かった大京アステージ（登録件数1,130件、登録率15.1％）や穴吹コミュニティ（登録件数444件、登録率21.5％）が漏れているのは、今回は2025年上期の実績を対象にしたためだ。

記者は、2023年6月13日に行われた同協会懇親会で副理事長・小佐野台氏（日本ハウズィング代表取締役社長CEO）が「2年後のマンション適正管理評価件数を1万戸にするには、会員354社の管理件数の1割で達成できます。ちょうど1割、たった1割（爆笑、拍手喝采）で達成できます」と呼び掛けたのを忘れない。

目標の1万戸達成は2025年3月末では達成できず、2025年11月にずれ込んだ。記者は、登録数1万件が多いのか少ないのか、判断材料を持ち合わせないが、みんなで決めた「ちょうど1割、たった1割」を守れなかったことは反省すべきだと思う。1割未達の管理会社は奮起しなければならない。

その反省の意味が込められているのか、賀詞交歓会で世古理事長は「管理の現状を〝見える化〟することで、その改善を促し、お住まいの方々の居住価値を高める」「仲介市場でこれを開示することでマンションの市場価値を高める」「管理会社の役割や貢献を〝見える化〟する」「有用なデータの活用にも今年からはさらに積極的に取り組む」と語った。また、副理事・問田和宏氏（野村不動産パートナーズ社長）は「管理会社の価値が問われる一年になる」と述べた。他の来賓の方々も同制度の普及は「安心・安全」につながると期待を寄せた。

記者は、この制度を飛躍的に伸ばすには、同協会の努力だけでは不十分で、不動産流通会社や住宅金融支援機構、物件情報サイトが連携することが不可欠だと思っている。

マンション購入者にしてみれば、同制度に登録されているかどうかで物件選びはしないだろうが、今はAIの時代だ。物件選考の指標として分譲会社、建設会社、管理会社などとともに「マンション管理適正評価」「管理業者管理者方式」「ZEH」「環境性能表示」「免震」などのキーワードで物件選びができるようにしなければならない。現在、管理評価が掲載されている不動産情報サイトは13あるが、多くのサイトは「物件名」を検索しないと、同制度に登録されているかどうかは分からない仕組みになっているようだ（「SUUMO」と野村不動産ソリューションズ「ノムコム」の「マンションデータPlus」は比較的検索がらく）。

評点が低い管理組合は〝劣等生〟であることを公表することには抵抗感はあるだろうが、マンションは商品でもある。商品価値を上げるためには、適正な管理が行われているかどうかを第三者に公開することは欠かせない。この制度のいいところは、少し頑張れは劣等生でも優等生になれることだ。登録に前向きに取り組んでいただきたい。

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　マンション管理適正評価制度と管理業者管理者方式の普及・推進を阻む〝壁〟についても考えてみた。

記者は、管理組合と管理会社の関係は「夫婦」に似ているのではないかと思う。どちらが男か女か、あるいは同性愛者か両性具有者かは分からないが、肝心なのは「愛」だ。愛があれば、Win－Winの関係は構築できるはずだ。

しかし、管理組合と管理会社は良好な関係にないことをうかがわわせる情報がネットには氾濫している。

例えば、双方の関係性について。「マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合にあります」（マンション管理業協会）は当然として、「すべての業務が管理会社経由のため業務委託費が割高になることが多い」「管理会社自身も、外注した業務を専門業者に丸投げしていることも少なくないので、定期的に開催される理事会で執行状況をチェックすることが必要」（SUUMO）とある。

当事者である管理会社も、マンション管理会社を利用するデメリットとして「コストが発生する」「サービスの質にばらつきがある」「コミュニケーション不足」を上げ、マンション管理会社を選ぶポイントとして「実績や評判をチェックする」「サービス内容がニーズに合っているか」「管理スタッフの教育がしっかりしているか」「問題が起きたときにすぐ対応してくれるか」「お金の管理がしっかりしているか」などと発している（この会社の登録件数を知りたい）。

利益相反についても、「発注者たる管理者としてはなるべく安く発注することが利益となり、受注者たる管理会社はなるべく高く受注することが（株主）利益となる、構造的に利益が相反する関係」（香川総合法律事務所代表弁護士・香川希理氏）「発注者側である管理組合が、利益相反の構造を正確に理解し、それを踏まえて判断しているかどうか」「そのような説明が一切ないままに業者や方式が選ばれているとすれば、それは透明性に欠け、適正な意思決定とは言えません」（一般社団法人マンション適正管理サポートセンター）という声がある。

マンション管理会社変更のことを「リプレイス」と呼ぶそうで、これがまた凄い。「分譲マンション管理会社首都圏リプレイス満足度ランキング」が発表されている。1位・大和ライフネクスト、2位・東急コミュニティー、3位・日本ハウズィング、4位・合人社計画研究所とある（オリコン顧客満足度ランキング）。

個社のホームページでも「他社からの変更等の受託比率約60％」（管理実績約28万戸＝大和ライフネクスト）「管理実績の約30％が他社からの切り替え－業界トップクラス」（マンション管理戸数約47万戸＝東急コミュニティー）と謳っている。

――何をかいわんや。いつから管理組合と管理会社はこのような〝愛と憎しみは紙一重〟の関係に陥ったのか。国土交通省の「マンション基本調査」によると、平成20年度（2008年度）のリプレイ率は13.2％だったのが、令和5年度（2023年度）は24.5％に増加している。この数値からは、リプレイが増加したのはリーマン・ショック後であることが分かる。

断っておくが、記者はリプレイが悪いとは思わない。「女房と畳は新しい方がいい」（「糟糠の妻」「女房と味噌は古いほどいい」もあるし、記者は「女房」「妻」を「夫」に置き換えるのもありだと考える）ということわざもある。「愛」が冷めたのに、だらだら恋々と関係を続けるのは双方にとって不幸なことだ。

双方の関係が不安定になっているのは他にも要因がありそうだ。愛を育む温床であるはずの地域も家庭も、高度成長－バブルの発生と消滅－失われた35年で破壊されつくされた。マンション管理では、車の両輪の片方であるはずのコミュニティ条項が10年前に削除され、息の根を止められたのが決定的だった。証拠はある。国交省のマンション基本調査によれば、町内会・自治会などのコミュニティ活動へ参加していない管理組合は昭和49年以前の30.8％から令和2年以降は61.8％へ倍増している。居住者同士の触れ合いの場ともなる集会室が設けられているのは昭和49年以前は65.9％なのに対し、令和2年以降は３６．５％激減している（最近の大規模物件ではコミュニティスペースなどは充実しているが）。

大越さん、それでも小生が管理業者管理者方式に賛成するのは、もう悪あがきはやめて、病葉のように時の流れに身を任すのが賢明と考えたからです。「愛」を語るには年を取り過ぎた。たまに「愛してるよ」と語りかけても「あなたは口先だけ」とそっぽを向かれる。〝二つの老い〟を劇的に解消する回春剤などありはしない。ならば、月額1,000円で済むのであれば、管理業者管理者方式（もっと気の利いた言葉はないのか）に任せようではないか。

マンション管理適正評価制度 普及・推進に貢献した会員表彰（2026/1/16）表彰

「管理の〝見える化〟適正化に貢献」世古理事長 マンション管理協賀詞交歓会（2026/1/15）

マンション管理業者管理者方式 記者の考えと真逆のジャーナリスト大越論文（2026/1/9)

マンション管理適正評価 登録率は遠鉄アシスト、登録件数は大京アステージ1位（2025/1/19）

星の数より件数 2年後の適正管理評価1万件目指す マンション管理協 総会・懇親会（2023/6/14）

「管理者と管理業者は構造的に利益相反の関係」香川弁護士 旭化成不レジ 基調講演（2024/8/23）

　
「2026年　新年賀詞交歓会会員表彰」

　マンション管理業協会は1月15日、「2026年　新年賀詞交歓会会員表彰」を行った。2025年度上期時点の「マンション管理適正評価制度」の普及・推進に貢献した登録率が10％以上の会員社を対象に表彰するもので、昨年に続き2度目。

　今回は、前年度末の登録率と比較した2025年度上期末時点の登録率上昇幅により評価する「上期登録推進賞」、2025年度上期末時点で更新登録しているマンションのうち、更新時に評価ポイントの向上実績のあるマンションの割合による「評価向上貢献賞」、2025年度上期末時点におけるワンストップ（管理計画認定制度との両制度）申請率により評価する「ワンストップ申請推進賞」の3部門に分け評価された。ベスト3を獲得した会員会社には世古理事長からそれぞれ賞状が手渡された。

　上期登録推進賞で1位を獲得した朝日管理取締役副社長・早川敦氏は、「登録を伸ばすために、昨年の賀詞交歓会で表彰された遠鉄アシストさんにノウハウを教わろうと3人のスタッフを浜松に派遣した。遠鉄さんにも感謝したい」と喜びを語った。

　また、評価向上貢献賞1位の陽光ビルサービス代表取締役社長・新本起也氏は「とても光栄。社員の励みになる。（管理組合の）ベストパートナーであり続けたい」と話した。「ワンストップ申請推進賞1位を受賞した三井不動産レジデンシャルサービスの高林雄氏は「当初はなかなか丁寧な説明ができず理解してもらえなかったが、最近は理解が得られるようになってきた。今後もこの制度を活用して二つの老いに対応していく」と語った。

　　
左から早川氏、新本氏、高林氏

【上期登録推進賞】

【評価向上推進賞】（2025年度上期末時点）

【ワンストップ申請率】（2025年度上期末時点）

大手管理業者の中で断トツの「管理業者管理者方式」導入件数を誇る大和ライフネクスト（右から取締役上席執行役員・今西久典氏、齋藤栄司社長、マンション事業本部事業統括部契約管理・業務課担当部長・佐藤留美氏）

マンション管理業者管理者方式記者の考えと真逆のジャーナリスト大越論文全文（2026/1/9）

マンション管理適正評価登録率は遠鉄アシスト、登録件数は大京アステージ1位（2025/1/19）

　三井不動産レジデンシャルは1月14日、2026年5月にリニューアルオープンする「三井のすまい 新宿サロン」を筆頭に、業界初となる営業社員の「土日祝定休」を導入すると発表した。

　同社は、社員のワーク・ライフ・バランス向上施策として、2021年秋より一部物件で「日曜日定休」のトライアルを実施しており、検証を進めた結果、オンライン商談をはじめとするデジタルツールを活用することで、時間や働き方に制約のある営業社員の柔軟な働き方が可能となり、顧客にとっても所要時間を最小限に抑えながら、効率的に住まい検討を進めてもらえるとしている。

　マンション管理業協会は1月13日、2025年度第３四半期終了時点のマンション管理適正評価制度の登録状況及び評価結果集計データを取りまとめ発表。登録件数は10,498件となり、前回第２四半期（９月）終了時点から796件増加した。最も多い登録（星別）は★★★★で4,457件（全体の約42.5％）、2番目は★★★★★で3,496件。最多登録都道府県は東京都（全体の31.0％）、最多戸数帯は50戸未満（全体の51％）、最多竣工年帯は1991年～2000年竣工（全体の29.2％）、管理組合の形態は単棟型（全体の88.0％）。

　★５の割合が低いのは50戸未満（26.9％）、1980年以前の竣工（築40～50年程度）などで、認定基準の要件に準拠した「管理体制の整備」「長期修繕計画」の作成」「大規模修繕資金計画」「消防訓練の実施」などがランクアップのカギになるとしている。

首都圏中古マンションの市場動向（東日本レインズ調査）

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は1月13日、2025年12月の首都圏不動産流通市場動向をまとめ発表。中古マンション成約件数は前年同月比25.9％増の3,975件となり、24年11月から14か月連続の増加、成約坪単価は同9.0％増の280.7万円となり20年5月から68か月連続で上昇、前月比も3.5％上昇した。成約価格は同8.2％増の5,340万円となり、24年11月から14か月連続の上昇、前月比も2.6％上昇した。専有面積は同0.7％減の62.77㎡とほぼ横ばい。在庫件数は同3.6％減の43,381件となり5か月連続で減少した。

中古戸建て成約件数は同59.0％増の1,859件となり、24年11月から14か月連続で増加した。成約価格は同1.0％減の4,056万円となり3か月ぶりに下落、前月比は 1.3％上昇した。土地面積は同7.3％の152.68㎡、建物面積は同0.2％減の105.25㎡となった。在庫件数は同1.2％増の23,211件となっている。

首都圏中古戸建の市場動向（東日本レインズ調査）

「幕張ベイパーク ブルームテラスタワー」完成予想図

　三井不動産レジデンシャルは1月8日、同社など7社が開発を進めている「幕張ベイパーク」の最終分譲となる免震「幕張ベイパーク ブルームテラスタワー」のモデルルームを1月10日にオープンすると発表した。

　幕張ベイパーク」は、プロジェクト開始から10年以上をかけて総面積17万5,809 ㎡の8街区に約5,000戸の住宅機能を整備し、約1万人が暮らす街を開発するプロジェクト。米国オレゴン州のポートランドをモデルに地区中央に位置する若葉3丁目公園を取り囲むように設計され、職・住・学・遊の多様な機能を併せ持つミクストユースの賑わいある街づくりを目指している。

　今回の物件は、「幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス」（2019年２月竣工）、「幕張ベイパーク スカイグランドタワー」（2021年２月竣工）、「幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー」（2024年２月竣工）、「パークウェルステイト幕張ベイパーク」（2024年９月開業）、「幕張ベイパーク ライズゲートタワー」（2026年２月竣工予定）に続く第６弾で、若葉３丁目公園を望む最後のタワーレジデンス。

　幕張ベイパークでは、「」が街全体のデザインガイドラインを監修している光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所が全体デザイン監修および共用部のデザインを手掛けている。「In the Park」を開発コンセプトに、外観は、この街の「空」「風」「光」「水」の恩恵を受けて開花した、優雅な「花」を思わせるデザインとしている。

　幕張ベイパーク内で初となる２層吹き抜けのラウンジのほか、キッズルーム、パーティールーム、２つのゲストルームなどの共用施設を整備する。

　物件は、京葉線海浜幕張駅から徒歩15分、千葉市美浜区若葉３丁目の第二種住居地域に位置する42階建て650戸。専有面積は56.75～114.08㎡、価格は未定。事業主は同社のほか野村不動産、三菱地所レジデンス、伊藤忠都市開発、東方地所、富士見地所、袖ヶ浦興業。竣工予定は2027年10月下旬。設計・施工は熊谷組。

　2025年9月16日のホームページ開設以降、これまで2,500組超の問い合わせがある。第1期の販売開始は2026年４月下旬の予定。

グランドエントランス

「パークウェルステイト幕張ベイパーク」

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　幕張ベイパークは、2017年の第1期分譲「クロスタワー＆レジデンス」と、街びらきが行われた2010年、それと「PWS幕張」を昨年に見学している。駅からはややあるが、素晴らしい街だ。

価格はいくらになるか。「ライズゲートタワー」は坪単価280万円くらいではなかったか。建築費が高騰しており、千葉県内の物件も価格上昇が続いていることから坪300万円を突破しそうだが、坪単価270～280万円の「西千葉」とも競合しそうで坪350万円はないとみたが…。

まるでラグジュアリーホテル素晴らしい外構デザイン三井不レジ「PWS幕張」（2024/8/31）

春風駘蕩販売順調に進む三井不レジ「幕張ベイパーク」街びらき（2019/4/14）

三井不レジ他 4,500戸「幕張ベイパーク」第一弾分譲へ価格はさて？　（2017/9/14）

大越氏

　記者は今年４月、「喜寿」（77歳）を迎える。漢字の「喜」の草書体が「㐂」であることから「七十七」と読めるため、長寿を祝う言葉となっている。しかし、小さいころから徒党を組むのが大嫌いで、今でも〝唯我独尊〟を妄信する記者を祝ってくれる人など誰もいない。それどころか、「㐂」より〝何を書くか分からない危険人物〟の「危」とみなしている業界関係者の方が圧倒的に多いはずだ（それなりの〝前科〟もある）。結構なことだ。今年も全力で〝記事はラブレター〟を実践するのみだ。

　そんな記者の今年の最初の記事は、元日刊工業新聞論説委員－大京取締役（広報担当）で、現在、日本不動産ジャーナリスト会議議長、一般社団法人マンション防災協会監事、上智大学マスコミ・ソフィア会会長、東大和市都市計画審議会委員などの肩書を持つ経済ジャーナリスト・大越武氏（81）の論文の紹介だ。

　論文は、一昨日（7日）大越氏から手交されたマンション防災協会（MALCA）の機関誌「マンション防災の眼」第１２号（2025/11/28）に掲載されている「新しいマンション管理の『管理業者管理者方式』～いざというとき緊急時の防災対策をどうする～マンション防災協会監事／経済ジャーナリスト大越武」だ。記者の考えとは真逆だ。

　記者にとって最大の恥辱は、人の褌で相撲を取ることだ。寄りにもよって、新年しょっぱなの記事が他人の論文の紹介とは情けない限りだ。なぜこのような事態になったのか。冒頭にも書いたが、記者は同業の記者との付き合いはほとんどない。約50年の記者生活の中で頭が上がらない尊敬する先輩記者が数人いるのみだ。大越氏はそのうちの一人で、大京の広報担当時代からだから40年以上のお付き合いか。大変お世話になった。叱咤激励も受けた。

　その大越氏から、昨年末に行われたある会社の記者懇親会で「（小生が書いた）あの管理業者管理者方式の記事はないよ。あれだけコミュニティ条項問題で批判的記事を書いた（お前は）豹変（転向）したのか」と一喝された。記事は間違っていないと思うが（決断を下すまで相当悩んだが）、大越氏の言い分もよく分かった。管理業者管理者方式の導入には根強い反対意見があるからだ。その最たるものは利益相反取引に対する危惧だ。

　そこで、大越氏の意見を記事にすべくインタビューを申し込んだら、「どのように料理しても構いません」と手渡されたのが先の論文だ。図表を合わせてA4版5ページにわたるもので、400字原稿用紙にして約10枚。テキストに書き直すのに半日かかった。大先輩の論文を切り刻む無礼などできるわけがない。以下に全文を紹介する。（監事が了承したのだから著作権法にも触れないはずだ）

大越論文が掲載されている「マンション防災の眼」

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　マンション管理組合の「役員のなり手不足」を逆手に取ったマンション管理業者による新しい管理者方式「管理業者管理者方式」が横行しはじめている。これまでのマンション管理業務を受託しているだけでは利益の出ないマンション管理業者が、役員のなり手不足を理由に管理組合から管理者業務を丸投げしてもらい、すべての管理者業務を一括請け負ってしまうという「管理業者ファースト」の荒わざ。

（１） 理事会がなくなり、理事長もおらず、年次総会の議長には業者が

　この新方式を導入すると、管理組合の理事会がなくなり、当然理事長もいなくなり、年１回の年次総会でも管理業者が議長を行うというもので、管理組合は実質空洞化してしまう。集合住宅であるマンションの区分所有者（居住者）が所有する資産管理の主体・主権を、管理業者に全て預けてしまうのだ。そうした新方式がスムーズに管理運営され続けていくのかどうか、一部ですでに区分所有者側から抗議の声が上がったりしていて、今後の成り行きが注目されよう。

（2） メリットは、管理業務のプロだから機動的な運営ができる

この舌がもつれそうな新しく定義した新方式「管理業者管理者方式」には、もちろんメリットもある。

　第一に、目先の短視眼的にみれば、管理組合の管理者業務負担がなくなり、理事会の執行部もなくなるのだから、居住者にとっては面倒くさい会議や回覧板をしなくて済み、楽になる。

　特に、カネに不自由しない富裕層の超高級マンションなら、報酬払っても文句もつける人も少ないだろうから、カネ持ち喧嘩せずで、この新方式がスムーズに受け入れられるだろう。

　第二のメリットは、管理業務のドクターともいえるマンション管理のプロである管理業者が、すべての管理者業務を引き受ける体制となるので、専門的知識や知見を豊富に持っており、自由裁量に機動的な管理・運営業務が執行できるという点。

（3） デメリットのほうが多く、利益相反行為をどう克服できるか

　しかし、こうしたメリットよりデメリットのほうがはるかに多いのでは、という見方が一般的である。デメリットの第一は、自ら居住している資産の管理・運営業務を管理会社に任せてしまい、大切な管理組合の自治を自ら放棄してしまうので、居住者がマンション管理への関心度が限りなく低下してしまう点。管理会社の思うつぼで、関心度の低くなった居住者が、上手に丸め込まれてしまう恐れが大きい。

　第二のデメリットは、本来、区分所有者で構成される管理組合と管理業者との関係は利益相反行為の関係にあって、大規模修繕工事の発注の際の取引にしばしばみられるように、鋭く利害が対立する取引関係にある。この両者の利益相反関係を、管理業者ファーストの関係にある新方式では、公明・公正に乗り越えていけるのかどうか。

　同時に、素人集団の区分所有者が管理のプロの業者をどのように「監視・監督」していくのか。管理組合の自治を放棄してしまっている以上、その保証はどこにあるのかといった疑問は解消できるのだろうか。

　第三のデメリットは、管理組合が管理業者に丸投げするのだから、管理業者だって、無報酬というわけにはいかない。当然ながら一戸当たりの管理組合からの支出が伴う。それでなくとも一般管理費や長期修繕積立金の値上げが相次ぐ中での余計な毎月毎年の出費。管理組合会計の苦しい台所の負担がさらに増えてしまう。

（4） コミュニティの崩壊で災害発生時、機敏な即時対応に不安

　第四のデメリットは、これも看過することができない大きな問題で、理事会がなくなり、居住者同士の交流も大幅に減少してしまうのだから、管理組合の活動がしぼんでしまい、マンション内の大切なコミュニティが崩壊してしまいかねない。そうしたコミュニティ真空状態のところに、災害・事件が発生した場合、〝いざ〟という緊急時の即時対応の特別態勢が機敏に取れるのかどうか。命の安全問題というのに管理会社がすぐに来てくれるはずはなく、はなはだ心配される。マンション内の「助け合い精神」の「共助」が災害時にこそ必要とされるだけに、そうしたマンション内のガバナンスの喪失状態は、とくに危惧されよう。

（5）9年前の「外部専門家の活用ガイドライン」では想定もされていなかった

　いずれにしろ、マンション管理において最も重要なことは、居住者自身が居住資産を所有して住んでいるのだから、マンション管理に深い関心を持つことだろう。それが悲しいことに、毎日の会社の仕事に忙殺され、自分の住まいに無関心となり、管理組合の役員になろうという人も少なく、高齢化とも重なって監理不全のマンションなどが出てきている現状である。それなら、いっそそうなる前に管理会社が丸ごと面倒をみてしまったほうがよいのではということで、この新方式の「管理業者管理者方式」が考えられた。

　しかし、この新方式は、9年前の2016年の「マンション管理適正化法」の改正時の国交省のマンション管理における「外部専門家の活用ガイドライン」では、想定されていなかった。外部専門家として管理者に登録されるのは、公認会計士・税理士や弁護士、マンション管理士らの専門家であった。

　その当時までは、管理会社が管理者に就任するということは、マンション管理業界人のリーダーですら「〝禁じ手〟としては考えられるが、想定外」（黒住昌昭元マンション管理業協会理事長）という認識だった。

（6）新方式があっという間に普及拡大し、「理事会なし」のマンションが129件にも

　それが最近では、マンション管理適正化法上の登録を受けた大手のマンション管理業者までもが、管理業務を受託しているのに飽き足らず、大手を振って管理者として選任されるケースが増加してきており、特に新築マンションの分譲の際には、入居者が未熟なことから、管理業者が管理者に就任することを前提に分譲してしまう事例が増えてきている。

　国交省（住宅局）の実態調査によると、2024年時点で、マンション管理業協会加盟の管理業者173社のうち、新方式の「管理業者管理者方式」を採用している業者が192件もあり、そのうち「理事会なし」の新方式を採用している業者が129件あり、「理事会あり」が63件あるという。

　あっという間に、燎原の火のごとくかなりの広がりがーを見せてきている。しかも、大手デベロッパー系の管理会社が率先して導入している状況で、標準ルールも持たずに各社各様の自主ルールで、勝手に管理規約決めて既成事実化しているという。

（7）昨年６月、新方式を採用解説した「ガイドライン」を作成・制定

　このため、国交省の行政としても、こうした状況を放置しておくわけにもいかず、8年前に制定した「外部専門家の活用ガイドライン」を再修正・再構築し、管理組合やそこに住んでいる居住者に不利益が生じることを防止する観点から、昨年2024年６月、「管理業者管理者方式」のガイドライン説明に重点を置いた膨大な量の「マンションにおける外部管理者方式に関するガイドライン」を作成・公表し、制定した。

　ガイドラインとしては異例の量の多さで125ページもあり、そのうち半分のページが「管理業者管理者方式」の全容解説ガイドラインになっている。その内容は、素人にはとても難しく、なかなか理解しにくいしろ物で、要約の要約が必要とされるくらいだが、かといって、利益相反関係の取引や大規模修繕工事の問題、通帳・印鑑の保管問題などすべてにわたって難題だらけで、一字一句たりともおろそかにはできない重要問題が詳細に羅列されている。

（8）新方式の論点を８項目に集約成立し新ガイドラインの全容が

　そのガイドラインの主な論点を整理するだけでも最低8項目もある（詳細の図表は略）。

①既存マンションにおいて「管理業者管理者方式」を導入する場合のプロセス

②新築マンションにおいて「管理業者管理者方式」を導入する場合のプロセス

③管理者権限の範囲等の管理組合運営のあり方

④「管理業者管理者方式」における通帳・印鑑の望ましい保管のあり方

⑤管理業者が管理者の地位を離れる場合のプロセス

⑥日常の管理での利益相反取引等におけるプロセスや、区分所有者に対する情報開示のあり方

⑦大規模修繕工事におけるプロセスや、区分所有者に対する情報開示のあり方

⑧「監事の設置」と「監査」のあり方

　このどれをとっても重要事項ばかりで、特に⑦の利益相反取引関係が顕著な何億円という高額の「大規模修繕工事」では、不正のないよう、発注段階からの透明性、公開性がどこまで保証され、開示されるかが問われる。⑧「監事の設置」と「監査」のあり方では、外部専門家から1名と、区分所有者から1名の計2名の監事を選任することが望ましいとしているが、果たして区分所有者の中から選任者が確保できるのかどうかや、厳しさが要求される厳格な監査体制が取れるのかなどは、はなはだその実現方があやしいし、心もとない。

（9）今春、マンション関連4法案が成立し、新方式が法令化される

　匡は、この新ガイドラインがきちんと整理されたのに伴い、2025年５月、マンション適正化法や区分所有法などマンション関連４法の法律改正案を国会で可決・成立させた。これにより、新方式の「管理業者管理者方式」が正式に法制化され、後戻りはできなくなった。来年４月１日から施行される。国交省では、これに伴い「標準管理規約」の改正作業を進めている。

　いずれにしろ、こうした「管理業者管理者方式」によるマンション管理の新しい波が全国化しようとしているが、今後、国交省の狙い通りの新ガイドラインに沿った管理・運営が公明・公正に運用されていくのかどうか、興味が持たれる。

　マンションの管理の主体・主権はあくまでも区分所有者で構成される管理組合にあるのだから、この新方式を導入して管理組合の利益が確保されていくのか、それとも徐々に収奪されていくのか、これからの動向が注目されるところである。

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　この論文に反論などしない。記者の記事も添付する。賛成派、反対派が論議しあい円滑なマンションの管理が行われることを望むばかりだ。

　ただ一つ、大越氏も指摘しているが、記者も危惧している問題がある。「監事」の役割だ。国交省の「マンション標準管理規約」（単棟型）には、監事の役割として「第４１条 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。２ 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。３ 監事は、理事会に出席して意見を述べることができる」とある。

　この条文もそうだし、管理業者管理者方式を導入する際のガイドラインでも監事の役割が大きいことが明示されている。

　だが、しかし、専門的なことは分からないが、監事・監査が求められている通りのチェック機能を果たしていれば、日々生起する企業や団体の不法行為は劇的に減少するはずだ（記者は、ある上場企業の不法行為を監査法人に指摘したが、その監査法人は全然チェックしていなかったし、問題視もしなかった。被害者は「表沙汰にしないで」ということだったので記事化を断念した）。一般的なマンション管理組合の監事（管理組合法人は置くことが必須要件）もまた付録のような存在でしかない。何か重大な事案が発生しても、監事までその責任が問われることはまずない。

　ガイドラインで求められている第三者機関的な役割を果たすマンション管理士、弁護士などの専門家や区分所有者を誰がどのようにして選任するのか、（報酬とリスクを天秤にかけて）受ける専門家や区分所有者はいるのか疑問だ。

　もう一つ、大越氏が触れた「コミュニティ条項」の記事も添付する。管理規約からコミュニティ条項が削除されたことが、今回の「管理業者管理者方式」の導入の道を開いたと記者は思う。その意味ではコミュニティ条項削除を主張した委員が〝勝利〟したと言えなくもない。とはいえ、大越氏などが言うようにマンション管理の主体は区分所有者だ。生殺与奪の権利を放棄してはならないということでは大越氏と意見が一致する。管理業者管理者方式は管理業者と区分所有者（管理組合）と「Win-Win（ウィンウィン）」の関係を構築できると記者は信じる。

大和ライフネクスト第三者管理者方式183件月1000円／戸検討に値する額ではないか（2025/１０/１５）

管理業者管理者方式大和ライフネクスト137件三井不レジサービス100件超（2025/9/11）

マンション再生メニュー 2つ⇒7つへ旭化成ホームズ区分所有法改正セミナー（2025/7/19）

改正マンション関連法に関する説明会に約480人国土交通省＆法務省（2025/7/8）

2つの老いへの対応管理業者管理方式など具体策示す国交省（2025/2/8） .

管理会社管理方式、自治体の体制強化など論議国交省・マンション政策小委員会（2024/12/20）

大和ライフネクスト第三者管理者方式既存中心に76組合受託 2026年に200組合へ（2024/5/22）

第三者管理者方式徴収額は月額1,000～2,000円／戸マンション管理協（2024/5/16）

マンション管理会社3割が投資用中心に第三者管理者方式（2023/12/26）

管理会社の「第三者管理者」への道開く 国交省 ワーキンググループ初会合（2023/10/26）

マンションコミュニティを否定するのか国交省マンション管理検討会（2015/4/4）

迷走する「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」コミュニティや議決権などめぐり激しい論議（2012/8/30）

国交省 第4回マンションの新たな管理ルールに関する検討会 的外れの安藤至大委員の主張（2012/4/10）

「ルネ川口ユトリエ」

　総合地所は12月19日、川口市内でもっとも広い平均専有面積約89 ㎡の「ルネ川口ユトリエ」が竣工し、12月13日から販売を開始したと発表した。

　物件は、JR川口駅からバス約18〜20分バス徒歩4分（埼玉高速鉄道埼玉スタジアム線南鳩ヶ谷駅から徒歩15分）、川口市朝日6丁目の第二種住居地域　第一種住居地域に位置する７階建て全68戸。12月13日から登録を開始した第１期（12戸）の専有面積は73.11～100.64㎡、価格は5,348万（坪単価241万円）～7,798万円（同256万円）、最多価格帯6,300万円台）。設計・施工は長谷工コーポレーション。

　川口市内でもっとも広い平均専有面積約89㎡、全住戸に玄関前宅配ボックス「DELI BOX SMART」初採用しているのをはじめ、可動収納ユニット「UGOCLO（ウゴクロ）」、環境配慮型コンクリート「H-BA コンクリート」、理事会を設置しない新たなマンション管理サービス「smooth-e（スムージー）」をそれぞれ採用しているのが特徴。

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　用地取得の経緯などは分からないが、第１期の坪単価は250万円くらいのようで、信じられない安さだ。その分、グロス価格は高いが、マンション購入検討者はどのような判断を下すのか。市場をかく乱するこのような物件は今後も供給されるのか。

　同社は、東武伊勢崎線加須（かぞ）駅から徒歩5分の坪単価180万円台と思われる「ルネ加須／ワンハンドレッド・レジデンス」（117戸）の販売も開始した。

坪単価は首都圏最安値か総合地所「ルネ加須」117戸平均90㎡、100㎡超も34戸（2025/11/18）

「パークハウス清澄白河リバーサイド」 

コスモスイニシアは１２月12日、”都市に息づく、緑の隠れ家”をテーマにフルリノベーションした「パークハウス清澄白河リバーサイド」が竣工したと発表した。2025年10月にリブランディングした「INITIA ＆ Renovation」を採用した物件の一つで、リトリートな暮らしを提案している。

「自然に囲まれた心がほどける我が家」を五感で感じられる設計をテーマに、全居室に植物を掛けられるハンギングレールのほか、観葉植物を飾れるスペースを確保したカウンターや可動棚を設置。

また、抽出後の珈琲の粉「コーヒーグラウンズ」を活用した、脱臭・虫よけ効果があるアイテムを採用し、地元店舗と連携して「清澄白河お散歩MAP」も製作した。

さらに、住まい手による自由な使い方を可能にする間取りにするため、LDKと洋室を仕切る扉には引き戸を採用し、LDKを中心に各洋室やDENへと緩やかにつながる空間を演出しているのが特徴。

物件は、東京メトロ半蔵門線・都営地下鉄大江戸線清澄白河駅から徒歩2分、江東区白河2丁目に位置する専有面積65.28㎡。竣工は2005年1月。物件は販売済み。

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　見学してから記事にしようと思ったが、すでに完売していた。観葉植物は管理が大変だからと敬遠する人が多いが、そんなことはない。ポトスなどは安価で、居室でも育つし、水遣りも頻繁に行う必要もなく、長期不在にしても大丈夫。肥料もほとんど必要ない。

　「コーヒーグラウンズ」は香りを発しないだろうが、フレグランス商品はたくさんあるはず。分譲マンションも戸建てもこれからは〝五感〟がテーマになる。チャレンジした物件はたくさん見学しているが、徹底したものは一つもない。情けない限りだ。森林や潮風を収集・凝縮して遠隔地の居室空間などへ放出する技術が開発されたら爆発的にヒットすると思うが…。

「ザ・パークハウス亀戸九丁目」

　三菱地所レジデンスは12月18日、「ザ・パークハウス亀戸九丁目」の報道関係者向け完成内覧会を行った。共用部に伝統工芸作家が手掛けた江戸鼈甲、江戸切子、ガラスアート作品を設置し、分譲マンションとしては初めて同社の防災ツール「First Mission Box（ファースト・ミッション・ボックス）」を導入し、長谷工コーポレーションの環境配慮型コンクリート「H-BA コンクリート」を同社として初めて地上・地下の両構造に採用しているのが特徴。

　物件は、都営新宿線東大島駅から徒歩8分、JR亀戸駅から徒歩19分、江東区亀戸9丁目の準工業地域（建ぺい率70％、容積率400％）に位置する13階建て全99戸（等価交換物件で、うち38戸は地権者住戸）。専有面積は29.10～73.08㎡、価格は未定。完成予定は2025年12月上旬。設計・施工・監理は長谷工コーポレーション。販売開始は2026年3月上旬。

　現地は、東大島駅からほぼまっすぐ北上し、首都高速7号小松川線を渡ったところ。従前はイタリアンレストラン。建物は東向き。

　主な基本性能・設備仕様はZEH-M Oriented、内蔵梁、直床、リビング天井高2500ミリ、ディスポーザー、食洗機、バックカウンター・食器棚、浴室タオル掛け2か所など。

　10月中旬からエントリーを開始し、これまでの反響数は800件弱。12月13日からのモデルルーム案内予約は70件で全て満席。

　同社第三開発部長・魚住尚史氏は、「東京から7キロの至近距離にあり、公園などの緑や荒川、スーパーなどの商業施設が整っている立地。特徴は3つあり、一つは『伝統工芸応援プロジェクト』として江戸鼈甲、江戸切子などのアート作品を共用部に設置していること、2つ目は当社の分譲マンションとしては初めて『防災ツール「First Mission Box』を導入していること、3つめは長谷工コーポレーションさんの環境配慮型コンクリート『H-BA コンクリート』を地上と地下に採用していること。これにより約20％、370トンのCO2削減効果が期待できる」と語った。

　価格については「全くの未定。急激な価格上昇が続いており、いくらに設定するかは反響が決める要素もあるの、現段階では正直読めない」と語った。

江戸鼈甲アート

モデルルーム

魚住氏

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　同社の防災ツールは、2023年の賃貸「ザ・パークハビオ 中野富士見町ガーデン」を取材しており、「H-BAコンクリート」については、長谷工コーポが最初に採用した物件の記事を添付するので、そちらを参照していただきたい。

　江戸切子のアートは同業他社もかなり採用しているが、江戸鼈甲は初めてのような気がする。小生の小さいころは、鼈甲はごく身近にあったが、最近はほとんど目にすることがなくなった。ラウンジの作品はとても高価なものだろうと思った。

　モデルルームは73㎡で、内蔵梁が用いられているので梁型がほとんどなく、アルコーブも広くてよくできていると思った。

　問題の価格。前段で紹介したように、同社は「価格は未定」としているので、以下はあくまでも記者の予想であることを断っておく。

　記者はこれまで主だったマンションの坪単価をことごとく的中させてきた。同社の物件では、2013年分譲の「ザ･パークハウスマンション　グラン千鳥ヶ淵」の坪800万円、同社を含む10社JV「HARUMI FLAG」の当初計画の坪250万円、同社と三井不動産レジデンシャルのJV「三田ガーテンヒルズ」の坪1,300万円などだ。

　しかし、最近は見学物件が激減しており、信じられないような価格の高騰もあり、全く分からないというのが正直な気持ちだ。魚住氏が「読めない」と語ったのは半分は本心ではないか。

　さらに予想を難しくしているのは、記者は都営新宿線「東大島」の手前の「大島」や「西大島」、その先の「船堀」や「本八幡」などのマンションはそこそこ取材しているのだが、50年近くマンションの取材をしているのに、「東大島」は初めてだった。URや都営住宅のイメージしかなかった。東大島は江戸川区だと思っていた（地図を確認したら、物件の東側を数分歩くと江戸川区）。

　それでも、魚住氏などが「東京から7キロ」（約30分圏）を強調し、リリースには東京駅を中心とする略図が掲載されており、同じ距離圏には「池袋」「新宿」「渋谷」「目黒」「品川」などが位置している。

　これらから判断して、坪単価は450万円とはじいたのだが、取材の帰り、タバコを吸いたくてカフェを探したのだが一軒もなく、日高屋はあるのは確認できたが、もう一つ〝街のポテンシャル〟を測る御三家のマクドナルドをネットで調べたら、タイエーにあった店は〝32年の歴史に幕〟とあり、昨年4月に閉店したとあるではないか。

　東京駅から30分圏でこれではマイナス評価せざるを得ない。そこではじき出したのは、モデルルームタイプの73㎡で1億円、つまり1億円÷73×3.3≒450万円がアッパーだろうと。これから逆算して、坪400万円以下はないだろうから（わが多摩センターは坪400万円くらいだが、これから分譲される京王電鉄のマンションは最低でも坪450万円、限りなく500万円に近いと予想しているが）、平均で坪430万円くらいではないかとはじいた。同社は高値追及しないと読んだ。

　その根拠らしきものとして挙げられるのは、最寄駅が「東大島」なのに、物件名にわざわざ徒歩19分の「亀戸九丁目」を付け、専有面積をやや圧縮気味（70㎡前後が中心）にしていることだ。「亀戸」で訴求力を高め、グロス価格を抑えようという戦略が透けて見える。この予想は当たるような気がするのだが…。

ラウンジ

江戸切子デザインアート 

賃貸にも災害時の防災ツール設置三菱地所レジ「中野富士見町」竣工（2023/10/26）

CO2排出量従来の2割削減長谷工コーポ新開発のコンクリート「上池台」で採用（2022/11/22）