スムストック 市場での認知度・捕捉率が低いのはなぜ 劇的に上げる「武器」はあるか
阿部会長（笹川記念会館で）
優良ストック住宅推進協議会（会長：阿部俊則・積水ハウス会長）は3月4日、会員と報道陣向けのイベント「スムストックレポート2019」を開催。「スムストック」は着実に拡大しているものの、会員企業の社会的責任を果たすためにはまだまだ不十分として、スムストック住宅販売士のスキルアップと、仲介・リフォーム部門との連携を強化して、「捕捉率20％」の達成に向け「中期計画」（2018～2020年）を推進すると発表した。
阿部会長は、「建て替え、リフォームを車の両輪として捉え、不動産流通市場の活性化に貢献する。そのためには、スムストックの①耐震性②住宅履歴③長期点検・補修制度があることの三原則と、その手法である①スムストック住宅販売士②スケルトン(50年）・インフィル（15年）で査定・販売③土地と建物価格を分離する三手法を用いていくことが重要。現状ではまだまだスムストックの認知度が低い。捕捉率20％を3年前から掲げてきたが、その策を近々まとめる。当協会が先頭を切って市場活性化の先導モデルを構築する」と語った。
◇ ◆ ◇
この日、阿部会長ほか何人もが「捕捉率」を口にした。捕捉率とはおおよそ次の通り。
会員各社がこれまで販売した戸建てのストックは約370万戸あり、このうち2018年度の市場流通量は1.2万戸と推定され、会員各社グループが仲介した物件は1,800件と見込まれている。この1,800戸を12,000戸で割った数字約15%のことだ。
スムストックが市場で認知されるためには、捕捉率をアップすることが欠かせないとして同協会は力を入れているわけだ。
記者も、このスムストックを拡大することに大賛成だ。しかし、言うは易し行うは難し。劇的に捕捉率を引き上げるのは容易でないと考えている。
話は横道にそれるが、2月末、三菱地所ホームが記者発表を行った。加藤博文社長らは、今後の買い換え・リフォームニーズを取り込むため、横浜みなとみらい地区で1995年以降に分譲されたマンションの55％、約3,600戸が三菱地所グループだとし、全館空調システム「エアロテック」を武器に現状の仲介での捕捉率約15％を50％に拡大するとぶち上げた。
この15％も相当な数値だと思うが、これを50％に引き上げるなどというのは常識的には絵空事だ…だが、しかし、他社にない絶対的優位に立つ「エアロテック」を武器にすればひょっとしたら既存住宅市場に革命を起こすかもしれない…それほどの武器だと小生は思う。
話をもとに戻す。スムストック会員10社の捕捉率は15％だ。三菱地所グループのみなとみらい地区とよく似ている。なぜ捕捉率が低いか、考えているほど伸びないか。
スムストックの会員は旭化成ホームズ、住友林業、積水化学工業、積水ハウス、大和ハウス工業、トヨタホーム、パナソニック ホームズ、ミサワホーム、三井ホーム、ヤマダホーム（五十音順）。ハウスメーカー世界ランキングがあるかどうかは知らないが、間違いなくみんなトップレベルにランクされるはずだ。
ところが、会員の仲介会社10社の店舗数は束になってもデベロッパー系の大手1社にかなわないのではないか。これでは勝てない。しかも、スムストック発足当時からそう思っているが、10社の足並みが揃っていない。
さらに決定的なのは、仲介の仕事は、デベロッパーやハウスメーカーの仕事と似て非なるものであることだ。仲介会社の営業マンに「どこが建設したか販売したのかは重要ではあるが、お客さんに最適な物件を探すのが我々の仕事」と言われたときは頭がどやされた思いがした。なるほど正解だ。消費者もまた、売る側は少しでも高く売りたいと考え、買う側は安くて良質なものを買おうとする。
スムストックには申し訳ないが、いくら優れていても、このような市場原理が貫徹されている仲介でシェアを伸ばすには、不動産仲介会社をぎゃふんと言わせる「武器」を持たないと勝てない。
このような主旨のことを懇親会参加者のある会社専務にストレートに質問した。「お前、帰れ」と一喝された。（怒るのもまた当然）
しかし、記者と全く同じではないが、「捕捉率」論議に一石を投じた人がいた。懇親会最後の〝お開き〟の場で登壇した積水化学工業取締役・関口俊一氏は、「わたしは今回でお役御免（担当を外れるという意味か）。捕捉率が問題になっているが、わたしはカバー率（似たようなものだと思うが）、対応率で論議すべきだと思う」と話した。
会員各社が加入するプレハブ建築協会の顧客満足度調査では100％近い人が満足しており、友人・知人に紹介したいと考える人が過半を超える。一方で、住宅新報社の2015年調査では、一般顧客の不動産業者への「信頼度」の平均値は65.3％だ。信頼度では圧倒的に勝るのに…。阿部会長はどのような打開策を示すのか。
「安心R住宅」についても一言。この名前に失望した。「安心」できないから「安心」を付ける－いかにもお役所的な発想だ。恥の上塗りといったら失礼か。あれほど和田勇前会長が「気の利いた言葉はないか」と言っていたではないか。登録制が始まって8団体約1,000件－多いか少ないか記者は判断材料を持たない。
関口氏
Low－Eがあるのに床暖房はオプション 大京「鶴瀬」の商品企画は正解か
「ライオンズ鶴瀬グランフォート」完成予想図
大京が分譲中の「ライオンズ鶴瀬グランフォート」を見学した。駅から徒歩７分の全81戸で、昨年12月から販売を行っており、これまで約半分が分譲済みと好調。商品企画はどうあるべきか、記者は何を伝えるべきかを改めて考えさせられたマンションでもある。
物件は、東武東上線鶴瀬駅から徒歩7分、富士見市鶴馬１丁目に位置する12階建て全81戸。竣工予定は2020年3月13日。先着順（12戸)の専有面積は63.98～75.78㎡、価格は3,270万～4,190万円（最多価格帯3,500万円台）、坪単価170万円台。設計は安宅設計。施工は穴吹工務店。
現地は、道路の拡幅工事を中心とする区画整理事業が進行中のエリアの一角。徒歩2分に公園、徒歩16分に「ららぽーと富士見」がある。
建物は菜園スペース付きの南南西向き。主な基本性能・設備仕様はリビング天井高2400ミリ、二重床・二重天井、ダブルアウトポール、Low－Eガラス、換気機能付きドア、グリーンカーテン、御影石キッチン天板など。「いきもの共生事業所認証」を取得している。
昨年12月から販売を開始しており、これまでに約半数が販売済み。
クローク
◇ ◆ ◇
この物件の存在すら知らなかった。見学取材するきっかけを与えてくれたのは先週号の「週刊住宅」だった。このマンションが3段見出しの記事として扱われており、坪単価は「170万円程度」（同社によると170万円台）で、商品企画プロジェクト「ライオンズリビングラボ」の新たな収納提案「LASSIC SPACE」（ラシックスペース）と洗面空間「SKITT＆SMART」（スキット＆スマート）を導入したのが好評と報じられていた。
記者は、いま当たり前になっているキッチン、洗面室、トイレなどの収納提案の先駆けは同社だと思っている。これに新たな提案が加わったのなら見なければならないし、坪単価170万円でどの程度の設備仕様レベルが保てるのかもチェックしなければならないと考え、取材を申し込んだ。
モデルルーム
◇ ◆ ◇
約75㎡のモデルルーム主寝室に提案されていた「LASSIC SPACE」は〝ここまでやるか〟と思えるほどよくできていた。収納棚が自由自在に動かすことができ、小物を置けるスペース、消臭クロス、色の再現性の高いライト、姿見などがあり、デッドスペースなどほとんどない。主婦は小躍りするはずだ。
Low－Eガラスの採用にも〝さすが大京〟と驚嘆した。坪単価170万円台の郊外物件でLow－Eを採用したマンションはあったか。まずないはずだ。同社は極力標準装備するようにしているという。そのほか、同社の〝おはこ〟パッシブデザインも盛り込まれている。
だが、しかし、よかったのはここまで。あとは首をかしげざるを得ないものばかりだった。
いちばん驚いたのは、リビングに床暖房が入っていなかったことだ。販売事務所の光熱費を削減するために床暖房を切っているのかとも考えたが、図面には記載がなく、同社に確認したところ「オプション」だった。
いまのマンションで床暖房がオプションというのはほとんどないのではないか。（この日は寒かったので気が付いた。そうでなければ当たり前の床暖房などチェックしない）価格を抑える＝購入者の負担を軽くするための企画であるのは分からないではないが、なんでそこまでと考え込まざるを得ない。同社は「（建設後）変えられないところを最優先した。当社は地方を含めほぼ全ての物件にLow－Eを採用している」と説明している。
これで坪単価の安さに納得したのだが、正直、〝ライオンズ〟（記者は60年来のライオンズファン）〝グランフォート〟（これは難攻不落の城塞とでも訳するのか）のブランドが泣くと思った。かつて〝量の大京から質の大京へ〟とも書いた。あれは間違いだったのか。どこもやらないことをして、どこもやることをしない－これは正解か。皆さんも考えていただきたい。
もうこれ以上書かない。同社に限ったことではない。マンションの質の低下は目を覆いたくなるほどひどい。同社の「リビングラボ」について書いた記事をいくつか紹介する。ぜひ読んで頂きたい。あれから10年以上が経過する。同社の商品企画担当部署には当時のメンバーはほとんどいないのではないか。
「週刊住宅」の「鶴瀬」を書いた記者の方に。貴殿・貴女が坪単価を書かなかったらスルーしていたかも。感謝申し上げるが、いったい駅の対面で販売されているマンションの坪単価はいくらかご存じか。エリアの相場を把握していないといい記事は書けないですよ。
こうなったらついでだ。「書かないで」と言われているが書く（本人も読まないはずだ）。ここで書くことは全てのデベロッパーの商品企画にも参考になるはずだ。
記者は昨年の首都圏ベスト3マンションのひとつにポラス「浦和美園」を選んだ。単価はべらぼうに安いのにスペックはフル装備していた。もちろん床暖房も（Low－Eはさすがにないが）。
しかし、引き戸がソフトクローズ機能付きでなかったのに対して（記者も見落とした）、同社の関係者は「なぜだ」と不満を漏らした。この声はマンション担当者にも伝わっているはずだ。部署間の風通しがいいから商品企画がよくなる。
その「浦和美園」が160戸も売れているのにびっくりした。販売開始8カ月でだ。
進化する〝ライオンズ リビング ラボ〟 大京「ライオンズ宮前平ヒルズ」（2016/5/13）
パッシブとスマートを融合した大京「港北ニュータウン」完成（2015/8/21）
大京 ライオンズ リビング ラボをフル装備した「ライオンズ三鷹台」(2012/5/16)
「女性活躍」待ったなし 第三弾 大京アステージ課長代理・山岸真樹氏に聞く(2015/9/10)
三菱地所ホーム 「エアロテック」定額・共同店舗／分譲にエアロテック搭載を
記者発表会場（三菱地所のレジデンスクラブラウンジで）
三菱地所ホームは2月28日、2018年10月に発表した100㎡前後の住宅を対象とした全館空調システム「エアロテックFit（フィット）」を定額制リフォームメニューとして発売し、三菱地所ハウスネットとともに「三菱地所のレジデンスクラブラウンジみなとみらいイベントスクエア」内にリフォームと仲介の共同店舗を1月10日にリニューアルオープンしたと発表した。
定額制リフォームは次世代省エネルギー基準以上を条件に、シニア層向け戸建てリフォームプランとして、20坪の木造住宅（2×4工法、在来工法）1階のみリフォームの場合790万円、中古戸建てを買ってリフォームする場合は、30坪の木造住宅（2×4工法、在来工法）で910万円、70㎡のマンションをスケルトンリフォームする場合1,075万円。いずれも税別、間取りや間仕切り変更は含まず。
記者発表会の冒頭、「発表会は今年度5回目。心を込めて加藤社長以下説明しますので、大きく取り上げていただくとありがたい。加藤社長は写真写りがいいピンクのネクタイ」と同社の〝名物〟広報マン・横須賀直人氏の前口上を受けて登壇した同社加藤博文社長は「定額制は低額化・スリム化のいい流れを継続するため。共同店舗はみなとみない地区で供給されたマンションの半分以上は当社グループが供給したもの。今後発生するリフォームニーズにワンストップで対応していく」と、それぞれの狙いについて語った。
加藤社長
◇ ◆ ◇
入浴中の死亡者数は年間2万人近くにのぼり、そのうち半数以上が高齢者で、高齢者の死因の4分の1を占め、ほとんどがヒートショックによるものだと言われている。
研究によると、ヒートショックを起こす原因は急激な温度変化にあり、その分岐点は18℃といわれる。
一方で、省エネ基準６地域にある東京都のZEH基準を満たすのはUA値0.6とされている。問題は、これでは冬季の洗面室、廊下、トイレ、浴室などを健康リスクの分岐点とされる18℃に保てないのではないかということだ。
ZEHはどちらかといえば省エネルギー、CO2削減の視点が中心だ。これに健康長寿の視点を加えればもっと違った指標が提示されるはずだ。平成21年度にスタートした「長期優良住宅認定制度」も、バリアフリー性、省エネルギー性の基準はあるものの、健康長寿＝健康価値の視点は欠けている。
その点、同社のエアロテックはZEHを上回る理想的なシステムだと思うが、それでもそのよさを訴え切れていないもどかしさを感じる。
同社がうたい文句にしている①部屋ごとに温度調節できる②花粉やカビの胞子を97％カットし、家中をクリーンな空気で満たす③エアロテックの年間冷暖房費は約54,000円節減できる④家全体を快適な温度にできる④長期10年間保証－などは健康長寿＝健康価値を〝見える化〟できていないと思う。
加藤社長は「研究は進んでいるが、健康価値を数値化するのは難しい」と語り、リフォーム担当の中島秀敏常務も「エアロテックの認知度は高くない」と話したように、家の中の温度がどこでも一緒という家にわれわれはほとんど住んだことがなく、その価値は想像するほかなく、なかなか浸透しない理由だ。（外断熱、全館床暖房もあるが）
では、その価値をお金に換算したらいくらになるか。記者は大胆に1人50万円／年間とはじいた（加藤社長は「安すぎる」と怒るかもしれないが、お金持ちはもっと高く評価し、貧乏人はもっと低く査定するかも。価値判断は人それぞれ）。4人家族だと200万円／年間だ。同社が2017年に販売開始した「新マンションエアロテック」は250万円だ。2人家族だと2年半で償却できるし、4人家族なら1年ちょっとでおつりがくる。
こんなことを言うと、根拠を示せと言われるが、一つヒントになるのが「眺望価値」「日照価値」だ。以前にも書いたが、マンションの眺望を価格に置き換えると坪単価にして数百万円になる。1フロアで1,000万円の差をつけた物件もあるほどだ。これからは「音」「香り」「色」など五感に響く効果も大きな価値になるはずだ。IoTは世の中を一変させる。
同社には、これまで販売したエアロテックに住む人に詳細なアンケート・モニター調査をして、環境価値の見える化をやっていただきたい。厚労省みたいにサンプルに手を加えなくともデータを改ざんする必要もないはずだ。コンピュータは瞬時にその価値をお金に換えてくれるのではないか。
◇ ◆ ◇
みなとみらいの共同店舗の開設について、中島常務は「1995年以降みなとみらい地区で供給されたマンションの55％、3,266戸は当社グループが供給した」と語った。記者は嫌味な質問をした。「そのうちの御社グループの仲介での捕捉率はどれだけか」と。答えは返ってこないかとも思ったら、中島常務は「15％。これを50％に引き上げるのがグループとして目指すべき方向」と即座に答えた。
捕捉率が高いか低いかはさておくとして、この方向の数値はとてつもなく高いのではないか。どう達成するか見ものだが、前段でも書いたように「エアロテック」の価値の見える化を図れるかどうかがポイントだと思う。スケルトンリフォームの坪単価約50万円のうちエアロテックは10数万円のはずだ。とてつもなく安いと思うがどうだろう。
もう一つ、欠かせないのはグループを上げてエアロテックのよさを住宅検討者に伝えることだが、三菱地所レジデンスのマンションや分譲戸建てへのエアロテック搭載物件は数えるほどしかないのが現状ではないか。
加藤社長に聞いたら、「三菱地所ホームの社員の約7割はエアロテックを体験しているものの三菱地所全体はまだまだ低い」と正直に話した。
この点については明るい兆しもある。三菱地所レジデンスは今後分譲する一定条件以上のマンションのエアロテック搭載を検討しているという。これはすぐにでも実施すべきだ。
値段が多少高くとも販売が苦労しようとも、高付加価値の商品を供給し続けることが企業価値を上げるのは間違いない。世の中は完全にESG・SDGs経営の時代に突入した。もう戸数、売上高を競う時代ではない。
参考になるかどうか。明豊エンタープライズは2006年、木場駅から9分の外断熱の「シェルゼ木場公園」を分譲した。坪単価は260万円だった。瞬く間に売れた。当時の〝駅近〟は210万円で苦戦していたころだ。
吉田淳一社長にもこの記事を読んで頂きたい。気が変わるはずだ。CLTとこのエアロテックで業界、世の中を変えられると記者は信じる。
効果てきめん 三菱地所ホーム 全館空調「エアロテック」記者も宿泊体験（2017/10/30）
勝負に出た 三菱地所ホーム エアロテック＋フルリフォームで1,100万円（2017/10/20）
小田急不動産 全185区画の大規模戸建て「リーフィア南大沢ガーデンズ」分譲へ
「リーフィア南大沢ガーデンズ」完成予想図
小田急不動産は3月1日、多摩ニュータウン内の大規模戸建て分譲地「リーフィア南大沢ガーデンズ」の特設サイトを開設した。
物件は、京王相模原線多摩境駅から徒歩16分、八王子市鑓水2 丁目に位置する総開発面積5.2ha、全185区画。第1期（戸数未定）の敷地面積は171.59～208.47㎡、建物面積は94.33～113.86㎡。施工は小田急ハウジング・細田工務店。
①各分野の専門家の粋を集めた街づくり②充実の「３rd Place」③敷地面積50坪超、先進の設備を全戸標準装備－などが特徴。
◇ ◆ ◇
同社の戸建てはたくさん見てきた。他社の都市型戸建てと比較して相対的に敷地面積が広く、植栽が豊かなのが特徴だった。
ここ10年くらい途絶えてしまった。検索したら〝リーフィア〟シリーズ第一弾の「栗平」と「片平」がヒットした。好調なスタートを切ったことで、案内役を買ってくれた女性がとても嬉しそうだったのを思い出した。
モデルハウスの公開はもっと先だろうが、必ず見学してレポートしたい。京王相模原線は競合も多い。どのような商品企画になるのか。
積水ハウス 「絹谷幸二 天空美術館」来館者10万人突破
積水ハウスは3月1日、「絹谷幸二 天空美術館」の来館者数が同日に10万人を突破したと発表した。
絹谷氏は「個人画家の美術館として2年2カ月という早い期間で10万人に届くことは珍しいことなので、とても感謝しています。今度は20万人目の方にもお越しいただけるように、これからも美術館を盛り上げていきます」とコメントを寄せた。
同美術館は2016年12月、芸術文化振興による社会創造を目指し、新しい芸術文化発信の拠点として梅田スカイビル タワーウエスト27階に開設。
現在は開館2周年記念特別展示「夢見る力～空想大劇場」が開催されている（2019年6月10日まで）。絵の中に飛び込む3D映像体験やアフレスコ（壁画の古典技法）など色彩豊かな絵画・立体作品が展示されている。
◇ ◆ ◇
記者は絹谷氏が若いときからのファンだが、絵を買いそびれてしまった。もう絵は買えないので、絹谷氏がデザインしたネクタイを買ってつけている。1本目はボロボロになるまでつけ、今は同じ柄の2本目だ。先生、もっと異なるデザインを増やして。同じネクタイを頻繁にはつけられない。
整合性欠く「風致地区」と「準住居」指定 三菱地所レジ 初の老人ホーム「永福」
「チャームプレミア永福」
昨日は〝後入れ先出し〟のコスモスイニシア「旗の台」の記事を書いた。今度は〝先入れ後出し〟の三菱地所レジデンスの介護付き有料老人ホーム「チャームプレミア永福」を紹介する。完成見学会が行われたのは2月27日なので、鮮度は落ちるかもしれないが、濃い口の味付けにした。
物件は、京王井の頭線西永福駅から徒歩9分、杉並区永福4丁目に位置する準住居・風致地区の敷地面積約1,164㎡、延床面積約2,578㎡、地下1階地上5階建て全48室。土地・建物とも賃借（契約期間30年）。居室面積は19.95～40.23㎡。権利形態は利用権方式、利用料の支払いは選択制。前払い金ゼロの場合の料金は約60万～125万円。事業主体はチャーム・ケア・コーポレーション。設計・監理は日建ハウジングシステム。施工は谷津建設。3月に開業する。
施設は三菱地所レジデンスのヘルスケアアセット開発第一号で、チャーム・ケア・コーポが運営する高齢者向け施設の最上級ブランド「チャームプレミアム」シリーズの首都圏で5カ所目。地所レジは一定期間所有したのちリートなどへ売却する予定。ヘルスケアアセットは今回のほか5物件の計画を推進中。
現地はトウカエデの街路樹が美しい方南通りに面しており、建物デザインにも従前の個人宅（2邸）にあった景石や灯篭を用い、保育園との交流を企画するなど地域との親和を図っており、内装に美大生などの絵画・アートを展示する。
見学会に臨んだチャーム・ケア・コーポ代表取締役社長・下村隆彦氏は、「現在、51ホーム約3,600室を3ブランドで展開しているが、アッパーミドル・富裕層向けの『チャームプレミアム』は首都圏で5カ所目。従来は関西中心だったが、今後は富裕層が圧倒的に多い東京圏で積極展開する。来期に開業予定している10ホームのうち首都圏は8ホームで、5ホームは『チャームプレミアム』」などと語った。
三菱地所レジデンス常務執行役員・花形雅人氏は、「損益が荒れる分譲よりマーケットが安定している賃貸や学生寮、シニア向けなど成長が見込める領域を拡大し第二の柱に育てていく。当面は売り上げの巡航目標を80億円に設定している」と話した。
花形氏（左）と下村氏
エントランス・ラウンジ
◇ ◆ ◇
やや視点を変えて、「風致地区」と「準住居地域」との整合性について。見学会で三菱地所レジデンスの投資アセット開発グループリーダー・勝俣耕希氏は、分譲や賃貸マンションではなく今回の施設にした開発の経緯についておおよそ次のように語った。
当地は建ぺい率40％の風致地区に指定されていること、駅から10分の距離、隣接地は１低層で保育園、競合物件がない、高年収の富裕層が周辺に多い－などを総合的に判断、「チャームプレミアム」にふさわしい建物にするために日建ハウジングシステムを採用した。
説明は極めて明瞭だった。しかし、小生は１階の食堂兼機能訓練室の天井デザインは優れているのに、どうして低いのか気になってしょうがなかった。確認したら2400ミリだった。
同業の記者は「みんな目線が低い車椅子だからこれでいいんだ」と冗談を飛ばしたが、小生は逆だと考えた。目線が低いからいつも上を見る、何か事情があると。
なぜ、天井高が低いのか。すぐ答えが出た。和田堀風致地区は昭和8年に指定された。建築規制には建蔽率は40％以下、道路側からの壁面後退（２ｍ）、隣地側からの壁面後退（1.5ｍ）、高さ15ｍ以下などがある。天井高が低かったのはこの規制のためだ。
一方で、ここの用途地域は「道路の沿道等において、自動車関連施設などと、住居が調和した環境を保護するための」準住居地域（建ぺい率60％、容積率300％）に指定されている。
準住居の用途規制は、業界関係者ならお分かりのように、ラブホテルなど風俗系は許可されない商業や準工ほどではないにしろ〝ほとんど何でも可〟の地域だ。
どうして何でも可の用途地域に風致地区の網をかけるのか、記者には理解できない。整合性がまったくないではないか。
一つ付け加えると、今回の施設は緑化率30％を確保しているため建ぺい率緩和を受けており、準住居の60％と風致地区の40％の間の4分の1だけ、つまり45％まで認められている。ただ、風致地区には容積率についての定めはなく、上記の規制をクリアしなければならないので、使用容積率は221％しかない。
小生は、記者になって初めて担当したのが線引きだった。白地図に何のためらいもなく色付けしていく職員を見て、用途指定はでたらめだと思った。
風致地区と用途指定は別々の部署で行う。現場では戸惑いもあると聞く。線引きは抜本的に見直すべきだ。高さ規制も同じ。
ついでに風致地区内にある高千穂大学を調べたら、（緩和措置はあるはずだが）建ぺい率は50％で容積率は100％、全ての建物が4階以下だった。すごい大学もあるもんだ。
中庭
食堂
◇ ◆ ◇
同社の初のシェアハウス「ザ･パークハウス レックス 永福町」でもそうだったが、共用部には東京藝大の学生さんなどによる絵画・アートがたくさん飾られていた。将来大化けしそうな画家の卵もたくさんいると感じた。
下村社長（76）は絵画収集の趣味があるようで、絵画・アートは各施設でそれぞれ入れ替え・巡回する予定とか。
記者の一押し作品
◇ ◆ ◇
この種の施設を見るのは初めてという女性記者がいて、料金の高さに驚いていたので、「あなたの生活レベルで考えちゃダメ。富裕層向けの介護・サービス料金として月額100万円は相場」とアドバイスした。
これほど規制の厳しいエリアでは、この種の事業でないと利益を確保するのは困難ではないか。
チャーム・ケアは、渋谷区神山町で同じような富裕層向け介護付有料老人ホーム「（仮称）チャームプレミア松濤」(日神不動産が開発)を2019年8月にオープンする。
檜風呂
野村不HD機構改革 都市開発部門長に関副社長 野村アーバン木内氏は執行役員
野村不動産ホールディングスは3月1日、機構改革・人事異動を発表。賃貸部門で所管していた野村不動産の都市開発事業本部における賃貸住宅事業と、運営管理部門で所管していたシニア事業を住宅部門に、運営管理部門で所管していたフィットネス事業を賃貸部門にそれぞれ移管する。賃貸部門を都市開発部門に改称する。いずれも4月1日付。
都市開発部門長には、代表取締役副社長兼副社長執行役員・関敏昭氏が就任する。
野村不動産には都市創造事業本部と芝浦プロジェクト本部を、都市開発事業本部に海外事業部をそれぞれ新設する。
◇ ◆ ◇
RBA野球関係では、執行役員流通事業本部ソリューション営業統括部長嘱託兼保険営業部担当・神園徹氏が常務執行役員に、流通事業本部第一営業統括部長・木内恒夫氏が執行役員流通事業本部第一営業統括部長嘱託に就任する。
神園氏と木内氏は中大法科の先輩後輩。RBA野球では、神園氏はただの応援、木内氏はノーヒット・ノーランを2度記録している（相手はそんなに強くなかった）元エースで、口達者な応援団長。第30回大会で水曜ブロック初優勝した影のヒーロー。
藤林三井不レジ社長が三井リアル・三井ホーム会長へ、三井ホーム社長に池田氏
三井不動産は3月1日、組織改正・人事異動を発表。4月1日付で「ライフサイエンス・イノベーション推進室」を「ライフサイエンス・イノベーション推進部」へ改組し、同社代表取締役副社長執行役員・北原義一氏が同部を管掌する。また、「社会・環境推進室」を「ＥＳＧ推進室」へ改称し、機能を強化する。
主な人事異動では、取締役専務執行役員・藤林清隆氏（三井不動産レジデンシャル社長）が三井不動産リアルティ取締役会長・三井ホーム取締役会長に、グループ執行役員・池田明氏が三井ホーム代表取締役社長に就任する。
異動に伴い、三井ホーム代表取締役社長・市川俊英氏は三井不動産顧問（三井ホーム常任相談役）に就任する。それぞれ4月1日付。
三井不リアル 代表取締役副社長に 学生野球日本一に導いた慶大卒の遠藤靖氏
遠藤氏
三井不動産リアルティは3月1日、代表取締役副社長に取締役専務執行役員・遠藤靖氏が4月1日付で就任すると発表した。
遠藤氏は昭和38年9月22日生まれ、鳥取県出身。昭和61年3月、慶應義塾大学法学部卒。同4月、三井不動産入社。平成23年4月、同社ビルディング本部 ビルディング営業二部長。同24年4月、同社 ビルディング本部法人営業二部長。同28年4月、同社千葉支店長。同29年4月、三井不動産リアルティ取締役 専務執行役員（現任）。
◇ ◆ ◇
遠藤氏は、桐蔭学園から慶大に進み、野球部主将として85年秋のリーグ優勝、学生日本一に導いた。通算31勝を挙げながら読売巨人軍のドラフト１位を蹴って三井不動産に入社した〝RBAの星〟志村亮氏の高校を含め３年先輩。平成29年にはRBA野球大会顧問に就任した。
そのほか、同社にはRBA野球関係者が多く、取締役常務執行役員・正木条氏、上席執行役員名古屋支店長・石井雄二氏のほか、リテール事業本部営業十部長に安西幸次郎氏(現リテール事業本部 流通営業八部長)、ソリューション事業本部統括営業部長に志村亮氏（(現ソリューション事業本部部長) 、三井不動産リアルティ札幌代表取締役社長に 江川尚志氏(現ソリューション事業本部 法人営業一部長)がそれぞれ4月1日付で就任する。
部長・役員クラスでシニアチームが作れる。
コスモスイニシアの賃貸「旗の台」全43戸 1カ月で満室 企画(頭脳)の勝利か
「コスモグラシア旗の台」
書かなければならない記事が3本あるのだが、こうなったら〝後入れ先出し〟だ。おそらく他の記者の方は見ていないか、見ていてもまだ記事化していないはずのコスモスイニシアの賃貸マンション「コスモグラシア旗の台」だ。4階建てで高さが10ｍ、しかもバルコニーが付いていないにもかかわらず募集1カ月で全43室が満室になるという、驚嘆の物件だ。
物件は、東急池上線旗の台駅から徒歩10分、大田区北馬込1丁目の第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する敷地面積約705㎡、延べ床面積約1,608㎡、容積率184.3％（容積対象レンタブル比96.2％）の4階建て全43戸。専用面積は25.92～51.85㎡、賃料は9.3万～18.0万円（平均坪単価は1.2万円強）。リーシングは三井不動産レジデンシャルリース。竣工は2019年1月31日。リート市場で売却する予定。
現地は、旗の台駅、長原駅、馬込駅の3駅からのほぼ中間、環七通りから一歩入ったところ。
建物は4階建てだが、高さを10ｍに抑え、内廊下方式とし、居住面積を広くするためバルコニーを設けていないのが特徴。
物件の進捗管理を担当した同社ソリューション本部 統括部投資用不動産推進課課長・吉村昌浩氏は、「敢えて建物を10ｍに抑え、エレベータを設置して内廊下とし、バルコニーを設置しないことについては賃貸の業者さんからつけるべきと言われ悩んだが、付けなくて正解だった。それでも満室になるのは6月ころかと思っていたら、募集開始１カ月で満室になった。驚いている」と話した。
今秋には同シリーズの賃貸マンション「入谷A・B（仮称）」が完成するという。
約41㎡の部屋
◇ ◆ ◇
今週は、長谷工コーポレーション「千石」、三菱地所「西永福」、東急不動産「赤羽志茂」に続いて今回の「旗の台」と４物件も分譲マンションではない賃貸・老人ホーム・寄宿舎を見学取材した。
今回も利回りを計算した。分譲マンションなら坪単価は300万円をはるかに超え、350万円でも難しいのではないか。しかし、アクセスは馬込駅からも長原駅からも環七を通らざるを得ず、旗の台もやや坂がある。坪350万円で10坪のコンパクトなら売れるかもしれないが、20坪ならまず売れない。そんな立地だと思う。（この前書いたモリモト「旗の台」はひょっとすると目を剥く価格になるかもしれない）
賃料から類推して利回りは5％くらいではないか。それが１カ月で満室になるのだから、分譲よりはるかに効率がいい。「千石」「赤羽志茂」も分譲だったら苦戦するのは間違いない。
4物件を見て、その土地の価値を最大化する選択肢はどんどん増えているという印象を強くした。土地の仕入れ担当者は間口を広げ、引き出しの数を増やさないといけない時代だ。
コスモスイニシアの賃貸は初めて見た。素晴らしい分譲同様、頭脳が冴えわたっている印象を受けた。直床・天井高2400ミリは分譲でも復活してきたのでありなのか。設備仕様はよくわからない。物干しポールは当たり前。
約25㎡の部屋（バルコニーを設置すればこのようなベッドの配置はできない）
◇ ◆ ◇
記事とは関係ないが、吉村氏はかつて同社野球部のエースで、小さな体ながら、だからこそでもあるのだが〝打たせて取る〟コントロールが抜群で強打者を手玉に取った。
しかし、チームの打力は並以下で、守備力はザルどころか底が抜けた桶状態だったので〝出ると負け〟を続けた。それでも吉村氏は〝打たれた自分が悪い〟と言いたげそうに微笑み、ナインを叱ることなど全くしなかった。
50歳を超えて硬式野球でまた投げるようになり、マスターズ甲子園の埼玉大会でで投げているという。マラソンもしているそうだ。確かタイムも聞いたはずだが、酔っぱらっていたので忘れた。
マラソンと言えば、今は明かせないがあるゼネコンのRBA選手が今度の東京マラソンで走る。タイムがすごい。3時間10分が目標とか。本人から結果を聞いて記事にする予定だ。このゼネコンの最近の業績はうなぎのぼりで、この選手もあと1時間短縮すればオリンピックに出られるのではないか。
まだ続きがある。吉村氏からサヨナラ打を放ったことがある、野球関係者なら知らない人はいない、あるチームのかつての主砲で現在は賃貸リースを担当している部長さんに話したら、即座に「安い」と評価し、「ああ、あそこ」と現地も特定した。賃貸のプロというのもまたすごい。
あっ、いけない。そうでなくとも記事が右往左往するのに、昨夜の酒が残っているのか－いや確実に残っており記事が千鳥足状態になってきた。ここまで付き合ってくださった読者の皆さんに感謝いたします。
◇ ◆ ◇
【追記】同社の広報もまたさすが。上記の記事をアップしてから約1時間。もう酒は完全に抜けたが、記憶が抜け落ちていた。4年前、同社の投資用賃貸マンション「向島５丁目プロジェクト」を見学し、記事にもしていることを指摘してもらった。記事を添付したので読んで頂きたい。あれはよかった。
吉村氏にもタイムを聞いた。10キロを50分だとか。これは速い。記者は20歳代、皇居（5キロ）をこれくらいで走ったか。いま走ったら再起不能になる。
「TSUNAGU（つなぐ）」がテーマ コスモスイニシア 投資用賃貸「向島５丁目」竣工（2015/3/20）
