髙橋氏

　東京急行電鉄は3月27日、2018年度を初年度とする中期３か年経営計画を発表した。

　現行の中期３か年経営計画を目標通りに達成したことを受け、次期計画では“Make the Sustainable Growth”（持続可能な成長をめざして）をスローガンに掲げ、サステナブルな「街づくり」「企業づくり」「人づくり」の「３つのサステナブル」を進める。鉄道事業では安全・安定輸送の確保、混雑緩和など快適性向上の取り組みを強化し、都市開発では「渋谷ストリーム」「渋谷スクランブルスクエア東棟」「南町田グランベリーパーク」などを開業させる。

　経営指標として、2020年度の東急EBITDA（営業利益+減価償却費+のれん償却費+固定資産除却費+受取利息配当+持分法投資損益）2,064億円（2017年度見込み比18.4％増）、営業利益970億円（同16.9％増）、有利子負債率5.3倍（2017年度見込5.6倍）、自己資本比率8.4％（同10.6％）を目標とする。

　人事異動も発表。４月1日付で取締役専務執行役員・髙橋和夫氏が代表取締役社長に、代表取締役社長・野本弘文氏は代表取締役にそれぞれ就任する。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　他の取材があったため、懇親会から出席した。冒頭、4月1日付で代表取締役社長に就任する髙橋氏は、記者発表会で十分話したためか、「中計はわたしが責任者としてまとめた。酒が入れば舌が滑らかになるかもしれない」などと笑わせ、具体的なことは話さなかった。

　記者が注目したのは3点。1点目はどうして同社を含めて電鉄会社がいま元気なのか、2点目は東急不動産との役割分担・連携をどう進めるのか、3点目は渋谷の再開発、沿線の大規模団地の再生・活性化をどうするかだ。

　3点目については、渋谷再開発には1,200億円（2018－2022年合計で1,350億円）を投資するほか、田園都市線の南町田など5つのリモデル開発を進め、向こう3年で約800億円（同1,200億円）を投資する。

　1点目と2点目について髙橋氏は「そもそも鉄道と開発が事業の柱だった。他の電鉄会社とは勝つとか負けるとかではなくて収益構造を重視していく。東急不動産とは渋谷の再開発を中心にできるだけ一緒にやっていく」と話した。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　大変失礼だが、鉄道会社は〝地味〟というイメージしかない。わが西武ライオンズの鉄道も、50年近く住む京王も他の電鉄会社もデパートでは三越伊勢丹や高島屋に圧倒的に負けていると思う。

　マンションもそうだ。最近は相鉄や京急、さらには阪急や京阪電鉄が度肝を吹く商品企画のマンションを分譲しだしたが、電鉄会社全体としてデザイン性・商品企画は大手デベロッパーに引けを取る。

　東急電鉄は昨年分譲の「ドレッセWIZEたまプラーザ」はよかったが、まだまだ東急不動産には負けると思っているが、この日、都市創造本部長兼開発事業部長、運営事業部長の肩書を持つ取締役執行役員・髙橋俊之氏（4月1日付で常務執行役員 都市創造本部 渋谷戦略事業部長に就任予定）の目もあやなネクタイに記者の目が点になった。〝これはただ者ではない〟と。

　他の記者と歓談していたのに割って入って「わたしのネクタイも安物ではありませんが、最高に素敵なネクタイですね」と話したら、「これは確か娘にプレゼントされたもの」と裏返し「TAYA」のブランドであることを示した（記者はもちろん髙橋氏も「TAYA」がなんであるか知らなかったはず。娘さんをほめるべきか）。

　人は見てくれで判断すべきではないと思うが、ネクタイは髙橋氏の娘さんか東急ハンズにコーディネートしてもらったらどうか。マンションの商品企画・デザインは専門家を起用すべきだ。

　その髙橋氏に紹介してもらったのが、取締役専務執行役員・渡邊功氏だ。渡邊氏からは抱腹絶倒の話を聞いたが、「個人情報だからね。書いちゃダメ」と何度もダメ押しをされたので書けないのが残念。

　もう一つヨイショ。懇親会場のサ・キャピトルホテル東急は最高にデザインがいいホテルだ。

　
髙橋氏（左）と渡邊氏

髙橋氏のネクタイ（人には好みがありますが）

圧倒的人気 「CASBEE横浜」S評価 東急電鉄他「ドレッセWISEたまプラーザ」（2017/8/23）

「シティタワー国分寺ザ・ツイン」

　住友不動産は３月27日、JR国分寺駅直結の商・住複合の免震ツインタワー「シティタワー国分寺ザ・ツイン」のプレス向け竣工内覧会を行った。分譲554戸のうち約350戸が成約済みで、販売は順調に進捗している。

　物件は、JR中央本線国分寺駅から徒歩１分、国分寺市本町三丁目に位置する36階建てウエスト棟（299戸、店舗18区画）、35階建てイースト棟（284戸、うち事業協力者住戸30戸）の合計583戸（分譲は554戸）。専有面積は48.33～120.45㎡。坪単価は400万円強。設計・監理・施工は竹中工務店。

　駅北口のランドマークとなるもので、再開発計画が持ち上がった昭和40年から約50年、都市計画決定から約28年、バブル崩壊、リーマン・ショックなどで再三計画の変更を経て竣工した。

　同社は2013年に国分寺市に代わって工事を行う「特定事業者」に選定され、2015年7月に着工した。施行面積は約2.1ha、総事業費は447億円。

　4月1日に市の公益フロア「cocobunjiプラザ」、4月7日に三越伊勢丹グループの商業施設「ミーツ国分寺」がそれぞれオーブンする。

　内覧会で同社住宅事業分譲事業本部第二統括営業所長・岡本和也氏は「2016年2月に販売を開始して以来、順調に推移している。駅直結・複合・タワーのランドマークとして益々注目を集める」と話した。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　同社が明らかにした契約者分析は、物件の特性をよく反映している。居住地は国分寺市（22％）、隣接市（24%）のほか武蔵野市、杉並区、新宿区、三鷹市、立川市など中央線沿線が目立つ。

　年齢は60歳以上が33％にのぼり、以下50歳代、40歳代がそれぞれ23％、30歳代以下が22％となっている。

　職業は経営者、医師、無職（地主・シニア）が全体の6割を占め、会社員など（23％）は共働きや自己資金のある人が目立ったという。

　購入目的は実需が8割で、投資＋セカンドハウス用が2割。現在の居住形態は持ち家戸建てが37.6％、分譲マンションが28.1％。

　－中央線の駅近マンションは、富裕層やアッパー三ドルしか購入できず、賃貸からの〝脱出組〟の取得は絶望的となっている。

　面白いのは「グレーシアタワー三鷹」との競合だが、販売責任者の永田太郎氏は「ほとんどない」と語った。

エントランスホール

早期完売間違いなし 三鷹駅直結の相鉄不・三菱地所レジ「グレーシアタワー三鷹」（2017/12/21）

駅直結の「シティタワー国分寺ザ・ツイン」 即日完売スタート（2016/4/1）

「ヴェレーナグラン浜田山」完成予想図

　久々に第一種低層住居専用地域の、しかも全戸南西向き建物が桜並木と神田川遊歩道に面し、また松本清張が住んでいた邸宅まで徒歩2分、さらにまた京王井の頭線浜田山駅と高井戸駅まで徒歩7～9分という空前絶後、唯一無二、万金に値するマンションを見た。

　大和地所レジデンスが分譲を開始した同社フラッグシップ「ヴェレーナグラン浜田山」だ。

　物件は、京王井の頭線浜田山駅から徒歩9分（高井戸駅から徒歩7分）、杉並区高井戸東一丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率40％、容積率80%、景観形成重点地区）に位置する敷地面積約3,030㎡、4階建て全32戸。専有面積は70.85～103.58㎡。竣工予定は2018年12月下旬。設計・監理は共同制作。施工は今井産業。3月から分譲が始まっており、すでに９戸に申し込みが入っている。

　現地は、神田川遊歩道沿いの景観を守るため杉並区が指定した「水とみどりの景観形成重点地区」の一角。敷地が広く、前面に広い空地が確保されていることから、建基法第55条2項の規定により建物の高さが12ｍに緩和されているのが特徴。このため建物は半地下方式を取らなくても4階建てが可能になった。

　建物は空地率60%を確保し、〝3戸1〟エレベーター方式を採用し、全住戸にエスコートポーチを設置。駐車場はシャッターゲート付きの全戸平置式。住戸プランは両面バルコニー、ルーフバルコニー、ワイドスパン（約8～10ｍ）、専用庭付き（オープンエアデッキなど約10坪）など。

　設備仕様はディスポーザ、天然御影石のキッチンカウンター・洗面台、グローエ水栓、ミストサウナ、スロップシンクなど。天井高は2,450ミリ。

◇      　　　　　◆　　　　　◇

　現地、モデルルームを見る前までは坪単価は400万円を超えることはないと予想していた。浜田山はマンションや戸建て見学で数十回は訪れている。同駅圏には約10年前、坪400万円で分譲された都心５区を除く準都心部の最高峰「パークシティ浜田山」が燦然と輝き、東急不動産の記念碑的マンション「プレステージ浜田山」もある。これらを上回る物件はあり得ないと思っていたからだ。

　ところが、販売を担当する同社次長・喜多氏から坪単価を聞き、わが耳を疑った。いくら用地・建築費が上昇しているとはいえあり得ないと。

　それでも喜多氏は、「23区で過去10年間供給された3,313物件のうち第一種低層住居専用地域の平置き駐車場100%付き物件は5物件しかない」と自信たっぷりに話した。

　5物件のうち2物件は小規模で記者は知らなかったが、ほかの「グランドメゾン代沢」「Brillia大和郷」「プラウド代沢」の3物件は見学しているのでよく覚えている。「大和郷」は坪500万円だった。

　いつもは冗談など飛ばさない同社の広報マン・横山氏もいつになく饒舌で「この物件は欠点がない」「野球にたとえるとこのマンションは〝トリプル3〟」と話した。

　喜多氏と横山氏の話を聞いて記者の自信は揺らいだ。そして、現地を見て、喜多氏と横山氏の言葉に嘘はないことを理解した。

　「代沢」「大和郷」も確かによかったが、立地・環境は「浜田山」に軍配を上げる。

　この立地なら安すぎると思った。浴室が普通のユニットバスだったのは残念だが、全体的に仕様を上げれば間違いなく坪500万円でも売れる。（同社はこれまで100㎡マンションの経験はあるが、億ションの冒険はできなかったのだろう）

◇      　　　　　◆　　　　　◇

　この日は午前中、約30年間マンション一筋に歩んできた総合地所執行役員・梅津氏にインタビューした。話題は大手デベロッパーに対抗できる中堅はどこかになり、同社とモリモト、コスモスイニシアの名前がすぐ上がった。梅津氏は「大和（地所レジ）さんも…」と言葉を濁したので、記者は「いやいや大和さんも最近元気が出てきた」と話した。

　この「浜田山」は完全復活を予感させる物件だ。モリモトのように大手がすり寄ってくるようにさらに仕入れ・企画力を磨いてほしい。

　それにしても、同社に入札で勝てなかった（社名は書かないが）デベロッパーも情けない。売値を坪500万円とはじけば勝てたはずだ。資金力では比較にならないはずだが、目利き力には疑問符がつくと言っては失礼か。

　喜多氏について。喜多氏はこの前までは新京成電鉄北初富駅から徒歩2分の「ヴェレーナ新鎌ヶ谷」（81戸）を担当し売り切り、同社の今期引き渡し予定の929戸完売、期末在庫ゼロに貢献した。今回は3倍以上の単価だが、「とても楽しい。パークシティからの買換えもある」と笑顔を見せていた。

東京建物の「Brillia 大和郷（やまとむら）」 坪単価500万円超の高額でも大健闘(2008/12/5)

野村不動産「プラウド上原」 垂涎の的の低層3階建て（2011/4/25）

感動的なマンション　三井不動産レジデンシャル「浜田山」（2007/11/8）

「（仮称）泉区高森2 丁 目プロジェクト」

　三菱地所株式会社は3月26日、同社が開発した仙台市泉区の「泉パークタウン」内でわが国初のCLTを床材として使用した木造と鉄骨造のハイブリッド構造の10階建ての賃貸マンション「（仮称）泉区高森2 丁 目プロジェクト」を着工したと発表した。2019 年2 月下旬の竣工を目指す。

　同社と三菱地所設計、竹中工務店、山佐木材の4社で取得したCLT床2時間耐火構造の国土交通大臣認定技術を初めて適用する。

　2時間耐火の大臣認定を受けたCLT床のほかに、竹中工務店の特許技術「燃エンウッド」を柱に初めて採用した。

　CLTを構造材に利用することで、通常の鉄筋コンクリート造に比べ3カ月程度の工期短縮を予定している。

　竣工後は39戸の賃貸住宅として運営し、継続的に建物性能に関するデータなどを収集する。

　計画地は周辺にホテルや商業施設、アウトレットなどが集積する街の中心部に位置し、小高い丘陵地に建つことから視認性も高く、街の新たなシンボルとなると同社はしている。