「プレミスト有明ガーデン」

　大和ハウス工業は3月16日、臨海副都心の都市型住宅ゾーンとして計画されている有明北地区に位置するマンション「プレミスト有明ガーデン」の報道陣向け内覧会を行い、モデルルームを3月17日にオープンすると発表した。

　物件は、東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ）有明テニスの森駅から徒歩2分、江東区有明一丁目に位置する15階建て全258戸。専有面積は55.90～82.60㎡、予定最多価格帯は6,500万円台～7,500万円台、坪単価は320～330万円台。竣工予定は2020年3月下旬。設計・施工・監理は長谷工コーポレーション。販売代理は三井不動産レジデンシャル。分譲開始は6月中旬。

　現地は、東京都の「有明アリーナ」を核とした「有明レガシーエリア」として位置づけられているエリアの一角で、住友不動産が建設を進めているマンション1,539戸の「シティタワーズ東京ベイ」をはじめ都内最大級の約10.7haの商業・住宅複合開発プロジェクトに近接。

　ほぼ四角形の敷地面積約6,213㎡に板状型の建物をV字形に配し、文節設計とすることで趣を持たせ、敷地南側と中庭に設けた大きな庭をコミュニティ共用施設でつなぐ設計にしているのが特徴。V字形建物の結節点に壁面緑化を施し、3層ごとにオープンスペースを設けている。

　デザイン監修に光井純氏を起用し、世界で活躍するデンマークの著名なクリエーターを起用し、デンマークのライフ スタイル「Hygge（ヒュッゲ）」の考え方を取り入れた心地良いつ ながりを生む、空間やインテリアを提案している。

　内覧会で同社東京本店マンション事業部第二事業部事業部長・永井壮氏は「湾岸エリアにはタワーマンションが多く、非日常をテーマとしたスペックありきの物件が多いが、板状型として『コト』をテーマにして新しいライフスタイル、暮らし方を提案する」と話した。

「つなぐラウンジ」

 
アクティブガーデン（左）とリラックスガーデン

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　内覧会が終わる直前まで、見出しは〝大和ハウスと三井不動産レジデンシャルがダッグを組んで住友不動産に挑戦状 湾岸戦争激化〟にしようと考えていた。販売代理は長谷工グループの長谷工アーベストではなく、湾岸で住友と競合している三井であることや、三井のマンションを多数手がけている光井純氏を起用していること、ひょっとしたら坪単価は350万円くらいになるのではないかという情報が耳に入ったからだ。（光井氏の起用実績は大和ハウスもあるが）

　単価が350万円になったら、好戦的姿勢を強める一方の世界情勢にふさわしいお互いがっぷり四つの激戦になるのは必至で、傍観者としての記者にとっては願ってもいない消耗戦に発展すると読んだ。

　しかし、〝湾岸戦争〟などと手垢にまみれた陳腐化した見出しをまたつけていいのか、お前はどっちの味方だ、軽挙妄動を慎めとささやくもう一方のわたしがいた。

　核か（どうしてパソコンは勝手に「核」に変換するのか。先に「湾岸戦争）などと書いたためか）書かないか、踏ん切りがつかないまま帰ろうとしたとき、「戦争ではない。むしろ『回避』。差別化を図り独自性を発揮する」と、同社の長川勇気氏がつぶやいた。名刺をもう一度確認した。確かに「勇気」と書かれていた。

　この「勇気」に迷いは消えた。見出しは「大和ハウスと三井不動産レジデンシャルがダッグを組んで湾岸戦争回避〟に決めた。

　坪単価は住友を上回らないことを確認できた。価格を抑え、タワーマンションを嫌う需要層に訴え、家族のゆったりした生活に価値を認めるデンマークの〝Hygge（ヒュッゲ）〟というワードに思いを込めたマンションだと理解した。

　販売事務所やモデルルームのつくりもよくできている。ナチュラルな無垢材を思わせる面材・建具を多用しているのは支持を得られるはずだ。観葉植物に本物を使用しているのもいい。ただ、販売事務所のフェイクは本物にしてほしかった。積水ハウスの「品川シーサイド」を見ていただきたい。

モデルルーム 玄関正面の緑はドライフラワー

販売事務所 デンマークのデザイナーがコーディネート

一部はフェイク

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　〝Hygge（ヒュッゲ）〟をはじめとする北欧のデザインが流行している。ここ数カ月でもタカラレーベン、三井ホーム、三菱地所ホーム、ポラス、大和ハウス工業などのマンションや戸建てで見学している。

　これに異論はない。しかし、こうも各社が採用しだすとやや食傷気味だ。いっそのこと8,000万部以上を売り上げたスウェーデンを舞台にした小説「ミレニアム」にあやかり、同社のマンションブランド「プレミスト」、さらには「ミレニアル」「プレミアム」なども加えて気の利いた造語はないのか。

ゲストルーム

好スタート 第1期は330戸 住友不「シティタワーズ東京ベイ」 プラン秀（2017/8/17）

呉越同舟効果 「5本の樹計画」の本領発揮 積水「品川シーサイド」1期207戸！（2017/3/24）

「ザ・ パークハウス 神戸タワー」

　三菱地所レジデンスは3月15日、JR西日本不動産開発、三菱倉庫、安田不動産とともに開発を進めている兵庫県神戸市中央区の「景観形成重要建築物等」に指定されている「旧ファミリアホール」の一部を保存・復元する制振タワーマンション「ザ・ パークハウス 神戸タワー」のプロジェクト発表会・モデルルーム内覧会を行った。

　物件は、JR東海道本線神戸駅から徒歩5分、神戸市中央区相生町1丁目に位置する33階建て全352戸。専有面積は42.29～155.03㎡、予定価格は2,800万円台～2億4,800万円台、坪単価は266万円。施工は大林組。竣工予定は2019年11月下旬。

　従前の建物は、1900年（明治33年）に完成したジョサイア・コンドルの指導のもと、建築家の曽禰達蔵が設計した「三菱合資会社神戸支店」で、その後、地元の呉服店・ファミリアホールとして利用されてきた。市の都市景観条例に基づく「景観形成重要建築物等」に指定され、神戸の街並みのシンボルとして親しまれてきたことから、今回の建て替えに当たって基壇部の一部を保存・復元することにしたもの。

　保存・復元するのは高さ15ｍ（一般的なマンションの5階相当）で、5,327点に及ぶ部材を保管し、 新築時に組み直す「生け捕り」という手法を採用して、外観のほか、旧三菱銀行時代の金庫扉や半円アーチをエントランスホールなどにも用い、クラシカルな空間を再現する。総合設計制度の適用を受けているが、市の条例では容積緩和を受けていない。

　同社執行役員関西支店長・加治屋倫浩氏は神戸市のマンション市況とプロジェクトについて、「職住近接、利便性、資産性を重視する傾向が高まっており、市場は堅調に推移している。当プロジェクトは、市の条例では保存・復元を義務付けているわけではないが、東洋のウォール街と呼ばれ、銀行や鈴木商店などの企業が集積していた当地の歴史的な価値だけでなく、市民のシンボルとして100年以上愛されてきた建物を継承したいということから一部を保存・復元することにした」と語った。

　昨年6月に物件ホームページを開設し、これまで約2,700件の問い合わせがあり、今年1月からのモデルルーム事前案内会には約500組の来場がある。分譲開始は4月上旬。

加治屋氏
 

基壇部（完成予想図）

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　わざわざ神戸まで取材に行った価値があった。さすが三菱地所だ。この種のマンションは、大和ハウス工業「D’グラフォート横浜Cruising Tower」、オリックス不動産「グランサンクタス淀屋橋」があるが、5,327点にも及ぶ部材を手作業で保存し、洗浄したり修復したりして再現する「生け捕り」手法は珍しいと聞いた。いったいこの「価値」はいくらか。これは後述するとして、記者発表会に記者は感動した。

　冒頭、販売を担当する関西出身らしい三菱地所レジデンス関西支店販売第三グループ リーダー・花房豪氏は「坪単価266万円」と明かした。

　メディアが質問をしないのに単価を明らかにする東京のデベロッパーは総合地所以外ない。聞いてもうやむやに答える。お客さんの反応をうかがいながら値を上げたり下げたりするためだ。

　地元メディアの方は「坪266万円」の意味が分かったはずだが、記者はなにしろ神戸駅に降りるのは初めて。右も左もわからない。神戸牛と神戸大くらいは知っているが、前川清「そして神戸」と渡辺真知子「ハーバーランド」しかイメージにない。（「あのカモメが飛んだはハーバーライト、彼女は横浜出身」と、家に帰ってからかみさんに言われた）

　そこで聞いた。「わたしは266万円といわれても、神戸の市況が全く分かりません。高いのか安いのか」と。

　この質問に答えたのが同社執行役員関西支店長・加治屋倫浩氏だった。「大阪の中心部は坪300万円を超えており、坪400万円を突破するところがここ1年以内に出てくる。兵庫県では芦屋は坪400万円を突破するが、中央区は震災の影響もあり（再開発などが）遅れている。坪266万円は過去最高」と。

　簡にして要を得る－これほど分かりやすい説明はない。単価を聞かない記者も問題だが（聞いてもその価値が理解できない記者も多いが）、デベロッパーは進んで単価を公表すべきだ。スーパーがダイコンを「価格未定」と表示したら、翌日からお客さんは一人も来ないはずだ。

　単価と設備仕様については首都圏と比較しても意味がないので、あまり書かないが、物件を見学する前までは「坪300万円もあるかも」と考えていた。

　住友不動産などが神戸港開港150年プロジェクトとして、敷地面積約34,000㎡の「新港突堤西地区再開発事業」を行うことになっており、27階建ての約350戸のツインタワー2棟700戸を建設することを聞いていたからだ。着工はこれからで、同社は具体的なことは何も話していないが、記者は坪単価300万円を突破すると読んだ。

　なので、三菱もあるいはと考えたのだが、建設地は三方を高さ20ｍくらいの建物に囲まれているので、昨年末見た東急不動産「心斎橋」と同じ260万円くらいではないかとはじいた。当たらずとも遠からずだ。

　全体の設備仕様は高いと思う。2重床・2重天井は神戸ではよく採用されるそうだ。155㎡のモデルルームは2億4,800万円台になりそうで、これは東京のどこの億ションと比較してもそん色ない。

　
解体作業

金庫扉

石造りの半円アーチ

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　ジョサイア・コンドルが建設に関わっていると聞いてびっくりした。同社関西支店計画第二グーループリーダー・高橋隆治氏によると、コンドルは建物を設計した曽禰達蔵の師匠で、コンドルは建設時に工事現場で曽禰にアドバイスし、しばらく神戸に逗留したそうだ。

　コンドル彼が設計し、現存している建築物は、御茶ノ水のニコライ堂と三田綱町の三井倶楽部くらいだ。現在、コンドルが居住した六本木の敷地が東急不動産ほかの億ションとして建設されている。

　それにしても5,000点を超える石などを保存し・復元するという大変な作業を行うものだ。いくらかかるか聞いたが、当然答えは返ってこなかった。この価値はものすごく高いと思う。

　石は江戸城にも使用されているという山口県の黒髪島で採石された花崗岩だ。販売事務所に見本が置かれているのを触った。

　蛇足。「ファミリア」は神戸の老舗呉服屋で、かつて三井不動産が第一次取得者層向けに分譲していた「パーク・ファミリア」とは全然関係ないそうだ。

現場

「ザ・パークハウス 津田沼前原ガーデン」完成予想図

　三菱地所レジデンスが４月上旬に分譲する「ザ・パークハウス 津田沼前原ガーデン」のモデルルームを見学した。UR都市機構の「前原団地」のマンション建て替え事業５物件の中で最大規模プロジェクトで、「ザ･パークハウス」初の5LDKを盛り込むなど多世代・多様なニーズに対応しているのが特徴。坪単価は160万円台になる模様だ。

　物件は、ＪＲ総武本線津田沼駅からバス7分・バス停下車徒歩2分、または新京成電鉄前原駅から徒歩7分、船橋市前原西６丁目に位置する６階建てA街区（105戸）と８階建てB街区（73戸）の合計178戸。専有面積は66.28～105.00㎡、予定価格は2,800万円台～6,200万円台(最多価格帯3,700万円台)、坪単価は160万円台になる模様。竣工予定は2019年2月中旬。施工は不二建設。

　現地は、UR都市機構の「前原団地」の一角で、建て替えマンション事業として建設されるもの。過去、フージャースコーポレーション「デュオヒルズ津田沼」（132戸）、三井不動産レジデンシャル「パークホームズ津田沼前原の丘」（115戸）、近鉄不動産「ローレルコート津田沼」（70戸）、三菱地所レジデンス「MUJI VILLAGE パークハウス 木々 津田沼前原」（152戸）の４件のマンションが2010年までに建設されている。

　今回の物件は、ゲストルーム付きの別棟の３階建て共用棟「ブルームヒルズ」を整備。平均専有面積約76㎡で、「近居」「同居」などのニーズに応えるため「ザ･パークハウス」としては初の約93㎡の5LDKタイプ（４戸）を盛り込んでいるのが特徴。このほか「トランクルーム」を全戸に設置したほか、「専用駐車場」「横入り玄関」「大型ポーチ」など多彩なプランを用意している。

　2016年度の「いきもの共生事業所認証（ABINC認証）」を取得している。

「ブルームヒルズ」

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　現地は見ていないが、6年前に野村不動産が4,000万円台の後半から5,000万円台の後半の全61戸を3カ月で完売した戸建て「プラウドシーズン津田沼前原」を取材しているのでおおよその場所は分かる。

　これまでマンションは4物件469戸が供給されており、どこまで需要が蓄積されているか、枯渇していないか心配な面もあるので、高値追究はないと読んだ。

　それでも建築費の高止まりで、坪単価160万円以下はないと思った。170万円くらいだと予想したが、外れた。何と160万円台という（記者は最低160万円台半ばだと思う）。

　設備仕様レベルは、他の沿線の郊外型とほぼ同じだろう。同社が標準装備としてきた浴室の上下可動式2フック付きスライドバーもついていなかった。（皆さんはどうでもいいことと考えるかもしれないが、これはスグレモノ。夫婦、子どもと一緒でも別でも、スライドバーが1つできつく固定されていると濡れた手だとなかなか調整できない）

　さて、93㎡の5LDK。ナイスが70㎡台の4LDKを採用してヒットした。子ども部屋など個室を確保したいというニーズは間違いなくある。親子同居のニーズもある。

　今回は93㎡でそれを実現したことに意味がある。キッチンは3.1畳大とやや狭いが、主寝室は7畳大確保されており、洗面は2ボウル、浴室は1620で、各洋室は5.0～5.7畳大で同じ広さだ。兄弟姉妹喧嘩をしない工夫か（トイレは1カ所しかないが大丈夫か）。

　記者の個人的見解だが、子ども部屋は5畳大もいらない。3畳大くらいでいいのでは。そうすれば専有面積を圧縮できるし、圧縮しない場合はその他の用途に充てられる。

　子ども部屋の大小が成長にどのような影響を与えるか与えないか－大小は関係ないと思う。育て方だし、夫婦、親子関係をどう築くかが大事なはずだ。間取りの可変性はとてもいいことだと思う。

野村不動産「プラウドシーズン津田沼前原」　全61戸が3カ月で完売へ（2012/7/24）

「アンビシャス南柏」

　アンビシャスが分譲を開始した「アンビシャス南柏」を見学した。リーマン・ショックの直前に用地を取得した物件で、紆余曲折を経て、難局を乗り切って満を持して分譲するものだ。建物は2月末に完成した。

　物件は、JR常磐線・東京メトロ千代田線南柏駅から徒歩15分、流山市向小金四丁目に位置する6階建て全58戸。専有面積は66.17～88.94㎡、第1期（28戸）の価格は4,180万～4.860万円、坪単価は195万円。設計はアクシス環境デザイン。監理はアートプランニング。施工は住協建設。建物は平成30年2月末に完成済み。

　現地は、麗澤大学の約42万㎡の森に隣接している住宅地の一角で、戸建て住宅街とは比高差にして約4ｍ高いヒルトップ。

　建物は東西に長いコの字型で、南面は麗澤大学の森、西側は小学校、東側は道路を挟んで小公園と麗澤大学の学生寮などに隣接。東側のエリアは同社のマンションが建築確認を取得したあと、条例により高さ12ｍ規制が施行されている。

　住戸プランは、間口6.4～6.6ｍの70㎡台のファミリー型が中心で、両面バルコニー、ワイドスパン、多面採光、専用庭付き、ビューバス、ベイウィンドウ、出窓付きなど多彩な25プラン。

　基本性能・設備仕様では二重床・二重天井、リビング天井高2,500ミリ、天然大理石玄関床など。

　販売を担当する同社営業第一部第三課課長・鈴木好美氏は「これから本格的に販売する。目標は半年で完売」と話した。

　
麗澤大学の森（左）と浴室から写した森

リビングダイニング

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　この物件は、リーマン・ショックのすぐあと、同社関係者から存在を知らされた。商品化は難しいだろうと思っていた。何と10年後のいま分譲されるとは夢にも思わなかった。

　現地のモデルルームを見学して、同社の商品企画は健在であることを確認した。ベイウィンドウ、出窓付きは建築費の高騰でほとんど姿を消したが、同社が得意とするものだった。窓などの開口・採光部が6～9カ所ある住戸は17戸、ビューバス付は9戸ある。

　感心したのは、敷地南側の奥行約20ｍ×幅約60ｍが空き地になっていることで、麗澤大学に依頼して実現したのだという。樹木が植わっていたら少なくとも４階あたりまではまず日照を確保することが難しかったはずだ。

　坪単価について。195万円が高いか安いか、これは市場が判断することだからあまり書かないが、いま読んでいる小説、箒木蓬生著「悲素」（新潮文庫）には「法医学では、異常値だと騒いだところで、何と比較して異常な値なのか明確にしない限り、相手にされない」とある。

　なので、少し書くと、少なくともいま首都圏郊外で分譲されている一次取得層向けマンションよりはるかにプランが優れており、住宅地から4ｍ以上の高台立地、東側は高さ12ｍ規制、南側は約42万㎡の麗澤大の森－この価値を考慮すれば決して高くないと思う。

　グロスが張るので販売は容易ではないかもしれないが、こうした商品企画で勝負する以外、中堅デベロッパーの生き残る道はないと断言できる。

室内からの眺め

マンションの敷地南側（写真左側）は空き地になっている

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　同社の安倍徹夫社長とは、記者が駆け出しのころ、安倍氏が大京（当時大京観光）の東京支店長を務めていた時だから40年近くのお付き合いになる。書きたいことは個人的なことを含めて山ほどあるのだが、記者が大好きな獺祭と生ガキとアメーラ、刺身などを前に「個人的なことは書かない」と約束させられたので書かない。ついでだが、酒を飲む前に「絶対二日酔いしない」ともらった薬を飲んだが、これは全く効果がなかった。

　一つ二つ、これは個人的なことではないので紹介する。リーマン・ショックで多くのデベロッパーが破綻したことは周知の通りだが、同社が生き残ってきたのは、「弊社の営業哲学を理解して購入していただいたお客様、弊社を応援していただいた取引先、そして汗を流し懸命に働いてきた弊社幹部と社員のお蔭」と安倍氏は話すが、記者は安倍社長のパッションが取引先など関係者の心に響いたのだろうと思う。

　実需向けのマンション事業一筋で、商品企画にこれほどこだわる社長はまずいない。

　首都圏初の低床バス採用、バルコニー、外廊下の両側のアウトフレーム設計、建築基準法の改正に伴う外廊下の容積不算入部分の活用、タイヤメーカーと組んだ強化ゴムを活用した二重床（浮床）工法の採用、安全性を強化した立駐機の開発、環境共生住宅認定第１号マンションの開発などはいずれも安倍氏が大京の専務時代から扶桑レクセル社長時代に企画してきたものだ。

　〝大京の7人の侍〟（記者がこう呼ぶ）の中で現在も経営トップとして活躍されているのは安倍氏のみだ。

　そして今、ピーク時には120億円もあった借入金などの負債は今期末には15億円に圧縮するという。