旭化成不レジ 滋賀・草津駅近の商・住（サ高住含む）タワーマンション人気
「アトラスタワー草津」完成予想図
旭化成不動産レジデンスは8月30日、滋賀県草津市のJR草津駅徒歩３分の「商業施設・サ高住・住宅」が一体となった再開発免震タワーマンション「アトラスタワー草津」（全265戸、うち販売戸数 246戸）の第１期（150戸）を９月１日に開始すると発表した。
物件は、「北中西・栄町地区第一種市街地再開発事業」として開発中のもので、26階建てが分譲マンションとなり、隣接する４階建て低層棟は「サービス付き高齢者向け住宅」が併設される。
2018年2月の物件販売サイト開設以降、資料請求数は約2,000件、モデルルーム来場者数は約600組に達している。
第１期の専有面積は60.94～135.88㎡、価格は3,538万～11,998万円（最多価格帯4,600万円台）。
「かゆいところに手が届く」商品企画 IoT搭載の戸建て ポラス「船橋・北習志野」
「アドバンスドプレイス船橋・北習志野」
ポラスグループの中央住宅とポラスガーデンヒルズは8月30日、同社初のIoTを装備した戸建て分譲「アドバンスドプレイス船橋・北習志野」の記者見学会を行った。「家電などの無駄な稼働時間を減らし、家本来が持つ省エネ性能も最大限に発揮し快適性さと同時に、経済性を高めた」（ニュース・リリース）「かゆいところに手が届く」住宅が売りだ。
物件は、新京成・京葉高速鉄道北習志野駅から徒歩13分、船橋市習志野台2丁目に位置する全91棟。第１期（33棟）の土地面積は100.08～140.10㎡、建物面積は93.46～110.13㎡、価格は3,580万～5,380万円。
すでに8月11日から分譲を開始しており、分譲開始前の3週間で60組の来場があり、16棟が申し込み済み。申込者の45％が船橋市、25％が近隣市、20％が都内居住者。年齢は30歳代後半が中心。
現地は、高低差にして10ｍ以上ある南傾斜の第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率200％）の官舎跡地。隣接地にはUR都市機構の「高根木戸団地」と幼稚園があり、小・中学校、保育所、病院、船橋アリーナ、日大薬学部キャンパスなどが近接。
「一歩先を行く未来の快適性」がテーマで、パナソニックの「AiSEG2（アイセグ2）」を採用し、全棟に装備したタブレットにより給湯・照明・エアコンなどの操作や電子回覧板の閲覧が可能で、外出先からの戸締り確認、気象情報と連動させ自動シャッターを閉じたりポーチ灯や外壁灯を自動点灯させたりする同社独自の「灯かりのいえなみ協定」を締結している。
街並みは3つの街区で構成。「フィンテック街区」（37棟）はHEMS×コンシューマーサービスを標準装備。光熱費の見える化と管理を一元化するHEMSと、三井住友銀行が提供するアプリを使用して、住宅ローンの事前審査や申し込みがタブレットで行えるサービスも用意している。
「ヒーリング街区」（26棟）では、音と香り、音と灯りを商品企画に取り込み、スピーカ付きダウンライトを標準装備するほか、癒し効果があるとされるフィトンチッドの成分を最大限残したスギパネル、調湿建材の壁を採用。
「サードプレイス街区」（28棟）は、第三の居場所×スタディスペースをコンセプトに各棟にスタディリビングをプランニングし、未来の働き方・暮らし方につながる「自宅のサードプレイス化」を提案する。
中央住宅戸建分譲千葉事業部事業部長・田中弘樹氏は「当社の船橋事業所は平成25年に設立し、6年で50現場、600棟の実績があるが、今回は北習志野駅圏最大級。千葉で実績が豊富なグループのポラスガーデンヒルズと組んだことが相乗効果となり、販売も好調に進んでいる。9月には注文住宅の拠点も開設し、エリアの事業拡大を進めていく」と話し、同社戸建分譲千葉事業部船橋事業所営業課課長・高橋元毅氏は「例年8月の分譲は集客が厳しいが、順調に販売が進んでいる。共働き世帯の申し込みより、夫のみの収入の方のほうが多かったのは想定外で、IoTの（販促）効果は現段階で不明」と語った。
アリーナ
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IoTを標準装備した戸建ては一昨日、大阪吹田市の野村不動産「プラウドシーズン千里円山町」の記事を書いたのでそちらも参照していただきたい。
「千里」は梅田から30分圏内、「北習志野」は大手町から30分圏内と都心からの距離はよく似ているが、価格は倍くらいの差がある。大阪の高級住宅地もすごいということか。官舎跡地で、機種がパナソニックなのは同じ。用途地域は「千里」が第一種低層住居専用地域、「北習志野」は第一種中高層住居専用地域。「北習志野」の隣接地には野村不動産「オハナ北習志野」があるのは単なる偶然か。
スマホすら満足に扱えない記者だが、IoTは結構なことだと思う。ただ、機器に向かって「寒い、温かくして」「暑い！温度を下げよ」「開けゴマ」などと声を掛けるのはためらわれる。家族間の「上げよ」「下げよ」の声が飛び交ったら機器はどう反応するのか。権力を握る者にこびへつらうようになったら怖い。
そんなことより、物件の基本性能、商品企画をじっくり観察した。1階の天井高が2.7ｍあるからこそキッチン・リビングにあえて段差（約20～40cm）を設けて空間を演出していたのはさすがポラスだ。窓サッシの位置を工夫し、遮熱性の高いものを採用しているためか、断熱性能もずいぶん向上したと実感した。
酷暑の夏にこれほど売れているのにも正直驚いた。商品企画が優れているからだろう。これだけの広さのマンションなら最低でも4,500万円はする。デベロッパーが戸建てにシフトし、ユーザーも戸建てを志向する流れになるのもよく理解できる。
キャンパス
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〝商品企画がいい〟と褒めたら、同社の広報マンが「IoTもそうだが、うちはかゆいところに手が届く商品を供給している」と返事した。
なるほどと思ったが、「痒くなる」ノミやシラミなどが一般家庭から姿を消してどれくらいたつのか。「かゆいところに手が届く」は死語と化し、麻姑掻痒（まこようそう）＝孫の手も意味不明の時代になったということか。この前、ある量販店で巨大ネズミが徘徊しているのを見て心臓が飛び出しそうになった。害獣がはびこる時代の到来か。
おまけ。今回のIoT商品で言えば、今回のモデルハウスにはなかったが、「ヒーリング街区」「サードプレイス街区」がいい。映像も含めた音や香りなど五感に訴える工夫が住まいを変えるかもしれない。
例えば、ひばりのような夜鷹のよがり声、ヒキガエルに似た息が詰まる夫のいびき、絶滅危惧種トキ（鬨）の雄たけび、かわいい七つの子のカラスの勝手口のきしみ、寒さに震えるキリギリスの虫の息、遠き島より流れ寄る椰子の実を胸に聞く伊良子岬の波の音、マリアナ海溝の海底に棲む深海魚の寝息、マダタスカル（いつもの誤植ではない。念のため）で発見されるかもしれぬ不死鳥の羽音、催眠と催淫がごちゃ混ぜになった麝香の香り、えも言えぬ心鎮まる可憐なドクダミとヘクソカズラのブレンド香、荒城の月の月下美人の花の蜜…そんな音や香りが自由自在に体感できる時代がやってくると考えただけでワクワクするではないか。パナソニックのスピーカ付きダウンライトはとても音がいい。「千里」で体感した。
さらに言えば、風呂のお湯張りも結構だが、だれが風呂掃除をするのか考えたほうがいい。部屋掃除もしかり。風呂を洗い、階段を上って部屋を掃除するロボットを開発したら拍手喝采してやってもいい。
ビストロ
プラザ
「過去に類を見ない反響」 野村不の戸建て「千里円山町」／大阪市は１低層がない！
「プラウドシーズン千里円山町」
野村不動産は8月28日、同社初のIoTを搭載した「プラウドシーズン千里円山町」の記者見学会を行った。梅田駅直結21分、阪急千里線関大前駅から徒歩４分の高台立地の全76戸の大規模で、府下で2000年以降、駅から5分以内で第一種低層住居専用地域に立地する50戸以上の住宅開発は初めてという希少性が評価され、６月からの問い合わせが約600件に達するなど関西圏の戸建て市場でも稀にみる注目物件のようだ。
物件は、阪急電鉄阪急千里線関大前駅から徒歩4分、大阪府吹田市円山町な位置する第一種低層住居専用地域（建ぺい率40％、容積率100％）の全76戸。敷地面積は150.03～180.87㎡、建物面積101.84～126.38㎡、予定価格は6,000万円台の半ばから9,000万円台の後半。構造規模は木造(2×4) 地上2階建て。竣工時期は2018年8月下旬・10月下旬。設計・施工は昭和工務店・西武建設。分譲予定は10月中旬。
現地は、高級住宅街として知られている標高50ｍ、関大前駅との比高差約30ｍの「円山町」アドレスの高台で、財務省の官舎跡地。近接地では日本生命スタジアム跡地で大林新星和不動産が300区画前後の宅地造成を行っている。
同社初のIoTを全戸に搭載しているのが特徴で、「宅配便の対応」「玄関ドア操作」「照明スイッチ遠隔操作」「室内カメラを通じての会話」などが住設機器とスマートフォンを繋げることで可能となる。
また、パナソニックのスマートフォンで接続でき、ステレオやテレビの音声も再生できる新製品「スピーカー付きダウンライト」（定価39,500円）も標準装備。
同社関西支社住宅営業部副部長兼住宅営業第二課長・今村恒一氏は、「6月末に広告を開始して以来600件近い反響がある。業界全体としても過去に類を見ない多さ。2000年以降、駅から徒歩5分以内で50区画以上の供給事例もなく、大阪市内にはない第一種低層住居専用地域というのも評価されている」と話した。
開発二課長・小林和人氏は「関西圏で立地・街並み・品質を重視し、年間80～180戸をコンスタントに供給しているデベロッパーは当社くらい。この物件を旗艦物件として位置づけ、仕入れを強化していく」と語った。
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関西圏の戸建ては京都、奈良、芦屋などを取材したことがある。首都圏の田園調布や成城に負けない住宅地だったが、大阪府は初めてだった。
首都圏の同社の「プラウドシーズン」と比べると、外観デザイン・外構は若干異なるが、質的には高いレベルにあると思う。名古屋や東京からも問い合わせがあるというから、大阪に縁のある人は「円山町」がどのような住宅地であるかはご存じの方か多いのだろう。関大キャンパスもあり学園都市としても知られているのだろう。価格が高いのか安いのかはまったく分からない。
モデルハウスでは、先に紹介した「スピーカー付きダウンライト」がなかなかのスグレモノだ。いい音が出ていた。
パナソニックが今年2月に発売開始したもので、この種の機器を販売しているのは同社のみという。売れ行きも好調と聞いた。
このほか、子ども部屋には籠れる下屋裏収納がついていた。これも首都圏にはあまりないアイデアだ。
下屋裏収納
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驚いたのは同社関係者から「大阪市内には第一種低層住居専用地域（１低層）がまったくない」ということを知らされたことだ。早速、大阪市にも問い合わせた。その通りで、平成4年に法律が改正される前の用途地域指定でも「第一種住居専用地域」はなく、現在もまた「第2種低層住居専用地域」も含めて「低層住居専用地域」はどこにもないとのことだった。市の担当者は「規制の手法はいろいろあるので、野放図ということではない」と話した。
全国的に見ても大都市圏で１低層が1カ所もないのは大阪市だけのはずだ。
大阪市には大変失礼だが、「低層住宅の良好な住環境を守るための地域」が一つもないことが、東京と比べポテンシャルが圧倒的に低い一因ではないか。それとも、これが大阪人の「負けたらあかんで東京に」（天童よしみさん「道頓堀人情」）の意地か。
東京都23区はどうかというと、区域面積全体に占める１低層の割合は19.4％で、１低層が指定されていないのは千代田、中央、台東、墨田、江東、北、荒川の７区しかない。
首都圏ではこのほか埼玉県の八潮市、戸田市、蕨市、杉戸町などが指定されていない。
大林新星和不動産の開発地
前代未聞、空前絶後の挑戦 高円寺阿波踊りの音量・盛り上り度を数値化
第三企画・殿様連（第62回高円寺阿波踊り）写真は全てプロカメラマン・中村人士氏撮影
カン カン カン ドドン コ ドン チャチャン チャチャン チャン チャン チャン ドドン ドドン ドン ドン ドン ヤットサー ヤット ヤット ドン ドン ドン…踊る阿呆（あほう）に見る阿呆、同じ阿呆なら踊らな損々…
本場の徳島とともに日本三大阿波踊りと呼ばれ、すっかり夏の風物詩として定着している「第62回高円寺阿波踊り」と「第34回南越谷阿波踊り」が8月25日（土）～26日（日）同時開催された。参加連は高円寺が119連、南越谷が79連、観客は高円寺が例年より若干少ない97万人、南越谷が過去最多の75万人だった。
鉦と太鼓が地を揺らし、おとこ踊りが阿呆を演じ、おんな踊りが優雅に天を舞う－そんな連と観客が一体となり、何の恨みがあるのかぎらぎらと照り付ける太陽と白々しい冷笑を浴びせかける月に十分すぎるお返しをした。
◇ ◆ ◇
記者はこの十数年間、双方の阿波踊りを見学している。高円寺では踊り子や観客の「阿呆」ぶりを虫の目と鳥の目でしっかり観察してきた。南越谷はハウスメーカーの広報担当者と取材記者との懇親会を兼ねたもので、見学する前にかなり酒を飲みすっかり出来上がっており、肝心の有名連による舞台踊りは熟睡していることも多いのだが、芸術の域まで達した踊りを堪能している。
今年は一念発起。考えるより行動するのが記者の真骨頂だ。鳴り物の音量と観客の歓声・盛り上りを何とか数値化できないかと仮説をたてた。早速、デジタル測定器で測ることにした。
25日、高円寺阿波踊りの桃園演舞場近くの店舗の軒下に立ち、開始の午後5時から8時までの3時間、ほとんど一歩も動かず、左手に測定器を右手にボールペンを握り、2秒ごとに更新される数値（dBA）をクリップボードの用紙に書き込んだ。
単純なことだが、これか実に大変、疲れる。タバコも吸えず酒も飲めず、トイレにも行けない。鳴り物や踊りはちらちらと覗くだけで、数字とにらめっこしっぱなしだ。デジタル文字の「８」と「９」が目まぐるしく変わると、実際の数字と残像がごちゃまぜになる。じっとしているだけなのに背中やわきの下、太ももに汗がしたたり落ちる。記者の領土に侵入を企てる狼藉ものも少なくない。押し合いへし合いだ。
50連のMAXの数値を記し終えたときは息も絶え絶え、歩くことすらできなかった。歩かないのに足が痛くなることを初めて知った。（中学生の頃はいつも廊下に立たされていたが、せいぜい45分だ）RBA野球の取材のほうがはるかに楽だ。
その結果が別表だ。測定数字には手心を一切加えていない。かわいい子どもや美しい女踊りの連には数値が上がってほしいと願ったが、測定器がそんな気持ちを忖度して誤作動した可能性は皆無のはずだ。
測定できたのは50連だから、この日の全参加連の３分の2くらいはカバーできた。もっとも音が大きかったのは東京天水連で109。２位は吹鼓・天水連で108、３位は第三企画・殿様連、むさし南連、華純連が同数の107。このあたりの連の音はそれこそ五臓六腑が揺さぶられ、苦痛とも快感ともつかぬ感覚が鼓膜を通じて脳天を貫いた。全ての連が96以上だった。
翌日は、踊りと観客の距離が近いパル演舞場で一部だが計測した。第三企画。殿様連がトップとなった。鳴り物の鉦を叩くのは本場仕込みの久米信廣で、太鼓はふだん重い紙を自由自在に操る川口工場の猛者が中心。日頃の鍛え方が違うのが断トツの結果をもたらしたと思われる。
説明するまでもないが、90デシベルはカラオケの店内や怒鳴り声の大きさで、100デシベルは電車が走るガード下か声楽家の声、110デシベルは車のクラクション並みのようだ。
こんな馬鹿馬鹿しい企みを実行に移すのは記者くらいで、前代未聞、空前絶後の愚行だろうが、数値化する意味はあるはずだ。鳴り物の音と歓声は周波数が異なるだろうから、双方を測れる測定器を使えばもっと詳細なデータが集まるのではないか。美醜を測定するロボットも開発されるのではないか。（来年はそれこそ〝美〟に焦点を当てようかしら）
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以下は記者の独断と偏見による推論だ。正論とはかなりかけ離れているかもしれないが、それほど的は外していないのではないか。
阿波踊りの起源や歴史については諸説があるようだが、江戸時代の百姓や町人の盆踊りだったとする説に賛成だ。武士と町人が一緒に踊ったという説もあるようだが、絶対的な階級社会ではまずありえない。この日だけは豊作祈願にかこつけ、無礼講で日ごろのうっ憤を晴らしたのではないか。
阿波踊りが全国区になったのは、単純なリズムが覚えやすく、どこかお上を批判する意味が込められているような「阿呆」という言葉が共感を呼び、人を食った珍妙な男踊りもさることながら、やはり妖艶な女踊りにみんな魅了されたからではないか。
とにかく衣装デザインがいい。基本のカラーは白、赤、黒、黄、青の五色。五行思想と関連があるのではないか。それぞれの色は補色の関係にあり、ややもすると滑稽な姿になるが、阿波踊りは満艦飾でありながらそれぞれの色が引き立つようにデザインされている。派手な配色も意表をついて面白い。
そして、何よりも美しいのがチラリズムだ。浴衣姿の女性がつま先立ち、脚を上げるごとに覗くふくらはぎが男心をそそる。実にコケティッシュだ。吉田兼好の「徒然草」にある「久米の仙人の、物洗ふ女の脛の白きを見て、通（神通力）を失ひけんは、誠に手足・はだへなどのきよらに、肥えあぶらづきたらんは、外の色ならねば、さもあらんかし」そのものだ。
現在の女踊りは浴衣の下には何もつけず、ショーツにストッキングを穿いて踊るようだが、昔は湯文字（ゆもじ）を着ていたのではなかろうか。ウィキペディアによると、「江戸の湯文字は緋色か白で老女は浅葱色、大阪では遊女が赤で素人は白、三重では黄色が主に用いられた」とある。その名残か。多くの女踊りの浴衣の裏地は緋色のはずだ。
そればかりではない。女性を美しく際立てるのに半月形の編み笠も大きな役割を果たしている。身長を大きく見せる効果と、上部からの光を覆うことでうなじから顎、鼻のラインを浮き立たせる効き目もある。電灯などがなかった昔は篝火をたいたはずで、そのゆらゆらと揺れる光が妖艶な表情をいや増しにしたのではないか。
編み笠の起源は鳥追い笠とあるから、これもまた傀儡（くぐつ）、白拍子（街娼）が身に着けていたものと結びつく。その文化は平安の時代から受け継がれてきたのではないか。
こうしてみると、阿波踊り・盆踊りは「ゆく河の流れは絶えずして、しかももとの水にあらず」という死生観を漂わせながら死者を供養するとともに、庶民の性の解放を高らかに謳った舞でもあったのではないか。古今東西、文化を創るのは「阿呆」＝庶民であることが証明されているようでうれしい。
記者は「おわら風の盆」を一度見たいと思っている。高橋治の小説「風の盆恋歌」（新潮文庫）はお勧めだ。
「働き方を変える集合住宅」がテーマ 長谷工コーポが学生コンペ
長谷工コーポレーションは8月24日、建築を志す学生を対象とした第12回「長谷工 住まいのデザインコンペティション」を実施すると発表した。
コンペは、社会貢献活動の一環として2007年から実施しているもので、今回のテーマは「働き方を変える集合住宅」。長時間労働や少子高齢化に伴う労働人口減少、保育や介護との両立などの問題が生じ、働き方が社会問題となっている一方で、中古マンションの販売数が新築を超えるなどストック型社会への移行が顕在化し、シェアハウスや民泊など、所有せずシェアするという概念も現れてきていることから、働き方を変える創造的な集合住宅を提案してもらうのが狙い。
審査委員長は隈研吾氏（隈研吾建築都市設計事務所代表・東京大学教授）が務める。
応募資格は2018年12月31日時点で学生であること。賞金は最優秀賞（1点）が100万円。登録・作品提出締切は2018年11月13日（火）必着。登録方法はデザインコンペティションホームページhttp://www.japan-architect.co.jp/haseko/2018/へ。
◇ ◆ ◇
ワクワクするようなテーマだ。記者は普通のファミリーが無理なく質が高い（基本的には広さ）住宅を取得できることを願っているのだが、世の中は閉塞感が充満し、どんどん逆方向へ突き進んでいるとしか思えない。「マンションは『駅7分以内』しか買うな！」なる本が売れる時代だ。
その流れを止め、本流に戻すためには働き方改革しかないと思っている。しかし、政府が目指す働き方改革は「働き方改革こそが、労働生産性を改善するための最良の手段である。生産性向上の成果を働く人に分配することで、賃金の上昇、需要の拡大を通じた成長を図る『成長と分配の好循環』が構築される」（働き方改革実現会議）とあるように「生産性の向上」が大前提であり、一人ひとりの働き方が優先されるわけではない。残念ながら「生産性の向上」に〝貢献〟できる労働者はごく限られた人に過ぎないのではないか。圧倒的多数派の経営者も労働者も回し車のネズミと化すのではないかと記者は危惧する。
このような時代の流れを建築系の学生さんがどうとらえ、「働き方」そのものを変える集合住宅にどうチャレンジするか。
同社は、結果を「新建築」2019年2月号とコンペティションホームページ上で発表するとしているが、是非とも審査模様をメディアに公表してほしい。驚天動地のプランが出現するのではないか。
新潟県最大級 シェアハウスを併設した326戸の複合賃貸竣工 大和ハウスほか
「ロイヤルパークスER万代（ばんだい）」
大和ハウス工業とリビングギャラリー（本社：新潟市）は8月24日、JR新潟駅から徒歩9分の防災医療拠点の機能をもつ新潟県内最大級の326戸の複合賃貸マンション「ロイヤルパークスER万代（ばんだい）」が竣工したと発表した。
プランは、ワンルームタイプ（約30㎡～約50㎡）からファミリータイプ（約60㎡～約100㎡）、プレミアムフロア（約100㎡～約190㎡）まで多彩なタイプと国内外からの赴任や長期出張者向けのサービスアパートメント83戸も併設。最上階（18階）の角住戸（151.39㎡・4LDK）は約140㎡のルーフバルコニー付き。
このほか、2～3階に430㎡のコミュニケーションスペース付きの学生や単身者向けのシェアハウス「D-room Share万代」を111室設置している。
1階には、パーティールーム、バーベキューコーナーのほかサウナ、フィットネスルームを併設した大浴場、健康に配慮した食事を提供する健康食堂「円居（まどい）」、コンビニエンスストアなどの店舗と医療モール（予定）を設置。英語対応可能なコンシェルジュによる様々なサービスを提供する。
防災面では、屋上に災害時のための緊急救助用のホバリングスペースを設置。停電時に利用可能な非常用エレベーターや、帰宅困難者の受入れ場所も確保している。
物件は、JR新潟駅から徒歩9分、新潟市中央区東万代町に位置する敷地面積約9,038㎡の18階建て全326戸（サービスアパートメント83戸含む）。他にゲストルーム1戸・シェアルーム111室・店舗5区画。専用面積は32.70㎡（ワンルーム）～188.32㎡4LDK）、家賃は88,000～674,000円。貸主は大和リビングマネジメント。竣工は2018年8月24日。
大和ハウスは2005年から三大都市圏を中心に都心型賃貸マンション「ロイヤルパークス」シリーズを24棟約6,900戸供給しており、同様の複合賃貸としては2015年、430戸の賃貸住宅と130室のシェアルーム、日本初の賃貸二世帯ルーム、入居者専用天然温泉、認可保育園、有料老人ホーム、コンビニエンスストアなどからなる複合賃貸「ロイヤルパークスERささしま」（名古屋市）を竣工している。
リビングギャラリーは、新潟県内15店舗のほか首都圏、福島県などで計22店舗を展開。近年の年間仲介件数は約11,000件、管理戸数は約17,000戸。
◇ ◆ ◇
地方圏の賃貸市場は全く分からないが、大都市圏を含めてこの種の複合賃貸マンションは「ささしま」以外前例がないのではないか。規模が大きいからこそサービスアパートメントやシェアハウスのほか、大浴場や食堂などの店舗も併設できるのだろう。
賃料も高いような気がするが、付帯施設やサービスの付加価値がどう評価されるのかも興味深い。
ニッチからコアへ 旭化成ホームズ シニア向け賃貸「ヘーベルVillage」受注加速
「ヘーベルVillage杉並井草」
先の旭化成ホームズ「へーベルメゾン母力すぎなみ」に続いて、シニア向けの賃貸マンション「ヘーベルVillage杉並井草」について。
物件は、西武新宿線下井草駅から徒歩7分、杉並区井草一丁目の第一種低層住居専用地域に位置する重量鉄骨造3階建て全26戸。専用面積は46.69～62.07㎡。月額家賃は59㎡の2LDKで150,000円、共益費23,000円で合計173,000円。設備仕様は床暖房・IHヒーター・エアコン・洗浄暖房便座付きトイレ・緊急通報装置・暖房機能付き浴室など。2018年4月竣工。
サービスはALSOKによる健康相談・緊急対応・ライフリズム監視、社会福祉士などによる生活相談・生活支援訪問、連携医療機関の紹介、家族への状況報告、コミュニケーションタブレットなど。このほか、家事代行サービス、訪問介護サービス、訪問診療サービスなども選択できる。
オーナーは複数の賃貸を所有する賃貸経営のプロで、自宅向かいの土地の相続税対策として競争力のある賃貸住宅を希望したのに対し、同社の提案が採用された。オーナーからはその後、「母力」の契約も結んだ。
「ヘーベルVillage」は2005年から発売。これまでに64棟856戸を受注、2020年度末までに100棟1,000戸超の受注を目指す。2018年7月末現在、22棟285戸の入居率は95.1％。
同社新規事業推進本部シニア事業推進部部長・田辺弘之氏は「当初はニッチの商品かと考えていたが、自立したシニアが大幅に増加する傾向にあり、老朽化した戸建ては住みにくい環境（広すぎる・段差がある・管理が大変など）にあり、その一方で介護施設ではない快適で安心して暮らせるこのような賃貸住宅のニーズがあることが分かった。完成後ほぼ1カ月で満室になる。付加価値型賃貸が入居者にも評価されている」と話した。
◇ ◆ ◇
「ヘーベルVillage」を見学するのは初めて。分譲マンションを中心に取材している記者は、設備仕様には物足りなさを感じたが、利回り最優先の一般的な賃貸マンションとの差別化ができていると感じた。
とくに、先の「母力」もそうだったが、既存の高木を生かし、緑被率を高め、公開空地を設けたりするランドスケープデザインがいい。
受注が飛躍的に伸びているのもよくわかる。〝ニッチ〟どころかこれこそが〝コア〟事業で、地域特性に応じ設備仕様レベルを上げ、共用施設・スペースを設け、分譲仕様に負けないものができるのではないかとも思った。
◇ ◆ ◇
同社が同日公表した「ヘーベルVillage」入居者属性調査（調査対象250件）が面白い。
夫婦での居住が約3割で、独居女性が約50％、残りは独居男性約12％、親子約4％となっている。入居者の平均年齢は76歳で、要介護・要支援認定者が圧倒的多数を占めるサ高住とは逆に、自立が約8割を占め、入居前の「持家戸建て・マンション」が約7割に達し、約4割の人が自宅を売却して入居を決めている。
入居時の希望としては、「干渉されずにマイペースで暮らしたい」「人の世話になりたくない」「自分の部屋を持ったり、沢山の荷物を収納する広さが欲しい」などが多数で、入居理由には「高齢者のみの暮らしが不安」「一戸建ての暮らしが不安」「自宅の不満・不便」「家が古くて寒い」「広くて維持管理が億劫」「買い物が不便」などを上げる人が多いという。
あれから6年 「BORIKI（母力）」じわり浸透 旭化成ホームズ「母力おぎくぼ」見学会（2018/8/22）
人の流れ変えるか 公共空間「セントラルプロムナード」 「大手町プレイス」竣工
「大手町プレイス」ウエストタワー＆イーストタワー
都市再生機構（UR都市機構）とNTT都市開発は8月23日、共同で開発を進めている「大手町二丁目地区第一種市街地再開発事業」（大手町プレイス ウエストタワー＆イーストタワー）が竣工したのに伴うプレス向け内覧会を行った。
物件は、東京メトロ・都営地下鉄大手町駅から徒歩１分、JR東京駅から徒歩７分、千代田区大手町二丁目に位置する敷地面積約19,900㎡、延床面積約202,000㎡の35階建てウエストタワー、延床面積約152,000㎡の32階建てイーストタワーの2棟からなる延床面積約354,000㎡。容積率は100％の緩和を受けており1,570％。用途は事務所、店舗、カンファレンス、地域冷暖房施設、駐車場など。ウエストタワーの建築主はNTT都市開発で、設計が日本設計、施工が竹中工務店、監理が日本設計。イーストタワーの建築主はUR都市機構で、設計・施工は大林組、監理は日本設計・NTTファシリティーズ共同企業体。総事業費は約1,700億円。建物はCASBEE Sランク相当（自己評価）。
現地は、旧東京郵政局、旧逓信総合博物館、旧東京国際郵便局の建物が建っていたところで、施設の更新と街区の高度利用、地域貢献の観点から再開発することとなり、2013年にUR都市機構が施行代表として、NTT都市開発が共同施行者となり再開発施行認可を受けた。今年4月、名称が「大手町プレイス」に決定された。
建物の施工にあたっては、一般的な順打ち工法ではなく、工期短縮（約半年）の効果がある工事を地上階と地下階を同時に進める逆打ち工法を採用。開発コンセプトは、①国内最高水準の通信環境の整備による国際的ビジネスセンターの機能強化②大手町地区の業務継続能力の向上③うるおいのある都市基盤の創出。
①については、ウエストタワー低層部に約6,000㎡のインターネットデータセンター（IDC）を、イーストタワーにはエリア最大級の約750㎡のカンファレンスセンターを整備した。
②では、地域冷暖房施設のループ化、最大72時間非常用発電機能の確保を図り、③では大手町と神田をつなぐ「セントラルプロムナード」と「竜閑さくら橋」の整備などを行っている。
デザインコンセプトは、「地域をつなぐ」「人をつなぐ」「時をつなぐ」で、建物デザインでは従前の建物の水平ラインを継承・踏襲した庇状ルーバーを採用して日射制御を行っているのが特徴。
また、神田と大手町をつなぐ長さ200～300ｍに及ぶ「セントラルプロムナード」では、一般の人が建物の中で自由に座ったりくつろいだりする空間を演出しているほか、南西側交差点との接続部には開放的な地下空間（サンクンガーデン）を設置している。
ウエストタワーは地権者の日本郵政、日本郵便、ゆうちょ銀行、かんぽ生命保険の郵政グループ4社が霞が関・日本郵政ビルから移転し、本社機能を移す。
イーストタワーは12階から31階までを住友商事が入居し、同社は本社機能を中央区のトリトンスクエアから移す。11階以下はみずほ信託銀行がリーシングなどを受託している。
南西側
南側
庇状ルーバー
北側
北側のグリーンプロムナード
南側の壁面緑化
◇ ◆ ◇
内覧時間は1時間30分くらいか。この間に敷地面積だけで約19,900㎡もある2つのビルのオフィスロビー、オフィス、カンファレンスホール、セントラルホール、サンクンガーデン、グリーンプロムナード、アートなどを見て回り、担当者から説明を受け、写真にも収めるわけだから取材はかなりハードだ。ましてや記者はビルには弱い。どこまで正確か分からないが、受けた印象を率直に伝えたい。
圧巻は、全長200～300ｍ（ずいぶん幅があるが、担当者の説明をそのまま伝えるほかない）、幅にして約6ｍの歩行者空間「セントラルプロムナード」だ。ただ広いというだけでなく、タッチダウンできる空間（LAN環境は不明）やゆったりくつろげるソファ・椅子・ベンチなども備えられている。Ｌ字型の敷地・建物をつなぐためのサインや壁、床に工夫を凝らし、1階と2階、2階と3階、さらには外と内をつなぐ多層空間の演出は見事というほかない。
この歩行者空間を設けたことは、100％の容積緩和を受けた要素の一つだという。東京駅・大手町駅－神田駅の人の流れがどうなるのか興味深い。
床・壁・天井などの素材にも相当こだわっているという印象を受けた。なかでも高さ約12ｍの東エントランスホールと西エントランスホールの壁に採用されている障子をイメージした下見板張りの「シンボルウォール」が美しい。石は日本ではあまり見られないブラジル産とか。縦のスリットラインから光が漏れる工夫がされていた。
ウエストポールのサンクンガーデンを見渡せる2階の壁にはアール状の腰タイルが採用されていたが、金色に輝くように細かな細工が施されていた。
イーストタワーの4つのエレベータバンクホールの壁には春夏秋冬をイメージした和紙壁が採用されていたが、しっかり見ることができなかった。
グリーンプロムナードの舗道にはアルゼンチン産の斑岩が張られ、花台、シラカシの大木、木製のベンチなどを設置して、人の流れを誘導する仕掛けが施されていた。
オフィスワーカー向けのサポートフロアの有無は分からなかった。個別テナントで整備するとのことだった。
南西側エントランス前には杉本博司氏による高さ12ｍのアート「SUNDIAL.2018」が設置されているが、このころには疲れ果て、どのような仕掛けで日時計になっているのか全く分からなかった。
カンファレンスホール（天井高は約5ｍ）
敷地東側の線路の騒音を完全にシャットアウトするためガラスは2重構造
オフィスフロアの庇状ルーバー（標準階の天井高は2900ミリ、専用面積はイーストが2920ミリ、ウエストが3800ミリ）
オフィスロビー（右がイースト、左がウエスト）
セントラルプロムナード（それぞれポートがある）
2階セントラルプロムナードから階下を写す（右の光っているのが腰タイル）
東エントランスホール（右の壁が「シンボルウォール」）
西エントランスホールの「シンボルウォール」
1階店舗ゾーン
あれから6年 「BORIKI（母力）」じわり浸透 旭化成ホームズ「母力おぎくぼ」見学会
「母力おぎくぼ」
旭化成ホームズは８月21日、子育て共感賃貸住宅「へーベルメゾン母力おぎくぼ」と、シニア向け安心賃貸住宅「ベーベルVillage杉並井草」の見学会を戸なった。双方ともターゲットを絞り込み、差別化を徹底した付加価値型賃貸住宅だ。
まず、「母力おぎくぼ」から。物件は、JR中央線荻窪駅・西荻窪駅から徒歩15分、杉並区南荻窪2丁目に位置する2LDK（61.43～75.87㎡）の東棟・西棟２棟の14戸。賃料は155,000円～166,000円（別途 共益費6,100円）。2015年11月完成。主な設備はエアコン２台／戸、録画機能付きモニターインターホン、システムキッチン、洗面化粧台、追炊き付き風呂、浴室乾燥暖房機、洗浄暖房便座、光ファイバーインターネット、開口部シャッターなど。駐輪場は大人用2台・子供用１台／戸、駐車場は6台。
オーナーは母屋と蔵、貸し駐車場の合計1,000坪を将来の相続税対策として検討。シニア系施設の提案も行ったが、オーナー自身が子育て系に関心が高く、保育園の建築を希望したため、併せて母力を提案して実現した。
敷地中央にある既存樹のカシノキを利用し「母力の庭」と「お母さんステーション」「砂場」を設置しているのが特徴。
見学会では2人の女性入居者が報道陣のインタビューに応え、「ママになるのは初めて。コンセプトは知らなかったが、たまたまこの場所を選んだ。保育園に入りやすいし、必要なときに助けてもらえるのがいい」「誰かが見ていると思うと安心できる。子育ては一人でできない」などと話した。
◇ ◆ ◇
「母力（ぼりき）」を見学するのは3度目か。2012年竣工の第一弾「母力むさしの」を見たときも書いたが、〝ぼりき〟なる言葉から記者はすぐ「強力（ごうりき）」とゴーリキの小説「母」を連想し、最近の若いお母さんが家庭で主導権を握っていることを実感させられ、なんとも頼もしい存在に映り、敬服すると同時に、いかにも非力で頼りなげな影が薄い記者そのものを自覚させられた。
あれから6年。同社によると受注は19件32棟で、竣工物件は10件17棟、戸数にすると160戸だという。この数が多いのか少ないのか、記者には判断する材料がないが、少なくとも一般的なファミリー向け賃貸の商品企画が貧しいと言わないまでも問題があることだけは確かだ。
同社はまた、10棟目の「母力」シリーズが完成したことを受け、コミュニティペーパー「BORIKI（母力）新聞（百万母力の子育て情報紙月刊お母さん業界新聞）」を創刊した。「BORIKI（母力）」が浸透するのは結構だが、「夫力（ふりき）」はないのか、夫の家庭での居場所はあるのか…改めて考えさせられた。
「母力おぎくぼ」
◇ ◆ ◇
荻窪駅から徒歩15分の家賃が15～16万円（年間約180～200万円）なら分譲マンションが買えるではないかと入居者の方に質問した。
「子どもは１人か、２人になるのか分からない」「気軽に引っ越せる賃貸のほうがいい」「夫の転勤が4～5年に一度くらいある」のが、賃貸を選んだ理由のようだ。
「母力おぎくぼ」（中央はシラカシか）
旭化成ホームズ「へーベルメゾン母力むさしの」完成 コンセプトがズバリ的中 完成前に満室（2012/9/24）
「虎ノ門」アドレス 人気も全国区 野村不動産「プラウド虎ノ門」
「プラウド虎ノ門」完成予想図
野村不動産の「プラウド虎ノ門」を見学した。昭和48年竣工のマンションを建て替えるもので、再開発プロジェクトが目白押しの全国区の「虎ノ門」アドレスに加え、分譲マンションの供給は少ないことから自己居住・セカンドハウス用、投資対象として人気になっている。７月に分譲した第１期19が完売、残りの５戸が９月に分譲される。
物件は、東京メトロ日比谷線神谷町駅から徒歩2分、港区虎ノ門四丁目に位置する19階建て全62戸（地権者住戸38戸含む）で分譲対象は24戸。第2期の専有面積は68.39～99.08㎡、予定価格は14,000万円台～24,000万円台（最多価格帯14,000万円台）。坪単価は780万円。竣工予定は2019年10月中旬。施工は前田建設。
現地は「港区虎ノ門」アドレス。森トラストが開発中の敷地面積約16,000㎡、38階建てオフィス・ホテル・サービスアパートメント・レジデンス・商業・医療施設などの複合再開発「東京ワールドゲート」に隣接。
このほか、虎ノ門エリアには気象庁虎ノ門庁舎（仮称）港区立教育センター整備事業、ホテルオークラ東京本館建て替え、（仮称）虎ノ門ヒルズステーションタワー、（仮称）虎ノ門ヒルズビジネスタワー、（仮称）虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー、東京メトロ日比谷線虎ノ門新駅、虎ノ門駅前地区市街地再開発、虎ノ門二丁目地区市街地再開発など10カ所の再開発プロジェクトが進行中で、その規模は約290万㎡にも及び、国家戦略特区の「国際ビジネス拠点」として位置づけられている。
建物は免震・スケルトンインフィル構造の１フロア3～4戸構成。94㎡のモデルルームはオーダーメイド仕様で、玄関ホール、リビングダイニング、キッチンの床はイラン産のバニラグレーの大理石貼り、下足入れのつまみはスワロフスキー、ドア把っ手はイタリアコロンボ社、その他設備機器は高断熱ウレタン浴槽、ハンス・グローエ社、ミーレ社、ズケッティ社、ピレロイ＆ボッホ社など。建具・ドアは框デザインの木製鏡面仕上げ。リビング天井高は2530ミリ。
販売担当の同社・柴田慎介氏は「50～60歳代を中心に全国から問い合わせがあり、来場者は230件。用途は自己居住が約4割、セカンドハウス用が約4割、残りの2割が投資用。グレーの建具、ホテルライクな設備仕様に対する評価が高い」と話した。
ジオラマ（青の部分が現地、白の部分が再開発プロジェクト）
建築中の現地
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同社の最近の都心部の高額マンションでは、一昨年見学した「プラウド六本木」の仕様レベルの高さに驚いたが、今回の物件もレベルは「六本木」に近い。だからこそ全国的な人気を集めたのだろう。坪単価はほぼ予想した通り。今後の富裕層向けの指標になるマンションだ。
框デザインを施した鏡面仕上げのグレーの建具・家具を含めたカラーリングがとてもいい。イタリア・ズケッティ社の水栓がまた美しい。
ただ、ドアは建付けが悪いのか、閉めると「パタン」と音がした。イタリア製なら「カチッ」と閉まる。唯一、これだけが残念だった。一脚100万円（4脚で400万円）の椅子にも座ったが、座り心地は普通の椅子と変わらなかった。
一脚100万円のイタリア製椅子
鏡面仕上げのリビング親子ドア
イタリア・ズケッティ社の洗面水栓
野村不動産の最高峰マンション 「プラウド六本木」最高のモデルルームの出来（2016/7/19）
愛宕山を眼下に見下ろす三井「パークコート虎ノ門 愛宕タワー」（2007/3/15）
三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス愛宕虎ノ門」普通借地権付きで坪350万円は安い（2011/5/10）
最近の流行に対するアンチテーゼ鹿島「虎ノ門タワーズレジデンス」（2005/11/28）
