住宅ローン控除の面積要件引き下げは大都市優遇か その真逆、冷遇、差別そのものだ
昨日（８月6日）、不動産流通経営協会（FRK）の住宅ローン控除制度の面積要件「50㎡以上」を「40㎡以上」に引き下げるよう2019年度の税制改正要望に盛り込んだことに賛意を示す記事を書いたら、早速、来年度の税制改正では見送られそうだという情報が入った。大都市優遇のそしりを受けかねないというのがその理由のようだ。
しかし、面積要件はむしろ大都市居住者を冷遇する、差別するむごい措置だ。あらゆる指標がそれを物語っている。
昨日も書いたが、東京都の誘導居住面積以上は40.0％で、全国平均の56.6％を大きく下回っている。大阪府の約100万戸ある民営借家（非木造）の26.5％は最低居住面積以下だ。
公営住宅の家賃も多くの県が１㎡当たりせいぜい千数百円なのに対し、東京都は約3,500円で3倍近くし、神奈川、千葉、埼玉、大阪、愛知などは2,000円以上している。
これまた昨日も指摘したが、杉並区永福、荒川区東日暮里などの「セーフティネット住宅」ではトイレも洗面も台所もない7㎡のワンルームの家賃が7.5万円（坪3.6万円）もし、杉並区永福でも坪3.1万円、足立区西新井、荒川区柴又でも2.7万円というのがある。記者は恐怖を覚えた。
賃貸だけでない。分譲マンションも、都内23区では軒並み坪300万円を突破してきており、20坪（66）でも世帯年収の10倍を超える。郊外でも、20坪で3,000万円以下は絶望的になりつつある。保育園の送迎を考えると、子育てファミリーは都心勤務が難しくなりつつあり、職業選択の面でも不利益を被っている。
もうこれ以上書かないが、かといって大都市居住者の所得が地方の2倍、3倍あるかと言えばそういうことはなく、生活保護受給率は大阪を筆頭に、福岡、京都、東京、兵庫、神奈川、広島などは全国平均を上回る。
それでも大都市居住者はけなげに生きている。出生数は言うまでもなく、出生率も全国平均を上回っているところが多い。分譲戸建てといえば、まるで長屋のような〝猫の額〟の庭もない住宅で我慢し、子だくさんのファミリーは70㎡の4LDKマンションを求めているのが現状だ。
来年度の税制改正では住まい給付金制度でお茶を濁すことになりそうだが、このままでは大都市圏の子育て世帯は労働と育児に疲れ果て、劣悪な賃貸から脱出することもかなわず、まさに〝生かさぬよう殺さぬよう〟の江戸時代に逆戻りするのではないか。いや、江戸時代の庶民はもっと豊かだったかもしれないし、お上にたてつく元気もあった。平成の〝労働者一揆〟はないのか。
不動産流通経営協会 住宅ローン控除の面積要件引き下げ要求に賛成 住宅貧乏なくせ（2018/8/6）
圧倒的人気呼ぶか Jプロ「日吉」 事前内覧会は満席 キャンセル待ち50組超
「ジェイグランディア日吉」
JR西日本プロパティーズ（略称：Jプロ、旧菱重プロパティーズ）が今秋に分譲する「ジェイグランディア日吉」が圧倒的な人気を呼びそうだ。日吉駅西口徒歩10分圏内では6年ぶりのマンション供給で、すでに資料請求は1,000件を突破し、事前案内会はお盆明けまで満席、同社は全86戸を一挙に供給する検討に入った模様だ。
物件は、東急東横線、東急目黒線、市営地下鉄グリーンライン日吉駅から徒歩7分、横浜市港北区日吉二丁目の第一種低層住居専用地域、第一種住居地域に位置する地下1階地上6階建て全86戸。専有面積は45.78～90.68㎡、価格は未定だが、坪単価は300万円台の前半になる模様。設計・監理はIAO竹田設計。施工は風越建設。販売代理は野村不動産アーバンネット。モデルルームの監修には三井デザインテックを起用している。
現地は、旧三菱重工社宅跡地で、前慶応大学留学生寮跡地の高台。敷地北西側は3～5ｍくらい低い住宅街。建物は用途地域が2つにまたがる特性を生かし7層と3層の4棟で、統一感を持たせるために基壇・中層・上層の三層構成にしている。緑地率は約11％確保。
住戸プランは全35タイプ。柱や梁を屋外部分に設置することですっきりした空間を実現。バルコニーにはシンクを設置、床は木調シート貼りで、上裏も木調塗装を施す。北西向きのD棟はワイドスパン、スクエアプランを多用、南側の車や人通りが少ない道路に面したA・C棟の1階は専用庭・テラス付きとしている。
設備仕様は、食洗機、ディスポーザー、フィオレストーン天板、グローエ水栓、ソフトクローズ収納、リビング天井高は2450ミリ（一部除く）。サッシ高は2200ミリ。敷地東側は線路に近いことから、サッシは遮音性の高いものを採用している。
販売を担当する野村不動産アーバンネット担当者は、「資料請求は1,000件を突破。モデルルームを見学されて、設備仕様を評価される方が多い。」と話している。
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このマンションについて、同社関係者から6月の段階で「ぜひ見てほしい」と言われていた。レベルが低かったらどうしようと考えていたのだが、杞憂に終わってよかった。相当力が入っていることが現地・モデルルームを見てわかった。
現地の敷地東側は東急線に近いが、遮音性の高いサッシが採用されている。敷地南側は小公園と小高い森で、敷地北西側は低層の住宅街。
それぞれ住棟のプランにも工夫が凝らされており、販売担当者が「どの住棟にするかお客さまも迷われている」というのもよくわかる。
果たして全戸一挙供給ができるかどうかだが、事前内覧会は5回とも全て満席。キャンセル待ちが50件を越えるとか。話題を呼ぶ意味でもぜひ全戸一挙供給にチャレンジしてほしいが…。
このところ、電鉄会社（系）のマンション攻勢が目立つが、西鉄に続きJR西日本も首都圏での地歩を築く狙いだろう。大手を脅かす存在になるか。今後、続々供給するそうだ。
売れ行き好調 松尾工務店「シェフルール文京茗荷谷」第1期30戸に申し込み
「シェフルール文京茗荷谷」
松尾工務店の「シェフルール文京茗荷谷」が好調な売れ行きを見せている。７月末に分譲開始し、これまでに全46戸のうち約30戸に申し込みが入った。
物件は、東京メトロ丸ノ内線茗荷谷駅から徒歩3分、文京区大塚三丁目に位置する14階建て全65戸（うち事業協力者住戸19戸）。９月上旬に分譲予定の第２期（戸数未定）の専有面積は35.17～60.06㎡、予定価格は3,560万～7,770万円㎡。坪単価は405万円。竣工予定は2019年3月上旬。土地売主は松尾工務店。建物売主はマツオプロパティー。設計・監理は飛鳥設計。施工は松尾工務店。販売代理は伊藤忠ハウジング。
現地は春日通に面しており、目の前にお茶の水女子大、すぐそばに教育の森公園と筑波大キャンパスがある。
建物は、南西向き３戸、北東向き2戸の1フロア５戸（うち4戸が角住戸）構成の内廊下方式。二重床・二重天井、リビング天井高は2～６階が2600ミリ、7～14階が2550ミリ。耐震等級は２。ディスポーザー、食洗機、キッチン天板はフィオレストーン、収納はソフトクローズ機能付き。
販売を担当する伊藤忠ハウジング担当者は「極めて好調。価格が安すぎたかもしれない」と相好を崩した。
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坪単価を聞いたとき、確かに〝安い〟と感じたが、一方で〝高値追いしなかったのは正解〟とも感じた。
グロスを抑えるため35㎡、40㎡、55㎡、60㎡、68㎡に面積を圧縮したのも人気を呼んだ要因だろう。
三井不動産リアルティ 「三井のリハウス」〝近居〟をテーマにした新TVCF第二弾放映
新TVCF「夫は語る（リハウス後）」篇
三井不動産リアルティ8月11日（土） から「三井のリハウス」の新TVCF「夫は語る（リハウス後）」篇を全国で放映する。
今年5月に放映したTVCFの第二弾で、前回と同様、親子の〝近居〟をテーマに、「先立った夫」役に笹野高史さん、「夫に先立たれた妻」役に酒井和歌子さん、「娘」役に蓮佛美沙子さんを起用。コミカルなセリフと演技でストーリーに一層の温もりを与えているのが特徴。
野村不動産 板橋駅前の区とJR東日本の再開発計画に参画
「板橋駅板橋口一体開発事業」
野村不動産は８月6日、板橋区と東日本旅客鉄道が推進する「板橋駅板橋口一体開発事業」に共同施行予定者として選定されたと発表した。
計画は、JR下橋駅前の板橋区板橋一丁目、敷地面積約3,880㎡、地下3階・地上35階建て延床面積約53,000㎡。主要用途は商業施設、公益施設、住宅施設、駐車場。
三井不動産 市川市塩浜の物流施設開発に参画
「（仮称）市川塩浜物流施設開発計画」
三井不動産は８月6日、千葉県市川市塩浜の物流施設「（仮称）市川塩浜物流施設開発計画」へ参画すると発表した。月島機械の市川工場移設後の土地の有効活用を図るもの。
同社の物流施設は、今回の計画も含め開発中施設が15棟となり、稼働中の18棟と合わせ33棟、総延床面積は約290万㎡となる。
施設は、首都高速湾岸線浦安ICから約6.2㎞、敷地面積約82,600㎡、地上４階建て延床面積約183,800㎡。着工予定は2020 年冬、竣工予定は2022 年冬。
不動産流通経営協会 住宅ローン控除の面積要件引き下げ要求に賛成 住宅貧乏なくせ
不動産流通経営協会（FRK）が発行する「FRKコミュニケーション」2018年夏季号に掲載されている「論点1 50㎡未満の持家の居住満足度は低くなく、住宅購入は婚姻・出産への実現意欲を後押しする可能性がある」を興味深く読んだ。
全国主要都市を対象とした50㎡未満住宅の居住満足度とライフスタイル影響に関する同協会の調査結果では、「50㎡を境とした持家の居住満足度に統計的に大きな差はみられない」ことから、「税制上の措置を50㎡で区分する根拠が明確でない」とし、「経済力に限界がある若年層の住宅取得を後押しするためには、一定のニーズが存在する50㎡未満の住宅に対して税制上の措置を拡大することにより、一次取得時のハードルを低くすることが有効であり、そのことは持家率の上昇をもたらし、結婚や出産の意欲を高める効果が拡大するとも考えられ、そして、それは居住満足度、社会厚生という観点からも、十分合理性がある施策と言えよう」と結論付けている。
FRKは、2019年度の税制改正要望に住宅ローン控除の床面積要件を現行の50㎡から40㎡に引き下げることを盛り込んだ。
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「論点1」の順序プロビット分析による居住満足度指数が面白い。居住満足度を「１：非常に不満」から「10：非常に満足」まで10段階で回答を得た結果、平均は6.47で、持家は7.05で、賃貸は6.03となっている。
持家でもっとも満足度が高いのは居住面積が「120㎡以上～150㎡未満」で指数が0.530であるのに対し、もっとも低い「20㎡以上～30㎡未満」は0.071となっており、大きな隔たりがある。
一方、「40㎡以上～50㎡未満」は0.340であるのに対し、「50㎡以上～60㎡未満」は0.338とほとんど差がなく、FRKの主張を裏付けている。
他方、「150㎡以上～200㎡未満」は0.426になり、「120㎡以上～150㎡未満」より0.104低くなる。その理由は示されていないが、広すぎると掃除や管理などでストレスがたまるということか。
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記者は、基本的には住宅ローン減税制度などに面積要件を加えることに反対だ。
そもそも昭和47年度からスタートした「住宅取得控除制度」には、床面積に応じた控除額ではあったが、具体的な面積要件はなかった。面積要件が加わったのは昭和55年の税制改正からで、既存住宅について下限が「40㎡」と定められた。
そして、平成５年の税制改正で新築も含め「50㎡以上」という面積要件が加わった。これ以降、「50㎡」は、住宅購入資金の贈与税の特例、登録免許税の特例、不動産取得税の特例などあらゆる税制に採用されることとなった。
当時も今も、この「40㎡」「50㎡」について合理的な理由・説明を行える人を記者は寡聞にして知らない。
常識的に考えられるのは、融資する側からすれば狭小＝劣悪＝担保価値がないと考えるのは当然で、狭小＝価格が低い＝年収が低く貸し倒れリスクが高まると判断し、審査に慎重になるのもまた理解できる。
もう一つ、強いてあげるなら、平成18年に施行された住生活基本法の「新たな住生活基本計画」の数値がある。
同計画では、子育て世帯の「誘導居住面積」（都市型３人世帯：75㎡、４人世帯：95㎡）達成率を37%⇒50%に、「最低居住面積」（３人世帯：35㎡、４人世帯：45㎡）未満率を早期に解消するとしている。
参考までに東京都の例を示すと、平成25年の最低居住面積以上は79.0％（全国90.2％）で、誘導居住面積以上は40.0％（同56.6％）となっている。最近の地価・建設費の上昇で、この数値が劇的に向上したとは考えられず、むしろ後退しているのではと思われる。
こうした政策目標がある以上、住宅ローン減税制度などに一定の面積要件を付加すべきという考えも成り立つ。
だがしかし、FRK「論点１」が指摘するように住宅ローン減税制度などの面積要件が「一次取得時のハードル」を高くし、最低居住水準や誘導居住水準以下の世帯の住宅取得意欲を減殺するように働いていることは否定できない。
そしてまた、どれほどの効果かは分からないが、FRK「論点１」が論じる面積要件の引き下げが「持家率の上昇をもたらし、結婚や出産の意欲を高める効果」があるのも間違いないと思われる。
それより何より、面積要件は日本国憲法の「すべて国民は、法の下に平等であつて、人種、信条、性別、社会的身分又は門地により、政治的、経済的又は社会的関係において、差別されない」（第14条）「すべて国民は、健康で文化的な最低限度の生活を営む権利を有する」（第25条）に背馳していると考える。
税の透明性、公平性についていえば、「租税特別措置の適用状況の透明化等に関する法律（租特透明化法）」（平成22年成立）の目的には「租税特別措置について、その適用状況の透明化を図るとともに、適宜、適切な見直しを推進し、もって国民が納得できる公平で透明性の高い税制の確立に寄与する」とある。
住宅基本法にも「政府は、住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策を実施するために必要な法制上、財政上又は金融上の措置その他の措置を講じなければならない」（第10条）とある。
税の公平性からいっても、住生活の安定確保の観点からいっても、面積要件を取り払い、逆に子どもや高齢者・要介護者などの家族数に応じて控除額・控除率を引き上げるべきだと考える。
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フラット35（前住宅金融公庫融資制度）の面積要件について。住宅金融支援機構は平成16年４月、床面積の融資条件を50㎡から30㎡に引き下げた。
これは、バブル崩壊後の平成７～８年ころから単身者のマンション購入が増え始め、デベロッパーも積極的に単身者・DINKS向け商品を分譲するようになり、金融機関も女性のマンション購入をバックアップするようになり、新たなマーケットとなった時代背景がある。記者もこれを全面的に支持した。
融資条件を引き下げたことによりリスク管理債権が増加したとも聞かないし、年々既往債権が減少していることから、リスク管理債権比率は減少し続けており、2017年度は3.94％で、同23年度の7.80％より3.86ポイント改善している。
住宅ローン控除の面積要件を取り払うか、引き下げてもリスク管理債権が増加するとも考えられないのではないか。
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住宅ローン控除制度とは直接関係ないが、いかにわが国の住生活が貧困であるかの例を示す。
平成29年10月に施行された高齢者、低額所得者、子育て世帯などの住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅登録制度「新たな住宅セーフティネット制度」が始まり、登録物件が閲覧できるようになっている。
現在、全国で129件1,170戸が登録されている。もっとも多いのが大阪府で459戸で東京都は167戸だ。
都内の足立区西新井駅から徒歩14分の築1年.6カ月のトイレも洗面も台所もないワンルーム（7㎡）は3.3万円（坪約1.6万円）で、子育て用は11件あり、高尾駅からバス25分の築31年の2K（31㎡）は4.3万円（坪約4,600円）だ。
記者は賃貸のことはよく分からないのだが、西新井の物件はべらぼうに高く、都心の一等地並みの単価ではないか。高尾の物件も交通便と居住面積などを考えると賃料は安くない。
これが「高齢者、低所得者（生活保護世帯）、子育て世帯の入居を拒まない」賃貸住宅の実態だとすれば、分譲と比較して相対的に質が劣る賃貸に住まざるを得ない低所得者などは救われない。住宅取得は夢物語でしかない。
厚労省の平成28年「国民生活基礎調査」によると、「児童のいる世帯」所得は739万8千円で、ここ数年回復傾向にはあるが、ピークだった平成8年の781.5万円には回復していない。しかも、若年層の非正規雇用が増大し、雇用不安があるためか、「児童のいる世帯」の58.7％が「生活が苦しい」「大変苦しい」「やや苦しい」と答えている。
「住宅貧乏物語」（岩波新書）を著した建築学者・早川和夫氏が先月亡くなった。享年86歳。
東急不動産HD・東急ホームズ 木造賃貸アパートを再生するサービス開始
東急不動産ホールディングスと東急ホームズは８月３日、木造老朽賃貸アパートをIoT標準装備の最新型賃貸アパートにリフォームする「賃貸アパート応援プロジェクト」サービスを８月25日から首都圏で開始すると発表した。
リフォームは定価制フルリフォームとし、耐震・断熱・遮音改修を行い、内外装・水回り設備を一新し、床面積と間取りで価格を決める。
設備機器では最新のIoT機器を採用。イッツ・コミュニケーションズが提供するインターネットサービスと「インテリジェントホーム」の機器（スマートスピーカー、スマートロック、ドア・窓センサー、家電コントローラー）を設置する。
現在、東京都内の賃貸用空き家は約64万戸を超えるとも言われ、その多くが建物の老朽化と所有者の高齢化が進み、有効な対策を講じづらくなっていることに着目し、東急ホームズの55万件以上のリフォーム実績をもとに、「定価制フルリフォーム」を施し、オーナーのリスクを低減する「無担保ローン」＋「一括借上」を一体としたサービスを提供し、競争力のあるアパートに再生するのが狙い。
リフォーム事例として、築45年の1K・8部屋（約120㎡）を2LDK・2部屋（リフォーム費用2,100万円）にし、従前の賃貸収入99,000円（空き4室）から賃料250,000円（一括借り上げの場合225,000円）に再生し、ローン返済額、諸経費を除いて実収入が10万円/月になった都内の木造アパートを紹介している。
三井不動産 三井ホームの株式を公開買付 完全子会社化・上場廃止へ
三井不動産は8月3日、東証第一部に上場している三井ホームの普通株式を公開買付けにより取得すると発表。三井ホームも同日、公開買付けに賛同すると発表した。三井不動産は三井ホームの完全子会社化を目指し、三井ホームは上場廃止となる予定。公開買付価格は1株980円。公開買付の下限は6,847,000株。
三井不動産は連結子会社の三井不動産リアルティとともに、東証第一部に上場している三井ホーム株式を38,124,919株（所有割合57.53％）所有している。
東急リバブル 新CM放映開始 梅沢富美男さんが専務役で登場
新CM 「パパと専務編」
東急リバブルは8月3日、新CMの放映を同日から開始すると発表した。
同社は2014年から、ぐっさんこと山口智充さんを起用したCMシリーズを展開しているが、CMは今年で５年目を迎え、開始当初は小学生だった長男（ユータ）は中学生に、次男（ジロー）、長女（サッちゃん）もそれぞれ成長したことから、子どもの成長や家族構成の変化により、お客様の不動産売買に関するニーズも変わってきたことを微笑ましい作品に仕上げたという。
新CMは「嫉妬編」と「パパと専務編」の2作品。「パパと専務編」には、父の上司役として梅沢富美男さんが登場する。
新CM「嫉妬編」
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「パパと専務編」を観たかったのだが、同社によると同編は8月6日（月）の公開前には見せられないということだった。梅沢さんがどのような言葉を発するのか。まさか「アンビ・リバブル」なんて手垢にまみれた洒落を飛ばしはしないだろう。「君はリバブルが働き方改革でもっとも先進的な取り組みをしていることなど知らないだろ」とでも放つか。
