「ヴェレーナグラン浜田山」完成予想図

　久々に第一種低層住居専用地域の、しかも全戸南西向き建物が桜並木と神田川遊歩道に面し、また松本清張が住んでいた邸宅まで徒歩2分、さらにまた京王井の頭線浜田山駅と高井戸駅まで徒歩7～9分という空前絶後、唯一無二、万金に値するマンションを見た。

　大和地所レジデンスが分譲を開始した同社フラッグシップ「ヴェレーナグラン浜田山」だ。

　物件は、京王井の頭線浜田山駅から徒歩9分（高井戸駅から徒歩7分）、杉並区高井戸東一丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率40％、容積率80%、景観形成重点地区）に位置する敷地面積約3,030㎡、4階建て全32戸。専有面積は70.85～103.58㎡。竣工予定は2018年12月下旬。設計・監理は共同制作。施工は今井産業。3月から分譲が始まっており、すでに９戸に申し込みが入っている。

　現地は、神田川遊歩道沿いの景観を守るため杉並区が指定した「水とみどりの景観形成重点地区」の一角。敷地が広く、前面に広い空地が確保されていることから、建基法第55条2項の規定により建物の高さが12ｍに緩和されているのが特徴。このため建物は半地下方式を取らなくても4階建てが可能になった。

　建物は空地率60%を確保し、〝3戸1〟エレベーター方式を採用し、全住戸にエスコートポーチを設置。駐車場はシャッターゲート付きの全戸平置式。住戸プランは両面バルコニー、ルーフバルコニー、ワイドスパン（約8～10ｍ）、専用庭付き（オープンエアデッキなど約10坪）など。

　設備仕様はディスポーザ、天然御影石のキッチンカウンター・洗面台、グローエ水栓、ミストサウナ、スロップシンクなど。天井高は2,450ミリ。

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　現地、モデルルームを見る前までは坪単価は400万円を超えることはないと予想していた。浜田山はマンションや戸建て見学で数十回は訪れている。同駅圏には約10年前、坪400万円で分譲された都心５区を除く準都心部の最高峰「パークシティ浜田山」が燦然と輝き、東急不動産の記念碑的マンション「プレステージ浜田山」もある。これらを上回る物件はあり得ないと思っていたからだ。

　ところが、販売を担当する同社次長・喜多氏から坪単価を聞き、わが耳を疑った。いくら用地・建築費が上昇しているとはいえあり得ないと。

　それでも喜多氏は、「23区で過去10年間供給された3,313物件のうち第一種低層住居専用地域の平置き駐車場100%付き物件は5物件しかない」と自信たっぷりに話した。

　5物件のうち2物件は小規模で記者は知らなかったが、ほかの「グランドメゾン代沢」「Brillia大和郷」「プラウド代沢」の3物件は見学しているのでよく覚えている。「大和郷」は坪500万円だった。

　いつもは冗談など飛ばさない同社の広報マン・横山氏もいつになく饒舌で「この物件は欠点がない」「野球にたとえるとこのマンションは〝トリプル3〟」と話した。

　喜多氏と横山氏の話を聞いて記者の自信は揺らいだ。そして、現地を見て、喜多氏と横山氏の言葉に嘘はないことを理解した。

　「代沢」「大和郷」も確かによかったが、立地・環境は「浜田山」に軍配を上げる。

　この立地なら安すぎると思った。浴室が普通のユニットバスだったのは残念だが、全体的に仕様を上げれば間違いなく坪500万円でも売れる。（同社はこれまで100㎡マンションの経験はあるが、億ションの冒険はできなかったのだろう）

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　この日は午前中、約30年間マンション一筋に歩んできた総合地所執行役員・梅津氏にインタビューした。話題は大手デベロッパーに対抗できる中堅はどこかになり、同社とモリモト、コスモスイニシアの名前がすぐ上がった。梅津氏は「大和（地所レジ）さんも…」と言葉を濁したので、記者は「いやいや大和さんも最近元気が出てきた」と話した。

　この「浜田山」は完全復活を予感させる物件だ。モリモトのように大手がすり寄ってくるようにさらに仕入れ・企画力を磨いてほしい。

　それにしても、同社に入札で勝てなかった（社名は書かないが）デベロッパーも情けない。売値を坪500万円とはじけば勝てたはずだ。資金力では比較にならないはずだが、目利き力には疑問符がつくと言っては失礼か。

　喜多氏について。喜多氏はこの前までは新京成電鉄北初富駅から徒歩2分の「ヴェレーナ新鎌ヶ谷」（81戸）を担当し売り切り、同社の今期引き渡し予定の929戸完売、期末在庫ゼロに貢献した。今回は3倍以上の単価だが、「とても楽しい。パークシティからの買換えもある」と笑顔を見せていた。

東京建物の「Brillia 大和郷（やまとむら）」 坪単価500万円超の高額でも大健闘(2008/12/5)

野村不動産「プラウド上原」 垂涎の的の低層3階建て（2011/4/25）

感動的なマンション　三井不動産レジデンシャル「浜田山」（2007/11/8）

「（仮称）泉区高森2 丁 目プロジェクト」

　三菱地所株式会社は3月26日、同社が開発した仙台市泉区の「泉パークタウン」内でわが国初のCLTを床材として使用した木造と鉄骨造のハイブリッド構造の10階建ての賃貸マンション「（仮称）泉区高森2 丁 目プロジェクト」を着工したと発表した。2019 年2 月下旬の竣工を目指す。

　同社と三菱地所設計、竹中工務店、山佐木材の4社で取得したCLT床2時間耐火構造の国土交通大臣認定技術を初めて適用する。

　2時間耐火の大臣認定を受けたCLT床のほかに、竹中工務店の特許技術「燃エンウッド」を柱に初めて採用した。

　CLTを構造材に利用することで、通常の鉄筋コンクリート造に比べ3カ月程度の工期短縮を予定している。

　竣工後は39戸の賃貸住宅として運営し、継続的に建物性能に関するデータなどを収集する。

　計画地は周辺にホテルや商業施設、アウトレットなどが集積する街の中心部に位置し、小高い丘陵地に建つことから視認性も高く、街の新たなシンボルとなると同社はしている。

「クレヴィアリグゼ世田谷松陰神社前」

　伊藤忠都市開発の賃貸マンション「クレヴィアリグゼ世田谷松陰神社前」の2住戸を見学した。女性ファッション誌「GINGER」（幻冬舎発行）とコラボレーションし、アラサ―世代の女性が満足できるの研究開発を進めてきた「大人女子の部屋づくりプロジェクト」の企画を商品化したもの。

　物件は、東急世田谷線松陰神社前駅から徒歩4 分、世田谷区世田谷4丁目に位置する9階建て全50戸。専用面積は25.0～55.55㎡。月額賃料は約11,000円／坪。2018年1月25日に竣工済み。光井純氏が設計を担当した「デザイナーズマンション」が売りのようだ。

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　現地は昨年、コスモスイニシアがほぼ1カ月で完売した分譲マンション「イニシア松陰神社前」を見学したとき見ている。四差路の角地だ。分譲なら坪400万円になるかとも思った。

　今回は単身者向け賃貸なのでよくわからない。しかも〝大人女子〟なるものがいったいどのような女性なのか皆目見当がつかない。社内の〝大人女子〟と思われる女性に聞いたら「オバサンも含まれることもあるから深く考えないようにしたほうがいい」と言われたので、とりあえず30歳代の独身女性をイメージして考えることにする。

　とはいえ、いつも分譲マンションのことばかり考えているので、これは分譲にも生かせそうな商品企画を紹介する。馬鹿なことを書いて〝大人女子〟に嫌われたくない。

　間違いなく分譲にも生かせそうなのが「癒しのバスルーム」「柔らかく区切られた寝室」「充実した洗面室」「いつでも勉強できるカウンター」などだ。狭い空間をよく生かしている。

　モデルルームは1LDK/28.54㎡と1DK/25.12㎡で、やや狭いのではないかと思ったが、坪1万円以上もするのだから贅沢は言えないのだろう。分譲で坪単価400万円を超えたら販売は苦労するはずだ。同社も分譲のリスクを考えて賃貸にしたのだと思う。

　「GINGER」は生姜焼きしか思い浮かばないが、丸の内北口ビルではパクチーの店が〝大人女子〟に大流行りだ。しかも、記者などはいくら無料とはいえトッピングなどはしたないことはしないが、彼女たちは山盛りにして食べている。よほど刺激に飢えているのか、たくましいのか、空恐ろしくなる。

　
マルチシューズインクローク（左）と多機能浴室

　
ワゴン付きキッチン（左）とパウダールーム

可動本棚付きカウンターキッチン

地主の意向を反映 古民家の緑を残す 月内完売したコスモスイニシア「松陰神社前」（2017/8/8）

「ザ・パークハウス 恵比寿南」完成予想図

　三菱地所レジデンス（事業比率50%）、NTT都市開発（同25％）、東急不動産（同25％）３社JVマンション「ザ・パークハウス 恵比寿南」を見学した。恵比寿駅から徒歩７分（スカイウォーク出口から徒歩２分）の全56戸で、坪単価は600万円台の半ば。〝ザ･パークハウス グラン〟に負けない〝パーク・マンション〟にどこか似ている商品企画がよく、設計変更などについてお客さんと話し合う50畳大の接遇スペースがよく考慮されている好物件だ。

　物件は、R山手線・埼京線・湘南新宿ライン恵比寿駅から徒歩7分（恵比寿スカイウォーク経由）、渋谷区恵比寿南２丁目に位置する９階建て全56戸（事業協力者住戸4戸含む）。専有面積は60.55～155.12㎡、坪単価は600万円台の半ば。完成予定は2019年7月中旬。施工は西松建設。デザイン監修は「ザ・パークハウス グラン 南青山」を担当したアーキサイトメヴウス・今井敦氏。

　これまで約500件の来場者を集め38戸まで契約のメドが立っており、販売は順調に進んでいる。

　現地は、「恵比寿ガーデンヒルズ」から徒歩２分。恵比寿駅圏の高台で住居系エリアとしては隣接する三井不動産レジデンシャルの「パーク・コート恵比寿」以来の17～18年ぶりの物件という。

　住戸プランはワイドスパンの70㎡台、80㎡台、85㎡台、105㎡台が中心。南向き、東向き、西向きがそれぞれ３分の1くらいか。エントランスラウンジに飾られる浅見貴子氏の和紙に描かれた水墨画アートがまたいい。

　98㎡のモデルルームはヤマモモの突板リビングドア、ヒッコリーの挽板フローリング、リビング天井高2500ミリ、メーターモジュールの廊下幅など。オプションにトラバーチンの壁を用意している。

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　今井氏がデザイン監修したマンションは数十物件は見てきているが、今回の物件は代表作の一つになるはずだ。隣接する三井の物件のように主張はしていないが、イタリア大理石のトラバーチンをふんだんに使い、外壁に市松模様など凝ったタイルを採用することでシンプルながら存在感のあるデザインに仕上げている。

　内装にも今井氏は関わっており、モデルルームは全体として白が基調のカラーリングで、ドアノブを壁面まで後退させ、把っ手に黒を採用してコントラストの美しさを演出している。

　そして何よりヤマモモの突板リビングドアが美しい。床はヒッコリーの幅広の挽板。トイレも通常よりゆったり取っている。

　全体としてこれまでの〝ザ･パークハウス〟とはやや趣が異なるマンションだ。これもまた、同社が最近供給してきた都心型マンションの顧客の声を生かしているのだと思った。

　最近の三井不動産の〝パーク・マンション〟は見ていないので何とも言えないが、デザインはそれを彷彿させた。〝グラン〟にも負けないレベルだと思う。

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　感心したのは接客スペースだ。個室と様々なカラーセレクト、設計変更などに使用する建具・家具スペースと合わせ50畳大くらいはある。普通はほ本程度しか見られないが、ここはゆったりと座り、出来上がったときのイメージが湧くようにセットされている。

　これは、単に今回の物件だけでなく今後、三菱地所レジデンスが分譲する都心部の高級マンションの商品企画にも反映させようという狙いがありそうだ。同社は近く青山にも常設の販売事務所・モデルルームを設けるとかで、赤坂とこの広尾の3カ所体制で高額マンションを販売するのだろう。

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　販売を担当する同社第二販売部 都心コアユニット販売第三グループ長・坂田和生氏にはどこかで会ったような気がしたが、10年前に書いた丸紅の素晴らしいマンション「グランスイート六番町」の販売事務所でお会いしている。

　以来、坂田氏は三菱地所レジデンスの「千鳥ヶ淵」「一番町」「三番町」「五番町」「西新宿」「恵比寿」など都心の高額物件ばかりを担当している。都心の市場を知悉している、なんともうらやましい人だ。

　個人的なことは書かないという約束なので残念ながら書けないが、地所の高額担当として欠かせない人だと思う。

　坪単価についても一言。商品企画はすばらしいが、立地・環境は恵比寿の一等地や代官山、広尾などには負ける。坂田氏も話したように富裕層が殺到するエリアではないのは確かだ。坪700万円の高値挑戦もあるかと思ったが、現状ではちょっと無理かもしれない。早期完売を狙うには丁度いい値付けではないか。

ピリ辛〟碓井氏がほめた丸紅「グランスイート六番町」（2007/4/10）