際立つ突板フローリング 白とグレーのカラーリングもいい コスモスイニシア「築地」
「イニシア築地レジデンス」
今年1月に竣工し、3月末から入居も始まったコスモスイニシア（事業比率60％）・大和ハウス工業（同40％）の「イニシア築地レジデンス」82戸を見学した。
分譲開始の一昨年秋の段階では、この物件を含め6物件463戸が同じエリアで激突するもと思われたが、ワールドレジデンシャル「レジデンシャル築地」40戸と大成有楽不動産「オーベルアーバンツ銀座築地」55戸が分譲直前で1棟売りされたのか戦線を離脱したため、結局4物件368戸となった。今回の物件も竣工を前に売れ行きが加速し、未分譲6戸を含め残りは16戸。
モデルルーム
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物件概要、その他設備仕様などは一昨年書いた記事を参照していただきたい。水準以上であるのは間違いない。
完成した建物を見てとてもいいと思ったのは、白と淡いグレーのカラーリングと突板フローリングだった。最近の床はほとんどシート張りになってしまったので余計に際立つ。
価格が7,000万円台～7,500万円台の53～54㎡の住戸プランでは、間口を7100ミリ確保したCタイプの間取りがよくできており、他のAタイプは子ども部屋にもリビングにもなる間取り可変式提案がいい。
上層階2層の専有面積が74～75㎡の1億円以上の住戸4戸（未分譲1戸含む）が残っているが、これをどう売るかだろう。
素晴らしい！ 448㎡の木造コミュニティ施設完成 築50年696戸の洋光台南第一住宅
完成した洋光台南第一住宅管理組合管理事務棟
築50年の全39棟696戸の中層マンションからなる洋光台南第一住宅管理組合は4月12日、管理事務棟開所式を行った。耐震性に問題のある40ｍを超える給水塔・集会所を取り壊し、新たに約448㎡の木造コミュニティ施設としたもので、この日は建築に関わった関係者同士で話し合い、その模様をメディアにも公開した。
施設は、JR根岸線洋光台駅から徒歩3分（団地入口）、横浜市磯子区洋光台5丁目に位置する一団地敷地面積約81,561㎡に位置する建築面積約538㎡、地上1階建て延床面積約444㎡。最高高さは6.5m、木造45分準耐火構造。設計監理はスタジオ・クハラ・ヤギ+ team Timberize。施工はナイス。工事期間は2020年9月～2021年3月。総工費は解体費用を含め約6.5億円。
関係者で記念写真
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事前準備がいかに大事であるかを思い知らされた取材であった。
この施設については昨年12月15日、木と住まい研究協会が主催（共催：スタジオ・クハラ・ヤギ、NPO法人team Timberize、ナイス）して工事中の構造見学会を行っている。記者は、新型コロナが猛威を振るっているときでもあり取材を見送った。
そして今回の4月12日は、東京都にまん延防止等重点措置が取られた初日。出掛けるとき「小池さんが東京から出ないでと言っているわよ」などとかみさんから嫌みな一発を喰らい、1時間30分も掛けて見学取材した。
現地に着き、建物の素晴らしさはすぐ理解できた。ところが、配布された資料は式次第のみで、施設の概要、経緯などは全然記載されていなかった。
管理組合の方の司会に始まり、コンサル会社の都市環境研究所（2人）－給水塔の解体を担当したトライテック－施設設計者のスタジオ・クハラ・ヤギ－施工担当のナイス（3人）－施設を管理する神奈川保健事業者－団地を管理する日本総合住生活（2人）－居住者代表の村瀬安弘氏－管理組合理事長・古山伸一氏がリレー方式で1時間近くにわたりそれぞれコメントした。総計13人だ。
予備知識が全くなく、難聴がひどくなり、マスク越しも加わってよく聞こえず、プロジェクターに映し出される文字もろくに読めない記者は面食らった。必死にメモを取った。
全部は紹介しきれないが、発言者順に要点だけを以下に紹介する。間違っていたらごめんなさいと謝るほかない。
都市環境研究所は、横浜市の団地再生事業により2016年から同団地の再生事業に関わってきた。最初にマイク（バトン）を握った同研究所・大野整氏は「（とてもそんなには見えなかったが）わたしはリレーのアンカーだった」と笑わし、「4街区全体のリビングのような楽しい空間が完成した。管理組合、自治会がぶれずにワンチームになれたのが成功の秘訣。次の50年先の素敵な場所になるようこれからもサポートしていく」と、また同所・實方理佐氏は「サンドベージュの壁と木の壁による明るい空間が誕生した。胸がわくわくしている」とそれぞれ語った。
トライテック・加藤琢磨氏は「給水塔は高さが40ｍ以上あり、基礎部分も広範囲に及んでおり工事は難航したが、安全・安心を最優先しスピーディに工事を完了することができた」と話した。
スタジオ・クハラ・ヤギ代表取締役・久原裕氏は「施設はわたしの娘、分身のようなもの。施設引き渡しは嫁にやるようなもの。それまではスリッパだったのに、引き渡し時はみんな土足で上がったのに複雑な思いがした」と、記者をどきりとさせるフレーズでもって切り出し、「自由な使い方ができる、ここにしかない外観も内観も理にかなった唯一無二の木造準耐火建築物になったはず。しかし、全体を100とすれば建物の完成は30から40％。余白を残すように設計した。これからみなさんで使いこなし育てていただきたい」と述べた。
ナイスのプロジェクトリーダー・遠藤雅宏氏は「わたしの誕生日は団地の入居が始まった昭和46年3月30日のちょうど1年前の昭和45年の1月15日。無事に工事が完了し、感謝、感謝」などと感謝を連発し、横浜市が推進する公共建築物の木質化を先導する事業であることも強調した。
同社の営業担当・会田利知氏は「700世帯の熱い思いが込められている。表も裏も外も内も木。誇りに思っている」と喜びを表した。
さらに同社の工事担当・平田裕治氏は「（設計の）高いハードルを越えようと燃えた。コロナ禍でも問題なく工事は完了した。小さい女の子が建物を見て〝やばい〟と歓声を上げた。新しい息吹が吹き込まれた」と作業着姿で語った。
マンションを管理する日本総合住生活・高階徹氏と中村陽人氏は、この種の先進的な管理事務所は他に例がなく気が引き締まる思いがするなどと話した。
昭和64年の入居開始時から住んでいる90歳の村瀬氏は「入居開始の2年目から組合役員をやっており、通算25年間役員をやってきた。従前の集会所は使いづらく、自治会館をつるのが夢だった。やっと住民の力が結実した」と感慨深げに語った。
管理組合理事長の古山氏は「素敵な素晴らしい建物が完成した。3つのグループに感謝したい。一つは組合員、二つ目は理事の皆さん、三つ目はこれから先のすべての関係者」と締めくくった。
同団地の規約では、理事長は立候補方式をとっており、任期は8年。73歳の古山氏は今年6月の総会で8年務めた理事長の職を退く。
内観
内観（サッシは木製）
開所式
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開所式を取材せず、プレスリリースを引き写すだけだったら高々444㎡の木造準耐火建築物ではないかとやり過ごしたかもしれないが、必死で取材した結果、切り口によってはいかようにも仕上げられる素晴らしいプロジェクトであることが分かった。
一つひとつ紹介はしないが、例えば合意形成。築50年の696戸もある組合員をよくぞ結集させたものだ。案件は過半数でいい普通決議ではなく4分の3以上の賛成が必要な特別決議だが、2018年2月18日に行われた臨時総会では反対者は9人／696人（賛成率98.7％）しかいなかったそうだ。理事長（理事もか）が立候補方式というのも面白い。
住宅の質も高い。記者が観た範囲では全て5階建てでエレベーターはなかったが、古山氏によると専有面積はもっとも多いのが南面3室の78㎡で、次が66㎡、それと60㎡だという。駅から3分で南面3室は価値がある。URは50年も前にこんな住宅を建設した。この価値に欠けていたコミュニティを創出したのは大きな意味を持つ。
建物そのものも素晴らしい。木と住まい研究協会が作成したA3で4枚にわたる資料を見たが、出入り口は9か所もある。延べ床面積が444㎡の平屋建て集会所などどこにもないはずだ。フリースペースが中心なので、どのような使い方も可能だ。
ギザギザの連続折れ屋根とやわらかな木の浮き屋根を組み合わせたデザインも面白く、かつ、屋根形状はルームの天井高（最大6ｍ超）にもなっており、各ルームはつながっているようにも区切られているようにも見える。
ベイマツの太い構造通し柱や、国産材のヒノキの燃えしろ設計による集成材柱、多摩産材のスギの羽目板も美しい。久原氏は「山小屋のような全て木にはしたくなかった」と語ったように、左官や塗装の外壁（サイディング下地）を組み合わせた外観も斬新だ。
このほか、床を二重構造にし、二重床内に設置された空気式フィルムダクトシステムを通じて床から温風・ 冷風を送風する空調方式を採用しているのもいい。
洋光台南第一住宅
洋光台南第一住宅
コロナのリスクは全くなく、喫煙も可能な隣接公園での記者の昼食（近くのスーパーで買ったおにぎり1個、神奈川県産のトマト、缶ビールで合計650円くらい）
三菱地所レジ・モリモト 自由が丘の1低層マンション 大規模緑化と既存樹木など保存
「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」
三菱地所レジデンスとモリモトは4月9日、両社のJVマンション「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」に三菱地所レジデンスが実施している生物多様性保全の取り組み「BIO NET INITIATIVE」（ビオネット・イニシアチブ）を導入し、大規模緑化や既存樹木の保存などを実施すると発表した。
物件は、東急東横線・大井町線自由が丘駅から徒歩9分、目黒区自由が丘3丁目の第一種低層住居専用地域の南傾斜地に位置する敷地面積約3,619㎡の地上3階地下1階建て全44戸（販売対象外11戸含む）。専有面積は74.72～175.46㎡。竣工予定は2022年6月下旬。設計・施工は東急建設。
目黒区自由が丘アドレスの新規分譲マンションで敷地面積1,000 坪以上の物件は1993年以降では初で、敷地はイヌ・オオカミ研究の第一人者として知られる故・平岩米吉氏の「白日荘」と呼ばれたお屋敷跡地であることから、従前の植物や在来種を保全、敷地の25%を緑地化し、生物多様性に貢献する面積29%超を確保するほか、公益財団法人日本自然保護協会と連携し、着工前の環境調査（家屋・植生・生態系を対象）を実施し、東京都区部で絶滅危惧II類にも指定されている希少種「ウマノスズクサ」などを保存する。「ウマノスズクサ」を食草とする「ジャコウアゲハ」や、「ハギ」を食草とする「キタキチョウ」などの飛来が期待できるという。
さらに、敷地の南側には最大390㎡以上の「ひとかたまりの緑地」を確保。「アラカシ」「スダジイ」「シラカシ」など260本（区基準の約2倍）、低木は「ムラサキシキブ」「アセビ」「ドウダンツツジ」など3,900株以上（都基準の約23倍）を植樹する。ABINC認証も取得済み。
建物は、自由が丘初の「ヴィンテージマンション」を目指し、外観は水平ラインを意識した木調軒天仕上げの大庇や、一枚ずつ丁寧に窯で焼かれ、緑にあふれた環境に馴染むアースカラーの外壁タイルなどを採用。平均専有面積100㎡超。大型車も格納可能な地下循環パズル式機械式駐車場32区画を確保する。
三菱地所レジデンスの「ザ・パークハウス」では、2015年2月以降、原則として全ての物件で「ビオネット・イニシアチブ」を導入している。
日本自然保護協会 自然のちから推進部部長・岩橋大悟氏は、「『ビオネット・イニシアチブ』のアクションによる生物多様性の保全にとどまらず、計画地の植生・生態系を対象とした環境調査を事前に行ない、一部の既存樹木や絶滅危惧種にも配慮した取り組みにつなげることができたことは、価値のある大きな一歩だと思います。また、販売にあたっても生物多様性の保全や持続可能な地域づくりにつながるツールを積極的に取り入れたことも大切な取り組みです」とコメントしている。
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この物件については、見学取材を申し込もうと思っていたが、両社は4月22日（木）、オンラインモデルルーム内覧会を行うのでこれ以上書かないが、自由が丘の1低層の地価公示は坪370万円くらいだと思う。今回の敷地は1,000坪以上で、1戸当たり土地持ち分は単純計算で約22坪。これに建物価格を足すといくらになるか。おおよその見当が立つ。記者の単価予想は的中するはずだ。
三菱地所レジデンスの1低層のマンションは「ザ・パークハウス代々木上原」を見学している。モリモトの「ディアナガーデン」もたくさん見学している。両社のJVは2011年の「上目黒」以来2度目。
保護実践、教育普及、子ども・学生3部門構成もいい 「日本自然保護大賞2021」視聴（2021/3/13）
大京・大和ハウス 市街地活性化の一環「岐阜」335戸 坪200万円台前半とか…
「ライオンズ岐阜プレ ミストタワー35」
大京と大和ハウス工業は4月10日、岐阜県最大全335戸の官民一体の複合タワーマンション「ライオンズ岐阜プレ ミストタワー35」のマンションギャラリーをオープンする。
物件は、名鉄名古屋本線・各務原線名鉄岐阜駅から徒歩11分（JR岐阜駅から徒歩13分）、岐阜県岐阜市徹明通二丁目に位置する35階建て全335戸（非分譲36戸含む）。専有面積は46.90～156.32㎡、竣工予定は2023年2月。施工は戸田建設。
建物は、柳ケ瀬エリアのランドマークとして中心市街地活性化の実現を目指す高島屋南地区第一種市街地再開発事業（柳ケ瀬グラッスル35）の一環として建築中のもので、高さ約130m、制振構造を採用。1、2 階は商業施設、3、4階は岐阜市が整備する公益的施設となり、分譲マンションは5階以上。
東・北側の上層階からは眼前に金華山を眺めることができ、西・南側は隣接建物がなく濃尾平野、名古屋方面見渡すことができる。間取りは1LDK、2LDK、3LDK、4LDK の全62タイプ。最上階35階には、スカイビューテラスを備えた100㎡超のトップグレード住戸を6 戸設けている。
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このマンションのメディア向け見学会が4月7日に行われた。岐阜県は記者の故郷・三重県に隣接しているのだが、一度も訪れたことはなく、取材したかったのだが、コロナが心配で申し込まなかった。
昨日（8日）の「NAGOYA the TOWER」見学の後にモデルルームを見せてもらえないか頼んだが駄目だった。
デベロッパー各社にお願いだ。地方で見学会を行うときは、各社で話し合って2件、3件取材できるようにしていただきたい。そうすれば首都圏からの見学者も増えるのではないか。
「岐阜」を取材した方から聞いたのだが、坪単価は200万円台の前半だとか。県都・岐阜市の一等地でこの単価とは…複雑な気持ちだ。
〝どえりゃあ高い〟坪単価400万円 総合地所など6社JV「NAGOYA the TOWER」
「NAGOYA the TOWER」
総合地所は4月8日、同社をはじめとする名鉄不動産、京阪電鉄不動産、大和ハウス工業、三交不動産、住友商事の6社JVマンション「NAGOYA the TOWER」のモデルルームプレス向け内覧会を行った。名古屋駅から徒歩13分の名古屋駅圏最高層の42階建て全435戸で、「職住近接」「都心居住」のニーズに応える名古屋のランドマークを目指す。坪単価も〝どえりゃあ高い〟約400万円になる模様だ。内覧会には予定を上回る35人が参加した。
物件は、JR名古屋駅から徒歩13分（名古屋駅ミヤコ地下街4番出入口から徒歩8分）、名古屋市中村区名駅南二丁目の敷地面積約5,898㎡、42階建て全435 戸。7月に分譲予定の第1期100戸の専有面積は54.25～135.45㎡、価格は未定だが坪単価は400万円になる模様。設計・施工は長谷工コーポレーション。竣工予定は2023年4月。デザイン監修は光井純＆アソシエーツ建築設計事務所。販売代理は長谷工アーベスト。事業比率は非公表。
現地は、長谷工コーポレーションが2018年、パナソニックから取得した全15,000㎡の敷地の一角に建設するもの。名駅南地区まちづくり協議会が発足してから約10年、再開発プロジェクトの第一弾となる。名古屋駅から徒歩圏で、広大な敷地と過去4棟しかない40階建て以上のタワーマンションとなることから、〝日本に誇れる名古屋のランドマーク〟を目指す。ABINC認証も取得している。
建物は制震構造で、主な基本性能・設備仕様は、無勾配排水工法「サイホン排水システム」、ガス発電システム、ロボット掃除、地下駐車場、専用エレベーター、100㎡のラウンジ、二重床・二重天井、リビング天井高2.5～3.0ｍ、ディスポーザー、Low－Eガラス、コーナーサッシなど。
100㎡以上が98戸で、30階以上は顧客の要望に応えるフリープランとする予定。20～30戸ある35～50㎡プランは、投資用として不動産会社などに一括で分譲する可能性が高いそうだ。
これまで1,500件を超える反響を集め、300組の来場があるという。
空撮
スカイラウンジ
フラワーガーデン
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記者は名古屋弁をまねて単刀直入に坪単価について質問した。「同じ名古屋駅から徒歩12分の三菱地所レジデンスは坪270万円げな。こっちはそれと比べるとどえりゃあ高いと聞いている。どれくらいするんか、教えてちょう」と。これに対して、総合地所名古屋支店部長・有本光男氏は坪単価400万円であることを明らかにした。
記者は名古屋駅圏の将来性を考慮すれば、坪400万円は決して高くなく、三菱地所レジデンス、三菱商事都市開発、野村不動産の3社JV「ザ・パークハウス 名古屋」462戸の坪270万円が安すぎるから高く映るのだと思う。
その影響も聞いたが、コンセプトが異なるためかほとんど競合はしていないという。地所レジのマンションはモデルルームを観ていないので何とも言えないが、仕様レベルも異なるようだ。
3つのモデルルームのうちプレミアム住戸の150㎡タイプは鈴木ふじゑ氏がコーディネートしたもので間違いなく億ション仕様だ。価格はオプションを含めて4.5億円超というのも納得する。
それより注目したいのが67㎡のタイプだ。ほぼ正方形で間口は8.5ｍ以上あり、廊下幅もメーターモジュールを採用している。価格は7,000万円台に抑えられるというから人気になりそうだ。
気になるのは、全体敷地約1.5haのうち今回のマンションの敷地を除く1ha近くの敷地の用途が未定ということだ。何になるのかユーザーも気になるのではないか。
現地
67㎡のモデルルーム
67㎡のプラン H-8タイプ図面.pdf
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コロナを避けるため、昼食は堀川沿いの公園で摂ることにした。スーパーで東京クラフトビール（これが実においしい）とハーフの白ワインを買い、三重県産とあったミニトマト（10個入りで550円だったか）と、これまた三重県産のミカンを自宅用に買った。
記者は毎日のようにトマトを食べるが、このミニトマトは最高においしい。OSMICが生産しているもので、三交不動産も提携企業になっている。三重が誇れるトマトだと思う。記者ならこのミニトマトをモデルルーム来場者に配る。間違いなく販促につながるはずだ。
堀川沿いのミニ公園（ここで食事）
堀川
三菱地所レジ他 名古屋駅圏の複合「ノリタケの森地区」第1期200戸に2.1倍登録（2020/11/13）
総合地所など6社 名古屋駅徒歩圏で42階建てタワーマンション441戸着工（2020/8/17）
野村不・阪急阪神不 JR平井駅前の再開発事業を着工 分譲マンションは約270戸
完成予想図
野村不動産と阪急阪神不動産は4月5日、JR総武線平井駅から徒歩2分の再開発「平井五丁目駅前地区第一種 市街地再開発事業」の新築工事を2021年3月23日に着工したと発表した。参加組合員として事業に参画しているもので、竣工は2024年度内を予定。
事業は、JR平井駅北口駅前広場に面した約0.7haの規模で、本再開発組合は2014年12月に再開発準備組合が設立され、2017年９月に都市計画決定、2018年11月に再開発組合の設立認可を受けていた。計画では、計画地の北西側に広場を設けるとともに、大規模災害時にも対応できる防災設備を設置し、都市型住宅の供給、地域拠点としての街づくりを進める。施工は前田建設工業。
建物は地上29階建て。1・2階は商業施設、3階は子育て支援施設（認可保育園）、5階以上に約370戸のマンションを配置する。
マンションは、免震構造、長期優良住宅の認定（一部住戸除く）を取得し、分譲戸数はファミリータイプ(3LDK)中心に約270戸（地権者住戸除く）を予定。3階共用部には多様化するライフスタイルに合わせたライブラリーラウンジ、個別ワークスペースなどを導入する。2022年度中に販売を開始する。
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「平井」は好きな街だ。ただ、プレス・リリースからすると、マンションは「亀戸」のように「床快full（ゆかいふる）」とZEHを採用しないようだ。なので、予想単価は350万円から340万円に下方修正した。そんなに安くないか。
共用部分ライブラリー
爛漫の春 多摩川のそば ZEH＆免震 東京建物他「聖蹟桜ヶ丘」第1期は170戸
4月1日写す
記者の今春の最大の注目物件の一つ、東京建物・東栄住宅・京王電鉄・伊藤忠都市開発4社JVのZEH-M Oriented免震タワーマンション「ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス」の第1期170戸の登録申し込みが4月3日から始まった。物件ホームページによると総来場数が延1,200組を突破したようだ。
物件は、京王線聖蹟桜ヶ丘駅から徒歩4分、多摩市関戸一丁目の第二種住居地域（建ぺい率90％、容積率452％）に位置する敷地面積約8,556㎡、33階建て全520戸。第1期（170戸）の専有面積は54.93～124.14㎡、価格は3,998万～12,598万円（最多価格帯5,000万円台）。登録受付は4月3日～4月12日。抽選日は4月12日。竣工予定は2022年9月中旬。設計・施工は三井住友建設。デザイン監修は光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所。
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取材をしていないので何とも言えないが、坪単価はずいぶん安いという印象を受ける。価格帯からして坪300万円には届かないようだ。駅周辺には生活利便施設が整っており、京王線初の免震でZEH、散歩に最適の多摩川がすぐそば…などを考慮すると、この値段は安い。
聖蹟桜ヶ丘駅も含め、どうも京王線は他の沿線と比べ〝割り負け〟していると思わざるを得ない。新宿から15分の調布駅圏でも坪300万円台の中盤から後半が相場だ。小田急線には圧倒的に負けるし、北千住にも勝てない。
記者は、多摩センターの住民だが、かつて、聖蹟桜ヶ丘駅の一駅先の百草園に住んでいたとき、聖蹟桜ヶ丘駅前の「ザ・スクエア」の中古や戸建ての購入も検討したことがある。交通利便性より子育て環境を重視したので多摩センターのマンションを選んだ。当時、調布は中古でも坪500万円を突破していた。
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爛漫の春だ。聖蹟桜ヶ丘ではないが、わが多摩センターの「春」を写真で紹介する。多摩市に住むとこんな風景が日常にある。
「旧富澤家」として多摩中央公園で公開されている江戸時代の名主富澤家の居宅
多摩グリーンライブセンター（右はボレロ）
ヤマブキ（左）とシャガ
竹林と公園トイレ
カモと遊歩道
わが家の専用庭
東急リバブル 営業職5年以上と遜色ない物件選定 AIマッチングシステム開発・稼働
東急リバブルは3月31日、AI技術を活用して投資用マンションと顧客を繋ぐ「投資用区分マンションAIマッチングシステム」を開発したと発表した。東京23区及び武蔵野市・三鷹市のマンションへの投資を考えている顧客を対象に4月1日から本格稼働する。
日本電気の精度の高い最先端AI技術群「NEC the WISE」の1つである「異種混合学習」を採用。東急リバブルが保有する約6年間分の過去取引に関するデータ（物件特性・希望条件・資金計画など）や営業担当者の経験値などに基づき、AI技術を用いて投資用マンションのおすすめ度を顧客ごとに分析し、スコア化する予測モデルを搭載している。
同社の事前検証により、営業経験5年以上の担当者が行う物件選定と遜色ないレベルを実現したという。
投資用マンションの顧客のニーズは、老後資金の確保だけでなく20・30代のミレニアル世代による新たな収入源確保や資産形成を目的とするなど多様化しており、そうしたニーズに応えるもの。
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ファミリーマンションの顧客ニーズは複雑で、沈殿・潜在しているものを引き出すのはAIでも難しいが、投資用は確かにデータ化を可能にするはずだ。リバブルの営業経験5年以上のベテランと遜色ないというから、これはいい。
しかし、この種のAIソフトがどんどん開発されたら、営業職の仕事が脅かされないか心配だ。AIシステムは宅建士の資格は必要ないのか。ミスをしたら営業マンが責任を問われるはずだ。これは不公平だ。
Sは10.5％ 管理不全の恐れありDは0.5％ マンション管理協 6.4万棟を仮評価
マンション管理業協会は3月30日、会員各社が受託するマンションを対象にした管理状態の仮評価調査結果をまとめ発表。建設年代が古いほうが管理に問題があることを調査結果は示している。
調査は、令和２年４月～12月にかけてアンケート形式で実施されたもので、回答会員社数は142社（会員社数358社）、回答総数は70,107棟（受託棟数118,386棟）。集計対象数は63,969棟（三大都市圏50,765棟、その他地域13,204 棟）。
仮評価ランクはS：特に秀でた管理状態、A：適切な管理状態である、B：管理状態の一部に問題あり、C：管理状態に問題あり、D：管理不全の恐れがある－の5段階で、調査の結果、全体評価ではＳ：10.5％（6,714棟）、Ａ：54.6％（34,921棟）、Ｂ：27.3％（17,482棟）、Ｃ：7.1％（4,549棟）、 Ｄ：0.5％（303棟）となった。三大都市圏とその他の地域との差異はそれほど見られなかったという。
Ｓランクの年代別分布は、1979年以前：2.2%、1980年～1990年：10.9％、1991年～2000年：24.5％、2001年～2010年：31.8％、2011年以降：30.7％。Ｄランクの年代別分布は、1979年以前：30.4%、1980年～1990年：57.8％、1991年～2000年：7.9％、2001年～2010年：3.6％、2011年以降：0.3％。
1979年以前の6,790棟のS～Dの分布では、S：2.2％、A：39.4％、B：39.3％、C：17.3％、D：1.4％。
仮評価結果は、今後のマンションの管理の適切性が市場で評価される仕組みづくりのための基礎的データとなる。
坪単価496万円でも販売好調 伊藤忠都市開発「新宿若松町」／「渋谷富ヶ谷」も順調
「クレヴィア新宿若松町」
昨年12月から販売を開始した伊藤忠都市開発の「クレヴィア新宿若松町」が好調な売れ行きを見せている。都営大江戸線若松河田駅から徒歩3分の149戸（販売対象住戸71戸、事業協力者住戸78戸）で、坪単価496万円ながらすでに半分以上の40戸を成約している。
物件は、都営大江戸線若松河田駅から徒歩3分、新宿区若松町の商業地域、第1種住居地域に位置する13階建て全149戸（販売対象住戸71戸、事業協力者住戸78戸）。専有面積は25.50～80.85㎡。先着順で分譲中の住戸（5戸）の価格は4,098万〜7,398万円（専有面積25.50～54.01㎡）。坪単価は496万円。竣工予定は2022年2月下旬。販売代理は伊藤忠ハウジング。デザイン監修はレーモンド設計事務所。設計・監理・施工はアイサワ工業。
現地は、阪急阪神不動産が分譲した「ジオ若松河田」の隣接地。敷地北側は都市計画道路予定地。
建物は内廊下方式で、住戸プランは南向きの50～80㎡台の2LDKタイプと、25～53㎡台のワンルーム～2LDKのコンパクトタイプの混在型。
主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2450ミリ（Bタイプ1戸は3000ミリ）、ディスポーザー、食洗器、シーサーストーン天板など。
販売代理の伊藤忠ハウジング・大倉嘉隆氏は、「絶好調。昨年12月から販売を開始し、すでに折り返し点を過ぎた」と話している。
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単価を聞いて驚いた。2016年に日本エスコンの「Grand Le JADE若松町レジデンス」31戸を見学している。レベルの高いマンションだったが、坪単価は400万円台の前半だった。それより100万円近く高くても売れるとは…。
ただ、設備仕様レベルは高い。販売対象住戸はどちらかといえば、ファミリータイプよりコンパクト住戸のほうが多い。このまま順調に売れるのだろうか。
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取材の主目的は、同社の常設「ギャラリークレヴィア新宿」にある「クレヴィア渋谷富ヶ谷」のモデルルームを見学することだった。
この物件については、同社のプレス・リリースをコピペして記事にしているので参照していただきたい。「富ヶ谷」アドレスで、坪単価600万円にふさわしいレベルにあると思う。
細部にもデザインにこだわっているのが特徴だ。例えば、バルコニーの手すり壁の裏側もタイル張りにしており、住戸の玄関にはオリジナルのガラスアートを配している。オプションのテレワーク用の個室もよくできていた。
販売も順調で、伊藤忠ハウジングのプロジェクトマネージャー・尾林拓氏は「販売対象22戸のうち11戸を供給し、現在4戸を先着順に分譲中。2LDK、3LDK中心に予定通り進捗している。モデルルームはRBA野球チームの大倉が担当している『新宿若松町』と共通で、『新宿若松町』も好調」と話した。
尾林氏が「大倉」の名前を出さなかったら、そのまま取材を終え、「渋谷富ヶ谷」の記事だけに済ます予定だったが、予定を急遽変更して「新宿若松町」をメインにすることに決めた。
大倉氏は、RBA野球屈指の強打者でチームの主砲だ。記録は取っていないが、これまで5年くらいの通算打率は5割に達するのではないか。昨年、チームにはすごい投手も加入したというから、期待通りに活躍すれば優勝できる戦力があるとみた。いま伊藤忠都市開発（伊藤忠ハウジング）はマンション事業でもっとも〝元気〟がある会社の一つだ。
「クレヴィア渋谷富ヶ谷」
「クレヴィア渋谷富ヶ谷」（左上が玄関のガラスアート）
伊藤忠都市開発 建て替えマンション「渋谷区富ヶ谷」分譲開始（2021/2/24）
