「オーベルグランディオ川崎久地ヒルズ」

　大成有楽不動産が販売を開始した「オーベルグランディオ川崎久地ヒルズ」を見学した。大型スーパー、提供公園を併設した開発面積約3.7haの商・住・緑の大規模複合開発プロジェクト。マンションは期間70年の定期借地権付き。

　物件は、JR南武線久地駅から徒歩7分、川崎市高津区下作延五丁目に位置する期間70年の定期借地権付き7階建て全231戸。3月9日に抽選が行われる第1期1次（65戸）の専有面積は64.60～75.60㎡、価格は4,498万～6,298万円（最多価格帯5,200万円台）。坪単価は250～260万円になる模様。月額地代は7,010円～8,200円、原状回復積立金は4,560円～5,330円。竣工予定は2026年1月下旬。設計・施工・監理は長谷工コーポレーション。販売代理は長谷工アーベスト。

　現地はあすか製薬が所有する工場跡地。全体開発面積は約3.7ha。久地駅との比高差約6ｍ、標高25mの高台に立地。敷地全体が5街区に分かれており、敷地入り口に大規模スーパーが建設されるほか、敷地西側には桜並木が美しい市道に面して提供公園が整備される。今回のマンションは敷地南東側に位置し、南側は低層住宅地で、東高根森林公園に近接。もう一つの南西側の街区は未定。

　主な基本性能・設備仕様は、ZEH－M Oriented、直床、リビング天井高2400ミリ、ディスポーザー、食洗機など。

　昨年10月からエントリーを開始しており、これまでの反響数は約1,200件。1月11日にオープンしたモデルルーム来場者は約250組。当初から予定価格を公表しているのが反響数の多さに結びついている。

モデルルーム

模型

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　久地駅に降りたのは初めてだった。現地に大規模スーパーが整備されるので、日常生活にはこと欠かないのではないか。標高25mの高台立地で緑も豊富。工業地域だが周辺に〝嫌悪施設〟はない。

　南武線沿線には工場などの施設が多く、小田急線（登戸）、東急線（溝の口・武蔵小杉）ともつながっている。坪単価は土地代がただでも建たないような安さだ。これらの特性を訴求できるかどうかがカギを握りそうだ。

現地（手前右はサクラ並木）

　東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は３月10日、2025年2月度の首都圏不動産流通市場の動向をまとめ発表。中古マンションの成約件数は4,152件(前年同月比23.9％増)、坪単価は261.2万円（同4.8％増）、成約価格は4,985万円（同2.6％増）、専有面積は62.99㎡（同2.1％減）となった。成約件数は4か月連続、坪単価は58か月連続で前年同月比を上回った。

　中古戸建の成約件数は1,690件（同44.8％増）、成約価格は3,920万円（同0.6％増）、土地面積は145.81㎡（同6.2％増）、建物面積は104.33㎡（同2.0％増）となった。

 
「メイツ中河原」

　名鉄都市開発が分譲中の「メイツ中河原」を見学した。駅からは徒歩13分とややあるが、現地までは信号が一つもなく、緑も豊富で、多摩川へは1～２分。住環境は申し分ない。

　物件は、京王線中河原駅から徒歩13分、府中市南町四丁目の準工業地域／第一種中高層住居専用地域（建ぺい率45.49％、容積率192.07％）に位置する敷地面積約8,428.35㎡、8階建て全223戸。３月に分譲予定の第1期6次（戸数未定）の専有面積は61.23～87.68㎡、予定価格は3,900万円～7,200万円（最多価格帯5,200万円台、坪単価は250万円。竣工予定は2026年1月下旬。設計・監理・施工は長谷工コーポレーション。販売代理は長谷工アーベスト。

　主な基本性能・セ氏美仕様は、ZEH-M Oriented、直床、標準階リビング天井高2500ミリ、ディスポーザー、食洗機、スカイラウンジ（コワーク＆スタディスペース、おこもりPOCKETなど）、Mʼsドア、ホームストッカー、浴室タオル掛け1か所など。

模型

現地（樹木はトウカエデ）

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　分譲単価は安いと思うが、駅からの距離をどう評価するかがポイントだろう。強調できるのは、駅から現地まで信号機は一つもなく、歩道、公園、遊歩道などを通れることだ。交通量の多い多摩川通りから一歩入っており、周辺には府中多摩川かぜのみち、公園2か所、小学校、府中市郷土の森公園などのほか、中高層マンション、ゆうせいチャレンジド東京多摩支店、郵便局、読売新聞、東京エレクトロンなどが建ち並んでいるが、嫌悪施設はない。

　自転車を利用すれば府中駅、多摩川緑地、東京競馬場なども１０分前後だ。ランニング好きにはたまらない立地ではないか。信号なしで20～30キロは走れるのではないか。

　モデルルームでは、トイレと収納の開き戸にはプッシュプルドアが採用されており、把手は壁面まで後退されていた。とてもいいと思ったのだが、物件ホームページにもパンフレットにもそのことが触れられていなかった。

トイレドアノブ（壁面までせっどバックされている）

現地（手前の常緑樹はクスノキ、右側の樹木はトチノキ。右側奥が建物）

多摩川かぜのみち

　野村不動産は3月6日、同社が開発した住戸全体の床空調システム「床快full（ユカイフル）」が居住者の健康に及ぼす影響を慶應義塾大学と共同研究を行った結果、転居前後で睡眠や血圧に良い影響を与えることが分かったと発表した。共同研究は、慶應義塾大学伊香賀俊治教授（現名誉教授）、川久保俊准教授と行ったもの。

　夏季の調査は、転居前調査（2022年７～8月）と転居後調査（2023年7～8 月）に実施。その結果、①転居後は転居前に比べ、測定期間中の平均気温が日中約3.6℃、夜間約1.5℃上昇したにもかかわらず、全館空調の効果で水回りを中心とした室温の低下が見られた。転居前後でのアンケート調査では「体のだるさ」「疲れ」「イライラ」といった指標において改善が見られた②就寝中の寝室環境において、平均室温は0.2℃と若干上昇するも、相対湿度は9.6％と大幅に低下、平均CO2濃度も低下が見られた。転居前後の質問において、「暑くて眠れない」「ジメジメして眠れない」と回答した割合が大幅に低下、また、睡眠効率においても2.4％の改善と有意な効果が見られた。

　冬季の調査は、転居前調査（2022年12月～2023年1月）と転居後調査（2023年12月～2024年1月）に実施。その結果、③転居後は転居前に比べ外気温は1.5℃程度上昇。各室の室温は、転居前では居間を除く全ての室でWHO（世界保健機関）推奨最低室温の18℃を下回る時間が存在したが、転居後では18℃を下回る時間はなく、1日を通して室温が高く維持されている。「手足が冷える」と感じる人の割合が低下した④参加者のうち転居前に起床後収縮期血圧が、日本高血圧学会の定める正常高値血圧(115mmHg)以上と以下に分類して比較したところ、正常高値血圧では血圧が3.9mmHg低下するなど、血圧が高い人ほど有意に低下するという結果が見られた。

　研究成果は、2024年3月の日本建築学会関東支部研究発表会、8月の日本建築学会大会で発表された。

「ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス」（手前は「マナープレイス」の駐車場）

　大和地所レジデンスは3月6日、販売開始からわずか1年で全318戸を完売するなど圧倒的な人気を呼んだ「ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス」のメディア向け竣工見学会を行った。高さ規制がない用途規制を逆手に取った床下収納・ロフト付きプラン（32戸）や黒御影石を多用したプレミアム住戸もさることながら、記者はメタセコイアを11本も植えたランドスケープデザインに惚れ込んだ。

　物件は、JR埼京線北赤羽駅から徒歩5分、北区浮間一丁目の工業地域に位置する敷地面積約1,500㎡の全318戸（19階建て「マスタープレイス」253戸、15階建て「マナープレイス」65戸）。専有面積は44.39～106.53㎡（平均70㎡超）、価格は4,400万円台～1億3,000万円台、坪単価は330万円。全体竣工は2025年2月上旬。設計・監理はスタイレックス。施工は長谷工コーポレーション。

　2022年9月にエントリーを開始し資料請求は5,100件。契約開始は2023年3月で、2024年3月に契約完了。契約者の3割弱が地元で、他は都内と埼玉など広域にわたっている。モデルルーム来場者は1,740件。

ロフト付きプラン

メゾネットプラン

ラウンジ中央のオリーブ

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　商品企画が素晴らしかった「ヴェレーナグラン赤羽北フロント」（89戸）、「ヴェレーナグラン赤羽北ザ・マークス」（96戸）の記事と一緒に読んでいただきたい。

　今回の見学会では、豊富な緑を配した植栽計画、共用施設、1億円超の最上階の100㎡前後のプレミアム住戸、高さ規制がない工場地域の規制を逆手に取った床下収納・ロフト付きプラン（32戸）などが紹介された。最近めっきり見かけなくなった黒御影石のキッチン天板を久々に見たし、サウナ付きプランにも驚いた。

　ポイントは、今回の物件に限ったことではないが、同社が設計を担当していることだ。設計施工一括発注方式（DB方式）か設計施工分離か－古くから論議されてきた問題なので深入りはしないが、ゼネコンに〝丸投げ〟していたら、同社物件の特徴でもあるメーターモジュール廊下幅、御影石キッチン天板、ミストサウナ、二重床・二重天井などはまず標準装備にならない。同社がしっかり設計を担当し掌握しているからこそユーザーの支持を得ており、〝工場街〟のイメージが強い北赤羽駅圏で3物件合わせ503戸をわずか3年少しで完売する離れ業を演じることができたのだと思う。

　
荒川の借景

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　今回の見学会でもっとも驚いたのは植栽計画だった。現地に着いたときは外構の整備中で、円錐形をした落葉樹の巨木が目に飛び込んできた。責任者らしき人に声を掛けたらメタセコイアだった。1、2本なら納得できるのだが、〝並木〟と呼ばれるエントランス周りには11本のメタセコイアが植えられていた。樹齢は30年くらいだそうで、樹高は10ｍくらいあったのではないか。

　メタセコイアは街路樹として植えられるケースが多い。春先には青々と茂り、秋には赤く染まり、冬には落葉する。見事な樹形を描く。阿佐ヶ谷駅前の落葉した姿を見ていただきたい。ビュッフェの絵画のように美しい。

　マンション敷地にこれほどのメタセコイアが植えられている事例を記者は知らない。事業所ではサカタのタネ本社には20本くらいが植わっていたのを見たことがある。

　このほか、敷地内には河津桜、ケヤキ、常緑樹のカシ類などがたくさん植えられていた。同社は緑被率を公表していないが、これほど見事な植栽を施したマンションはそうないはずだ。（積水ハウスは負けないか）

　もう一つ、すごい演出があった。1階のラウンジ中央のガラス張りの中に枝ぶりが見事なオリーブが植えられていた。ホテルや高額マンション、オフィス空間に本物の樹木が植えられているのは珍しくないが、このような演出は初めて見た。

　関係者に話を聞いたら、「マスコミ嫌いの建築部長が渾身の力を込めた」植栽だそうだ。

　〝マスコミ嫌い〟とは耳が痛いが、その理由は何となく分かる。事実を伝えず、嘘ばっかり書くからだ。樹木は嘘をつかない。部長さん、小生はフェイクの観葉植物の批判記事をたくさん書いてきたように、フェイク記事は書かないことにしている。お金がないので御社持ちで一献いかがか。意見の一致をみるはずだ。部長さんは同社だけでなく、業界の宝だと思う。

エントランス部分（はっきり写っていないがメタセコイアの姿が何本か見える）

満開の河津桜

水盤を備えたエントランス（周囲は本物の石）

2024年3月期引き渡し696戸全て完売来期進捗も80％大和地所レジデンス（2024/3/29）

天井高3ｍ超、20畳大の床下収納など大和地所レジ「赤羽北フロント」竣工見学会（2022/3/24）

大和地所レジ早期完売「フロント」隣接の「赤羽北ザ･マークス」坪300万円超えるか（2021/8/4）

天晴れ！大和地所レジ仕入れの妙商品企画にも生かす「赤羽北フロント」（2020/9/9）
隣接のサカタのタネのメタセコイア圧巻大京のZEH－M （2020/2/21）　

「FOREA（フォレア）」現地　

　三信住建は2月26日、同社の創立20周年を記念したフラグシップマンション「FOREA（フォレア）」を4月中旬に分譲開始すると発表した。

京王相模原線・小田急多摩線多摩センター駅から徒歩5分、多摩市落合1丁目の商業地域に位置する13階建て延床面積約8,593㎡の全99戸、専有面積は35.79～109.42㎡、価格は未定。竣工は2027年2月中旬

最上階には100平方メートル超、天井高約4.8ｍのプレミアムプランを、地下1階～地上2階にはメゾネットプランを用意。2層吹き抜けのLDKやロフト付など、様々なライフスタイルに対応した全20プランを備える。

現地（東側から写す）

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　現地は「フォレア多摩美術大学美術館」跡地で、多摩センター駅圏の一等地。敷地南側には13階建てサンウッド「ガーデンコート多摩センター」（93戸）、西側はベネッセの超高層ビルが建っており、眺望・日影の影響を受けるのが難点だが、東側はサンリオピューロランドの低層棟で開けている。坪単価は300万円をどこまで超えるか。400万円はどうだろう。

　もう一つ、同駅圏には駅から徒歩2分の敷地面積約5,500㎡、容積率700％の商業地域に位置する「京王多摩センタービル（旧京王プラザホテル多摩）」の建替えが今春に着工される予定だ。こちらの坪単価は450万円とみたがどうだろう。

みどりの価値再認識すべき 三菱地所レジなど6社JV「多摩センター」は坪252万円（2023/３/21）

眼の前に多摩中央公園 立地に恵まれたサンウッド「ガーデンコート多摩センター」（2016/1/8）

三信住建 「妙蓮寺」で坪単価294万円　それでも売れる東横線（2015/11/2）

「テラスカレッジ文京護国寺」

　大成有楽不動産は2月26日、同社3物件目となる学生向け賃貸マンション「テラスカレッジ文京護国寺」が竣工したのに伴う関係者向け内覧会を開催した。駅から徒歩6分の低中層の住宅街の一角に位置し、周辺には日本女子大、お茶の水女子大などの大学が集まっている好立地が評価されたのか、全137室の99％に申し込みが入っている。

　物件は、東京メトロ有楽町線護国寺駅から徒歩6分、文京区目白台2丁目に位置する敷地面積約1,644㎡、5階建て延床面積約3,288㎡の全137室。賃貸面積は16.86～24.73㎡、賃料は7.55万～9.25万円、食費は29,700円/月、管理費22.2万円(月払い可、1.9万/月)。稼働率は申し込みベースで約99％。女性専用が１フロア。

　
「テラスカレッジ文京護国寺」現地

ラウンジ

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　護国寺駅周辺にはカフェや飲食店が少ないのは課題だが、現地は閑静な低中層の住宅街の一角で、分譲マンションなら坪800万円、戸建てなら2～3億円はするはずだ。日本女子大は徒歩圏のはずで、稼働率が99％というのも納得できる（親の負担を考えると複雑だが）。

　ただ、居室内にはバスユニットが全て揃っているのは立派だと思ったが、調理器具はなかったのはどうかと思う。記者は北向き3畳間に間借りしたことがあるが、今の学生さんのニーズは何なのか。居室で米を炊き、料理することはないのか（記者は玄米にはまり、圧力鍋で米を炊き、骨まで食べられる魚料理をたくさんつくった。女性を泊めても大家は〝この前の女性と違いましたね〟などと嫌味を言うだけで黙認した。もちろん酒もたばこも可だった）。

　それともう一つ。洗濯機置き場、ユニットバスは必要か。洗濯はコインランドリーで十分だ。風呂嫌いの記者は今はシャワーしか使わない（風呂掃除をかみさんに任すのは気の毒）。シャワー室だけにすれば賃貸面積を削れるし、その分、洗面スペースや本棚などの収納に使えるではないか。光熱費、水道代の節約にもなる。

　食費は安いと思う。１日２食として１日1,000円。酒は飲めるのか、聞き忘れた。

一人暮らし環境を劇的に変える野村不「コリビング賃貸」第一弾「品川中延」（2025/2/19）

RCと木造の住み心地比較を東急不＆三井ホーム混構造学生マンション「生田」（2024/3/24）

関西初の木造マンション「MOCXION（モクシオン）」完成三井ホーム（2023/2/16）

レンタブル比67％わが国初の社会人・学生・賃貸の複合長谷工「コムレジ赤羽」（2022/3/2）

東急不学生マンション第二弾「赤羽志茂」完成利回り８％超か年間1000戸へ（2019/2/28）

伊藤忠都市学生マンション第1弾「武蔵小杉」好調スタート〝至れり尽くせり〟（2017/３/21）

「グランドメゾン御徒町公園」

　積水ハウスが分譲中のマンション「グランドメゾン御徒町公園」を見学した。徒歩2分の日比谷線仲御徒町駅を含め徒歩10分圏に9駅があるアクセスの良さに加え、販売対象34戸のうち22戸が公園に面している〝パークビュー〟が売り。周辺相場と比べ高額にもかかわらず、第1期で供給した23戸は申し込み完売。残りは未供給の6戸。極めて好調なスタートを切った。

　物件は、東京メトロ日比谷線仲御徒町駅から徒歩2分（他に徒歩10分圏内に8駅）、台東区台東４丁目の商業地域（建ぺい率80％、容積率643％）に位置する14階建て49戸（事業協力者15戸含む）。4月12日から販売する第2期（4戸）の価格は9,990万～15,590万円、専有面積は45.03～62.17㎡。竣工予定は2026年7月下旬。設計・監理はIAO プランニング＆デザイン。施工は松尾工務店。

　敷地は東・南・西の三方に接道。販売対象34戸のうち22戸が、東側に位置する御徒町公園に面している。

　主な基本性能・設備仕様は、ZEH－M Oriented、長期優良住宅認定、二重床・二重天井、リビング天井高2500ミリ、ディスポーザー、食洗機、フィオレストーンキッチン・洗面天板、アラウーノ、ミストサウナ、メーターモジュール廊下、オリジナルドア建具、外開き扉のセットバックなど。

　物件責任者の奥村氏は、「今回はパークビューが特徴で、公園に面した住戸はガラス窓面を大きくしたのが高い評価を得ています」と語った。

イメージ

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　モデルルームがある「グランドメゾンギャラリー新宿」は3年前に新宿マインズタワー21階に開設したもの。

　ギャラリーラウンジに入った途端、自然と同化したような、心の汚れが全て洗い流されたような不思議な感覚にとらわれた。広さは30坪くらいか。正面の床に白い小石と自然石を配し、その上部の縦格子がアトランダムに配されたスクリーンには刻々と変化する自然の情景が映し出された。映像は2度と同じものが流れないよう工夫されているとのことだった（日本財団の「THE TOKYO TOILET　広尾東公園トイレ」と同じ）。その奥の受付カウンターは全面ナグリ仕上げ。壁際には見事な松の枯れ盆栽。

　ネットで調べたら、設計は三井デザインテックだった。三井デザインテックの本社にも見見事なナグリ仕上げの両開きドアがある。

　これほど素晴らしいギャラリーを見たことがあるか考えた。すぐ思い出したのは、有楽町にある伊藤忠都市開発の「ギャラリークレヴィア有楽町イトシア」だが、例えていえば「有楽町」は外資系のラグジュアリーホテルラウンジで、今回の「新宿」は和風ホテル。（積水ハウスのギャラリーの1階下は伊藤忠都市開発の「ギャラリークレヴィア新宿」というのもまた面白い）

「グランドメゾンギャラリー新宿」

スクリーン

　
ナグリ仕上げのカウンター

松の枯れ盆栽

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　住戸プランは、公園に面した55～70㎡台はもちろんだが、南西角の45～53㎡台の間口が7.4～8.3ｍのプランがとてもいい。人気になるのもよく理解できる。廊下幅を確保し、なおかつ面積を狭くし、居住性を高めている。

　モデルルームの同社オリジナルドア木製建具について。記者はドアを閉めたときの音をランク付けしている。最悪は「バタン・ガタン」。使い古されたドアがこれだ。次は「ガチャン」、その次は「ガチャ」。これが一般的だ。最上位はイタリア製だ。「カチッ」と閉まる。わが国の室内ドアメーカーの製品にはまずないはずだ。

　同社のオリジナルドアはどうか。リビングドアの見付は50ミリ、経年によるそり・歪みを防ぐため内部に金物が入っており、戸当たりはゴムではなくモヘア。重さは30キロ。締めてみた。「カチッ」ではなかった（同社広報担当者がそう表現した。記者ではない）。

　同社も含めて国内ドアメーカーには「カチッ」と閉まるドアを開発してほしい（あったら失礼）。わが国の年間住宅着工戸数は約80万戸で、建築物着工件数は477,766棟（令和6年）もある。「カチッ」を開発したらゆるぎないドアトップメーカーの地位を築くのではないか。

御徒町公園

現地

基本性能・設備仕様レベル高い販売好調に納得大成有楽不「秋葉原」（2025/2/4）

日本財団「THE TOKYO TOILET」13か所目後智仁氏のトイレは植栽にも注目（2022/7/23）

眺望抜群坪単価500万円超でも人気か積水ハウス初のコンパクト「浅草花川戸」（2021/10/6）

「ルピアコート花小金井」

 　ポラス中央住宅が3月中旬に分譲するマンション「ルピアコート花小金井」モデルルームを見学した。駅からの徒歩11分のうちほとんどが美しい緑道を利用できる立地と、ピアキッチン付き（44戸のうち41戸）、業界初の花粉対策を2か所に採用しているのが特徴。その良さを訴え切れるかどうかが早期完売のカギを握るとみた。

　物件は、西武新宿線花小金井駅から徒歩11分、小平市花小金井六丁目の第一種住居地域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する5階建て全44戸。専有面積は62.81～95.73㎡、価格は未定だが坪単価は340万円になる模様。竣工予定は2026年2月中旬。売主は同社のほか三信住建。設計はアム・ザイン一級建築士事務所。施工はオープンハウス・アーキテクト。販売代理は東京中央建物。

　現地は、駅から徒歩11分のうち、ほとんどは通勤・通学に利用されている「小平グリーンロード」を利用できるのがポイント。建物は2棟構成で、標準階11戸のうち南西向きが6戸、南東向きが1戸、東向きが4戸。

　主な基本性能・設備仕様は、ZEH－M Oriented、「おかえりシャワー」「窓マスク」、二重床・二重天井、リビング天井高2400ミリ、食洗機、収納・無垢材ダイニングテーブル付きピアキッチン（44戸のうち41戸）、「変身クローク」「FUTON収納」「まもるんドア」「タオル掛け2か所」「バルコニー水栓」など。

　商品企画担当の同社マインドスクェア事業部 マンションDv営業企画課営業企画係リーダー・西牟田奈津子氏は「当社のマンションは、ピアキッチン付きで、角・妻住戸だけでなく中住戸も風が通るプランに高い支持を頂いている。今回は、国民の3人に1人の割合で発症するという花粉対策として、エントランスに花粉など80％以上防げる『おかえりシャワー』を設置し、さらに、花粉が気になる季節でも風通しができる『窓マスク』を設けた。いずれも当社オリジナル」と語った。

　昨年11月から物件ホームページを立ち上げ、これまでの反響数は350件、2月8日にオープンしたモデルルーム来場者は50件。

　
「おかえりシャワー」（左）と「窓マスク」

模型

「まもるんドア」

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　同社はこの花粉対策を施した物件について2月4日付でリリースしている。記者は、いまさら花粉対策もないと判断してスルーし、逆にモデルルーム見学会を提案した。

　この日（2月19日）見学会が実現したわけだが、冒頭の西牟田氏の説明は半信半疑で聞いていた。発症の原因とされるスギ花粉などの飛来を防止するのは難しく、森林・林業をないがしろにしてきた罰が当たったのだと記者は考えているからだ。山林の中で生まれ育ち、花粉まみれの生活をしてきた記者は花粉症の症状は全くない。免疫ができているのだと思う。

　「おかえりシャワー」はそれなりに効果があるのだろう。スイッチを押すと風速30m/sの暖かい風が10秒間天井から吹き出し、風の力で花粉やPM2.5なとの有害物質を落とすことができるというものだ。何度も浴びるのも可能だ。禿げ頭の人はともかく、紙のセットは乱れる。

　似たような花粉対策マンションを取材しているので、この段階でも高をくくっていた。驚いたのは、西牟田氏が「皆さん、花粉症の人は手を挙げてください」と呼び掛けたところ、記者を除く13人のうち何と7人が手を挙げたことだ。半数以上だ。症状は〝鼻水が出る、鼻が詰まる〟〝目がかゆい、痛い〟〝くしゃみがする〟などだ。

　モデルルームの「窓マスク」は心底驚いた。初めて見るものだった。花粉対策だけでなく、好きな時に風を取り込むことが出来るスグレモノだと思った。同業の記者の方々はさながら首相のぶら下がり取材のように西牟田氏に殺到した。

　この様子を冷ややかに眺めていた小生は、「記者の方々はポラスのサクラじゃないの」と口走ったら、そばにいた同社広報担当は「サクラじゃありません。スギ（花粉）ですよ」とやり返してきた。一瞬、鼻ではなく息が詰まり、かゆいところに目が届く同社の取り組みに涙が出るほどうれしくなった。したたり落ちていた鼻水（寒さのせい）も止まった。

　だが、しかし、記者の皆さん、注目すべきなのはバージョンアップしたピアキッチンだ。ヨーロピアンウォーク材の無垢のカウンターは80万円はするし、バックカウンターはこれまでの1200ｍｍから1800ｍｍに広げられている。そこには炊飯器、トースター、ロースター、ケトル…なんでも置けるというものだ。全部で百数十万円はするはずだ。これを標準祖エビしているマンションデベロッパーは皆無だ。ピアキッチン付きでない3住戸はほかにもたくさん魅力がるプランだ。

　「東京こどもすくすく住宅の設計認定」を受けている「まもるんドア」には絶句した。室内を締めきり、換気扇を使用すると負圧状態になり、突然玄関ドアなどをあけると、開けっ放しのドアなどが締まることがあるのだそうだ。よちよち歩きの子どもがドアの隙間に手が挟まれた事故もあるという。「まもるんドア」はそんな事故を防ぐ効果があるという。実用新案を申請したとか。

　このほか、この物件は、浴室・玄関下足入れ窓付き、ソフトクローズ機能付きリビングドア、プッシュプルドア（けが防止にもなる）などたくさん魅力がある。

　問題は価格だろう。記者は坪単価300万円なら申し込みが殺到すると考えていたが、やはりそんなに安くはならない。郊外部でも「300万円の壁」は突破された。「取得限界の壁」との綱引きが始まった。

　同社マンションディビジョン部長・中島教介氏は、記者がこの前書いた「18坪の3LDK」の記事を意識されたか、「当社は3LDKは70㎡以上が基本。よほどのことがない限り、70㎡以下の3LDKをつくらない」と語った。その言や良し。同社は貴重なデベロッパーだ。

ピアキッチン

　
2か所タオル掛け（左）と本物の観葉植物（皆さんは軽視するが、記者は一つひとつチェックする。コストカット対策としてタオル掛けをなくすデベロッパーは結構あるし、観葉植物はフェイクだらけ。購入者はフェイクの植物越しに食事をし、会話を交わすことがあるだろうか）

柏駅圏最大389戸 18坪（62㎡）の新型3LDKに注目総合地所「ルネ柏ディアパーク」（2025/(２/１６)

駅東側10分、70㎡以上では8年ぶりポラス「大宮」坪単価400万円に挑戦（2024/4/5）

郊外部も坪300万円の時代へ予算額との隔たりどう埋めるか　総合地所「花小金井」（2023/10/25）

「ライオンズ関町北グランヒルズ」で見た第4世代の大京パッシブデザイン（2016/6/29）

「TOMORE（トモア）品川中延」

野村不動産は2月18日、コミュニティ運営付き大型賃貸レジデンス「コリビング賃貸レジデンス」の第一弾「TOMORE（トモア）品川中延」が竣工したのに伴うメディア向け内覧会を行い、2月22日から現地内覧会を開催し、3月から入居を開始すると発表した。

「コリビング賃貸レジデンス」は、同社の社内起業第一号案件。都内のシングル向け賃貸住宅はこの10年間で家賃は22％上昇しているにもかかわらず、20～30代の賃金上昇率は10％にとどまり、20年超の築古が71％、30人未満の小規模が95％を占めていることに着目。20～30代の社会人単身者の〝ひとり暮らし環境〟のアップデートを目指すもの。

専用面積は、シャワールーム、トイレ・洗面台を備えた12～15㎡に抑える一方で、約90㎡のコワーキングスペース、約100㎡のコリビングスペース、シェアランドリーなどの共用部を充実させているのが特徴。

1階の24時間稼働の約100㎡コワーキングスペースでは、専属運営スタッフ 「コミュニティオーガナイザー」がコミュニティ運営を行い、利用者の「居心地づくり」「交流づくり」「活動づくり」を通じ、緩やかで活発なコミュニティ形成を育む。

７階のルーフバルコニー付き約95㎡の「コリビングスペース」では、キッチンで料理をつくり、ダイニングで隣人と一緒に食卓を囲み、ソファで気ままに過ごしたりするなど様々なシーンに合った心地よい空間をデザインしている。

シェアランドリーでは、パナソニック製のドラム式洗濯乾燥機を全15台（女性専用6台、男女兼用9台）設置し、洗濯機の利用状況がアプリから確認でき、待ち時間のストレスなく利用できるランドリーサービス 「LAUNDROOM」を初導入する。

また、初期費用のうち 「仲介手数料・敷金・礼金0円」（一部条件あり）とするほか、2025年3月末までの入居申込者を対象に「1ヵ月フリーレント」の「新規入居キャンペーン」 を開催する。

2月18日現在の内覧会予約は200件超で、男女割合は女性56％、男性42％、年齢割合は20代36％、30代44％、属性は会社員が78％、居住割合はシェア型住宅が40％で、60％は一般住宅など。

内覧会に臨んだ同社住宅事業本部賃貸・シニア事業部賃貸住宅事業二課長・黒田翔太氏（36）は「現在の一人暮らしの住環境は家賃が高い、築古が多い、設備が古い、規模が小さい、（シェアハウスは）水回りがない、初期費用が高いなどハードルが高い。これらを一挙に解決するのが『コリビング賃貸』。内覧会申込者は想定した通り。これまで検討しなかった層の潜在的なニーズを開拓できている」と語った。

世界のコリビング市場規模は2022年に132億万米ドルに達し、2028年までに638 億百万米ドルに達すると予想されている。

物件は、都営浅草線中延駅から徒歩1分（東急大井町線中延駅から徒歩4分）、品川区豊町6丁目の商業地域に位置する敷地面積約577㎡、建築面積335㎡、11階建て延床面積約2,424㎡全135戸、専用面積12.00～15.01㎡（居室設備 Wi-Fi・シャワールーム・独立洗面台・トイレ、一部家具付き住戸、バスタブ付き住戸あり）。月額賃料は90,000～、共益費は15,000円、水道光熱費は13,750円。入居開始は2025年3月（予定）。設計はフォルム建築計画研究所、施工は野村建設工業。デザイン監修はUDS。

コワーキングスペース

コリビングスペース

居室

シェアランドリーイメージ図

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同社が昨年11月に行った事業説明会での黒田氏のプレゼンを聞いて〝これはいける〟と直感したのだが、この日の黒田氏の話を聞き、商品企画の狙いがズバリ的中したことを改めて確認した。

それは、200件超の現地内覧会希望者の属性にはっきり表れている。男女比、年齢割合もさることながら、現居住形態はシェアハウスが40％で、他は1R・1K（27％）、1LDK以上（11％）、実家（17％）、その他（5％）と多数を占めたことだ。新規需要を掘り起こしたことを証明している。

これまでにないタイプなので、検討者がどう判断するかだが、1階のコワーキングスペース、7階のコリビンズスペースがとてもいい。1階は明るく温かい雰囲気を、7階はリラックスできる空間をそれぞれ演出している。観葉植物はすべて本物で、付け梁、家具・調度品なども本物の木を多用するなど質も高い。

もう一つ、この事業の成否のカギを握るのは、入居者同士を緩やかにつなげコミュニティを育むソフトサービスだと思う。その意味でコミュニティオーガナイザーの役割は大きいし、「COMMUNITY LUNCH」「HOME PARTY」「TOMORE TALK」などの「交流体験」を育む運営が重要になる。

この日（18日）、コミュニティオーガナイザーのミライ インスティチュート・田中三浪氏（ビジネスネーム）に浅煎りコーヒーのサービスを受けたのだが、小生は「私は深煎りが好き。蒸らしは30秒」と話したら、田中氏は「これも30秒」と返した。こんな一言二言が、お互いを認め合い、仲良くなるきっかけになる。

さらにもう一つ。バイリンガルだ。これからは外国語を話せないと生きていけない。外国語を習得できるサービスがあっていい。

ハード面では、敷地面積や建築面積、延床面積からして、コワーキング・コリビングスペース、シェアランドリーなどの共用施設を充実させながら、階段は容積に算入されない外階段にするなどレンタブル比率を高くしている工夫がなされていたのに注目した。

黒田氏（手前の花は本物）

田中氏

　
タオル掛け付きシャワールーム（左）とバス付き

本物の花

現地

1階エントランス

社内起業第一号 シェア型賃貸×コワーキング「TOMORE（トモア）」開発 野村不（2024/11/13）