「シエリアタワー南麻布」

　関電不動産開発が分譲中の「シエリアタワー南麻布」を見学した。同社の首都圏初＆南麻布アドレス初、さらに首都圏初の「実質ＣＯ２ゼロ」のタワーマンションで、設計・施工が竹中工務店というのも特筆できる正統派億ションだ。

　物件は、東京メトロ南北線・都営三田線白金高輪駅から徒歩9分、港区南麻布三丁目の商業地域・第２種中高層住居専用地域に位置する敷地面積約2,467㎡、27階建て全121戸。専有面積は42.94～174.24㎡。供給開始は昨年12月で、第1期1次（36戸）の専有面積は約71～115㎡、価格は2.6億～9億円（最多価格帯4.3億円台）。竣工予定は令和8年10月中旬。設計・施工・監理は竹中工務店。販売代理は住商レジデンシャル、長谷工アーベスト。

　従前敷地はオフィスビル。敷地南側が明治通り－高速道路に接道。主な基本性能・設備仕様は、制震構造、ZEH-M Oriented認定、リビング天井高2500～2950ミリ、ディスポーザー、中層以上は深型食洗機、東京都マンション環境性能表示★13個（再エネ設備・電気のみ★1個、他は満点の★3個）など。住戸は1フロア3～５戸。

　特徴の第一は、関西電力の再生可能エネルギー由来の実質CO2フリーのゼロカーボン電気を一括受電し、さらにオール電化方式を採用することで、物件全体におけるCO2排出量を実質ゼロにした首都圏初のマンションであること。

　第二は、港区の「建築物等の整備に関する基準」で建物の絶対高さが40m以下に定められているエリアだが、①歩道状空地の確保②敷地内通路の整備③広場状空地の確保④地域防災倉庫の設置などにより、高さ制限が94.7mまで緩和されていることで、これにより南麻布アドレスで初のタワーマンションが実現した。

　さらにまた、工期が2024年7月から2026年10月まで27か月と短いことがあげられる。これは既存建物の地下躯体を活用する竹中の技術によるものとの事である。建物の階数からいって通常なら30数か月かかると思われる。

　同社は、現在工事中の「虎ノ門二丁目地区第一種市街地再開発事業（業務棟）」のような大規模開発や中・小規模ビル開発、さらに今回のようなマンションやホテル、商業施設、賃貸住宅などを首都圏で積極的に展開していく。マンションは「シエリアシティ横浜東戸塚」（482戸）「シエリア杉並高井戸」（110戸）などが予定されている。

ガーデン

ラウンジ

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　久々に本格的な正統派億ションを見た。同社のプレス・リリースによると、「ゼロカーボン電気」×「オール電化」×「タワーマンション」を組み合わせた首都圏初の「実質ＣＯ２ゼロ」タワーマンションが〝売り〟のようだが、記者はこれに〝竹中工務店の設計・施工〟を付け加える。

　模型、モデルルームをみですぐその良さが分かった。明治通りに面していることをどう評価するかだが、外観フォルム（とくに北側）が美しく、仕上げは一部の隙もない。

　外観デザインは、やはり設計・施工を竹中工務店が担当した「元麻布ヒルズ」と似ており、キノコのように上層階が突き出ている〝異形〟のフォルムと言えなくもないが、北側はほとんどシンメトリーだ。敷地北側には「元麻布ヒルズ」や「六本木ヒルズ」など一部しか高層建築物はないので、麻布エリアを展望することができる。そしてまた、麻布方面からはこの美しい建物を見上げることになる。

　モデルルームは115㎡と87㎡の2タイプで、とくに115㎡が素晴らしい。玄関ドアを含めて突板ナグリ仕上げがドア、壁、収納扉などに多用されており、壁面には、ベり材のえも言われぬ文様が浮き出ている。ドアハンドルはカチッと閉まるコロンボ。浴槽はジャクソン。その他、巾木に至るまで奇を衒った仕上げは一つもない。

　竹中施工のマンションはバブル期には結構見られたが、最近は少ないはずだ。直近では2023年竣工の「MEGURO NARK（目黒マーク）」くらいしか。東京本社のデベロッパーは、関西でのマンション事業を積極化させているが、それに対抗するように関西のデベロッパーも〝負けたらあかん東京に〟とばかり首都圏での事業を強化に乗り出した。面白い展開になってきた。

現地

緑被率43％（分譲棟）ランドスケープが最高 JR東日本・野村不「MEGURO MARC」（2023/12/9）

天井高2700ミリ全戸ワイドスパンに高い評価野村不・JR東日本都市開発「目黒」（2022/7/24）

首都圏第1弾「シエリア湘南辻堂」第1～3期1次199戸が登録完売　関電不動産開発（2016/11/8）

　東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は1月22日、首都圏の2024年の不動産流通市場の動向をまとめ発表。中古マンションの成約件数は37,222件（前年比3.4％増）で、２年連続で前年を上回った。都県・地域別では、神奈川県他地域（横浜川崎以外）を除く都県・地域で前年を上回った。成約物件の１㎡当たり単価は首都圏平均で76.88万円（同6.9％上昇、坪単価253.7万円）で、12年連続の上昇。この12年で101.3％と２倍を超える上昇となった。成約価格は4,890万円（同6.9％上昇）で、12年連続で上昇。成約物件の平均専有面積は63.60㎡（同0.05％縮小）とほぼ横ばい。平均築年数は24.53年（前年23.83年）で、経年化が進んでいる。

　中古戸建住宅の成約件数は14,182件（同10.2％増）と３年ぶりに前年を上回った。成約価格は首都圏平均で3,948万円（同2.6％上昇）と４年連続で前年を上回った。成約物件の平均土地面積は142.25㎡（同1.1％縮小）、建物面積は103.91㎡（同0.05％縮小）。平均築年数は22.22年（前年21.82年）で、経年化が進んでいる。

カバー率＝供給戸数÷着工戸数　

　不動産経済研究所は1月23日、2024年の首都圏新築分譲マンション市場動向をまとめ発表した。

　発売戸数は2万3,003戸（前年比14.4％減）で、1973年以降で最少となった。エリア別は東京23区8,275戸（シェア36.0％）、東京都下2,041戸（同8.9％）、神奈川県4,917戸（同21.4％）、埼玉県3,313戸（同14.4％）、千葉県4,457戸（同19.4％）。

　初月契約率は66.9％で前年の70.3％から3.4ポイントダウン。戸当り平均価格は7,820万円（前年比3.5％下落）、1㎡当り単価は117.7万円（同4.0％下落）。販売在庫数は6,814戸（前年12月末比531戸の増加）。

　2024年の特徴として①発売戸数は東京都の着工減などが響き調査開始以来の最少に②価格は戸当たり、単価ともに高値継続。東京23区は2年連続で1億1,000万円台乗せ③初月契約率は2020年（66.0％）以来の60％台に下落④この他に定期借地権付き物件が547戸⑤1都3県以外では茨城県南部で222戸を発売－などとしている。

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　上段は同研究所が発表したリリースをそのままコピペした。記者もずいぶん昔、首都圏のマンションと分譲戸建ての販売動向調査を行ったことがあるので、その大変さはよくわかるのでコメントなどしたくないが、添付した記事の通り、2024年の着工戸数は前年を上回るのは確実だが、半面、カバー率（発売戸数÷着工戸数）は50％を割るのがほぼ確実となった。中でも神奈川県のカバー率は3割台にとどまりそうだ。

　初月契約率が70％を割ったのと、完成在庫が約6,800戸もあるのはよくわからない。供給上位のデベロッパーの業績は押しなべて好調で、計上予定に対する契約進捗率は2Q段階で90％を超えている。業績はいいのに売れ行きは悪い。これをどう説明するのか。

　完成在庫の多さも不可思議だ。約23,000戸の供給に対して在庫が約6,800戸だから在庫率は29.6％だ。これだけ残ったらまず利益は出ない。大赤字だ。売れないマンションだけが供給されていることでもないはずだ。

　ただ、着工≒供給であれば、2024年の着工戸数は5万戸超となる見込みなので、だとすれば着工戸数に対する在庫率は10数％になる。やや多いようだが、危険ラインではないような気がする。

　いずれにしろ、同研究所もメディアもシンクタンクも着工戸数と供給戸数との乖離について調査、取材して公表してほしい。やろうと思えばすぐできる。

マンション供給量は着工戸数の半分以下の不思議整合性図るべき（2025/1/8）

マンション供給減＝市場縮小ではない戸建ても底入れ・回復へ今年の分譲住宅市場（2025/1/6）

「ヴェレーナシティ木更津マリーナベイ」 （物件ホームページから）

　大和地所レジデンスは1月21日、「ヴェレーナシティ木更津マリーナベイ」 のメディア向け見学会を行った。木更津駅から徒歩12分の全147戸で、昨年12月に第1期43戸の分譲を開始し、すべて契約・申し込み済み。木更津湾と公園に近い立地特性を生かし、富士山が眺望できる南西角住戸（13戸）はアウトドアデッキ付き90㎡としたほか、80㎡以上のプランも3スパン（41戸）設けるなど企画がヒットした。坪単価は土地代がただに近いと思える180万円台の半ばだが、設備仕様レベルは高い。

　物件は、JR内房線、久留里線木更津駅から徒歩12分、木更津市富士見三丁目の商業地域（建ぺい率80%、容積率400%）に位置する敷地面積約3,348㎡、14階建て全147戸（うち一般分譲対象外住戸7戸含む）。専有面積は70.72～90.52㎡、坪単価は180万円台の半ば。竣工予定は2026年11月。設計監理はT設計工房。施工は新日本建設。

　従前の敷地は富士屋ホテル（旅館）。コロナ禍で経営が行き詰まり、仲介不動産会社を経て同社が取得した。敷地南側は矢那川の河口。川を隔てた南側は卸売市場、西側は鳥居崎海浜公園、その先は木更津港。港までは徒歩3分。

　建物は全戸南向きで、富士山が眺望できる南西角住戸は90㎡台の13戸。このほか85㎡台が1スパン14戸、80㎡台が3スパン41戸、70㎡台が2スパン26戸、75㎡台が3スパン40戸、75㎡台が1スパン14戸。平均専有面積は78㎡超。

　主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2450～2550ミリ、食洗機、床暖房、メーターモジュール廊下、浴室タオル掛け2か所、手洗いカウンター付きロータンクトイレ、バルコニースロップシンク、奥行3ｍのオープンエアデッキ付き（33戸）、オープンエアリビング（4戸）など。

　昨年11月からエントリー受付を開始し、これまでの資料請求は500件、モデルルーム来場者は210件。12月から分譲開始した第1期43戸はすべて契約・申し込み済み。花火が楽しめ、富士山が眺望できる7,000万円弱の住戸は最高6倍の人気なった。

　契約者・申込者の属性は、50代以上の地元居住者が約半数。自宅の戸建てをそのまま残し、定年後に定住を考えている人が多く、中住戸は実需が中心で、大企業に勤める転勤が多い会社員や地元に縁のあるエリア居住者など。市内の戸建ては2,000万円台で取得できることから、そのような層はほとんどいないという。

オーシャンビューテラス

オープンエアリビング（左）とオープンエアデッキ

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全分譲戸数の30％に該当する43戸を供給して早期完売したことに、なるほどと思った半面、信じられない思いも募った。

なるほどと思ったのは、契約者・申込者の属性でも分かるように、海に近く、花火大会を楽しめる立地特性を最大限生かした商品企画だったことだ。これまでたくさんマンションを見学してきたが、海に近く、花火が楽しめるマンションの売れ行きは確かにみんなよかった。海に近い最近の事例では「ウエリス三浦海岸」だ。取材したとき間違いなく売れると感じた。花火については、どこのマンションでも〝花火大会がみられる〟ことを売りの一つにしているように、想像以上に花火は訴求力があるようだ（多摩エリアに住んでいるお金持ちが、隅田川の花火大会を眺めるために台東区のマンションを買った物件も取材したことがある）。

そうした〝お金持ち〟にターゲットを絞り、90㎡超のプランを提案した同社の目利き緑と商品企画力に脱帽するほかない。上段で書いたように、単価は土地代がただでも立たないような安さだが、設備仕様レベルは高い。施工を担当した新日本建設は千葉県での分譲・施工事例が多いことがヒントになる。

信じられない思いとは、平均専有面積が75㎡超であるように、中住戸もまた70㎡以上としたプランだ。坪単価180万円半ばというのは、面積を広くしたからでもあるが（面積を広くするほど単価は下がる）、各社が行っているように、専有面積を圧縮して売りやすい価格にしなかったことが解せない18坪だったら、3,000万円台の半ばで供給できるではないか（同駅圏では3～4年ぶりの新規供給で、それまでは坪単価140万円くらいで、広いプランはなかったとのことだ）。差別化なのだろうが、面積を広めにしても〝売れる〟と同社は確信していたのだろうか。

〝信じられない〟というのは他にもある。木更津市といえば、「そごう」が2000年に閉店されてから地盤沈下が進む一方で、2024年度地価公示でも、人口13.6万人の同市は、人口10万人以上の市の地価下落率は鹿児島県鹿屋市の73.2％についでワースト2位の68.5％だ。

この日、取材を終えてから1時間半くらいかけて街中を歩いた。人通りは少なく、街のポテンシャルを図る〝御三家〟の「日高屋」「DOOTOL」「マクドナルド」はなかった。そればかりか、飲食店の営業時間はみんな夕方以降で、明らかに店じまいしていそうな店舗もたくさんあった。街に潤いを与える街路樹は極端に少なく、植わっている樹木は貧弱なものばかりだった。

中心市街地の疲弊はどこの市町村も抱えている問題で、同市は木更津湾エリアの再開発に力を入れるため、駅から続く舗道の整備工事を行っている。同社のマンションが富裕層の心をとらえたように、「海」「市場」「花火」などの観光資源はある。官民が連携すれば再生は可能のような気もした。（公園内のコース料理は12,000円で、誰が利用するかわからないが50分で15,000円のエグゼクティブ向けクラブもエリア内にはあった）

模型

　
浴室タオル掛け2か所（左）とトイレ（写真を撮り忘れたが90㎡のモデルルームタイプは約2.5㎡の玄関ホールが設けられている）

　
敷地北側から（左）と公園側からの現地（クレーンが立っている）

〝駅まえ海ちか〟港区など〝セカンド〟ニーズが大半 NTT都市ほか「三浦海岸」（2024/2/7）

令和6年地価公示バブル期の〝半値戻し〟上昇20市のみ福岡県4市がベスト10入り（2024/4/6）

  マンション管理適正評価.pdf

　マンション管理業協会は1月16日、マンション管理適正評価制度における2024年9月末の管理受託組合に対する登録率が10％以上の会員会社を公表した。

　登録率が10％以上は14社で、もっとも登録率が高いのは、遠州鉄道グループの塩鉄アシスト。受託組合数44組合のうち14組合を同制度に登録しており、登録率は31.8％となっている。次いで多いのは大京グループの穴吹コミュニティで、受託2,062組合のうち登録件数は444件（登録率21.5％）、3位は三井不動産レジデンシャルサービスで、受託2,505組合のうち登録は485件（同19.4％）。

　登録件数がもっとも多いのは大京アステージで1,130件（同15.1％）。受託組合数が多いのは日本ハウズィングの8,997組合で、東急コミュニティー8,061組合、大京アステージ7,498組合の順。

　同協会会員348社の令和６年(2024年)４月１日時点での同協会会員が受託しているマンションは1055,105組合・124,245棟・6,551,427戸となっており、全国のマンションストック戸数（推計値）に占めるシェア率は92.7％となっている。同制度は2023年度にスタート。星の数（ゼロを含めて★１つから★5つまで6段階で評価する同制度は2023年度にスタート。2024年12月末現在でもっとも多いのは★4つで2,833件（全体の42.2％）、次いで★5つ1,969件、★３つ1,548件。★ゼロも1件ある。

同協会の新年賀詞交歓会で表彰された左から穴吹コミュニティ、高松理事長、遠鉄アシスト

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　同制度の2024年12月末の登録件数は6,708件で、同協会が目指している2024年度で〝たった1割、ちょうど1割〟（小佐野・副理事長の言葉）の10,000件達成は微妙だが、達成率10％以上の会員会社を公表したのは、10,000件達成の〝追い風〟になるのではないか。

　記者は、登録件数だけでなく各社ことの6段階の星の数（★ゼロを含む）も公表すべきだと思っている。消費者にとっては中古マンションだけでなく、新築マンションを選ぶ際の重要なポイントになる。

　管理業者管理方式も同じだ。新築マンションを分譲するデベロッパーも含めて、どこがマンション分譲－管理に一生懸命に取り組んでいるかがよく分かる。

マンション管理適正評価、管理業者管理方式を推進管理協・高松理事長賀詞交歓会（2025/1/17）

「オーベルアーバンツ秋葉原」

⼤成有楽不動産は1月16日、2024年11月30日から販売を開始した分譲マンション「オーベルアーバンツ秋葉原」（85戸）の第1期1次・２次35戸の契約が完了したと発表した。住棟でZEH-M Oriented、各住⼾でZEH Oriented を取得。同社初の低炭素建築物認定も取得している。

物件は、秋葉原駅から徒歩6分、台東区浅草橋4丁⽬に位置する14階建て全85戸（販売対象71戸）。専有面積は34.64〜73.04㎡、1月17日に抽選分譲する第1期3次の専有面積は34.64〜61.35㎡、価格は6,350万〜11,390万円。竣⼯予定は2026年4⽉中旬。設計・監理は安宅設計。施⼯は東鉄⼯業。

　東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は1月14日、首都圏の2024年12月の不動産流通市場動向をまとめ発表。中古マンション成約件数は3,158件(前年同月比7.4％増)、坪単価は257.6万円（同4.3％増）、価格は4,935万円（同3.2％増）、専有面積は63.23㎡（同1.1％減）となった。成約件数は2か月連続して前年同月を上回り、坪単価は20年5月から56か月連続で前年同月を上回った。

　中古戸建の成約件数は1,169件（同8.0％増）、価格は4,099万円（同4.4％増）、土地面積は142.31㎡（同2.6％減）、建物面積は105.49㎡（同0.5％減）となった。

中古マンション 2020年から44％価格上昇今後の住宅市場動向図るモノサシに（2025/1/13）

指数＝2020年を100とした指数

  指標　推移表.pdf

　記者は、今年の首都圏新築マンション市場も中古マンション市場も堅調に推移すると見ているのだが、着工戸数、建築費を含めて過去5年間を振り返ってみた。

　別表・グラフがそれで、新築マンション着工戸数は2020年の53,913戸から漸減しているが、2024年は11月末現在で47,903戸になっており、通年では前年を上回るのが確実だ。

　一方で、不動産経済研究所によると2024年の新築マンション供給戸数は前年比14.4%減の2万3000戸となる見通しで、既報の通り着工戸数に対するカバー率は50％を割るのは間違いない。坪単価は11月末現在398万円で、前年の405万円とほぼ同水準に落ち着く模様だ（単価水準が高い都心部や神奈川県のカバー率が低いので、実質的には前年を上回るのではないか）。

　2020年を100とした2024年11月末の指数は130.4となっており、建築費の133.3とほぼ同じ。利益を確保したうえで、建築費上昇を価格に転嫁できていることをうかがわせる。

　東日本レインズデータによると、中古マンションの成約件数は2024年11月末現在で34,065戸となっており、前年の35,987戸を上回るのが確実視される。

　それ以上に注目されるのが成約単価上昇だ。2024年11月の成約坪単価は262.1万円で、20年5月から55か月連続で前年同月を上回った。

　さらにまた、注視すべきなのは新規登録件数と在庫件数かもしれない。これらの動向が住宅市場を探るうえで重要なモノサシになるのではないか。

　2020年を100とした中古マンション価格指数は143.9で、新築マンションの130.4を13.5ポイントも上回る。この4年間で44％も価格が上昇した計算になる。かつてバブル期には中古マンション価格が新築マンション価格をリードしたが、一部都心部などでそのような現象がみられる。今後の動きに注視したい。

　建築費の上昇も続いている。建築物価調査会のデータによると2020年を100とした場合の2024年末の価格指標は133.3で、前年より5.9ポイント上昇した。押し下げる要因が見当たらないだけに、今後も上昇基調が続くものとみられる。

建築物価調査会のデータ

マンション供給量は着工戸数の半分以下の不思議整合性図るべき（2025/1/8）

マンション供給減＝市場縮小ではない戸建ても底入れ・回復へ今年の分譲住宅市場（2025/1/6）

　一昨日（1月6日）書いた今年の分譲住宅市場見通しの記事の続き。住宅新報1月7日号は、「不動産軽罪研究所が24年12月24日に発表した25年のマンション市場予測によると、首都圏のマンション供給戸数は大型タワーがけん引して東京23区が急回復することで24年比13.0%増の2万6000万戸となる見込み」「24年の状況としては、工期延長と着工減で発売も後ずれし、供給戸数(予測含む)は前年比14.4%減の2万3000戸となる見通し」「商品企画面では、コスト圧縮の影響で目新しさはなく、引き続きZEHと省エネ関連がテーマとなる見込み」などと報じている。

　記者は、これまでこの種の予測記事に対してコメントは行ってこなかったが、事実と異なるので書くことにした。

　まず、供給戸数が2024年比13.0％の2.6万戸台に増加することについて。前回も書いたが、2024年1～11月の着工戸数は47,903戸（前年比1.8％増）で、不動研の供給予想は約2.3万戸（同14.4％減）だ。12月着工戸数がどうなるかわからないが、仮に低く見積もって3,000戸としても通年では5万戸超になる。そうなると不動研のカバー率は50％を割ることになる。

　カバー率が5割を切って果たして全体像が予想できるのか。これが疑問の一つ。そこで不動研に提案だ。再開発、建て替えなどで一般分譲しない地権者向け住戸は〝みなし供給〟としてカウントしてはどうか。そうすればカバー率は飛躍的に高まる。

　「商品企画面では、コスト圧縮の影響で目新しさはなく」というのもいかがか。小生も近年のマンションの質・設備仕様レベルの退行を目の当たりにしてとても残念に思っているのだが、中には質向上に真剣に取り組んでいるデベロッパーはあるはずだ。そういうデベロッパーを応援・支援するためにも業界紙は取材をすべきだし、デベロッパーもまた現地見学会などをどんどん行い、アピールしてほしい。

　在庫率について。住宅新報は「供給を手控えたことで在庫(202424年11月末)は5,205戸(前年同期比8.1%増)となり、低水準を維持した」としている。

　この「供給を手控えたため…在庫は低水準」というのは意味不明というより、「供給」と「在庫」の意味を全然理解していない。供給を抑制したら在庫は増え、収益を圧迫するのが普通の商品だ。

　生産・漁獲されたお米、野菜、魚の供給をやめたら農漁業者は生きられないではないか。卸問屋が買い占めたら消費者から批判を浴びる。マンションも例外ではない。供給を手控えているのでは断じてない。着工＝商品だ（積水ハウス「国立」は例外中の例外）。先に見たように、地権者向けなどの住戸がなりな数字に達しており、戸数は多くはないがクローズドで販売される高額マンションも少なからずあると解釈すべきだ。

　「在庫は低水準」にも疑問符が付く。記者は2016年の記事で適正在庫について次のように書いた。

　「かつてマンションの雄だった大京の横山修二社長は『完成在庫は供給量の1か月分くらいが適正』と話したことがある。在庫を抱えていたほうが、お客さんのニーズに応えられるメリットが大きいというのがその理由だ。しかし、資金力の乏しいマンションデベロッパーは、当然ながら極度に完成在庫を恐れた。

　当時と現在では借入金利が全然異なるので単純比較はできないが、金利が低くマンション市況が好調なときは在庫増が収益を圧迫することはないが、市況が右肩下がりになると価格の下げ圧力が強まり、利益が吹っ飛ぶ事態もありうるので、やはり供給量の10％くらいが適正在庫ではないかと記者は考えている」

　ChatGPTにも「適正在庫はどれくらいか」と聞いてみた。回答は次の通り。

　「分譲マンションの適正在庫率（市場に出ている在庫の適正な割合）は、一般的には市場の需給バランスを示す重要な指標ですが、具体的な『適正な数値』は地域や市場状況によって異なります。ただし、以下の目安がよく参考にされます。

・適正在庫率の目安  1.5～2.5ヶ月分の在庫（後略）

・過剰在庫（供給過多）の目安 在庫が3ヶ月分以上になると、供給過剰気味であり、価格の下落圧力がかかりやすくなります。

・在庫不足（供給不足）の目安　在庫が1ヶ月分未満の場合、供給不足が懸念され、価格が上昇する可能性があります」

　皆さんいかがか。記者とChatGPTは考え方が異なるようだ。現在の市況は、低金利で価格先高観も強く、需要は堅調だから在庫を多少抱えてもいいかもしれないが、2か月分というのは危険ラインだと記者は考えている。2016年の記事をいま読み返したが、横山社長は「1か月分」とおっしゃったので、正確には12分1、つまり約8％だ。「供給量の10％」は「供給量の1か月分、8％」に訂正する。

　とすると、2024年11月末の在庫5,205戸（2023年分が2,538戸、2024年分が2,667戸）の在庫率は11.8％（2023年分は9.4％、2024年分は15.5％)になり、とても「低水準」レベルとは言えない。

　供給上位のデベロッパー各社の決算数字からすると信じられない在庫率と言えなくもない。例えは三井不動産。同社の2025年3月期2Qの計上戸数は1,997戸で完成在庫は11戸しかない。今期計上予定戸数3,650戸の契約進捗率は97％に達している。

　野村不動産HDの2025年3月期2Qの住宅の計上戸数は2,079戸（1,899戸、戸建て180戸）で、完成在庫は戸建てを含めて386戸（うち164戸は未分譲）。計上予定売上高2,900億円に対する契約進捗率は91.0％。

　東京建物の2024年12月期の計上予定戸数は1,740戸で3Q段階の契約進捗は98％、完成在庫は100戸（同社としては多いほう）しかない。通期の粗利益率は28％を見込む（前述の三井不動産は30％を超えると見られる）。

　これまで他社より在庫が目立った東急不動産は2025年3月期2Qの計上戸数422戸に対して完成在庫は161戸。数年前までは少なくともこの倍の完成在庫があったので、同社も激減している。通期売上予想に対する契約済み割合は91％となっている。

　大手で完成在庫が突出して多いのは住友不動産だが、利益率は他を圧倒している。なぜかは書かないが、同社はそもそも「完成在庫」という概念がない。

　これ以上はわからない。供給エリア、個別物件を調べるほかない。売れ行きの二極化が進んでいるのかもしれない。

　いずれにしろ、供給戸数の倍もある着工戸数との整合性を図るべきだ。供給戸数が乱高下するのはカバー率が50％前後と低いからで、着工戸数そのものは激増も激減もしていない。きちんと見極めたい。

マンション供給減＝市場縮小ではない戸建ても底入れ・回復へ今年の分譲住宅市場（2025/1/6）

メジャー７決算平均価格は5,400万円（2014年比900万円上昇）在庫じわり増加（2016/11/14）

　明けましておめでとうございます。世の中は不確実性が強まっていますが、だからこそ不易流行、〝記事はラブレター。今年も現場取材を徹底して、読者の皆さんに役立つ情報を発信していきます。まずは、記者の主な取材フィールドである分譲住宅市場の今年の見通しについて。

    首都圏マンション着工・供給、カバー率推移.pdf

消えた残り半数のマンションに着目すべき

　首都圏マンション市場。これはよくわからない。コロナ以降、現場取材が激減しており、鳥瞰的に市場を見渡すことができなくなったからだ。

　ただ一つ、マンション市場を測る前提となっている指標について読者の皆さんは見誤らないようにしていただきたい。不動産経済研究所のデータによると、2023年の首都圏マンション供給量は2万6,873戸（前年比9.1％減）で、2024年は前年比を若干上回る約3.1万戸、2025年は3万戸を下回ると予想されている。他のメディアも調査機関も、この不動研のデータをそのまま援用し、市場縮小を印象づけている。

　しかし、これは正確ではない。マンション市場の先行指標である国土交通省の着工戸数は長い目で見れば確かに漸減傾向が続いており、2021年は49,962戸（前年比7.3％減）と初めて5万戸を割った。ところが、2022年は52,379戸（同4.8％増）、2023年は52,746戸（同0.7％増）と再び5万戸台を回復し、2024年も11月現在、前年同期比で1.8％上回っている。

　以前にも書いた首都圏マンション着工戸数と不動産経済研究所の供給戸数推移の記事を読んでいただきたい。着工と供給にはタイムラグがあり単純比較はできないが、カバー率（捕捉率）はかなり落ち込んでいることが分かる。2023年は50.9％で、2024年は1～11月の段階で35.9%だ。ありえない数字だ。他人のデータを鵜呑みにするからこういうことになる。

　なぜこれほどの差が出るのか、当事者の不動研はともかく、他のメディアや調査機関もあろうことか国土交通省もこの差について触れようとしない。不思議というほかない。

　要因はいくつかある。一つは、不動研のデータには専有面積が30㎡以下の戸数は含まれないためだ。専有面積が30㎡以下の着工戸数は年間5,000～7,000戸と推測されている。

　もう一つ、カバー率が低い要因は、再開発、建て替え、高額マンションなどの地権者向け、事業協力者向け、優先販売住戸などはカウントされていないからだ。例えば総戸数525戸の野村不動産他「URAWA THE TOWER」は分譲対象は291戸で、総戸数の55.4％だし、三井不動産レジデンシャル他「パークシティ小岩 ザ タワー」も総戸数は731戸だが販売対象は521戸（71.3％）だ。供給戸数減＝市場縮小と短絡的に考えるべきではないということだ。高額住戸の比率が高まっていること、利益率が大幅に改善されていることを加味すれば、市場は縮小などしていない（質の低下は問題だが）。

　さて、問題は価格がどうなるかだ。都心部での価格上昇はほぼ予想した通りに推移している。今後も都心5区（千代田・港・渋谷・中央・新宿）だけでなく文京、品川、目黒、世田谷など周辺区部も坪単価1,000万円超となるはずで、一等地では近い将来、坪単価3,000万円に乗るとみている。

　デベロッパーには、世界の主な都市と比べ割り負けしている市場に肩を並べられるよう高値挑戦していただきたい。東京都港区の課税標準額が1億円超の納税義務者は年々増加しており、2024年は1,523人となり、ついに納税義務者の1％に達した。高額マンションを吸収する余力は十分あると見た。

　郊外部も軒並み坪単価250万円超となる。懸念される金利上昇だが、1％上昇したらパニックになるだろうが、まずそんな事態にはならない。レイコンマの上昇であれば影響は少ないはずだ。デベロッパーには、郊外部は利益率を落とし質を維持し、価格を抑制してほしいのだが…。

　質についても触れたいのだが、冒頭に書いたように現場取材かできていないので書けない。メディアも調査機関もマンションの質について取材し、レポートしてほしい。

底入れ・底打ちか戸建て 防犯・断熱性能向上、ZEH対応急務

　グラフは首都圏分譲戸建ての暦年別着工戸数まとめたものだ。コロナ前までは年間6万戸以上着工されていたが、コロナに見舞われた令和2年（2020年）は前年比16.3％減の約54,000戸に落ち込んだ。ところが、テレワーク、働き方改革の浸透などにより予想外の売れ行きを見せたため各社は供給を増やしたが、コロナ終息後は売れ行きが悪化したため調整局面に入り、着工は再び減少に転じた。2024年も1～11月の着工戸数は前年同期比9.3％減の48,776戸となっており、通年でも前年を下回るのは確実だ。

　だが、市場では底入れ・底打ち感も生まれつつあり、今年の分譲戸建て市場は堅調に推移するとみている。むしろ、高騰が続くマンションと比較すると、価格的な優位性がある。この優位性を生かし、一方で弱点でもある防犯性能を高めれば新たな需要を引き出す可能性があるとみている。「リストガーデン武蔵新城セキュリティ・タウン」の記事を読んでいただきたい。CP（防犯）+樹脂サッシをスタンダードにすべきだと思うのだが…。

　個別企業別では、市場占有率が約30％の飯田グループのほかオープンハウス、ケイアイスター不動産、ポラスグループの上位4社がどのような戦略を打ち出すかに注目したい。ZEH化は喫緊の課題だ。

ChatGPTに負けない記者の役割

　今年、注目すべきなのは、生成AI（人工知能）の更なる浸透だ。記者は三井不動産が2023年8月に全従業員約2,500人を対象に「&Chat（アンドチャット）」を開発したのに驚いたのだが、昨年は積水ハウスが生成AI分野で先進的な取り組みを行うPreferred Networks（PFN社）へ出資したと発表した。生成AIを使いこなせないと生きられない時代がやってきた。

　OpenAIが2022年11月に公開した「ChatGPT」はその後、飛躍的に改善され驚くほどの進歩を見せている。この正月、面白半分に「ChatGPT」に「RBAタイムズの牧田記者ってどんな記者ですか」と聞いた。〝情報がありません〟とでも返ってくるかと思ったが、そうではなかった。次のような回答があった。そのまま紹介する。

　「牧田司（まきた つかさ）氏は、不動産・建設・住宅業界に特化した情報を提供する『RBAタイムズ』の編集者であり、記者としても活躍されています。彼の執筆する『こだわり記事』は、業界内で高く評価されています。

　牧田氏は、企業の規模に関わらず、物件の品質や特徴を公平に評価する姿勢を持っています。例えば、ある分譲戸建てについて『大手と互角に戦える』と評価するなど、独自の視点で記事を執筆しています。

　また、RBAタイムズの編集者として、同誌の発行や編集にも携わっており、業界内での信頼性と影響力を持つ人物です。

　さらに、牧田氏は取材活動にも積極的で、企業や業界関係者とのインタビューを通じて、深掘りした情報を提供しています。彼の取材は時間をかけて丁寧に行われ、その結果として質の高い記事が生まれています。

　総じて、牧田司氏は不動産・建設・住宅業界において、深い知識と洞察力を持ち、読者に価値ある情報を提供する信頼性の高い記者・編集者と言えます」

　皆さんいかがか。「業界内で高く評価されています」とか「深い知識と洞察力を持ち」は〝ヨイショ〟の部分もあるのだろうが、「企業の規模に関わらず、物件の品質や特徴を公平に評価する姿勢を持っています。例えば、ある分譲戸建てについて『大手と互角に戦える』と評価するなど、独自の視点で記事を執筆しています」との回答には驚いた。小生の記事（情報）を収集していないとできない芸当だ。AIは「考える力」はないはずだが…。

　その半面、怖さも感じた。記者は〝せんべろ〟をよく利用しタバコも結構吸うことなど個人情報も記事に取り込んでいるのだが、行動性向もすべて知り尽くされているのではないかという怖さだ。下手なことはできない。〝清く正しく美しく〟生きろということか。

　いずれにしろ、AIに負けないためには「独自の視点」が重要で、徹底して〝ものを見る目〟を養うことだと改めて思った。自らが情報発信源にならないと業界紙もまた生き残れない。

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