「プレミスト横浜桜木町」

大和ハウス工業が分譲中の「プレミスト横浜桜木町」を見学した。桜木町駅圏のマンション分譲は4年ぶり、みなとみらいエリアに近接していることから多くの反響を集め、販売は順調なスタートを切った。

物件は、JR京浜東北・根岸線桜木町駅から徒歩9分、みなとみらい線みなとみらい駅から徒歩9分、横浜市西区桜木町5丁目の商業地域に位置する10階建て全70戸。先着順で分譲中の住戸（８戸）の専有面積は43.00～87.33㎡、価格は7,690万～12,390万円（最多販売帯10,500万円台）。坪単価は630万円。竣工予定は令和9年11月。デザイン監修は南條設計室。施工は不二建設。販売代理はリストインターナショナルリアルティ。

5月中旬にエントリーを開始し、これまでの反響数は1,700件、7月からオープンしたモデルルーム来場者は240件。都内からの反響は約3割。これまで20戸を供給し16戸が申し込み済み。単身者・DINKS向きプランが中心であるため、反響・成約は想定内の数値。

現地は、マンションが立ち並ぶエリアの一角。道路、根岸線線路、首都高速道路を挟んだ北東側のピアアリーナMM、ウェスティンホテル横浜、三井ガーデンホテル横浜などに近接。

敷地は東西軸が長い長方形で、建物は「CLASSICAL×MODERN」がコンセプトで、外観・共用部分にシャープなグリッドを多用。1フロア8住戸（最上階は6戸）。主な基本性能・設備仕様はZEH-M　Oriented、低炭素建築物認定、内廊下方式、二重床・二重天井、リビング天井高2450ミリ、ディスポーザー、食洗機、グローエ水栓、ウルトラファインバブル、シーザーストーンキッチン・洗面天板（最上階のみ）、浴室タオル掛け2か所など。

また、軽食の無人販売所と飲料水の自動販売機を併設したサービス「LUUP（ループ）」を分譲マンションに初めて導入している。

ラウンジ

モデルルーム

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　桜木町駅圏のマンション分譲は4年ぶりということだが、記者が見学するのは2016年分譲の横浜公社「横浜MODベース タワー」以来だった。

　同社が7月にプレス・リリースを発表した時点で、単価を予想した。立地条件からして坪単価700万円はしないはずで、600万円台半ばがアッパーではないかと思ったが、その通りだった。みなとみらいエリアに近接している価値は高いのだろう。

積水ハウス 「コートヤード・バイ・マリオット札幌」（321室）2024年夏に開業（2023/9/14）

「Stay in the Garden」具現 木目デザイン壁に感動 三井不 横浜MMにホテル開業（2023/4/28）

今度は横浜のど真ん中 人気必至の横浜公社「横浜MIDベース タワー」（2016/1/28）

「BLUE HARBOR TOWER みなとみらい」　坪単価は400万円前後（2015/6/9）

プラン・設備がいい 坪400万円は納得 東急不動産「みなとみらい」

「THE TOWER 湘南辻堂」

　リストは11月4日、分譲開始からわずか7か月で完売した辻堂駅直結のタワーマンション「THE TOWER 湘南辻堂」（196戸）が完成したのに伴う関係者向け見学会を行った。引き渡しは11月15日。

　物件は、JR辻堂駅南口から徒歩2分、藤沢市辻堂三丁目の商業地域に位置する29階建て全196戸（一般販売対象外住戸24戸含む）。専有面積は34.90～92.83㎡、価格は非公表だが、坪単価は400万円半ばの模様。竣工は2025年12月中旬。外観、住宅エントランスなどのデザイン監修はグラマラス（森田恭通氏）。設計監修は久米設計。設計は久米開発プロデュース、フィールド・デザイン・アーキテクツ一級建築士事務所。施工は鴻池組。販売開始は5月。販売終了は2024年12月。

　これまでの総エントリー数は約8,100件、モデルルーム来場者数は約1,100件。エントリー者の属性は30代、40代が中心、神奈川県内が約60%、東京都23 区が約25％。

1階エントランスロビー

1～2階の螺旋階段（踏板は突板仕上げ）

波をイメージした2階ラウンジの壁は左官仕上げ

2階ラウンジ（床の一部は突板仕上げ）

2階ワークスペース

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　この物件については、販売開始前の2024年2月のメデイア向け見学会の記事を参照していただきたい。同社は価格を公表していないが、「坪単価は400万円を突破か」と書いた予想は当たっているはずだ。400万台半ばの情報もある。隣接のマンションも同社が分譲して人気になったマンションだ。同社は、今回の物件を〝辻堂の第2期〟として位置づけている。

現地から駅へと続くペディストリアンデッキ（左側は同社が10年くらい前に分譲したマンション）

地権者が所有する商業棟

駅北口から望む現地

坪単価400万円突破か森田恭通氏の白の外観デザインがいいリスト「湘南辻堂」（2024/2/23）

コロナ禍で人気急浮上「辻堂」の住宅街の一角反響も広域リスト「湘南辻堂」（2021/8/24）

 「高尾」の再現なるか湘南の流れ呼ぶか大和ハウス「(仮称)プレミスト湘南辻堂」(20217/1/25)

　
「フォレア（多摩センター）」メゾネットタイプ

　三信住建が分譲中のフラッグシップマンション「フォレア（多摩センター）」を見学した。分譲開始は2025年4月で、これまで約半数が成約済みだから順調に進捗しているのだろう。坪単価は分譲前に予想した通りだ。

　物件は、京王・小田急線多摩センター駅から徒歩5分、多摩市落合一丁目の商業地域に位置する敷地面積約1,604㎡の13階建て全99戸。10月下旬に分譲予定の第1期11次（戸数未定）の専有面積は35.79～109.13㎡、価格は未定。建物完成予定は2027年2月中旬。設計・監理はIAO竹田設計。施工はオープンハウス・アーキテクト。

　現地は、「多摩美術大学美術館」跡地で、多摩センター駅圏の一等地。「多摩中央公園」はほんの数分。敷地南側には13階建てサンウッド「ガーデンコート多摩センター」（93戸）、南西側はベネッセの超高層ビルが建っており、眺望・日影の影響を受けるが、東側はサンリオピューロランドの低層棟で開けている。北側はイチョウ並木が美しい空間が広がっている。

　主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2,500ミリ、グースネック仕様の浄水器一体型水栓、フィオレストーンキッチン天板、ディスポーザ、食洗器、ユーティリティシンクのほか、共用施設はラウンジ、ゲストルーム、ランドリールーム、マルチスタジオ、ワーキングスペースなど。

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　同社がプレス・リリースを発表した時点では、立地条件がどうかと思ったが、その後、プランなどを確認したら、住戸のほとんどは眺望が開けている東向きか西向きだ。

　南側の日照・眺望を希望する検討者には物足りないだろうが、東向き・西向きになっている分だけ価格は抑制されている。コンパクトタイプも多いので、同社はグロスを重視するユーザーや単身者をターゲットの一つに設定しているはずだ。駅に近いだけでなく、商業地域立地だが意外と閑静で、大規模公園も近接、東側の抜け感は希少だ。

　そんなことより、一般の方も含めて読者の皆さんに伝えたいのは、わが多摩センターの住環境のよさで、この住環境の価値を適正に評価していただきたいということだ。

　皆さんは、LIFULL HOME'S総研の「Sensuous City（センシュアス・シティ）[官能都市] 2025」報告書をご存じか。記者の記事も参照していただきたいのだが、全国167都市を調査対象にしたこの報告書には「都市のリトリートに関する4項目については、他のジャンルとは様相が大きく異なる。トップは『東京都日野市、多摩市、稲城市』であり、『東京都江東区』、『長野県松本市』…」（96ページ）とあり、評価ポイントが高いのは「木陰で気持ちよい風に吹かれた」「公園で水辺で緑や水に直接ふれた」「小鳥のさえずりや虫の音に耳を澄ました」という体験（リトリート）だ。

　いかがか。官製の報告書や〝住みたい街ランキング〟の類で、これまで日野市、多摩市、稲城市が1位になったことなど一度もないはずだ。記者は、日野市、多摩市、稲城市をひと括りにするのは如何と思うが、センシュアス（五感）、ナラティブ（物語）など緑環境を重視する視点からすれば、都市ランキングは一変するということだ。

　RBAホームページから「多摩センター」で検索すると120件ヒットする（2013年以降）。記事は多摩センター礼賛のオンパレードだ。

　こんなことを書くとどこかから袖の下でも貰っているのではないかと嫌疑を抱かれるかもしれないが、記者はどこからもびた一文もらっていない。記者自身のモノサシでモノを見て記事を書いている。肝心なのはこの私自身（あなた自身）のモノサシだ。行政やデベロッパーの匂いが芬々する調査やアンケートに騙されてはいけない。

仮囲いがある現地（今年２月撮影）

「Sensuous City（センシュアス・シティ）[官能都市] 2025」発刊LIFULL HOME'S（2025/9/25）

Park－PFI活用した多摩中央公園4月5日オープンカフェなど整備し回遊性高める（2025/3/31）

三信住建創業20周年のフラッグシップ「FOREA（多摩センター）」（99戸）（2025/2/28）

「プレミスト昭島 モリパークグラン」

　大和ハウス工業は１０月23日、昭島プロジェクトの第二弾マンション「プレミスト昭島 モリパークグラン」（277戸）が１０月13日に全戸完売したと発表した。2024年１１月の販売開始から1年を待たず完売したことになる。2023年11月分譲の第一弾「昭島」（481戸）を早期完売しており、2年間で758戸を完売したことになる。

　物件は、JR青梅線昭島駅から徒歩3分、昭島市代官山2丁目に位置する１４階建て全277戸。周辺には大型複合商業施設やスポーツ施設・ホテルなどが立地する都市型リゾート「東京・昭島 モリパーク」に加え、緑豊かな環境も充実しており、高い生活利便性と自然環境を兼ね備えた立地に位置。専有面積は57.67～90.04㎡、平均坪単価は約300万円。売主は同社のほか京王電鉄、住友商事。設計・監理・施工は長谷工コーポレーション。竣工予定は：2026年3月。

　共用部には「プライベートラウンジ」や「バーベキューテラス」のほか、「ゲストスイート」「パーティーラウンジ」「ランドリールーム」など多様なニーズに応える施設を設け、専有部には間取りを変更できる「ウォールドア」「スロップシンク」などを標準装備。

　契約者の属性は、20代が約10％、30代が約35％、40代が約15％、50代が約20％、60代以降が約20％。家族数は2人が約51％、3人が約20％、4人が約7％。居住地は東京都内が約88％（うち昭島市内が約30％）。

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　どこを中心とするかだが、東京駅から約1時間の立地条件を考えたら驚異的な売れ行きだ。2023年に分譲開始した第一弾の「プレミスト昭島」も全481戸をわずか8か月で完売している。2年間で758戸を早期完売したことになる。

　なぜ売れたか。同社のプレス・リリースにもあるが、〝東京の軽井沢〟と称されるようにあらゆる都市施設が整っており、樹齢100年超と思われるイチョウ並木など豊かな緑環境がユーザーの心を捉えたのだと思われる。契約者のうち地元は約3割で、広域から集客できており、年代も幅広いことにそのことが表れている。こういう街を「官能都市」と呼ぶのにふさわしい（わが多摩センターも負けない。京王電鉄と長谷工コーポレーションは駅前の京王プラザホテル跡地にマンションを建設する。ひょっとしたら、大和ハウスも売主に名を連ねるかもしれない。野村不動産も有力候補）。

「プレミスト昭島」第2弾の第1期1次は143戸全戸の半数以上大和ハウス（2024/11/15）

大和ハウス「昭島プロジェクト」第二弾第一弾より多少高い「多少」はいいくらか（2024/9/21)

 81.5haの物流「GLP昭島プロジェクト」敷地内に4.5haの樹林地開発に疑問の声も（2024/9/21）

竣工予定の8月を待たず8か月で全481戸完売大和ハウス「プレミスト昭島」（2024/5/28）　

わずか2か月で全戸数481戸の6割強の第1期295戸を成約大和ハウス「昭島」（2023/11/19）

〝東京の軽井沢〟レベル高い「来年6月までに完売」あるか大和ハウス「昭島」（2023/5/26）

「K HOUSE 横浜仲町台」

　ケイアイスター不動産が11月上旬に販売するマンション「K HOUSE 横浜仲町台」を見学した。坪単価は430～440万円になる模様で、予想したより高いような気もしたが、専有面積を広めにした商品企画がユーザーに支持されるか。

　物件は、横浜市営地下鉄ブルーライン仲町台駅から徒歩9分、横浜市都筑区茅ケ崎南二丁目の第二種住居地域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する５階建て全28戸。専有面積は75.33～100.58㎡、価格は未定だが坪単価は430～440万円になる模様。竣工予定は2027年1月下旬。設計・監理はアート総合企画一級建築士事務所。施工は新三平建設。販売代理は東京中央建物。

　現地は、美しい街路樹と良好な中高層マンション群を抜けたエリアの一角。道路を挟んだ敷地北側は線路。建物は全戸南向きで、平均専有面積は85㎡のワイドスパンが特徴。主な基本性能・設備仕様は、ZEH－M Oriented認定、二重床・二重天井、食洗機、浴室タオル掛け２か所、ソフトクローズ機能付き引き戸、スロップシンクなど。

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　仲町台駅のマンションを見学するのは5年ぶりで、同社のマンションを見学するのは初めてだったので、どのよう物件かとても興味があった。

　坪単価は400万円を割ったら、ものすごい人気になると予想したが、やはりそうはならないようだ。横浜駅までの近さを考えたら単価設定はこのようなものになるのだろうと思う。

　専有面積が広いので購入検討者がどう判断するかだが、住環境は申し分ない。駅からのアプローチは、信号は一つくらいしかないはずだ。通り抜ける中高層マンション群は空地が十分確保されているし、イチョウやメタセコイアの街路樹がとても美しい。

　
現地までのアプローチ

現地

隣接のサカタのタネのメタセコイア圧巻大京のZEH－M「仲町台」販売好調（2020/2/21）

樹影を映し込む外観まるで絵画のようモリモト「アールブラン横浜仲町台」（2017/10/24）

住友不「シティテラス横浜仲町台 壱番館」外観・景観デザインが秀逸（2012/10/12)秀逸

　
「デュオセーヌ東京ジャイアンツタウン」バルコニー（眼下に東京ジャイアンツ球場）

 　フージャースコーポレーションは10月16日、入居条件が40歳以上のシニア向け所有権付き「デュオセーヌ東京ジャイアンツタウン」のメディア向けモデルルーム見学会を行った。もう70年近くの〝西鉄・西武ファン＆アンチ巨人」の記者だが、巨人・ゴルフファンにはたまらない立地だ。プロ野球「読売巨人軍」の2軍戦（年間60～70試合）が外野スタンドから60m離れてはいるが、居室・バルコニーからタダで観戦できる価値は計り知れない。反響者の約3割は野球ファンというのも納得だ。

　物件は、京王相模原線京王よみうりランド駅から徒歩14分、多摩都市計画事業稲城南山東部土地区画整理事業90街区3画地の第一種中高層住居専用地域に位置する敷地面積約7,149㎡、7階建て全222戸。専有面積は49.00～110.60㎡、価格は未定。入居条件は満40歳以上で、自身で身の回りのことができること（入居には一定の審査がある）。竣工予定は2027年2月下旬。設計・監理は企画設計事務所オルト。施工は飛島建設。デザイン監修はウイ・アンド・エフ ヴィジョン（石倉雅俊氏）。売主は同社のほかダイヤモンド地所。販売開始は2025年11月中旬の予定。

　7月1日からエントリーを開始し、これまで反響数は850件。ホテル説明会に参加した100組のうち興味を示した野球ファンは約3割で、このほかゴルフなどスポーツファンもかなりいる模様。

　現地は、施行面積約87.5haの、野村不動産などが2015年からマンションや戸建てを継続して分譲している区画整理事業地内の一角。敷地面積約約76,000㎡の「東京ジャイアンツタウン」に隣接。「タウン」内には収容人数約2,900席の球場が2025年3月にオープンし、水族館、飲食施設が2027年オープン予定。

　マンションは、球場外野敷地から約60m離れて立地。同社が〝日本初のボールバーク隣接シニアレジデンス〟と謳っているのは、プロ野球1・2軍／ファームの26チームの拠点球場に近接するシニア向けはわが国初で、「ボールバーク」とは野球だけでなくスポーツ関連のアミューズメント施設を指す。

　建物は、内廊下を挟んでグラウンドが一望できる北東向きと、隣接するよみうりゴルフ倶楽部に面した南西向きが3～4割：6～7割。主な基本性能・設備仕様は、直床、リビング天井高2400ミリ、IHクッキングヒーター、フィオレストーンキッチン天板（プレミアムのみ）、メーターモジュール廊下幅、ベンチ付き玄関収納、トイレ、浴室を含めドアは全て引き戸、車いす利用が可能な洗面・キッチンなど完全バリアフリー仕様。共用施設は、ラウンジ、プレイルーム、他木質、カラオケルーム、ゲストルーム、大浴場、レストラン、ゴルフレンジなど。

　同社プロジェクトマネージャー・青木一真氏は「最近の〝デュオセーヌ〟は入居年齢を40歳に引き下げている物件もあり、親子入居やセカンドユースも想定しています。確認はできていませんが、居室からプロ野球が観戦できるファミリーマンションはあまりないと聞いています」と話した。

「デュオセーヌ東京ジャイアンツタウン」外観

バルコニー（モデルルーム）

玄関（モデルルーム）

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　「東京ジャイアンツタウン」が建設されることは、もちろん計画が発表された時点で知っていた。しかし、もう70年近く昔から〝西鉄・西武ファン＆アンチ巨人〟の記者は、よみうりランドは子どもを連れて何回も行ったことがあるが、読売ジャイアンツ球場には一度も行ったことがなく、「東京ジャイアンツタウン」には全く関心がなかったので、今年3月に開業し、2軍の試合が行われていることも全然知らなかった。

　現地とモデルルームを見て飛び上がらんばかりに興奮した。北西向きの49㎡のタイプからは、真正面にグラウンドが見渡せることができる。位置としては外野席の左翼寄り（タイプによって中堅、右翼寄りもあるはず）。双眼鏡を使えば、選手の動きは手に取るように捕らえられるはずだ。写真撮影も自由だ。

　何よりいいのは、冷暖房完備の居室で夫婦が熱戦を繰り広げながら、あるいはまたバルコニー（約10㎡）でタバコはNG（管理組合がOKにする可能性はあり）だが、酒を飲飲みながら観戦することができることだ（ヤジはやめた方がいい。隣近所から迷惑行為として通報されるだろうし、第一グラウンドまでは声は届かない）。

　そこで考えた。価格次第で間違いなく売れると。その肝心な価格だが、同社は「未定」としているが、記者は最低で坪単価は300万円（下層階）で、平均だと坪320～350万円になると予想する。

　誰が買うか。巨人軍関係者やファンには垂涎の的だ。球場が見渡せるタイプは全体の3～4割だが、その多くは巨人ファンが買うのではないか。北西・南西角の110㎡は坪単価400万円として15,000万円でも売れるはずだ。抽選になるか。

　〝アンチ巨人〟はどうか。今でも読売（ドクウリ）新聞を読まない記者は湯水のように使える金があっても絶対買わない（テレビでも巨人が負けそうな試合しか観ない）。〝巨人〟〝ジャイアンツ〟の言葉を聞くだけで不愉快な気分になる。約10分間のシアターで「東京ジャイアンツタウン」が5度も6度も耳に聞こえたのに腹を立てた。「読売巨人軍」なら許せるが、どうして「東京」と「ジャイアンツ」をくっつけるのかと。しかし、わが西武ライオンズも正式名称は頭に「埼玉」がつくし、12球団で都道府県名や都市名が付かないのは「オリックス」と「中日」と「読売巨人軍（この軍がいやらしいではないか）」だけだ。「阪神」は固有名詞というより、記者は阪神地方を指す一般名詞だと小さいころから理解していた。

　余分なことを書いたが、この球場で行われる年間60～70試合のイースタンリーグをタダで観戦できる価値は大きい。野球ファンは1軍の贔屓チームの成績は毎日のようにチェックするものだし（記者は以前、フクニチを購読し、数日遅れで西鉄の記事を読んでいた）、2軍の選手の成績もチェックしているファンがほとんどではないか。報知新聞は2軍の試合も詳しく伝えている（さすがだ）。〝アンチ巨人〟も検討する人がいるかもしれない。

　また考えた。この球場で行われる試合を、ネット・WEBなどで伝えたら爆発的に読まれるのではないかと。重要事項説明書に書かれているかどうかは分からないが、写真を撮ること自体は盗撮にも著作権にも肖像権にも触れないはずだ。ただ、その情報を有料にしたら問題が発生するかもしれない。公園などは商業目的で撮影するのは許可が必要だ。

　またまた考えた。ホームページで確認したら、この球場では毎日のようにイベントが行われており、高校野球の地区予選や女子野球も行われているようだ。この価値をお金に換算したらいくらになるか。2軍戦の観戦料金は外野席で1,000円とある。特等席のマンションはその2倍の価値があるはずで、年間60試合として60×2,000＝12万円だ。そのほかの試合、イベントもタダで観ることができるのだから、1日1,000円として30.5万円。合計42.5万円とはじいた。日がな一日、ベランダで酒を飲みながら、さわやかな葉擦れの音や小鳥の愛の交響曲を聞き、グラウンドでもまた発情期を迎える少年少女の溌溂とした黄色い声を聴くことができる。至福の時間を過ごせる。馬鹿馬鹿しいテレビを観るよりずっと価値は大きいはずだ。

　南西側のよみうりゴルフ倶楽部側は、野球ファンはまず買わないとみた。会員権を持っている人はお金持ちも多いはずで、食指が動かされるかもしれない。見事なグリーンだ。もう一つ追加すると、NPO東京里山義塾が管理している「篭谷戸の森」をはじめ、近くには自然そのものの里山「南山」が近くにある。1日散歩しても飽きない。入山権は設定されていないはずだ。ネットで確認した。オオタカは棲息しているが、クマもイノシシも確認されていないようだ。子どものころよく食べたし、精力剤として効き目があるとかで近所のおじいさんに売ったサンショウウオも東京都が飼育しているはずだ（捕獲したら罰せられるはず）。

　〝デュオセーヌ〟はこれまで10物件は見学している。基本性能・設備仕様もいい。記者はシニアも子どももユニバーサルデザインが一番いいと思っている。難点は入居制限があることだ。記者は独りになっても、年寄りばかりのマンションには住みたくない。住むなら、山・川・海・飲み屋が徒歩10分圏にあるのが最高の「官能都市」だと思う。

フージャースシニア向け分譲 10年間で15棟約2800戸「さいたまサウス」見学会（2025/3/15）

野村不戸建て「プラウドシーズン稲城南山」全87戸が早期完売へ（2018/7/15）

「おいでよ！南山」イベントに約500人エリアマネジメント南山・野村不（2014/9/29）

地域の魅力をどうアピールするか 野村不動産「プラウドシティ南山」 （2015/2/9）

市街化区域編入から44年稲城・南山の区画整理で分譲開始（2014/9/25）

多摩ニュータウン学会　稲城市の南山東部区画整理・里山を学ぶ（2012/3/26）

大和ライフネクスト柏氏（左）と中氏

　主に大和ハウス工業が分譲するマンションの管理を担当している大和ライフネクストは10月14日、記者の取材に応じ、2022年にスタートさせた外部管理者方式「TAKSTYLE（タクスタイル）」の2025年9月末の導入件数は183件に上っており、2025年度中には200件規模になるとの見通しで、現状その通りに推移していることを明らかにした。1件当たりの戸数は50戸未満が中心で、同社が管理するマンションの約5％に該当する。

　他の大手デベロッパー系管理会社が主に新築マンションを対象に第三者管理者方式の採用に力を入れているのに対し、同社は居住者の高齢化と共働き世帯の増加による担い手不足と、専門的な知見・知識がなく、空き家、所有者不明、管理費滞納、修繕積立金不足、建て替え論議…などの課題が山積する一般的な50戸未満の既存マンションを中心に、１戸当たり月額約1,000円というリーズナブルな価格設定を行っているのが特徴。

　同社マンション事業本部新領域創造部外部管理者サービス課課長・中雄佑氏は「組合運営に困っている既存マンションを中心に提案しており、1戸当たり約1,000円の月額管理業者委託費は新築マンションでも既存マンションでも変わらない」と話し、また同課統括管理者業務執行者・柏勇次氏は「管理の主体は管理組合員であるということを、事前に十分説明している。導入に関しては、お客さま（区分所有者）が判断されることであり、管理の運営方式の選択肢一つとして検討していただくことを提案している」と語った。

　この問題について国土交通省は昨年6月、マンション管理業者による外部管理者方式（管理業者管理者方式）の適正な運営を担保することなどを目的に「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」を策定し、2027年4月1日に施行される改正区分所有法との整合性を図っている。

　その一方で、弁護士ら専門家は、管理業者管理者方式は利益相反（トレード・オフ）の関係にあるとして懸念を示しており、重責を担う監理体制をどう整備するかの課題も残っている。

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　旗幟を鮮明にしておく。以下は、管理業者管理者方式に積極的に取り組んでいる同社に取材し、管理組合の管理者（区分所有者の代表）の担い手不足、専門的な知見・知識がなくて困っている全国の管理組合と区分所有者（居住者）向けに発信する、費用対効果を考えれば、管理業者管理者方式の採用を検討すべきという趣旨の記事であるということだ。

　少し長くなるが、管理業者管理者方式について整理する（添付記事参照）。この方式の実態が明らかになったのは、2023年9月と12月に国土交通省が行ったマンション管理業協会会員会社351社を対象にしたアンケート調査だった。9月調査では、管理業務と管理者業務の担当部署が同一で、責任者も同じというのが42％、業務分担も不明確なのが26％だった。12月の調査では、第三者管理者方式を採用しているのは48社（約3割）で、管理組合数は1,991件（うち投資用マンションが1,055件）で、全国の管理組合数の3.7％、新築マンションで第三者管理者方式の採用を検討しているのは48％、管理者業務の報酬を設定していないのは40％、監事の報酬がないのは53％などが明らかになった。

　この結果について、弁護士など専門家は、管理業者＝管理者＝利益相反（トレード・オフ）として批判した。記者もどんぶり勘定、管理業者への丸投げが多いのにびっくりした。マンション管理業協会の記者懇親会で質問したこともある。大手系のファミリーマンションを中心に管理受託している管理会社は、管理業務と管理者業務の担当者や部署を別にしており、契約書などで明確に区別しているとの回答を得てほっとした。

　そんな折の2024年5月、大和ハウス工業と大和ライフネクストが「マンション管理業（分譲マンションの第三者管理者方式）篇」をテーマにしたメディア向け勉強会を実施し、2022年度から取り組み始めた管理業者管理者方式「TAKSTYLE（タクスタイル）」の導入組合は76組合にのぼると報告。2025年度中に200組合に拡大する見込みであることを明らかにした。

　そして2025年9月、同社は導入組合は2025年8月末で138組合にしたと発表。今回の取材で件数は1か月間で45件増加したことが分かった。

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　さて、マンション居住者の皆さん、上段の大和ライフネクストの月額管理業者委託費1,000円/戸、50戸で5万円は妥当かどうかを考えていただきたい（他の大手系管理会社の新築マンション管理業者委託費は月額2,000円／戸とも言われている）。

　その前に、前提となる第三者管理者方式を採用する余力があるかどうかを検討する必要がある。一般的なマンションの駐車場使用料等を含む管理費の平均は月額759円／坪で、20坪だと約1.5万円、50戸だと75.9万円。年間だと戸当たり18万円、全体で約910万円だ。このうちの大半は管理業者委託費や共用部光熱費、保険代など経常的費用に消える。組合活動費（管理者）から外部管理者に報酬を支払える余力のある組合は極めて少ないはずだ。

　しかし、理事になることの負担や円滑な組合活動などを行うことと相殺したら、間違いなく管理業者管理者方式を採用したほうが利益は大きく、月額1,000円／戸なら何とか捻出できのではないかというのが記者の考えだ。

　さて、では理事活動を金額に換算したらいくらになるか。規約に定めのある場合を除き、理事はほとんどが輪番制で50戸に5人くらいだから10年に1度は回ってくる。理事会の開催件数は規模などにより異なるだろうが、月に1～2回、各種のイベントや総会議案書の作成なども含めると年間20回くらいではないか。1回当たりの拘束時間を3時間として、皆さんの時給からその理事活動費を金額に換算していただきたい。年間数十万円になるはずだ。

　ただ単に時間が拘束されるだけではない。理事会は組合員全員の財産を預かっている。自分の財産ならどのように費消しようが勝手だが、他人の財産はそういうわけにはいかない。一銭たりとも説明のつかない収入・支出があってはいけない。これは神経を使う。

　この重労働から解放しようというのが管理業者管理者方式だ。弁護士、マンション管理士、税理士、公認会計士などの専門家からは管理業者＝管理者＝利益相反（トレード・オフ）の関係にあると指摘されているが、大手デベロッパー系の管理会社が利益相反となるような行為（悪意を防ぐのは容易ではない）を行うはずがない。やったら、その損失額は利益の数倍に達するはずだ。

　では、管理会社以外の専門家が外部管理者になるかどうか。記者は知人のマンション管理士に聞いたことがある。「あなたを外部管理者に選任するとしたら、月額報酬5万円でどうか」と。管理士は「絶対受けない。カスハラが怖い。リスクのほうが大きい」と言下に否定した。他の専門家も同様だろう。年収にして1,000万円、多い人は1億円を超える個人弁護士がそのような安価な報酬で管理者を受けるはずがない。

　少しわき道にそれる。日弁連アンケートによると、1時間5,000～10,000万円の法律相談のみで完結（問題解決）した事例はたくさん紹介されているが、そのトータルの数は公表されていない。ここが味噌だ。法律相談だけで諸々の問題が解決したら弁護士稼業は成り立たない。AIが解決する。訴訟などに持ち込めるから法律相談の数倍から数十倍の報酬が得られる。辣腕弁護士は1日15時間働くともいわれている。弁護士には残業という概念がない。

　いくら懇願されても、このような高額所得者が煩わしい管理者を受けるはずはない。まだある。管理会社を通じて、居住者からは毎日のよう新聞配達のバイクの音、風鈴の音、子どもの泣き声、夫婦げんかの声、ハイヒールやキャスターの音がうるさいとか、換気扇からタバコやニンニクの匂いが流れてくる、ハトの糞が布団につく、ハチの巣をなんとかしろ、樹木の日影で日が当たらない、猫がいなくなった…などが管理会社を通じて報告される。ほとんどは〝受忍限度〟に収まるものだが、対応を誤ると刃傷沙汰にまで発展することもある。このストレスは理事を経験しないと分からない。

　監事も同様だ。個人専門家が利益相反をどうしてチェックするのか。〝安物買いの銭失い〟〝損して得取れ〟という言葉もあるではないか。個人専門家がタッグを組めば別だが、総合力では管理会社＝管理者が上回る。リスク管理、チェック機能を働かせば管理者と管理会社がWin－Winの関係を構築することは可能だと思う。

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　10月31日（金）インテックス大阪で開催される「マンション総合EXPO2025」の「令和8年4月1日改正マンション管理法令施行！合計300組合の管理業者管理者2社の取組み公開セミナー」に中氏はモデレーターとして、柏氏は長谷工コミュニティsmooth-e運営部課長・前田崇行氏とともにパネラーとして出席する。参加費は無料。

管理業者管理者方式大和ライフネクスト137件三井不レジサービス100件超（2025/9/11）

マンション再生メニュー 2つ⇒7つへ旭化成ホームズ区分所有法改正セミナー（2025/7/19）

改正マンション関連法に関する説明会に約480人国土交通省＆法務省（2025/7/8）

2つの老いへの対応管理業者管理方式など具体策示す国交省（2025/2/8） .

管理会社管理方式、自治体の体制強化など論議国交省・マンション政策小委員会（2024/12/20）

マンション管理会社3割が投資用中心に第三者管理者方式（2023/12/26）

大和ライフネクスト第三者管理者方式既存中心に76組合受託 2026年に200組合へ（2024/5/22）

　マンション管理業協会は１０月10日、2025年度第２四半期終了時点のマンション管理適正評価制度の登録状況と評価結果集計をまとめ発表した。

　2025年９月末現在、登録件数は9,702件。最も多い登録（星別）は★つが4,080件（全体の約42.1％）、★５つは3,133件、★３つは2,114件。最多登録都道府県は東京都の2,968件（全体の30.6％）。戸数別登録マンションの割合の最多戸数帯は50戸未満（全体の51％）。最多竣工年帯は1991年～2000年竣工（全体の29.4％）。評価×戸数別登録数では、2021年以降竣工における★５の割合は58.2％、400戸以上における★５の割合は80.7％。

　同協会は、今後の加点ポイントとして、①規約の規定、規約改正②長期修繕計画の作成③国の基準額を上回る修繕積立金の設定、改善などを挙げている。

　東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は10月10日、令和7年9月の首都圏不動産流通市場動向をまとめ発表。中古マンションの成約件数は4,475件（前年同月比46.9％増）となり11か月連続で増加、成約坪単価は281.1万円（同12.3％増）と20 年5月から65か月連続で上昇、成約価格は5,352万円（同10.1％増）と11か月連続で上昇、専有面積は62.83㎡（同2.0％減）と2か月ぶりに縮小。在庫件数は43,850 件（同3.4％減）と2か月連続で減少した。

　中古戸建ての成約件数は1,986件（同55.0％増）と11か月連続で増加、成約価格は3,906万円（同3.8％減）と3か月ぶりに下落、土地面積は142.85㎡（同2.3％増）と2 か月ぶりに増加、建物面積は102.62㎡（同1.1％減）と2か月連続で縮小、在庫件数は23,538件（同5.3％増）と22年9月から37か月連続で増加した。

「ルネグラン上石神井」

　総合地所は10月2日、首都圏初の最高峰ブランド「ルネグラン」の「ルネグラン上石神井」のメディア向けプロジェクト見学会を行った。駅から徒歩5分の1低層の大型で、高さ規制の緩和を受けた4階建て全106戸の大規模物件で、ZEH・M Oriented、低炭素建築物認定、ABING認定、柱・梁型が少ない厚肉床壁構造など、全体的にレベルの高いマンションだ。第1期25戸が即日完売した。

　物件は、西武新宿線上石神井駅から徒歩5分、練馬区上石神井四丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％、容積率100％）に位置する敷地面積約7.688㎡の4階建て106戸（販売対象戸数105戸）。専有面積は58.28～91.37㎡、第2期（戸数未定）の専有面積は67.55～75.66㎡、予定価格は8,000慢円台～12,000万円台、坪単価は470万円。竣工予定は2026年8月。販売代理は長谷工アーベスト。設計・施工は長谷工コーポレーション。

　エントリー開始は昨年10月からで、これまでの反響数は約1,300件、7月から開始したモデルルーム来場者は約220件。9月28日に第一期25戸の販売を行い、即日完売した。反響・契約者の約3割は練馬区居住者で、他は23区広域にわたっており、30代から40代の年収1,000万円台～1,500万円台が中心。

　現地の従前はテニスコート。用地は長谷工コーポレーションが土地所有者から相対で取得。駅徒歩5分の1低層の敷地5,000㎡以上の物件は過去20年間で23区では3物件（0.1％）しかない希少物件。

　建物は都市計画法55条2項の適用を受け、高さ規制は10ｍから12ｍに緩和されている。形状はコの字型で、敷地南側は都の都市計画道路予定地で、その先は西武線の線路。同線は令和22年度完成予定で高架化（4層レベル）が決定されている。敷地東側は道路を挟んで小学校の校庭、北側は住宅地を挟んで中学校の敷地。西側は低層住宅地。敷地中央に約1,000㎡の中庭「五感の庭」が設けられる。

　主な基本性能・設備仕様は、ZEH・M Oriented、低炭素建築物認定、ABING認定、柱・梁型が少ない厚肉床壁構造、環境配慮型コンクリート「H－BA」、二重床・二重サッシ、リビング天井高2450ミリ、2.3mハイサッシ、ディスポーザー、食洗機、フィオレストーンキッチン・洗面天板、分譲マンション初のTOTOの便スキャン付きトイレ「ネオレストAS-W」、可動式収納「ウゴクロ」（75戸）、洗濯物干し（4階のみ）、全熱交換型換気システム（パナソニック製）、管理会社管理者方式「smooth－e」（スム―シー）、T－2サッシなど。住戸のバルコニーにプランターが設置されるのも特徴の一つだ。

　見学会で同社分譲事業部マンション開発部開発1課・岩月祥子氏は「駅から徒歩5分の1低層の小・中学校に近い希少立地、1,000㎡の中庭、柱・梁型が住戸内に出ない工法、2.3ｍのハイサッシなどが高い評価を得ている」などと話した。「ルネグラン」の首都圏第2弾はいまのところ予定はないそうだ。

中庭「五感の森」

外観

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　同社の最高峰ブランドマンション「ルネグラン」（関西圏は3物件の供給事例あり）を初めて見学した。先の「ルネタワー八王子」もそうだったが、今回の物件の基本性能・設備仕様レベルは高い。坪単価470万円も安いと思う。都心へのアクセスはともかく、西武池袋線石神井公園駅圏のマンションの坪単価は600万円超だ。

　販売事務所・モデルルームの観葉植物が全て本物だったのにも記者は感動を覚えた。「ルネグラン」への自負がうかがえる。〝フェイクをやめよ〟としつこく書いてきたことが理解されてきていると思うととてもうれしい。

　以下は余談。前回の「八王子」もそうだったが、今回もメディア見学者は10人もいなかった。一昨日の三井不動産レジデンシャル「笹塚」の見学者はその倍以上の20～30人だったはずだ。

　なぜ、こんな差が出るのか。既存メディアの〝大手志向〟〝事大主義〟が理由の全てだ。各メディアの取材体制は40～50年昔の紙媒体が中心で、大手デベロッパー、ハウスメーカー、行政担当、中小不動産会社などに細分化されている（もはやそんな垣根はない）。マンション取材もまたこの旧態依然の体制が基本なので、一部の大手マンションデベロッパー以外の見学会は極端に人数が減る（記者はそんな差別的な扱いをしたことがない。「ルネ」は数少ない老舗ブランドだ）。つまり、この日の見学者のほとんどは「笹塚」を見ていないはずで、双方を見学したのは記者だけかもしれない。

　しかし、消費者の立場で見れば、物件の質・価値がもっとも重要で、大手も中小も関係ない。専門誌・紙の記者は双方を見ないと、その良し悪しは分からないはずだ。良し悪しが判断できなければ、見学するのは時間の無駄。見ないほうがいい。ただ、モノを見なければ、そのうち「記者」の職業は、AIにとって代わられるのは必至だ。「考える力」が備わっているのが人間だ。

バルコニープランター

キッチンカウンター（オプション）緑は全て本物

模型の周りの床（チップも観葉植物も全て本物）

現地（手前から西武線線路、都市計画道路予定地、マンション）

〝ルネ〟最高峰で初の〝ルネタワー〟総合地所・JR東日本都市開発「八王子」（2025/8/28）