マンション管理業協会は1月13日、2025年度第３四半期終了時点のマンション管理適正評価制度の登録状況及び評価結果集計データを取りまとめ発表。登録件数は10,498件となり、前回第２四半期（９月）終了時点から796件増加した。最も多い登録（星別）は★★★★で4,457件（全体の約42.5％）、2番目は★★★★★で3,496件。最多登録都道府県は東京都（全体の31.0％）、最多戸数帯は50戸未満（全体の51％）、最多竣工年帯は1991年～2000年竣工（全体の29.2％）、管理組合の形態は単棟型（全体の88.0％）。

　★５の割合が低いのは50戸未満（26.9％）、1980年以前の竣工（築40～50年程度）などで、認定基準の要件に準拠した「管理体制の整備」「長期修繕計画」の作成」「大規模修繕資金計画」「消防訓練の実施」などがランクアップのカギになるとしている。

首都圏中古マンションの市場動向（東日本レインズ調査）

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は1月13日、2025年12月の首都圏不動産流通市場動向をまとめ発表。中古マンション成約件数は前年同月比25.9％増の3,975件となり、24年11月から14か月連続の増加、成約坪単価は同9.0％増の280.7万円となり20年5月から68か月連続で上昇、前月比も3.5％上昇した。成約価格は同8.2％増の5,340万円となり、24年11月から14か月連続の上昇、前月比も2.6％上昇した。専有面積は同0.7％減の62.77㎡とほぼ横ばい。在庫件数は同3.6％減の43,381件となり5か月連続で減少した。

中古戸建て成約件数は同59.0％増の1,859件となり、24年11月から14か月連続で増加した。成約価格は同1.0％減の4,056万円となり3か月ぶりに下落、前月比は 1.3％上昇した。土地面積は同7.3％の152.68㎡、建物面積は同0.2％減の105.25㎡となった。在庫件数は同1.2％増の23,211件となっている。

首都圏中古戸建の市場動向（東日本レインズ調査）

「幕張ベイパーク ブルームテラスタワー」完成予想図

　三井不動産レジデンシャルは1月8日、同社など7社が開発を進めている「幕張ベイパーク」の最終分譲となる免震「幕張ベイパーク ブルームテラスタワー」のモデルルームを1月10日にオープンすると発表した。

　幕張ベイパーク」は、プロジェクト開始から10年以上をかけて総面積17万5,809 ㎡の8街区に約5,000戸の住宅機能を整備し、約1万人が暮らす街を開発するプロジェクト。米国オレゴン州のポートランドをモデルに地区中央に位置する若葉3丁目公園を取り囲むように設計され、職・住・学・遊の多様な機能を併せ持つミクストユースの賑わいある街づくりを目指している。

　今回の物件は、「幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス」（2019年２月竣工）、「幕張ベイパーク スカイグランドタワー」（2021年２月竣工）、「幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー」（2024年２月竣工）、「パークウェルステイト幕張ベイパーク」（2024年９月開業）、「幕張ベイパーク ライズゲートタワー」（2026年２月竣工予定）に続く第６弾で、若葉３丁目公園を望む最後のタワーレジデンス。

　幕張ベイパークでは、「」が街全体のデザインガイドラインを監修している光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所が全体デザイン監修および共用部のデザインを手掛けている。「In the Park」を開発コンセプトに、外観は、この街の「空」「風」「光」「水」の恩恵を受けて開花した、優雅な「花」を思わせるデザインとしている。

　幕張ベイパーク内で初となる２層吹き抜けのラウンジのほか、キッズルーム、パーティールーム、２つのゲストルームなどの共用施設を整備する。

　物件は、京葉線海浜幕張駅から徒歩15分、千葉市美浜区若葉３丁目の第二種住居地域に位置する42階建て650戸。専有面積は56.75～114.08㎡、価格は未定。事業主は同社のほか野村不動産、三菱地所レジデンス、伊藤忠都市開発、東方地所、富士見地所、袖ヶ浦興業。竣工予定は2027年10月下旬。設計・施工は熊谷組。

　2025年9月16日のホームページ開設以降、これまで2,500組超の問い合わせがある。第1期の販売開始は2026年４月下旬の予定。

グランドエントランス

「パークウェルステイト幕張ベイパーク」

◇   　　　　　◆　　　　　◇

　幕張ベイパークは、2017年の第1期分譲「クロスタワー＆レジデンス」と、街びらきが行われた2010年、それと「PWS幕張」を昨年に見学している。駅からはややあるが、素晴らしい街だ。

価格はいくらになるか。「ライズゲートタワー」は坪単価280万円くらいではなかったか。建築費が高騰しており、千葉県内の物件も価格上昇が続いていることから坪300万円を突破しそうだが、坪単価270～280万円の「西千葉」とも競合しそうで坪350万円はないとみたが…。

まるでラグジュアリーホテル素晴らしい外構デザイン三井不レジ「PWS幕張」（2024/8/31）

春風駘蕩販売順調に進む三井不レジ「幕張ベイパーク」街びらき（2019/4/14）

三井不レジ他 4,500戸「幕張ベイパーク」第一弾分譲へ価格はさて？　（2017/9/14）

大越氏

　記者は今年４月、「喜寿」（77歳）を迎える。漢字の「喜」の草書体が「㐂」であることから「七十七」と読めるため、長寿を祝う言葉となっている。しかし、小さいころから徒党を組むのが大嫌いで、今でも〝唯我独尊〟を妄信する記者を祝ってくれる人など誰もいない。それどころか、「㐂」より〝何を書くか分からない危険人物〟の「危」とみなしている業界関係者の方が圧倒的に多いはずだ（それなりの〝前科〟もある）。結構なことだ。今年も全力で〝記事はラブレター〟を実践するのみだ。

　そんな記者の今年の最初の記事は、元日刊工業新聞論説委員－大京取締役（広報担当）で、現在、日本不動産ジャーナリスト会議議長、一般社団法人マンション防災協会監事、上智大学マスコミ・ソフィア会会長、東大和市都市計画審議会委員などの肩書を持つ経済ジャーナリスト・大越武氏（81）の論文の紹介だ。

　論文は、一昨日（7日）大越氏から手交されたマンション防災協会（MALCA）の機関誌「マンション防災の眼」第１２号（2025/11/28）に掲載されている「新しいマンション管理の『管理業者管理者方式』～いざというとき緊急時の防災対策をどうする～マンション防災協会監事／経済ジャーナリスト大越武」だ。記者の考えとは真逆だ。

　記者にとって最大の恥辱は、人の褌で相撲を取ることだ。寄りにもよって、新年しょっぱなの記事が他人の論文の紹介とは情けない限りだ。なぜこのような事態になったのか。冒頭にも書いたが、記者は同業の記者との付き合いはほとんどない。約50年の記者生活の中で頭が上がらない尊敬する先輩記者が数人いるのみだ。大越氏はそのうちの一人で、大京の広報担当時代からだから40年以上のお付き合いか。大変お世話になった。叱咤激励も受けた。

　その大越氏から、昨年末に行われたある会社の記者懇親会で「（小生が書いた）あの管理業者管理者方式の記事はないよ。あれだけコミュニティ条項問題で批判的記事を書いた（お前は）豹変（転向）したのか」と一喝された。記事は間違っていないと思うが（決断を下すまで相当悩んだが）、大越氏の言い分もよく分かった。管理業者管理者方式の導入には根強い反対意見があるからだ。その最たるものは利益相反取引に対する危惧だ。

　そこで、大越氏の意見を記事にすべくインタビューを申し込んだら、「どのように料理しても構いません」と手渡されたのが先の論文だ。図表を合わせてA4版5ページにわたるもので、400字原稿用紙にして約10枚。テキストに書き直すのに半日かかった。大先輩の論文を切り刻む無礼などできるわけがない。以下に全文を紹介する。（監事が了承したのだから著作権法にも触れないはずだ）

大越論文が掲載されている「マンション防災の眼」

◇   　　　　　◆　　　　　◇

　マンション管理組合の「役員のなり手不足」を逆手に取ったマンション管理業者による新しい管理者方式「管理業者管理者方式」が横行しはじめている。これまでのマンション管理業務を受託しているだけでは利益の出ないマンション管理業者が、役員のなり手不足を理由に管理組合から管理者業務を丸投げしてもらい、すべての管理者業務を一括請け負ってしまうという「管理業者ファースト」の荒わざ。

（１） 理事会がなくなり、理事長もおらず、年次総会の議長には業者が

　この新方式を導入すると、管理組合の理事会がなくなり、当然理事長もいなくなり、年１回の年次総会でも管理業者が議長を行うというもので、管理組合は実質空洞化してしまう。集合住宅であるマンションの区分所有者（居住者）が所有する資産管理の主体・主権を、管理業者に全て預けてしまうのだ。そうした新方式がスムーズに管理運営され続けていくのかどうか、一部ですでに区分所有者側から抗議の声が上がったりしていて、今後の成り行きが注目されよう。

（2） メリットは、管理業務のプロだから機動的な運営ができる

この舌がもつれそうな新しく定義した新方式「管理業者管理者方式」には、もちろんメリットもある。

　第一に、目先の短視眼的にみれば、管理組合の管理者業務負担がなくなり、理事会の執行部もなくなるのだから、居住者にとっては面倒くさい会議や回覧板をしなくて済み、楽になる。

　特に、カネに不自由しない富裕層の超高級マンションなら、報酬払っても文句もつける人も少ないだろうから、カネ持ち喧嘩せずで、この新方式がスムーズに受け入れられるだろう。

　第二のメリットは、管理業務のドクターともいえるマンション管理のプロである管理業者が、すべての管理者業務を引き受ける体制となるので、専門的知識や知見を豊富に持っており、自由裁量に機動的な管理・運営業務が執行できるという点。

（3） デメリットのほうが多く、利益相反行為をどう克服できるか

　しかし、こうしたメリットよりデメリットのほうがはるかに多いのでは、という見方が一般的である。デメリットの第一は、自ら居住している資産の管理・運営業務を管理会社に任せてしまい、大切な管理組合の自治を自ら放棄してしまうので、居住者がマンション管理への関心度が限りなく低下してしまう点。管理会社の思うつぼで、関心度の低くなった居住者が、上手に丸め込まれてしまう恐れが大きい。

　第二のデメリットは、本来、区分所有者で構成される管理組合と管理業者との関係は利益相反行為の関係にあって、大規模修繕工事の発注の際の取引にしばしばみられるように、鋭く利害が対立する取引関係にある。この両者の利益相反関係を、管理業者ファーストの関係にある新方式では、公明・公正に乗り越えていけるのかどうか。

　同時に、素人集団の区分所有者が管理のプロの業者をどのように「監視・監督」していくのか。管理組合の自治を放棄してしまっている以上、その保証はどこにあるのかといった疑問は解消できるのだろうか。

　第三のデメリットは、管理組合が管理業者に丸投げするのだから、管理業者だって、無報酬というわけにはいかない。当然ながら一戸当たりの管理組合からの支出が伴う。それでなくとも一般管理費や長期修繕積立金の値上げが相次ぐ中での余計な毎月毎年の出費。管理組合会計の苦しい台所の負担がさらに増えてしまう。

（4） コミュニティの崩壊で災害発生時、機敏な即時対応に不安

　第四のデメリットは、これも看過することができない大きな問題で、理事会がなくなり、居住者同士の交流も大幅に減少してしまうのだから、管理組合の活動がしぼんでしまい、マンション内の大切なコミュニティが崩壊してしまいかねない。そうしたコミュニティ真空状態のところに、災害・事件が発生した場合、〝いざ〟という緊急時の即時対応の特別態勢が機敏に取れるのかどうか。命の安全問題というのに管理会社がすぐに来てくれるはずはなく、はなはだ心配される。マンション内の「助け合い精神」の「共助」が災害時にこそ必要とされるだけに、そうしたマンション内のガバナンスの喪失状態は、とくに危惧されよう。

（5）9年前の「外部専門家の活用ガイドライン」では想定もされていなかった

　いずれにしろ、マンション管理において最も重要なことは、居住者自身が居住資産を所有して住んでいるのだから、マンション管理に深い関心を持つことだろう。それが悲しいことに、毎日の会社の仕事に忙殺され、自分の住まいに無関心となり、管理組合の役員になろうという人も少なく、高齢化とも重なって監理不全のマンションなどが出てきている現状である。それなら、いっそそうなる前に管理会社が丸ごと面倒をみてしまったほうがよいのではということで、この新方式の「管理業者管理者方式」が考えられた。

　しかし、この新方式は、9年前の2016年の「マンション管理適正化法」の改正時の国交省のマンション管理における「外部専門家の活用ガイドライン」では、想定されていなかった。外部専門家として管理者に登録されるのは、公認会計士・税理士や弁護士、マンション管理士らの専門家であった。

　その当時までは、管理会社が管理者に就任するということは、マンション管理業界人のリーダーですら「〝禁じ手〟としては考えられるが、想定外」（黒住昌昭元マンション管理業協会理事長）という認識だった。

（6）新方式があっという間に普及拡大し、「理事会なし」のマンションが129件にも

　それが最近では、マンション管理適正化法上の登録を受けた大手のマンション管理業者までもが、管理業務を受託しているのに飽き足らず、大手を振って管理者として選任されるケースが増加してきており、特に新築マンションの分譲の際には、入居者が未熟なことから、管理業者が管理者に就任することを前提に分譲してしまう事例が増えてきている。

　国交省（住宅局）の実態調査によると、2024年時点で、マンション管理業協会加盟の管理業者173社のうち、新方式の「管理業者管理者方式」を採用している業者が192件もあり、そのうち「理事会なし」の新方式を採用している業者が129件あり、「理事会あり」が63件あるという。

　あっという間に、燎原の火のごとくかなりの広がりがーを見せてきている。しかも、大手デベロッパー系の管理会社が率先して導入している状況で、標準ルールも持たずに各社各様の自主ルールで、勝手に管理規約決めて既成事実化しているという。

（7）昨年６月、新方式を採用解説した「ガイドライン」を作成・制定

　このため、国交省の行政としても、こうした状況を放置しておくわけにもいかず、8年前に制定した「外部専門家の活用ガイドライン」を再修正・再構築し、管理組合やそこに住んでいる居住者に不利益が生じることを防止する観点から、昨年2024年６月、「管理業者管理者方式」のガイドライン説明に重点を置いた膨大な量の「マンションにおける外部管理者方式に関するガイドライン」を作成・公表し、制定した。

　ガイドラインとしては異例の量の多さで125ページもあり、そのうち半分のページが「管理業者管理者方式」の全容解説ガイドラインになっている。その内容は、素人にはとても難しく、なかなか理解しにくいしろ物で、要約の要約が必要とされるくらいだが、かといって、利益相反関係の取引や大規模修繕工事の問題、通帳・印鑑の保管問題などすべてにわたって難題だらけで、一字一句たりともおろそかにはできない重要問題が詳細に羅列されている。

（8）新方式の論点を８項目に集約成立し新ガイドラインの全容が

　そのガイドラインの主な論点を整理するだけでも最低8項目もある（詳細の図表は略）。

①既存マンションにおいて「管理業者管理者方式」を導入する場合のプロセス

②新築マンションにおいて「管理業者管理者方式」を導入する場合のプロセス

③管理者権限の範囲等の管理組合運営のあり方

④「管理業者管理者方式」における通帳・印鑑の望ましい保管のあり方

⑤管理業者が管理者の地位を離れる場合のプロセス

⑥日常の管理での利益相反取引等におけるプロセスや、区分所有者に対する情報開示のあり方

⑦大規模修繕工事におけるプロセスや、区分所有者に対する情報開示のあり方

⑧「監事の設置」と「監査」のあり方

　このどれをとっても重要事項ばかりで、特に⑦の利益相反取引関係が顕著な何億円という高額の「大規模修繕工事」では、不正のないよう、発注段階からの透明性、公開性がどこまで保証され、開示されるかが問われる。⑧「監事の設置」と「監査」のあり方では、外部専門家から1名と、区分所有者から1名の計2名の監事を選任することが望ましいとしているが、果たして区分所有者の中から選任者が確保できるのかどうかや、厳しさが要求される厳格な監査体制が取れるのかなどは、はなはだその実現方があやしいし、心もとない。

（9）今春、マンション関連4法案が成立し、新方式が法令化される

　匡は、この新ガイドラインがきちんと整理されたのに伴い、2025年５月、マンション適正化法や区分所有法などマンション関連４法の法律改正案を国会で可決・成立させた。これにより、新方式の「管理業者管理者方式」が正式に法制化され、後戻りはできなくなった。来年４月１日から施行される。国交省では、これに伴い「標準管理規約」の改正作業を進めている。

　いずれにしろ、こうした「管理業者管理者方式」によるマンション管理の新しい波が全国化しようとしているが、今後、国交省の狙い通りの新ガイドラインに沿った管理・運営が公明・公正に運用されていくのかどうか、興味が持たれる。

　マンションの管理の主体・主権はあくまでも区分所有者で構成される管理組合にあるのだから、この新方式を導入して管理組合の利益が確保されていくのか、それとも徐々に収奪されていくのか、これからの動向が注目されるところである。

◇   　　　　　◆　　　　　◇

　この論文に反論などしない。記者の記事も添付する。賛成派、反対派が論議しあい円滑なマンションの管理が行われることを望むばかりだ。

　ただ一つ、大越氏も指摘しているが、記者も危惧している問題がある。「監事」の役割だ。国交省の「マンション標準管理規約」（単棟型）には、監事の役割として「第４１条 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。２ 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。３ 監事は、理事会に出席して意見を述べることができる」とある。

　この条文もそうだし、管理業者管理者方式を導入する際のガイドラインでも監事の役割が大きいことが明示されている。

　だが、しかし、専門的なことは分からないが、監事・監査が求められている通りのチェック機能を果たしていれば、日々生起する企業や団体の不法行為は劇的に減少するはずだ（記者は、ある上場企業の不法行為を監査法人に指摘したが、その監査法人は全然チェックしていなかったし、問題視もしなかった。被害者は「表沙汰にしないで」ということだったので記事化を断念した）。一般的なマンション管理組合の監事（管理組合法人は置くことが必須要件）もまた付録のような存在でしかない。何か重大な事案が発生しても、監事までその責任が問われることはまずない。

　ガイドラインで求められている第三者機関的な役割を果たすマンション管理士、弁護士などの専門家や区分所有者を誰がどのようにして選任するのか、（報酬とリスクを天秤にかけて）受ける専門家や区分所有者はいるのか疑問だ。

　もう一つ、大越氏が触れた「コミュニティ条項」の記事も添付する。管理規約からコミュニティ条項が削除されたことが、今回の「管理業者管理者方式」の導入の道を開いたと記者は思う。その意味ではコミュニティ条項削除を主張した委員が〝勝利〟したと言えなくもない。とはいえ、大越氏などが言うようにマンション管理の主体は区分所有者だ。生殺与奪の権利を放棄してはならないということでは大越氏と意見が一致する。管理業者管理者方式は管理業者と区分所有者（管理組合）と「Win-Win（ウィンウィン）」の関係を構築できると記者は信じる。

大和ライフネクスト第三者管理者方式183件月1000円／戸検討に値する額ではないか（2025/１０/１５）

管理業者管理者方式大和ライフネクスト137件三井不レジサービス100件超（2025/9/11）

マンション再生メニュー 2つ⇒7つへ旭化成ホームズ区分所有法改正セミナー（2025/7/19）

改正マンション関連法に関する説明会に約480人国土交通省＆法務省（2025/7/8）

2つの老いへの対応管理業者管理方式など具体策示す国交省（2025/2/8） .

管理会社管理方式、自治体の体制強化など論議国交省・マンション政策小委員会（2024/12/20）

大和ライフネクスト第三者管理者方式既存中心に76組合受託 2026年に200組合へ（2024/5/22）

第三者管理者方式徴収額は月額1,000～2,000円／戸マンション管理協（2024/5/16）

マンション管理会社3割が投資用中心に第三者管理者方式（2023/12/26）

管理会社の「第三者管理者」への道開く 国交省 ワーキンググループ初会合（2023/10/26）

マンションコミュニティを否定するのか国交省マンション管理検討会（2015/4/4）

迷走する「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」コミュニティや議決権などめぐり激しい論議（2012/8/30）

国交省 第4回マンションの新たな管理ルールに関する検討会 的外れの安藤至大委員の主張（2012/4/10）

「ルネ川口ユトリエ」

　総合地所は12月19日、川口市内でもっとも広い平均専有面積約89 ㎡の「ルネ川口ユトリエ」が竣工し、12月13日から販売を開始したと発表した。

　物件は、JR川口駅からバス約18〜20分バス徒歩4分（埼玉高速鉄道埼玉スタジアム線南鳩ヶ谷駅から徒歩15分）、川口市朝日6丁目の第二種住居地域　第一種住居地域に位置する７階建て全68戸。12月13日から登録を開始した第１期（12戸）の専有面積は73.11～100.64㎡、価格は5,348万（坪単価241万円）～7,798万円（同256万円）、最多価格帯6,300万円台）。設計・施工は長谷工コーポレーション。

　川口市内でもっとも広い平均専有面積約89㎡、全住戸に玄関前宅配ボックス「DELI BOX SMART」初採用しているのをはじめ、可動収納ユニット「UGOCLO（ウゴクロ）」、環境配慮型コンクリート「H-BA コンクリート」、理事会を設置しない新たなマンション管理サービス「smooth-e（スムージー）」をそれぞれ採用しているのが特徴。

◇   　　　　　◆　　　　　◇

　用地取得の経緯などは分からないが、第１期の坪単価は250万円くらいのようで、信じられない安さだ。その分、グロス価格は高いが、マンション購入検討者はどのような判断を下すのか。市場をかく乱するこのような物件は今後も供給されるのか。

　同社は、東武伊勢崎線加須（かぞ）駅から徒歩5分の坪単価180万円台と思われる「ルネ加須／ワンハンドレッド・レジデンス」（117戸）の販売も開始した。

坪単価は首都圏最安値か総合地所「ルネ加須」117戸平均90㎡、100㎡超も34戸（2025/11/18）

「パークハウス清澄白河リバーサイド」 

コスモスイニシアは１２月12日、”都市に息づく、緑の隠れ家”をテーマにフルリノベーションした「パークハウス清澄白河リバーサイド」が竣工したと発表した。2025年10月にリブランディングした「INITIA ＆ Renovation」を採用した物件の一つで、リトリートな暮らしを提案している。

「自然に囲まれた心がほどける我が家」を五感で感じられる設計をテーマに、全居室に植物を掛けられるハンギングレールのほか、観葉植物を飾れるスペースを確保したカウンターや可動棚を設置。

また、抽出後の珈琲の粉「コーヒーグラウンズ」を活用した、脱臭・虫よけ効果があるアイテムを採用し、地元店舗と連携して「清澄白河お散歩MAP」も製作した。

さらに、住まい手による自由な使い方を可能にする間取りにするため、LDKと洋室を仕切る扉には引き戸を採用し、LDKを中心に各洋室やDENへと緩やかにつながる空間を演出しているのが特徴。

物件は、東京メトロ半蔵門線・都営地下鉄大江戸線清澄白河駅から徒歩2分、江東区白河2丁目に位置する専有面積65.28㎡。竣工は2005年1月。物件は販売済み。

◇   　　　　　◆　　　　　◇

　見学してから記事にしようと思ったが、すでに完売していた。観葉植物は管理が大変だからと敬遠する人が多いが、そんなことはない。ポトスなどは安価で、居室でも育つし、水遣りも頻繁に行う必要もなく、長期不在にしても大丈夫。肥料もほとんど必要ない。

　「コーヒーグラウンズ」は香りを発しないだろうが、フレグランス商品はたくさんあるはず。分譲マンションも戸建てもこれからは〝五感〟がテーマになる。チャレンジした物件はたくさん見学しているが、徹底したものは一つもない。情けない限りだ。森林や潮風を収集・凝縮して遠隔地の居室空間などへ放出する技術が開発されたら爆発的にヒットすると思うが…。

「ザ・パークハウス亀戸九丁目」

　三菱地所レジデンスは12月18日、「ザ・パークハウス亀戸九丁目」の報道関係者向け完成内覧会を行った。共用部に伝統工芸作家が手掛けた江戸鼈甲、江戸切子、ガラスアート作品を設置し、分譲マンションとしては初めて同社の防災ツール「First Mission Box（ファースト・ミッション・ボックス）」を導入し、長谷工コーポレーションの環境配慮型コンクリート「H-BA コンクリート」を同社として初めて地上・地下の両構造に採用しているのが特徴。

　物件は、都営新宿線東大島駅から徒歩8分、JR亀戸駅から徒歩19分、江東区亀戸9丁目の準工業地域（建ぺい率70％、容積率400％）に位置する13階建て全99戸（等価交換物件で、うち38戸は地権者住戸）。専有面積は29.10～73.08㎡、価格は未定。完成予定は2025年12月上旬。設計・施工・監理は長谷工コーポレーション。販売開始は2026年3月上旬。

　現地は、東大島駅からほぼまっすぐ北上し、首都高速7号小松川線を渡ったところ。従前はイタリアンレストラン。建物は東向き。

　主な基本性能・設備仕様はZEH-M Oriented、内蔵梁、直床、リビング天井高2500ミリ、ディスポーザー、食洗機、バックカウンター・食器棚、浴室タオル掛け2か所など。

　10月中旬からエントリーを開始し、これまでの反響数は800件弱。12月13日からのモデルルーム案内予約は70件で全て満席。

　同社第三開発部長・魚住尚史氏は、「東京から7キロの至近距離にあり、公園などの緑や荒川、スーパーなどの商業施設が整っている立地。特徴は3つあり、一つは『伝統工芸応援プロジェクト』として江戸鼈甲、江戸切子などのアート作品を共用部に設置していること、2つ目は当社の分譲マンションとしては初めて『防災ツール「First Mission Box』を導入していること、3つめは長谷工コーポレーションさんの環境配慮型コンクリート『H-BA コンクリート』を地上と地下に採用していること。これにより約20％、370トンのCO2削減効果が期待できる」と語った。

　価格については「全くの未定。急激な価格上昇が続いており、いくらに設定するかは反響が決める要素もあるの、現段階では正直読めない」と語った。

江戸鼈甲アート

モデルルーム

魚住氏

◇   　　　　　◆　　　　　◇

　同社の防災ツールは、2023年の賃貸「ザ・パークハビオ 中野富士見町ガーデン」を取材しており、「H-BAコンクリート」については、長谷工コーポが最初に採用した物件の記事を添付するので、そちらを参照していただきたい。

　江戸切子のアートは同業他社もかなり採用しているが、江戸鼈甲は初めてのような気がする。小生の小さいころは、鼈甲はごく身近にあったが、最近はほとんど目にすることがなくなった。ラウンジの作品はとても高価なものだろうと思った。

　モデルルームは73㎡で、内蔵梁が用いられているので梁型がほとんどなく、アルコーブも広くてよくできていると思った。

　問題の価格。前段で紹介したように、同社は「価格は未定」としているので、以下はあくまでも記者の予想であることを断っておく。

　記者はこれまで主だったマンションの坪単価をことごとく的中させてきた。同社の物件では、2013年分譲の「ザ･パークハウスマンション　グラン千鳥ヶ淵」の坪800万円、同社を含む10社JV「HARUMI FLAG」の当初計画の坪250万円、同社と三井不動産レジデンシャルのJV「三田ガーテンヒルズ」の坪1,300万円などだ。

　しかし、最近は見学物件が激減しており、信じられないような価格の高騰もあり、全く分からないというのが正直な気持ちだ。魚住氏が「読めない」と語ったのは半分は本心ではないか。

　さらに予想を難しくしているのは、記者は都営新宿線「東大島」の手前の「大島」や「西大島」、その先の「船堀」や「本八幡」などのマンションはそこそこ取材しているのだが、50年近くマンションの取材をしているのに、「東大島」は初めてだった。URや都営住宅のイメージしかなかった。東大島は江戸川区だと思っていた（地図を確認したら、物件の東側を数分歩くと江戸川区）。

　それでも、魚住氏などが「東京から7キロ」（約30分圏）を強調し、リリースには東京駅を中心とする略図が掲載されており、同じ距離圏には「池袋」「新宿」「渋谷」「目黒」「品川」などが位置している。

　これらから判断して、坪単価は450万円とはじいたのだが、取材の帰り、タバコを吸いたくてカフェを探したのだが一軒もなく、日高屋はあるのは確認できたが、もう一つ〝街のポテンシャル〟を測る御三家のマクドナルドをネットで調べたら、タイエーにあった店は〝32年の歴史に幕〟とあり、昨年4月に閉店したとあるではないか。

　東京駅から30分圏でこれではマイナス評価せざるを得ない。そこではじき出したのは、モデルルームタイプの73㎡で1億円、つまり1億円÷73×3.3≒450万円がアッパーだろうと。これから逆算して、坪400万円以下はないだろうから（わが多摩センターは坪400万円くらいだが、これから分譲される京王電鉄のマンションは最低でも坪450万円、限りなく500万円に近いと予想しているが）、平均で坪430万円くらいではないかとはじいた。同社は高値追及しないと読んだ。

　その根拠らしきものとして挙げられるのは、最寄駅が「東大島」なのに、物件名にわざわざ徒歩19分の「亀戸九丁目」を付け、専有面積をやや圧縮気味（70㎡前後が中心）にしていることだ。「亀戸」で訴求力を高め、グロス価格を抑えようという戦略が透けて見える。この予想は当たるような気がするのだが…。

ラウンジ

江戸切子デザインアート 

賃貸にも災害時の防災ツール設置三菱地所レジ「中野富士見町」竣工（2023/10/26）

CO2排出量従来の2割削減長谷工コーポ新開発のコンクリート「上池台」で採用（2022/11/22）

首都圏中古マンション市場動向

　東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は12月10日、令和7年11月の首都圏不動産流通市場動向をまとめ発表。中古マンションの成約件数は4,435件（前年同月比38.3％増）で13か月連続の増加、成約坪単価は271.32万円（同3.5％増）で67か月連続の上昇、成約価格は5,204万円（同3.6％増）で13か月連続の上昇、専有面積は63.29㎡（同0.1％増）でほぼ横ばい、在庫件数は43,156件（同5.5％減）で4か月連続で減少した。

　中古戸建の成約件数は1,932件（同53.1％増）で13か月連続の増加、成約価格は4,002万円（同2.7％増）で2か月連続で上昇、土地面積は147.74㎡（同5.4％増）で3か月連続の増加、建物面積は104.24㎡（同0.3％減）で4か月連続の縮小、在庫件数は23,523件（同3.2％増）で39か月の増加となった。

首都圏中古戸建て市場動向

「プロミライズ青葉台」 

桜台団地マンション建替組合、横浜市住宅供給公社、URリンケージの3者は12月11日、横浜市最大級の「桜台団地建替えマンション「プロミライズ青葉台」第1工区の竣工記者発表会・内覧会を行った。

発表会場には3者のほか、設計・監理を担当した松田平田設計、施工の五洋建設、横浜市建設局、コミュニティ形成・環境整備に協力した団体なども参加し、2つの老い（建物と人）の壁を乗り越え「決定者は組合員」の原則に徹したことが事業成功・人気の要因で、全国の団地再生に新たな指針を提供するものとアピール。〝建て替えありき〟の民間デベロッパーには耳の痛い声もあった。

現地は、東急田園都市線青葉台駅から徒歩10～14分、横浜市青葉区桜台の第1種中高層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率150％）に位置する敷地面積約44,645㎡。従前の「桜台団地」は昭和41年（1966年）竣工の4階建て延床面積約25,617㎡18棟全456戸。専有面積は52.62㎡・46.60㎡。

従後の「プロミライズ青葉台」は、5階建て5棟全761戸（うち権利者住戸205戸）。専有面積は31.50～91.76㎡、価格は3,298万～9,298万円、坪単価290万円。参加組合員は横浜市住宅供給公社、URリンケージ。販売期間は2023年9月～2024年10月。入居開始は第1工区が2026年1月、第2工区が2026年6月。設計・監理は松田平設計、施工は五洋建設。

主な基本性能・設備仕様は、両面アウトフレーム工法、二重天井・二重床、リビング天井高2450ミリ、ディスポーザー、食洗機、奥行2ｍバルコニー（一部除く）、廊下幅850ミリ、スロップシンクなど。共用施設は2層吹抜けのエントランスラウンジ、ミーティングルーム＆キッズスペース、スタディスペース、ゲストルーム（3室）、シアタールーム、ミュージックルーム、ルーフテラス、パークロードなど。

契約者の属性は、年齢は30代・40代が62.2％、家族構成は2～3人が75.0％、居住地は青葉区が38.1％、都内が17.9％、その他40.4％、勤務地は都内が61.2％。

記者発表会で桜台団地マンション建替組合理事長・鈴木実氏は、「私たちの活動は一言でいえば（建て替えありきを）誘導しない団地再生」と切り出し、2004年から建て替えの検討を開始してからリーマンショックによる計画のとん挫（挫折・分断）－再出発の取り組みなどについて話し、その教訓として、参加組合員（デベロッパー）任せでは物事は進まない、自己負担も必要（還元率62％）、コミュニティの変化と多様性への対応（安易なコミュニティ論は通用しない）、公平性を持つコンサルやアドバイザーの必要性を強調した。

事業が成功した理由として、①建て替えコンサルの横浜市住宅公社が長期にわたり一緒に歩んだこと（建て替えと修繕の双方の検討と「結論は全員参加」）②検討委員会の組合員への情報提供③目標と期限を設けたこと④外部専門家の有償による起用と講演会・勉強会の実施⑤外部委託は公開プレゼン+公開審査会により透明性を確保すること－などと語った。

続いて横浜市住宅供給公社理事長・小林一美氏は、別掲の通り約4分間のスピーチで「LOVE」「愛」のフレーズを18回も用いて「愛」の必要性を語った。

URリンケージ代表取締役社長・村上卓也氏は、「コンサルとして2016年から約10年間、合意形成に関する支援を行ってきた。プロセスを大事にし、当初建て替え賛成は65％だったのを全員合意に達するよう1年半かけて説明会、個別面談、よろず相談室などを設けて不安解消に取り組んだ」と、合意形成までのプロセスが大事なことを強調した。

松田平田設計取締役・田中義之氏は、「安心して長く住み続けられる街づくりを目指し、バリアフリー、多世代が利用できるコミュニティ施設の整備に力を入れた。合意形成までのプロセスをみんなが一緒になって考えることの大切さを学んだ。社会課題となっている団地再生に対して、設計者として担うべき合意形成を後押しする計画立案にトライしていく」と語った。

五洋建設東京建築支店執行役員副支店長・蓑真弘氏は、「2021年の解体から参画しているが、2026年6月の最終引き渡しまで皆様に喜んで頂けるよう工事を進めることを約束します」と述べた。

このほか、来賓として横浜市建築局住宅地再生担当部長・梶山祐実氏があいさつし、横浜市住宅供給公社街づくり事業課推進係長・石井浩基氏は、空地率は６２．5％で、検討委員会の打ち合わせ回数は110回以上となったことを明らかにし、URリンケージマンション再生本部マンション再生部再生支援課課長代理・坂本肇氏などがそれぞれの立場から団地再生の取り組みについて説明した。

航空写真（北東側から）

航空写真（南西側から）

「SOUTH CORE」

「EAST CORT」

　　
左から鈴木氏、小林氏、村上氏

　
左から田中氏、蓑氏

◇   　　　　　◆　　　　　◇

　今回の取材の目的は、一昨年3月の記事で、見出しに「ランドスケープ、基本性能、価格設定に感動」と書いた内容に誤り・訂正するところがあるかどうかを確認することにあった。約1時間の各氏の話を聞き、さらに約1時間にわたって共用施設・専有部などを見学して回り、基本的に前回の記事を訂正する必要性はないことを確認した。

　特筆したいのは、比高差にして約24ｍ、総延長200ｍ以上の南北に細長い敷地の特徴を考慮し、居住者だけでなく近隣住民の歩道空間「パークロード」を整備していることだ。団地入口に位置する「STATION SIDE」と隣接する「EAST COREの住棟の中央部分に幅十数メートルの公開舗道を設け、そこから中央に配した円形の公開空地へとつなぎ、さらに敷地西側に位置する公園へと市道を整備している。アール形状の公開空地に沿って設けられている「SOUTH CORE」と「EAST CORT」のデザインも秀逸だ。

そして、〝なるほど〟と思ったのは、鈴木氏の熱弁だった。鈴木氏は冒頭のあいさつと事業説明に20数分話した。一つ一つ紹介できないのは残念だが、極めて重要なことを話した。桜台団地は、長期割賦による分譲形式だったため管理組合の設立は1999年と遅く、管理組合活動に対する無関心が遠因となり、長期修繕計画の策定を委託したデベロッパーがリーマンショック後に組合への説明もなく撤退したことから「混乱と分断」が始まったと説明。「民間デベロッパーに任せればいいという賛成派が旗振りをしていた」「アンケートの回収率は64％しかなかったのに、デベロッパーはそのうちの80％が賛成ということを強調した」「建て替えありきの取り組みは騙し」などと話した。

　そしてまた、驚いたのは、前段で紹介した横浜公社の小林氏のスピーチだ。約4分間のスピーチの中で「LOVE」「愛」を18回も口にしたことだ。

マンションの竣工記者発表会でこれほど「LOVE」「愛」を連発した挨拶は経験したことがない。〝記事はラブレター〟が基本姿勢で〝人生は愛〟がモットーの記者も、口先だけは〝愛してるよ〟を連発するが、小林氏は「冷徹さも必要」とくぎを刺した。今後の団地再生のキーワードは「愛」かもしれない。小林氏にスピーチの全文コピーを頂いたので、以下に紹介する。赤字は記者。

◇   　　　　　◆　　　　　◇

横浜市住宅供給公社理事長の小林一美です。

このたび旅第1期の竣工を迎え、鈴木理事長様をはじめ参加組合の皆様、居住者、所有者の皆様、そしてURリンケージ様、松田平田設計様、五洋建設様、関係するすべての皆様にお祝いを申し上げます。

「Reborn With LOVE」「もう一度、まちをつくりかえるなら、そこに必要なのは、たぶん愛だ。」「プロミライズ青葉台」のコンセプトを世にアピールした言葉です。

まさに今回、この長きにわたる事業がこうして竣工を迎えた要因は、様々な特徴的な取り組みがありますが、私は組合の皆様に通底する桜台団地への「愛」、ここでの暮らしへの「愛」であったと思います。

温かな愛情と固い絆に裏打ちされた、桜台団地への「愛」を居住者、所有者の皆様が持ち続け、大事にしてきたからこそ、今日の日を迎えたものだと思っています。

当社が2010年に建て替え事業に参画し、15年間一貫して大事にしてきたことは、主役は居住者の皆様であること、コンサルタントとして伴走することでありましたが、それ以上に、まさに桜台団地への「愛」を、未来にどう引き継ぎ、継承するか、形づくるか、そのお手伝いをどうやって行うかということでありました。

青葉台駅開設と同時に竣工した桜台団地、高台の緑あふれる風景、そして実に半世紀以上にわたって続いてきた住まいと暮らしは、この地への愛着、いわば「愛」を毎日毎日育んできました。

長く住んできた土地への愛、一緒に暮らしてきたお隣さんへの愛、お祭りをはじめみんなで助け合う温かなコミュニティへの愛、桜をはじめ四季を彩る花々や緑への愛、青葉台という地域への愛、様々な愛が桜台の住まいと暮らしにはありました。

とかく、団地再生、マンションの建て替えというと、その完成相成った新しい建物の姿や使い勝手のよい住宅のあり様が注目されますが、本事業では、住民本位の意思決定を何よりも大事にして進めてきたことが最大の特徴であり、桜台団地への思いをカタチにしたプロセスこそが特徴であると思います。アピールメッセージにあるように、「必要なのはたぶん愛」でありました。これは全国の高経年マンションの参考になるはずです。

今日からまた新たなスタートとなります。

「Reborn With LOVE」桜台団地で育まれた「愛」を未来に向けて、大きく育てていけるよう、引き続き、当社としても、皆様のお力を頂きながら、なお一層取り組んでまいります。

本日は誠におめでとうございます。

◇   　　　　　◆　　　　　◇

　小林氏と関係者の皆さんへ一言。「愛」は横浜公社の専売特許ではありません。2019年分譲の東急不動産他「ブランズタワー豊洲」も「愛」がテーマでした。

　注文もある。マンションに限らず、優良な建築物に誘導する横浜市の様々な条例は素晴らしいとは思うが、建築物の絶対高さが低ければ低いほど街が美しくなるという時代遅れの都市計画の考えを墨守する高さ規制は如何なものか。今回の建て替えでも高さ規制が15ｍ（1層3ｍ）であるためにリビング天井高は2450ミリしかなかった。隣接する敷地北側が1低層だからかもしれないが、工夫すれば容積・高さ規制を緩和すれば、もっと豊かな居住空間が実現できたはずだ。

　容積緩和・高さ規制緩和は、地価上昇・事業者の利益増になるかもしれないが、受益者への「愛」にもつながるはずだ。

　もう一つ。空地率は62.5％確保され、1,500本の中高木を植樹しているのはいいのだが、記者が見た限りでは敷地内に植えられていた樹木や街路樹（これから植えるのか）は、シンボルツリーの樹高15mくらいあったクスノキ以外は貧弱に映った。民間の団地型建て替え事業として記者が最高峰と考えている野村不動産・三井不動産レジデンシャル「桜上水ガーデンズ」や、豊富な植栽では最右翼だと思う「HARUMI FLAG」をぜひ見学していただきたい。空地率より緑被率、樹冠被覆率のほうが大事だ。

「SOUTH CORE」 

中央がパークロード

マンション玄関口（左がパークロード、右が居住者専用エレベーター）

従前の桜台団地

ランドスケープ、基本性能、価格設定に感動 人気当然 横浜公社建て替え「青葉台」（2023/3/22）

ランドスケープ＆デザイン、共用施設…最高に素晴らしい「HARUMI FLAG」板状棟（2023/1２/11）

「愛」をテーマに坪400万円に挑戦 ７月下旬にモデルオープン 東急不ほか「豊洲」（2019/6/14）

「類まれな」レベルの高さ 野村不・三井レジ「桜上水ガーデンズ」完成（2019/8/28）

「一団地認定解除　14年間も門前払いされた」諏訪２丁目団地建替組合・加藤理事長（2013/3/8）

「ルピアコート川口本町」模型

　ポラスグループ中央住宅は12月9日、12月下旬に分譲開始する「ルピアコート川口本町」のメディア向け見学会を行った。分譲住戸40戸すべてに同社のトレードマークである「ピアキッチン」と食器棚を標準装備しているのが特徴で、キッチンカウンターには秋田県産材のクリの無垢材を採用している。同社は「価格は未定」としているが、いったいいくらになるか。記者もよく分からない。

　物件は、JR京浜東北線川口駅から徒歩７分、川口市本町三丁目の商業地域、準工業地域(建ぺい率76.91％、容積率369.47％)に位置する14階建て全44戸（事務所4戸含む）。専有面積は70.02～73.24㎡、価格は未定。竣工予定は2027年12月下旬。施工は川村工営。販売代理はアートランド。設計・監理は川口土木建築工業。販売開始は2025年12月下旬。

　9月初旬に物件ホームページを開設し、これまでのエントリー数は約500件、11月からのモデルルーム来場者は約70件。

　現地は、川口駅東口周辺に10数本の超高層マンションが林立するエリアから少し離れたところで、建物の南側と西側の道路・歩道の幅員は約21～23ｍあり、住戸は5階から。1フロア4戸構成で、うち3戸は西向き、南西角住戸が1戸。専有面積は全て70㎡以上（南西角住戸は約73㎡）。

　主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2400ミリ、全戸ピアキッチン・食器棚付き、食洗機、床暖房、かくれんBOX、全戸浴室・収納窓付き、変身クローク、片寄せマイギャラリー、浴室タオル掛け2か所、ブッシュプルドアなど。

　見学会で同社マインドスクェア事業部マンションDv営業企画課課長・西牟田奈津子氏は、「昨年、『大宮』（ルピアコート大宮The VISTA）を皮切りに、無垢材のヨーロピアンオークのピアキッチンを4物件に採用したが、今回は秋田県産材のクリの無垢材にした。この他の商品企画に対する評価も極めて高い」と語った。

ピアキッチン

エントランスラウンジ

◇   　　　　　◆　　　　　◇

　同社が「新宿落合」に〝ピアキッチン〟を初採用してからこれまで30年くらいか、物件の数にしたら数十物件を見学取材してきた。文句なしにいい。「大宮」で採用したヨーロピアンオークも重厚感があったが、国産材を使用したいという意向があり、メーカーなどと連携して採用にこぎつけたようだ。浮造りで、長さはカウンター部分2400ミリ+テーブル部分1500ミリ×幅850ミリ×厚さ45ミリ。

　そして何よりいいのは、天井まである幅2400ミリのバックカウンター・収納も標準装備としていることだ。価格が高騰している現在、これらを標準装備しているデベロッパーは同社しかないはずだ。

　この価値を計算したらいくらになるか。西牟田氏はピアキッチンだけで100万円以上、バックカウンター・収納棚は約250万円と話した。70㎡に換算すると坪単価は十数万円だ。

　このほか、今回初めて知ったのだが、駐輪場の上段はガススプリング式で女性でも軽々と片手で挙げられるものが採用されていた（記者は二段式の上段に上げられない）。キッズサイクルスペースも設けている。

　もう一つ強調したいのは、ドアノブだ。同社はずいぶん昔から開き戸のドアノブは全てプッシュフル式を採用していることだ。小さな子どもがいる消費者ならプッシュプルがいかにいいか説明するまでもない。事程左様にかゆいところに手が届く商品企画が同社のマンションの特徴だ。

　さて、肝心の価格。同社は「未定」としか話さなかった。これまで注目物件のマンション単価を的中させてきたが、最近は見学物件が激減しており自信はない。それでもなんとか、三井不動産レジデンシャル「パークタワー川口本町」の坪単価500万円、大和ハウス「船橋」の坪単価600万円、三井不動産レジデンシャル「柏の葉」の坪単価430万円、三菱地所レジデンスなどの「赤羽」の坪単価600～700万円（わが多摩センターも坪単価450万円とはじいた）などから最低で坪単価450万円と予想する。

　これでも、川口の〝民力〟〝駅力〟からして高いと思うが、これ以下はありえない。しかし、それ以上となるとグロスでは1億円を突破するので果たしてどうか。優れた商品企画であることを検討者に訴え切れるかどうかがカギになりそうだ。

片寄せマイギャラリー

駅東側10分、70㎡以上では8年ぶりポラス「大宮」坪単価400万円に挑戦（2024/4/5）