「HARUMI FLAG」都と事業者で利益折半へ 利益増は1,000億円（双方500億円）か
「HARUMI FLAG」
東京都が事業者と平成28年4月から開発を進めてきた「晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業」（以下「HARUMI FLAG」）が令和７年10月に事業完了し、当初、譲渡計画に盛り込まれていた「著しく利益が上がった場合は、譲渡金額について協議する」条項に基づき、協議することが確定した。都は、協議の開始は2027年4月以降で、事業者からの報告を受けて、当初予定額の1％を上回った利益について折半することでスケジュール調整に入ったことを明らかにした。
現段階では、当初予定額からどれだけ利益が上回ったかは不明だ。以下は、記者の予想だ。外れたかと言って責任は取らない。当たるかどうかは半々だと見ている。
まず、当初の事業概要から。「HARUMI FLAG」の施行者は東京都（個人施行）で、施行地区は中央区晴海五丁目の一部、施行面積は約18ha。事業費は約540億円（土地売却価格は約130億円、１種当たり単価は約8万円）。三井不動産を筆頭とする特定建築者が24棟、5,632戸の分譲・賃貸マンションを建設した。マンションは2020年開催される予定だった東京オリンピック選手村として、都が一時的に事業者から賃借することになっていたが、コロナ禍で大会が1年伸びたことから、分譲も1年延期された。
都と事業者が交わした譲渡契約の内容は分からないが、記者は、土地代と当時の建築費などから分譲坪単価は250万円とはじき出した。この価格には絶対的な自信がある。週刊文藝春秋がその後、譲渡契約書を入手し記事にしているが、分譲予定単価は248万円になっていたはずだ。
さて、では、事業者はどれだけの利益を上げたか。2021年の第1期分譲の坪単価は300万円だった。この時点で記者は、利益折半になるのは間違いないと読んだ。2023年に最終分譲されたタワー棟の坪単価は420万円だった。これらから推測して、全分譲マンションの平均単価は坪350万円をくだらないとみた。つまり、当初予定坪単価250万円から最終的には100万円以上上回ったのではないかと思われる。
「HARUMI FLAG」は、分譲と賃貸を合わせて5,632戸のほか、商業施設、保育施設、介護住宅も整備しているので、総売上高が読めないし、販売延期による経費増、資材高騰、人材確保などのコスト増などからどのあたりに着地したのかよくわからない。
よくは分からないのだが、トータルでは当初予定の4,000億円くらいから5,000～6,000億円になったと予測する。粗利益率は25％くらいではないか。これらを勘案して、利益増は好きなく見積もって1,000億円ではないかと。つまり500億円ずつで山分けすると見た。
東京都の年間予算は9兆円超なので500億円は1％にも満たないが、約77万世帯数で割ると1世帯当たり6.4万円になる。小池都知事は批判をかわそうと、苑一部を全世帯に余剰金として配布することもありうると見た。
都とデベロッパーとの間に当初交わされた譲渡契約で「著しく利益が上がった場合は、譲渡金額について協議する」条項について、小池百合子都知事は2019年7月26日の記者会見で、記者団の質問に次のように答えている。
「この条項については、全ての住戸の引渡しが完了しまして、収益が確定した時点で分譲予定収入、1％を超える増収があった場合には、敷地譲渡金額の変更について協議することといたしておりまして、その増収分については、経費などを除いて折半するという確認書を今年の5月に事業者側と取り交わしたということで…」
つまり、全住戸の販売が完了・引き渡しが終了した時点で、当初提出された計画より売り上げ・利益が１％以上上回ったら、その利益を折半するとした。
◇ ◆ ◇
以下に、「HARUMI FLAG」に関する記事約30本を紹介する。いま読み返しても、それぞれの社会状況、マンション市場からして間違った記事を書いてこなかったと思う。
2016年に都が総額約130億円で事業者に用地を売却したのには驚き、「売却価格は公示地価の10分の1」と書いた。当時は日経のWEB・住宅サーチにも記事が転載されていたので、アクセス数は5～6万件に達したはずだ。記事は独り歩きし、何の断りもなしにあちこちに転載されたのにはうんざりした。
土地売却価格から分譲坪単価を250万円と予想したのはかなり勇気がいったが、住宅供給戸数5,632戸（分譲4,14戸、賃貸1,487戸）の多さからして妥当な値付けだと判断した。「地価公示の10分の1以下という安値で売買されたのであるから、デベロッパーはそれに見合う適正価格で分譲し、土地値が安い分だけ購入者に還元すべき」という考えは間違っていなかったはずだ。
裁判については記事を読んでいただきたい。何度か傍聴したが、罵詈雑言の応酬にうんざりした。原告は官製談合と批判するのであれば、証拠を示すべきだったし、被告もまた〝特殊ケース〟を繰り返すのみで、分かりやすい説明を行わなかった。記者なら「都民に買いやすい価格で分譲することのどこが悪い」と居直る。
コロナ禍で販売が1年延長になったときは、記者の基本である〝記事は足で書く〟ことができなかったので、とても苦しかった。オリンピック終了後に分譲された第1期の坪単価が約300万円になった時は、事業者は「利益折半」に舵を切ったと判断した。
引き渡しが伸びたことから、契約者から裁判提起されたが、「天変地異の免責特約」があり、原告が勝訴することはありえないと思った。
マンションの商品企画は最高に素晴らしい。デザイン監修した光井純氏に約1時間にわたってオンラインでインタビューした。光井氏は、「仮に一般的な都市開発として都があの土地を売却したとすれば、分割され、ばらばらに開発されていたかもしれません。選手村として使われるという運命が『HARUMI FLAG』を実現させた。このような街は今後出てくる可能性は極めて少ないと思います」「『浜田山』『「HARUMI』もそうですが、〝他にはない〟〝ずっと住み続けたい〟と思える未来の世代のために良質な住環境を残していきたい。その場所にしかない、美しい花を咲かせたい」と述べた。
また、記者との「美」についてのやり取りでは、「花はがけ地、水辺、森の中とか、それぞれの場所の制約の中で一生懸命咲いています。それぞれが美しく、どれが一番だと比べることはできません。建物も同様に、敷地の特性、気候、場所の文化や歴史などをしっかりと研究しながら建築家が様々な思考を巡らせ時間をかけて取り組んだら、それぞれの場所でその場所でしか咲かない美しい花になれるのだと思います」と語った、
この記事は今でも燦然と輝いている。読まれていない方は是非読んでいただきたいし、現地を見ていない方は是非見学していただきたい。50年近くマンションを取材してきたが、これほどランドスケープデザインが優れたマンションは他にない（「浜田山」も素晴らしいが）。今後も分譲されないだろう。神宮外苑の再開発に反対している方々にも現地に足を運んでいただきたい。プロジェクトを主導したのは三井不だ。いろいろ問題はあるが、三井不は、神宮外苑も「HARUMI FLAG」に負けない街づくりをすると記者は信じて疑わない。
「投資目的」について。記者は、公的資金が投入されている再開発事業などは分譲当初から契約事項に「専ら居住」を義務付け、合理的理由なしに売却することに制限を設けるべきだと思っていた。〝投資目的〟が問題になるのは当然だ。過去にもこのような事例はたくさんある。ただ、ことさらに〝外国人〟をやり玉に挙げるのは明らかな差別だ。外国人であろうと日本人であろうと、守るべきなのは法律・ルールだ。
「事業比率」について。事業者は各社の比率を公表していないが、「利益折半」は事業比率通りに按分されるのか。幹事の三井不も比率はそんなに高くないはずだ。事業貢献度からして、もっとインセンティブを与えてもいいのではないか。
50階建てツイン1,455戸の入居開始「HARUMI FLAG」全5,632戸完成（2025/9/21）
ランドスケープ＆デザイン、共用施設…最高に素晴らしい「HARUMI FLAG」板状棟（2023/12/11)
「HARUMI FLAG」タワー棟第1期573戸平均15.3倍で即日完売坪単価421万円（2023/7/18）
ランドスケープ秀逸坪賃料に納得「HARUMI FLAG」の賃貸「PORT VILLAGE」公開（2023/10/23）
「HARUMI FLAG」で美しい花を咲かせたい光井純氏建築美を語る（2023/1/30）
住民側は「官製談合」の証拠示すべき／都側弁護士「都の政治判断に瑕疵はない」のか（2022/10/12）
オリンピック選手村売却額の是非を問う住民訴訟控訴審第1回口頭意見陳述（2022/10/11)
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「HARUMI FLAG」「SUN」1期465戸・「SEA」2期166戸平均8.7倍で即日完売（2021/12/2）
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選手村裁判が結審「HARUMI FLAG」利益は消費者（購入者）に還元すべき（2021/9/9）
またも平行線「早く結審を」(被告)「議事録開示を」(原告）第8回選手村裁判（2020/1/18）
「選手村マンション増収分折半」選手村裁判の原告団が声明文（2019/9/18）
黒白を付ける意味はあるのかオリンピック選手村裁判双方の舌戦にうんざり（2019/9/18）
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「HARUMI FLAG」土地と建物の価格比率は調整区域並みの7：93 算定は妥当（2019/8/30）
「HARUMI FLAG」「著しく利益増」の「著しく」とは当初売上計画の1％（2019/7/30）
「官民癒着」と原告「誹謗中傷」と被告応酬第6回選手村住民訴訟口頭弁論（2019/5/18）
文句なしにいい街づくり・基本性能坪単価280万円か「HARUMI FLAG」（2019/4/24）
「HARUMI FLAG」土地代の安さ価格に反映を坪250万円が妥当と考えるが…（2019/４/21）
オリンピック選手村住民訴訟も佳境に原告、被告双方相手を「著しく」非難（2019/2/20）
東京2020オリ・パラ選手村敷地売却価格は地価公示の10分の1以下の〝怪〟（2016/8/4）
2020東京オリンピック・パラリンピックの特定建築予定者に三井不レジなど11社（2016/7/30）
〝ALL IN ONE〟すべてが揃う 自然林も近接 新日本建物「多摩永山」販売好調
「エクセレントシティ多摩永山」
新日本建設が分譲中の「エクセレントシティ多摩永山」を見学した。駅から徒歩4分の高台立地で、〝ALL IN ONE〟を謳うように、駅前の商業施設にはあらゆる生活利便施設が揃っており、物件のすぐ近くには自然林に近い里山がある。しかも、製販一貫システムだからこそ可能な単価（価格）の安さもある。多様なニーズに応えられるマンションだ。
物件は、京王線・小田急線永山駅から徒歩4分、多摩市永山2丁目の近隣商業地域（建ぺい率57.80％、容積率267.11％）に位置する10階建て全159戸。2月5日から販売を開始した第1期2次（50戸）の専有面積は44.22～83.95㎡、価格は3,998万〜9,998万円（最多価格帯5,800万円台、6,400万円台、6,900万円台、7,300万円台、8,300万円台）、坪単価は330万円。竣工予定は2027年2月下旬。設計・監理・施工・販売は新日本建設。
エントリー開始は4か月前からで、これまでの反響数は約1,200件。モデルルームオープンは昨年11月からで、同時に販売開始。これまで全住戸の約3分の1を成約している。
現地は、損保会社の研修所跡地。敷地北側は、自然林に近い永山駅前緑地（さえずりの森）。建物は4棟構成で南東向きと南向きが中心。住戸プランは40㎡台の2LDKから80㎡台の4LDKまで55タイプ。
主な基本性能・設備仕様は、ZEH-M Oriented、二重床・二重天井、リビング天井高2400ミリ、ディスポーザー、食洗機、床暖房、ミストサウナ、フルオートタンクレストイレ、洗面タッチレス水栓など。
モデルルーム
◇ ◆ ◇
この記事を読まれる全ての方に、先日書いたセミナー記事「なぜ世界の都市は『木の量』を競い始めたのか 〜樹冠被覆率が示す都市の本当の実力〜」を読んでいただきたい。
セミナーでは、講演したSMiLE・増田義彦氏は、樹冠被覆率は景観だけでなく、健康・経済にとっても大きな効果を発揮するかを強調した。
紹介した物件の現地図を見ていただきたい。緑で溢れ返っている。これほど周辺に緑が揃っているマンションはまずない。
記者が多摩センターのマンションを選んだのは、何よりも歩車分離の安全な街づくりと、緑が豊富な子育て環境が優れていたからだ。駅前にはホテルもデパートも文化施設も揃っていた。都心までの約1時間の通勤時間は犠牲にした（今はホテルもデパートもなくなったが）。
永山はどうかというと、ホテルもデパートもないが、〝ALL IN ONE〟は嘘ではない。あらゆる公共施設、生活利便施設が揃っている（均質な街というなかれ）。多摩センターにあって永山にないものを探そうとしたが、見つからなかった。逆に永山にあって多摩センターにないものは、生物多様性の宝庫である自然林に近い里山が駅前にあることだ。
違いは景観だと思う。多摩センターには、駅とパルテノン多摩を直線でつなぐ幅員40m、全長約330mの歩道空間パルテノン大通りがあり、道路の左右には樹齢70年くらいのクスノキの巨木数十本が植わっている。この通りにあった京王プラザホテルは複合マンションが計画されている。着工は伸びているが、記者は坪単価は450万円以上と予想している。景観美はどこの街にも負けないからだ。
価格について。どこを起点にするかだが、ターミナル駅から40分くらいで坪330万円の住環境に恵まれた物件はまずない。いま人気の「昭島」くらいか。ここも住環境が素晴らしい。樹齢100年超のイチョウ並木がある。立飛企業（現立飛ホールディングス）が整備したからだ。
他はどうか。「川越」「大宮」「柏の葉」などは坪400万円をはるかに超えている。横浜から40分といえば、平塚あたりか。坪350万円なら売れるかもしれない。
デベロッパーは、物件の広告宣伝で交通利便性や資産性を強調するのも結構だが、景観美（住環境）や樹冠被覆率、緑被率（東京都はみどり率）も加えていただきたい。
現地案内図
現地
永山駅前緑地（さえずりの森）
駅前の商業施設と現地をつなぐデッキ
「樹冠被覆率」の導入に大賛成 SMiLE・増田氏とロッシェル・カップ氏がセミナー（2026/2/10）
坪270万円第1期1次100戸即完スタート新日本建設など5社JV「ザタワー」（2022/4/1）
駅近・大規模・日照＆眺望・緑環境…申し分ない 関電不動産開発「高井戸」
「シエリア杉並高井戸」（走っている電車は渋谷行き）
関電不動産開発が分譲中の「シエリア杉並高井戸」（110戸）を見学した。京王井の頭線高井戸駅から徒歩3分の大規模で、線路に隣接していることから日照・眺望が担保されており、周辺には広大な栗林など緑環境に恵まれているのが特徴。坪単価597万円も割安だ。
物件は、京王井の頭線高井戸駅から徒歩３分、杉並区高井戸西二丁目の第1種中高層住居専用地域に位置する8階建て全110戸。専有面積は54.91～105.97㎡。現在先着順で販売中（14戸）の住戸の専有面積は54.91～74.86㎡、価格は9,498万～13,598万円（最多価格帯9,900万円台）。坪単価は597万円。竣工予定は2026年2月下旬。設計・監理・施工は長谷工コーポレーション。
2024年10月からエントリーを開始し、これまでの反響数は2,642件。モデルルームオープンは2025年3月で、これまでの来場者数は418件。来場者は地元杉並区（約50％）をはじめ、世田谷区など広域にわたっており、共働きのファミリー層が中心。販売開始は2025年5月で、これまでに48戸を成約。
現地は、大手製粉会社の社宅跡地。長谷工コーポから取得した。道路を挟んだ敷地南側は京王線の線路（比高差は1層くらいか）。敷地は東西軸が長い長方形に近く、住戸はほとんど南向き。北側は自走式駐車場（35台収容）。敷地北側は約1.5haの栗林が広がり、周辺は中層マンションや戸建て住宅街。小学校にも近接。
主な基本性能・設備仕様は、ZEH-M Oriented、オール電化（同社はガスは採用しない）、二重床・二重天井、リビング天井高2450ミリ（販売済みの最上階は3000ｍｍ）、ディスポーザー、食洗機、御影石キッチン天板、タオル掛け2か所など。
同社販売担当者によると、周辺のマンション価格は軒並み坪単価600～700万円になっているマーケット、広めを志向する検討者に好評という。建物は竣工しているが、売り急ぎなどせず、じっくり販売していくという。
建物北側
完成予想図
モデルルーム
◇ ◆ ◇
昨年1月、同社の「シエリアタワー南麻布」を見学したとき、「シエリア杉並高井戸」（110戸）を分譲すると聞き、これは絶対見学すべきだと思った。高井戸駅圏の一等地で、線路に隣接しているからこそ日照・眺望が担保されているからだ。
坪単価は600万円を突破しているだろうと思ったが、若干下回っている。これほどの単価で供給できるのは、用地取得時期が3年前だったからだろう（当時の京王井の頭線・本線の相場は坪400万円台だった）。
これまで、井の頭線のマンションはかなり見学取材している。最高峰は三井不動産レジデンシャル「パークシティ浜田山」（開発面積8.4ha）だが、駅に近く大規模な物件は少なく、「浜田山タウンハウス」「ファミールグラン高井戸デュープレックス」（340戸）「プラウド駒場」（223戸）くらいしか思い浮かばない。
現地北側（左後方は栗林）
首都圏初「実質CO2ゼロ」タワーマンション 設計・施工は竹中 関電不開発「南麻布」（2025/1/28）
感動的なマンション 三井不動産レジデンシャル「浜田山」（2007/11/8）
1月の中古マンション・戸建て 成約件数増加し、価格も上昇 東日本レインズ
首都圏中古マンション成約状況
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は２月10日、首都圏の１月の不動産流通市場動向をまとめ発表。中古マンションの成約件数は3,343件（前年同月比3.1％増）となり、24年11月から15か月連続で増加、成約坪単価は2870.0万円（同6.3％増）となり20年5月から69か月連続で上昇、成約価格は5,493万円（同6.7％増）となり24年11月から15か月連続で上昇、専有面積は63.15㎡（同0.5％増）となった。在庫件数は前年同月比1.5％減となり、6か月連続で減少した。
中古戸建の成約件数は1,496件（同17.0％増）となり、24年11月から15か月連続で増加、成約価格は4,056万円（同7.1％増）となり、2か月ぶりに上昇、土地面積は151.67㎡（同4.8％増）となり、5か月連続で拡大、建物面積は103.71㎡（同0.4％増）となり、ほぼ横ばいながら6か月ぶりに拡大、在庫件数は前年同月比0.4％増となり、22年9月から41か月連続で増加した。
首都圏中古戸建て成約状況
コスモスイニシア シェアレジデンス事業に拍車 第２弾「nears(ニアーズ)白楽」完成
「nears 横浜白楽」
コスモスイニシアは2月6日、新しい一人暮らしの選択肢を提案するシェアレジデンス「nears(ニアーズ)」第2弾「nears 横浜白楽」のメディア向け内覧会を行った。
物件は、東急東横線白楽駅から徒歩6分、横浜市神奈川区西神奈川三丁目の商業地域に位置する10階建て全63戸。住戸プランは、Aタイプ（12.2～13.1㎡）が59戸、ダブルベッド付きのBタイプ（18.8～19.0㎡）が2戸、サウナ・バス付のCタイプ（18.8～19.0㎡）が2戸。賃料は101,000円～。入居開始は2月21日。建物は2026年1月上旬に竣工済み。
主な基本性能・設備仕様は、居室天井高2500ミリ、二重床・二重天井、シェアキッチン、ラウンジ（93㎡）、スマートロック、宅配BOXなど。
同社賃貸事業部ビル運営部部長・高田忍氏は、「シェアレジデンス」は、賃貸マンションのプライバシー性とシェアハウスの〝人との関り〟の両立を目指す同社の造語であり、賃貸とシェアハウスにはないラウンジやワークスペースなどを設けているのが特徴で、検討者の約50％が賃貸からの転居だと話した。今後、今年新設する「五反田」をはじめ年間5～6棟を供給する意向であることを明かした。首都圏、関西圏で30棟の開業を目指し仕入れ活動を進めているという。
「nears」は初期費用が15万円程度と手頃な設定となるため、白楽駅から徒歩5分の新築/1K/25㎡の賃料約9.5万円の賃貸を2年間借りた場合、初期費用コスト差により2年間でトータルで約24万円「nears」のほうが安いと同社は試算している。
同社はまた、パナソニックの洗濯乾燥機シェアクラウドサービス「LAUNDROOM」を導入したと発表した。共用部にパナソニック製の最新ドラム式洗濯乾燥機とともに、遠隔管理システム、メンテナンスサポートなどを提供するもので、入居者はスマホで稼働状況や完了を確認できる。男女共用が3台、女性専用が2台（この他、普通の洗濯機が4台）。
第1弾の「nears 川崎」は、開業してから現在までの平均稼働率は約97％。入居者の平均年齢は35歳、（20～30代で73％）、男女比は半々、従前居住形態は賃貸・マンションが32％、持家・家族所有が29％、賃貸・アパートが17％。
シェアキッチン
ラウンジ
居室
「LAUNDROOM」
◇ ◆ ◇
この日、名刺交換したインテリア関係業界紙の方へ。いま、貴紙のホームページを見た。素晴らしいではないか。小生の独断と偏見の「こだわり記事」とは全然異なる。
貴殿は、「メジャー7からは（見学会などへの）声が掛らない」と話した。確かに、やってはならないことだが、一部の大手デベロッパーは（代理店も介在しているはずだが）、媒体・記者を選んでいる気配がある。
だが、しかし、どのメディア・記者を呼ぼうが呼ぶまいが、それは主催者の勝手だ。宣伝効果のない、あるいはネガティブ情報を流されかねない媒体・記者を避けるのは当然だ。貴殿が取るべきなのは、メジャー7を振り向かせるような、無視できない記事を発信することだ。記者は企業の大小によって手心を加えたり、差別したりしたことなど一度もないと断言できる（中小企業寄りかもしれないが）。
業界紙は、商品・サービスを提供する企業と、受け取る消費者をつなぐ架け橋的な役割を担っている。その姿勢を徹底することだ。記者は消費者の利益につながらない、不利益を与える可能性のある企業行動を徹底して批判したことがある。そのせいかどうか、倒産したり社会的評価を得られなくなったりした企業はいくつかある。
〝ペンは剣よりも強し〟－これは記者の基本だ。歴史的、文化的、社会的批判精神をなくしたらおしまいだ。記者には国家資格＝〝お墨付き〟がないのもそのためだ。業界全体に当てはまることだから、あえて書いた。
溢れる観葉植物リビング－バルコニーフラット化コスモスイニシア「武蔵小杉」（2026/2/3）
〝めっちゃいい〟デザインコスモスイニシアレンタルオフィス「MID POINT川崎」（2021/11/11）
〝めっちゃ珍しい〟コスモスイニシアシェアレジデンス「nears(二アーズ)川崎」（2021/11/11）
一人暮らし環境を劇的に変える野村不「コリビング賃貸」第一弾「品川中延」（2025/2/19）
ミレニアル＆Z世代の心つかむか三井不レジ単身女性向けリノベ賃貸「KORAKUEN」（2024/3/8）
坪600万円の大和ハウス他「船橋」(677戸）第1期1次251戸の意味するもの
「プレミストタワー船橋」
大和ハウス工業（事業比率75％）・東京建物（同12.5％）・京成電鉄８同12.5％）は2月5日、船橋駅前の51階建てタワーマンション「プレミストタワー船橋」（全677戸）の第1期1次251戸の販売を2月7日に開始すると発表した。
物件は、JR船橋駅から徒歩2分、船橋市本町一丁目の西武百貨店の跡地に位置する51階建て全677戸。第1期1次の専有面積は50.18～134.02㎡、価格は7,740万（最少面積で割った坪単価は507万円）～72,900万円（同1,795万円）、最多価格帯は11,500万円台･11,900万円台･12,100万円台･12,300万円台･12,500万円台･13,300万円台･19,900万円台、各4戸。坪単価は600万円。竣工予定は2028年3月。設計・監理は長谷工コーポレーション、久米設計。施工は長谷工コーポレーション。登録申し込みは2月7日～2月15日。
2025年6月か受け付けた資料請求数は8,774 件（2月1日現在）、2025年11月から開始したマンションギャラリー来場組数は1,885 組（同）。
来場者の属性は、年代は20代が約10％、30代が約29％、40代が約26％、50代以上が約35％、家族数は1～2人が約62％、3人以上が約38％、居住地は千葉県内が約66％（うち船橋市内が約35％）、千葉県外（主に首都圏）が約34％。
住戸は6階〜51階で、プランは1LDK（43.71 ㎡）〜3LDK（134.02㎡９まで全63タイプ。グレードを3つに分け、スーペリアフロア（6〜40階）は居室天井高約2,600mm、サッシ高約2,100mm、アッパースイートフロア（41〜48階）は居室天井高約2,900mm、サッシ高約2,400mm、トップスイートフロア（49〜51階）は居室天井高約3,200mm、サッシ高約2,700mm。
◇ ◆ ◇
このマンションについては、11月に行われたメディア向け見学会の記事を添付するので、そちらを参照していただきたい。
まず、坪単価について。同社が昨年9月に行った「マンション事業計画説明会」で、同社上席執行役員の富樫紀夫氏（62）は坪単価は当初予定していた坪320～330万円の2倍近い価格になると匂わした。記者は驚愕した。
なぜか。富樫氏も経験していないバブル期のマンション市場を知っているからだ。当時、都心部では坪2,000万円、3,000万円が秘かに売られていた（国土法監視区域制度をくぐり抜けて秘密裏に売られていた）。しかし、郊外部は坪百数十万円台から200～300万円台の物件も少なくなかった。千葉県内のバブル崩壊の前後のマンション単価を調べてみた（小生は全物件の販売状況を電話で聞き取り調査していた）。高い物件では「本八幡」の521万円、「京成大久保」の465万円、「鎌ヶ谷」の310万円、「千葉県庁前」の460万円、「東千葉」の438万円、「都賀」の498万円などがある。
記者は、坪単価をことごとく的中させてきたが、このように1物件1物件ごとに販売状況を聞き、〝目利き力〟を養ってきたからだと思う。最近では「三田ガーデンヒルズ」の坪1,300万円、「ザ･パークハウス武蔵小杉」の坪650万円、「パークタワー柏の葉キャンパス」の坪430万円などだ。
予想を大きく外したのは、今回も売主に名を連ねている東京建物の「Brillia Towers 目黒」の坪600万円、「Brillia Tower 堂島」の坪650万円などだ。この2つの物件は、その後の周辺マンション以上を劇的に変えた。
バブル崩壊後はどうか。これは富樫氏もよくご存じのはずだ。大和団地の物件の後処理をひょっとしたらしたのではないか。〝失われた30年〟の後遺症はあまりにも大きかった。千葉県内で坪単価が400万円を超えたのは確か5年くらい前のタワーマンション「本八幡」だったはずだ。2024年分譲の、三越百貨店跡地の千葉市の一等地で分譲された東京建物他「Brillia Tower千葉」も第1期は421万円だった。
それから2年が経過し、価格が暴騰しているとはいえ、バブル期を凌ぐ坪600万円とは…メディア向け見学会で〝単価に納得〟と書いたのは、一部のプレミアム住戸が単価を引き上げているからだろうと判断したからだ。
そして今回、第1期1次の販売戸数が全戸数の37％に当たることにも驚いた。来場者は千葉県外（主に首都圏）が約34％に達するという。船橋市や千葉県居住者にははなはだ失礼だが、坪600万円以下で買える駅前立地物件はほかにもたくさんあるはずだ。近く見学する新日本建物「エクセレントシティ多摩永山」（159戸）は坪320～330万円だ。
さて、今回、「船橋」が坪600万円でも〝売れる〟（まだ6割以上あるが）ことを証明したら、都心部はもちろん、準都心部や地方中核都市の価格設定に大きな影響を及ぼすと見た。船橋で坪600万円なら、同じくらいのポテンシャルがある街は数百か所はあるのではないか。わが多摩センターの京王プラザホテル跡地も負けないのでは…。
坪単価600万円に納得高い居住性能反響1万件へ大和ハウス「船橋」（2025/11/27）
第1期90戸は坪421万円高額住戸中心に人気東京建物他「Brillia Tower 千葉」（2024/4/17）
〝タイパ〟重視する層に訴求 3駅10路線が利用可 三菱地所レジ賃貸「日本橋茅場町」
「ザ･パークハビオ日本橋茅場町」
三菱地所レジデンスは2月4日、賃貸マンション「ザ･パークハビオ日本橋茅場町」のメディア向け完成内覧会を行った。交通至便な立地条件にあることから、IoT 戸別宅配ボックスや同社が開発した総合スマートホームサービス「HOMETACT（ホームタクト）」、顔認証システム、バイオフィリックデザイン「COMORE BIZ（コモレ ビズ）」などを採用し、日々の手間を省き暮らしの“タイパ”を高める次世代型賃貸レジデンスとして開発したのが特徴。
指定配送業者の配達員がオートロックを解錠して入館できるシステム「Pabbit」、各住戸専用の宅配ボックス、DXYZの顔認証システム「FreeiD (フリード)」のほか、パソナグループが手がける約25㎡のバイオフィリックデザイン「COMORE BIZ（コモレ ビズ）」などを装備。
住戸プランは、洗面台とキッチンを一体化することで動線を楽にした「Roomot MIXINK（ミキシンク）」と、シャワーブースに小型のバスタブを備えた「Roomot BathMor（ルーモット バスモル）」を採用した「Roomot（ルーモット）住戸」（約28㎡）と、約4.2畳大の多目的に利用できるスペースを設けた「Doma住戸」（37㎡）などを用意。
物件は、東京メトロ茅場町駅から徒歩3分（このほか日本橋駅から徒歩6分、東京駅から徒歩13分など3駅10路線以上の利用が可能）、中央区日本橋茅場町2丁目に位置する10階建て全81戸。専用面積は28.56～51.14㎡、月額賃料は約2.2万円／坪。竣工は2026年2月9日。設計・施工は村中建設。
昨年12月から入居者募集を開始し、これまで約20％に申し込みが入っている。契約者は〝大丸有〟エリアに勤務する30代のオフィスワーカーが中心で、男女比は6：4、広めのタイプから申し込みが入っているという。
同社賃貸住宅開発部長・三瓶信英氏は、「2022年に賃貸シリーズをリブランディングし、〝こころ弾む瞬間をお届けする〟をスローガンに掲げ展開してきた。賃貸だから妥協するのではなく、賃貸だからこそできる〝モノづくりに〟徹してきた。専用部、共用部を県書きしていただき、〝こころ弾む瞬間〟を体験していただきたい」と語った。
「COMORE BIZ（コモレ ビズ）」
「Doma住戸」の土間スペース
「Roomot BathMor（ルーモット バスモル）」
戸別宅配ボックス
◇ ◆ ◇
同社の賃貸マンションブランド〝ザ･パークハビオ〟はリブランディングして以降10物件くらい見学しているのではないか。主だった記事を添付したので、そちらも参照していただきたい。
今回初めて見学したのは「Doma住戸」（37㎡）だ。もちろん好き嫌いはあるが、これはいい。分譲マンションにも『土間』スペースを設けた物件は少なくないが、4.2畳大もあるのはそうないはずだ。建築費が上昇する一方で、居住面積はどんどん縮小している。外間も廊下も洗面・キッチンも居室と一体的に利用できるプランをどんどん提案すべきだ。
「COMORE BIZ（コモレ ビズ）」はやや狭いのは難点だが（延床面積を考えたらやむを得ないか）、観葉植物は全て本物。昨日は、居室内もバルコニーも本物の観葉植物があふれかえっていたコスモスイニシア「「イニシア武蔵小杉御殿町」を見学取材したばかりだ。〝フェイクをやめろ〟と主張してきた甲斐はあったか。
「Roomot BathMor（ルーモット バスモル）」はとてもいいのだが、約60cmのまたぎ部分が高すぎる。全身をつかるためだけなら30cmでいいのではないか。記者はそれより携帯可能な〝足湯〟型浴槽を普及させるべきだし、首の下だけが洗える縦型省スペース型〝人間洗濯機〟を開発すべきだと思う。頭寒足熱だ。〝コスパ〟〝タイパ〟に完璧に対応できるではないか。
外観
溢れる観葉植物リビング－バルコニーフラット化コスモスイニシア「武蔵小杉」（2026/2/3）
進化する三菱地所「The Parkhabio SOHO」先進のスマートホーム第5弾「関内」（2025/3/12）
ハード・ソフトの価値高い三菱地所レジ家具・家電付きCo-Living「Hmlet 池袋」（2024/12/20）
家具付きマンション運営会社Blueground Japan社長は野球部の横手氏三菱地所（2024/10/1）
従来のHEMSと一線画す世界に通用する「HOMETACT」体験施設開設三菱地所（2023/12/23）
賃貸にも災害時の防災ツール設置三菱地所レジ「中野富士見町」竣工（2023/10/26）
「その瞬間に、心が弾む」見事に表現三菱地所レジ「The Parkhabio SOHO 祐天寺」（2023/5/23）
その瞬間、福井氏に惚れた三菱地所レジ SOHOタイプの賃貸第2弾「代々木公園」（2022/10/23）
サステナブルセットアップオフィス完成東京建物「東京スクエアガーデン」（2022/9/29）
自然と共生するワークスペース「コモレビズ」実装した「ザ・パークレックス天王洲」（2022/7/27）
大和地所レジデンス マンション建て替え事業に初参画 「綱島」98戸⇒195戸
「ニックハイム綱島第一」
大和地所レジデンスは2月4日、「ニックハイム綱島第一」の建て替えに同社として初めて参加組合員として参画すると発表した。同事業は2025年12月25日付で横浜市から権利変換計画の認可を受けた。
「ニックハイム綱島第一」は、新耐震基準が定められた1981年以前に設計された「旧耐震建物」で、2025年時点で竣工から45年を迎えており、建物を維持した場合の費用負担と、建て替えを行った場合の費用負担と価値向上などを比較検討した結果、2023年4月の建て替え決議を経て、2024年1月に建替組合が設立された。
物件は、東横線綱島駅から徒歩6分、横浜市港北区綱島西２丁目に位置する従前延床面積約7,108㎡、8階建て98戸。売主は日栄住宅資材（現：ナイス）。従後は延床面積約14,416㎡、10階建て195戸となる。着工予定は2026年11月、竣工予定は2028年10月。
溢れる観葉植物 リビング－バルコニーフラット化 コスモスイニシア「武蔵小杉」
「イニシア武蔵小杉御殿町」
コスモスイニシア・大和ハウス工業・共立エステートの3社JVマンション「イニシア武蔵小杉御殿町」のモデルルーム（三田ラウンジ）を見学した。プレス・リリースにあるリビングとバルコニーをフラットなウッドデッキでつなぐ「シーズナルリビングバルコニー」がどのようなものかを確認するのが取材の目的だったが、それより室内とバルコニー全体を様々な本物の観葉植物で埋め尽くした演出に感動した。多分、業界初だと思う。素晴らしい！
物件は、JR横須賀線・東急東横線武蔵小杉駅北口から徒歩13～14分、川崎市中原区小杉御殿町1丁目ら位置する14階建て79戸。専有面積は55.16～98.25㎡。坪単価は530万円。竣工予定は2027年1月。施工はライト工業。1月24日から第1期1次28戸の供給を開始している。
バルコニー
◇ ◆ ◇
このマンションについて3社は1月26日、ニュース・リリースを発表した。記者は即、取材を申し込んだ。リリースをコピペして記事化しても「か・ち・も・な・い」と判断したからだ。それから1週間が経過したが、モデルルーム（三田ラウンジ）を見学取材した甲斐があった。室内もバルコニーも観葉植物で溢れ返っていた。
まず、目に飛び込んできたのはバルコニーに面したリビング天井の緑だった。フェイクだろう思ったが、そうではなかった。このような演出を行ったのは多分、この物件が初めてではないか。名前を聞いたらエスキナンサスだった。水遣りは2週間に1回、肥料は月に1回くらいでいいというものだった。了解を得て、ちぎってもらって口に含んだ。おいしくはないがまずくはない。
外のバルコニーがまたすごい。花台とデッキ床には檸檬の味がするレモンマートル、ツピダンサス、フィカスロイ、オリズルラン、エレンダニカ、アスパラガスなどが設置されていた。このタイプは西向きAタイプ1スパン10戸に採用されているもので、ウッドデッキとプランターが標準装備となっている。
フラットサッシ・バルコニーはいいに決まっている。コスモスイニシアは今後、積極的にフラット化を進めるという。どんどんやるべきだ。同社はこれまで分譲戸建てでフラットバルコニーの提案を積極的に行ってきた。いま「コスモスイニシア」と「フラット」で検索したら「杉並高井戸」は約7,400件、「青葉台」は約5,400件、「石神井公園」は6,700件、「田園調布」は4,400件だ。バルコニーのフラット化を積極的に行っているのは同社と積水ハウスくらいだ。三井ホームも今後、注文住宅では標準化するそうだ。
記憶は定かではないが、全開口サッシを開発したのは三協アルミで、フラットサッシを開発したのは立山アルミ（現三協立山）だったと思う。30年くらい昔か。立山アルミには本社がある富山までわざわざ取材に出かけた。当時は、デベロッパー各社が積極的に採用したが、最近は極端に少なくなった。
記事を検索したら、2014年の日本綜合地所（現大和地所レジデンス）の「ヴェレーナ木場公園」がヒットした。次のようにある。
「17年くらい昔だ（1997年）。南武線中野島駅圏で同社は全開口サッシを採用するとともにバルコニー側にウッドデッキを敷くことでリビングとバルコニーを一体利用できる提案を行った。興味深かったのは値付けだ。一般的に中高層マンションの値付けは１階部分がいちばん安く、上階に行くにつれ数十万円から数百万円上げていくのが常識だ。ところが、同社は１階部分を中層階より高く設定したのだ。それがものの見事に成功し、１階住戸から売れていった。値付けの常識を同社が打ち破ったのだ。それが今日まで同社の商品企画として生かされている」
坪単価について。いつものように予想した。この物件の手前、駅に近い三菱地所の物件は坪650万円くらいで（どんぴしゃりのはず）、今回の物件はやや駅から離れているので、「坪500万円ははるかに突破するが、坪550万円をつける自信はない」と担当者に話したら、上段のように坪530万円だった。リーズナブルな値段だと思う。
バルコニーに面したリビングの天井
バルコニーの花台
モデルルーム
◇ ◆ ◇
リリースも紹介しないと失礼なので、以下に紹介する。
リリースには「『すっと、深く、呼吸する。』をコンセプトに、武蔵小杉エリアの都市利便性を享受しながら、落ち着いた住環境が広がる御殿町にふさわしい住まいを目指しました。低層住宅地ならではの穏やかな住環境に配慮し、日々の暮らしやすさを重視した住戸計画を採用しています。全79戸の住戸は、可変性のある間取りや、当社で初めての取り組みとなる『シーズナルリビングバルコニー』などを備え、多様な暮らし方のニーズに応える設計としました」
「周辺の街並みとの調和と住戸の独立性、プライバシー性に配慮し、2棟構成としました。敷地内には豊かな植栽を施したアプローチや、緑に包まれる共用空間を配置し、自然光や通風を効果的に取り入れる立体的な建築構成とし、共用部には植栽や水景を取り入れた空間を計画しました。外部から敷地内へと連続する緑のアプローチや、東棟1階には中庭的な共用スペースを設けることで、日常の動線の中で自然を身近に感じられる住環境を創出しています。
自然光や通風を効果的に取り入れる立体的な建築構成とし、共用部には植栽や水景を取り入れた空間を計画しました。外部から敷地内へと連続する緑のアプローチや、東棟1階には中庭的な共用スペースを設けることで、日常の動線の中で自然を身近に感じられる住環境を創出しています。また、外観デザインには木調や自然素材を想起させる色合いを採用し、御殿町の落ち着いた住宅地の街並みと調和する佇まいを形成。敷地内の植栽計画も含め、時間の経過とともに街に馴染んでいく建築・ランドスケープを目指しました」
デザインとランドスケープに力を入れているのが分かる。観葉植物は各フロアに設置されるようだ。
.商品企画の勝利即完の可能性もコスモスイニシア戸建て「グランフォーラム青葉台」（2019/2/15）
収納、家事・調理作業動線に工夫 坪310万円は安いはず 総合地所「海老名」
「ルネ海老名アーバンアリーナ」
総合地所が分譲中のマンション「ルネ海老名アーバンアリーナ」を見学した。JR海老名駅から徒歩5分、「ららぽーと海老名」にも近接する全99戸で、全住戸に可動収納ユニット「UGOCLO（ウゴクロ）」を採用し、家事・調理動線を考慮した「フレタスキッチン」を提案しているのが特徴。建物は完成済みで、昨年末から販売を開始し、これまで20戸を成約している。
物件は、JR模線海老名駅から徒歩５分、小田急小田原線海老名駅から徒歩８分、海老名市泉一丁目の工業地域に位置する13階建て全99戸。専有面積は58.59～87.80㎡、価格は4,600万円台～8,600万円台（最多価格帯は6,400万円台）、坪単価は310万円。建物は2025年9月に完成済み。設計・施工は長谷工コーポレーション。
昨年4月からエントリーを開始し、これまでの反響数は750件。建物内にモデルルームを開設したのは昨年11月で、来場者は250組。分譲開始は年末からで、これまで20戸を成約している。
現地の用途地域は工業地域だが、いわゆる嫌悪施設はほとんどない。タワーマンションや中高層マンションが建ち並ぶエリアの一角に立地。建物は西向きで、住戸プランは66㎡のファミリータイプが中心。
主な基本性能・設備仕様は、「ZEH-M Oriented」認証取得、環境配慮型コンクリート「H-BA コンクリート」採用、直床、リビング天井高2470～2500ミリ、食洗機、キッチンとリビングの一体感を高める新発想の「フレタスキッチン」の提案、全戸「UGOCLO（ウゴクロ）」採用など。
キッチン
エントランスアプローチ
◇ ◆ ◇
小田急線・相鉄線・JR線が乗り入れる「海老名駅」周辺は、JR線に隣接した三井不動産「三井ショッピングパークららぽーと海老名」が2015年に開業してから街並みが一変した。その後、再開発に拍車がかかり、数えたわけではないが、これまでに少なくとも3,000戸のマンションが分譲されているのではないか。
この10年間でこれほど街並みが激変した首都圏駅圏は、都心部を除けば別格の東急線・JR線武蔵小杉のほか西武線の石神井公園駅と所沢駅、JR京葉線南船橋駅、京浜東北線川口駅、京王線調布駅、小田急線下北沢駅、JR・有楽町線金町駅、東急目黒線武蔵小山駅、総武線小岩駅、相鉄線ゆめが丘駅くらいか。
これらの駅圏のマンション相場からして、坪単価310万円は割安感があると思うが、中古マンションとの競合は避けられないのではないか。中古は坪100万円台で買えるのではないか。
それだけに、単価・グロスの安さだけでなく、「フレタスキッチン」や「UGOCLO（ウゴクロ）」「smooth-e（スムージー）」などの特徴をアピールできるかどうかが早期完売のカギを握る。テレビ台が移動できるのは初めて見たし、調理作業が楽にできるキッチン収納、下着類が収納できる洗面収納の提案はいい。外観デザイン、外構もよくできている。
ファミリータイプは専有圧縮型が中心なのは、先日見学したポラス「朝霞台」と同じだ。各社とも単価を抑えるのは難しいので、グロスを抑えるのに懸命のようだ。
キッチン収納
現地
外観デザイン
小田急不・電鉄 全900戸の海老名「ViNA GARDENS」最終章304戸 分譲開始（2025/4/4）
「豊富な経験と知見を惜しみなく注ぎ込む」 マリモ・小田急不「厚木駅前」分譲（2021/10/28）
販売好調 小田急不他「海老名」第一弾完成 2棟約2,400㎡の駐車場屋上緑化（2020/1/16）
第1期167戸成約 小田急不ほか「海老名」のタワーマンション好調（2018/4/18）
満を持して登場 全３棟900戸の第一弾 小田急不の免震タワー「海老名」304戸（2017/12/6）
大激戦区 鹿島の免震構造の相鉄不他「グレーシアタワーズ海老名」 坪単価は240万円（2017/9/28）
海老名でマンション5物件2,000戸 先陣切るサンケイビル・名鉄不 約半分が供給済み（2017/6/6）
三井不動産「ららぽーと海老名」29日開業「EBICEN（エビセン）」が面白い（2015/10/28）
