中央日本土地建物 「バウス西大島」全183戸のうち第1期105戸を販売開始
「バウス西大島」
中央日本土地建物グループは6月14日、子会社の中央日本土地建物が開発中のマンション「バウス西大島」の第1期105戸の登録申し込みを6月12日から開始したと発表した。物件会員登録数は1,500件超となっている。
物件は、都営新宿線西大島駅から徒歩7分、江東区北砂三丁目の準工業地域に位置する13階建て全183戸。第1期105戸の専有面積は45.02～80.21㎡、価格は3,578万（坪262万円）～7,598万円（同313万円）。竣工予定は2022年６月下旬。設計・監理は安宅設計。施工は新日本建設。販売代理は東京建物。
小名木川沿いの立地を活かし、建物外観は「水景庭苑邸宅」をテーマにした2 棟構成で、共用部に「ワークラウンジ」や認可保育園（2023年春開設予定）を併設し、生鮮宅配ボックスを設置する。
住戸は70㎡台の3LDK が中心。平均11％以上の収納率を確保し、一部プランには、BAUSオリジナルの「コアクロ」を用意し、約3.2畳のウォークインクローゼットをテレワーク用の書斎やドレスルームとして利用できるようにしている。
三菱地所レジ キッチンと洗面を合体 余剰スペースを居室に 五反田の賃貸に採用
「MIXINK（ミキシンク）」イメージ
三菱地所レジデンスは6月14日、キッチンと洗面化粧台を合体させた新しい住設機器「MIXINK（ミキシンク）」をタカラスタンダードと共同開発し、第一号として品川区西五反田の賃貸マンション「ザ・パークハビオ」に導入すると発表した。
従来の賃貸マンションは、水回りの制約を受け、画一的な間取りプランになりがちだったが、同社は多様化するライフスタイルの中で他の選択肢もあるのではないかと考え、賃貸マンションの仲介業務に携わるグループ会社へヒアリングした結果、 顧客の物件選択の決め手は「生活スペースの広さ」であることから、「MIXINK」の開発に至った。
キッチンと洗面所のスペースを「MIXINK」でまとめることで、居室が7.0畳から8.3畳に拡大でき、居室内にワークスペース（デスク、椅子、書類棚）を創出することを可能にしたという。
「MIXINK」は、調理にも洗面にも利用可能な流し台と、調理に必要なIHコンロやレンジフード、洗面化粧台に欠かせない鏡、調理器具や洗面用具も十分入れることができる仕様となっている。
物件は、都営地下鉄浅草線五反田駅から徒歩2分、品川区西五反田二丁目に位置する14階建て全61戸。専用面積は25.11～50.71㎡。竣工予定は2022年12月。
「ザ・パークハビオ」
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ありうるプランだ。分譲マンションにも採用できる。伊藤忠都市開発はシャワー室のみで浴槽をなくした分譲物件「神楽坂」を供給した。記者は「人間洗濯機」が開発されれば約1畳大の浴室は省けるし、大幅なコストダウンにつながると思っている。
明和地所 片瀬江ノ島 境川に面した一等地で69戸 7月下旬に販売概要発表へ
「クリオ江ノ島 計画」（奥のマンションは大京のマンションか）
コスモスイニシアのリノベーションマンション「シーサイド片瀬江ノ島」の取材に向かう途中、小田急線片瀬江ノ島駅からは徒歩4～5分か、境川とすばな通りに面し、「ライオンズタワー片瀬江ノ島」に隣接する一等地に明和地所の「クリオ江ノ島 計画」の看板がかかっていた。
早速メモをした。所在地は藤沢市片瀬海岸一丁目、敷地面積は約1,581㎡、建ぺい率44.5％、容積率360％で、建物は13階建て延べ床面積約6,679㎡の69戸。竣工予定は2023年4月。
いくらで分譲するかもはじいた。坪単価は条件の悪い住戸でも最低250万円、最高は坪300万円を突破する特殊住戸もあるかもしれないが、平均では坪300万円はしないと読んだ。実需が中心だろうが、リゾートとしての購入も想定されるので自信はない。
同社にも連絡した。「坪単価につきましては、まだ何も決まっていない状況でございまして、お答えすることはできません。現在、オープンに向けての準備を進めており、恐らく来月下旬くらいになるかと思われます」（広報）とのことだった。
バブル時 坪450万円⇒リノベ 坪211万円 コスモスイニシア「湘南タワーズ」分譲（2021/6/10）
バブル時 坪450万円⇒リノベ 坪211万円 コスモスイニシア「湘南タワーズ」分譲
「湘南タワーズ」
コスモスイニシアが5月末から分譲開始した郊外型リノベーションマンションの第1弾「湘南タワーズ」と「シーサイド片瀬江ノ島」を見学した。郊外型リノベマンションは、リモートワークの増加により、都心のオフィスに毎日通勤する必要がなくなり、郊外・近郊エリアへの近距離移住に関心が高まりつつあるニーズをとらえたもの。
「湘南タワーズ」は、江ノ島電鉄江ノ島駅から徒歩3分、小田急江ノ島線片瀬江ノ島駅から徒歩7分、藤沢市片瀬海岸1丁目に位置する1991年竣工（築31年）の14階建て全40戸。分譲当初の売主はミサワホーム、施工は間組。分譲住戸は6階の角住戸で専有面積93.56㎡、価格5,980万円。リビング天井高は2500ミリ。
住戸からは境川を眼下に、片瀬江ノ島海岸－江ノ島が眺望できるのが特徴。玄関に3.3畳の土間スペースを設けているほか、ワークスペースを1部屋設置。内装は白色やブルージュ、床に突板を採用するなど木目を基調にまとめている。
「シーサイド片瀬江ノ島」は、江ノ島電鉄江ノ島駅から徒歩3分、小田急江ノ島線片瀬江ノ島駅から徒歩7分、藤沢市片瀬海岸1丁目に位置する1987年竣工（築34年）の11階建て全78戸。分譲当初の売主はハイネス恒産・力建。施工は西松・古久根・建設共同企業体。分譲住戸は3階の角住戸で専有面積75.33㎡、価格4,280万円。リビング天井高は2400ミリ。
住戸からは片瀬山が眺望でき、玄関には4.4畳のガラスの引き戸を採用した土間スペースを設置。靴を脱がずにそのまま入れるようにしている。リビングダイニングキッチンは青色やブルージュが基調。床は突板。すでに購入希望者がいるという。
「湘南タワーズ」室内
「湘南タワーズ」土間スペース
「湘南タワーズ」リモートワークスペース
「シーサイド片瀬江ノ島」室内
「シーサイド片瀬江ノ島」土間スペース
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同社の「INITIA &リノベーション」はこれまで結構見学している。今回は片瀬江ノ島の立地特性に合わせ、土間スペースを設置しているのが特徴で、床を突板仕様にしているのがいい。
「シーサイド片瀬江ノ島」の分譲当初の売主がハイネス恒産・力建と聞き、なつかしさが込み上げた。ハイネス恒産の創業社長には何度も取材した。力建は明大野球部出身者をたくさん採用し、RBA野球で大京と覇権を争った。
「湘南タワーズ」の売主がミサワホームで、バブル期の物件なのを全然知らなかった。見学で説明を受けたのは同社流通事業部の商品企画部建築課・藤澤駿氏、同部流通一部一課・荒金愛美氏、同部アクイジション二課・藤田未来氏で、みんな若く、素晴らしい名前に舞い上がった記者は、バブル期のマンション市場はどのようなものだったかを知らせようとサービス精神を発揮して、「このマンションの分譲当初の坪単価は450万円くらいではないか」と当てずっぽうで話した。
すると、記者に大恥をかかせようと考えたのか、藤澤氏が分譲時のパンフレット・価格表を目の前に広げた。何と100㎡で価格は1億3,900万円とあるではないか。坪単価は459万円だ。最高価格は1億4,267万円（33坪）で、億ションでないのは16戸しかなかった。
記者の予想はズバリ的中した。読者のみなさんは、事前に調べたのだろうと疑うかもしれないが、記者はそのようなことはしない。若いときなら事前にチェックしたかもしれないが、横着になったいまは出たとこ勝負だ。なぜ的中したかだが、40年もマンションを見続けていると、相場というものが見えてくるのだ。
同社が分譲する「湘南タワーズ」の坪単価は211万円、「シーサイド片瀬江ノ島」は187万円。高いか安いかを判断するのは記者ではない。同社はこの2物件のほか「クリオ片瀬江の島壱番館」も分譲する。
片瀬江ノ島は、海好きの記者にはたまらない街だ。取材より1時間早く着き、ビールを飲みながら海岸を散歩した。波と戯れる小さな子どもや肌もあらわな若い女性が目を楽しませてくれ、コロナをしばし忘れさせてくれた。
「湘南タワーズ」バルコニーからの眺望
片瀬江ノ島海岸
われわれはAIにひれ伏すのか SREのAI査定価格と成約価格比較レポートに疑問
ソニーグループ発のSREホールディングスが経済産業省と東京証券取引所の「デジタルトランスフォーメーション銘柄（DX銘柄）2021」のグランプリに日立製作所とともに選定されたことを一昨日紹介した。名だたる大企業を抑えてわが業界からグランプリを獲得したのはとても嬉しいのだが、この会社のことはいま一つよくわからないところがある。
同社は選定発表の3日前の6月4日、「首都圏の駅別中古マンション価格騰落率を調査」と題するニュースリリースを発表しているが、これが実に不可解。なんだかAIに翻弄・嘲笑されているようで気分がよくない。不動産流通業は労働集約的な業種だと思っていたが、AIが幅を利かす時代に突入したのか。
調査は、駅から徒歩15分以内、築5~15年、専有面積50㎡以上、間取り1R以外という条件を設定し、2020年1～3月の中古マンション成約価格と2021年3月末時点での不動産価格推定エンジンを用いたAI査定価格を70㎡換算して比較し、その騰落率を算出したというものだ。
ランキングとして発表されているのは首都圏175駅圏で、調査は住宅評論家の櫻井幸雄氏と共同で企画し、調査結果の分析を同氏が行ったともある。
このレポートを読んで疑問に思ったことがある。レポートには「中古マンション成約価格」の元データに関する説明がないことだ。同社の企業規模からして首都圏175駅圏の成約価格を得ることは不可能なはずだし、同業から異端児扱いされている同社が他の大手不動産流通会社から成約価格の情報提供を受けることなどもありえない。成約価格の元データを明らかにしないのは調査レポートとして体をなさない。
記者は、成約価格はレインズ情報によると推測するのだが、レインズは「レインズから取得した成約情報は、購入や売却等を検討する顧客に対して取引価格を設定する場合の『意見の根拠』としてのみ明示することができる」としており、成約情報を広告・宣伝などに利用することを禁じている。レポートは広告・宣伝ではないにしろ、釈然としないものを感じる。
さらに腑に落ちないのは、成約価格とAI査定価格を比較することの可否だ。AIであろうと宅建士であろうと査定価格をいくらにするかは勝手だろうが、それと成約価格を比較することの意味はどこにあるのか。業界では成約価格より査定価格が1～2割高くなるのは常識だ。むしろ、中古市場が好転していることを考えれば、騰落率が100％以下の駅圏が47もあるのが不思議だ。
ランキングとして発表されている具体的な駅圏についても触れてみよう。
同調査によると、騰落率が139.9％でトップの西武池袋線ひばりケ丘の成約価格は3,376万円（坪単価159万円）で、AI査定価格は4,723万円（坪単価223万円）となっている。
ひばりケ丘駅圏の成約価格が坪159万円というのは〝安い〟と感じなくもない。同駅に限らず西武池袋線は新築も中古も他の沿線に比べ〝割り負け〟していると記者は思っている。
一つ例示する。2007年に分譲された駅前の西武不動産販売他「ひばりタワー」322戸だ。記者は当時、各地のタワーマンションが相次いで高値を更新していたのを考慮し、坪単価は300万円前後と予想したが、実際に分譲されたのは坪285万円くらいだったはずだ。高額住戸は完売までかなり時間がかかった。
いまこの「ひばりタワー」をAIに査定させたら坪250万円くらいではないか。しかし、平均坪単価223万円というのはありえない価格ではないか。
もう一つ、西武池袋線と同じように〝割り負け〟が著しいわが京王相模原線の京王多摩センター駅圏はどうか。レポートでは、成約価格は3,804万円（坪単価179万円）で、AI査定価格は3,701万円（坪単価174万円）となっており、ランキングでは156位だ。
駅近の免震「ザ・パークハウス 多摩センター」は「ひばりタワー」に負けない坪250万円くらいで、街のポテンシャルは多摩センターのほうが上だと思うが（もちろん異論もある）、AI査定価格はひばりケ丘駅が坪223万円で、京王多摩センターは49万円も安い174万円なのか。AIに〝根拠を示せ〟といえば答えてくれるのか。
ランキング2位の日暮里駅のAI査定手価格7,566万円（坪単価357万円）というのは新築並みの価格だ。これもあり得ない。
同社のホームページには「業界最高水準の精度を誇るAIが、人間では処理できないほどの大量なデータや様々な条件から売却の推定価格を算出します」とある。
その結果、今回の査定価格がはじき出されたとしたら、われわれには反論の余地はないのか。DX銘柄審査員は同社を「破壊的なビジネスモデル」と絶賛した。われわれはAIにひれ伏し、盲従していいのかというひねくれ根性が頭をもたげてくる。
そういえば、「DX注目企業2021」（カスタマーケア部門）に選定された東急不動産ホールディングスの東急リバブルは同社の「投資用区分マンションAIマッチングシステム」が「営業経験5年以上の担当者が行う物件選定と遜色ないレベルを実現したと発表した。同業他社も含めAI同士、さらに宅建士を交えて戦ったらどこが勝つのか、雌雄を決してほしい。小生が知るRBA野球関係者の宅建士はAIに絶対負けないと信じる。
DX銘柄2021グランプリ 日立製作所とともに不動産業のSREホールディングス（2021/6/8）
ヤフー＆ソニー不 〝マンション流通革命、はじまる。〟サービス開始（2015/11/5）
東急リバブル 営業職5年以上と遜色ない物件選定AIマッチングシステム開発・稼働（2021/3/31）
DX銘柄2021グランプリ 日立製作所とともに不動産業のSREホールディングス
経済産業省と東京証券取引所が6月7日発表した「デジタルトランスフォーメーション銘柄（DX銘柄）2021」のグランプリに日立製作所とともに不動産業界からSREホールディングスが選定された。
SREホールディングスは2014年4月設立。主な株主はソニーグループ、Zホールディングス。2021年３月期売上高は7,339百万円（前期比90.6％増）、営業利益1,056百万円（同41.5％増）、経常利益1,023百万円（同42.6％増）、純利益667百万円（同40.9％増）。
同社は、「A DECADE AHEAD 今は先鋭であっても〝10年後の当たり前〟となるソリューションの創造」をミッションに掲げ、実業（リアルビジネス）である不動産事業の知見・データを蓄積し、不動産/金融業界などへ実務有用性の高いAIソリューション・ツールを提供するユニークなビジネスモデルを構築している。
審査員は「破壊的なビジネスモデル」「DXのそもそもの意味を問うた時に、日本になかった商習慣を打ち出している」などと評価した。
「DX銘柄」は、東証に上場している企業の中から、企業価値の向上につながるDXを推進するための仕組みを社内に構築し、優れたデジタル活用の実績が表れている企業を選定することで、目標となる企業モデルを広く波及させるとともに、IT利活用の重要性に関する経営者の意識変革を促すことを目的としている。
このほか、不動産業界では「DX銘柄2021」（グランプリを含む28社）にGA technologiesが、「DX注目企業2021」（20社）に三菱地所が、「デジタル×コロナ対策企業」に東急不動産ホールディングス（カスタマーケア部門）と三井不動産（レジリエンス部門）が選ばれた。
「サ高住の最高峰 浜田山」を超える 三井不動産 36階建て421室「西麻布」着工
「（仮称）パークウェルステイト西麻布計画」
三井不動産レジデンシャルは6月7日、同社のサービス付き高齢者向け住宅シリーズ「パークウェルステイト」初の都心立地の最高峰フラッグシップ物件「（仮称）パークウェルステイト西麻布計画」を5月31日に着工したと発表した。2024年秋の開業を予定している。
物件は、港区西麻布4丁目の敷地面積約約7,018㎡、36階建て延べ床面積約45,977㎡。居室数は421室（一般居室361室、介護居室60室）、専用面積は約39～約142㎡台。着工は2021年5月、竣工予定は2024年夏。設計・施工は大林組。外観デザインは日建ハウジングシステム、ミサワアソシエイツ一級建築士事務所、インテリアデザインは日建スペースデザイン、外構デザインはSWA Group、照明デザインはシリウスライティングオフィス、介護・看護パートナーは東京海上日動ベターライフサービス、医療連携は医療法人社団慶永会。
計画では、港区西麻布四丁目の視認性高い立地に位置した36階建て総居室421室の大規模シニアレジデンスにふさわしい品格のあるデザインに加え、六本木通りに面して常緑樹を多く植栽するなど周辺環境にも配慮し、共用空間にはラグジュアリーホテルのようなロビーラウンジやライブラリーなどを配置、約2,200㎡のプライベートガーデンも整備する。
また、最上階の2層吹き抜けダイニングでは、有料老人ホームとしては初めて帝国ホテルに調理・サービス提供を委託する予定しているほか、慶應義塾大学病院と連携したクリニックの開設をはじめとする医療・介護サービスを行う。
再生可能エネルギー活用などのCO2 排出量削減対策や非接触型セキュリティなどを導入して感染症対策にも取り組む。
このほか、「パークウェルステイト」は、2019年に開業済みの「浜田山」（東京都杉並区）のほか、「鴨川」（千葉県鴨川市）「千里中央」（大阪府豊中市）「麻布計画」（千葉県千葉市）が2024年秋までに開業する予定。
水景
ダイニング
◇ ◆ ◇
同社のサービス付き高齢者向け住宅第一弾「パークウェルステイト浜田山」を見学している。見出しに〝サ高住の最高峰〟と書いたが、「西麻布」は立地条件やサービス内容からして賃料は「浜田山」を上回るのは間違いない。「最高峰」を超えるものにふさわしい見出しは見つからない。「雲上」しかないのか。
設備仕様レベルについては「浜田山」が参考になるはずで、そちらの記事を参照していただきたい。
サ高住の最高峰 月額賃料は約94万円（59㎡） 三井不レジ「浜田山」竣工（2019/5/29）
男1：女0.8 就労人口比と符合／70代の感染率低いのはなぜ 東京都のコロナ感染者
記者は昨年5月、新型コロナ感染者の経路不明が減らないのは〝闇社会〟〝二重就労〟が背景にあるのではないかと記事にした。さらに11月、経路不明が減らないことに関し、就労環境やジェンダー性差が浮かび上がっていると書いた。
双方にアクセスが殺到した。6月4日現在、前者は約6.5万件、後者は2件で約7,000件に達している。東京都のデータは大雑把すぎ、記事の成否はよくわからないが、それほど的を外していないという確信はある。
そして今回、〝就労〟の視点からもう一度眺めた。興味深い結果が得られた。
別表・グラフは、東京都の6月4日現在の累計感染者を年代別・性別にみたものだ。これによると、感染者は累計162,874人（性別・年代不明者除く）で、男性は約9.1万人、女性は約7.2万人だ。男性を1とすると女性は0.79となっている。海外の感染者の男女比データは少ないが、WHOは男女比をほぼ１：１と報告していたので、都の差異が際立っている。
なぜか。コロナは、性別はもちろん老いも若きも愚者も賢者も富者も貧者も〝平等〟に襲いかかるとすれば、「三密」のリスクの多少が数値に現れると仮説をたてた。つまり、就業構造の違いが反映されているのではないかと。
総務省の調査によると、わが国の2019年の生産年齢人口は11,057万人で、就業人口は男性が約3,700万人、女性が約2,967万人だ。男性のほうが約733万人多い。比率的には男性を1とすれば女性は0.80だ。この就労人口の差は感染者の比率と見事に一致する。
年代別での男女の比率では、10歳未満、20代、70代が１：0.90～0.92となっているのも、就労しているかどうかで説明することができそうだ。10歳未満は社会的性差が顕著に表れる以前なので男女比にそれほど差が出ないのは当然で、70代も一部の職業を除き退職している人が多数派を形成することから、男女比に差は生まれないという説明が出来そうだ。
逆に、20代に大きな差が見られないのは、男女とも学生か就労しているかのどちら同じ生活環境にあると考えれば説明は容易だ。
就労しているかどうかを重視すれば、20代の感染者が多い理由を〝夜の街〟だとか〝路上飲み〟だとか〝無軌道〟な若者の行動とコロナ感染を結びつけるのは早計に過ぎるのではないか。
記者は昨年11月、都のデータから年代別・性別の職業を調べたことがあるが、圧倒的に多い「不明」と会社員、学生を除けば、20代の職業は飲食業、医療従事者、接客業、サービス業が目立った。雇用形態を示すパート・アルバイトも少なくなかった。三密のリスクが高い職業やいわゆるエッセンシャルワーカーが多いということだ。
こうした現状を踏まえず、単に〝自粛〟を求めるだけでは若者の心に響かない。逆効果にもなりかねない。
30代から60代の男女比は1：0.61～0.70と女性の比率が低いも注目される。これは、結婚、育児、その他介護などで離職する女性が多数存在することと無関係ではないはずだ。（男性のようなばかな飲み方をせず、危険を察知する能力にたけ、手洗いなどをまめにする賢い女性が多いのも否定しないが）
もう一つ、興味深いのは70代の男女比の比率が20代とほぼ同じで、人口10万人当たり感染者（率）が649.7人と10歳未満の417.6人に次いで低いことだ。
これはなぜか。前述したように男女とも退職した人が多いからだろうが、果たしてそれだけだろうか。徹底してコロナから逃げてはいるが、社会からも逃避する生き方にどっぷりとつかっている小生のような団塊世代の特性を表してはいないか。
減らない感染者・経路不明 ジェンダー性差くっきり 都の新型コロナ動向データ（2020/11/5）
三菱地所レジ 「Reビル事業」初のホステルにコンバージョン「大濠公園」開業
リノベーション後の建物
三菱地所レジデンスは6月4日、中小ビルを再生して賃貸する「Reビル事業」初の宿泊施設へのコンバージョン物件「ザ･パークレックス大濠公園」のリノベーションを完了し、FIKAが西日本エリア初進出となるホステル「UNPLAN Fukuoka」として6月5日（土）にオープンすると発表した。
物件は、福岡市地下鉄空港線大濠公園駅から徒歩1分の敷地面積約417㎡、5階建て延べ床面積約1,667㎡。客室はドミトリー62床、POD72床、個室15室。設計監理はアンド・エー。ホステル運営はFIKA。
物件オーナーのブルーミング中西から三菱地所レジデンスが賃借し、リノベーションを施したのちFIKAに転貸。FIKAが運営するもの。建物の1階にホステルのフロントのほか、カフェや店舗を備えている。
2階から5階に客室としてドミトリー、シングルPOD、個室（ツイン、ダブル、和室、4人部屋）を設置。3階・4階には男女別々のシャワー・洗面室を用意。5階には宿泊客が利用できるラウンジを設けている。
ドミトリー
2ベッドルーム
コモンルーム
◇ ◆ ◇
オフィスをホテルにコンバージョンする例はこれまでもかなりあるようだが、記者はこの前、逆にホテルをオフィスに転換したサンフロンティアスペースマネジメントの「Order Made Space 西新宿」を見学した。
外気中の汚染物質を除去 積水ハウス「スマート イクス」半年で年間販売目標達成
積水ハウスは6月3日、黄砂や花粉、PM2.5などを除去する室内環境システム「SMART-ECS (スマート イクス)」を搭載した戸建て住宅が半年で2,400棟の年間販売目標を達成したと発表した。
販売開始は昨年12月14日で、5月31日現在、累計2,489棟を受注。直近の5月契約での採用率は80％を超えている。
同社は、「スマート イクス」は、室温が外気の影響を受けにくく、外気中の汚染物質を除去し、きれいな空気を取り込みながらも省メンテナンスという空気清浄機能を備えているのが好調の要因としている。
