当欄の5月3日付「『屋外でマスク付けていても感染相次ぐ』西村大臣発言 具体的数値・事例示すべき」記事に補足を加え、以下のように修正する。当社のスタッフから参考になるテレビ番組の記事を紹介され読んだからだ。その番組では、屋外でマスクを付けてはいたが、車座になってジュースを飲み、会話を交わして感染した事例が報告されていた。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　当初、メディア報道を聞いたとき、歩いていてもつまり空気感染も変異株はありうるのかと思ってしまった。

　出掛けるのは週に1度か2度の取材のほかは、散歩、図書館（現在は貸し出しのみ）くらいで、人と話すのもヤクルトファンの酒屋の親父と「西武どうした」「ヤクルト強いね」（現在、勝率は西武より上）などと一言二言、お互いの傷口に塩をすり込むか、なめあうことくらいしかやっていないので、高齢者＆糖尿の記者はよけいに西村発言にショックを受けた。

　「屋外でマスクを付けていても感染する事例が相次いでいる」－屋外でマスクを付けていても、多くの人が車座になり、ジュース（あるいは酒）を飲んで会話するのは危険－というのは誰でもよくわかる。

　大臣はそのような事例を念頭に置いて発言したのだろうと善意に解釈することにしたが、やはり言葉足らずだった。具体例を話すべきだったし、メディアも質問して正確に伝えるべきだった。

　不正確だから誤解を生じる－これが今回の教訓だ。みんなストレスは極に達している。だからこそ政治家もメディアも事実に基づいて情報を発しないといけないということだ。

　もう一つ、今回の西村発言で記者なりに考えたのは、間接的な濃厚接触を徹底して避けることが大事ではないかということだ。

　家庭や職場、学校などでの濃厚接触は避けられない。しかし、これらの場でコロナは自然発生しないし、コウモリ説は根強いが犬や猫、ハエや蚊、肉や野菜などから感染した事例もないはずだ。感染源は間違いなく外にある。外から持ち込まれるコロナを入口で徹底して排除する以外はないということだ。

　昨年の今ごろ、WHOは感染者の1割くらいが無症状と発表したが、最近は3～4割くらいではないかと専門家はいう。自覚症状がないまま多くの人を感染させるというのはやはり怖い。これは変異株との関連もありそうだ。

　このことに関して、皆さんにもう一度注意を促したい。今年1月、都営地下鉄大江戸線の運転手間で39人ものクラスターが発生し、間引き運転をせざるを得なかった事例だ。

　東京新聞は「東京都営地下鉄大江戸線が昨年末から今月11日まで間引き運行した原因となった運転士間の新型コロナウイルスの集団感染が、共同利用する庁舎の洗面所の蛇口経由で広がった可能性が高いことが14日、都交通局への取材で分かった。手をかざすと自動的に水が流れるセンサー式ではなく、手で回すタイプの蛇口だった」と報じた。

　コロナ感染を防ぐための手洗いの蛇口が感染源だったとは。ここに悪魔的で狡猾なコロナの実態が垣間見える。

　これを発展的に考えると、電車などの吊革に触らない、座席に座らない、外ではトイレを使用しない、エレベータに乗らない、ドアは足で蹴る、名刺交換はしない…えっ、皆さんはすでに実践している？　

　記者はタバコがやめられず、アウシュビッツのガス室のような公衆喫煙所をたまに利用するが、これはやめていただきたい。誰もいない公園、路上では吸ってもいいようにしていただきたい。

　飲食はよくて、飲酒はだめと一律に要請するのも訳が分からない。酒が悪いのでは断じてない。飲む人が気を付ければ感染は防げるのではないか。こと細かに条件を付けて緩和措置を取るべきだろうと思う。ホテルの対策は涙が出るほど凄い。

　厚労省は「リスクが高まる５つの場面」の一つに「飲酒を伴う懇親会等」を挙げ、「飲酒の影響で気分が高揚すると同時に注意力が低下する。また、聴覚が鈍麻し、大きな声になりやすい。特に敷居などで区切られている狭い空間に、長時間、大人数が滞在すると、感染リスクが高まる。また、回し飲みや箸などの共用が感染のリスクを高める」としている。

　－まあ、これは身に覚えがある。酒で失敗した例は挙げればきりがない。帰りの電車がなくなるのはいいほうで、キャッチバーにつかまり十数万円の持ち金全部（帰りのタクシー代は勘弁してもらったが）を払わされたこと、街頭で〝女〟を買ってしまったこと、みんなと一緒に夜中の公園で大声を出して歌っていたら警官が駆けつけてきたこと（学生のとき、念のため）、銀座のど真ん中でお尻を出したこと、気が付いたら駅のベンチで寝ていたこと…しかし、飲まざるを得ない酒もある。彼女に捨てられ、一人寂しくやけ酒を飲み、滂沱の涙を流したことだって皆さんもあるはずだ。独りであるいは二人くらいで静かに飲む酒のどこが悪いのか。

　ファシズムは気が付かないうちにわれわれを蝕んでいくと誰かが言った。本当に敵はコロナなのか。

「屋外でマスク付けていても感染相次ぐ」西村大臣発言 具体的数値・事例示すべき（2021/5/3）

　東京カンテイが5月6日発表した「2020年 マンションPER」（首都圏版）について記者なりの感想を紹介する。

　「PER」とは、株の世界ではよく用いられる、株価が1株当たり利益の何倍まで買われているかを示す株価収益率（Price Earnings Ratio）のことで、それを新築マンションに当てはめ、マンション価格が同じ駅圏のマンション賃料の何年分に該当するかを求めた数値だ。

　レポートによると、2020年に分譲されたマンションの平均価格は7,743万円（70㎡換算＝坪単価365万円）で、分譲マンションの平均賃料256,601円（同＝坪賃料12,097円）の24.69（対象駅圏155駅）と高い水準を示した。首都圏平均よりマンションPERが高い駅圏は83駅に達しており、逆にPERが低い比較的割安であることを示す駅圏は周辺3県に点在する程度としている。

　もっともPERが高かったのは「学芸大学」の36.00。マンション価格は12,402万円（坪単価585万円）、マンション賃料は287,113円（坪賃料13,535円）だった。以下、「成城学園前」「飯田橋」「自由が丘」「荻窪」「外苑前」「参宮橋」「代々木上原」「神谷町」「東池袋」の順で「割高な駅」としている。

　一方で、もっともPERの低かったのは「志茂」の16.96で、マンション価格は5,181万円（坪単価244万円）、マンション賃料は254,616円（坪賃料12,003円）。以下、「八王子」「三郷中央」「稲毛海岸」「有明テニスの森」「国分寺」「相模大野」「戸塚」「千葉」「八千代緑が丘」の順で「割安な駅」となっている。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　東京カンテイの調査能力には脱帽するほかない。分譲マンションの賃料も把握しているので、このようなレポートが出せる。「割高な駅」「割安な駅」は思い当たる物件もあり、なるほどと思う。

　実は記者も、もうずいぶん昔だが、分譲マンションの坪単価を駅圏ごとに定点観測したことがある。供給物件の多寡、駅からの距離、ターゲットなどによって変動するのは難点だが、おおよその相場を把握することができ、空白区などは〝穴場〟と考えていたものだ。

　ただ、マンションは基本的には投資商品ではないので、賃料と比較してPERをはじき出すようなことは考えも及ばなかったし、分譲マンションを賃貸に回した場合いくらの賃料になるかなど調べようもなかった。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　「割高な駅」については、23区では軒並み坪単価は300万円以上となっているので高い数値を示すのは当然だ。ただ、同一駅圏の物件を比較し、「割高」「割安」とするのは比較的容易だが、駅圏そのものを「割高な駅」「割安な駅」とするのはいかがなものか。アルヒの「住みやすい街大賞」に「川口」が選ばれているのと同様だ。何を重視するかで街の評価は一変するはずで、「割高」「割安」を評価するのは投資家であり、ユーザーだ。価格は、物件数が多ければ平準化されるが、少ない場合はその物件特性がそのまま反映されることになり、賃料は面積が広くなるほど坪賃料は低くなるので、単純比較もできないのではないか。

　例えば、レポートでもっとも「割安な駅」とされている南北線「志茂」。駅周辺の1丁目や、赤羽駅に近い2丁目などはまずまずの住宅街を形成しているが、全体として道路は狭く、木密地域が多いエリアだ。4丁目、5丁目は工業系エリアで生活利便施設も乏しい。

　レポートの対象になっているのは、工場跡地の三菱地所他「オイコス赤羽志茂」や道路沿いの物件だろう。坪単価は230～270万円くらいか。安いといえば安いが、周辺の住環境はいいとは言えず、北本通りは交通量が多く騒音も相当だ。小生は評価を保留する。

　2018年～2019年の2年間もっともPERが低かった、わが京王相模原線「京王多摩センター」についても触れざるを得ない。

　PERは15.96だったので「志茂」より低い。「徒歩15分の大規模マンショの影響から価格の割安感が実態よりも過剰に示されている状況が依然として続いている」とレポートにはある。

　「徒歩15分の大規模マンション」はタカラレーベン「レーベン多摩センターBeaut」（240戸）だ。坪単価は170万円くらいだった。2018年に完成し、2020年春ころまでに完売している。

　物件を観ていない（取材を申し込んだが断られた）ので何とも言えないが、住環境は申し分ない。この物件の南側に、今から15年前に分譲された駅徒歩10分の扶桑レクセル「レクセル多摩センターマークレジデンス」（159戸）が建っている。記者は当時「驚きの〝旧価格〟」という見出し記事を書いた。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　読者の皆さんは、この京王多摩センター駅圏のPERをどう思われるか。やはり株式相場でよく用いられている、同じ業種の銘柄と比較して割安を示す〝割り負け〟を借りれば、信じられないほど割り負けしていると記者は思う。タカラレーベンの物件は、多摩市ではなく八王子市が所在地で、駅から遠く坂が相当きついのでこのような単価になっているのだが、そうした特殊要因を考慮しても安すぎる。これまでも何度も書いたが、デベロッパーは多摩センターの魅力をきちんと伝えきれていないと八つ当たりしたくなる。

　多摩センターの魅力は、何といっても街並みが美しいことだ。駅から徒歩20分圏は完全歩者分離になっており、子どもが交通事故に遭う確率はほとんどゼロだ。緑のネットワークは隣駅の永山駅までつながっている。こんな街は全国どこを探しても見当たらないはずだ。

　街のポテンシャルを計る重要な指標と考える「ホテル・百貨店（大型商業施設）・文化の香り」も揃っている。

　駅を降りてから「パルテノン多摩」（現在は改装中）までの約400ｍの舗道はレンガタイル敷で、幅員は50ｍもある。舗道の両サイドにはクスノキの巨木が数十本植えられており、アダプト制度による恵泉女学園大学などの花壇が目を楽しませてくれる。その先には多摩中央公園、多摩市立グリーンライブセンターがあり、その緑量の多さに圧倒されるはずだ。特定外来種のオオキンケイギクが大繁殖しているのは気掛かりだが、絶滅危惧種のキンラン、ギンランも季節になると可憐な花を咲かせる。駅前の京王プラザホテルの和食「あしび」は安くておいしく、多摩市限定販売の日本酒「原峰のいずみ」も飲める。

　名誉か不名誉なのかわからないが、こんなわが多摩センターは2020年の「マンションPER」から消えた。昨年は駅から徒歩4分の山田建設「ミオカステーロ多摩センター」（26戸）が分譲されている。坪単価は260万円くらいのはずだ。そこで、東京カンテイに試算してもらった。

　同社市場調査部主任研究員・高橋雅之氏は「ミオカステーロ多摩センター」について、「まだ登録されていないため、精緻な数値は算出できませんが、当該駅の同じ駅勢圏での賃料相場は概ね18.5万円/70㎡ですので、マンションPERはだいたい23.85くらいとなります。今の価格高騰局面が始まる以前の2013年当時のマンションPERは20～22程度で、それに比べればだいぶ割高感が増してきてはいますが、2020年の首都圏での平均値（24.69）を下回っていますし、東京都下でも22以上や24以上を示す駅は珍しくなくなってきていますので、今の市況の下では賃料見合いで妥当な価格かと思われます」と答えてくれた。

　なるほど。しかし、多摩センター駅圏にはもうマンションの開発余地などほとんどない。「割安な駅」「割高な駅」にはランクされないはずだ。

　ついでに京王線の割り負けについてもう一つ。多摩ニュータウンと街づくりがよく似ている港北ニュータウンの積水ハウスのZEHマンション「センター北」（45戸）は坪単価334万円で人気になっている。一方で、免震でZEHの東京建物他「ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘 ブルーミングレジデンス」（520戸）は人気にはなっているが、坪単価は270万円だ。新宿から15分の調布でさえ坪単価は300万円台の半ばが壁になっている。

　皆さんはポテンシャルの違いと一笑に付すかもしれないが、どうしてこれほどの差がつくのか、記者はさっぱりわからない。これから書く、西新井駅から徒歩14分で、坪単価210万円の大和地所レジデンス「ヴェレーナシティ西新井」（118戸）は、分譲開始5か月で約半分が売れている。

爛漫の春 多摩川のそばZEH＆免震 東京建物他「聖蹟桜ヶ丘」第1期は170戸（2021/4/4）

驚天動地 首都圏着工を上回る新規戸建て分譲 成約戸数！スタイルアクト調査（2021/2/19）

〝北千住に負けるな〟割り負け京王線の希少免震 日鉄興和不「つつじケ丘」（2020/1/9）

扶桑レクセルの驚きの〝旧価格〟マンション「多摩センター」（2006/12/21）

　アグレ都市デザインは5月6日、2021年3月期決算を発表。売上高20,485百万円（前期比12.8％増）、営業利益1,305百万円（同85.0％増）、経常利益1,137百万円（114.7％増）、純利益783百万円（同120.5％増）と大幅増収増益となった。売上高・各段階利益ともに過去最高値を更新した。

　主力の戸建販売事業では、自社ブランド「アグレシオ・シリーズ」322棟、土地分譲25区画(アセットソリューション事業４区画を含む)の引渡しを行った。

　期末配当は、３月12日公表の１株当たり38円から４円増配し、１株当たり42円（前期末は18円）とする予定。

　2022年3月期業績予想は、売上高23,779百万円(前期比16.1％増)、営業利益1,438百万円(同10.2％増)、経常利益1,211百万円(同6.5％増)、純利益823百万円(同5.1％増)としている。期末配当も44円と増配を予想している。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　明日（5月7日）、同社の「アグレシオプラス西新井IV」(全23戸)を見学取材する予定だ。しっかり見学してレポートしたい。

　ひどい世の中になってきたものだ。西村経済再生相は一昨日、「屋外でマスクを付けていても感染が相次いでいる」と発言した。外に出るなということか。宣言前はタバコ2本を吸うためにコーヒー代に1,350円も払って京王プラザを利用したが、今はどこも酒、たばこは禁止。昨日は仕方なく、スーパーで缶ビールを買って、公園ベンチに座り、むき出しでは白い目で見られそうなのでビニール袋に入れて、本を読みながら飲んだ。西武ライオンズは負けが込み、ついに5位転落。取材は7日に2本、11日に1本のみ。

　やることがないから、わが業界紙の最新号を読んだ。これがまたひどい。記者のぼやきなど読みたくないだろうが、ざっと以下の通りだ。

　「住宅新報」の5月4日号Web版。面白そうな記事見出しをチェックした。トップは「春の繁忙期 首都圏賃貸住宅市場 コロナ転機、コア業務に注力 需要変化と顧客対応」だが、記者は賃貸住宅市場に興味はないのでスルー。もっとも興味があるマンション・開発分野は、独自取材によるニュースはなし。

　びっくりしたのは、「野村不HD 21年度売上高、利益とも過去最高 住宅と海外が業績をけん引」の記事だ。同社の2021年3月期はコロナの影響を受け減収減益たったのでフェイクニュースかと思ったら、なんと2022年3月期の予想記事だった。決算数字は遅行指標だから、次期決算予想について書くのは勝手だが、コロナがどうなるかわからない時点でこの種の記事を書くのはいかがなものか（同社は商業、ホテル事業の比率は高くないのは理解できるが）。まず事実から先に報じるべきだ。

　〝羊頭狗肉〟の極めつけは「ニュースが分かる!　Q&A エリア別首都圏コンパクトM事情 高額化で供給エリア変動」だった。このところのコンパクトマンションの価格（坪単価）上昇について触れたものだが、自ら足で稼いだ情報（情報源は予想がつく）ではないので、真新しい具体的な動きについてはなにもなし。「先輩」と「後輩」のばかばかしい漫才で終始している。紙がもったいない。

　蛇足ながら、人の財布の中身を探りたいのは小生も同じ。「後輩」の方は足立区の40㎡のマンションを購入したそうだが、北千住はあるかどうか知らないが、坪単価は300万円以上だろうし、他のエリアでも坪280万円以下はありえない。「後輩」の方、貴殿の買ったマンションは3,600万～3,800万円くらいと予想したがどうだろう。記者なら、彼女が出来ても困らないようもっとポテンシャルの高いエリアを選ぶ。大きなお世話か。

　〝なるほど〟と思わせる記事もあった。「GW商戦に向け新商品相次ぐ スキップフロア、ニューノーマル対応を提案 富裕層向けや普及価格の大空間も」だ。セキスイハイムやパナソニックホームズが平屋商品を発売するのは時代のニーズに合っていると思う。大和ハウスの富裕層向け「希（まれ）」は、記者もオンラインで取材したが、同紙の記事はあっさりしたものだったのは意外な気がした。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　4月26日付「週刊住宅」は、「水害より地震、物件価格に影響　分譲マンション約９％低下　倒壊への不安、８割以上に　タワマン、弱点露呈」などと長ったらしい見出しの記事がトップだ。「災害リスクが分譲マンション価格にどのような影響を及ぼすか考察してみた」とあるので読んだが、中身は全くなし。ニッセイ基礎研究所や東京都の公表データをなぞっただけ。「考察」の使い方を間違っている。あとはプレス・リリースのオンパレード。現時点（5月4日）で5月3日号のWeb版はまだ掲載されていない。

　コロナが猛威を振るっているのに同調するのか、両紙にはそれでも業界紙かといいたい。情けない。独自・現場取材をしなくなったら記者じゃない。かくいう記者は先週、5件の現場取材記事を書いた。読み比べていただきたい。

　ついでに、不動産流通研究所のWeb「R.E.port」について。同紙は評論記事は少ないが、プレス・リリースはもちろん発表会・見学会の模様は過不足なく伝えている。小生の記事よりはるかにまとまっているものも少なくない。購読は無料だし、1週間遅れの新報や週刊住宅より業界の動きがよくわかる。「日刊不動産経済」は購読していないのでよくわからないが、独自取材記事もあるようだ。