2019年ベスト３マンション 三井他「晴海」地所「北千住」大和レジ「上大岡」
記者が選んだ2019年首都圏ベスト３マンションは、三井不動産レジデンシャルなど10社の「晴海フラッグ（HARUMI FLAG）」、三菱地所レジデンス「千住ザ・タワー」、大和地所レジデンス「ヴェレーナシティ上大岡」と決定した。
「晴海」は衆目の一致するところだろう。「千住」は、東急不動産他「豊洲」と東京建物他「白金」も選択肢にあったが、北千住で坪単価380万円という単価設定と、それでも売れ行き好調なのを評価して選んだ。もう一つの「上大岡」は、大手デベロッパーの物件ばかりでは面白くないし、大激戦地で早期完売した商品企画に惚れこんで選んだ。
物件選定に当たっては、記者が2019年に見学した72物件を対象にし、話題性、商品企画、売れ行きなどを総合的に判断した。
見学物件は、前年の86物件、前々年の105物件から大幅に減少した。その理由は供給そのものが減ったことや記者のフットワークの衰えもあるが、高額を中心に取材に応じてもらえなかった物件が少なからずあったのも影響しており、モデルルームを見学できるのは月曜日と金曜日、それと火曜日又は木曜日しかないのも理由といえる。ただ、見るべきものはほとんど見たのではないかと、この1年間を振り返って思う。
2018年 記者が選んだ「ベスト３マンション」（2018/12/20）
2018年 記者が選んだ「首都圏 話題のマンション」(2018/12/26)
文句なしにいい「HARUMI FLAG」だが…
釈然としない著しい利益増の〝儲け折半〟
「晴海フラッグ（HARUMI FLAG）」
「晴海」については、記者がとやかく書くまでもない。多くの評論家先生や業界紙、さらに「掲示板」も加わって大にぎわいのようだ。他でどのように評価されているのか記者はあまり関心はないが、全体のランドスケープデザインを含めた商品企画は間違いなくトップレベルにあると思う。文句なしの選定だ。
ただ、一つ言いたいのはやはり価格についてだ。坪単価の是非について言及した論評記事はなく、市場価格との比較記事くらいしかないのではないか。
まあそれもいいが、土地の取得経緯を抜きにして「晴海」を論じることはできないと思う。記者は、デベロッパー10社が用地を取得した3年前の段階で、1種当たり8万円とはじき、分譲坪単価は250万円と予想した。
オリンピック・パラリンピックの特殊要因があるとはいえ、ただ同然の土地代を考えれば〝市場価格〟での供給ははあり得ないと考えたし、東京都がそれだけ安く売却するのなら、デベロッパーもまたその分だけ購入者に還元すべきというのが記者の結論だった。
実際はどうか。今年分譲された第1期600戸と第1期2次340戸の平均坪単価は300万円を超えているようだ。購入者から聞いたのだが、消費税額からしてやはり非課税の土地代は坪8万円のようだ。1種8万円とはじいた記者の計算は間違っていなかったことが証明された。
ここで気になるのが、当初、都とデベロッパーの間で交わされた「著しく利益が上がった場合は、譲渡金額について協議する」特約条項だ。
「著しく」とはどの程度かについて、小池百合子都知事は7月26日の記者会見で「全ての住戸の引渡しが完了しまして、収益が確定した時点で分譲予定収入、1％を超える増収があった場合には、敷地譲渡金額の変更について協議することといたしておりまして、その増収分については、経費などを除いて折半する」と語っている。
予定収入の1％を「著しく」と判断するのもどうかと思うが、予定収入とは坪単価約250万円ではないかと記者は見ている。現段階ではなんとも言えないが、協議に入る可能性が高まったと考えるのが妥当だ。「儲けを折半」というのは、あぶく銭のやり取りのようで、購入者が蚊帳の外に追いやられるのは釈然としないものがある。
記者が一番心配しているのは新交通システム「BRT（バス高速輸送システム）」が機能するのかどうかという点だ。これが狂えば売れ行きを大きく左右する。
「HARUMI FLAG」「著しく利益増」の「著しく」とは当初売上計画の1％（2019/7/30）
東京2020オリ・パラ選手村 敷地売却価格は地価公示の10分の1以下の〝怪〟（2016/8/4）
驚嘆の坪380万円 地所レジ「千住ザ・タワー」
全179戸 わずか10カ月で残り1戸
「千住ザ・タワー」
三菱地所レジデンス「千住ザ・タワー」をベスト３のうちの一つに選んだのは大正解だった。選ぶことを決めてから同社に進捗状況を聞いたら、何と残りは１戸というではないか。分譲住戸は179戸だ。普通の物件だったら10カ月で完売というのはあり得ることだろうが、あの北千住で（失礼）、坪単価380万円で早期完売はまずありえないと思う。億ションも30戸くらいあったのではないか。
これには、京王線の次くらいに東武東上線の市場を熟知していると自負する記者はさして高くはないが鼻をへし折られたような気分だ。東建の「目黒」と同じくらいの衝撃だ。アンビリーバブル！
記者の当初の予想は坪340～350万円だった。これは、三井不動産レジデンシャルが２年前に分譲して人気になった「パークホームズ北千住」の坪単価330万円（同社もこの値段で売れるか疑心暗鬼だった）を参考にはじき出したものだ。どう考えても坪350万円は取得限界を超えていると思った。
なぜ売れたか。これは〝東武伊勢崎線の北千住〟のイメージしかない記者が完全に読み間違えた。地所レジと「北千住」を甘く見ていた。完敗だ。
千代田線だと三菱地所の本社がある大手町駅まで何と16分、199円で着くではないか。大手町を起点とすると16分圏は渋谷だ。
くやしさ紛れに一発。「北千住」の坪380万円の7,600万円（20坪）を買うのなら、わが多摩センターなら30坪が買える。そういう選択肢はないのか。時は金なりだが、郊外のゆったりした居住空間と住環境は金じゃ買えませんよ。
「千住ザ・タワー」のRBAタイムズ記事 dsk18801639-399-2.pdf
地所レジ「千住ザ・タワー」 坪300万円台後半 〝住むなら北千住〟あわび千円！(2019/1/23)
４方良し〟足立区最高値 三井不レジ「パークホームズ北千住」1期78戸が即日完売(2017/11/24)
大和地所レジデンス「ヴェレーナシティ上大岡」
圧巻の商品企画 激戦地で際立つ 132戸完売
「ヴェレーナシティ上大岡」
大和地所レジデンス「ヴェレーナシティ上大岡」は、見学した時からベスト3に入れようと考えていた。駅から徒歩13分とやや距離があるが、建ぺい率40％（容積率150％）、高さ規制15ｍの厳しい風致地区規制を巧みに生かした平均100㎡、1戸当たり約53本の植栽など商品企画・ランドスケープデザインが秀逸だったからだ。
同社によると、販売開始は2019年1月。12月で契約完売。計画より3カ月短縮できたという。購入者層は30代～40代前半のDINKS、ファミリーの一次取得者がメイン。住み替えの二次取得者も約20％。（この20％は大きな数字だ。遠くなっても広いほうを選んだということか）
ここで改めて書くことはほとんどない。取材したときの感動が伝わると思うので、その記事を読んで頂きたい。
上大岡駅圏ではいま600戸超のマンションが分譲中だ。単価差はあるが、プランは似たり寄ったり。グロスを抑えるため専有面積圧縮型が多い。同社の物件は、それらとは真逆の物件だ。単価はほぼ半値、100㎡でも20坪マンションより安く買える。他社物件は同社の物件を際立たせる〝刺身の妻〟と言ったら怒られるか。
そんな芸当ができるのはやはり同社の実績だ。これまでも広い居住空間、良好な住環境に重点を重く第一次取得にターゲットを絞り込んだマンションをたくさん供給してきた。
100㎡マンションの供給戸数の多さなら、アッパーミドル・富裕層向けが圧倒的に多いはずの三井不動産レジデンシャルがトップかもしれないが、第一次取得層向けがほとんどの同社もそんなに引けを取らないのではないか。豊かな居住空間を選好の第一理由とする層の心を同社は捉えた。価値ある早期完売だ。
風致地区巧みに生かした住戸プラン・ランドスケープ秀逸 大和地所レジ「上大岡」(2019/4/24)
ポラス・アキュラ・高砂建設 「第7回プラチナ大賞」優秀賞 さいたま市表敬訪問
左から3人目が品川氏、次いで清水市長、風間氏、前田氏の順（市長室で）
「第7回プラチナ大賞」優秀賞・新しい時代のまちづくり賞を受賞した「浦和美園E－FOREST（フォレスト）」を共同で分譲しているポラス中央住宅、アキュラホーム、高砂建設の3社は12月23日、さいたま市を表敬訪問し、清水勇人市長から表彰状を受け取ると共に意見交換を行った。
清水市長は、「（審査発表会場で）もう少し短く喋れば大賞があったかもしれない。とにかくたくさんしゃべりたいことがあった。このプロジェクトはASEAN（東南アジア諸国連合）からも注目されている。プロジェクトは次の３期で終了するが、今後は『美園』をモデルに横展開を進め、国内外にアピールしていきたい」と述べた。
中央住宅・品川典久社長は「今後、入居者の皆さんとワークショップなどを開催し、認知度を高め、第３期以降もできればやっていきたい」と意欲を見せ、アキュラホーム埼玉中央・前田和弘社長は「他社と一緒に取り組む機会は少ないが、継続してやりたい」と応え、高砂建設・風間健社長も「普段はライバルだが、いいところを出しあえるのがいい」と語った。
「浦和美園E－FOREST（フォレスト）」の第１期は33戸で、第２期は45戸。最終期となる第３期は52戸の予定で、分譲開始は再来年になる模様。
「プラチナ大賞」は、イノベーションによる新産業の創出や、アイデア溢れる地域課題を解決する「プラチナ社会」を目指す全国の取り組みを顕彰するもので、主催はプラチナ構想ネットワーク（小宮山宏会長）とプラチナ大賞審査委員会（吉川弘之委員長）。後援は総務省、経済産業省、全国知事会、全国市長会、全国町村会、特別区長会。
11月7日に行われた第7回の審査発表会では、50作の応募があり、大賞に2作、優秀賞11作が選ばれた。
◇ ◆ ◇
「浦和美園E－FOREST（フォレスト）」については添付した記事を参照していただきたい。清水市長は「しゃべりすぎた」と反省したが、それだけ内容が豊富だったのだろう。審査発表会での各団体のプレゼン資料をみたら、大賞を受賞した青森県・弘前市などは4.70MB、リクルート・有田市は3.18MBで、他は2.0MB前後がほとんどだったのに対し、清水市長は6.28MBと他を圧していた。過ぎたるは…か。
しかし、このプロジェクトは、いま首都圏で分譲されている戸建て住宅では間違いなくトップレベルだと思う。第３期以降も継続して取り組んで頂きたい。
ついでにひと言。主体は埼玉県住まいづくり協議会で、「公民＋学連携のまちづくり」とあるのに、実態はごく限られた企業しか参加していないと感じざるを得ない。「学」もさっぱり見えてこない。せっかく「翔んで埼玉」が大ヒットしているのに、この機会を捉えない手はない。
他の首都圏自治体では、横浜市がSDGsでヘゲモニーを握ろうとしているし、柏市がスマートシティの取り組みで独走中だ。都市間競争で負けたら未来はない。
市庁舎エントランスに飾られている「浦和レッズ」（西武ライオンズはなかった）
ポラス 「浦和美園Ｅ-フォレスト」第2弾好発進 わが国初のDGRによる電力融通実験も（2019/2/9）
どこにも負けない先進の街づくり「浦和美園E－フォレスト」竣工 街びらき(2017/3/27)
すてきナイス 金商法違反嫌疑後初の説明会 パビリオンは今年で閉館
すてきナイスグループは12月23日、金融商品取引法違反（有価証券報告書の虚偽記載）の嫌疑があるとして証券取引監視委員会の強制調査と横浜地方検察庁の強制調査を受けた今年5月16日以降、初めてメディア向け説明会を開き、同社グループ経営推進本部副本部長兼広報部長・ 森隆士氏が約1時間にわたって「12月20日時点における当社グループの置かれた状況について」説明した。
森氏は「来年の今頃には特定注意市場銘柄の指定解除がなされるようガバナンス、内部管理体制を強化していく」とし、〝新生〟ナイスグループの経営方針を来年1月24日に杉田理之社長が発表すると語った。
◇ ◆ ◇
森氏の説明を細大漏らさずメモした。説明は①金融商品取引法違反（有価証券報告書の虚偽記載）の嫌疑、刑事事件②金融商品取引法（有価証券報告書提出等）対応、上場廃止基準への対応③会社法対応④再発防止策の骨子の策定と実行⑤今後について－の5項目。
そのほとんどはこれまで開示されたもので、真新しい「事実」の報告はなかったと思うが、「スマートウェルネス体感パビリオン」を今年12月いっぱいで閉館すると聞いたときは少なからず衝撃を受けた。
パビリオンについて森氏は、開設してから4年以上経過し、来館者は約18,000人、学校関係者は約1,300人、海外からの視察は約250人に達し、「スマートウェルネスに関するデータの収集、知見を得ることができ、情報を発信してきた効果は果たせた。残念だが、当社の置かれた状況などを踏まえ閉館することを決めた。スマートウェルネスの取り組み自体は事業で継続して行っていく」と語った。
添付した記事を読んで頂きたい。パビリオンの果たした役割はものすごく大きい。伊香賀俊治・慶大教授や学生さんたちは100本以上の論文が書けたのではないか。ナイスはほとんど独自の報告・情報発信を行ってこなかった。ここに〝儲けること〟が下手という問題はあるような気がするが。
◇ ◆ ◇
説明会で最も関心があったのは、消費者の反応だった。同社グループの「BtoB」：「BtoC」の事業比率は7:3くらいだろうが、マンションや分譲戸建ての顧客が今回の事件で離れたら同社は持たないと思っていた。
それを確認するためにも「新横浜」のマンションや「辻堂」の戸建てを見学した。これも記事を参照していただきたい。営業担当者は「お客さんへの影響はあまりない」と話したし、森氏も「影響は最小限にとどまっている。信頼回復へ向け健全な体制を再構築することに全力を注いでいく」と強調した。
第2四半期決算数値からも消費者離れは最小限にとどまっていると読める。
◇ ◆ ◇
もう一つの関心事は、平田恒一郎元会長と日暮清元副会長の去就と同社の対応だった。これまでの開示情報からして同社が平田家と「決別」するのは分からないわけではないが、〝どぶに落ちた犬を叩く〟ようなことはしてほしくないと思っている。
いま平田氏と日暮氏がどこに収監されているか分からないが、だれか記者の以下の想いを伝えてはくれないか。
平田さん、貴殿が幹部に「ワイシャツは白」「役員は喫煙禁止」「ゴルフ禁止」などと指示するのはやりすぎだと思うが、嫌疑理由はただただ株主や社員や取引先のことをおもんばかり〝赤字〟を出すことに恐怖を抱いた結果の〝嘘〟であり、私利私欲に走ったわけではなく、反社と関わったわけでもなく、あるいはまた酔っ払った女性をホテルに連れ込み、人倫にもとる「不倫」を棚上げにし「犯罪行為をしていない」とうそぶく元ジャーナリストの類ではもちろんないはずだ。
すっぱりと罪を認めれば執行猶予付きになるのではないか。保有株をどこかの恵まれない団体にでも寄付すれば、「前科者」のレッテルを木っ端みじんに吹き飛ばし、「木造ゼネコン」の生みの親として圧倒的支持を得るのではないか。日暮氏も同様だ。悪人には全く見えない。
それにしても、経営者はどうしてそんなに〝赤〟が怖いのか。この日（23日）あとで取材したさいたま市役所に飾ってあった浦和レッズのユニフォームは真っ赤だし、「赤ヘル」広島は女性の支持をじわじわと拡大している。デベロッパーは〝丘に住まう〟などと〝手垢〟にまみれた宣伝文句でもってユーザーを誘惑しているではないか。記者は赤いトマトが大好きだし、吸うのは赤キャビンだ。思想的にもどちらかといえば〝アカ〟だ。赤がどうした。
ナイス 免震「新横浜」 好調スタート 第一期35戸完売へ(2019/10/31)
※その後10戸を追加供給し、これも売れたようだ。
ナイス 分譲戸建て・建築条件付土地分譲「湘南辻堂」 好調な売れ行き（2019/10/21）
平田元会長の独断専行が粉飾決算招く 住宅事業伸ばせ すてきナイス再生に期待（2019/7/27）
すてきナイス 三井、野村と肩を並べた分譲戸建て これからが正念場（2017/6/3）
内装木質化は熟睡長く、知的労働も向上 慶大・伊香賀教授が実証（2016/3/22）
ナイス 環境・健康が学べるパビリオン 「木造のよさ医学的に証明する」平田社長（2015/10/29）
国土交通省 「土地・建設産業局」を「不動産・建設産業局（仮称）」に変更
国土交通省は12月20日、来年度の組織・定員決定概要を発表。大規模自然災害に対応するため地方整備局・北海道開発局の人員を前年度の415人から679人に増員するほか、防災・減殺対策や社会資本の老朽化対策、海上保安体制の強化、持続可能な地域社会の形成や基盤強化など1,545人を新規増員する。一方で、定員合理化などで1,358人を減らす。
また、土地問題への対応強化、不動産流通の適正化のための体制を整備し、「土地・建設産業局」の局名を「不動産・建設産業局（仮称）」に変更する。
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「土地・建設産業局」の名称に違和感を抱いていた記者は変更には大賛成。そもそも「・（ナカグロ）」は同じ概念を持つ言葉を並列して表現するときに用いる「ヤクもの」で、「土地」と「建設産業」を並列するのもしっくりこないし、「土地」は「土地業」なのか「土地局」なのか紛らわしい。業界関係者が呼ぶ「ドケンキョク」は「土建（屋）」を連想させるのでいやだった。
「不動産・建設産業局（仮称）」は「不動産業」と「建設産業」を並列した言葉であることがすぐわかるのでいい。しかし、略称はどうするのか。「フケンキョク」と呼ぶわけにはいかないだろう。局名は現段階で仮称なので、公募でもしたらいいのではないか。
ポラスグループ住宅品質保証 オリジナル構造部材とCLT耐力壁使用した木造新社屋
住宅品質保証 本社屋ビル 完成予想図
ポラスグループの住宅の引渡し前の品質検査、定期巡回サービスによるアフターメンテナンス業務、地盤調査などの事業を手掛ける住宅品質保証は12月20日、木造住宅などに使われる一般流通材と住宅用プレカット加工機の利用によるオリジナル構造部材「合せ柱」、「重ね梁」とCLT耐力壁を使用した木質構造による3階建て本社屋構造見学会を行った。
本社屋は、越谷市越谷一丁目、敷地面積約895㎡、３階建て延べ床面積約1,729㎡。準耐火構造木質構造建築物（ポラスオリジナル合わせ柱・重ね梁・CLT耐力壁）。設計はポラテック。施工期間は2019年8月20日～2020年3月7日。総工事費は約6億円（土地代除く）。階高は約4ｍ。
組み立て部材は、一般流通材を住宅用プレカット加工機により加工した部材を使用するため工期や手間を省き、部材の長さを6ｍ以下に抑えたため搬入路の狭い土地での建築を可能にしたほか、合わせ柱は住宅用の柱（105角）を9本束ねることでコストを抑え、もえしろ設計による現しも合わせ柱1本で可能とした。
6m以下の部材を組み合わせて構成される重ね梁は、住宅用の梁部材を重ねて繋ぎ合わせることで、H＝480～1200ミリの最大16mまで実現した。
CLTは3層4プライを利用し、置くだけで施工完了とするなど施工の省力化を図り、同時にW1～4ｍの4種類のCLTと接合金物を効率的に配置することでコストの削減を図っている。
完成後は約200名が勤務し、フリーアドレス、ペーパーレス化、データのデジタル化、AI活用などを進め、無駄を省くなどして生産性を上げる。床は木製フローリング仕上げとなる。
工事中の現場
◇ ◆ ◇
せっかく構造見学会をしてもらったのに、構造や施工のことはさっぱりわからないので、上段のようなコピー＆ペーストの記事になってしまった。
CLTの部材はこれまで見てきたものと違い薄いものが使用されていたが、これは床材としては利用せず、耐力壁のみに採用し、合わせ柱や重ね梁との効率的な配置、効果的な金物と組み合わせることで省力化、コスト削減を図ったためのようだ。
もっとも関心がある素人でも木でできた建築物であることが分かる現しについては、カーテンウォール越しに合わせ柱やCLT耐力壁が見えるように設計され、道路に面した建物の角を中心にシンメトリーとすることで美しい外観にしたという。
コストについては、事務所ビルの建築費が分からないので総工事費6億円（単純計算で坪115万円）が高いのか安いのか分からない。ただ、同社関係者も話したように木造建築物のよさは他にもたくさんある。そのよさを数値化できるようにならないか。
ポラテック本社ビル「ウッドスクェア」
さすが三井不動産 わが国初の本物の木造〝杉乃木〟ホテル「神宮外苑」に誕生(2019/11/13)
三井ホーム リビング天井高6ｍの4層住宅「SCALA(スカーラ)」販売
イメージ図
三井ホームは12月19日、ミレニアル世代を中心とする共働き家族を意識した新商品「SCALA(スカーラ)」を開発、2020 年1月3日（金）から販売開始すると発表した。
2階建てながらスキップフロアを採用することで、変化に富んだ4層のフロア構成としているのが特徴。天井高約6ｍのリビング「スキップリビング」を1.5 階に配置。1階のダイニング・キッチンや2階ホールの 「パノラマカウンター」ともゆるやかにつながることで、家族がそれぞれの場所で思い思いの生活を愉しみながら、常に家族の気配を感じることができる空間構成としている。“テレワーク”に対応したワークスペース、家事ラク空間「ファミリーランドリー」「ファミリークローク」も盛り込んでいる。
家中の温度をコントロールする全館空調システムも装備し、ＺＥＨ（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）基準をクリアしている。
参考価格（消費税抜き）は、プロトプラン本体工事価格（延床面積35.45坪）で26,852,000 円（坪単価75.7万円）。販売目標棟数は100 棟／月。沖縄を除く全国で販売する。
◇ ◆ ◇
この種の商品は他のハウスメーカーもデベロッパーも販売しているが、天井高6ｍのリビングは見たことがない。9月に見たアキュラホームの「モラージュ菖蒲ハウジングステージ」のリビング天井高は約5660ミリだった。
多層住宅では、今年見た三菱地所ホーム「オークラランドホームギャラリー」は7層もあり、三井不動産レジデンシャルの「調布」の都市型戸建ては5層に見えたのを記憶している。ポラスの分譲でも分譲でもあったような気がする。
韓国市場の減速響く 11月の訪日客2カ月連続減の244万人 1～11月は2.8％増
韓国市場の減速響く－日本政府観光局が発表した2019年11月の訪日外客数は、前年同月比0.4%減の244万人で、2か月連続で前年同月を下回った。韓国からの訪日客が前年同月比65.1％減の20.5万人と激減したのが響いた。韓国市場を除く19市場では11月としては過去最高を記録。特に中国を中心とする東南アジア市場は前年同月比2ケタの伸びを見せている。
1～11月のトータルでは約2,936万人で、前年同期比2.8％の増加。
時代遅れの建基法用途規制とマンション「専ら住宅」を見直すべき
昨日（12月18日）、令和のマンションは昭和の時代に逆戻りしたと書いた。今日はその続き。日進月歩、時代は変わったのに、マンションの法律・規制は旧態依然のまま、もう野垂れ死にを待つしかない状況に追い込まれている。そうならないための私見を開陳する。
◇ ◆ ◇
建築基準法の用途規制を見直すべきだ。記者は、訳が分からない何でもありの準工業地域は、規制を強化するか緩和するか、それとも住工混在を促進するか明確化すべきというのが持論だが、もう一つ、第一種低層住居専用地域（1低層）の用途規制を見直すべきだと思っている。
ご承知のように、1低層では、50㎡以下で延べ床面積の2分の1未満の一部の非住宅は許可されるが、低層住宅以外の建築は不可だ。この厳しい用途規制は、今後爆発的に増えると思われる「空き家」などを多様な用途に変更する際の大きな壁になるのは必至だ。第二種低層住居専用地域（2低層）では日用品を販売する店舗は許可されるが、指定エリアは圧倒的に少ない。１低層の１％もない。
このように、低層住宅と非住宅を遮断することが良好な住宅街を形成することなのか。ほとんどの人は「NO」というはずだ。
その意味で、東京都が今年10月改正した「用途地域等に関する指定方針及び指定基準」で、地区計画により低層住居専用地域の用途規制を緩和し、生活利便施設やサテライトオフィスなどの立地を推進すると示したのに注目したい。
◇ ◆ ◇
前段の用途規制とも関連することだが、国土交通省が例示している「分譲マンション標準管理規約」の専有部分の「専ら住宅」も見直すべきだ。
同規約では、第12条第１項で専有部の用途として「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」とし、第２項では「区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業に使用することができる」と、手続きを踏めばいわゆる民泊利用も認めている。
この条項ほど理解に苦しむものはない。「専ら」に例外はない。「住宅」としての使用以外を認めないとする一方で、およそ「住宅」とは思えない、不特定多数の人の出入りを例外的に認めることは合理的説得力を欠く。
だがしかし、この条項は区分所有法で定める「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」（第６条）、つまり「共同の利益に反する行為」以外はすべて許容されることに道を開いたとも理解できる。
「共同の利益」とは、明らかにそこに共同して住む居住者の利益のことで、「利益に反する行為」もまた居住者が決めることだ。これに国やデベロッパーが関与すべきでないと記者は考えている。
「専ら住宅」がいかに時代遅れであるかをもう一つ示そう。かつて三井不動産は、第一種低層住居専用地域（以前の住専）でのマンション分譲を強化し、準工業地域では街づくりが可能な大規模以外はほとんど供給しなかった。この戦略が奏功し、消費者から圧倒的な支持を得た。
しかし、時代は変わった。同社もそうだし、ほとんどのデベロッパーは〝駅近〟〝資産性〟を金科玉条のように謳い、いかがわしい施設も含めて許可される商業（系）立地にシフトし、大規模が可能な準工業立地の〝大きさ〟をもてはやす。バブル崩壊までの億ションと言えば、十中八九は住居系エリア立地だった。今はその是非すら問うものはいない。
商業（系）と準工立地に共通するのは、「良好な住環境」とは逆に容積率や日影条項が緩く、用途に縛られないことだ。
にもかかわらず、これらのエリアに建てられたマンションの区分所有者のみが「専ら住宅」にどうして縛られるのか。考えたらおかしなことだ。
記者は、野放図にしろと言っているのではない。何を認め何を排除するかは区分所有者が決めることだと言いたいのだ。
「専ら住宅」の規制を緩和したらSOHO、カフェ、学習塾、ママさん保育、家事代行、タクシー代行、貸本屋、子ども食堂…地域内の居住者の日常生活に欠かせない小規模店舗が可能となる。分譲単価も引き上げることができる。これこそ三方よしではないか。
先に行われたマンション管理業協会の「マンション・バリューアップ・アワード2019」で、岡本潮理事長は「区分所有法は制度疲労を起こしている」と語ったし、マンション管理会社の若手社員（U29）による「未来のマンション管理像」のプレゼンテーションでも「専ら住宅」の壁は取り払うべきと主張した女性がいた。勇気ある発言だ。
首都圏初 浴槽の自動洗浄・お湯はり「おそうじ浴槽」 東急不「北千住」に採用
イメージ
東急不動産は12月12日、スマートフォンを通じて外出先からでも浴槽の自動洗浄・お湯はりができる機能付き「おそうじ浴槽」を「ブランズ北千住」に首都圏で初めて導入し、2020年1月から第2期の販売を開始すると発表した。
あらかじめ決まった料理の材料が届く「ヨシケイ」の宅配サービス、書留郵便も預かれる「メールボックス一体型宅配ロッカー」も採用する。
物件は、東京メトロ千代田線、日比谷線、ＪＲ常磐線、東武スカイツリーライン、 つくばエクスプレス北千住駅から徒歩7分、足立区日ノ出町に位置する11階建て全91戸。専有面積は59.26～75.53㎡。竣工予定は2020年12月。設計・施工・監理は木内建設。
◇ ◆ ◇
このマンションは以前から気になっていた。三菱地所レジデンスの〝駅近〟「千住ザ・タワー」が驚嘆の坪単価380万円でも売れたので、後発の「ブランズ北千住」も〝柳の下〟を当て込むのは必至だと思ったからだ。
単価は予想した通り320万円くらいか。（昨日、小生の数少ないつきあいがある同業と飲んだ。そのうちの一人がものすごい安値を言ったが、やっぱりそんなに安くない＝高いか安いか決めるのは消費者だが）
価格はともかく、家事労働の「時短」を図る種々の機能搭載には大賛成。どこの製品かは分からないが、同じような機能付きのものは20年くらい前からあった。採用してこなかったデベロッパーの怠慢だ。
昨日も書いた。浴室の家事労働は大変だ。記者などは手抜きをし、夏場はシャワーだけだったが、普通の家庭の浴室の掃除・お湯張りは1回5～10分、年間300回とすると合計25～50時間にはなる。人にもよるが最低10万円の労働価値はある。
欲を言えば、やはり浴室全体を掃除してほしいし、トイレも自動洗浄・掃除機能を付けるべきだ。年明けにはTOTOに取材することが決まっているので、最新商品動向などをレポートする。
男性諸君！必読！ポラス 家事代行サービス付き分譲戸建て「育実の丘」好調（2019/12/17）
地所レジ「千住ザ・タワー」 坪300万円台後半 〝住むなら北千住〟あわび千円！（2019/1/23）
※その後の取材で、坪単価は380万円になった
コスモスイニシア 「MIMARU」5施設にポケモンルーム 受付開始
ポケモンルーム
コスモスイニシアは12月18日、ポケモンとコラボレーションし、東京・京都の「APARTMENT HOTEL MIMARU」5施設に用意した「ポケモンルーム」の12月24日(火) からのチェックイン予約受付を開始したと発表した。
ポケモンルームでは、ダイニングスペース、ベッドスペースにモンスターボールをデザインモチーフとした壁紙を設え、巨大なカビゴンのぬいぐるみを用意。客室内のキッチンにはオリジナルデザインのカトラリー（お皿・マグカップ）も備え、ポケモンルームでの滞在が楽しめる。
予約サイトはhttps://pokemon.mimaruhotels.com/ja-jp
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記者は「ポケモン」なるものをよく知らない。子どもが夢中になったのだろうが、家事労働に追われた〝主夫〟には観る余裕など全くなかったからだ。
なので、いったいこの「ポケモンルーム」を紹介する価値があるのかどうかも分からないのだが、「MIMARU」を応援したいし、ポケモンの石原恒和社長は同窓の三重・伊勢高校の出身者であることを知っていたので紹介する。
そういえば、あの、増田セバスチャン氏がコーディネートした「MIMARU東京赤坂」の豪華絢爛の部屋はどうなったのか。
