隠花植物か顕花植物か分からないが、都心部でどんどん増殖しているという「狭小住宅」について取材することにした。しかし、そもそも「狭小住宅」とは何かと考えたとたん行き詰まってしまった。定義などないからだ。ないものについて書くのは難しい。

　「住宅」そのものの定義だって怪しい。「人が住むための家」「すみか」（広辞苑など）くらいしか説明されていない。日本国憲法は「居住の自由」（第22条）「健康で文化的な最低限度の生活を営む権利」（第25条）「住居、書類及び所持品について、侵入、捜索及び押収を受けることのない権利」（第35条）を謳ってはいるが、「住宅」そのものについての言及はない。

　建築基準法もしかり。居室の採光・開口部、天井の高さ（最低2.1ｍ）などの規定はあるが、「住宅」とは何ぞやについて触れていない。都市計画法にも「住宅」の文言はしばしば登場するが、「住宅」の定義はない。

　頼みの国土交通省「住宅着工動向調査」には様々な調査項目があるにも関わらず、住宅の敷地の広さについてのデータはない。

　あるのは総務省の「住宅・土地統計調査」くらいだ。そこには「住宅」とは、「一戸建の住宅やアパートのように完全に区画された建物の一部で、一つの世帯が独立して家庭生活を営むことができるように建築又は改造されたもの」と定義づけ、「完全に区画された」とはコンクリート壁や板壁などの固定的な仕切りで、同じ建物の他の部分と完全に遮断されている状態をいい、「一つの世帯が独立して家庭生活を営むことができる」とは、①一つ以上の居住室②専用・共用の炊事用流し(台所)③専用・共用のトイレ④専用・共用の出入口を有しているものとしている。

　従って、ここでは「住宅」とは総務省の定義に基づいて記述することにするが、だからといって「住宅」とは何かという本質については全く迫れていない。わが国で「住宅」なる言葉がいつから用いられていたかも不明だ。白川静「字通」には、「住まい」は字鏡集で用いられていたとあるので、平安か室町時代ではそのような概念が漠としてあったと思われる。

　しかし、奈良時代には「墾田永年私財法」があったが、江戸時代までは農民・商人などは土地の所有権はなかったはずで、「居宅」「母屋」「小屋」「家督」「妾宅」「庵」「屋敷」「長屋」「借家」などの言葉からすると、「住宅」なる言葉が市民権を得たのはずっと最近のことかもしれない。

　岸田國士は昭和18年に発表した「力としての文化――若き人々へ」（河出書房）で次のように述べている。

　「元来、住宅などといふものは、最もその国の風土習慣を重んじなければならぬものであり、その建築は、いづれの点からみても、国民生活の特色を発揮し、時代の変遷に応じたその国の文化を如実に現すべき筈のものであります。従つて、厳密に云へば、文化住宅などといふ言葉は意味をなさないのでありますが、一歩譲つて、『文化』の最尖端を行く住宅建築のことを指すなら、それは第一に、民族興隆の意気と理想とを象徴するものでなければならないのであります。
　ところが、事実は、『文化住宅』といへば、概してもの欲しさうな和洋折衷の簡便主義、赤瓦青ペンキといふ風な植民地的享楽気分が土台になつてゐるのが普通であります。
　なるほど、『文化住宅』の設計者は、これこそ経済的条件のゆるす限り、合理的かつ趣味的要求を満たしたものと云ふかも知れません。時代の風潮といふものは恐ろしいもので、合理的とは簡便第一であり、趣味的とは伝統を忘れて感覚の刺戟を追ふことだつたのであります」（青空文庫より）

　そしてまた、先の敗戦までは「国民」は「朕（天皇）の臣民」であったわけだから、「住宅」が絶対的排他的所有権として定着したのは高々この80年くらいのことかもしれない。

　…などと書いてくると、全然前へ進めない。この前の藤原正彦先生の話と同じだ。言葉でもって言葉の定義づけをするとなると堂々巡りになり、迷路にはまり込むばかりだ。

　なので、もう「住宅」の定義はよして、本題の「狭小住宅」に移ることにするが、この「狭小」なる言葉もまた難物で、とらえどころがない。「小さくて小さい」と言われても、イソップの「蛙と牛」だ。時代によって人によってその大きさ・小ささの認識はまちまちだ。数値で計れないところがある。

　参考になるのは、各自治体が条例や指導要綱で定めている最低敷地面積だ。平成14年（2002年）の都市計画法改正によって、自治体は全ての用途地域域で敷地面積の最低限度の基準を面的に定めることが可能となり、これによって最低敷地面積を定める自治体が増えている。

　例えば、中野区は「建ぺい率40％の第一種低層住居専用地域の最低敷地面積は60m」とし、平成16年6月24日施行後、敷地分割により最低敷地面積の数値を下回る建築敷地は、建築確認申請が出来なくなった。

　足立区は、「足立区環境整備基準」で事業区域の面積が150㎡以上の場合、建ぺい率によって最低敷地面積を定めており、建ぺい率が60％で駅から500ｍの交通利便地域では66㎡、それ以外は70㎡以上とするよう定めている。

　他の区も同様に、葛飾区の「葛飾区宅地開発指導要綱」は、6区画以上の分譲住宅の場合で建ぺい率60％の地域では66㎡以上とすることを求め、墨田区の「墨田区良好な建築物と市街地の形成に関する指導要綱」は、宅地開発を行う事業者は原則として宅地の最低敷地面積を60㎡以上と定めている。

　断っておくが、記者はだからといって敷地が60㎡、あるいは66㎡未満の住宅を「狭小住宅」と呼ぶわけではない。この前も書いたが、一概に狭小住宅を「悪」と言えない市場（住宅は「幸せ」を売る商売であり、消費者が支持するものを「悪」と決めつけるのは難しい）が形成されているのも事実だ。

　だが、しかし、これらの住宅が面的に広がったらその住宅地の資産価値はどうなるのか、再利用の際にネックにならないかなどの問題は残る。

　この誰からも制約を受けない「居住の自由」と、社会的な富ともいうべき「居住環境」の両面からこの問題にアプローチすることにする。いったい、どこに行きつくのか記者もまったくわからない。まずは実態から調べることにした。

タウングループ 創業40周年記念「御取引先様 感謝の会」（新高輪プリンスホテルで）

新田代表

タウングループは7月4日、創業40周年記念の「御取引先様 感謝の会」を開催した。会には関係者約750名が参加、数学者で「国家の品格」など著作も多い藤原正彦氏の「教養のちから」をテーマにした講演に聞き入り、エンタテイメント・荒牧陽子さんのショーなどを楽しんだ。

新田泉・タウングループ代表は、同社事業について首都圏での年間賃貸仲介戸数は49,500件に達し、全国ランキングでも６位に入り、全国展開の足掛かりとして新たに福岡県に拠点を設けたこと、店舗展開は現在89店舗を2020年までに100店舗に拡大すること、賃貸管理戸数約40,000戸で稼働率は98％であること、40周年事業として今年1月、八潮市にタウンインドアテニスアカデミーを開講したことなどを報告し、「中原中也の詩にあるように『思えば遠くに来たもんだ』の感慨深いものがあります。今後も時代を超えて存続する企業としてお取引先の方々の役に立つ覚悟を新たにしました」と締めくくった。

また、タウンハウジング執行役員広報室室長・江上琢氏は、同社のブランド・ミッション「ひとを、まちを、もっと豊かに。」を改めて発表した。

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記者は他の取材があったので講演途中で退出したのだが、藤原先生は次のように切り出した。

「新高輪プリンスホテルでの講演に招かれるのは三度目ですが、いつも迷う。品川駅から歩いてくるのだが、道順をいつも間違える。困ったものです。

『教養』などと言われると、よほどの馬鹿を除き、みんな嫌な気分になる。世界中の誰一人として教養があるなどと思っていない。ものごとを知れば知るほど分からなくなる。私などは小学一年生より一万倍以上分からない。困ったもので、教養などまったくない。恥ずかしい限りです。

学者だって哲学者だって同じです。くだらないどうでもいいことを言葉で定義づけようとするが、その言葉そのものが分からない。死とは何か、世界とは何か、だれも何一つ定義づけることができない」

この軽妙な話に記者はすぐ引き込まれた。藤原氏ほどの人が品川駅からまっすぐ歩いて数分の新高輪プリンスホテルまでの道順を間違えるというのが面白いではないか。そして、よほどの馬鹿でない限り、みんな自分を無教養人とみなしていると話したのに合点がいった。

小生がこれまで40年も業界紙の記者として生きてこられたのも馬鹿を自覚し、馬鹿の限界を自分なりに理解してきたからだと思う。記事の量は、1カ月に原稿用紙にして200枚、300枚書いてきたのでそれなりの量になるはずだが、〝これが完璧〟と言える記事は一本も書いたことがない。だからこそ、読者の心を震わす完璧な記事を書こうと奮い立たせてきた。

藤原先生はこのあと、「改革に次ぐ改革を日本は行ってきたが、世の中はまったくよくなっていない」と話し、バブル崩壊後のわが国の社会経済について真相を看破した。

記者は、藤原先生の国語教育に力を入れるべきという主張に大賛成で、「祖国とは国語」（新潮文庫）など一連の著作を読んだ。藤原先生を講師に呼ぶタウングループも味なことをするものだ。

「三井不動産インダストリアルパーク羽田（MFIP 羽田）」

　三井不動産は7月5日、物流機能を含む免震複合用途施設「三井不動産インダストリアルパーク羽田（MFIP 羽田）」が竣工したのに伴うプレス説明会・内覧会を行った。

　「MFIP羽田」は、首都高速1号羽田線「羽田」ICから約0.6km、京浜急行空港線穴守稲荷駅から徒歩7分、大田区羽田旭町に位置する敷地面積約36,000㎡、延べ床面積約81,000㎡の鉄骨造5階建て。

　物流施設のほかオフィス、研修所などさまざまな用途が可能で、大田区が運営する産業支援施設の入居も決まっている。72時間対応の非常用発電機や免震装置などBCP機能の充実を図っている。

　テナントは、梓設計が３階に本社機能を集約するほか、近鉄ロジスティクス・システムズ、デル、フジテックなどで満床稼働する。

　現地は、同社とANA ホールディングスが連携し、羽田エリアの産業活性化に寄与する街づくり型開発プロジェクト「HANEDAインダストリアルパーク」として開発を進めてきた一角。2019年3月にはANA ホールディングスの新トレーニングセンター（ANA Blue Base）が竣工している。

　同社常務執行役員ロジステックス本部長・三木孝行氏は、「これまでの施設の名称〝ロジスティクス パーク（LP）〟を〝インダストリアルパーク（IP）〟にする初めての物件。２万坪の敷地を相対で取得できた。これほど恵まれた土地はもう世の中に出てこない特別な価値ある物件でもあるので、当社固定資産として永遠に持ち続ける。施設には大田区羽田という立地、２万坪の敷地、街づくり型として思いを込めた。デザインもこれまでの物流とは全く違う。梓設計さんが本社ビルとして１フロアを賃借するというのはわが国ではおそらく初めてのケース。今期はこの施設を含め8物件が竣工する。今後も年間４物件のペースで取得していく」などと語った。

　同社のロジスティクス事業施設は、稼働施設が20棟、開発中施設が13棟、計33棟となる。

外観ファサード

エントランス

三木氏

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　記者は物流のことはよく分からないが、三木氏の話は魅惑的なフレーズがどんどん飛び出し、とても面白い。代表者の挨拶はこうでないといけない。

　確かにデザインはおよそ物流（倉庫）らしくないし、梓設計が入居する３階部分はハイサッシ（Low－Eではなかったが）を採用し、天井高は5ｍ以上あった。こんなゆったりした空間で仕事ができたら最高だろう。マンションの天井高がどんどん低くなっているので羨ましい。

梓設計が入居する3階部分

植栽

画期的、大成功、渦を巻く〝三木＆御酒〟雄たけび 三井不・プロロジス「川越」竣工(2018/11/6)

「最早、後発でない」「嫌悪施設でもない」 三井不 ロジスティクス本部長・三木氏(2018/5/21)

「プレディア横浜三ツ沢」

　JR西日本プロパティーズが８月上旬に完成販売する「プレディア横浜三ツ沢」を見学した。先に見学取材した「プレディア府中西府」とともに同社の新ブランド〝プレディア〟の第一弾。コンセプトの「手が届く上質」工夫も盛り込まれている。

　物件は、横浜市営地下鉄ブルーライン三ツ沢上町駅から徒歩4分、横浜市保土ヶ谷区岡沢町に位置する7階建て全51戸。専有面積は57.92～65.43㎡、予定価格は3,800万円台～5,400万円台（予定最多価格帯4,500万円台）。建物は2019年5月31日に竣工済み。施工は新日本建設・設計・監理はグローバン企画。販売代理は長谷工アーベスト。

　現地は、南側に第一種住居地域が広がり、日当たりも良好な立地。徒歩6分の場所には約28万m2の広大な敷地の三ツ沢公園があり、緑も豊かなエリア。

　建物は、タイルを多用するとともに、ガラス手摺を採用することで洗練された外観デザインにしている。

　住戸は最大6.9mのワイドスパンで明るく開放的な空間を演出。設備仕様は、御影石のキッチンカウンター、食洗機、床暖房などが標準装備。また、全住戸分のトランクルームを1階に設置。その他、住戸前まで配達する「おうちCOOP」、タイムズのカーシェアなどのサービスも行う。

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　新ブランド〝プレディア〟の物件を見学するのは今回で2度目。前回の「府中西府」と合わせて読んで頂きたい。

　前回も書いたが、コンセプトの「手が届く上質」の一つとしてソフトクローズ収納を強調しておく。みなさんは些細なことと思われるかもないが、引き戸や収納がバタンと閉じて飛び上がったことはないだろうか。小生のバカ息子は部屋のドアもトイレのドアもいつもバタン、パタンと閉めた。そのたびに、エディット・ピアフの「バタン・バタン」を思い出した。（この曲はいいのだが、やるせない気持ちにさせられる）

　坪単価について。記者の予想では270万円とみていたが、佐藤氏は「未定」と話したが、想定よりもリーズナブルな単価になりそうだ。

　新ブランド〝プレディア〟を浸透させるためには、まだまだ供給が少ない。RBA野球で頑張って東京ドームに進出するようなら一挙にＪプロの知名度は上がると思うが…その力はあるのかないのか。

「機能的な快適性」「手が届く上質」目指すJプロ新ブランド「プレディア府中西府」（2019/6/18）