「AERA」はマンションの「本当の価値」を明らかにしたか 東京カンテイには感服
「AERA」２月24日号「マンション新常識」記事（マーカーは小生がつけたもの）
朝日新聞出版「AERA」２月24日号に掲載された「マンション新常識」の記事を興味深く読んだ。「『販売日数』が示す真の価値 価格じゃ見えないマンションの裏側」と題する全４ページで、筆者は住宅ジャーナリスト・山下和之氏と同誌の編集部。
もっとも注目したのは、東京カンテイが提供した首都圏、名古屋市、大阪市、京都市などの2014年～2018年にかけて分譲されたマンション全物件のデータだった。
データは定量的に処理されているため、具体的なマンション名などは１件も記されていない。販売開始から終了までの平均日数、最長日数と即日完売－半年以内－１年以内－１年超の分布、４年間の平均価格の推移などが分かりやすく図示されているのみだ。
驚いたのは販売日数だった。首都圏でもっとも販売期間が短いのは墨田区の22日で、以下、荒川区28日、大田区38日、台東区42日、足立区62日、板橋区65日、新宿区66日、北区74日などとなっており、人気エリアというより、都心周辺の住宅地としてのポテンシャルが低い区部が上位を独占していることだった。
正直、嘘だろうと思った。大手デベロッパーが販売リスクを考えもっとも嫌がる地域ではないか。2014～2018年に取材したマンションの記憶を辿っても、それらのエリアで売れ行きが好調だったのを思い出せなかった。墨田区でいえば、錦糸町で分譲し、好調だった三井不動産レジデンシャル…しか思い浮かばない。足立区でも北千住の三井不動産レジデンシャルと三菱地所レジデンスの早期完売マンションしか出てこない。
そこで早速、同社に具体のマンションデータを教えていただきたいと申し込んだ。短時間完売ベスト100とかロングランマンション100、デベロッパー別販売スピード、戸数別販売速度などとして再構成し、記事にしようと思ったからだ。
甘くはなかった。「AERA」の記事にも登場する同社市場調査部上席主任研究員・井出武氏から「センシティブな内容を含むので、データは具体のマンション名などを公表しないという条件付きで提供した」と断られた。
あっさり引き下がるほかなかった。記者は、前職で20年以上、首都圏の新規マンションと分譲戸建ての販売状況をまとめ記事にしていた。捕捉率はマンションは約9割、分譲戸建ては4～５割だったと思う。デベロッパー別、施工会社別、用途地域別の売れ行きの違いなども記事にした。例えば準工立地の物件の売れ行きが悪いとか、住居系立地の三井不動産のマンションがよく売れるとか、竹中工務店施工マンションが好調…などだ。
しかし、個別物件の販売日数などはとても追いきれないので記事にしたことなど一度もない。東京カンテイが全国のマンションのデータを詳細に把握しているのに驚嘆した。
同社が設立されたのは1979年だが、目黒駅近くの雑居ビルで話を聞き、記事にしたのを思い出す。分譲パンフレットの収集から始めたはずだ。小生も取材したパンフレットは事務所に保管していたが、膨大な量にのぼるので捨てることにした。一部数千円から１万円以上のものもあったはずで、保管していたら凄い財産になったに違いない。
同社のその後の事業展開などはよく知らないが、新築マンションのデータだけでなく、一戸一戸の中古流通のデータも把握していると聞いた。年間10万戸として数百万戸のデータを握っているのではないか。富の源泉は情報だ。同社の将来が末恐ろしい。悔し紛れに一点だけ弱点を指摘すれば、具体のマンションの基本性能・設備仕様レベルは把握できていないはずだ。
◇ ◆ ◇
記事をまとめた山下氏はよく存じ上げている。マンションだけでなく、記者も顔を出すあらゆる取材現場で山下氏と出くわす。〝現場主義〟に徹している方だと思う。
ただ、残念だったのは、記事には前段で書いたように具体のマンションは一つも出てこず、全4ページの紙面のうち見出し・図表が約57％を占め、記事の60％以上は東京カンテイの図表の説明やあれやこれやのマクロデータの寄せ集め、不動産コンサルタントなどのコメントであることだ。
記事の冒頭にある取材テーマでもある「モノの値段は需要と供給のバランスで決まる。それが経済の大原則のはず。ならば、売れていないのに（太字は小生）価格が上がり続けるのはおかしい。現在の不動産市場では、価格が必ずしも市場価値を反映していないのではないか。だとしたら、知りたいのは『本当の価値』だ」としている「本当の価値」を記事は明らかにしていないのではないか。
もうこれ以上深入りしないが、小生は供給物件を十把一絡げにして契約率が高い低い云々と書くのはいかがと思う。マクロデータはものを見えにくくするからだ。仮に坪単価500万円の20坪の億ションが即日完売し、同じ坪単価の10坪の5,000万円マンションが完売まで1年かかったとしたら、これをどう解釈、説明するのか。
販売総額は15,000万円だから平均価格は7,500万円となるが、これが市場価格でないことは明らかだし、果たして売れ行きがいいのか悪いのか誰も説明などできない。デベロッパーだって足して二で割るようなそんな乱暴な売り方をしない。誰に売るかを真っ先に考えるからだ。
◇ ◆ ◇
最初に記事を書いてから1日経過した今、「販売日数」は実際のマンションの販売期間とは関係ないことに気が付いた。
前述の井出氏は期分けした物件もそれぞれ1物件としてカウントすると語った。仮に、全部で100戸のマンションを期分けせず1年間かけて販売した場合の販売期間は1年だ。一方、100戸のマンションを1期10戸としてそれぞれ即日完売し、全体として販売期間は1年間だったとすると、東京カンテイのデータには10物件が「即日完売」したことになる。
つまり、後者の「即日完売」は見せかけであり、実際には前者のマンションの売れ行きと同じだということだ。これで、城東、城北エリアのマンションの販売期間が極端に短い謎が解けた。違いますか？ 井出さん、山下さん。
仰天！昇天！ 花柄ピンクのマスクが爛漫の春に咲き乱れたらどうなるか
「MEOマスク」
まずは冒頭の写真をとくと眺めていただきたい。写真は先日、国立代々木競技場で催されたクリエイティブの祭典「ROOMS40」会場で展示されていた、萬祥が独占輸入販売しているニュージーランドで人気の「MEOマスク」だ。皆さんはどのような印象を受けるか。
わがかみさんは「これって（私の）ブラジャーじゃん」と見事に喝破した。小生はかみさんがいつも付けているそれがどのような色をしており形状がどのようなものかほとんど知らないしチェックしたこともないが、白でも黒でもないはずで、かといって扇情的な赤とか紫でもなく、極めて穏当なピンクとか肌色のような気がする。花柄の文様も付いているのではないか。
断っておく。ここで「ブラジャー」の是非を問うのではない。テーマはあくまでも花粉やら新型コロナウイルスの感染を防ぐ「マスク」の形状だ。
小生はマスクを好きになれない。ほとんど付けない。そもそも37度の熱を出したら立ち上がれない。他人に移す前に休む。万が一、新型肺炎に感染してもそれは自業自得だ。甘んじて受け入れる覚悟はできている。なぜマスクが嫌いなのか、それはあのヒットラーの軍隊の防毒マスクを想起させるからだ。
とはいえ、他人がマスクを装着するのに反対ではない。花粉症に悩む人の苦しみは理解できるし、日本人特有の低い団子鼻を覆い隠し、小じわやたるんだ頬、幸薄い口元をさらけ出したくない女性の気持ちもよくわかる。さらにまた、のべつ幕なし害毒を垂れ流す小生のような口を封じ、口さがない評論家の戯言を遮断する効果はあると思う。
しかし、それにしても、目は口ほどにものを言う、目だけがぱちくりのこの花柄ピンクのマスクが爛漫の春に咲き乱れたらどうなるか。男性の労働意欲を減退させるのは間違いない。記者などはもう昇天する他ない。角を矯めて牛を殺すことになりはしないか。
警察は「いたずらに性欲を興奮または刺激せしめ，かつ，普通人の正常な性的羞恥心を害し，善良な性的道義観念に反するもの」としてわいせつ物陳列罪に問えないのか。それが無理なら風紀紊乱罪、そんな罪がないのなら軽犯罪法には該当するのではないか。
萬祥さんと若い女性の方に三跪九叩頭の礼（世界でもっとも屈辱的な礼とされる）をもってお願いだ。このピンクの花柄「MEOマスク」だけはやめていただきたい。せめて無地だけにしていただきたい。国家に国民統制の口実を与えてはならない。
「MEOマスク」のブース
「ROOMS40」会場（国立代々木競技場で）
隣接のサカタのタネのメタセコイア圧巻 大京のZEH－M「仲町台」 販売好調
「ライオンズ横濱仲町台ヴィアーレ」
先に紹介した「ライオンズ長津田グランリーフ」に続き、大京「ライオンズ横濱仲町台ヴィアーレ」を紹介する。こちらも環境省「高層ZEH-M（ゼッチ・マンション）支援事業」に認定されており、駅に近く住環境に恵まれた物件で、全29戸のうち残りは未分譲含め8戸のみ。
物件は、横浜市営地下鉄ブルーライン仲町台駅から徒歩4分、横浜市都筑区仲町台１丁目に位置する７階建て全29戸。専有面積は66.54～70.56m²、坪単価は290万円。竣工予定は2020年12月7日。設計は日企設計。施工は大京穴吹建設。デザイン監修は船田徹夫氏。昨年末から分譲を開始し、未分譲住戸を含めて残り8戸と好調。
現地は、駅からはインターロッキング舗装された線路沿いを歩いて4分。敷地は元駐車場。標準階の住戸プランは1フロア5戸構成。東－南－西の3面採光プラン6戸はすべて成約済みのようだ。
主な基本性能・設備仕様は、BELS★5つで、エネルギー消費量を33％削減、Low－E複層ガラス、二重床・二重天井、リビング天井高2400mm、御影石キッチンカウンター、食洗機など。
販売を担当する同社本店営業一部係長・山内康平氏は、「最初はお客さまも〝（価格が）高い〟という印象を持たれたようですが、ZEHのよさを説明させて頂くと納得されます。早期完売を目指します」と話した。
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この物件の特徴の一つとして強調したいのは住環境のよさだ。線路を挟んだ対面のサカタのタネの本社敷地内のメタセコイアは圧巻。数えてはいないが20本くらいあった。美しい円錐形の樹形はこの街に似合う。隣接地には緑に包まれた地区センターもある。
船田氏のデザインもなかなかいい。販売事務所のパネルとパンフレットに記載されているに船田氏の写真は小生が30年くらい前に拝見したのとほとんど同じだった。お若いのにびっくりした。先生は歳を取らないようだ。
どうして「長津田」を先に紹介したかは、「長津田」の記事と合わせて読んで頂ければわかるはずだ。
モデルルーム
UR都市機構・三菱地所「コモレ四谷」満床稼働 建物デザイン美しく緑の量も確保
「CO・MO・RE YOTSUYA（コモレ四谷）」（UR都市機構 提供）
都市再生機構（UR都市機構）と事業パートナーの三菱地所は2月20日、JR・東京メトロ各線四ツ谷駅前のランドマーク大規模再開発プロジェクト「CO・MO・RE YOTSUYA（コモレ四谷）」のメディア向け竣工見学会を行った。
施設は、四ツ谷駅から徒歩3分、地区面積約2.4ha、建築敷地面積約17,900㎡、地下3階～地上31階建て延床面積約139,400㎡。用途は事務所、店舗、住宅（60戸）、教育、公益など。基本設計・デザイン監修は日本設計・三菱地所設計。実施設計は大成建設。総事業費は約840億円。
事業経緯は、全体敷地の約3分の2を占める区立小学校の統廃合と財務省官舎の廃止を受け、2002年、新宿区からUR都市機構へ小学校跡地利用について検討依頼があり、2013年、地区計画及び市街地再開発事業の都市計画決定、事業パートナーが決定。2016年着工、2020年1月竣工。2020年7月事業完了の予定。UR都市機構としては初の「事業パートナー制度」を活用した。施設はCASBB Sランクを取得。
プロジェクトの特徴は、丸の内、新宿、霞が関、渋谷、銀座などがほぼ３㎞圏内という「都心の中心」に位置する大規模開発で、①オフィスゾーン②商業ゾーン③住宅④教育施設⑤公益施設を備えた多機能を整備したこと。
周囲への日影と風の影響を軽減するため建物の四隅は雁行させたほか、外濠から連続するみどりを確保するため、コモレビの広場、みどりの道、みどりの丘、壁面緑化、屋上緑化などみどりの量を確保している。
オフィスフロアの天井高は約2.8ｍ、１フロア約2,000㎡を確保。竣工の1年前にLINE、理研ビタミン、高千穂交易、朝日生命など全テナントが決定。商業ゾーンも2020年夏までに全店舗が開業予定。
新宿区は、地下1階と2階にバレーボール、バトミントン、卓球のほか多目的に利用できる「四谷スポーツスクエア」を整備し、地域に開放する。
「コモレビの広場」（UR都市機構 提供）
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見学会では、UR都市機構東日本都市再生本部事業推進部四谷駅前再開発事務所所長・林昭兵氏と同東日本賃貸住宅本部技術監理部再開発工事事務所所長・永井正毅氏が「緑にこだわった」「周囲の日影・風の影響に配慮した」などと強調したように、建物形状デザインが美しく、みどりの量も十分確保されていた。
ただ、みどりの質という点では、丸の内・大手町の三菱地所のビル群と比べるとやや見劣りがする。三菱地所は常緑樹のクスの大木などを惜しげもなく配置しているのに対して、今回の施設は常緑樹ではあるが（値段が安くて樹齢が若い）シラカシが主だった。
オフィス、店舗のリーシングなどを担当した三菱地所都市開発二部担当部長・佐野正文氏は「オフィスのテナントは竣工の1年前に財務省のほか朝日生命など民間14社全てが決定。店舗も7月までに全店舗が開業予定」と話した。
左から永井氏、林氏、佐野氏
オフィス東側からの眺望
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URが分譲から撤退して以降、取材する機会はほとんどなくなった。声すらかからなくなった。ところが、この日、受付で渡されたクリアファイルに目が釘付けとなった。かわいい女性（添付写真）が「大切な書類であ――――る。」と呼び掛けてきたではないか。嬉しくなってURの担当者に女性の名前を聞いたら女優の吉岡里帆さんだという。これですっかりまたURのファンになった。以前の住宅公団、住宅・都市整備公団の時代ではこんなしゃれた真似はしなかった。何年前か「であ――――る。」のCMは見てはいたが、これほどかわいい女性だとは全然思わなかった。
（記者は首都圏で年間1万戸くらいの億ションが分譲されたバブルの頃、「公団も億の壁を破るべき」と迫ったことがあるが、頑として受けつけなかった。URは1戸も億ションを分譲していない。公的機関で陋習を打ち破ったのは横浜市住宅供給公社のみだ）
個人的には業界のCMはアットホームのウォリーの漫画と藤田ニコルさんの〝アットホームであった、アットホームであった…〟というのがとても好きだ。〝あった〟は〝在った〟なのか〝会った〟なのだろう。間違っても〝遭った〟ではないはずだ。
この藤田ニコルさんのクリアファイルも貰うことになっている。記者はSDGsの観点からクリアファイルを嫌悪しており、廃止すべきだと思っているが、吉岡里帆さんと藤田ニコルさんは例外だ。いつも持ち歩こうかしら。
クリアファイル（これは記者の所有物。肖像権に問われることはない筈）
外濠公園－番町が望める駅前の「コモレ四谷」マンション「ガーデン」はいくらか
「ザ･レジデンス四ツ谷ガーデン」
都市再生機構（UR都市機構）と事業パートナーの三菱地所は2月20日、JR・東京メトロ各線の四ツ谷駅前のランドマーク大規模再開発プロジェクト「CO・MO・RE YOTSUYA（コモレ四谷）」のメディア向け竣工見学会を行った。
◇ ◆ ◇
施設内に併設されている住宅「ザ･レジデンス四ツ谷アベニュー／ガーデン」を先に紹介する。
この日、発表会に臨んだ三菱地所都市開発二部担当部長・佐野正文氏などは「全体で60戸あるうち地権者住戸41戸を除く19戸が分譲対象。面積は約30～130㎡。何戸分譲するかは未定。3月半ばから後半にかけて三菱地所レジデンスのホームページに公開する」としか話さなかった。
基本性能・設備仕様レベル、プランなどが全く分からない現段階で単価を予想するのは難しいが、大胆に挑戦した。
目の前がビル群の南西向き「アベニュー」は坪600万円でも高いような気がするが、外堀公園に面し、その先に一番町エリアが大きく展開する南東向きの「ガーデン」（戸数未定）はズバリ坪単価750万円※とはじいた。
根拠は希薄だ。比較するものがないからだ。強いてあげれば、四ツ谷駅から徒歩6分の旭化成不動産レジデンス「アトラス四谷本塩町（旧四谷コーポラス）」の坪単価463万円、新宿御苑に隣接した三菱地所レジデンス「ザ･パークハウス 新宿御苑」の坪570万円くらいだが、これらとは立地条件、スケール、眺望などからして比較にならない。
アドレスが「新宿区」なのは割引材料だが、総合的な評価は代田区番町エリアの坪600～800万円台に引けを取らないと読んだ。
読者の皆さんからは「高い！たわけたことを抜かすな」と罵声を浴びせられそうだが、三菱地所レジデンス「北千住」は坪380万円で売れた。桜並木が美しい外濠公園が目の前のマンションなら坪750万円※というのはむしろ安い－これが記者の結論だ。三菱地所レジデンスは果たしていくらの値を付けるか。
※2月24日時点で坪単価を当初の700万円から750万円に上方修正しました。坪800万円もあるかも。
全体鳥観図（UR都市機構 提供）
ワイドスパン、多面採光がいい リストが販売復代理の山田建設「橋本」
「ミオカステーロ橋本」
リストは2月18日、同社が販売復代理している「ミオカステーロ橋本」の問い合わせ件数が250件を超え、2月1日からの予約を含む来場者件数は100件を超えたと発表した。
同社は、リニア中央新幹線の駅が予定されている橋本駅から徒歩10分圏内で総戸数40戸以上のファミリータイプマンションの供給は約10年ぶりで、駅から徒歩6分の立地ながら近隣は戸建て住宅街のため閑静で、眺望も抜ける点を好評の理由としている。
物件は、JR横浜線・相模線・京王相模原線橋本駅から徒歩6分、相模原市緑区橋本三丁目に位置する15階建て42戸。専有面積は55.44～89.32㎡、価格は未定。竣工予定は2021年2月下旬。売主は山田建設。販売代理は自在空間。販売開始は2月下旬。
モデルルームでは、京王相模原線京王多摩センター駅から徒歩3分（小田急多摩線小田急多摩センター駅から徒歩3分）の「ミオカステーロ多摩センター」26戸の設備仕様も確認できる。
◇ ◆ ◇
この物件は10日くらい前に見学している。マンション化が進んでいる商業系エリアの一角で、建物は1フロア3戸（最上階のみ2戸）構成。南西向き角住戸は8.7ｍスパンの70㎡、中住戸は6.3ｍスパンの55㎡、東南向きの角住戸は7.0ｍスパン61㎡。最上階の左右対称住戸は10.15ｍスパンの89㎡。
主な基本性能・設備仕様は、全戸多面（8カ所）採光・窓、二重床・二重天井、リビング天井高2400ミリ、食器棚、食洗機、ミストサウナ、メーターモジュール廊下幅など。
価格は未定だが、坪単価は250～260万円くらいになるのではないか。中住戸も含めて8カ所に採光・窓を設けているプランがいい。
凄い！全館空調、二重＆樹脂サッシ採用 野村不「亀戸」934戸 単価300万円台半ば
「KAMEIDO PROJEKT」
野村不動産は２月19日、地域共生をテーマにした商・住大規模複合「KAMEIDO PROJEKT」発表会を行い、環境・省エネ、防災対策を施した住宅棟「プラウドタワー亀戸クロス」（934戸）と大規模商業施設の概要を明らかにした。マンションは免震工法、全館空調（一部住戸除く）と二重サッシ・樹脂サッシを採用するほか、高さ3mの浸水にも対応する止水扉を設置する。商業施設は従来の店舗面積の約1.5倍、店舗数は約1.3倍の150店舗を予定し「365日亀戸劇場」を目指す。
マンションは、JR総武線亀戸駅から徒歩2分、江東区亀戸六丁目の商業地域・準工業地域に位置する敷地面積約24,823㎡ (小学校増築敷地約1,833㎡含む)、25階建て２棟全934戸。専有面積は29.88～138.44㎡ (トランクルーム面積0.64㎡～8.09㎡含む)、価格は未定だが、坪単価は300万円台の半ばになる模様。売主は同社（事業比率87％）のほか三菱地所レジデンス（同13％）。竣工予定は2022年1月下旬。施工は前田建設工業。デザイン監修は日建ハウジングシステム。
商業施設は、地下１階地上６階建て延べ床面積約58,000㎡。約150店舗が入居する予定。
会見に臨んだ同社代表取締役社長・宮嶋誠一社長は、「ESG、SDGsは経営活動の基盤で、目指すべき価値創造のテーマ。今回の『亀戸』プロジェクトはその取り組みのフラッグシップとなるよう『プラウドシティ日吉』同様、多様なコミュニティ形成や地域との共生をコンセプトとした『BE UNITED』を実現する」と述べた。
マンションの概要について説明した同社取締役兼専務執行役員・松尾大作氏は、「多様なニーズに応えるよう30～140㎡のプランを用意し、自宅をSOHO的に利用できるプランも検討中。環境・省エネの取り組みでは、先進のテクノロジーを導入し、プラウド初となる床空調システム『床快full』、間取りの自由度と可変性を高める『Mi－liful（ミライフル）』、大規模修繕の周期を長くして全体的なコストを削減する『アトラクティブ30』を採用。BELS認定を取得する予定。防災対策では荒川の最大の浸水予想3.5ｍに対応するため、電気室への浸水を防ぐ止水扉を設置する」と語った。
現時点の来場者は700組。2月末まで予約は満席。第1期は200戸弱を予定している。
商業施設については、同社執行役員・宇佐美直子氏が「テーマはLIVE UP！PARK。365日賑わう亀戸劇場を仕掛けていく。来館者目標は年間1,000万人超を目指す」と話した。
左から宇佐美氏、宮嶋氏、松尾氏（皆さんSDGsバッジを付けていた）
◇ ◆ ◇
以下は、新型ウイルスの感染を防ぐ役割を果たすかどうかは定かではなく、むしろのべつ幕なし害毒をまき散らす小生の口を封じる狙いがあるのではないかと勘繰りたくなるようなマスクを会見場の受付でもらい、現地・モデルルーム見学会に異動する際にはワンランクもツーランクも上位と思われる亀戸升本の弁当も頂いたお返しの〝お世辞〟記事では断じてない。この前の大京の「長津田」と同じ、極めてレベルの高いマンションに心底ほれ込んだ、賛辞を贈る記事だ。
同社は、今回の「亀戸」のほか、再開発の「金町駅前」190戸、「平井駅北口」約370戸、「小岩駅南口」601戸、「立石駅南口」450戸を数年間かけて今後分譲する（各物件とも地権者住戸含む）。トータルで約2,500戸だ。第一弾の「亀戸」で一挙に弾みをつけると読んだ。
その意気込みがひしひしと伝わる発表会だった。飛び上がらんばかりに驚いたのは全館空調（床快full）の採用だった。2～3年前から採用を検討していたという。
同じような機能を持つ三菱地所ホームの赤坂のモデルハウスに一度体験宿泊させてもらっている。また、外断熱のマンション、戸建て、ホテルなども泊まったことがあるのでその良さがよく分かる。居室はもちろん、廊下もトイレも洗面所、脱衣室、押し入れの中まで温度を一定に保つことができる。P.M2.5なども防げる。
残念だったのはコンパクトの162戸には採用されないことだ。なぜなのか理由を聞いたら、担当者は「コンパクトならエアコンをつけっぱなしにすれば効果は同じ。イニシャルコスト＝販売価格を抑えるため採用しなかった」と話した。なるほど、これもありか。
それでも、採用戸数は872戸にのぼる。これまで三菱地所レジデンスは現在進行形の2物件を含め12物件に三菱地所ホームの「エアロテック」を採用しているが、戸数にすると約350戸だそうだ。「亀戸」は一挙に2倍以上上回る。同社は近く分譲する「文京千駄木」「高田馬場」でも採用するという。これは凄いことだ。
もう一つ。二重サッシは道路の騒音対策の一つだが、内側のサッシにアルミではなく樹脂サッシとLow－Eガラスを採用しているのにまた驚いた。こんなマンションはまずないはずだ。BELS認定は最低★3つを取得するようだ。
安心・安全の対策もなるほどと思わせるものだった。止水扉は自動的に作動するという。
モデルルームは74㎡と最上階プレミアム住戸（15戸）の121㎡。上記以外の設備仕様レベルはこれまでのプラウドとそれほど変わらないと思う。リビング天井高は最上階が2700mm、それ以下は2500mm。
約40戸のSOHOタイプはどのような条件を付すかは検討中とのことだった。記者は〝専ら居住〟の時代ではないと考えるので、これにも注目したい。住友不動産が採用している方式とは異なるのではないか。
ついでにトイレ。今年見学したマンション、戸建てのトイレはすべてTOTO製だったが、今回はパナソニックの「アラウーノ」。戸数でもTOTOに迫ったか追い抜いたか。
そして、最大の関心事である坪単価について。「わたしは歳をとってもストレート勝負。変化球は投げません。単刀直入に坪単価を聞きたい」と質問した。ひょっとすると交わされるかと思ったが、松尾氏は「プレ価格ですが、坪単価は300万円台の半ば」としっかり打ち返してくれた。そこで「『所沢』（坪350万円）は超えると思いますが、『北千住』（坪380万円）には負けるのではないか」と畳みかけた。松尾氏も相当負けん気が強い。スタッフを呼び、「コンパクトの162戸は『北千住』を超える」と話した。
値段が高いは安いかはユーザーが決めることだ。これ以上書かないが、マンションの基本性能は間違いなく現時点で最高クラスだ。今年のマンションベスト3候補に早速入れた。
添付した大京「長津田」の記事も併せて読んで頂きたい。立て続けに感動的なマンションを取材する機会を与えてくれた両社に感謝申し上げる。
床の通気口と二重サッシ・樹脂サッシ
公開空地
収納力を増やした新しいキッチン
蛍が湧き立つ川に隣接 基本性能・仕様レベル高い 大京のZEHマンション「長津田」
「ライオンズ長津田グランリーフ」
大京が分譲中のZEHマンション「ライオンズ横濱仲町台ヴィアーレ」と「ライオンズ長津田グランリーフ」を見学した。当初は「横濱仲町台」を先に書こうと考えていたが、「長津田」を先に紹介する。理由は、蛍が生息する川に隣接し、総合的なレベルも上位だと判断したからだ。
「長津田」の物件は、東急田園都市線・JR横浜線長津田駅から徒歩10分、横浜市緑区いぶき野に位置する6階建て全64戸。現在販売中の住戸（4戸）の専有面積は68.54～76.88㎡、価格は4,390万～4,990万円。坪単価は217万円。竣工は2020年1月24日。設計は日企設計。施工は大末建設。昨年6月から分譲開始し、現在、未分譲の4戸を含めて残りは8戸。
現地は、駅から徒歩8分くらいフラットの道を歩き、そこから先は緩やかな坂を下った準住居地域、第一種住居地域の二方角地。敷地は元駐車場。敷地に隣接して蛍が生息するという恩田川の支流の岩川が流れ、竹林がある。
建物はL字型で、標準階は1フロア12戸構成（南東向きが5戸、南西向きが7戸）。
主な基本性能・設備仕様は、高い断熱・省エネ性能を持つZEH－M基準を満たしており、アルミ樹脂複合サッシ、Low－Eガラス、BELSによるエネルギー消費量29％削減認定、低炭素建築物認定、パッシブデザイン、二重床・二重天井、リビング天井高2400～2500mm、御影石キッチン天板、食洗機、ミストサウナなど。
販売を担当する同社営業二部担当課長・徳本英子氏は、「えっ、『仲町台』から先に書く？ 取材を終えるころには『長津田』を書く気持ちに変わりますよ。何たって、ここは始発もある田園都市線の長津田駅。岩川には蛍が生息し、竹林から湧いて出るのも確認しました。ZEHですからね。断熱材は通常の3倍。デザインにも力を入れています。単価230万円？ それより低い217万円。これは安いと思いますよ。私が言うのではなく、お客さんがそう仰っていますから」と話した。
敷地のそばを流れる岩川
◇ ◆ ◇
先に「横濱仲町台」を取材したとき、駅からの距離、環境の良さ、売れ行きなどを考えて、「長津田」は後回しにしようと思っていた。しかし、徳本氏の誘導にまんまとはまった。
最初に揺さぶりを掛けられたのが〝蛍が湧いて出る〟だった。記者が生まれ育った伊勢の田舎は、1978年に芥川賞を受賞した宮本輝の「螢川」そのものだった。近くを流れるせせらぎや田んぼの畔は波のようにうねり重なって光り輝いた。手に取ると希望の黄色い光を放ち、暗闇を照らした。蚊帳の中に何匹も放っては、しわくちゃの祖母のおっぱいをまさぐりながら眠りについたものだ。高度成長と共に消えたのではなかったか。
その蛍が長津田に生息すると聞けば、これはもう最優先して書く価値があると判断した。
そして、決め手は商品としての総合力だ。「仲町台」はLow－Eガラスを採用しているが、サッシ枠はアルミだった。ところが「長津田」のサッシ枠は樹脂で、その良さをお客さんにきちんと伝えるよう普通のアルミ複層ガラスと樹脂サッシの比較体験コーナーを設けていた。
外気温をマイナス4.8度、室温を20.8度に設定しており、普通のガラスは7.2度、アルミ枠は9.4度を示し、水滴が張っていたのに対し、樹脂サッシのガラスは16.9度、樹脂枠は16.2度だった。
基本性能・設備仕様レベルから判断して、この単価設定はものすごく割安感があると思う。同社はパンフレットなどで「光熱費は年間54,419円お得！」と書くが、ZEHマンションに住む快適性・地球環境への貢献度合いも金額に換算してはどうか。
アルミサッシと樹脂サッシの比較体験コーナー（左の普通の窓ガラスは9.5度、右の樹脂サッシガラスは16.2度と表示されている）
左側が竹林が生い茂る岩川、右側が完成したマンションの車の出入り口（茶色は木調ルーバー）
隣接のサカタのタネのメタセコイア圧巻 大京のZEH－M「仲町台」 販売好調（2020/2/21）
〝日本一早い花見〟記者も体感 ANA・三井不・NAKED アバター鑑賞会
「FLOWERS BY NAKED 2020 －桜－」Prologue
ANAホールディングス（ANAHD）、三井不動産、NAKEDの３社は２月17日、ANAHDが独自開発したアバター「newme（ニューミー）」を通じて体感型アート展「FLOWERS BY NAKED 2020 －桜－」を鑑賞する模様を報道陣に公開した。
「FLOWERS BY NAKED」は、アーティスト・村松亮太郎が代表を務める「NAKED」が企画・演出・制作する花の体感型アート展。2016年から毎年、三井ホールで行われている。ANAHDが開発したアバター「newme（ニューミー）」を通じて企画展の一部エリアを鑑賞できる今回のイベントは２月17日から28日までの期間限定。
テーマは〝日本一早い花見〟で、会場には草月流家元・勅使河原茜氏による山形県啓翁桜が活けられており、写真家LESLIE KEE氏の見事な写真も堪能できる。
タンポポに息を吹きかけると綿毛が空に舞い上がり、（どんな体形の人でも）スタイルのいい妖精に変身して花と戯れることができ、観る人の感情を読み取り、それを画像に表現する仕掛けも施されている。３月１日まで。当日券入場料は税込みで大人/ 1,800円(平日)、2,200円(土日祝)、小人/ 1,200円(全日)。
ANAHDと三井不動産は都市で展開される様々なエンターテイメントにアバターを導入することを目指しており、2020年内をめどに日本橋エリアにアバター100体を投入する予定。ANAHDとNAKEDは、今後、Society5.0（超スマート社会）の実現に向け様々な枠を超えた先進エンターテインメントの実現に取り組んでいく。
Growing Garden
Wildflower Garden
◇ ◆ ◇
アナログ人間の記者は、全ての女性は美しいと思っているので、〝アバタ（痘痕）もえくぼ〟を支持するが、「アバター」の映画を見たこともなければ化身＝疑似体験の「アバター」なるものが何なのかさっぱりわからない。
しかし、ANAHDのアバター体験CMを見て〝これは間違いなく世の中を変える〟と直感し、今回のイベントに参加することを決めた。
鑑賞会では、担当の若い女性がノートパソコンをいじりながら画面に呼び掛け、手を振り笑顔を振りまく姿を不思議に眺めるしかなかった。小生だって西武ライオンズが激勝したときなどは歓声の声を上げるし、メロドラマに感涙することもあるが、それはテレビに向かってではなく自分自身に対してだ。画面に没入し、感情をあらわにすることはあまりない。冷静な別の自分がいる。
ところが、その女性が会場内にある「花おみくじ」を買う場面では疑似体験とはこういうものかと驚くほかなかった。女性は「それじゃない。その隣」とパソコンに呼び掛け、会場内のスタッフが指示された「花おみくじ」を取り、「大吉です」と開いて見せた。
なるほど。「リアルとバーチャルの融合」とはこのことか。このようなことが可能であれば、自宅に居ながらにしてあらゆる商品を購入する時代はもうすぐやってくる。マンションのモデルルームでやったら営業コストは下げられるし、歩留まり、契約率は格段にアップするはずだ。
アバターは一体100万円はしないそうで、月数万円のリースも検討しているという。100戸のマンションに導入し、アバター効果で10戸が売れたら…ハワイの高級マンションでは事例があるという。三井不動産レジデンシャルはすでに考えているのではないか。
アバター体験を実演する担当者
アバター「newme（ニューミー）」（１体100万円はしないとか）
Dandelion Hill
自らが妖精に変身（この方のスタイルがよくないという意味ではありません＝念のため）
蛍のようにシャボン玉が会場に浮遊した
「FLOWERS BY NAKED 2020 －桜－」会場入り口
ANAHDのアバタ―https://avatarin.com/
五感で「花」が楽しめる展示・イベント 三井不動産 日本橋で開催（2016/1/8）
貧しい街路樹 低い緑被率 「緑」に対する市民の不満率44％ 「八潮らしさ」を考える
大山市長（左）と中央住宅・品川社長
先に「八潮らいし街並み景観・分譲住宅認定制度」を紹介した。開発行為（500㎡以上）だけでなく、それ以下の開発事業にも認定制度（金児氏は「縛り」と話した）を設け、良好な街づくりを誘導しようというのはよく理解できるし応援したい。
ただ、「八潮らいし」とはどのようなことなのか、部外者にはよく分からないので八潮市のとくに「街並み」「緑」に注目して調べることにした。
記者は、これまで八潮市を訪れたのはマンション取材など数回しかない。緑の量と質で圧倒的に勝るわが多摩市と比較するのは気の毒かもしれないが、埼玉県戸田市、三郷市などと同じように、街路樹・緑が貧弱で街並みは殺伐としていると言わざるを得ない。
この日（2月14日）は、八潮市駅から市役所までタクシーで移動したのだが、途中のイチョウ並木はとても美しいと思った。しかし、落葉樹のイチョウが美しいのは葉っぱを円錐形に広げる時期もいいが、やはり黄色く染まる秋の一瞬だ。葉を落とすと、枝はビュッフェの絵画のように不気味で不安をあおる風景に一変させる。多摩市にもイチョウ並木はたくさんあるが、自慢できるのは常緑樹のクスノキやシラカシだ。街路樹約１万本のうち常緑樹は２割を超える。真冬でも緑が途絶えることはない。
八潮市の街路樹の本数、樹種を調べようと思ったが、一つもヒットしなかった。つまり、市内にどのような街路樹がどこに植わっているか手掛かりはまったくない。これでは、緑の効用、街並み景観の大事さを市民に伝えられないのではないか。多摩市は1万本の樹種を全て公開している。
緑被率もしかり。これも多摩市の47.4％と比較するのは適当ではないかもしれないが、八潮市の20.2％には驚いた。東京都港区の21.8％より少ない。市内には調整区域が市域面積の約27%（約495 ha）もあり、中川、綾瀬川の水景などもあるのに、都区部並みというのは信じられない少なさだ（戸田市の市街化区域の緑被率は. 11.6%）。市民一人当たりの公園面積も2.12㎡で、埼玉県平均の7.2㎡を大幅に下回っている。
こうした数値は、市民の評価にも現れている。市民アンケートによると、「自然環境や緑化など緑の現状に対しての評価」では、「満足・やや満足」は14％にしか過ぎず、「不満・やや不満」の44％より圧倒的に少ない。
なぜ、これほど街路樹が貧しく緑が少なく、市民からの評価も高くないか。これは同市の土地利用によるものだろう。市名の「八潮」は低地を連想させるように農地や水面は多いが、「山」が付く地名は一つもなく、土地利用では住宅地25％に次いで工業用地は17％を占める。
市街化区域の用途地域でも、良好な低層住宅の環境の保護を目的とする第一種・第二種低層住居専用地域は、県内の和光市、蕨市、戸田市、秩父市とともに１カ所もない。その逆に工業・準工業・工業専用は市域面積の約27％の488haもあり、商業・近隣商業は約3％の56haしかないのも特徴だ。
このように、緑、街並、土地利用などについて概観したが、これらが「八潮らしい」ということではないはずだ。市は土地区画整理事業に熱心だし、昔は泳げたという綾瀬川や中川の水景もある。一挙にイメージを好転させるのは難しいかもしれないが、大山市長が強調したように50年、100年先を志向した街づくりを行ってほしい。
一つだけ、認定制度の必須要件とされる「道路に面した部分の外壁の一部に自然素材（木、漆喰など）又は木目調の外壁材を採用すること」について言わせていただく。
外壁の一部とはどの程度か分からないが、木や漆喰などの自然素材を採用するのは調整区域なら可能かもしれないが、市街化区域では防火・耐火基準をクリアしないといけないので容易ではない。お金もかかる。この条件を課すのは現実的ではない。
この条件は厳しすぎるから、要件に「又は木目調の外壁材」と「又は」を加えたのだろうが、本物の木とフェイクの木は似て非なるものだ。見た目にはそれほど変わらないかもしれないが、地球環境などに大きな役割を果たす木に対して無礼、失礼ではないか。
それよりも、敷地の緑被率を高め、中高木も1本と言わず2本、3本植えるよう誘導してはいかがか。埼玉県は「彩の国みどりの基金」を平成20年に創設し、住みやすく環境にやさしいゆとりの田園都市埼玉を目指し、「みどりと川の再生」に取り組んでいる。市も市民もデベロッパーも一緒になって取り組めばイメージはずっとよくなる。「翔んで埼玉」の第二弾はないのか。
