マンション管理業協会（管理協）は6月13日、定時総会後の懇親会を開き、先に理事長に就任した岡本潮氏（東急コミュニティー会長）が冒頭、「フローからストックの時代へ大きく変換した今、住みやすい住環境を整えるマンション管理業の役割は益々増大する」などと話したうえで、建物と居住者の2つの〝老い〟への対応に加え、管理員などの従事者の高齢化と人材不足という〝第三の老い〟について具体的な実態調査を行うと話した。業務範囲を明確にする標準管理委託契約書の改定も行うと語った。

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　〝第三の老い〟問題については、前理事長の山根弘美氏（大和ライフネクスト相談役）もしばしば語っており、いよいよ本格的な取り組みが始まる。

　しかし、一口に管理員といっても雇用形態は非正規雇用の準社員、パート、アルバイト、派遣などが一般的で、実態を把握するのは難しい。

　全国にどれくらいの管理員がいるのか管理協に聞いたが把握していないということだった。管理戸数約43万戸のマンション管理業トップの大京アステージはホームページで「管理員等（マンションサポーター）」は5,362名としており、大京グループの穴吹コミュニティの1,761名を合わせると7,123名（16年3月末）だ。管理戸数では大京アステージを上回る約44万戸の日本ハウズイングは「準社員」が3,826名（平均62.8歳）で、このほかパートなどの臨時使用人が6,336名としている。準社員は必ずしも管理員だけではないので正確な数字は把握できないが、双方を合わせると1万人を突破する。

　マンションの全国ストック約634万戸と、両社の管理員の数などから類推して全国の管理員の数は8～9万人とみたがどうだろう。

　同協会が何から手を付けるのか不明だが、管理員の実態を明確にしていただきたい。でないと「マンション管理業に従事する職員が、生きがいや誇りをもって業務ができる環境づくりを強力に推進」（平成29年度事業計画）することは困難ではないか。

　標準管理委託契約書の改定も待ったなしだ。同協会の調査資料でも、業務範囲が不明確なことから〝サービス労働〟に対する管理員のストレスが高いと報告されている。マンション管理の車の両輪の一つである「コミュニティ」の価値をどのように測るのかという難しい問題もある。

　懇親会では民泊新法について来賓の国会議員の方々も触れたが、記者はマンション管理組合がしっかり対応すれば混乱は起きないと思う。

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　懇親会後、新旧役員の歓送迎会が同じ第一ホテル東京内のレストランで行われることを聞きつけ、レストランの前と対面の喫煙室、1階下のカフェで張り込みをした。何か大きなニュースがつかめるかもしれないと思ったからだ。

　残念ながら「何もないよ」（ある役員）で空振りに終わったが、記者と同じようによくタバコを吸う役員などから今後の取材に役立つヒントを得た。

マンション管理協 管理員の待遇改善を重要課題に 呼称も変えてほしい（2017/3/24）

第3の高齢化－マンション管理従事者の高齢化、人材難に取り組む 山根・管理協理事長（2017/1/18）

　マンション管理業協会（管理協）は6月13日、定時総会後の理事会で新しい副理事長に石﨑順子氏（大和ライフネクスト社長）を選任した。

　石﨑氏は愛媛県出身。1960年4月26日生まれ。1983年3月、大阪大学法学部法学科卒業。同年4月、日本リクルートセンター（現リクルートホールディングス）入社。1985年5月、リクルートコスモス（現コスモスイニシア）入社。1999年1月、コスモスライフ（現 大和ライフネクスト）入社。2005年6月、同社取締役、2013年4月、同社常務取締役、2016年10月、同社代表取締役社長（現）。

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　同協会の役員数は現在30名。このうち女性は、理事を務める弁護士の篠原みち子氏と石﨑氏のみ。副理事長に女性が選任されたのも初めて。

　同協会は毎月のように理事会後に記者懇親会を開いている。石﨑も出席されるはずだ。発言が楽しみだ。男ばかりの組織に風穴を開けていただきたい。

「オーベル東林間レジデンス」完成予想図

　大成有楽不動産が販売中の「オーベル東林間レジデンス」を見学した。駅から徒歩5分、区画整理された戸建てが建ち並ぶ住宅街の一角で、坪単価190万円という値付けとよく工夫されたオリジナル収納などの商品企画が評価され、第1期48戸が順調に売れている。

　物件は、小田急江ノ島線東林間駅から徒歩5分、相模原市南区東林間四丁目に位置する6階建て全79戸。専有面積は65.41～86.83㎡、現在分譲中の住戸（5戸）の価格は3,360万〜4,490万円。坪単価は190万円。竣工予定は平成30年1月下旬。設計・監理はジムス建築設計事務所。施工は大成ユーレック。販売代理は大成有楽不動産販売。

　現地は、駅から徒歩5分。周辺は土地区画整理事業によって区画割された住宅街の一角。3方道路の敷地は容積率200％の第一種中高層住居専用地域だが、敷地の南面は一戸建てが建ち並んでいる。建物はコの字型で、住戸は南東向き（全体の72％）が中心。

　前面道路幅約6ｍに面した部分は幅約60ｍ、奥行き約2.6ｍの「サウスガーデン」とし、住戸のテラス側から道路に向かって樹高を下げる工夫を行っている。　　

　住戸の商品企画では、同社オリジナルの「オレンジラボ」をフル装備。マルチシェアストレージ（共用収納）、マルチシューズシェルフ（下足入れ）、マルチクローゼット、オレンジキッチンなど使い勝手がよく収納量を増やせるようにしているのが特徴。

　同社マンション事業本部マンション事業部事業室（第二）主任・堀内文普氏は、「東林間でのマンション供給は8年ぶり。これから大量の供給が始まるので競合に負けない商品企画にした。狙い通り、〝待ってました〟というお客さまが多く、極めて順調に売れている。歩留まりも高い。東向きは3,000万円台からだが、近く分譲される物件に負けない」と話した。

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　坪単価はぴったりだとおもう。この前も書いたが、小田急線小田原線海老名駅西口では約3,000戸のマンションがこれから供給される。一方、小田急江ノ島線では、東林間駅の隣駅「中央林間」駅圏では同社も売主になっている857戸もの「ドレッセ中央林間」が分譲される。さらに「町田」や「相武台前」では野村不動産の「オハナ」もある。大激戦となるのは必至だ。

　同社の今回の物件は、住環境がよく駅に近いという利点もあるが、高値追求は難しいと読んでいた。坪190万円はぴったりだと思う。

　一つ強調したいのは収納、とりわけ今回初採用した「オレンジドレッサー」がよく工夫されていることだ。

　①掃除がしやすい②化粧がしやすい③収納がたっぷり－この3つを満たしているもので、掃除がしやすいように壁付水栓を採用、化粧がしやすくするためには三面鏡のガラスは顔と30㎝くらいにし、ゴミ箱などが入る底板なしスペースを設けている。全体的なデザインも美しい。

　〝しっかり造り込みをすれば売れる〟見本のようなマンションだ。

「オレンジドレッサー」

　冒頭の間取り図は、間口が6ｍ、奥行きが10ｍの専有面積60㎡の3LDKプランだ。これを見て「これはうちのマンションじゃない」と言い切れるデベロッパーはどれだけいるだろうか。ほとんど皆無ではないか。

　マンション建設費が高止まりで推移するいま、デベロッパーはグロス価格を抑えようと懸命になっている。その苦肉の策として18坪の3LDKが登場した。

　この現状を、かつて長谷工コーポレーション（当時長谷川工務店）の専務から長谷工不動産社長などを歴任したトータルブレイン・久光龍彦社長（76）は皮肉交じりに次のように語った。

　「もう30年以上も昔、故・佐藤美紀雄先生に散々叩かれて困り果て、お蔵入りさせた田の字型の『コンバス』が亡霊のようによみがえった。これはダメですね。デベロッパーは考えなきゃ」

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　久光氏が語った「コンバス」とはどのようなものだったかを少し長くなるが紹介する。

　「コンバス（CONdominiumu BUilding System）」は、長谷川工務店が昭和48年に編み出したマンションの究極の経済設計工法だ。間口が6ｍ、奥行きが10ｍないしは11ｍの専有面積は60㎡（18坪）から66㎡（20坪）というという3LDKプランだ。形状が「田の字」型であるため「田の字型プラン」と呼ばれた。

　この経済設計プランは、絶対的な住宅不足解消とマンションの大衆化に貢献した。同社はマンション施工№1という位置を不動のものとした。

　コストを抑制するためには戸数を確保する必要があったため、ほとんどが住環境に難があり規制が緩やかな工業系用途地域に建設されたのも特徴だった。

　ところが〝不況下の大量供給〟が続いた昭和57～58年、郊外の施工比率が30～40％にも達し、どこに行っても同じ間取で住環境に難がある「コンバス」に対する風当たりが強まった。

　批判の論陣を張ったのは住宅評論家の故・佐藤美紀雄氏だった。自称〝弟子〟の記者も徹底して〝長谷工叩き〟の記事を書いた。

　記者がもっとも腹が立ったのは、同社とデベロッパー各社がこの20坪の「コンバス」を「全戸住宅金融公庫付き 広い3LDK（64.40㎡）・2,230万円から」と堂々と広告で謳ったことだった。

　当時、建設省は国民の豊かな住生活を確保するため住宅建設五箇年計画を策定し、第4期五箇年計画（４期五計）では誘導居住水準として都市居住型は4人家族で91㎡、平均居住水準として4人家族で86㎡の目標を掲げていた。

　この４期五計を武器に記者は「御社は国の政策に逆行しているではないか。どうして20坪にも満たない間取りを〝広めの3LDK〟などと宣伝するのか」と捻じ込んだことがある。天下の長谷工が応じるはずはなく、けんもほろろ門前払いを食らった。

　ところが、マンションが売れないのは「長谷工」のせいと、施工が長谷工であることをわからないようにする「長谷工隠し」を行ったデベロッパーが現われた。野村不動産だった。新聞広告に施工会社を掲載せず（公取の違反ではない）、現場では長谷工施工を示す「HK」マーク付きのシートに覆いをかけた。記者は「長谷工隠し始まる」と記事に書いた。

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　いまはどうか。オリンピック景気に沸くゼネコンは、叩かれてばかりいた積年の恨みつらみを晴らそうと反攻に出た。「マンションはやらない」と公言するスーパーゼネコンの幹部がいるほどだ。

　困り果てたデベロッパーがそれこそ手すり足すり、長谷工に「とにかく安くしてくれ」と泣きついているのが現状だ。かつて長谷工がコンバスを売り込んだのと逆の現象が起きている。

　〝長谷工頼み〟がどの程度のものかを示すデータがある。2016年度の首都圏供給戸数に対する同社の施工シェアは100戸以上で56.0％、400戸以上だと実に60.4％に達する。つまり大規模マンションの2戸に1戸は同社施工ということになる。

　冒頭の間取り図は、コストを最優先するデベロッパーが過去の遺物であるコンバスを思い出し、長谷工に再びやらせて出来上がった。

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　残念ながら、亡霊のようによみがえった「コンバス」は成功しているとはいいがたい。では、どうすればいいか。久光氏が一つの解決策を示した。

　「わたしが長谷工不動産の社長に就任し、コンバスから脱却しようと社運をかけたのが『モアクレスト』でした。第一弾の『西台』はよく覚えています」

　「モアクレスト西台」は、昭和62年に竣工した東武東上線東武練馬駅から徒歩7分の11階建て全181戸のマンションで、もちろん施工は長谷工コーポレーション。売主は長谷工不動産。最多価格帯は4,900万円台、坪単価は180万円だった。

　分譲開始は昭和62年2月。第1期79戸が最高72倍、平均27.0倍で即日完売した。引き続いて4月に分譲された第2期89戸も最高84倍、平均26.5倍の競争倍率で即完している。図面が示せないのは残念だが、バルコニー側に3室設けたワイドスパンの71㎡プランや、LDKが18畳大で主寝室が7.9畳大のプランなどを盛り込んでいる。

　今では信じられないような人気だが、当時、不動産市場は〝狂乱〟状態で、62年2月の供給量3,596戸の月間契約率は91.5％だった。

　記者は当時、マンションと建売住宅の全物件の販売状況を毎月調べており、中古でも築9年の「ドムス青山」が坪2,320万円（8億8,000万円、125㎡）で成約されたと記事にしている。

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　昭和62年当時と今はまるで逆だ。第一次取得層の所得が伸び悩み将来不安もぬぐえず、デフレ脱却も絶望的でシュリンクする一方の新築マンション市場の中で果たして田の字型プランは有効か。考え直す必要がありそうだ。

「デフレ脱却絶望的。郊外マンション価格は下がらない」トータルブレイン・久光社長（2017/5/30）