海・森・空 コンセプト明瞭 京急電鉄など4社JV「プライムパークス横浜並木」
「プライムパークス横浜並木 ザ・レジデンス」
京浜急行電鉄・京急不動産・相鉄不動産・総合地所が分譲中の「プライムパークス横浜並木 ザ・レジデンス」を見学した。シーサイドライン幸浦駅圏では実に28年ぶりの供給で、「東敷地」「西敷地」2棟構成の全509戸。ファミリー層をターゲットにした「海と森と空に愛される街へ」のコンセプトは明瞭で、販売は順調に進捗している。
物件の共通概要は、シーサイドライン幸浦駅から徒歩4・5分、横浜市金沢区並木三丁目の第一種住居地域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する東敷地は敷地面積約7,139㎡、7階建て全199戸。竣工予定は2025年2月下旬。西敷地は敷地面積約11,271㎡、7階建て全310戸。竣工予定は2025年4月下旬。先着順で販売中の住戸（12戸）の専有面積は58.86～81.44㎡、価格は4,140万円～6,640万円（最多価格帯4,500万円台（2戸）。販売代理は京急不動産、長谷工アーベスト、施工は長谷工コーポレーション。
現地は、1971年に発足した市のアーバンデザイン構想により、車道や歩道の広さ、フラットな道、住宅や商業施設、学校を結ぶ歩行者専用ブリッジなどが計画的に整備されたエリアの一角。
敷地は三菱重工の社宅跡地。全体敷地約19,500㎡は、公道により「東敷地」と「西敷地」に分かれていることから、管理組合は別々。ただ、それぞれの共用施設は共同利用が可能となっている（一部除く）。敷地北側は道路を隔てて大規模商業施設「ピアレ横浜／イオン金沢シーサイド」に、敷地南側は道路を隔てて並木中学校に、敷地東側は緑道に隣接。この他、近隣には金沢スポーツセンター、長浜公園、並木第四小学校、コストコ、金沢プールなどが揃っている。自転車で「海の公園」へは10～11分、三井アウトレットパークへは10分。
主な基本性能・設備仕様は、ZEH-M Oriented認定など。共用施設はパーティルーム、グリーンサイドカフェ、キッズスクエア、パティオ、テラス、ゲストルーム、ランドリー、ラウンジなど。
販売開始は5月からで、これまで第1期1次（44戸）のうち33戸成約済み。エントリー数は1,000組以上。計画通りのスタートを切っている。
モデルルーム
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モデルルームは70㎡の1階住戸と68㎡の中住戸タイプの2通り。京急オリジナルのテーブル付き収納が洗面室についており、前者はテラスとインタロッキング仕上げの専用庭付き。7棟構成の1階住戸はほとんどテラス・専用庭付きだそうだから、このタイプは人気を呼ぶのではないか。浴室が1616タイプなのもいい。68㎡のプランは間口が6300ミリ、LDKの長辺が約4.8mあり、使い勝手がよさそうだ。
「海の公園」
槇、藤本、宮脇、内井…「金沢シーサイドタウン」に感動横浜市立大が見学会（2016/3/16）
初めて見た泣かせるマンション総合地所「ルネ花小金井」（2011/5/17）
ランドスケープ、基本性能、価格設定に感動人気当然横浜公社建て替え「青葉台」
〝駅まえ海ちか〟港区など〝セカンド〟ニーズが大半 NTT都市ほか「三浦海岸」
京急電鉄他「品川シーサイド」資産性アピール多様なニーズ取り込む戦略
知育体験の大切さわかる気がした 野村不「あそびにっくパーク」 南行徳に開業
「初めてのベビーヨガ」（この方は先生か）
野村不動産、野村不動産コマース、アソビスキーの3社は6月28日、市川市南行徳の地域密着型商業施設「SoCoLA（ソコラ※）南行徳」1階の一部を知育体験型ストア「あそびにっくパーク」としてリニューアルオープンした。前日の27日、施設をメディアに公開した。子育てに完全に失敗した30～40年前の苦い経験を呼び戻された記者だが、無料で気軽に立ち寄れるこのような取り組みは素晴らしいと思った。
「あそびにっくパーク」は、一部店舗スペース（旧SoCoLA Terrace跡）をリニューアルしたもので、保育士資格を有するスタッフが在籍しており、0歳児が遊べる「ベビーゾーン」、1歳児から3歳児が遊べる「プレイゾーン」のほか、おもちゃや雑貨などを提供する物販SHOP、離乳食セルフカフェ（有料）、イベントスペース、授乳室・おむつ替えなど6つのコーナーから構成されている。イベントスペースでは、週末は様々なワークショップを開催し、平日は「コーヒー教室」、「フランスのペーパークラフト教室」など大人も楽しめるワークショップを開催する。
リニューアルに至った背景として、昨年来から週末のイベントスペースで知育要素を盛り込んだ子ども向けワークショップを開催したところ好評を博し、また、酷暑などによる子どもの遊び環境の変化、さらには子育てに心が休まる時間が持てない夫婦の課題も見えてきたとし、その課題を解決するため、これまで50万人以上の親子知育体験を提供してきたアソビスキーと協業することで、新しい知育体験型エンタテイメント施設にしたとしている。
※Aは半角小文字のA
性別、年齢不詳の「かいじゅうソコラ」
◇ ◆ ◇
記者が訪れたのは27日の昼頃。「かいじゅうソコラ」が体を左右に揺らし、愛嬌を振りまいていた。年齢と男か女か聞いたが、返事はなかった。担当者によると、このかいじゅうソコラはマスコットで、しゃべることはできず、年齢も性別も不明とのことだった。襲われる心配もなさそうで、おっぱいも膨らんでいなかったので、人畜無害（記者も同じ）の、ややメタボ気味の両性具有の爬虫類の類だろうと判断した。
しかし、何もわざわざ1時間以上もかけてマスコットのかいじゅうソコラを見に来たわけではない。何かがありそうだと思ったら、ちょうど、親子で行う「初めてのベビーヨガ」の時間だった。取材に出かける前に、タカラレーベンの広報担当者と〝業界のレディ・ガガ〟についてメールでやり取りしてきたばかりなのでびっくりした（その記事を添付する。数回取り上げており、トータルするとアクセス数は数万件に達している。同社のマンション記事の2倍くらいか）。
この種の施設では当たり前だが、転んでもけがをしないように床や壁は配慮されていた。数組の親子がベビーヨガなるものを始めた。お父さんやお母さんが子どもと抱っこしている姿を見て、途端に30～40年前の記憶がよみがえった。記者も2人の男の子がいた。真冬の夜中に叩き起こされ、哺乳瓶を煮沸し、熱湯をミルクに注ぎ、人肌まで冷やしたことも、おしめをアイロン掛けしたこともある。
書き出したら止めどがないので、代わりに記事を添付する。経験したことがある人はわかってくれるはずだ。小生の痛恨の極みは、子どもとハグしたことがほとんどないことだ。後の祭り。子育てに完全に失敗した。
ベビーヨガのあと、2組の夫婦にも話を聞いた（夫婦が参加していたのはこの2組のみ。あとはお母さんのみ）。1歳3か月の女の子と奥さんと一緒だったお父さん（41）は、「上に4歳の長男がいます。コロナ？ 心配しましたが、幸い家族は一人も罹りませんでした。私は夜の仕事なので朝から昼までは妻と代わり替わり子どもの面倒を見ていますし、ご飯も作ります。何が得意？ 鶏ムネ系」と話した。
夫の育児、家事労働の貢献度を奥さんに聞いた。「すごくよく手伝ってくれています。満点？ 全部は求めていません」（何とお父さんに優しいお母さんか）
もう一組のお父さん（33）は奥さんと２歳の子どもと一緒。「ここの施設が職場。ほかの施設も見て回っています。育児？ ちゃんとやってますよ。18時には家に帰り、10か月の赤ちゃんもいますのでご飯を食べさせ、寝かしつけなどもやってます。洗濯もします」と自信たっぷり。
お母さんは「私は30歳、夫は32歳（夫は33歳と話した。この1年差は何を意味するのか。お母さんが１歳さばを読んだのか、夫の年齢を知らなかっただけなのか。今夜、夫婦喧嘩にならないよう祈る）。お父さんを評価すれば花丸？ それとも二重丸？ 二重丸です。子どもを寝かしつけてから仕事をしたりしていますから…」（この奥さんも何と奥ゆかしいことか…こういう記者の見方、捉え方が前近代的、問題なのかもしれない）
記憶がある3歳から10歳くらいまで、記者は祖母と一緒に寝ていた。干しブドウのような乳首を鼻の孔につっこみ、水鉄砲のようにフンと吐き出して遊んだのを覚えている。まっとうな人間になれたのは祖母のおかげだ。知育とどう関連するのか判然としないが、何となくわかる。土偶のような母親（豊満という意味）と寝た覚えは全くない。
〝ママ、ソコニイル ヘンナオジイチャンハ ダレ〟
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この日の野村不動産はもちろんだが、写真撮影を許可していただいたお父さん、お母さんに感謝申し上げる。子育てはわからないが、マンションや分譲戸建てのことなら多少はわかる。「野村不動産」「プラウド」「RBA」で検索していただきたい。かなりの記事がヒットするはずだ。間違った記事は一つも書いていない。マンション購入を考える方はぜひ読んでいただきたい。
三井不「MAG!C」発〝孤育て〟支援ママ・パパ休憩室付き一時預かり保育施設開設（2024/1/13）
「目指すは企業価値の向上」タカラレーベン・髙荒美香氏 女性活躍の視点から注目（2021/11/4）
男性諸君！必読！ポラス 家事代行サービス付き分譲戸建て「育実の丘」好調（2019/12/17）
いまどきの30代夫完璧に家事こなすのは３割 旭化成ホームズが調査（2014/7/12）調査
ベトナム・ハイフォンで1,550戸の大規模開発 設計は隈研吾氏 野村不動産など
「Vu Yen（ヴーイェン) プロジェクト（Royal Island）」
野村不動産、海外交通・都市開発事業支援機構（JOIN）、東神開発、大成建設は6月25日、ベトナム・ハイフォン市で敷地面積約23.9ha、1,550戸の住宅などを整備する大規模都市開発事業に参画したと発表した。商品設計に隈研吾氏を起用した。
同国最大手不動産デベロッパーVinhomes社が推進する「Vu Yen（ヴーイェン) プロジェクト（Royal Island）」の一つで、連棟住宅（タウンハウス）のほか、２戸連棟住宅（セミデタッチドヴィラ）、戸建住宅（ヴィラ）の開発を予定している。
設計に隈研吾氏を起用し、川に囲まれた島というロケーションを活かし、「自然との調和」をテーマとした商品設計を行った。
隈氏は、「これまでに世界30か国以上での建築を手掛けてきたが、今回のプロジェクトは、川の中に自然の島があるという奇跡のようなロケーションから見てもこれまでにないユニークなものになると考えている。このような世界でもあまり例がない特別なプロジェクトに参加することができ、とても光栄に思う。川の流れ、緑の木々、その中でさえずる鳥たちなど、『自然との調和』の象徴となるようなプロジェクトとなるだろう」とコメントを寄せている。
横浜美術大学へ木糸50㎏を無償提供 ナイス
左からナイス田部博取締役、横浜美術大学加藤良次学長、横浜美術大学高瀬ゆり教授
ナイスは6月26日、間伐材などを原料とする「木糸（もくいと）」50㎏をトキワ松学園横浜美術大学へ無償提供したと発表した。木材利用の普及啓発や学生による作品制作などの実践的な学習を支援するのが目的。
「木糸」は、神奈川県厚木市に保有する社有林「ナイス丹沢の森」から伐採された間伐材の利活用を推進する「ナイス丹沢の森プロジェクト」の一環で、間伐材のうち建材などに使用できない未利用材や端材から制作したもの。
環境に優しい素材として、同大学のテキスタイルデザインコースを担当する高瀬ゆり主任教授が着目したことから、今回の無償提供となった。今後、有志の学生により、制作物のアイデア出しやサンプル制作が行われる予定。また、同社が今年11 月 27 日、28 日の二日間にわたりパシフィコ横浜で開催する大規模展示会「木と暮らしの博覧会」に制作物の発表を予定している。
小田原で商・住の建て替え⇒商業施設再開発 〝地域のタカラ〟内覧会＆事業説明会
「レーベン小田原THE TOWER」
MIRARTHホールディングス（ミラースHD）は6月25日、JR新幹線・東海道線小田原駅（小田急線小田原駅）から徒歩1分の商業施設・マンション建て替え事業「レーベン小田原THE TOWER」が竣工したのに伴うメディア向け内覧＆事業概要説明会を開催。マンションの共用部分や専有部などを公開した。マンションは、坪単価260万円の高値だったにもかかわらず、2021年10月の優先分譲から2022年7月までわずか9か月で完売した。告知をセーブするほどの「大変な人気」（同社）となった。
内覧会に臨んだ建て替え事業理事長で、地元の温浴施設などを手掛ける万葉倶楽部グルーブ副社長・髙橋眞己氏は、「建物は、1975年に竣工した築45年の通称『新幹線ビル』。耐震性に問題があることが分かった2013年、当社は店舗部分と住宅12戸を取得して、再開発計画をスタートさせた。全89戸のマンションのうち実際に住んでいるのは20～30世帯、テナントと居住者の仲は悪く、建て替え協議の土俵に乗らなかった。デベロッパーなどにも相談したが、建て替えを前提した提案にはどこも興味を示してくれなかった。いち早く手を挙げてくれたのがタカラレーベンさんだった。そして2018年11月、マンション建て替え円滑法と優良建築等整備事業をクリアして替えを決議した」などと建て替えの経緯について説明した。
事業者のMIRARTHホールディングス取締役（不動産セグメント管掌）秋澤昭一氏（タカラレーベン代表取締役兼社長執行役員）は「2018年5月に事業協力者として当社が選定されたが、還元率20％の数字が示す通り、居住者の高齢化が進んでおり、資金不足、2度の引っ越しなどの壁が立ちはだかっていた。地権者の方々が一致団結し、一枚岩となって建て替え決議に至るまでの経緯は〝奇跡的〟だったと思う（高橋氏から「その通り」との声）。分譲マンションは大変な人気になり、地元の実需はもちろん、東京都の居住者が3割弱を占めたように投資・将来拠点としても評価された。当社は現在、駅東口で全286戸の『小田原市栄町二丁目中央地区優良建築物等整備事業』も推進している。当社は昨年、長期ビジョンで〝地域のタカラ〟を打ち出しました。小田原のランドマークになる施設にする。期待していただきたい」と語った。
物件は、JR東海道新幹線・東海道本線・小田急小田原線小田原駅西口から徒歩1分、小田原市城山一丁目の商業地域に位置する17階建て190戸（うち非分譲住戸38戸、優先分譲住戸72戸）。専有面積は35.90～82.56㎡、価格は2,500万円台～17,000万円台（最多価格帯4,200万円台・5,600万円台）、坪単価は260万円。竣工は2024年5月下旬。設計・監理は三輪設計。施工は西武建設。売主は同社のほか万葉倶楽部。事業主は小田原駅前分譲共同ビルマンション建替組合。
ブックラウンジ
パーティールーム
髙橋氏（左）と秋澤氏
◇ ◆ ◇
内覧会が行われたこの日（6月25日）、小生は午後からブロガー「融通無碍」の方と情報交換を兼ねて夜まで飲んだ。二人で焼酎のボトル1本を空けた。家に帰った時はへべれけに酔っぱらっており、西武が1-0で辛勝したことを確認してそのまま眠ってしまった。
翌朝（26日）、「R.E.port」の記事を読んだ。この「小田原」の記事がほぼ完ぺきに紹介されていた。読者の方はこの無料の「R.E.port」も読んでいただきたい。来週には有料業界紙が1週間遅れで書くはずだが、多分、この記事を上回ることはない（失礼）。
斯くいう記者はどうか。言いたいことは添付した過去記事を参照していただきたい。坪単価については触れていないが、「単価については触れない」という約束で書いた記事だ。先の「R.E.port」記者と一緒だった。前回も記事は先を越された。記事は先に書いたほうが勝ちだ。
当時、小田原駅から徒歩1分のマンションが坪単価260万円もするのに驚愕した。しかし、地元の人で買えるのは少数派だろうが、小田原に縁のある人は食指が動くだろうということは容易に想像ができた。品川で新築を買おうとしたら坪単価は1,000万円をはるかに超える。20坪で2億円だ。それと比べたら5,000万円台、つまり4分の1で買える（賃貸に回せるかどうかはわからないが…）。「大変な人気」になったのもよく分かった。
そして、この日（25日）。同社は「小田原市栄町二丁目中央地区優良建築物等整備事業」を推進していると公表した（プレス・リリースが発表されているから旧聞か）。19階建て全286戸の規模で、竣工予定は2028年3月末だ。大規模商業施設の跡地再開発で、持続可能な「まちなか居住」をテーマに総合設計制度を活用する。
分譲はいつかわからないが、坪単価は300万円を超えるのだろう。同社は昨年、長期ビジョンで「地域社会のタカラ」を打ち出した。地方での再開発に注力するということだろう。小田原市も人口減少に歯止めがかからないようだ。同社は地域活性化にどこまで貢献できるか。常識的に考えたら、小田原の坪300万超はありえないような気がするが…。
◇ ◆ ◇
「融通無碍」のブロガーの方から記事転載の承諾もいただいた。積水ハウス「国立マンション」もそうだが、書き出しに「壁に耳あり、障子に目ありという諺があるが、ボクのように職業『記者』で生計を立てている身にとって、物事を見つめる『目』と話を聞く『耳』は５器官の中でも極めて大事な部位といえる。その『右耳』の聴力が昨日突然に失せた」とある「大変！耳が聞こえない」は腹を抱えるほど面白い。ちょっと「耳が痛い」話でもある。是非読んでいただきたい。写真も実に美しい。
http://kamakura-photo-press.cocolog-nifty.com/blog/2024/06/post-24b8db.html
タカラレーベン小田原駅徒歩1分「レーベン小田原THE TOWER」完売（2023/8/18）
凄い人気優先72戸+一般分譲の第1期62戸は2.4倍即完タカラレーベン「小田原」（2022/６/17）
AQ Group 2024年2月期 売上高は4期連続過去最高 当期夏季賞与は前期比33％増
AQ Groupは6月24日、2024年2月期決算を発表。売上高68,937百万円、営業利益1,639百万円、経常利益1,826百万円、純利益781百万円となり、売上高は前期比35％の4期連続過去最高を更新、営業利益は同26％増加した。
多様なニーズに対応するため、低価格帯の「AQハウス（AQ HAUS）事業部」を新設し、スタンダードな「AQURAHOME」、1,000万円の「AQ HAUS」の3本柱を中心に展開し、受注棟数は1,966棟、引き渡し住棟1,586棟となった。
次期は、中規模木造建築物普及プロジェクトを本格稼働させ、2028年度までにフォレストビルダー全体で1５,000戸を目指す。また、夏季賞与は前期比平均33％増を支給した。
「HARUMI FLAG」報道 投資目的のどこが悪いのか 問題があるとすれば東京都の姿勢
業界関係者なら当たり前のことだが、「HARUMI FLAG」の入居が始まったことから、マスコミ各社は不動産業者による投資・投機的購入を盛んに報じている。記者は興味がないから目を通さないが、その投資・投機のどこが悪いのかといいたい。投機的需要を容認したのは東京都だし、こうなることを予測できたはずのマスコミの姿勢こそ問われるべきだ。
◇ ◆ ◇
バブルの絶頂期の昭和61年、〝民活第一号マンション〟「西戸山タワーホウムズ」（576戸）が分譲された。当時、マスコミは、「天皇陛下御在位60年記念10万円金貨」と、NTT政府保有株の第1次放出（購入は抽選で、記者は親戚・知人の名義を借りて2株購入した。売出し当日に初値はつかず、翌日に売出し価格約110万円より50万円高の160万円の値が付いた）とともに〝昭和の三種の神器〟としてマスコミは報じた。
大手・中堅デベロッパーからなる事業者は〝過熱〟をあおるためか鎮めるためか、パンフレットは有料とし（500円くらいでなかったか）、契約書に完成後10年間の転売禁止条項を盛り込んだ。
しかし、坪単価は260万円くらいで、相場の半値近くだったことから、北は北海道から南は沖縄まで申し込みが殺到。モデルルーム来場者は約6万人、申込者は約2.5万人に達した。真夏の炎天下、登録申し込み者が西戸山公園を蛇のとぐろのように何重にも取り巻き、申し込みを終えるまで数時間かかったのを覚えている。いまでもこの「西戸山」が空前絶後の人気マンションだ。
もう一つ、信じられないような超割安のマンションが2008年9月に分譲された。期間72年の定期借地権付き住友不動産「シティタワー品川」828戸（分譲809戸）だ。東京都の「港南４丁目第３団地建替えプロジェクト」で、同社がコンペの結果、事業者に選定された。最多価格帯は3,200万円台で、坪単価は120万円。記者がはじいた当時の相場の245万円の半値だった。投資や賃貸目的の購入を排除するため「５年間の買い戻し特約」を設けたが、平均競争倍率は18倍に達した。
この二つは例外だが、今も昔も価格の上昇期には新築、中古の別なくマンションが転売の標的になるのは常識だ。バブルの絶頂期には〝マンション転がし〟目的に年間200～300戸の新築・中古を購入した不動産会社がある。抽選券は数十万円で取引された。路上生活者が抽選券を得るため路上に並んでいるのを何度も目撃した。1戸も一般消費者の手に届かなかったマンションもある。「広尾ガーデンヒルズ」は瞬間的に坪単価3,000万円の値をつけた。
近年では、三菱地所が2002年に分譲した〝モックン〟こと本木雅弘氏がイメージキャラクターに起用された「Ｗコンフォートタワーズ」 1,１４９戸がその代表例だ。坪単価１６５万円と超割安単価だったことから、相当数が不動産業者によって〝買い占め〟され、完成時には売り出し価格より1,000万円近くも上乗せされて転売された。
◇ ◆ ◇
話を元に戻す。メディアがどのように報道しているか、興味がないからよく知らないが、転売のどこが悪いのか。法律に違反しているわけではない。転売益をもくろむ商売は数えきれないほどあるではないか。
問題があるとすれば、都有地を当時の地価公示の10分の1以下の、容積率100％当たり１種坪単価8万円は適切だったかどうかで、転売禁止特約などを設けなかったことだ。
当時の2016年、売却価格が異常に低いことに対する問題提起を行ったマスコミは、記者の知る限り「しんぶん赤旗」と「日刊ゲンダイ」しかなかった。とくに「赤旗」は、記者の記事より1週間近く早く記事化していたのをあとで知った。記者は1週間かけて不動産鑑定について勉強したので遅れをとった。
今から2～3年前か、「あの記事を書いたのは私」と赤旗記者に声を掛けられた（この方は記者の記事を読んでいたのだろう）。顔が赤くなるほどカッとなった。記事は速さ、鮮度だ。出し抜かれることほど悔しいことはない。その記事を添付する。今でも間違っていないと思う。今現在、アクセス数は約15,000件に達している。
あの時、業界紙も含めて他のメディアが同じように問題点を指摘していたら、今回のような報道にはならないはずだ。自らの失点、落ち度に頬かむりして正義面するのはいかがなものか。
記者は、「HARUMI FLAG」について、裁判も含めて20回くらい記事を書いている。基本性能、ランドスケープデザインは最高だと書いたが、投機をあおるような記事は1本も書いていない。「利益折半」はありえないと思う。
ランドスケープ＆デザイン、共用施設…最高に素晴らしい「HARUMI FLAG」板状棟（2023/1２/11）
「HARUMI FLAG」土地代の安さ価格に反映を坪250万円が妥当と考えるが…（2019/4/21）
「東京2020オリ・パラ選手村敷地売却価格は地価公示の10分の1以下の〝怪〟」（2016/8/4）
72年の〝超長期〟定借で価格も〝超々〟割安 住友不「品川」（2008/8/1）
住友不「品川」 最高378倍、平均17.65倍で即日完売（2008/9/5）
〝ハッとしてお台場、グッときて銀座〟〝トシちゃん〟マンション（2005）
ファミリーとシニア向け一体開発 フージャース「蘇我」「オハナ」と合わせ500戸超
「デュオヒルズ蘇我ザ・スカイ」
フージャースコーポレーションは6月20日、JR京葉線蘇我駅圏のファミリーマンション「デュオヒルズ蘇我ザ・スカイ」とシニア向けマンション「デュオセーヌ千葉蘇我」を一体開発したメディア向けプロジェクト発表会を行った。従前はJFEの研修所で、道路面から約15ｍ高い立地条件と、坪230万円台の価格の安さ、親世帯と子世帯が近居できるのが〝売り〟。同社の創業30周年記念プロジェクトでもある。ファミリーマンションは263戸で、近接する「オハナ」252戸と合わせると500戸超。
「デュオヒルズ蘇我ザ・スカイ」は、JR蘇我駅から徒歩11分、千葉市中央区宮崎一丁目の第一種中高層住居専用地域に位置する敷地面積約16,332㎡、9階建て全263戸。7月下旬に分譲開始する第一期（戸数未定）の専有面積は68.75～85.46㎡、予定価格は3,900万円台～7,000万円台（最多価格帯4,500万円台。坪単価は230万円台。竣工予定は2026年2月下旬。売主は同社のほか大栄不動産。設計・監理・施工は長谷工コーポレーション。
主な基本性能・設備仕様は、直床、リビング天井高2400ミリ、ディスポーザー、食洗機などのほか、同社オリジナルのシンクとコンロを分離したⅡ列型のアイランドキッチン「Fit キッチン」、洗濯の時短・効率化ができる「Arau ラック」など。
敷地は、南側の公道から約15ｍ（5階相当）高い高台立地で、ほとんどの住戸が南東－南－南西向き。主な基本性能・設備仕様は、直床、リビング天井高2400ミリ、ディスポーザー、食洗機などのほか、同社オリジナルのシンクとコンロを分離したⅡ列型のアイランドキッチン「Fit キッチン」、洗濯の時短・効率化ができる「Arau ラック」など。
「デュオセーヌ千葉蘇我」は、JR蘇我駅から徒歩12分、千葉市中央区宮崎一丁目の第一種中高層住居専用地域に位置する敷地面積約4,955㎡、7階建て144戸。専有面積は54.48～63.73㎡、坪単価はファミリーマンションより安くなる模様。入居条件は満40歳以上（自分で身の回りのことができ、共同生活が可能な人。複数入居の場合、1名が40歳以上の条件を満たせば審査により入居可能）。竣工予定は2026年2月中旬。設計・監理・施工は長谷工コーポレーション。
4月からホームページを開設してから反響数は約500件、モデルルーム来場予約は100件超。約7割は地元中央区内居住者、8～9割が千葉市内居住者。
同社東日本事業部営業本部営業四部営業三課課長・井上健氏は「競合物件の『オハナ蘇我ガーデニア』の252戸と合わせ500戸を超えるが、当社の敷地は道路面から5層分高くなっており、日当たり・眺望がよく、駅からの距離が遠い分、単価は安く設定している。お客さんも双方を見学してから判断されるはず」と語った。
シニア向けは15棟目の物件で、ファミリーマンションの北側に立地。メーターモジュール、引き戸多用などユニバーサルを採用し、「24 時間見守り体制」「介護事務所」「大浴場」「レストラン」併設など。共用施設としてラウンジ、レストラン、大浴場、カラオケ室、多目的室、健康相談室、介護事務所など。ファミリーマンションとシニア向けマンションの敷地はエレベーターでつながっている。
「デュオセーヌ千葉蘇我」
◇ ◆ ◇
同社の物件と「オハナ」を合わせて500戸超とは驚いた。しかも、施工は同じ長谷工コーポレーションだ。現地を見ていないので何とも言いようがないが、地元居住者だけではさばききれないはずで、中広域から集客できるかどうかがカギを握る。単価は安いと思うが、この価格帯はこれから千葉、埼玉で激増する。常識的に考えれば、双方合わせて月に10戸成約できるとして、完売まで約5年かかるプロジェクトだ。富倒れになるのか、それとも相乗効果を発揮するか。最近の「オハナ」はみていないが、植栽計画がいい。フージャースコーポは販売力がある。都心部の異常な価格上昇で、手に届かなくなった第一次取得層向けの郊外も好調物件が目立つ。追い風も吹いている。
「オハナ」は、ディスポーザーはついておらず、食洗機、床暖房が標準、自走式駐車場が75％。同社はディスポーザー、食洗機が標準で、床暖房はなし、機械式駐車場＋敷地外駐車場１００％。
モデルルームは、82戸（全体の3割）を占める「Fit キッチン」付き74㎡と、14戸ある85㎡の角住戸タイプの2つ。角住戸タイプはコーナーサッシ付きで広いので人気になるか。「Fit キッチン」付きは、ポラスの「ピアキッチン」と似てはいるが、「ピアキッチン」は収納・カウンター付きなのに対して、「Fit キッチン」は壁側にシンク・調理台があり、その背後のアイランド側にガスコンロがあり、収納やカウンターはない。I型やL形と使い勝手はどうなのか。
シニア向けは書く余裕がなくなった。添付した「国立」＆「豊田」の記事はアクセス末が1万件を突破している。
「Arau ラック」
「Fit キッチン」
♪時の流れに身をまかせ♪ 都心居住にはない魅力フージャースコーポ「青梅」（2024/5/8）
駅距離と調整区域開発要件（165㎡）逆手に取った企画秀逸 ポラス「八千代緑が丘」
「REASON（リーズン）八千代緑が丘 とわの街」
ポラスグループ中央住宅は6月14日、全戸165㎡（約50坪）超の分譲戸建て「REASON（リーズン）八千代緑が丘 とわの街」（全72戸）のメディア向け見学会を行った。駅から徒歩18分の市街化調整区域立地だが、駅距離・面積要件（165㎡）を逆手に取った商品企画が素晴らしい。
物件は、東葉高速鉄道八千代緑が丘駅から徒歩18分、八千代市大和田新田の市街化調整区域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する全72戸。第1期（19戸）の土地面積は165.31～200.37㎡、建物面積は96.05～107.23㎡、価格は3,780万～5,180万円。構造は木造軸組み工法平屋建て・2階建て。施工はポラテック。完成予定は2024年10月。
現地の従前は東邦大学の薬草園で、化粧品会社を経て同社が取得した。住宅地開発が可能になったのは市の条例により市街化区域に連坦している条件を満たしているため。最低敷地面積は165㎡と規定されている。
敷地の広さを活かし、勾配屋根のある開放的な平屋（1期は3戸）のほか、一部住戸（1期は4戸）に屋外用サウナ「IESAUNA（イエサウナ）」を採用。モデルハウスは平屋のほか、格子天井、吹き抜け、ウッドデッキを配した「NAGOMI」、同社のマンションに多用しているピアキッチン、フラットDEN、ワイドポーチ付きの「OMOMUKIの3種。
基本性能・設備仕様はリビング天井高2700ミリ、サッシ高2200ミリ、Ua値0.60、メープルの挽板床、オークのアクセント壁、ポタジェ、雨水タンクなど。
今年2月から集客を開始し、これまでの反響数は127件、モデルハウス見学は50件、第1期19戸は5月から販売開始し、17戸が成約済み（2戸は戦略上未販売）。反響数の約7割が千葉県内（うち半数が地元）、残り3割は都内や神奈川方面。
見学会で同社戸建分譲設計本部設計二部営業企画設計課係長・大井川隆氏は「『住環境』『街づくり』『家づくり』『コミュニティ』の4つの視点から『とわの街』と名付けた」と、同課主任・日山麻子氏は「家と人、人と人をつなぐ設計に重点を置いた」と、同部船橋事業所事業所長・髙橋元毅氏は「八千代緑が丘駅での当社の戸建ては過去最大。創業55周年の目玉物件。いいスタートが切れた。今後2カ月置きにおきに順次供給し、来年1月に第5期として15戸を分譲する。中広域から集客できるかが早期完売のカギを握るが、しっかり訴求していく」とそれぞれ語った。
平屋
平屋
2号棟
「IESAUNA（イエサウナ）」
外気温30℃超なのに実演コーナーの約60℃のサウナに入るもの好きな同業記者（小生は水着姿の女性が実演すると待ち構えたが空振り）
1号棟
1号棟モデル
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公開されたモデルハウスは文句なしにいい。敷地が広いから可能になったのだろうが、ピアキッチン付きの1号棟、LDK－ガーデンテラス（上部吹抜け）－Tatami room（5畳）をつないだ2号棟、最大天井高2800ミリの勾配天井の平屋建てなどだ。
平屋建てを提案したことから、50～60代の反響も多いそうだが、平屋は年代に関係ないと思う。住宅は平屋がいいに決まっている。植栽も豊かで、きちんと天然芝が植えられていた。
記者は風呂が嫌いなので、いま流行しているという。19.8万円もする屋外用サウナの価値は全然わからない。この価値はわからないが、仮に駅に近いところでマンションが分譲されたら、坪300万円は無理だろうが坪250万円はする。
現地から駅方面を望む
植栽
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大規模住宅地開発といえば、バブル崩壊前は都市計画法の「線引き」による調整区域が圧倒的多数を占めていた。ところが、バブル崩壊後は、地価が下落し、長期にわたって造成工事を行わなければならない事業そのものが成り立たなくなり激減した。一方で、人口が減少する社会ではそもそも市街化区域と調整区域の「線引き」は意味しないという論議から、線引きを廃止するところが相次いでいる。
ネットで調べたら、宮崎県（平成10年）、香川県（同16年）、熊本県荒尾市（同）、愛媛県西条市（同）、愛媛県新居浜市（同）、岡山県笠間市（同21年）、長野県安曇野氏（同24年）、京都市綾部市（同28年）、静岡県伊豆市（同29年）、島根県松江市（2026年度予定）がヒットした。調整区域から市街化区域への編入も相当数あるはずだ。
今後も線引き廃止を行うところが増えそうだ。用途や面積、高さ、緑化、日影規制などは必要だろうが、記者も賛成だ。八千代市は調整区域での開発に当たっては最低面積を165㎡にしているから、今回の広い敷地の住宅地が誕生した。やはり調整区域開発のMIRARTHホールディングスグループの平屋建て「レーベンプラッツ南栗橋」（16区画）は敷地面積が100坪あった。
敷地100坪建物30坪の平屋ミラースHDの戸建て「南栗橋」企画ヒット（2022/11/13）
能登半島地震による1,111棟の被害はゼロ 持家に占めるシェアは過去最高 2×4協会
池田氏
日本ツーバイフォー建築協会（会長：池田明・三井ホーム代表取締役社長）は6月13日、定時総会後に記者会見を行い、能登半島地震では地盤崩壊、液状化を除く強震変形による2×4住宅の被害は全壊、半壊、一部損壊ともゼロであったことを報告し、厳しい状況が続く住宅着工でも健闘しており、持家におけるシェアは20年前の約2倍、12.9％となり過去最高を更新したと発表した。池田会長は次のように述べた。
先の能登半島地震では大きな被害が発生したが、一方で2×4住宅については、当協会会員の独自調査（6社1,120棟）によると、震度6弱以上の地域では地盤崩壊と液状化を除いた強震変形による被害は1,111棟のうち全壊、半壊、一部損壊ともゼロという結果になった。改めて2×４住宅の優れた耐震性を確信するとともに、今後とも2×4住宅の供給を通じて、安全・安心な住まいを広める責務を果たしていく。
2023年度の住宅着工戸数は約86万戸で前年度比7％減少となった。特に持家は4月までの集計で29か月連続して前年同月比マイナスとなっており、大変厳しい状況が続いている。
一方、2×４住宅の着工は91,647戸で、対前年度比横ばい、全住宅着工に占めるシェアは11.5％、前年度に比べ0.8ポイント増加した。また2×4住宅の持家シェアは年々増加しており、20年前の6％から昨年度は約2倍の12.9％となり過去最高を更新した。ユーザーの皆様に支持されていると考えている。
住宅用途以外の2×4設計、建築についても、当協会の調査によると着工件数は前年度比7％増加した。性能面の高さに加え、生産性、施工性の高さ、木の建築として環境にやさしいことなどが評価されている。引き続き2×4による中高層、大規模建築の建築を強く推進していく。
また、今年度は2×4工法オープン化50周年に当たる。本日の講演会やポスターの制作など周辺事業を順次進めていく。
カーボンニュートラルの実現を目指すわが国において、建設時や建物維持におけるCO2排出量が少ない木造建築である2×4建築の供給を通じて、脱炭素社会の実現に貢献することを重要な使命と考え、引き続き普及発展に努めていく。
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質疑応答では、持家着工戸数の減少が続いていることに対する質問が相次いだ。これに対して、池田会長、副会長の蓮井美津夫氏（イワクラホーム代表取締役社長）、倉田俊行氏（ウイング代表取締役社長）、細谷惣一郎氏（三菱地所ホーム代表取締役社長）は、土地、資材、物価高などによる一次取得層の取得環境の悪化、コロナ禍による価値観の変化、資産性、コストパフォーマンス（コスパ）を重視する最近の傾向などが背景にあると答えた。
この種の質疑応答は、意見を言う場ではないので記者は黙って聞いていた。持家の着工減は繰り返し質問が飛び、同じような答えが返ってくる。もう聞き飽きた。耳にたこができるくらいだ。
しかし、どことは言わないが、厳しい環境下でも業績を伸ばしている会社はある。持家はアッパーミドル、富裕層にターゲットを切り替えるとか、持家がだめなら貸家、分譲にシフトしたり、他の事業を伸ばしたりするなど対応策はあるはずだ。
もう一つ、これは2×4協会だけではなくプレハブ建築協会、日本木造住宅産業協会などの会合・記者会見でも感じるのだが、どこも基本性能やコスト、工期、環境性能などしか話題に上らない。木造でいえば、鉄やコンクリとの比較だ。性質、特徴が異なるのに比較してどうなる。
記者は違った見方をしている。それは何よりも「住宅」と不可分な外構＝みどりだ。しつこいほど「みどり」について記事を書いてきた。高級住宅地やポテンシャルの高い街は間違いなく「みどり」が豊かだ。ぺんぺん草も生えない狭小で貧しい住宅が隠花植物のようにはびこっているのに、みどり環境について質問する記者などいないし、主催者側も話さない。資産性＝駅からの距離に矮小化する論議に辟易している。
先月、三鷹市の任意団体・ミライアクションみたかが主催した講演会で、千葉大学名誉教授・藤井英二郎氏は「強剪定された街路樹は委縮した心と社会の表れです。だから、木とお互い様だよ、共認している生き物としての感覚でいえば、涼しくもなるし、心も豊かになる。そういう社会を目指そうじゃありませんか」と話した。講演後の拍手が鳴りやまなかった。アンコールを求めるコンサートのようだった。
これがヒントだ。荒んだ世の中に逆らうことも掉さすこともせず、病葉のように身をまかせる－このような意識が蔓延しているような気がしてならない。かくいう記者もそうだが…。
左から蓮井氏、倉田氏、細谷氏
