マンションの廃食油や衣類・雑貨回収 東京建物 廃棄物削減の取り組み
廃食油回収
東京建物と東京建物アメニティサポートは1月24日、循環型社会推進に貢献するため、分譲マンションの廃食油回収や衣類・雑貨回収など廃棄物削減の取り組み「すてないくらしプロジェクト」を2024年1月から開始したと発表した。
東京建物が供給した、また今後供給する分譲マンションが対象で、親しみやすいゴミ置き場のデザインなどを採用することで、従来、物件ごとに管理組合主体で行われていた集団回収などの取り組みに加え、物件規模や特性を踏まえ、導入を推進していく。
「Brillia多摩センター」（530戸）で2023年に行ったトライアル廃油回収では、1か月間で約45㎏の廃食油を回収した。毎月同量の回収が見込めた場合、削減できるCO2は約1.5tに相当し、これは約100本分の樹木が1年間光合成することにより吸収するCO2量にあたる。今後、導入物件を増加させ、効率的な回収ルートを構築し、可燃ごみの削減、CO2排出量の削減に貢献していくとしている。
衣類・雑貨回収では、ECOMMIT（本社：鹿児島県薩摩川内市）が提供する不要品の回収・選別・再流通を一気通貫で行うサービス「PASSTO（パスト）」を導入。回収した不要品は国内外でリユース品として再流通させるほか、劣化などによりリユースが困難なものに関してはリサイクルパートナーを通じて再資源化を行う。
ゴミ置き場は、「ゴミ置き場が変われば、意識も変わるのではないか」と視点を変え、空間デザインでの課題解決にチャレンジし、2020年から通いたくなるゴミ置き場「GOMMY」の採用を進めている。照明を居室と同じ温かみのある色みにしているほか、ピクトグラムを多用し、英語も表記することで幅広い年齢、多様な背景を持つ人もゴミを出しやすくなる工夫をしているという。
衣類・雑貨回収
「GOMMY」
◇ ◆ ◇
いい取り組みだ。どこのマンション管理組合でも新聞、雑誌、ダンボールなどの定期的回収、分別ゴミ収集を行っているはずだが、廃食油の回収は聞いたことがない。衣類・雑貨回収もなるほどと思う。「通いたくなるゴミ置き場『GOMMY』」は信じられない。
業界全体で取り組めば大きなビジネスになるのではないか。
小田急不・ハウジング 都の既存住宅流通促進民間支援事業に選定
小田急不動産と小田急ハウジングは1月22日、東京都「令和５年度既存住宅流通促進民間支援事業」の事業者に、2023年12月27日付で選定されたと発表した。
同事業は、既存住宅を良質な住宅に改修して適正な評価の下で流通させる取り組みや、建物状況調査や既存住宅売買瑕疵保険制度等の普及に取り組む民間事業者等を支援するもので、令和５年度から開始された。補助率は3分の2で、仕組みの構築検討経費として上限500万円／1件、リフォーム工事費などに上限100万円／戸（１事業者あたり３戸まで）が補助される。
両社は、マンションの買取再販事業で断熱・省エネリフォームの実施を契機として、居住者・管理組合に対し、窓ガラスなどの改良に関する管理規約改定なと゜の合意形成支援や、リフォーム完成現場見学会を実施することで、マンション全体における断熱・省エネ性能向上の需要を喚起し、適切な維持管理計画の周知・啓発を進めていく。
「超競争時代 リーダーは人間らしくあれ」 元ソニー社長・平井一夫氏 ナイス講演会
平井氏（グランドプリンスホテル新高輪で）
1月17日に行われたナイス「新春経済講演会」で、元ソニー社長でソニーグループシニアアドバイザー、一般社団法人プロジェクト希望代表理事・平井一夫氏（63）が「変革のためのモチベーショナルリーダーシップ」と題する講演を質疑応答の30分間を含めて90分にわたって行った。
今更ソニーグループについて説明するまでもないが、売上高12兆4,000億円、営業利益1兆1,700億円、純利益8,800億円（2024年3月期決算予想）の、わが国上場企業売上高ランキング9位（日経新聞）のビッグカンパニーで、トヨタ、日産、パナソニックなどとともに世界に知られるグローバル企業だ。
記者は家電・電気機器業界のことはよく分からないのだが、上場企業は東証プライム市場だけで約130社にのぼる（Ullet）。業種別売上高ではトップの卸売業の約126.1兆円に次ぐ85.5兆円で、第3位の総合商社の66.2兆円を上回る。
主な企業は同社を筆頭にパナソニックホールディングス、日立製作所、リコー、東京エレクトン、三菱電機、キャノン、富士通、東芝、日本電気、シャープ、東京エレクトロン、リコー…わが国経済をけん引してきたメーカーが名を連ねる。
平井氏は講演会の冒頭、数分間費やしソニーの挑戦の歴史、変革の歴史について説明したが、平井氏より一世代上の記者は〝ガラパゴス〟そのもので、知っているのは「明るいナショナル ラジオ テレビ なんでもナショナル」であり「光る 光る 東芝」だ。ソニーといえば、カセットテープや商品名だけは知っている「ウォークマン」くらいだ。アップルのスマートフォンにソニーの技術が注がれているのも初めて聞いたし、ソニー・ホンダモビリティがどんなEV車を造ろうとしているのかも知らない。
事程左様に無知ではあるが、ソニーも総合商社などと同様、業績は2000年以降に落ち込み、最悪期の2012年には株価は801円（11月30日）の最安値を記録した。2000年3月1日に付けた上場来最高値33,900円から実に98％マイナスとなった。〝倒産危機〟までささやかれた。（現在の株価は14,800円＝1月22日）
ところが、平井氏が社長に就任した2012年を底に業績はV字回復。競争が激しい家電事業からG＆NS（ゲーム＆ネットワークサービス）、音楽、映画のエンタテイメント3事業に事業をシフトしたのが奏功したといわれている。
平井氏が社長に就任して社内外にアピールしたのは「ソニーは感動を提供する会社」だった。ソニーグループは平井氏が会長を退任した2019年1月、「クリエイティビティとテクノロジーの力で、世界を感動で満たす」というパーパス（Purpose）を発表した。
平井氏は「感動を提供する」というパーパスがとても大事と強調したのち、本題である「モチベーショナルリーダーシップ」について、「現代は常に変革が求められる超競争時代であり、既存の相手と争うペースが上がっているだけでなく、予想もしなかった異業種、新規参入も相次いでおり、長い期間かけて築いたビジネスモデルは一昼夜で通用しなくなる」と語った。
そして、このような超競争時代に求められるリーダーは、社員のモチベーションを120％引き出せる資質の持ち主でなければならないと説いた。上場企業が130社に達し、日進月歩の技術革新が進む今日、「超競争時代」というのもなるほどと納得した。
その条件として「わたしのこれまでの経験からいって一丁目一番地」と語ったのは①正しい人間であることだ。しかし、平井氏は「正しい人間」とはどのような人間であるかについて一言も話さなかった。詭弁を弄する哲学者か金満宗教家のように、手あかまみれの陳腐な人生訓を垂れ、抹香臭い御託を並べていたら、聴衆はしらけ切ったはずだ。実学・実践に基づいた言葉だから心魂に徹する。
「正しい人」について具体的言及を避けたが、聴衆にとって耳が痛いこともストレートに語った。エン・ジャパンが行った社員が上司に期待するアンケート調査で、「自分の意見や考えに耳を傾けてくれる」「公平・公正な評価」「明確な判断」「具体的なアドバイス」「気分に浮き沈みがない」「いつでも相談に乗ってくれる」「的確なゴール設定をしてくける」－などの項目を上げ、この真逆のことを上司・経営者は行っていると指摘し、「このようなことをしていたら、社員のモチベーションを120％引き上げられるわけがない」と苦言を呈した。
②は高いEQ（Emotional Intelligence Quotient）、③はパーパス・ミッション・ビジョン・バリューのPMVV（Purpose・Mission・Value・Vision）、④は戦略立案、⑤は現場訪問だった。
②のEQが高い人の周りにはIQ（Intelligence quotient）の高い人が自然と集まるものであり、③のPMVVは年頭の社長の訓示や名刺の裏だけでなく、社員一人ひとりに至るまで毎日の行動に落とし込むことが重要で、「社員は上司の一挙手一投足を見ている。言行一致を貫かなければならない」と語った。④については、①～③の土台がしっかりしていて初めて可能になると、自らの体験を交えながら話した。
⑤では、ソニー社長時代の6年間に70回、月に1回のペースで世界を駆けまわりミーティングを行ったと話し、「大事なのはハート、人間と人間の対話にしないといけない。人事や広報が事前に用意した想定質問や模範解答の原稿を棒読みするようなことをやってはならない」と述べた。
30分間の質疑応答では「Q＆Aのルールはないというのがわたしのルール。何を聞いていただいても結構」と約1,100人の聴衆に呼びかけ、一つひとつ丁寧に答えた。
最後に「実は、私は話すのが苦手。インタラクションついてはそれなりに勉強した」と明かし、「一番いけないのは知ったかぶり。分からないことは『教えて欲しい』と、間違ったら『間違った』という勇気、決めたことは自らが責任を取る自信が必要。改革にはマイナスもつきもの。人事面では社員が不利益を被らないようしっかり対応することも重要。これらを実践するとネガティブなことはアドバンテージになる」と締めくくった。
平井氏はこの種の講演会を月に多いときで7～8回、少ないときは4回くらいこなし、講演料は「あらゆる子どもに、きっかけになる、感動体験をつくる」をMISSIONに掲げる「プロジェクト希望」に寄付しているという。
ナイス 新春経済講演会（グランドプリンスホテル新高輪で）
ナイス 4年ぶりに「新春経済講演会」1,100人が参加（2024/1/19)
テーマは「表と裏」 グループ初の「インテリア産業協会会長賞」受賞 ポラス
「フレーベスト秋津 奥庭」完成予想図
ポラスグループ住宅資材センターは1月22日、インテリア産業協会主催の「令和5年度住まいのインテリアコーディネーションコンテスト」事例分野で「インテリア産業協会会長賞」を受賞したモデルハウスのメディア向け見学会を行った。
受賞対象となったのは同社の分譲戸建て「フレーベスト秋津 奥庭」で、物件はJR武蔵野線新秋津駅から徒歩8分、東京都東村山市秋津町五丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率40％、容積率80％）に位置する全11戸。土地面積は125.26～128.36㎡、建物面積は92.95～99.36㎡、価格は5,790万～6,590万円（価格には家具、照明、その他造作材など含む）。構造は木造2階建（2×4工法）。全体引き渡し予定は2024年5月13日。昨年の9月から販売を開始しており、これまでに6戸が成約済み。長期優良住宅認定を取得している。
物件の特徴は、一般的な分譲戸建て開発では、戸別の敷地境界線にフェンスなどによって区切られ細分化されるのに対し、それぞれの敷地の一部に地役権を設定し、隣戸間のフェンスをなくし、2戸あるいは3戸を1セットとした〝奥庭〟と称する「広場」「木立」「テラス」や路地状空間を創出したこと。また、室内は段差や続き間による広さを活かした+αの空間づくりに国産素材を組み合わせ、居心地の良い空間を実現していることなど。
設計・商品企画を担当した中央住宅営業企画設計課係長・酒井かおり氏は「建ぺい率40％、容積率80％の建築規制と、斜線制限も厳しかったので、軒高が軸組み工法より約50cm抑えられる2×4工法を採用した。このような提案が他の物件でも採用できる可能性もある」と語った。
受賞したモデルハウスは、「『表と裏』のように、一体のリビングダイニングを、ダークカラーを基調として落ち着いて過ごせる場所と明るい場所に分けてプランニング。ナチュラルカラーとブラックでそれぞれまとめることで、シンプルでも温かみを感じられるよう全体の調和を意識してコーディネートしました。木綿糸や陶器のペンダントライトなどの自然素材を使用し、アクセントカラーにグリーンを配置することで癒しを感じられる空間に仕上げた」（リリース）のが特徴。床はオーク材の突板仕上げ、天井はシナ合板、壁は火山灰由来の「シラス」や国産材ヒノキなど自然素材を多用している。
受賞した同社インテリア部所属・須藤歩氏は「初挑戦でこのような賞をいただき大変嬉しい。関係していただいた方々のお陰。次は上（経済産業大臣賞）を目指したい」と喜びを語った。
同賞は1983年設立。200社超の会員を擁し、インテリアに関する情報発信や啓蒙活動を通して業界内で圧倒的な評価を受けている賞。施工事例、スタイリング事例を対象とする「事例分野」と、自由な発想の広がりを期待する「課題分野」の2分野で表彰する。事例分野の最高賞は経済産業大臣賞。インテリア産業協会会長賞はそれに次ぐもの。
同社グループの受賞は2年連続で、会長賞受賞は初。住宅資材センターには約40人のインテリアコーディネーターが在籍し、工事部門を持つことからワンストップで顧客対応ができるのが特徴。
モデルハウス
「表と裏」モデルハウス 白、黒、グレーの対比も随所にみられる
◇ ◆ ◇
記者がもっとも嫌う表と裏を使い分けるのが常識の醜い人間社会を是認するかのような「表と裏」には正直驚いた。
しかし、物件のコンセプト、モデルハウスにはそのような悪意は込められておらず、逆に表と裏を一体的にとらえ、全体敷地約1,300㎡の敷地のうち60％の約830㎡（敷地面積と建ぺい率から計算）の〝公開空地〟を生み出したことを評価すべきだと思った。いわば〝表裏一体〟のプランだ。
このうちコンクリ敷の駐車スぺ－スがどれくらいを占めるか分からないが、少なくとも3戸分の378㎡（1戸126㎡として換算）は〝表も裏もないみんなの広場〟になるのではないか。透水性の高い網代・レンガ調舗装材、植生ブロックなどを多用し、モミジ、シマトネリコ、ヤマボウシ、ブルーベリー、オリーブ、ハーブ類などで緑化を図っているのがいい。同社の〝十八番〟である地役権設定が今回も生かされた。
全体敷地「表」側と敷延部分の「裏」の住戸間に500～600万円の価格差があることについて質問が飛んだが、成約済みの6戸の内訳は表と裏が3戸ずつであることを同社は明かした。価格差は妥当だと思う。敷延部分の住戸と表の住宅の価格差が1,000万円もあるのに、敷延部分住戸がいつまでたっても売れなかった事例をたくさん見てきた。
酒井氏と須藤氏に提案だ。「表と裏」で経産大臣賞（そんなに価値が高いのか）を逸したのなら、次回は「天と地」、「赤と黒」、「白と黒」、「右と左」、「善と悪」、「罪と罰」、「月とすっぽん」でもいいし、「円環」「四季」あるいは御社の「本川越」のマンションのテーマである「守・破・離」か「序・破・急」で挑戦したらどうか。それとも世相を反映する「支離滅裂」「諸行無常」「牽強付会」はどうか。「融通無碍」もいい。
敷延部分（一部は共用路地）
植栽帯
典型的な「町家造り」の一角 コンパクト中心のプラン的中 ポラス「本川越」
「ルピアコート本川越ステーションビュー」模型
ポラスグループ中央住宅が分譲中のマンション「ルピアコート本川越ステーションビュー」を見学した。駅前の商業地域に立地するコンパクトタイプ中心の全113戸で、昨年8月から分譲されており、これまで約50戸が成約済み。多様な需要層のニーズを取り込んでいる。
物件は、西武新宿線本川越駅から徒歩2分（東武東上線川越市駅から徒歩7分）、川越市新富町２丁目の商業地域（建ぺい率80％、容積率400％）に位置する12階建て全113戸。専有面積は33.86㎡～59.49㎡、価格は2,600万円台～6,100万円台（最多価格帯4,500万円台）、坪単価は330万円弱。施工は川村工営。竣工予定は2025年2月中旬。売主は同社（事業比率95％）のほか三信住建（同5％）。販売代理は東京中央建物。
昨年8月から分譲されており、これまで来場者は約200組、約50戸が成約済み。約4割が地元需要で、都内23区からの反響も15％。単身者、DINKS、シニア、セカンド・投資需要など多様なニーズを取り込んでいるのが特徴。
現地は、駅前の金融機関所有地跡地。約260の店舗が立ち並ぶ「蔵造りの町並み」へ続くクレアモールに面しており、丸広百貨店、西武本川越ぺぺ、イトーヨーカ堂などに近接。
敷地は、東西軸が約100ｍ、南北実が約5.6ｍの細長い形状で、住戸は全て南向き。南側敷地は丸広百貨店の4階建て駐車場。住戸プランは1スパンの33.86㎡の1LDK以外は40㎡台以上のワイドスパンの2LDKが中心。
主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2450ミリ、床暖房、ハックカウンター・食器棚、Low－Eガラス、ガス衣類乾燥機「乾太くん」、物干しポール、タオル掛け2か所、オリジナル抗ウイルス・抗菌床材など。
モデルルーム
物干しポール（左）と「乾太くん」
◇ ◆ ◇
城下町によくある「町家造り」の立地・敷地形状の特性を考慮したプランであるのが味噌だ。駅に近く、生活利便施設に事欠かないのでファミリー層の需要もありそうだが、敷地は〝ウナギの寝床〟のような形状で、南側には4階建ての駐車場が迫っている。商業地立地なので、同等の建物が建てば日照・採光は遮られるリスクもある。購入に二の足を踏む人もいそうだ。 そのため、住環境より利便性を重視する単身者やDINKS、シニアなどにターゲットを絞り込み、南側に高い建物が建っても賃貸に回せそうなプランにしたのだろうと思う。
設備仕様レベルが高いのも特徴だ。歩留まり率の高さ（44.2％）にそれが現れている。同社マインドスクエア事業部マンションディビジョンDv営業企画課課長・湯村元昭氏は「他の物件と比較されるお客さまが『ここが一番いい』と戻ってこられる」と話した通りだ。細かいことだが、「乾太くん」や食器棚、物干しポールを標準装備とし、タオル掛けをきちんと2か所設けている郊外マンションなどないはずだ。
クレアモールに面した現地東側（左）と西側
東上線初のZEH－M「本川越コエドテラス」など3物件181戸販売順調日本エスコン（2022/10/18）
ナイス 4年ぶりに「新春経済講演会」1,100人が参加
ナイス「新春経済講演会」（グランドプリンスホテル新高輪で）
杉田氏
ナイスは1月17日、ナイスパートナー会連合会と共に「新春経済講演会」を都内のホテルで開催、約1,100人が参加した。講演会は三部構成で、第一部はナイス代表取締役社長・杉田理之氏が同社グループの概況と取り組みについて説明し、第二部は元ソニーの社長でソニーグループシニアアドバイザー、一般社団法人プロジェクト希望代表理事の平井一夫氏が「変革のためのモチベーショナルリーダーシップ」と題する講演会を、第三部は、物流、弁護士、シンクタンク、木材、建設、住宅設備メーカーによる新春トークセッション「どうなる!?2024」を、講演会後は新春賀詞交歓会をそれぞれ行った。講演会（前回は経営方針発表会）は4年ぶりの開催。
杉田氏は4月1日付で取締役会長に、新しい代表取締役社長には津戸裕徳取締役管理本部長（50）が就任する。
津戸氏は1973年３月27日生まれ。1998年4月、同社入社。2017年７月、同社執行役員資材事業本部首都圏第一ブロック長、2018年６月、同社取締役執行役員資材事業本部副本部長兼首都圏第一ブロック長、2020年3月、同社上席執行役員資材事業本部副本部長、2023年7月、同社取締役管理本部長に就任。
（平井氏の講演会、トークセッションについては稿を改めて紹介します）
積水ハウス 米国11位の戸建て供給会社 約6,879億円（1米ドル140円換算）で買収
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Creekside Vilage CO (Seasons)
積水ハウスは1月18日、アメリカの大手戸建て住宅会社M.D.C. Holdings, Inc.（MDC社）の株式の全てを取得することを決定し、MDC社との間で同日（米国デンバー時間2024年1月17日）付で合併契約を締結したと発表した。買収価格はMDC社株式1株63米ドルで総額約4,914百万米ドル（1米ドル140円換算で総額約6,879億円）。MDC社はコロラド州デンバーに本社を置き、16州34都市で事業展開する上場ホームビルダー。50年以上にわたり合計240,000戸以上の住宅を供給している。2022年度の引渡戸数ベースで全米第11位（9,710 戸）。
積水ハウスは、「当社グループの企業姿勢及び経営戦略との親和性が高い企業文化を有します」とし、買収によって2022年度の引渡戸数ベースで全米5位（年間約15,000戸）の規模を誇るホームビルダーグループを形成することになり、2025年度の海外市場において年間10,000戸の戸建住宅を供給するという同社グループの目標に達するとしている。
同社代表取締役社長執行役員兼CEO・仲井嘉浩氏は会見で「非常に重要な事業で、非常に楽しみにしている。MDC社はソリッドなプラットホームを構築しており、ESG、とくに環境に配慮した取り組みを行っているのが買収の大きなポイント。当社とのシンパシー、親和性が高い。当社の技術力を移植することによって唯一無二のビルダーになる」と語った。
工法については、MDC社の2×4工法と同社の軸組工法の「シャーウッド」の2ブランドで展開していく。
◇ ◆ ◇
仲井社長らが出席してオンライン会見が行われたのは18日の午後8時15分から。事前に案内は届いていたが、記者はかなり酒も入っており失念した。上段はほとんどリリ－スのコピペで、仲井社長のコメントは夜中に起きて動画配信を視聴して追加したものだ。
最初にこのニュースが飛び込んできたときは、ものすごくびっくりしたが、大リーグ・エンゼルスからFAでドジャースに移籍した大谷翔平選手の契約額が10年７億ドル（約1,014億円）なので、さもありなんと納得もした。
それにしても、大和ハウス工業の2022年の米国での販売戸数6,010戸、住友林業の米国での販売戸数10,500戸（2023年12月期予想）を一挙に抜き去ることになるのに驚いた。3社で3万戸超だ（大和ハウス工業も2026年には供給戸数1万戸まで引き上げることを計画している）。メディアから3社の米国での競合関係について質問が飛んだが、仲井社長は「（2社について）特に意識していない。当社の高い技術力は米国でも評価されるはず」と自信を見せた。
もう一つは、シャーウッドの展開だ。記者は海外の住宅事情は全く分からないが、シャーウッドの素晴らしいのはよく分かっている。耐火・防火基準がどうなっているかだが、デザインは2×4と似ているようで、また異なる。同社は、シャーウッドによる住宅300戸をカルフォルニアで供給を開始したようだが、米国の2×4住宅と異なるのか同じなのか、機会があったら聞いてみたい。
マンション管理適正評価の普及、DX対応などに全力 管理協・鉃谷副理事長 賀詞交歓会
鉃谷氏（第一ホテル東京で）
マンション管理業協会は1月16日、令和6年新年賀詞交換会を都内のホテルで開催した。冒頭、先の能登半島地震で亡くなられた方々へのご冥福を祈る黙とうを捧げたのち、新型コロナに感染したため欠席した同協会理事長・高松茂氏（三井不動産レジデンシャルサービス会長）に代わって同協会副理事長・鉃谷守男氏（近鉄住宅管理社長）が挨拶した。会は、開始前に理事の方が体調を崩し倒れたため、約10分間遅れて開催された。参加者は約330人。
鉃谷氏は、改めて能登半島地震で亡くなった方々へお悔やみと、被災者へのお見舞いの言葉を述べ、昨年1年間の国内外の動きなどについて語った後、「マンションを巡る状況を考えると、建物と人、いわゆる2つの高齢化は待ったなしの状況。築40年以上マンションストックは2022年末で126万戸、20年後には3.5倍の445万戸に急増すると推計されている。居住者の方々の高齢化も進んでおり、役員の担い手不足による組合運営の機能不全、必要な修繕積立金を確保できない建物の不具合の進行など課題は山積している。これらの課題に対して、マンション管理の現場に携わるものとして着実に対応するのが協会の使命であると考えている」と語った。
主な協会事業として①マンション管理適正評価事業②管理業務主任者試験及びその他の資格試験③管理業務主任者に関する講習等事業④マンション管理費等の保証事業⑤マンション管理に関する調査・研究・広報・苦情相談事業⑥各方面への政策提言－の6つを上げ、適正評価制度については、「マンション管理の状況を毎年評価するもので、いわばわれわれの健康診断と同じ。そして、適正評価をもとに計画的な修繕積立金の引き上げや適時適切な大規模修繕工事を行っていくことを通じ、マンションの長寿命化と居住価値の維持向上にも寄与する。協会は制度の社会的な定着に向け、令和6年度末に1万件の登録を目標として会委員各社が管理組合に働きかけを進めている。今日現在、2,752件の登録があり、評価結果について協会のホームページで公表している。また、不動産ポータルサイトや流通事業者の7つのサイトで連携、情報を公開しており、さらに、評価結果を登録したマンションに対する支援策として、昨年は地方銀行4行にてリフォームや購入時の住宅ローンの優遇金利サービスが開始されている。本年はこのような制度の周知活動、活用促進に向けた政策要望活動を推し進めていく」と述べた。
また、「学識経験者やシンクタンクとも連携し、良質なマンション管理と市場での高評価には正の相関関係があることを明らかにすることにより、適正評価によって管理の〝見える化〟がなされ、資産価値の維持向上につながっていくことを広く世に示していく」「関連税制としては、マンション長寿命化促進税制が昨年4月に施行された。長寿命化工事を実施した場合に、その翌年度の固定資産税が減額される制度協会がかねて要望してきた既存マンションに対する初めての税制特例措置で、大いに歓迎している。現在、同税制に関する事例調査を行っており、その実態を基に令和7年度の時限措置の延長、拡充に向けた活動を行っていく」と話した。
昨年のマンション標準管理委託契約書改訂については、「DX対応、カスタマーハラスメント対応、担い手確保、働き方改革、居住者の高齢化などマンション管理業の事業変化への対応の手当がなされた。その内容は、マンション管理業の成長発展と社会的評価の向上、DX推進を目指す協会の方向性と合致する。この趣旨にのっとった基本政策を進めていく」と話した。
国土交通省が設けている標準管理規約の見直しと外部専門家などのあり方に関するワーキンググループのとりまとめが3月末までに行われることに関しては、「協会としても管理現場の実態に即した意見具申、提案を行っていく」と語った。
まとめとして、「本年12月に当協会は45周年の節目を迎える。今後もマンション管理業界の発展のため全力を尽くしていく」と締めくくった。
来賓として登壇した国土交通省不動産・建設経済局長・塩見英之氏は、同協会のマンション管理適正評価制度などについて「力強くけん引している」と高く評価し、長寿命化促進税制や第三者管理者制度については「より使いやすいものにするなど着実に取り組んでいく」と挨拶した。
塩見氏
マンション管理業協会 令和6年新年賀詞交歓会（第一ホテル東京で）
野村不動産グループ 会員限定の家具販売サイト立ち上げ
会員限定インテリアEC サイト「野村不動産インテリアオンラインサロン」URL：https://interior.nomura-re-cc.jp/shop/
野村不動産は1月16日、同社グループカスタマークラブ会員向け新サービスとしてインテリアECサイト「野村不動産インテリアオンラインサロン」をオープンしたと発表した。
カスタマーズクラブは、野村不動産グループ3社（野村不動産、野村不動産ソリューションズ、野村不動産パートナーズ）で取引した顧客会員組織で、会員数は15.7万人。「プラウド」マンションモデルルームや契約者の自宅に届けた納品事例写真から家具を探し購入できるようにしたもの。
サイトには首都圏を中心としたモデルルーム約40件の事例を掲載し、モデルルームに採用しているインテリアブランドを中心に約80ブランドの商品を取り扱う。会員様限定の優待価格で家具を購入することも可能となる。
同社は、サイトを通じいつでも好きな時に家具を探し、家具メーカーへの注文までを行うことができるようにすることで、場所や時間に縛られないDXの取り組みを推進していくとしている。
5社ブランドとの連携がいい 野村不の常設「プラウドギャラリー武蔵小杉」（2022/6/25）
神宮外苑再開発 全エリア全樹木データ 保存・移植・伐採と移植難易度の関係は不明
神宮外苑地区まちづくり計画の肝は、東京都の「公園まちづくり制度」だ。おおむね50年以上経過した「未供用区域」の面積が2.0ha以上存在することが適用要件となっており、神宮外苑の計画地約28.4haには秩父宮ラグビー場を中心とするエリア約4.7haが都市計画法の「未供用」となってきた。実態として「共用」であろうと「未供用」であろうと問われない。法律とはそのようなものだ。
この問題に関連するので、令和4年2月9日に開催された第236回東京都都市計画審議会（会長：原田保夫・東日本建設業保証社長）の神宮外苑地区地区計画（64.3ha）に関する議事録を紹介する。
青山佾委員（東京都農業会議会長）は次のように語っている。
「東京都の公園まちづくり制度という制度を今回活用して、特にラグビー場と野球場を入れ替えるという形で、特に観客の多い野球場を青山一丁目駅という地下鉄３線があるところに帰りやすいという形で変えたというような絶妙な配置計画だと、私はそう思います」「今はやはり東京都の公園まちづくり制度の趣旨にあるように、民間による都市開発の機会を捉えて公園を守っていく、あるいは充実していく、あるいは利活用できるようにしていくという考え方が私は大切なんだと思います」
これに対して、原田あきら委員（東京都議会議員）は次のように反論している。
「今、青山先生は、今は民間の力を使って公園を作る時代だとおっしゃいましたが、この計画は正に公園の環境を民間に切り売りするような、そういう計画になっているじゃないかと私は指摘をしたんです」「今回、公園まちづくり制度で。そこに公園の中から容積率が移転されて、公園を見下ろす超巨大ビルができると。悪魔の錬金術ですよ」
（この日の都計審には専門家として青山氏のほかに横浜国立大学大学院都市イノベーション研究院教授・松行美帆子氏が出席し、千葉大学大学院園芸学研究院教授・秋田典子氏、日本女子大学家政学部住居学科教授・定行まり子氏、ビジネス・ブレークスルー大学副学長・経営学部長教授・宇田左近氏は欠席。発言したのは青山氏のみ。審議会委員の果たしている役割についてはいずれ記事にしたい）
最多はカイヅカイブキ外来種のヒマラヤシダー、フウなど目立つ神宮外苑の既存樹木（2024/1/9）
氷の微笑、根回し、考え方更新、都市公園とは…神宮外苑を考えるシンポ 千葉商大（2023/12/19）
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秩父宮ラグビー場 保存12本 移植46本 伐採37本 合計95本
秩父宮ラグビー場に植わっている樹木は95本で、内訳は保存12本、移植46本、伐採37本。伐採される樹木の中で最多はカイヅカイブキの12本。樹高平均は保存が8.6ｍ、移植が3.9ｍ、伐採が7.1ｍ。移植不可19本のうちヒマラヤシダー、サワラなど巨木が大半を占める。
現在の秩父宮ラグビー場は日本スポーツ振興センターが土地所有者で、現在、明治神宮が土地所有者の第二球場を中心とするエリア約4.3haに移転する。新ラグビー場は、鹿島建設を代表幹事とする三井不動産、東京建物、東京ドームの4社が建設することが昨年決まった。7階建て延床面積約7.0haとなる。最終完成予定は2034年5月末。
これに伴い、新しいラグビー場敷地は日本スポーツ振興センターが、現在の秩父宮ラグビー場敷地は明治神宮が所有（権利変換）することになる。
現在の秩父宮ラグビー場には新しいホテル併設の14階建て野球場が建設される。
4列のイチョウ並木 保存128本 移植0本 伐採18本 合計146本
神宮外苑のシンボルである4列のイチョウ並木は全木146本が保存されることが決まっている。しかし、日本イコモスはイチョウ並木西側の10本は衰退が著しい・衰退の兆候かみられるとし、ほとんどを健全木と判定した全木調査は「重大な『虚偽の報告』」とし、再審を要求している。
ラグビー場に通じる舗道に植わっているイチョウ18本については、移植が検討されているが、日本イコモスは「データシートにおける樹木医の診断の項は『移植不可』となっている」と指摘している。
興味深いのは樹高で、施設に近接する西側は平均22.3ｍなのに対し、東側は22.9ｍと高くなっている。これは、東側のイチョウ並木はさらにその東側に植林帯があるためと思われる。
イチヨウ並木の東側 保存289本 移植2本 伐採38本 合計329本
このエリアは保存される樹木が圧倒的に多い。ほとんど再開発の影響を受けないようだ。
テニスコート北側 保存6本 移植35本 伐採105本 合計146本
保存されるのは樹高20ｍのメタセコイア、15、10ｍのクロマツなど6本のみ。伐採される67本のカイヅカイブキをはじめ105本はほとんどか移植不可と判定されている。しかし、秩父宮ラグビー場のカイヅカイブキ20本は移植可能として移植され、移植が難しい10本は伐採されるように、その基準は不明。写真はカイヅカイブキ
テニスコート場内 保存12本 移植8本 伐採52本 合計72本
保存されるのは高木のイチョウ、マテバシイなど12本。伐採される52本のうち樹高15ｍのシイノキ3本を除いた樹木の樹高平均は3.8ｍ。施設建設の支障木として伐採されるのもやむを得ないか。
野球場 保存134本 移植16本 伐採93本 合計247本
野球場一塁側と三塁側は、一塁側は176本のうち保存は99本、移植は14本、伐採は63本。三塁側は67本のうち保存は35本、移植は2本、伐採は30本。ここでもカイヅカイブキが17本保存される一方で、41本が伐採される。「移植不可」と判定された樹木も多く保存されることになっているなど保存・移植・伐採の基準はまったく分からない。
整備後は約1.5haの中央広場など新たな植林地となる。
第二球場 保存14本 移植46本 伐採60本 合計120本
整備後は新ラグビー場となる第二球場は、樹高が10ｍ超のシイノキ8本など14本が保存されるほか、樹高16ｍのヒマラヤシダー5本、樹高10ｍ以上のケヤキ12本など60本が伐採される。樹高が3ｍのモクセイは16本が移植され、移植が難しい5本は伐採される。写真は新ラグビー場完成予想図
建国記念文庫 保存58本 移植50本 伐採41本 合計149本
既存樹120本のうち保存は58本、移植は50本、伐採は41本。貴重樹とされるヒトツバダコ34本のうち5本は伐採される。このほかヤマザクラ12本全て、シイノキ21本のうち11本がそれぞれ伐採される。
軟式野球場 保存381本 移植81本 伐採260本 合計722本
過去35年間に年間6回、少なくとも200回はRBA野球大会の取材で訪れている〝軟式野球の聖地〟が芝生広場やテニスコート場、駐車場に変わるのは何とも残念だが、これも時代の流れか。伐採樹木は260本に上る。
伊藤忠通り 保存0本 移植0本 伐採149本 合計149本
伊藤忠商事ビルのエリアは、149本すべてが伐採される。この中にはほとんど樹高10ｍ以上のクスノキ24本も含まれる。その他の樹木の樹高平均は6.5ｍ。
ビルは地区計画変更により地区面積1.6ha、容積率1,150％、高さ190ｍのビルに建て替えられるが、都市計画公園外となる。
◇ ◆ ◇
事業者のPDFによる全木調査データをエクセルに変換し、ようやく記事にまとめることができた。通算すると約2週間、時間にして50時間以上かけた。正確を期すため何度も集計のやり直しを行ったが、間違いもまだかなりあるような気がする。樹木にも読者の皆さんにも謝るほかない。
樹木は生き物だし、向こう10年もかかるプロジェクトだ。全木調査はエクセルでも公表し、日本イコモスも要求しているように最新のデータを更新すべきだ。そうすれば素人でもいろいろな角度で分析することができる。
評価したいこともある。事業者は、昨年7月から昨年末までQ＆Aの形で375件の質問を受け付け（意見は92件）、一つひとつ答えてきた。月を経るごとに質問、意見は減少している。全て出尽くした感を受ける。
そこで事業者に提案だ。記者は基本的には再開発に賛成だ。日本イコモスなどが「虚偽の報告」と批判している部分すべてに同意しているわけではない。みどり率を25％から30％へ、オープンスペースは21％から44％へ、樹木は既存の1904本から1998本に増加することを評価したい。
事業者が公表している伐採予定の556本（全木調査には反映されていない）のうち、伊藤忠の149本、新しい球場やラグビー場建設のために〝支障木〟として伐採せざるを得ない樹木、さらにはみどり環境にそれほど影響を及ぼさない低中木を除けば、樹齢100年超の巨木は200本くらいではないか。
その大半は軟式野球場に存在する。外周部の巨木はそのまま残し、駐車場とテニスコートを地下にしてはどうか。そうすれば雨が降ろうが雪が降ろうがヤリが降ろうが全天候型だ。グラウンド部分を芝生張りの広場にするのも結構だが、お金持ちが楽しそうにテニスをしているのを横目に眺めるしかない庶民の感情を考えて頂きたい。広いだけの広場は誰も利用しないという調査報告書を読んだことがある。
施設の地下化の好例もある。三井不動産レジデンシャルの「パークシティ浜田山」も「HARUMI FLAG」も駐車場を地下化した。地上は緑で溢れている。「浜田山」や「HARUMI FLAG」のようになることを〝見える化〟〝見せる化〟の取り組みが必要だ。やろうと思えば容易なはずだ。
絵画館のヒマラヤシダー
