オープンハウスグループ（オープンH）は8月16日、東証プライム市場に上場している分譲住宅大手の三栄建築設計をTOB（株式公開買い付け）により完全子会社化すると発表した。三栄建築設計の全株式の64.21％（（13,623,000株）を所有する創業者で元社長の小池信三氏らと買い付けに関する合意に達し、三栄建築設計も賛同する考えを表明した。買い付け期間は8月17日から9月28日までの30営業日で、買い付け価格は1株2,025円で、買い付け予定株数は21,217,079株、買い付け予定代金は約430億円。TOBを受け、三栄建築設計は上場廃止となる。

　三栄建築設計は昨年9月、同社が発注した工事代金の一部が反社会的勢力に流れたとして警察当局から会社法違反（特別背任）容疑で捜索を受けて以降、金融機関からの新規融資が見送られる状況に陥り、同年11月に小池氏は社長、取締役を辞任。今年6月20日に東京都公安委員会から東京都暴力団排除条例に基づく勧告を受けていた。

　勧告を受け、同社は6月22日付で5名の弁護士からなる第三者委員会を設置。第三委員会は8月14日付で調査報告書を作成。

　調査報告書は187ページにわたるもので、小池氏が反社勢力に経済的な利益を供与したものと認定。「（小池氏は）少なくとも20年以上の長期にわたって、当社の特定の元従業員を介して（反社）の便宜を図ったり、（反社）にトラブルの交渉を委ねたり、（反社）から紹介された業者を当社の取引に関与させて（反社）に経済的利益を供与したりといった事実」を、「（反社）の担当となった3名の元従業員を除き、当社及びそのグループ会社の役職員の中に（反社）と直接関わりを持った者は認めらない」と、会社ぐるみの事案ではないともしている。

　小池氏に対するヒアリング調査では、再三にわたって日時などが変更され、結果として2回にとどまったこと、「よく考えてから後日回答する」「簡潔な書面での回答」など不誠実な対応を批判し、「コンプライアンス意識が決定的に欠如している」と断罪している。

　また、役職員などへのヒアリングの結果として、ごく一部を除き、反社との関係を是正するよう進言した者は認められなかったとし、小池氏の意向に反した意見を述べることなどできない社内風土がワンマンな経営体制を許し、小池氏に対する牽制や統制環境に不備があったと指摘。

　再発防止策として、小池氏による影響の排除、取締役会などの監視機能の強化、社外役員に対する情報連携ルートの構築、エビデンスの添付を要するシステムの構築などを挙げている。

　報告書の結語は、「当社は、1993年に有限会社三栄コーポレーションとして設立されたのち…その後30年間で連結ベースの売上高は約1,390億円、役職員は1,200名超の東京証券取引所プライム上場企業に成長したものであり、かかる成長を推進したのは（小池氏）の手腕によるところが多いと車内から評価されていた面もあるだけに、本報告書を読み、衝撃を受けるとともに残念に感じるステークホルダーが多いのではないかと推察する。今後、当社及びそのグループ会社の役職員は、かかるステークホルダーからの信頼を取り戻すべく行動しなければならない」と締めくくっている。

国土交通省 住宅着工統計から

住宅着工統計、CRI、レインズデータから作成

　長谷工総合研究所の「CRI」最新号540号（8月号）は、「首都圏 近畿圏 分譲マンション市場動向」を特集し、2023年上半期と下半期の見通しを紹介している。総括として、首都圏の上半期の販売初月販売率は70％を上回り、購入者の多くが選択する変動型住宅ローン金利は低位で推移していること、賃上げの動きも購入マインドに好影響を与えていることなどから、販売状況の見通しでは下半期も販売は堅調に推移し、首都圏の通年供給戸数は31,000戸と予測している。

　詳細はCRIを読んでいただきたいが、注目点は大幅な価格（単価）上昇だ。首都圏上半期の供給戸数は10,502戸で、分譲坪単価は前年比38.9％アップの436万円、平均価格は同41.1％アップの8,873万円となり、ともに過去最高値となった。主な要因として、都心部で大規模物件の供給があり、都内23区の供給比率を46.7％（前年36.5％）に高め、坪単価も同49.4％アップの635万円となったことをあげている。

　ここでは、マンションの基本性能・設備仕様の退行はさておき、CRIで触れられていないことを中心に記者なりの考えをまとめてみた。

着工統計、CRIから記者作成

　まず、先行指標であるマンション着工戸数と供給戸数の乖離（記者はカバー率と呼ぶ。以下同じ）について。CRIは、総戸数200戸以上の大規模物件は、着工から分譲までの期間が延びる傾向にあるとし、1年超の物件比率は2012年が31.1％だったのに対し、2022年は60.7％に上昇していると指摘している。着工＝供給ではなく、タイムラグを考慮に入れないといけないということだ。しかし、着工された物件が途中で工事中止になり、供給されないことはまずありえない。

　その着工と供給の関係を図示した。2009年から2022年のマンション着工戸数は首都圏が823,304戸、近畿圏が325,652戸、合計1,148,956戸で、首都圏：近畿圏は71.7：29.9となっている。一方、供給戸数は首都圏が543,325戸、近畿圏が276,660戸、合計819,985戸で、首都圏：近畿圏は66.3：33.7となっている。着工戸数に占める供給戸数割合（カバー率）は首都圏が66.0％、近畿圏が85.0％となっている。

　なぜこのような結果になっているか。関係者はご存じのはずだが、首都圏の調査対象には専有面積が30㎡未満は除外されており、近畿圏は含まれているからだ。着工比率は首都圏71.7％：近畿圏29.9％なのに、供給比率は首都圏66.3％：近畿圏33.7％になっているのはこのためだ。

　問題は、着工戸数から供給戸数を引いた首都圏279,979戸、近畿圏48,992戸はどうなったかだ。記者は、着工戸数の2割近くが30㎡未満で、約15％が地権者向け・優先住戸とみている。カバー率は好況期で着工が増加したときは下がり、不況期で着工が減少したときは上昇する傾向にある。景況感を判断するにはこのカバー率や価格（単価）動向、在庫数をチェックする必要がある。好例は2008年と2009年だ。カバー率がもっとも高かったのは2009年の90.8％で、もっとも低かったのはその前年の2008年の43.4％だ。リーマン・ショックの影響により中堅デベロッパーが相次いで破綻し、市場が混乱したことを数値は示している。

　次に、市場規模について。マンション着工戸数、供給戸数、平均価格、カバー率などから推計すると、金額ベースでは、過去もっとも供給が多かった2000年（95,635戸）は約4.7兆円で、2022年は約3.2兆円だ。着工・供給が激減しているものの、金額ベースではそれほど落ち込んでいないことが分かる。

　中古マンション市場はどうか。東日本レインズのデータによると、2022年の成約件数は35,429件で、過去最多だった2021年の39,812件を下回ったものの、11年連続して3万戸台を維持した。1戸当たり平均価格は前年比10.5％上昇の4,276万円となり、過去30年間で最も高く、坪単価は前年比12.4％上昇の221.9万円となり、こちらも過去30年間で最高価格になっている。金額ベースでみると、2000年は約5,200億円だったのが、2022年は1.5兆円と2.9倍に拡大している。

　これらの数値から、新築と中古を合わせた市場規模は、2000年が約5.2兆円であるのに対し、2022年は4.7兆円と推測される。リーマン・ショック前に戻りつつあると見ることができる。

　問題はこの先どうなるかだ。新築マンション着工・供給戸数は社会経済動向のほか、高値圏にある価格水準、住宅ローン金利動向などから判断して漸減するのは間違いない。

　中古マンション市場はいま一つよく分からないのだが、在庫件数は成約件数のほぼ同数で、在庫の1戸当たり平均価格も過去30年間で最高の4,064万円になっており、市場では高値警戒感も浮上している。新築と連動しているので注視したい。

建設物価調査会「建設物価 建築費指数」

　とはいえ、新築価格が下がる要因はほとんどない。日本建設業連合会（日建連）の「建設資材高騰・労務費の上昇等の現状」パンフレット（2023年7月版）によると、全建設コストに占める割合が50～60％を占める建設資材物価は2021年1月と比較して26％上昇し、全建設コストを13～15％引き上げている。全建設コストの3割を占める労務費も上昇しており、全建設コストは3％上昇。この29か月間で全建設コストは16～18％上昇しているとしている。現在も躯体、仕上げ、設備など幅広い分野で納期遅延が発生し、職人不足による工期への影響が出ており、ウクライナ情勢次第では、さら幅広い資材の納期遅延や逼迫が発生する恐れがあるとしている。

　また、建設物価調査会の2023年7月の「建設物価 建築費指数」では、集合住宅（鉄筋コンクリート造）の工事原価指数は2015年を100とした場合、123.1（木造住宅は131.3）となっており、2020年比で20ポイント近く上昇。日建連のパンフレットを裏付けている。

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　以上述べたように、建築費の上昇は顕著だが、消費者の住宅取得意欲は旺盛で、今後も堅調な市場が続くと記者も見ている。

　いまひとつ分からないのは工期だ。国土交通省は「適正な工期」を徹底させることを求めており、他業種と比べて圧倒的に高い中小企業比率、常態化している長時間労働、生産性・営業利益率の低さ、人材不足、低賃金など建設業の働き方改革は喫緊の課題とされており、その一環として2024年4月からは「時間外労働の上限規制」の適用も実施される。

　これらはコスト上昇の要因になるはずなので、実態はどうなっているか調べようと思ったが、そのようなデータはない。（かつて長谷工コーポレーションは、工期を最大約40％短縮する「マンションEC工法」を開発した）

　データがないどころか、「適正な工期」を徹底させるためには大きな壁があることを、国土交通省の「適正な工期設定等による働き方改革の推進に関する調査」（2023年5月31日発表）結果は示している。

　注文者から提案された工期について、「妥当な工期の工事が多かった」と回答した建設企業は66.6％であったものの、「短い工期の工事が多かった」は29.2％を占めた。休日の取得状況については、「4週6休程度」が44.1％でもっとも多く、「4週8休以上」は8.6％にとどまっている。

　適正工期を確保するための有効な方法として、発注者の81.0％は「受注者が、発注者に施工に必要な工期を説明すること」をあげたのに対し、建設企業を対象とした調査では76.0％が「注文者の理解が重要」と回答した。

　ここに〝同床異夢〟であり、発注者と受注者の綱引きの構図が読み取れるのだが、ことは容易でない。監視役の国交省の手加減次第で揺れ動く。その背後には消費者の価格下げ圧力もある。

　同省は、全建設プロセスにICTを導入するプロジェクト「i-Construction」により、これまでより少ない人数、少ない工事日数で同じ工事量の実現を図り、2025年までに建設現場の生産性２割向上を目指しているが、どうなるか…。

　東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は8月10日、首都圏の7月の不動産流通市場動向をまとめ発表。成約件数は、マンションは前月に続いて前年同月比で増加し、戸建ては19か月連続で減少した。

　マンションは、成約件数3,236件（前年同月比4.3％増）、坪単価は237.3万円（同5.0％増）、価格は4,563万円（同4.9％増）、専有面積は63.44㎡（同0.03％減）となった。坪単価は39か月、価格は38か月連続の上昇。地域別では、成約件数は埼玉県以外の地域は前年比で増加したが、埼玉県は19か月連続して減少した。坪単価は全ての地域で上昇した。

　中古戸建ては、成約件数1,155件（同1.8％減）、成約価格3,848万円（同1.5％増）、土地面積140.98㎡（同0.6％増）、建物面積103.47㎡（同0.05％増）。地域別では、成約件数は東京都区部と横浜・川崎市以外の地域が前年比で減少し、埼玉県は19か月連続で前年同月を下回った。

松本氏

既報の通り、千葉大学名誉教授・小林秀樹氏（享年68歳）が昨年（令和4年）10月11日、癌のため亡くなったが、小林氏の後輩で旭化成ホームズくらしノベーション研究所・二世帯住宅研究所所長・松本吉彦氏（64）に小林氏のエピソードをお願いし、快諾していただいた。以下に全文を紹介します。

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　小林先生とは私が卒論を書いている際に東京大学工学部建築学科の建築計画研究室（鈴木成文・高橋鷹志研）博士課程でご一緒したのが出会いとなります。当時は集合住宅の住まい方調査を基にした居住者の行動や心理の考察など、建築学に心理学や社会学、動物の生態学などの本を参照しながら研究室内では研究を進めていたと思います。今回の追悼する会のコメントで小林先生の研究の特徴としてこうした分野を導入した研究が高く評価されていたのですが、これは当時の研究室内全体のトレンドでした。私が未だに仕事で居住者調査を基に研究しているのはこの時の原体験が効いていると思います。

　その頃の小林先生の研究の多くは1992年刊行の名著「集住のなわばり学」に記されています。集合住宅の共有領域に住人の「日常的支配」が及び、それが防犯の観点からオスカー・ニューマンの「まもりやすい住空間」などで指摘された「自然監視性」を生んでいること(P81-83)、LDKの窓は共有領域に面しているほうが日常的な関わりを生じやすいこと(P82)、コミュニティ形成には10戸前後のクラスターに分割することが有効であること(P153)など、実際の設計に役立つノウハウにまとめられています。

　「集住のなわばり学」は、中古価格が１万円前後の高値となっていることについて、生前小林先生ご本人が、もっとたくさん持っておけばもうかったのに、みたいなことをおっしゃっていました。

　ナワバリ学を家族関係に発展させたものが2013年刊行の「居場所としての住まい」です。住戸内の室配置の構成原理を家族関係から読み解き、二世帯住宅のような親子同居、シェアハウスのような他人同士の集住にも応用した点がユニークで、ｎLDK型など実際の間取りと家族関係を対照しながら考察しています。この著作を題材として、2014/1/21に第12回のくらしノベーションフォーラム「ナワバリ学で家族と住まいを読み解く」を開催し講演していただきました。

　小林先生の業績では、資産や投資としての建築、といった経済的、実務的な取り組みを扱うことに特徴があるかと思います。学術研究に留まらず、実際に社会で使われるノウハウの開発では、共同研究で大変お世話になりました。二世帯住宅の居住者インタビューや空き世帯の活用を模索した二世帯住宅シェアハウスプロジェクトhttps://www.kobayashi-lab.net/project/2010/nisetai.pdf （最終講義記念冊子プロジェクトNo17）や子育て共感賃貸住宅「BORIKI」の居住者調査（同No19）など、いくつかの共同研究をさせていただきました。

　学生時代より長きにわたってお世話になってきた先輩を失うことが残念でならないのと、近年登山にご夫婦ではまっておられたので百名山全山登頂達成者である私としては、一緒に登山する機会がなかったことが悔やまれるところです。

千葉大学名誉教授「小林秀樹先生を追悼する会」に約210名（2023/8/5）