伊勢神宮外宮（2016年写す）

　わが多摩センターからホテルが消え、四季折々の美しい草花をパルテノン大通りに咲かせてくれている恵泉女学院大学の閉学が決まったことにショックを受けているのに、今度はわが故郷・三重県伊勢市の住宅地の地価公示は10年前と比較して24.7％下落しており、人口10万人以上の全国259市の中で最大（ワースト）の下落率であることが分かった。Unbelievable！なぜだ！

　別表を見ていただきたい。 （10万人以上地価公示変動率.）、（変動率上位50市.）、 （変動率ワースト50市）。人口10万人以上の全国市259（東京特別区は除く）のうち10年前の2013年比で住宅地の地価公示がプラスなのは156市で、下落しているのは100市（変動率ゼロは3市）。平均の変動率は9.9％上昇となっている。

　変動率トップは76.2％上昇の札幌市で、以下、大野城市、福岡市、江別市、仙台市、春日市、宜野湾市、筑紫野市、那覇市、浦添市がトップテン。ほぼ50％以上上昇している。

　大野城市、春日市、筑紫野市は福岡市に隣接しており、この4市と札幌市、そして3市の沖縄県がトップテンに入っているのは注目される。マンションの価格上昇も著しい。

　隈研吾氏が設計したことで話題になった札幌市の高級住宅街の低層マンション「プロスタイル札幌 宮の森」は坪単価700万円でも、首都圏中心の富裕層に人気と聞いている。札幌駅周辺の再開発マンションも坪単価は400万円を突破している。東京23区並みだ。

　福岡市の大和ハウス工業「プレミスト大濠二丁目」も坪単価520万円ながら残りはわずか。再開発が進んでいる「天神」エリアでは坪400万円くらいになっているという。

　早期完売したサンフロンティア不動産の分譲ホテル「HIYORIオーシャンリゾート沖縄」（203室）は坪単価350万円くらいだと思われる。

　このほか上昇が目立つのは仙台市、広島市、名古屋市、さいたま市などの中核都市のほか首都圏・首都圏近郊ではいわき市、木更津市、武蔵野市、つくば市、習志野市、浦安市、三鷹市、川口市などの上昇も目立っている。今年の変動率で上位を独占した東広島市は49番目（10年くらい前から上昇していたということか）。

　一方、24.7％下落の三重県伊勢市が変動率ワーストで、以下、桐生市、焼津市、足利市、栃木市、霧島市、那須塩原市、上越市、松阪市、尾道市がワースト10。三重県が2市、栃木県が3市入っている。

　このほか、県庁所在地では甲府市、水戸市、鳥取市、青森市、首都圏では横須賀市、秦野市、取手市、小田原市、野田市、平塚市など都心へのアクセスに難のある市がワースト50に入っている。

伊勢神宮内宮（同）

河崎町（同）

◇   　　　　　◆　　　　　◇

　伊勢市と言えば、年間800万人以上が訪れ、毎年、総理大臣も正月にお参りする皇祖神の女神・天照大神（あまてらすおおみかみ）が鎮座する伊勢神宮があり、お伊勢さんマラソンとしても知られているので、数少ない全国区の市のはずだ。

　その伊勢市が、全国で259ある人口10万人以上の市の中で下落率が最大（ワースト）とはどういうことか。（全国唯一の再生再建団体である人口6,734人の北海道夕張市の下落率38.2％と比べれば上位だが）

　早速、伊勢市駅近くの不動産会社に電話で聞いた。予想したとはいえ、絶望的な返事が返ってきた。「地価公示はわれわれがはじいた数字ではありませんが、やむを得ないですね。市にはおかげ横丁しかありませんから。人口流出も松阪市や津市のほか、福祉サービスで勝る隣接の玉城町、明和町に移る人も少なくありません。全国区の大企業は1社（横浜ゴム）しかありませんし…。活性化？　難しいですね」

　市の公表データからも明るい展望は見えてこない。令和２年３月版の伊勢市人口ビジョンによると、2060年の将来人口は、平成25年基準推計によると約66,000人で、現在の約12.3万人からほぼ半減すると推測している。空き家総数は2013年の8,640戸から2018年の8,990戸に増加（現在は、住宅戸数のほぼ2割と記者はみている）。

　高校生・大学生に対するアンケート結果も深刻だ。高校生・大学生とも伊勢市への愛着は約７～８割と高いにも関わらず、「就職先が豊富である」と回答した高校生は2.3％、大学生は何と0.0％だ。

　市は不動産会社にもヒアリングを行っているが、これまた、手厳しい指摘がほとんどだ。「生産年齢人口の減少に伴って、住宅需要が減少しているように感じる。人口がより多い県内の他市に比べると、物件の見学客数そのものが少ない。事業用物件のニーズも少ない」「仕事を探す目的で伊勢に住むニーズはあるが、安定した仕事が見つかりにくいという理由で転出するケースも少なくないと感じる。定住人口の増加に向けては、雇用対策が急務である」「伊勢神宮中心の観光振興では定住人口を増やす効果には限界がある。神宮に頼ってばかりではなく新しい経済対策が必要で、若者やよそ者の発想を受け入れる体質づくりが必要である」

　就業構造にも問題があるようだ。もっとも就業者数の多い製造業では、市外に通勤している人のほうが、市外から通勤している人より多い。つまり、市内の製造業での働き口が少ないということだ。

　このような事情から、平成28年度の（雇用者報酬＋財産所得＋企業所得）÷人口＝１人あたり市町民所得額は282.7万円で、三重県平均の315.5万円を下回っている。

　同ビジョンでは、「全国と比較した稼ぐ力（地域の特色）をみると、ゴム製品製造業や宗教、水運業…などは独自性が高い産業であり、市外からお金を稼ぐ産業として成長を支援するとともに地域外への移転を防ぐ必要性が高い」としている。

　市の最大の観光資源である伊勢神宮だが、その観光客の圧倒的多数は市内に宿泊せず、素通りして鳥羽・賢島方面に流れていることも見逃せない。市の観光統計によると、令和4年の宿泊客は72.2万人で、ここ数年間は漸増しているが、コロナ前の170～180万人の鳥羽市、約150万人の志摩市と比べると半分以下だ。

◇   　　　　　◆　　　　　◇

　記者は三重県が誇れるものは伊勢神宮、赤福、的矢の牡蠣だと思っているのだが、もう一つ女性の美しさも追加したい。心が美しいという意味で、容姿とか外貌のことを言っているのではない。気候が温暖で、争いを好まず伊勢を中心に京都の文化を受け継いでいるからではないかというのがその理由だ。〝近江泥棒、伊勢乞食〟というのは県民性をよく表していると思う。

　記者だけでなく、三重県の女性がトップという調査結果があることを初めて知った。女性の体型を表す指標「PI（プロポーションインデックス）」をもとにダイアナが発表している「都道府県別・女性体型メリハリ度調査」だ。これによると三重県の女性は2016年と2017年でトップになっている(2020年は5位)。「健全な精神は健全な肉体に宿る」ということか。

　にもかかわらず、データは逆だ。先の市のビジョンによると、女性未婚者の20代以下の７割弱、30代の５割に結婚願望があると答えているが、未婚率は35.6％と県平均より高く、20代の約８割、30代の約３割が独身で、その主要因は「出会いがない」「理想の相手に出会えていない」とある…男性も頑張れ。

　長谷工不動産は、市内のかつての一等地・伊勢市駅前の「伊勢市駅前C地区第一種市街地再開発事業」（102戸）の権利変換計画認可を受けたと発表した。竣工予定は令和7年度。記者は坪単価150万円くらいに見ているが…。

伊勢市民も食べないかいづ（記者は、味はともかくこれほど美しい夫婦和合の図はないと思う）

隈研吾氏が設計 坪700万円超でも好調スタート プロポライフ「札幌 宮の森」（2022/9/23）

坪単価520万円でも人気 最終分譲へ 大和ハウス「プレミスト大濠2丁目」（2022/11/1）

サンフロンティア ホテルコンド「沖縄」開業 販売も順調（2021/2/23）

国政の喫緊の課題――地方の再生 観光都市・伊勢の再生はあるか③（2008/1/17）

国政の喫緊の課題――地方の再生 観光都市・伊勢の再生はあるか②（2008/1/16）

国政の喫緊の課題――地方の再生 観光都市・伊勢の再生はあるか①（2008/1/15）

  10万人以上地価公示変動率 (回復済み).xlsx上位50市.pdf

　わが国の町内会組織など自主団体研究の第一人者である山梨学院大学法学部特任教授・日高昭夫氏は、詳細な情報を持ち合わせていないと断ったうえで、千代田区番町の地区計画変更に関して次のようなコメントを寄せた。

◇   　　　　　◆　　　　　◇

　ポイントは、①地区計画決定過程で必要な「地区住民等の意見」にいう「地区住民等」が町会長等の意見で代表できるのか②その町会長の意見がそもそも町会を代表する正当性を有しているのか、といった点かと理解しました。

　このうち、①については、かつて山梨県の旧明野村の産業廃棄物処理場建設問題で、区長（自治会長）の意見を地区住民の意見として建設を進めた山梨県の行政対応が、その後深刻な行政対住民の対立と住民間の分断を生み、長期にわたって混乱と大きな行政コストをもたらしたことを思い出しました。

　千代田区の場合も、地区計画の趣旨に沿って、丁寧な地区住民の意見を聞く最初の手続きを誤れば、同様の結末にならないか懸念されます。

　私個人の見解ですが、行政が地区住民の代表として町会長の意見を日常的に聞くなどの仕組みや慣例そのものは、一概に批判されるものではないと思っていますが、それはあくまで日常的あるいは（暗黙にであれ）広く合意されている事項に限定されると思います。非日常的で合意が形成されていない事項についてまで、町会長に白紙委任されていると考えるべきではないと考えます。

　そこで、②についてですが、地区住民間で十分な合意が形成されていない事案で、しかも地区計画の本質的変更につながるような重要事項について町会長が公式に対外的に意見を表明する場合には、少なくとも町会としての明確な合意形成が前提条件ではないかと思います。

　その意味で、町会のガバナンスを問う今回の訴訟は画期的で、大変興味深いものだと思います。

　ただ、訴状の詳細も分かりませんし、私的自治がどう評価されるか、町会規約がどのようになっているか、メンバーシップや総会の規定など細かい点は不明ですので、どのような展開になるかはなんともいえません。

全国初 町会の民主的運営を問う裁判提起 二番町（日テレ通り）再開発の是非（2023/3/16）

管理協　地域共生セミナー 「管理組合と自治会は車の両輪」（2011/9/20）

「川口栄町３丁目銀座地区第一種市街地再開発事業」

野村不動産は3月22日、参加組合員として事業参画している「川口栄町３丁目銀座地区第一種市街地再開発事業」が同日竣工したと発表した。

事業は、JR京浜東北線川口駅から徒歩3分、川口市栄町三丁目に位置する敷地面積9,069㎡、28階建て延床面積約66,572㎡。主要用途は住宅、店舗、事務所、医療施設、子育て支援施設、駐車場、駐輪場など。住宅は専有面積46.63～115.77㎡、坪単価は340万円。設計・監理はINA新建築研究所。施工（特定業務代行者）は前田建設工業・埼和興産共同企業体。商業コンサルタントは野村不動産コマース。入居時期は2023年3月下旬。商業施設は5月24日グランドオープンする。

同プロジェクトは2006年6月に勉強会が発足し、2017年5月に都市計画決定、2018年3月に再開発組合設立認可、2020年2月に工事着手。約17年の歳月を経て竣工した。

①商店街の活性化②地域貢献③地域分断化への配慮④歩行空間の充実を図り、1～3階は商業・業務施設（樹モールプラザ）、4～28階は総戸数481戸のマンション「プラウドタワー川口クロス」を整備した。物件は川口市の「低炭素建築物認定」を受けており、30代を中心に単身世帯からファミリー、シニア層まで幅広い層に評価されているという。

エントランス

「パークウェルステイト千里中央」　　

　三井不動産レジデンシャルは3月23日、大阪府最大規模となる豊中市の全548室の住宅型有料老人ホーム「パークウェルステイト千里中央」を3月27日に開業すると発表した。「パークウェルステイト」シリーズとしては2019年開業の「浜田山」（70戸）、2021年開業の「鴨川」（473室）に次ぐ第三弾で、関西圏では初となる。同社は来年秋開業予定の3物件を合わせ6物件2,695戸・室を開業する。

　物件は、北大阪急行線千里中央駅まで専用シャトルバスで約10分、千里中央駅から梅田駅までは電車で19分、大阪府豊中市北緑丘1丁目に位置する敷地面積約17,909㎡、延床面積約45,120㎡、13階建て居室数548室（一般居室470室、介護居室78室）。一般居室の専用面積46.69～78.95㎡、料金は入居一時金3,135万～7,940万円（78歳・一人入居の場合）。竣工は2023年2月。設計・施工は長谷工コーポレーション。

　2021年7月にHPを開設後、約3,500件の問い合わせがあり、申込件数は約220件。申込者の居住地は豊中市約20％、吹田市約15％、大阪市約15％、兵庫県約15％、その他約30％。年齢は60歳代約10％、70歳代約40％、80歳代以上約50％。人数は1人70％、2人30％。男女比は女性70％、男性30％。

　大規模物件にふさわしいエントランスホール、広い空間と高い天井高とし、ラグジュアリーな空間を演出しているほか、ダイニングやバーカウンター、水景や松などの植栽を臨む「離れ」、箕面の山々を眺められる「屋上庭園」などを設置。

　入居者同士のコミュニティを図る共用施設では、露天風呂、ジャグジー、低温サウナ、数種類のシャワーが時間差で流れ落ちアロマが香る「エクスペリエンスシャワー」を備えた大浴場、約1,500冊の書籍を取り揃えたライブラリー、多目的ホール、フィットネスルーム、ビリヤードルーム、麻雀ルーム、カラオケルーム、シアタールーム、演奏室など。「季節湯」や「子ども食堂」など地域とのコミュニティを育むイベント、サークル活動などによりアクティビティの場を創出する。

　医療・介護サービスでは、医療法人との医療連携のほか、併設クリニックと薬局が電子的に処方箋を連携することにより、入居者の利便性を向上し、介護専用フロアの設置、24時間常駐の見守り・生活支援サービスを提供する。

　健康サポートでは、エイジングケアサポートプログラムや脳・活性化プログラム「i トレ」、三井住友銀行が運営する医療版情報銀行アプリを導入（大阪大学医学部附属病院監修）し、予防医療から先進医療、薬・介護まで連携した新たな地域医療サービスを提供する。

　
メインエントランス（左）とラウンジ

　
ダイニング（左）とサロン

　
　離れ（左）と屋上庭園

◇   　　　　　◆　　　　　◇

　この前の、今後7年間で3,000室以上を供給するという旭化成ホームズの自立～フレイル期シニア向け賃貸住宅「へーベルVillage」記者発表会も驚いたが、コンセプト・ターゲットは異なるとはいえ、三井不動産レジデンシャルの「パークウェルステイト」もまた凄い。

　今回の「千里中央」と開業済みの「浜田山」「鴨川」、2024年秋開業予定の「湘南藤沢」（566室）「西麻布」（421室）「幕張ベイパーク」（617室）をトータルすると6物件で2,695戸・室だ。

　
大浴場（左）と介護フロアリビング

ウェルネスリビング

健康寿命延伸に効果発揮 旭化成ホームズ シニア向け賃貸「へーベルVillage」（2023/3/22）

サ高住の最高峰「浜田山」を超える 三井不動産36階建て421室「西麻布」着工（2021/6/7）

サ高住の最高峰 月額賃料は約94万円（59㎡） 三井不レジ「浜田山」竣工（2019/5/29）