6月の成約件数3か月ぶりに増加 成約単価・価格の上昇続く 首都圏中古マンション
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は7月10日、首都圏の2023年6月の不動産流通市場動向をまとめ発表。中古マンションの成約件数は3,111件（前年同月比3.6％増）となり、3か月ぶりに前年同月を上回ったほか、成約坪単価は238.5万円（同7.9％上昇）となり、20年5月から38か月連続、成約価格は4,610万円（同9.0％上昇）となり、20年6月から37か月連続で上昇。専有面積は63.79㎡（同1.0％増）となった。
中古戸建の成約件数は1,138件（同0.6％減）、成約価格は3,750万円（同1.9％下落）、土地面積は140.86㎡（同4.5％縮小）、建物面積は103.77㎡（同0.7％縮小）。
「Essential Company」を目指して 旭化成ホームズ サステナビリティ説明会
左から武藤氏、川畑氏、岡前氏
旭化成ホームズは7月11日、サステナビリティ説明会を開催。代表取締役社長・川畑文俊氏、同社執行役員兼サステナビリティ企画推進部長・武藤一巳氏、同社執行役員兼人事部長・岡前浩二氏が出席し、これまでの振り返りと今後の方針についてそれぞれ説明した。
川畑氏は、同社創業から50周年を迎えた昨年（2022年）4月に「2030年のあるべき姿Vision for 2030」を策定し、「For Society」{For Customer}「For Employee」の3つの目標を掲げ、「Essential Company」を目指すと話した。
具体的には、2022年4月にサステナビリティ企画推進部を発足させ、同年12月には社長直下の代表取締役、専務執行役員、各委員長、外部有識者から構成される「サステナビリティ委員会」を立ち上げ、方針を決定すると語った。
武藤氏は、グループのサステナビリティ方針として、①社会的価値の創出②誠実な業務推進③人権の尊重④環境への配慮⑤人財を活かす職場環境⑥社会とのコミュニケーションの促進と協働－この6つの方針に基づき、社会課題の洗い出しからスクリーニング、評価基準の設定・実施、特定・マッピングにより、「With Customer」「With Environment」「With Employee」「Our Integrity」の観点から18のマテリアリティを策定すると説明した。
マテリアリティに基づいたKPIの一例として「ZEH・ZEH-M」「まちもり」の促進のほか、RE100達成に向けた取り組み、さらには今年7月、国際的イニシアチブ「SBT(Science Based Targets)」で、パリ協定が定めた平均気温上昇を1.5°C以内に収める【1.5°C目標】の認定を取得し、TCFDへの賛同を表明したことなどを紹介した。
「With Employee」について岡前氏は、ダイバーシティの推進、労働安全衛生の確保、生産性の向上、人財の確保と育成、高品質で安全な製品の提供を実践するため、結果を共有し対話を通じて現場力強化を図り、組織と人の成長につなげていくと語った。
野趣に富むジョコビッチの赤・白ワイン試飲会にジヴェリ（乾杯）！ セルビア大使館
セルビアワイン先行試飲会（セルビア大使館で）
世界的プロテニスプレイヤー・ジョコビッチの親族が経営するワイナリーから初入荷したワインなど10銘柄を味わえるセルビアワイン先行試飲会が7月7日夕、港区高輪のセルビア大使館で行われた。定員30名は満席で、ワインのほかセルビアの郷土料理も振舞われた。主催者は、Makoto Investments（マコトインベストメンツ）Monde Delicious（モンドデリシャス）事業部。
来賓として出席したアレクサンドラ・コヴァチュ特命全権大使は、「こんばんは。セルビアのワインは古代から生産されており、伝統的な技法による個人ワイナリーが多いのが特徴で、ここ20年間はルネッサンスとも呼ぶべき繁盛記を迎えている。最近では世界最大のワインコンクールで第6位に入賞した」と日本語であいさつした。
元セルビア大使で日本セルビア協会副会長・角﨑利夫氏は、「最近は個人ワイナリーが素晴らしいワインを生産している。本日はジョコビッチを始め固有種であるシラー、プロクパッツ（赤）、タミヤニカ（白）も楽しめる。ジヴェリ（乾杯）！」と乾杯の音頭を取った。
初入荷したのは、赤の「ジョコビッチ シラー2020」と白の「ジョコビッチ シャルドネ2021」の2銘柄と「シラ2021」。「ジョコビッチ」はいずれも通常価格￥9,900（税込み）。「シラ」は通常価格3,080（同）
「ジョコビッチ シラー2020」は、セルビアの固有種シラー100％。「深いルビー色に、ブルーベリー、ブラックベリー、プラムなど黒系果実味溢れる強めの香りにバニラ、タバコ、シダーといった、上品な樽由来の香りが加わります。口に含むとタンニンの特徴がはっきり捉えられますが、ソフトで余韻も楽しめる」というのが触れ込み。
「ジョコビッチ シャルドネ2021」は、シャルドネ100％を使用。「乾燥アプリコット、梨、リンゴの香りと風味に、樽由来のトースト、柔らかなバニラのニュアンス…クリーミーで余韻も長く、芳醇でリッチな白ワイン」とある。
記者が試飲会に参加するのは、2017年11月に行われたのに続く2度目。第三企画代表・久米信廣氏が1990年代から続いたセルビア国内の民族対立と経済の疲弊により、多くの子どもたちが厳しい状況に置かれていることに心を痛め、CSR活動の一環として子どもに学用品を贈呈したり、アーティストに対する支援活動を行ったりしている縁で取材＆参加したもの。
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アレクサンドラ・コヴァチュ特命全権大使（左）と角﨑氏
◇ ◆ ◇
「Dobro veče（ドゥヴゥロヴェーチェ）！」「Zdravo（ズドラーヴォ）！」－記者は会場に入るなり、大きな声で叫んだ。狂人が紛れ込んだと勘違いしたのか、若い日本人女性は記者から逃げた。しかし、セルビアの方々は「Dobro veče（ドゥヴゥロヴェーチェ）！」「Zdravo（ズドラーヴォ）！」と微笑を返してくれた。「こんばんは」「こんにちは」が通じたのだ。
試飲会では、近くの日本人女性から「わたしはもっぱら白で、赤は飲まないのですが、このジョコビッチの赤はとても美味しい」と、白を飲んでいた記者に声を掛けられた。
「わたしもそうです。赤は甘ったるいイメージが強く、ほとんど飲みません。そうですか、そんなに美味しいですか。飲んでみます」（「赤玉ワイン」は馴染めなかった）
早速、ジョコビッチの赤を飲んだ。白もそうだが、一言でいえば「野性的」「ワイルド」。野趣に富み、渋み、苦みがかなり強い。わが国の泡盛をはじめスコッチ、バーボン、ウォッカ、テキーラ、馬乳酒（記者は〝処女の酒〟と名付けた）－これらはみんな「野性的」「ワイルド」だ。これぞ酒だ。
その女性と名刺も交換した。「Flute」の肩書の吉川久子さんだった。しばし歓談し、「今日は七夕。わたしのアルバム『セルビアの思い出』をあげます。わたしが作曲した『セルビアの思い出』のほか『セルビアの子守歌 たなばたさま』など10曲を収録したものです」とCDを頂いた。
吉川さんは、東日本大震災でセルビアから支援を受けたのをきっかけに、ベオグラードなどでコンサートツアーを行っているそうだ。
会場にはもう一人、記者の目を射た女性がいた。ドレスも靴も何から何までワインレッドに包まれていた。声を掛けた。
「赤ワインがこぼれてもいいように」赤で統一したそうで、名刺には「株式会社秋山 代表取締役 ピアニスト（作曲・編曲）秋山治野」とあった。
吉川さんの衣服は「白」、秋山さんは「赤」。この日の試飲会にピッタリのアーティストだ。
前回の試飲会同様、しこたま飲んだ。飲みはしたが、セルビア（旧ユーゴスラビア）の作家ダニロ・キシュ（1935～1985）の「若き日の哀しみ」(山崎佳代子氏訳、東京創元社刊)を忘れることはなかった。キシュは「祖国のために死ぬことは名誉」で「歴史は勝者が書く。伝承は民衆が紡ぎ出す。文学者たちは空想する。確かなものは、死だけである」（同「死者の百科事典」所蔵、119ページ）と書いている。
翌日、冴えた頭で頂いたCDを聴いた。「ドナウ川のささなみ」は若いときによく聴き、はらはらと涙した曲だが、「セルビアの思い出」にもまた胸を締め付けられた。切ない曲だ。ジョコビッチの白にも赤にもあう。
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左端が吉川さん、3人目がコヴァチュ氏
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秋山さん
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秋山さん（左）と吉川さん
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以下、参加者の皆さん
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セルビア固有品種のブドウから作られたワイン 日本に輸入決定 「ジヴェリ（乾杯）」（2017/11/24）
悲しい歴史を巧みなレトリックで描く キシュ「若き日の哀しみ」（2015/4/11）
平屋注文住宅「IKI（イキ）」に新たな太陽光発電プラン ケイアイスター不動産
ケイアイスター不動産は7月7日、規格型平屋注文住宅「IKI（イキ）」に新たな太陽光発電プラン「IKIのいきいきソーラー」を搭載したプランを同日から開始したと発表した。
グループ会社IKIがシャープのグループ会社シャープエネルギーソリューションの設備を導入することで、平屋のメリットを生かし、電気代の高騰、自然災害リスクに対応するもの。
プランは、太陽光パネルのみを利用する初期費用・メンテナンス費用が0円、サービス料金（月額）ガス併用住宅：3,960円（税込）/オール電化住宅：4,950円（税込）のベーシックプラン「COCORO POWER ソーラープラン」（契約期間13年、期間終了後は太陽光発電システムを顧客に無償で譲渡）のほか、太陽光パネルと蓄電池がセットになったサブスクプラン「COCORO POWER ソーラー蓄電池プラン」、設備を購入し太陽光パネルのオーナーとして自家発電をスタートできるオーナープランを用意。
電気代はこの2年間で5割近く上昇しており、2023年6月からさらに値上げされている。政府の激変緩和措置が終了する秋以降は電気代が家計を圧迫するのは必至とみられている。平屋は広い屋根が確保でき、大容量の太陽光パネルの搭載が可能なメリットがある。
問題山積 要配慮者の居住支援 大家の安心、安否確認、支援法人などテーマ
厚生労働省、国土交通省、法務省による第1回「住宅確保要配慮者に対する居住支援機能等のあり方に関する検討会」（座長：大月敏雄・東京大学大学院工学系研究科教授）が7月3日行われた。
検討会は、①住宅確保要配慮者のニーズに対応した住宅を確保しやすくする方策②住宅確保要配慮者が円滑に入居でき、かつ適切な支援につなげるための方策③入居後の生活支援まで含めた、住宅確保要配慮者に対する居住支援機能のあり方④大家等が安心して貸せる環境整備のあり方－を検討するのが目的で、今後4度の会合を開き、今年秋ごろを目途に中間とりまとめ（案）として発表する予定だ。会合で各委員がそれぞれ4分間意見を述べた。以下、発言順に紹介する。
井上由起子氏（日本社会事業大学専門職大学院教授）大家が安心して貸せる市場、入居者の連絡先、安否確認、入居後の居住支援など福祉サービス、セーフティネット制度の仕切り直しが必要
常森裕介氏（東京経済大学現代法学部准教授）要配慮のニーズは多様化している。生活と住まいを一体として支援していくため、法が求めている目的に照らし合せ、居住支援法人や利用者の状況などの情報を開示する必要がある
中川雅之氏（日本大学経済学部教授）欠席
三浦研氏（京都大学大学院工学研究科教授）協議会、居住支援団体・法人の半分が赤字、ボランティアを強いられている。きちんと財源を確保し、緊急時には公営住宅を活用できるようにすべき
矢田尚子氏（日本大学法学部准教授）大家が安心して貸せる市場は確立されているのか。死後の残置処理など新たな制度も必要
奥田知志氏（全国居住支援法人協議会共同代表副会長）住宅のハコとソフトを一体化するため、各省庁が連携して横櫛を入れ、プレーヤーが赤字を出さなくても済むようなビジネスモデルの構築に期待したい
早野木の美氏（日本消費生活アドバイザー･コンサルタント･相談員協会主任研究員）消費者センターでは2,200名のスタッフが対応しているが、消費者の相談ごとをどこに紹介していいか分からない。600か所ある相談窓口とうまく連携できないか
荻野政男氏（日本賃貸住宅管理協会常務理事）外国人の居住支援を中心に研究してきたが、最近は高齢者の居住支援にも力を入れている。エリアマネジメント手法の導入、家賃債務保証制度の確立も必要
岡田日出則氏（全国宅地建物取引業協会連合会理事）当協会は会員10万超を擁するが、要配慮者の情報が不足しており、共同生活になじめるかも不明。居住支援法人の赤字は限界
三好修氏（全国居住支援法人協議会共同代表副会長、全国賃貸住宅経営者協会連合会前会長）オーナーは高齢化しており、お金を掛けなくて貸したいという意向が強い。そのため、高齢者や外国人に貸すことに躊躇する。生活保護費プラスアルファ―の支援の仕組みが必要
出口賢道氏（全日本不動産協会常務理事）川崎市で死後1か月以上経過した高齢者の死亡事例があった。処理するのに50万円。どうしたらいいか、頭を抱えている
金井正人氏（全国社会福祉協議会常務理事）コロナ禍の特例貸付額1兆5,000億円のお金を配るのに精いっぱい。要配慮制度は大きな絵を描いて進めるべき。国の予算（国土交通省のセーフティネット住宅支援など約135億円、厚労省の生活困窮者自立支援など744億円）は適切か
稲葉保氏（全国更生保護法人連盟事務局長）刑務所出所者は大家に拒否されがちで、居住場所を確保するのに苦慮している
林星一氏（座間市福祉部参事兼福祉事務所長兼地域福祉課長）様々な給付金事業と生活支援事業の連携を図ることが必要
加藤高弘氏（名古屋市住宅都市局住宅部長）セーフティネット住宅制度の〝見える化〟が欠かせない。環境整備が必要
各氏の意見を受け、大月氏は「皆さんのご意見は広範囲にわたり、どれもが極めて重要で、ゆるがせにできない問題ばかり。しっかり精査したい」と述べた。
◇ ◆ ◇
2017年10月に住宅セーフティネット制度がスタートして約5年。記者は5年間を総括して制度設計は適切であったか、問題点、課題はどこにあるかなどが論じられものと期待していた。前段で各委員の意見を紹介したように、また、大月座長も「どれもが極めて重要」と語ったように問題は山積していることが分かった。
しかし、率直な感想を述べれば期待外れ。セーフティネット登録住宅は確実に増加しているものの、公表されているのはマクロデータのみで、詳細なデータは示されておらず、居住者の属性は杳としてしれない。
国土交通省の資料によれば、セーフティネット登録住宅の住戸の床面積は30㎡未満が７％あり、50㎡未満は58.2％、60㎡未満は実に92.2％に達している。居住人数は不明だが、国が定める最低居住水準、誘導居住水準を確保しているのかどうかを知りたい。
家賃については、５万円未満住宅が全国では19％、東京都では１％とあるのみだ。家賃と広さは切り離せない。せめて坪賃料くらい示してほしい。
建て方についても、戸建ては0.1％しかなく、ほとんどが共同住宅なのはなぜかもその理由を知りたい。
約86万戸の登録住宅の空室率は2.3％というのは信じられない数字だ。登録住宅の詳細なデータはないので想像するほかないのだが、市場競争力のない遠隔物件、老朽化した質の劣る木造アパートの比率は高いはずで、にもかかわらず空室率が低いのは、要配慮者のニーズがそれほど高いのか、それとも〝近傍同種家賃〟のお陰、家賃補助（生活保護世帯などは支給額から天引きされているはずだから、結局は大家保護）があるためか。憲法が保障する「すべて国民は、健康で文化的な最低限度の生活を営む権利」とどう整合するのか。
このような本質に迫る論議を期待したいのだが、流れからしたら今後の会合でもこれらについて丁々発止の論戦が展開されそうもない。「大家の安心」「安否確認」「残置処理」などか中心になるのではないか。
最後に、摂南大学現代社会学部教授・平山洋介氏の著「『仮住まい』と戦後日本」（青土社、2020年刊）の一文を紹介する。
「生活困窮者の住む場所の確保に関し、政府および自治体は、民間セクターに依存し、公的資金の使用を抑えようとする。このため、住宅・施設の建物の状態を改善・維持するために、行政が用いる手法は、もっぱら規制になる。ここから生じるのは、規制を緩めると、住宅・施設が劣化し、規制を強めると、住宅・施設の維持に必要なコストが増え、困窮者の住む場所を保全できないという矛盾である。そして、行政それ自体が、生活困窮者の受け入れ先として、制度上の定義が明確とはいえない、民間セクターのローコストかつ劣悪な住宅・施設を利用してきた点に注意する必要がある」（330ページ）
セーフティネット住宅 登録件数が激増 制度の前進と受け止めていいのか（2023/6/29）
賃料は歩合制 全国から想定の2倍の応募 三菱地所 人形町に飲食横丁「ハシゴ楼」
「M’s CROSS（エムズクロス）人形町」
三菱地所は7月6日、「ハシゴ酒×楼閣」がコンセプトの飲食横丁「ハシゴ楼」を都市型商業施設「M’s CROSS（エムズクロス）人形町」（10階建て）内の1～5階にオープンする。3日、施設が報道陣に公開された。市場規模も4～5倍だろうから当然なのだろうが、内覧会にはマンション見学会の数倍の報道陣が駆けつけていた。
「M’s CROSS人形町」は、東京メトロ日比谷線「人形町」駅徒歩1分、中央区日本橋人形町1丁目の人形町交差点に面する10階建て敷地面積約281㎡、延床面積約1980㎡。設計はIAO竹田設計。施工は村中建設。
「ハシゴ楼」は「ハシゴ酒×楼閣」を掛け合わせたもので、「花鳥風月」をテーマにした内装で、1階は「序」（明けの空）、2階は「花」（華やか）、3階は「鳥」（賑やかさ）、4階は「風」（風流）、5階は「月」（月夜の心地よさ）。1フロア3～4店舗。1店舗当たり7坪が中心。総店舗数は18店舗。完全キャッシュレス、オープンカウンター。
コロナ禍を受けて従来の計画を変更、内装・内装造作のほとんどを同社が負担して飲食店の出店コスト低減、賃料は固定費を抑え、歩合制を採用しているのが特徴。
内覧会で人形町商店街協同組合理事長・柴川賢氏は「土地はシャッターが閉まっていたところ。街はオフィス、マンションが増えており、コロナを経て観光地としても賑わいを取り戻しつつある。益々の発展を期待している」と挨拶。
同社河賢男氏は「狭小敷地を対象にした都市型商業施設は2017年の第1号から3物件目。当初は1フロア1店舗、内装はテナント負担を計画していたが、コロナの影響を受けて見直し、当社が内装を負担、賃料も固定費を抑え、売り上げによって変動する歩合制に切り替えた。リーシングも公募にしたところ、テナントの初期費用、リスクが軽減できることから全国から反響があり、想定の2倍の応募があった。当社とテナントが一心同体の新しいスタイルの運営を行っていく。年間約15万人が集客目標」と語った。
柴川氏（左）と河氏
内観
「ハシゴ楼」外観
◇ ◆ ◇
この種の商業施設は、野村不動産の「GEMS」を見学・取材したことがあるが、1フロアに3～4店舗、1店舗7坪平均というタイプは初めてで、オープンカウンター、キャッシュレスというのも記者はやや抵抗感がある。タバコを吸えないのは難点だと思ったが、1～5階利用客でも6階の喫煙所が利用可能のようだ。
値段が高いのか安いのか、これは利用者の懐具合。5階のすし屋「すし其一」で記者の好きな「こはだ」を一貫（380円だったか）握ってもらって食べた。回転寿司のそれとは全然異なり、とてもおいしかった。人形町には目が飛び出るような高額のすし屋が多いが、ここは一人1万円以下で十分楽しめそうだ。
4階の「オイスタースタンド人形町」の生ガキは690円。生ガキは大好きで、以前は10個くらい食べていたが、もう食べられない。生ガキの値段は最近べらぼうに高くなっているようだ。
1階の「スタンドクレイジークラフトビア」では、コロナ禍で覚えた「せんべろ」メニュー（1,500円）を注文した。お金を払おうとしたら、ただで飲ませてくれた。ハーフのビールは500円。記者などはこれでは物足りず、パイント（800円）で2～3杯は飲むだろうから、3,000円くらいになりそうだ。この前、越谷のバルでビール2杯と生ガキ1個を食べたら2,500円（頼みもしないお通しが500円）だった。
4階の「風」（風流）
5階のすし屋「すし其一」
1階の「スタンドクレイジークラフトビア」
「スタンドクレイジークラフトビア」の「せんべろ」メニュー（つまみは2種選べる）
ポラスグループ 2023年3月期決算 増収減益／営業力の低下＝取材力の退行を考える
ポラスグループは6月30日、2023年3月期の決算を発表。売上高310,322百万円（前期比10.8％増）、営業利益31,345百万円（同4.8％減）、経常利益31,984百万円（同4.3％減）、純利益8,357百万円（同2.8％減）の増収減益となった。売上高は7期連続過去最高を更新した。主力の中央住宅の売上高は95,521百万円（同0.5％増）、営業利益は9,170百万円（同9.2％減）、ポラテックの売上高は116,447百万円（同15.6％増）、営業利益は6,567百万円（同22.9％減）。
セグメント別では、戸建分譲住宅の売上戸数は過去2番目の2,792戸（同0.7％増）となったほか、分譲マンションは362戸（同27.6％減）、注文住宅は685戸（同7.5％増）、プレカット事業の外販売上棟数39,096棟となり過去最高を更新。不動産売買仲介事業の売上高3,517百万円（同5.0％増）、リフォーム事業の売上高10,502百万円（同12.0％増）、賃貸事業の手数料収入453百万円（同7.3％増）とも過去最高を更新した。
2024年3月期決算は売上高310,000百万円（前期比0.1％減）、経常利益27,000百万円（同15.6％減）、純利益7,000百万円（同16.2％減）を見込む。売上棟・戸数は戸建て分譲住宅が3,430戸（同22.9％増）、マンションが410戸（同13.3％増）、注文住宅が824戸（同20.3％増）、賃貸・集合住宅が179戸（同58.4％増）、合計戸数4,843戸（同225.％増）の計画。
決算発表会でグループ代表取締役・中内晃次郎氏は「先が読めない時代が続くが、エリア価値の向上を目指し、お客さまから満足していただける地域に根差した魅力的な街づくりと安全・安心・環境に配慮した暮らし方の提案を行っていく」と述べた。
また、中央住宅代表取締役社長・品川典久氏は「好調だったコロナ禍の市場から一変しており、営業力も低下している。今期の目標数字は楽ではないが達成する」と語った。
今後の市場について問われた中内代表は「これまでの好不調の波からすると、今回は２年半の好調の波があった。向こう1年くらいは不調の波が来るのではないか」と語り、品川社長は「インフレが進んでいるが、所得は伸びていない。粗利を下げて対応しているのが現状だ。見通しは何とも言えない」と話した。
◇ ◆ ◇
上場企業の2023年3月期決算からして、前述のような業績になるのはある程度予測していた。戸建て分譲市場は活況を呈した1～2年前と様変わりしており、完全に勢いは止まった。注文住宅も着工減が続いており、もっと落ち込むかと予想していた。同社は健闘しているのではないか。不動産売買仲介、リフォーム、賃貸事業が伸びているのは市場の反映か。
品川社長が語った「営業力の低下」について考えた。中内代表は「当社社員は技術系が多い。そこまでやるかと声が上がるほどこだわりを持って商品をつくっている」と話したように、商品企画力は優れている。例えば2700ミリの天井高、15段の階段ステップ、ソフトクローズ機能付き引き戸・開き戸、挽板仕上げの床などだ。同社商圏の他社物件と比較して、価格が500～1,000万円高くても売れており、顧客の紹介による契約が増えているということがそれを証明している。
にもかかわらず「営業力の低下」と品川社長が語ったのは、その商品企画意図が営業担当⇒消費者にきちんと伝えられていないという率直な思いの表明なのだろう。
記者も同感だ。コロナ禍でも予想外に売れたことから、各社はオンライン・バーチャルに切り替え、リアルでの紹介は激減している。それをよしとする消費者にも責任の一端があるし、さらにいえば、モノを観ないで、市場動向を伝えるメディアの取材力の退行にも問題がある。
メディアの取材力の退行を象徴する質問が決算発表会でもあった。ある記者が「（飯田グループなどのことか）大量生産・販売を志向しているところがあるが、御社はどうか」と質問した。中内氏は「当社は都市・街づくりを大切にしている。大量生産・販売をやるつもりはない。デザイン、品質を大事にしていく」と応えたのは当然だが、同社の物件を一つでも見ていたらこんな質問は絶対出ないはずだ。
変幻自在に住みこなす実験住宅「Make Full」完成 住協×大月敏雄氏×齋藤隆太郎氏
「Make Full」
住協ホールディングスは7月1日、「住みこなせる家／住みこなせる町」をテーマに、東京大学大学院工学系研究科建築学専攻教授・大月敏雄氏、東北工業大学講師・東京大学客員研究員でDOG一級建築士事務所代表取締役・齋藤隆太郎氏とコラボレーションして開発した実験住宅「Make Full」のメディア向け完成お披露目会を開催した。
「Make Full」は、家族構成、年齢、働き方に応じて柔軟に対応できる変幻実在の家を実現したもので、〝make full use of…（つかいこなす）〟の意が込められている。子育てを終えて居室が空いた場合などには自宅兼事務所、家庭文庫、レンタルスタジオ、音楽教室、アトリエ、ネイルサロン、レンタルスペース、自宅兼美容室、ホームシアターへの転用も可能だという。（1低層ではあるが50㎡以下であればこれらの用途利用も可能）
お披露目会で同社取締役・宇野健一氏は「大月先生とは10年前かご縁があり、コロナ禍などの環境変化にも対応でき、住みこなし、使いこなせる住宅をテーマに昨年1月から共同研究を行ってきた。その成果として今回の建物を完成させた」と述べた。
大月氏は「20年前から戸建て団地の研究を行ってきた。子育て世代が10年後、20年後、30年後も長期にわたって住みこなせ、街とつながっていける新しい戸建てが開発できないかと住協さんと共同研究してきた」と話した。
設計など実務を担当した齋藤氏は「建築家の独り歩きではなく、デザインなど意匠も含めて住協さんのルールに基づいて設計した。大月先生、住協さんとは階段のカラーリングや屋上、断熱性、シャッターは必要か不必要化など細部まで徹底して論議した」と語った。
物件は、西武池袋線「大泉学園」駅からバス11分バス停徒歩4分、都営大江戸線「光が丘」駅からバス10分バス停徒歩4分、練馬区大泉町１丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％、容積率100％）に位置する全4戸。分譲対象は3戸（残り1戸は同社がモデルハウスとして当分利用する予定）で、土地面積は110.48～111.42㎡、建物面積は88.05～89.43㎡、価格は6,380万～6,580万円。建物は完成済み。
全4棟のうちB号棟（土地面積110.48㎡、建物面積92.2㎡）がモデルハウスに充てられており、1階がLDK、トイレ、洗面、浴室など、2階が主寝室（7帖）、居室（5.25帖）、トイレ、スタディルーム、収納など。このほか主な特徴は①屋内エレベーター（他の住戸は内階段方式）②外階段③2階にキッチンなど水回りを設置できる下地処理－など。
左から齋藤氏、大月氏、宇野氏
大月氏（左）と齋藤氏
〝構造梁で懸垂ができるのではないか〟と話したら齋藤氏はやってのけた（2階の主寝室、天蓋もいいかも）
◇ ◆ ◇
同社の分譲戸建てを見学するのは「グランシア三芳」（364区画）以来約20年ぶりだ。現地に着いたとき、その外観を見て面食らった。分譲戸建てだろうということはすぐわかったが、4棟ともエントランスに外階段がついていた。そして、4棟とも2階建てでああるのに搭屋のようなものが突き出ていた。二世帯住宅か賃貸併用住宅かと思った。
実際は上段に紹介したとおりだ。コンセプトが見事に具現化されている。建具・家具はドアノブを含めて白で統一、床のフローリングは挽板、外階段は金属音が響かないように下地にモルタルを使用し、色落ちしない仕上げにしているとか、搭屋は〝行燈〟をイメージして窓の形状を変えるなど細部にわたってこだわりがみられる。設備仕様面では、窓には敢えてシャッターを設けないなどコストの抑制も図っている。難点といえば、建ぺい率が50％であるからか、建物面積がやや狭く、窮屈な感じがすることだ。
この種の戸建て住宅は他にあるか考えた。小田急バスとブルースタジオの賃貸コラボ施設「hocco（ホッコ）」を思い出した。
さて、ここで同社と大月先生に提案だ。100年後も住み続けられる、住みこなせる「実験住宅」がコンセプトなのだから、これはもう大月先生が有償か無償かはともかく、1～3年はB号棟に住み、賃借人は社会人だろうが学生だろうが、何の制約も設けず応能家賃制にして賃借人と同居していただきたい。「セーフティネット住宅」の要件を満たすかどうかは分からないが、賃料を安くする代わりに執事、あるいは弟子（齋藤氏は教え子）、書生、家政婦として酷使し、たまには酒席を設け「住みこなし」について蘊蓄を垂れるというのはどうか。希望者が殺到するのではないか。そして、その顛末を論文として発表していただきたい。〝一石三鳥〟ではないか。
大月先生は7月3日に行われる国土交通省などの「住宅確保要配慮者に対する居住支援機能等のあり方に関する検討会」（第1回）の座長を務める。「Make Full」については触れないと思うが…。
現地の西側は神社に隣接
一次取得層に訴求「ちびまる子ちゃん」ZEH・商業施設隣接・大型 NTT都市開発他
「ウエリス八千代村上」
エヌ・ティ・ティ都市開発など5社が7月中旬に分譲開始するZEHマンション「ウエリス八千代村上」を見学した。大手町に直通約1時間、大型商業施設に隣接した、八千代市最大級の規模。イメージキャラに「ちびまる子ちゃん」を起用した注目物件だ。坪単価は190万円台に落ち着く模様で、販売動向が注目される。
物件は、東葉高速鉄道村上駅から徒歩3分、八千代市村上南1丁目の近隣商業地域に位置する敷地面積約23,292㎡、15階建て全967戸（（Ⅰ工区：593戸、Ⅱ工区：374戸）。第1期（戸数未定）の専有面積は54.90～91.85㎡、予定価格は2,700万円台～6,400万円台（最多価格帯3,900万円台）、坪単価は190万円台になる模様。売主は同社（事業比率50％）のほか名鉄都市開発（同20％）、西日本鉄道（15％）、関電不動産開発（同10％）、東方地所（同5％）。建物竣工予定はⅠ工区が2025年2月上旬、Ⅱ工区が2027年3月下旬。駐車場は787台（市の付置義務）。設計・施工は長谷工コーポレーション。販売代理は長谷工アーベスト。
現地は、駅前のイトーヨーカ堂、ユニクロなどが出店している45店舗からなる大型商業施設「Fululu GARDEN八千代」（5階建て延床面積 15,415坪）に隣接。敷地西側は国道16号線に面しているが、南側、東側はほとんどが道路を挟んで1低層のエリア。その幅は約29ｍ。今回分譲対象の建物の1工区の建物はコの字型で、南向きが中心。住戸プランは67㎡、73㎡、70㎡の3プランで75％を占め、他は65㎡台の2LDKと84㎡～の4LDK。
主な基本性能・設備仕様は、ZEH－M Oriented認定、直床、リビング天井高2500ミリ、ディスポーザー、床暖房、Low－E複層ガラスなど（食洗機、浴室タオル掛けはなし）。共用施設はロビーラウンジ、カフェラウンジ、プライベートガーデン、ワークルーム、フィットネスルーム、キッズルーム、パーティルーム、ゲストルームなど。
年明けにホームページを開設し、これまでのエントリー数は約1,400件。5月13日にモデルルームを開設して以降の来場者は約300組。
同社住宅事業部事業推進部営業推進担当部長・松木拓史氏は「ZHEマンションは関西圏で実績がありますが、首都圏では当社初。資料請求に対するモデルルーム来場者の歩留まり率が高く、関心をもっていただけている。価格は近く正式に決めますが、坪200万円を切り、190万円台になんとか抑えたい」と語り、ちびまる子ちゃんの起用については「これだけの規模ですので、集客力をたかめるため、結婚したての女優さん数人も検討しましたが、メインターゲットのファミリー層への訴求力を考えて起用しました」と語った。
販売事務所エントランス（左からたまちゃん、まるちゃん、花輪くん）
販売事務所外観
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これまでも記事にしたように、記者はこの「ちびまる子ちゃん」マンションと、大和ハウス工業「プレミスト昭島 モリパークレジデンス」（481戸、この他全体で約850戸）、ポラス「ルピアグランデみずほ台(トレジャータウンプロジェクト)」（304戸）・東京建物他「Brillia City ふじみ野」（708戸）の郊外大型3物件に注目している。施工は長谷工コーポレーションで、東京までの距離（時間）は約1時間と言うのが同じだからだ。3物件合わせると戸数は2,829戸にも達する。常識的に考えたら、全物件が完売するまで最低5年はかかりそうだが…。
単価は、大和ハウスは強気で坪単価は250万円くらいを予定しており、「みずほ台」は180万円台の半ばになるようだ。「ちびまる子ちゃん」は当初210万円くらいかと読んでいたが、それより安くなるのに納得した。ここで比較するのは控える（「昭島」と「みずほ台」の記事を読んでいただきたい）。
この物件もZEH－Mだが、パンフレットもホームページもそれほど大きく扱っていない。東葉高速で初のZEH－Ｍのはずだ。もっとアピールすべきだ。
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記者の関心事はもう一つあって、人気アニメの効果だ。最近はなくなったが、以前は人気タレントを起用したマンションがたくさん供給された。
記者が今でも鮮明に覚えているのはオードリー・ヘップバーンを起用した有楽土地「ティアラシティ」で、そのことを話したら、松木氏は関西の物件でわたせせいぞう氏のイラストを起用して成功した実績があると話した。そして、ジャン・レノを起用した東京建物「Brilliaタワー東京」が印象に残っているとも話した。
ただ、人気アニメとなると、記者は「アルプスの少女ハイジ」がリゾートマンションで起用されたのしか知らない。
実存の著名人は広告料も高く、不祥事を起こすリスクもあるから、人気アニメは効果が大きいのではないか。ちびまる子ちゃんの契約は1年間だそうだから、継続するのかそれとも変更するのか。
「Fululu GARDEN八千代」
建設現場（「Fululu GARDEN八千代」2階から写す）
イメージキャラに「ちびまる子ちゃん」 NTT都市など5社JV「八千代村上」（2023/1/14）
セーフティネット住宅 登録件数が激増 制度の前進と受け止めていいのか
国土交通省などは7月3日、「住宅確保要配慮者に対する居住支援機能等のあり方に関する検討会」（第1回）を開催する。視聴を申し込んだのだが、その前に「セーフティネット住宅」の登録件数を調べたら、この1年間で10万件くらい増加し、2023年3月末で全国の登録住宅戸数は848,846戸となっている。都道府県別では愛知県がトップで66,524戸。2位は東京都の5,1039戸、3位は埼玉県の50,748戸。
「セーフティネット住宅」については、摂南大学現代社会学部教授・平山洋介氏（当時、神戸大学 人間発達環境学研究科教授）は「世界」（岩波書店、2021年5月号）の「これが本当に住まいのセーフティネットなのか」と題する論文の中で「『住宅セーフティネットとは大東建託物件のこと』といっても、それほど過言ではない」とし、住宅確保要配慮者のみを対象とする専用住宅は登録住宅全体のわずか1.3％しかないと指摘。「住宅セーフティネットは－少なくとも現在の制度では－住宅困窮への対応に関し、ほとんど役に立ちそうにない」と述べている。
この指摘は「検討会」でも話題になるのか、登録件数の激増はセーフティネット住宅制度の前進と受け止めていいのか、近傍同種家賃は質を担保できるのか、愛知県が都道府県別でトップなのは大東建託の発祥の地であることと関連はあるのか、しっかり視聴したい。
週刊全国賃貸住宅新聞の「2022年 管理戸数ランキング1083社」（2022年８月15日発行号）では、大東建託グループの2022年3月末の居住用管理戸数は120万2,245戸となり、26年連続トップという。
首都圏 単身者タイプ（25㎡）の賃貸坪賃料は1万円以上 長谷工ライブネット調査（2019/10/26）
激増セーフティネット住宅 1年で政府目標の2.8倍 大東建託がけん引／必読の平山論文（2021/7/21）
