「ホテル ザ セレスティン京都祇園」

　三井不動産と三井不動産ホテルマネジメントは2月3日、宿泊型上級の新ホテルブランド 「ザ セレスティンホテルズ」を開発し、第1号店として「ホテル ザ セレスティン京都祇園」を2017年9月7日（木）に「ホテル ザ セレスティン銀座」を2017年10月5日（木）にそれぞれ開業すると発表した。約60名の報道陣が詰めかけ、関心の高さを示した。

　「ホテル ザ セレスティン京都祇園」は、祇園、清水寺、建仁寺、八坂神社、鴨川、先斗町が徒歩圏の京都東山エリア・八坂通に面した5層6フロアの全157室。面積は26～66㎡までツイン30㎡台が中心。スパ、ゲストラウンジのほか、京都の老舗料亭「八坂圓堂」が出店する。

　「ホテル ザ セレスティン銀座」は、新橋駅から徒歩3分の旧銀座日航ホテルを建て替えたもので14階建て全104室。面積はダブル約24㎡を中心に約24～約47㎡。イタリアンレストラン「Casita（カシータ）」が出店する。

　また、現在稼働中の東京・芝の「セレスティンホテル」を大規模なリノベーションを行い、「(仮称)ホテル ザ セレスティン東京芝」として2017年秋オープンする。

　新ブランドは、2002年に開業した「セレスティンホテル」（旧国際観光ホテル）の上質なプライベート感とゲストサービスのこだわりを継承しながら、宿泊型上級クラスとしてリブランドしたもの。

　ルームチャージは平均で3万～3.5万円。従来の同社グループのホテルよりは1万円くらい高いようだ。

　発表会に臨んだ三井不動産執行役員ホテル・リゾート本部長・世古洋介氏は、「当社グループは“Creating New Destinations”をホテル・リゾート事業のステートメントとし、全国20施設約5,300室を運営しているが、政府の観光先進国に向けた様々な施策を支援材料に今後も事業は伸びていくと認識しており、2020年度までに1万室規模へ成長させる計画を進めている。顧客ニーズの多様化も進んでおり、新ホテルブランドはそれに応え質的拡大を図るもの」と語った。

　“Creating New Destinations”には、同社のホテルに泊まることが、滞在することが目的となるように価値を創造する意味が込められている。

「ホテル ザ セレスティン京都祇園」

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　最初、新ブランド名を聞いたとき、「あれっ、セレスティン？　ウェスティン？  クレスティン？　クレスト？ ゴールドクレストもあるではないか」と混乱した。やや考え、あの旧国際観光ホテルだと理解し納得した。国際観光も銀座日航ホテルもなかなかいいホテルだった。日航ホテルのコーヒーは絶品だった。

　嬉しかったのは、わが故郷・三重の「鳥羽国際ホテル」と「AMANEMU」が伊勢神宮と共に映像で紹介されたことで、とくに「AMANEMU」については、世古氏が「ラグジュアリーホテルとして想定を超える滑り出し」と紹介した。「AMANEMU」は東京からだと少し遠く料金が高いが、「鳥羽国際」は皇室の方もよく宿泊されるクラシックホテルだ。伊勢神宮にお参りしたら泊まってほしい。眼前に鳥羽湾が広がる。

「ホテル ザ セレスティン銀座」

　
ロビー（左）とレストラン

「住宅団地再生連絡会議」（すまい・るホールで）

　国土交通省は1月30日、郊外住宅団地の再生を図るため地方公共団体、民間事業者などが調査・意見交換等を行う「住宅団地再生連絡会議」を設立、初会議を行った。人口減少・少子高齢化社会を迎え、空き家の増加、土地利用需要との乖離などの問題が生じていることから、関係団体が問題解決に向け手を携えて取り組むのが目的で、全国から276団体が参加している。この日は約250名が参加した。

　冒頭、挨拶した国交省・由木文彦住宅局長は、「連絡会議の設置には全国からたくさん歓迎の声が寄せられている。全国の郊外住宅団地はそれぞれ多くの悩みを抱えており、スポンジのように穴が開いている状態。国交省としても組織に横くしを入れ6局体制で臨み、経産省、厚労省などとも連携を図り、団地再生に取り組んでいく」と話した。

　会長に就任した横浜市・平原敏英副市長は、「団地再生に向け一堂に会して論議するのは意義深いこと。横浜市も南部や西部では住環境の破壊が進んでおり、再生に向けた官民学のプロジェクトを立ち上げた。一朝一夕にはいかないが、知恵を出し合い取り組んでいきましょう」と語った。

　副会長に就任した大分市・桑田龍太郎副市長は、「同様の問題を抱えている札幌市などとも連携し、平成22年度に『ふるさと団地の元気創造推進事業』をスタートさせ5年が経過した。ともに前に進みましょう」と呼び掛けた。

　会議では、東京大学・大月敏雄教授が「住宅団地を住みこなせる町にする」と題した基調講演を行った。大月氏は、「第一種低層住居専用地域は（コンピニなどの利便施設）みんなダメというような昭和の発想を転換し、賃貸住宅への活用や近居など多様な暮らしを提案し新たな住宅双六を構築しよう」と提案した。

　会議に出席した小田急不動産経営企画本部経営企画部顧客開発・IT推進グループリーダー・石井隆臣氏は、「当社も住み替え支援など取り組みを強化しているが、行政区が異なる自治体との連携、検討されているリバースモーゲージはそれでいいのか、バス便をよくすればいいのか、同業とのアライアンスも必要」と感想を述べた。

　連絡会議には、全国の地方公共団体、鉄道会社、金融機関、社団法人のほか、住宅・不動産会社では新日鉄興和不動産、住友不動産、双日新都市開発、大成有楽不動産、大京、長谷工コーポレーション、フージャースコーポレーション、三菱地所、三菱地所レジデンス、旭化成ホームズ、積水ハウス、大和ハウス工業、ナイス、パナホーム、トヨタホーム、ミサワホーム、ポラス、LIXIL、三井ホームなどが参加している。今後、年1回程度、先進事例の研究、調査報告、意見交換などを行っていく。

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　平原横浜副市長が「住環境の破壊も進んでいる」と話したときはぎくりとした。桑田大分副市長は「時宜を得たもの」と持ち上げたが、やや遅きに失した観は免れない。せめて20年くらい前に立ち上げていればまた違った展開を見せていたかもしれない。昭和50年代から60年代、郊外住宅団地の購入をあおる記事をたくさん書いてきた記者も責任を感じる。

　郊外住宅団地については過去数回、記事にもしているのでそちらを参照していただきたい。

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　大月教授が「昭和の発想の転換」を唱えた。一考に値すると思う。第一種低層住居専用地域の用途を変更しようものならそれこそ大騒動になりそうだが、「特定行政庁が用途地域における良好な住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可したもの」は可能かもしれない。また、国交省は昨年、「良好な住居の環境が形成されている地域であって、住民の徒歩圏内に日常生活のために必要な店舗が不足している等、地域の生活利便性に欠ける地域」でのコンビニの建設を認めてもよいとする内容の助言を各自治体に行っている。

　連絡会議に期待する。

市街化調整区域内の古民家などの用途変更緩和 国交省が指針改正（2017/1/15）

前途多難　佐倉市・千成に見る郊外団地の現状と課題（2016/1/20）

空き家対策、喫緊の課題ではあるが難問も山積（2016/1/18）

日本一の高齢化変化率迎える埼玉 逆風に立ち向かえ（2012/11/5）

限りなく限界集落に近い首都圏の郊外団地　人口4割減（2012/7/27）

「地域循環居住モデルの構築を」東大・大月准教授（2011/12/8）

「鳩山ニュータウン」に吹いた風に想う(2004/7/2)　　

　一戸1億円以上の「松韻坂」の建売住宅を見に行ってからだから、10年振りくらいになるか。日本新都市開発( 昨年８月特別清算) が開発した「鳩山ニュータウン」( 埼玉県鳩山町、開発面積約140ヘクタール、約3200戸) を見学した。前日、同じぐらいの規模で同じように郊外型でありながら、驚くほど生き生きした街づくりが行われている山万「ユーカリが丘」団地を見学し、「鳩山はどうなっているか」気になってしょうがなかったからだ。

　記者は、昭和50年代の半ばから60年代の前半まで５～６回は取材に訪れている。その街並みの美しさにほれ込み、「昭和を代表する街」として何度も記事にした。電柱・テレビアンテナのない街として知られているが、ごみ一つ落ちていない、法面まで植栽されていたのが今でも記憶に残っている。高齢者施設と小学校だったか、保育施設だったかが隣合わせにあったのも覚えている。図書館の貸し出し冊数も確か県内でトップクラスだったはずだ。

　そんな素晴らしい団地だが、最近の「都心回帰現象」の流れの中で人口流失、高齢化、地域経済の停滞…などが集中的に現れているのではという仮説は当たった。

　最初に訪ねたある商店は、「売上げは数年前の３分の１。みんな車で数分の大型店に行く。増えたのは車だけ。道路事情がよくなったため車がひっきりなしに通り、60キロぐらいのスピードで通過していく」と苦りきっていた。

　都心の大学に1時間半かけて通学する女子大生のＦさん(21) は「コンビニまで歩くと20分。車がないと生活できない。学校の帰りもバスがものすごく混む。就職活動をやっているんですが、先日も面接の人から『残業もありますよ。通えるんですか』と聞かれた。結局、落とされたのですが『一人暮らしする』といえばよかったかなと。同級生も都内に引っ越していくし、気がついたら近所の家が空き家になっていたり…。独立したらマンションを借りようかと、親とも話しているんですが…。家は築25年経っており、古くなってきたし…」と語った。

　父親(54) は、具合が悪くなった祖母の面倒を見るため仕事を辞め九州に帰っていたが、今度は母親(60) の具合が悪くなり帰省。今は近くの会社に準社員として勤めているという。このＦさんの家庭は、同世代の家族が抱える問題を全て背負っているようだ。

　住宅価格の下落も止まらない。団地内で3年前「タウン住宅販売」を設立した川畑光男社長(42) は「以前は3000万円していた土地が今では1000万円。手数料が3分の1に下がったわけですから、きつい。6時に家を出て、12時過ぎに家に帰ってくる親の姿を見ている子どもは、そんな生活をしたくないと出て行く。過疎化ですよね。力のある企業が進出でもすれば、街の活性化はできるでしょうが…」と表情を曇らせた。

　しかし、暗い話ばかりでもない。母娘と思われる二人連れに声をかけると、そのお母さんは「私ですか、この頭を見なさい。真っ白でしょ。あと2つで80歳。娘は50歳ですよ。でもね、これだけは書いといて。ここのお年よりはみんな自立していると。街もきれいでしょ」。

　この母親の言葉に記者は救われた。

　真夏の陽気を思わす炎天下で、深緑の歩道が風を運んでくれた。白い葵の花が「ここはいいよ」と呼びかけた。

　「茅場町を土日も含めて目的地にするのが私たちのコンセプト」「街を幸せに豊かにしたい」－この言葉に衝撃を受けた。商業施設「GEMS」事業のビジョン、コンセプト・思いが極めて分かりやすく明確に込められているからだ。事業伸張の理由がここにある。

　野村不動産が1月24日行った中央・江東エリアで展開するマンション「PROUD」・オフィス「PMO」・商業施設「GEMS」の物件見学会で、入社5年目という同社都市開発事業本部 商業施設事業部・富吉夏樹さんが語ったものだ。隣にいたベテラン女性記者も「あんな子がうちもほしい」と言い漏らした。

　茅場町といえば兜町とともに銀行や証券会社が軒を連ね、世界的な金融街として知られたが、バブル崩壊後は整理統合、本社移転などで地盤沈下している観は否めない。その茅場町の一角に同社は10店舗が入居する飲食ビル「GEMS茅場町」を来年オープンする。周辺の約11万人のオフィスワーカーや地元の人たちの行きつけの店にするのだという。

　富吉さんは7名のリーシング担当メンバーの一人で、テナントの誘致、契約まで担当。テナント探しのポイントは、「リピーターが期待できる実力店を見つけること」で、味はもちろん、店の雰囲気、内装、客単価、接客、サービスなどをチェックし、そして何よりも経営者のビジョンが大事だという。

　富吉さんから「茅場町を目的地にしましょう」「街を幸せにしましょう」と熱く語られたら断る経営者などいない。

　「GEMS」の第1号店は2012年10月にオープンした「渋谷」を皮切りにこれまで「市ヶ谷」「大門」「神田」と4店舗が稼働しており、いずれも人気を博しているという。これからは年に5～6棟を予定するなど、開発スピードに弾みがかかる。

　同じ部署が手掛けるオフィスビル事業「PMO」も同様だ。1フロア数十坪から200坪くらいの〝ワンフロア・ワンテナント〟の中規模サイズながらハイスペックの設備がベンチャーや外資系にヒットし、2008年竣工の第1号「PMO日本橋本町」を皮切りに2019年までに32棟、総貸床面積は丸ビルの約22,000坪を超える約28,000坪に拡大する。

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　この記事を書いていて、分譲992戸をわずか6カ月で完売した「富久クロス」の企画を担当した同社の佐々木まどかさんを思い出した。

　このマンションのシアターでは「第九」の第4楽章が流れたのだが、「日本一のイゴコチのいいマンションにふさわしい、自信が持てるマンションにぴったりだと思って選んだ」のが佐々木さんだった。

　「女性活躍」の視点から同社の事業展開を眺めるのが面白いかもしれない。同社には吉富さんや佐々木さんのような女性が綺羅星のごとくいそうだ。

　
「女性が輝く社会づくりにつながるトイレ等の環境整備・利用の在り方に関する協議会」（総合庁舎2号館）

　第2回「女性が輝く社会づくりにつながるトイレ等の環境整備・利用の在り方に関する協議会」（座長：大森宣暁・宇都宮大教授）が1月20日、国土交通省内で行われた。

　協議会は、平成26年10月に「すべての女性が輝く政策パッケージ」が決定され、女性活躍担当大臣から国交大臣に同省所管分野のトイレの整備を進めることが要請されたことを受けて論議されているもの。平成27年6月、第1回協議会が開催された。その後、2度のWGとアンケート調査が行われている。

　今回は、大森座長のほか学識経験者の長谷川万由美・宇都宮大教授、仲綾子・東洋大准教授、小林純子・設計事務所ゴンドラ代表や、子育て関連団体、施設設置管理者団体、地方公共団体、関係行政機関など39名が参加。取りまとめ骨子案などについて論議された。

　取りまとめ骨子案には、女性トイレの行列解消、清潔性・快適性の向上、安心・安全の確保、情報発信、マナーの啓発などが盛り込まれた。3月に会合を開き、取りまとめ案を論議する。

　論議では全参加者のうち約10名の少数派の女性が圧倒。様々な問題点を指摘した。「清潔感がない」などと指摘された公共、交通機関団体の男性側は「コスト」など〝言い訳〟が目立った。

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　第1回目の協議会でトイレに関するエビデンスが少ないという意見が多かったのを受けて国交省が昨年末行った同省インターネットモニターアンケート（女性414名、男性470名）結果がなかなか面白い。男女による差異がかなり明らかにされた。

　外出先でトイレを利用する場合に重視することについては女性も男性も「清潔であること」がそれぞれ76.6％、68.1％を占めだが、洋式便器と和式便器のどちらを好んで使用するかの問いには、「和式」「どちらかといえば和式」が女性は19.3％なのに対し男性は7.3％。かなり差がでた。

　利用場所も微妙に異なる。利用場所について女性が「よく利用する」「時々利用する」場所ごとの比率を紹介する。(　)内は男性。

　①駅61.4％(76.9％)②交通施設77.6％（77.5％）③コンビニ53.2％（75.1％）④大規模商業施設93.3％（90.2％）⑤公園など9.7％（32.1％）⑥職場68.4％（86.2％）。

　この逆、女性が「ほとんど利用しない」「利用しない」場所ごとの比率を見てみよう。(　)内は男性。

　①駅38.4％（23.2％）②交通施設22.0％（12.2％）③コンビニ45.1％（24.3％）④大規模商業施設6.0％（8.7％）⑤公園89.9％（66.8％）⑥職場30.5％（12.4％）になっている。

　この差異から読み取れるのは、トイレに求める清潔度合いや使用目的が男女間で異なることだ。男性はどの場所でも比率が一定しているが、「用足し以外はしない」つまり用足しの目的が達せられれば場所を選ばないことがうかがわれる。

　一方、女性は目的を達するために場所を選び、我慢をし、耐え忍ぶ意志の強さがあることが見て取れる。駅のトイレは、「清潔感がない」（64.3％）「清掃が行き届いていない」（40.1％）「行列に並ばなければならない」（44.0％）などの「不便・不満・不安」が寄せられた。

　男女とも総じて満足度が高い大規模商業施設だが、女性の「不便・不満・不安」の第１位は「並ばなければならない」で47.6％（男性15.5％）もあった。公園では「並ばなければならない」は2.4％だが、「安心して利用できない」女性は51.4％（男性31.9％）にのぼった。

　用足し以外にトイレを利用する人が多いことも分かった。男女とも駅や交通施設、大規模商業施設では「身だしなみを整える」目的が多く、女性はさらに「化粧」が加わる。

　このほか着替え、おむつ替え、ゴミ捨て、携帯やタブレットの操作、荷物の整理などが一定数あり、少数だが睡眠、休憩・休息、読書、食事もある。職場トイレでの睡眠は女性2.0％、男性1.2％、休憩・休息は女性4.8％、男性3.4％の回答があった。

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　協議会を傍聴しようと思ったのは昨年末、全国低層住宅労務安全協議会（全国低住協）の「じゅうたく小町部会」を取材したとき、「女性活躍」を阻む労働環境の改善を進めないと「一億総活躍社会」の実現など絵空事に過ぎないと感じたからだ。「建築現場のトイレは利用しない」という女性現場監督の声を聞いたのは相当ショックを受けた。

　今回の会合でも、トイレの機能だけでなくベビーカーの置き場や授乳・調乳スペースがないこともストレスの原因となり、女性の社会進出を妨げる要因となっていることがよく理解できた。

　残念だったのは、授乳・調乳場所がどうしてトイレなのか、職場でもトイレを利用しない女性が多いことなどの原因、背景について突っ込んだ論議がされなかったことだ。

　この点について、長谷川教授は「子どもを産んだらおっぱいをあげる、このことを〝ジカボ〟（直母）と呼ぶんですが、これは基本的人権の問題。それが保障されないのは差別、マタハラと同じ」と語った。

　同感だ。われわれの世代は、女性が人前であろうが公共施設内であろうが、母親が堂々と胸をはだけ赤ん坊に乳をやるシーンを見ている。授乳がはしたない行為とされ、乳房を恥部のように隠さなければならなくなったのはなぜか。そうした歴史や文化、さらにはバリアフリー、ジェンダーの視点からもトイレ、授乳を考えてほしい。

　私事だが、これも小さいころ。男性はもちろん、老婆などが田んぼの畔で立小便を行うのは日常茶飯事だった。寒い朝、ケツをまくり放尿すると、湯気を立てキラキラと弧を描きながら田んぼの肥やしになる様は感動的でもあった。

　そんな経験がある記者は、東日本震災で新浦安を取材したとき、住宅街では公園で用足しした。住民からは、若い女性などは歩いて10数分の駅まで行くという話も聞いた（仮設トイレの利用のしづらさを考えると、うべなるかなと思った）。

　かつて、どうして明治大学は人気が高くなったのか明大理事長に聞いたことがあるが、理事長は立地がいいことと教育環境が整っていること、とくに女性のトイレをよくしたことを冗談交じりに話した。

労働環境改善活動にエール　全国低住協「じゅうたく小町部会」（2016/11/26）

　リンナイが首都圏20～40歳代の男女400名を対象にした「冬場の冷えと暖房事情」に関する意識調査結果をまとめ発表。男性の4割、女性の8割が「冷え性」であることが分かった。もっとも冷えていると感じている部位は足先で、男女とも8割以上が「末端冷え性」であることが判明。対策としては足裏を温める床暖房が理想的で、針葉樹の無垢のフローリングやコルク畳を使うことを勧めている。

　調査によると、男女平均で約6割が冷え性を訴え、男女別では男性の約4割、女性の約8割が「とてもそう思う」「ややそう思う」と答え、年代別にデータを見ると男性は20代、女性は30代がもっとも多いことが分かった。

　冷え性の人がもっとも冷えていると感じる部位は「足先」で、85％の人がそう回答した。「手先」は6割だった。

　身体の症状については、「頭痛」が35％で、「腰痛」「不眠」「集中力が切れる」などと続く。また、「末端冷え性」の人のほうが「風邪を引く」割合が高いことも分かった。

　冬場に使用する暖房器具は、「エアコン」がトップで68％、以下、「こたつ」26％、「電気ストーブ」25％、「ホットカーペット」23％、「石油ファンヒーター/ストーブ」20％の順。「エアコン」使用者の2割以上の人が「満足していない」と回答した。その理由として「光熱費が高い」「部屋が乾燥する」「暖まるまで時間がかかる「足元が寒い」などをあげている。温度設定は「25度」がもっとも多く約50％。

　満足度の高い暖房器具は「ガスファンヒーター/ストーブ」「床暖房」「ホットカーペット」の順で、満足度が高いポイントは「足元の暖かさ」「手間がかからない」「空気がクリーン」など。

　この結果に対して、一級建築士でインテリアプランナーの佐川旭氏は「エアコンは床や衣服についているチリやホコリを舞い上げてしまうためハウスダストや花粉といったアレルギーにも配慮が必要ですが、その点床暖房はチリやホコリが部屋を舞うことはないので、空気はクリーン。さらに部屋の湿度も変わらないため、快適性を感じることができるのでオススメ」と語っている。

　とくにガス温水式は温度が約40°Ｃまでしか上がらず、低温やけどの心配がなく、スイッチをオフにしても余熱が床面温度をしばらく保ち、「電気式」に比べ立ち上がりが早くランニングコストも低く抑えられると指摘している。

　さらに「快適暖房のポイント」として、足裏を温める床暖房が理想的で、針葉樹の無垢のフローリングやコルク畳を使うことを勧めており、床が30度くらいあると室温が20度以下でも快適に感じられるとしている。

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　記者も佐川氏の意見に賛成だ。床は無垢のフローリングがいいに決まっている。本日（19日）、菊池建設の松戸にある住宅展示場モデルハウスを取材したが、床暖房が入っている床と入っていない30ミリ厚の無垢のヒノキの床はほとんど同じ暖かさに感じた。

　分譲も床暖房は当たり前になってきたが、キッチンまで標準装備しているところはほとんどない。最近、三井不動産レジデンシャルが一部の戸建てに採用しているくらいだ。家事労働をすればわかるはずだが、とにかくキッチンは寒い。何とかしてほしい。こたつもいいが、ネコと一緒、入ると眠くなり、動くのがおっくうになる難点がある。

「上智大学６号館（ソフィアタワー）」

　三井不動産は1月18日、学校法人上智学院よりキャンパス再整備に関するプロジェクトアドバイザリー業務を受託し、建設を進めている「上智大学６号館（ソフィアタワー）」が2017年1月20日に竣工すると発表した。

　「ソフィアタワー」はJR四ツ谷駅から徒歩3分、千代田区麹町6丁目に位置。地上17階/地下1階建て延べ床面積約39,000㎡。設計は日建設計、施工は大成建設。低層階に上智学院の教育研究施設を配置し、高層階にはテナントオフィスビルを配置した複合施設。

　竣工後、同社はオフィス部分のマスターリース（一括賃借ならびに転貸事業）を行い、教育研究施設部分も含めた建物全体の運営管理を三井不動産グループで行う。オフィス部分は10フロア、総貸床面積約13,400 ㎡、基準階面積約1,300㎡。

　同学院はオフィスビル収益を財源とし、教育研究環境の充実を図っていく。

山根理事長（第一ホテル東京で）

　マンション管理業協会は1月18日、平成29年新年賀詞交歓会を開いた。山根弘美理事長（大和ライフネクスト会長）は、今年の課題として①防災力②高齢化③マンション標準管理委託契約書の改定の3つを挙げ、スピード感を持って取り組んでいくと話した。賀詞交歓会には山本有二・農水大臣、菅義偉・内閣官房長官、井上義久・公明党幹事長、谷脇暁・国土交通省土地・建設産業局長などが来賓として出席、盛り上がった。

　冒頭、挨拶に立った山根理事長は、今年の干支が「天岩戸開き」を長鳴きの声によって達成したという丁酉（ひのととり）である逸話から話し始め、業界に光を呼び込む「声」として3つの課題を指摘した。

　その一つは防災力であるとし、「標準管理規約の改定では、第27条の管理費と第32条の管理業務に地震保険という文言が明記された。また、標準管理規約の上位概念である『指針』で、『管理組合のコミュニティ形成は積極的に取り組むことが望ましい』と位置付けられた。マンションの防災力の強化の面からも今回の改正は大変満足のいく結果となった」と歓迎した。

　二点目として挙げたのは「高齢化」で、これまでの建物と居住者の二つの高齢化対応に加え、「わたしたちの現場従事者の高齢化と採用難の課題」対応が求められるとした。

　もう一つは、マンション標準管理委託契約書の改定で、「優良なマンションストックの促進、中古住宅の活性化、特区民泊、耐震化、防災力の向上などわたしたちが担うべき課題はたくさんあるが、採用難に加えて最低賃金は上昇、消費税率がアップすれば管理組合会計が見直され、これまた委託費の値下げ要求につながる。こんなトレンドがよいはずはない」とし、「単なる価格競争ではなく、新たな時代の要求に応え得る顧客目線にたったサービスの明確化と専門性の確立のためスピードを上げて取り組んでいく」と語った。

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　「天岩戸開き」が丁酉の長鳴きで実現したというのは初めて聞いた。伊勢出身の私などは、裸踊りをした女神を見たくて天照大神が岩から出てきたと小さいころに教わった。

　そんなことはどうでもいいが、マンション管理業の大きな課題の一つがマンション管理員の高齢化・人材不足だそうだ。これまでまったく気が付かなかった。

　考えてみれば確かにそうだろうと思う。サラリーマンの定年は60歳から65歳になった。働こうと思ったらもっと働ける世の中になった。

　一方で、管理員の仕事はものすごくハードだと聞く。とくに管理委託契約外の無償労務提供が管理員のストレスになっているという。最近は〝歩く音がうるさい〟〝タバコ、ニンニクの匂いがする〟〝新聞配達員のバイクの音がうるさい〟－などのばかばかしい〝クレーム〟にも対応させられる。入居者同士の挨拶を禁止するマンションも出たそうだ。〝そんな常識が通用しない仕事なんか安月給でやっていられるか〟となるのは当然だ。

　そんなわけで、記者は管理員の仕事を体験すべくある大手管理会社に取材を申し込んでいる。そのうち実現するはずだ。

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山本有二農水大臣　海外と比べるとわが国の農家の美しさ、住まい方を考え直さないといけない。昨日は農水省が推進している「農家住宅」についてリリースを出した。田舎も忘れずよろしくお願いします

山本大臣

井上義久・公明党幹事長（党マンション問題議員懇話会会長）　理事長が話された建物と住民に加え管理員の高齢化という新たな課題が顕在化してきた。入居者のニーズも多様化してきており、管理会社との意識のかい離が生じているのが心配。管理委託契約の改正ではそのようなかい離が生じないように、適正化法の生みの親の一人としてしっかり取り組んでいく

井上氏

谷脇暁・国土交通省土地・建設産業局長　国交省で今年取り組む大きな課題の一つは生産性の向上。ICT、IoTなどと連携して生産性向上の取り組みを深めていく。もう一つは書簡行政の人材の確保・育成。標準管理委託契約書の改正についても予算に盛り込んでしっかり取り組んでいく

谷脇氏

栗原清・同協会副理事長（大京アステージ会長）　昨年は中古流通量と新築の供給量が初めて逆転した。マンションストック625万戸のうち150万戸が築30年以上。建物と入居者の高齢化対応について、如何に質の高いサービスの提供ができるか考えないといけない。サービス業への転換が課題になってきた

栗原氏

菅義偉・内閣官房長官　安部政権誕生から強い経済を目指してきたが、求人倍率は前年の1.38から昨年は1.41へ25年ぶりの高水準になったし、税収も100兆円超になり、安部政権誕生から22兆円も増やすことができた

菅氏　

川崎達之氏（平成3年5月から19年6月までマンション管理協理事長）　今年7月で85歳だよ。俳句？　今日の心境？　最近はボケてきてね、三日三晩考えて一つできるかどうか。アハハハハ（一昨年のコメントは『理事長を辞めてから7年になるが、様変わりしたねぇ。今？ なにもやってないよ。歳？ 今年4月で84歳だよ。俳句？ 時々やるよ。ここで一句？ 即興ではできなくなっちゃった』だった＝年齢が1つしか上がらず、誕生日が4月から7月になっているが、自分の年齢も誕生日がわからなくなったか、耳が遠くなり「し」と「ひ」の区別がつかなくなった記者のせいか）

川崎氏

　
「武蔵小金井駅南口第２地区第一種市街地再開発事業」

　野村不動産は1月16日、「武蔵小金井駅南口第２地区第一種市街地再開発事業」と「虎ノ門駅前地区第一種市街地再開発事業」の権利変換計画がそれぞれ東京都から認可されたと発表した。

　「武蔵小金井駅南口」は、地上26階・地上24階建てツインタワーマンションを計画しており、住宅約720戸のほか、地上1～4 階には生活利便機能を揃えた地域密着型の商業施設を予定している。同社は住宅保留床及び商業保留床を取得する。工事完了予定は2019年度。

　「虎ノ門駅前」は、外堀通り・桜田通りが交差する虎ノ門交差点と虎ノ門駅に隣接。銀座線虎ノ門駅の機能拡充とバリアフリー化に資する地上・地下の駅前広場を整備するとともに、業務・商業機能の質的高度化を図る。建物は地上24階・地下4 階、延床面積約47,470㎡。竣工予定は平成32年6月。

　地権者として森村不動産、不二屋ビルデング、日本土地建物、虎ノ門リアルエステート、住友不動産の５社、参加組合員として同社のほか東京地下鉄が事業参画している。

「虎ノ門駅前地区第一種市街地再開発事業」

　国土交通省は昨年末、市街化調整区域における建築物の用途変更について、古民家などの既存建築物を地域資源として地域再生に活用する場合に、許可要件を弾力的に運用できるよう開発許可制度運用指針の一部を改正した。

　集落の人口減少・高齢化の進行、空き家の発生などにより地域コミュニティの維持が困難となりつつあることを踏まえ、空き家となった住宅などを観光振興や集落の維持のために活用しようという狙いだ。都市計画法では、市街化調整区域内の既存建築物の用途変更は地方自治体の許可が必要で、これまで古民家や店舗などを他の用途に変更する運用基準は各自治体によってまちまちだった。

　具体的には古民家を宿泊施設や飲食店にしたり、自己用住宅を移住・定住促進のための賃貸住宅、グループホームなどにしたりすることが想定されている。

　実際の許可権者は地方自治体にあるため、国交省は用途変更がどの程度行われるか不明としている。各自治体の動きが注目される。

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　過大な期待は持てないだろうが、地域コミュニティを維持・活性化させる指針の改正には大賛成だ。

　そもそも市街化を図るべき市街化区域と開発を抑制すべき市街化調整区域に区分する線引きがなされたのは高度成長期の昭和43年の新都市計画法で、現在の人口減少、少子・高齢社会の状況では線引きそのものの意味も薄れている。

　このため国は平成12年に法律を改正、大都市圏と特定都市を除き、線引きは各地方自治体の判断にゆだねられることとなった。その結果、現在では10を超える自治体が線引きそのものを廃止した。

　その後も地方都市での人口減少傾向は加速し、中心市街地の空洞化、限界集落への転化、コミュニティの崩壊など地方自治体の抱える問題は深刻化している。このため全国の自治体は、移住助成措置を取ったり空き家バンクを設置したりするなどして懸命な取り組みを行っている。今回の指針改正は、これらの動きを後押しするものになる。

　ここで懸念される問題もある。用途変更によって違法建築物があぶり出されないかということだ。線引き前に建てられていた古民家などは問題ないだろうが、都市計画法第43条1号で規定されているいわゆる1号店舗には違法建築物が隠れている可能性がある。

　1号店舗とは、調整区域に居住する人向けの小売業、飲食料品店、書籍・文具店、洗濯・理容・美容・浴場業、コンビニなどだ。これらは各自治体の判断によって建設することが許される。

　国交省によれば、平成26年度の1号店舗の許可件数は全国で775件。単純計算すれば1日当たり約2件、1都道府県当たり約16件と少ないが、ある県は全体の17.2％に当たる133件と突出。この県はもともと件数が多く、昭和60年前後のピーク時には少なくとも年間200～300件が許可されていた。

　これらの1号店舗が果たして適法に利用されているかどうか。建築基準法では、建物が完成したときは建築主事又は指定確認検査機関による完了検査を受けて検査済証の交付を受けなければならないことになっているが、当時は検査済証の交付を受けていない建築物がたくさんあった。つまり実態は闇だ。

　今回の指針改正でも、用途変更が認められるのは適法に建てられ、その用途に供されていたものであるものに限られる。この要件を満たさなければ、既存建築物は用途変更も建て替えも不可となる可能性が大きい。空き家となったら最後、そのまま朽ちるのを待つほかない。

プレ協の新年賀詞交歓会（アルカディア市ケ谷で）

樋口会長　

　プレハブ建築協会は1月13日、「平成27年度新年賀詞交歓会」を開き、樋口武男会長（大和ハウス工業会長）が「良質な住宅を供給するとともに空き家の活性化などについても知恵を絞り、いい街づくり、国家形成にチャレンジしていく」と語った。

　賀詞交歓会には約550名が参加。冒頭、樋口氏は「わが国の住宅ストック約6,063万戸のうち空き家が約820万戸、耐震性が不十分な住宅が約1,050万戸、断熱性能が満たされていないものが約2,000万戸ある。一方で長期優良住宅は1～2％しかない。国は豊かになったかもしれないが、これでは先進国とは言えない。良質な住宅を伸ばすことも重要だが、空き家の活性化にも取り組まなければならない。プレ協としても知恵を出し合いいい街づくり、国家形成にチャレンジしていく」と話し、中長期的には海外事業にも力を入れるべきとした。

　また、トランプ氏の米国大統領就任についても触れ、「最初は景気よく株価も上昇したが、ここ1、2日は怪しくなってきた。20日にどのような発言されるのかわからないが、知恵を絞って道を開いていくしかない」と語った。

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　以下は、会場で拾った主なコメント。(　)内は記者。（順不同）

同協会副会長・和田勇氏（積水ハウス会長兼CEO ）

　（会長、「中古住宅」は「既存住宅」に統一されましたが）「まあ、『中古』よりええやないか」（会長、我々の世代は「キソン」じゃなくて「キゾン」と発音したのではありませんか）「そうだ、そうだ、『キゾン』だ」

トヨタホーム社長・山科忠氏

　（ミサワホームの子会社化について）「ミサワには歴史、技術、販売力があり、われわれより先行しているものもある。1＋1が2以上になるよう新規事業も含め取り組んでいく」（尾久では初の共同事業マンションを供給される。相場は坪250万円かもしれませんが、〝世界のトヨタ〟ですから坪300万円にチャレンジしてほしい）「わたしの口から何とも言えない。記者の方がそう仰っていることは分かりました」

ミサワホーム執行役員・中村孝氏

　（ミサワさんはマンションの実績もありますよね）「あのTHE TOKYO TOWERSをうちでやっていたら、ミサワの歴史も変わっていたはず。これからはトヨタの土地の有効活用や当社も土地を仕入れているのでいいものをつくっていきたい」（同感。ミサワが土地を仕入れ、プランを練り、いざというとき、2004年1月、経営悪化から住友商事に売却せざるを得なかった。気の毒だった）

同協会会長・樋口武男氏（大和ハウス工業会長）

　（会長、トランプさんに対して知恵を絞るとはどういう意味？　）トヨタさんが1兆円の投資をするといったように、理を尽くせばわかってもらえるのではないかという意味。うち？　うちは大丈夫」（メキシコには投資しないということか）

〝「ケイキ」の「キ」は「木」にしようではないか〟

　左から同協会副会長・竹中宣雄氏（ミサワホーム社長）、住友林業社長・市川晃氏、積水ハウス社長兼COO・阿部俊則氏、三井ホーム社長・市川俊英氏（4人が何を話していたかわからないが、記者は勝手に積水ハウスは木造の〝シャーウッド〟で、木造住宅の一層の発展について論議していたと解した）